物業(yè)公司品質(zhì)部檢查

1、.一、行政人事部1、 合同的管理歸檔整齊，分類清晰，但沒有合同目錄一覽表，建議編制，以便檢閱；2、 證書證件的管理較齊全，建議員工證件一覽表能定期進(jìn)行更新，確保員工證件一覽表的時效性；3、 培訓(xùn)管理制度較完善，在執(zhí)行的過程中監(jiān)督不到位，沒有定期監(jiān)督檢查公司各部門的培訓(xùn)情況及培訓(xùn)效果，培訓(xùn)檔案管理不規(guī)范；4、 與外單位共建社區(qū)的資料整理分類明確，建議以后的外單位共建社區(qū)的資料居委、物業(yè)公司各備份一份，以便物業(yè)公司統(tǒng)籌管理。5、 員工考核管理制度較完善，方案的執(zhí)行情況較好，但未對考核結(jié)果進(jìn)行分析評估，沒有達(dá)到預(yù)期計劃效果；二、財務(wù)部1、 維修資金13期共收了600萬元，有相關(guān)的管理制度，尚未使用過

2、維修資金，建議按相關(guān)文件向國土局報批。2、 收費(fèi)方面，建議在公司內(nèi)部完善管理費(fèi)收費(fèi)明細(xì)，把發(fā)展商應(yīng)支出部分也列清楚，按住宅、商業(yè)經(jīng)營、停車場分類。3、 沒有管理費(fèi)收支公布表、物業(yè)服務(wù)資金預(yù)/決算（也要公布），不符合物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法法規(guī)第十二條，建議完善。三、家政秘書部1、 對園區(qū)進(jìn)行巡查，未發(fā)現(xiàn)亂搭亂建的現(xiàn)象，但有部分業(yè)主有亂擺亂放現(xiàn)象，例如：在樓道里有業(yè)主停放自行車現(xiàn)象，有部分業(yè)主在陽臺的墻體上擺放花盆，建議對業(yè)主亂擺放現(xiàn)象加強(qiáng)管理；2、公告欄的管理不夠規(guī)范，有重復(fù)積壓粘貼的現(xiàn)象，建議對公告欄進(jìn)行規(guī)范管理，注意及時撤除過時宣傳資料；3、裝修/施工現(xiàn)場檢查管理需進(jìn)一步加強(qiáng)，巡查記錄不齊全，

3、建議每個裝修/施工單元設(shè)一個檢查卡，以規(guī)避法律責(zé)任；4、寵物飼養(yǎng)管理情況基本有序，有宣傳通知，建議定期進(jìn)行宣傳；5、前臺管理方面員工形象良好，前臺文件及辦公用品的擺放管理需進(jìn)一步加強(qiáng)；6、 業(yè)主檔案管理方面比較規(guī)范，建議對業(yè)主辦理二次裝修、證件辦理等增加的資料，盡快在業(yè)主目錄內(nèi)進(jìn)行注明；7、 “家政秘書部日常巡檢記錄表”填寫不完善，其中記錄的問題沒有處理結(jié)果，對此類情況，應(yīng)及時追蹤，直到問題解決；8、 業(yè)主意見調(diào)查2003年上、下半年都有進(jìn)行，但沒有較全面的分析報告，沒有利用調(diào)查結(jié)果調(diào)整本司工作。2004年目前還沒有進(jìn)行，計劃在10月份之前完成；9、 社區(qū)文化工作沒有計劃、開展得很少，建議公司

4、協(xié)助做好下半年的社區(qū)文化開展工作。四、工程維護(hù)部1、現(xiàn)場無年度設(shè)備保養(yǎng)計劃，各種設(shè)備保養(yǎng)記錄不全，未能提供各重大設(shè)備、室外設(shè)施的保養(yǎng)記錄，設(shè)備臺帳在修改中，建議按系統(tǒng)進(jìn)行建帳，并盡快完善這些基礎(chǔ)資料；2、設(shè)施設(shè)備管理各項設(shè)備運(yùn)行正常，但部分巡查記錄不全，記錄的內(nèi)容與實(shí)際操作不相符，巡查記錄與運(yùn)行記錄混淆；3、維修工作單有統(tǒng)計，但未進(jìn)行分類，部分內(nèi)容填寫不完整，如完成時間、接單時間、驗收簽名、材料等都有空填現(xiàn)象，沒有數(shù)據(jù)支持“零修、急修及時率100%”；4、檢查所有的配電房、水泵房、抽查停車場部分電箱，部分位置的清潔需進(jìn)一步加強(qiáng)；5、設(shè)備房、室外電箱等部分標(biāo)識不齊全，如發(fā)機(jī)房無禁煙標(biāo)識、賞心園配

