房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案二

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（二）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為07的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。a1375b4102c4322d45222、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（）。a青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)

2、由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定3、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。a存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量b存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量c存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量d存量+新增竣工量一拆毀量4、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中()的主要工作內(nèi)容。a會(huì)計(jì)師b經(jīng)濟(jì)師c估價(jià)師d工程師5、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年

3、25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。a280b285c290d2956、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。a吸納率分析b房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析c家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析d投資購買和使用購買的比例分析7、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。a路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理b路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)c運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊d路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格8、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)

4、價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（）。a投資利潤率b投資回報(bào)率c貸款利率d成本利潤率9、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法b.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用c.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房d.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余10、基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()a.可比性b.可替性c.可分性d.可換性11、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。a下降b上升c不變d不能確定12、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷

5、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。a使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格b使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格c使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格d依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值13、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）元/m2。（提供）a3275b3287c3402d437514、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（）。a開發(fā)商b設(shè)計(jì)單位c承包商d監(jiān)理單位15、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（）。a購買力風(fēng)險(xiǎn)b市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)c政策風(fēng)險(xiǎn)d比較風(fēng)險(xiǎn)16、以單位工程量投資乘以工程量

6、得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（）。a單元估算法b單位指標(biāo)估算法c工程量近似匡算法d概算指標(biāo)估算法17、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。a301.53b2983.84c1524.15d1587.6518、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬

7、元。a180b196c200d30019、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從()兩個(gè)方面進(jìn)行考察。a投資資金量和預(yù)期收益資金b資金流通方式和對(duì)策c出租、出售或經(jīng)營形態(tài)d物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)20、資本化率是（）的倒數(shù)。a毛租金乘數(shù)b潛在毛租金乘數(shù)c有效毛收入乘數(shù)d凈收益乘數(shù)21、從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險(xiǎn)是指()a房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度b獲取預(yù)期投資收益的可能性大小c房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競爭程度d房地產(chǎn)開發(fā)程度22、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、（）等。a規(guī)劃設(shè)計(jì)方案b投資估算c資源條件d投資權(quán)益23、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（）。a土地總量有限b規(guī)劃限制c房地產(chǎn)不可移動(dòng)d價(jià)值

8、量大24、不計(jì)利息的費(fèi)用是()。a、土地取得成本b、開發(fā)成本c、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用d、銷售稅費(fèi)25、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50，半年和一年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。a.766b.791c.913d.104626、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理

9、論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（）萬元。a.93.75b.115c.293.75d.31527、因素成對(duì)比較中，若a與b同等重要，則給a賦值()a.10b.50c.0.5d.528、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量價(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。a44b50c67d9429、某幢寫字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置價(jià)格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；

10、設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。a.400b.628c.656d.70030、某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。（提供）a4580b5580c6580d758031、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）。a變動(dòng)成本的設(shè)置b銷售收入的不同c固定成本的設(shè)置d平衡點(diǎn)的設(shè)置32、收益法中所指的收益是（）。a估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益b估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干

11、年的平均收益c估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益d估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益33、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。a最低價(jià)格b平均價(jià)格c出讓地價(jià)d標(biāo)定地價(jià)34、已知年利率為14，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。a12.55b12.68c14.75d15.0135、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。a87b124c130d134二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、市場(chǎng)法中實(shí)物狀

12、況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（）。a.環(huán)境b.地形地勢(shì)c.外部配套設(shè)施d.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度e.裝飾裝修2、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。a、深度百分率b、資本化率c、收益率d、物價(jià)指數(shù)e、其他價(jià)格修正率3、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。a意外破壞的損毀b市場(chǎng)供給過量c建筑設(shè)計(jì)的缺陷d人們消費(fèi)觀念的改變e周圍環(huán)境條件惡化4、假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有（）。a待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值b開發(fā)成本和管理費(fèi)用c銷售稅費(fèi)d投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)e開發(fā)利潤5、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包

13、括（）。a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e資金結(jié)構(gòu)6、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢(shì)7、土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()a.商業(yè)用地方式b.商品住宅用地方式c.機(jī)關(guān)用地方式d.宗教用地方式e.軍事用地方式8、下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（）。a投資回收期b借款償還期c利息備付率d財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值e現(xiàn)金報(bào)酬率9、投資風(fēng)險(xiǎn)和投入資金缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的（）等來確定的。a、規(guī)劃用途b、新舊程度c、規(guī)劃限制條件d、所在地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)狀況e、投資者管理水平10、房地產(chǎn)

14、估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由（）綜合決定的。（提供）a估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型b估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件c估價(jià)人員的技術(shù)水平d委托人的特殊要求e所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量11、新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值包括()。a、土地取得成本；b、開發(fā)成本；c、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用；d、投資利息、銷售稅費(fèi)；e、個(gè)別開發(fā)商的開發(fā)利潤。12、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。a空置量b房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)c平均建設(shè)周期d吸納率e失業(yè)率13、用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()a.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)b.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)c.要求被估對(duì)象為新建筑物d.要求被估對(duì)象為舊建筑物e.僅對(duì)

15、一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)14、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（）等分析。a投資資金的安全性b項(xiàng)目定位的科學(xué)性c期望收益的可靠性d投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性e資產(chǎn)管理的復(fù)雜性15、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，須提供的材料主要有（）。a建設(shè)工程規(guī)劃許可證b選址規(guī)劃意見通知書c項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖d城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)提供e1/2000或1/500的地形圖三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。（）2、某房產(chǎn)年折舊率為1.6，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)

16、應(yīng)屬完好房。（）3、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書。（）4、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（）5、成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。（）6、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。（）7、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最

17、高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。()8、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m之外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。()9、現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值。（）（提供）10、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（）11、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（）12、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)

18、濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無關(guān)。（）13、在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。（）14、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。（）15、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營費(fèi)

19、用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9。請(qǐng)利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。（8分）2、某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為96，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價(jià)的30，余款申請(qǐng)年利率為6的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：1、夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?2、家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（二）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35