5、電房無警戒線等；6、員工業(yè)務(wù)及突發(fā)事件處理能力較熟練；7、室外公共設(shè)施有部分破損，如江邊路燈的配電箱等，建議加強(qiáng)公共區(qū)域的巡查并及時修復(fù)損壞的設(shè)施；8、“市級”存在問題正在整改中；五、工程服務(wù)中心1、 園區(qū)一、二組團(tuán)外墻有脫灰現(xiàn)象，已做整改計劃，現(xiàn)預(yù)算部正在招標(biāo)施工單位。2、 四組團(tuán)、商業(yè)街地面下陷現(xiàn)象正在整改中。3、 檢查發(fā)現(xiàn)有滲漏現(xiàn)象，如：一期34棟地下室入口處、4棟1梯梯門天花、二期公寓地下停車場天花等，建議及時修復(fù)。4、 維修單的歸檔管理不及時、較亂，沒有定期分類統(tǒng)計分析。六、安全管理部1、 檢查中未發(fā)現(xiàn)安全管理員的形象有不符合要求的地方，但機(jī)動崗要注意不要與固定崗閑聊；2、 崗位值班

6、、查崗記錄有少量記錄不完整，查崗工作未落實(shí)到位；3、 車輛出入及行駛管理控制較好；4、 停車場停車秩序良好，但有大件雜物，應(yīng)及時清除；5、 監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行管理需進(jìn)一步完善（運(yùn)行記錄不全）；6、 重大消防設(shè)施無分布圖；7、 消防設(shè)施和器材統(tǒng)計記錄較完善，建議裝訂成冊，以便查閱；消防綜合檢查欠缺，沒有系統(tǒng)的開展該項工作；8、 消防系統(tǒng)的測試沒有系統(tǒng)的記錄，僅對局部設(shè)施進(jìn)行了保養(yǎng)；9、 消防演習(xí)沒有04年度計劃、無演習(xí)方案等；10、外來人員出入管理登記不全，尤其是外來人員的離開時間基本沒有填寫；11、大件物品放行管理記錄不全，當(dāng)值安全管理員簽名處許多未簽名確認(rèn)，放行時間不明，容易引起糾紛，建議嚴(yán)格執(zhí)

7、行制度，并如實(shí)記錄；12、15：10分遮住公寓電梯控探頭從負(fù)一樓升到十七樓，監(jiān)控中心無反應(yīng)，15：13分遮住公寓另一條電梯監(jiān)控探頭從十七樓下降到二樓監(jiān)控中心無反應(yīng)，反映了監(jiān)控中心值班員警惕性不高；13、游泳泵房管理方面需進(jìn)一步完善，建議設(shè)立水泵運(yùn)行記錄及巡查記錄本；14、市級存在問題還在整改中；七、環(huán)境維護(hù)部1、 清潔年度計劃不夠完善，應(yīng)明確特殊及重大的清潔項目；2、 園林綠化年度保養(yǎng)計劃需要根據(jù)xxx的實(shí)際進(jìn)一步完善；3、 設(shè)施、設(shè)備的統(tǒng)計應(yīng)明確統(tǒng)計人、時間，并經(jīng)過審核；4、 設(shè)備的管理、保養(yǎng)需要進(jìn)一步完善；5、 水池清洗的記錄建議用日程計劃體現(xiàn)工作量，以便管理；6、 錦鋰護(hù)養(yǎng)記錄應(yīng)將錦鋰喂

8、食、病防用藥、繁殖情況、魚池清洗記錄反映出來；7、 白蟻防治工作較弱；8、 清潔、綠化日常檢查表需根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步完善；9、 小區(qū)公共區(qū)域的清潔注意高位和綠化死角的清潔，如暢心園樓宇大堂兩側(cè)綠化帶里有較多垃圾；10、小區(qū)綠化的管理方面黃葉應(yīng)及時清除，建議進(jìn)一步完善綠化維護(hù)管理的程序；八、商業(yè)經(jīng)營部：1、 商鋪的張貼物控制管理較嚴(yán)；2、 商業(yè)街檢查時發(fā)現(xiàn)個別商鋪門口有停放單車現(xiàn)象，商業(yè)街的休閑椅應(yīng)擺整齊；3、 租戶資料的管理比較規(guī)范，建議資料盒標(biāo)簽中“號鋪”加粗，以便更清晰，如果能夠加上店名會更方便管理；4、 所有商鋪已簽訂消防責(zé)任協(xié)議書；5、 商業(yè)街招牌、霓虹燈有少部分較為陳舊，有污垢，建議清潔，安裝盡量統(tǒng)一規(guī)范一些；6、 各月報表、經(jīng)營單價表都齊備；7、 建議下步工作確定明確經(jīng)營目標(biāo)，并以更豐富的方式拓展業(yè)務(wù)，增加收入。結(jié)論：以上是綜合檢查所發(fā)現(xiàn)的問題，充分暴露了各部門工作中的不足，公司要進(jìn)一步發(fā)展，還需要公司及各部門明確工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)員工培訓(xùn)和培養(yǎng)人才，加強(qiáng)部門協(xié)作，加強(qiáng)管理制度落實(shí)，提高工作質(zhì)量都成了目前急需改進(jìn)的方面，建議公司采取如下一些措施協(xié)