4房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座潘

1、2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座1注冊(cè)測(cè)繪師資格考試輔導(dǎo)（測(cè)繪案例分析）山東省地質(zhì)測(cè)繪院潘寶玉2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座2房產(chǎn)測(cè)繪案例背背 景景 材材 料料任務(wù)概述任務(wù)概述 承接 a區(qū) 31棟約 11.7萬平方米的房產(chǎn)測(cè)繪任務(wù)，包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)分戶以及成果資料的檢查與驗(yàn)收。房屋建筑形式為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、住宅、多功能綜合樓等多種形式。 本房產(chǎn)測(cè)繪工程的主要目的是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座3房產(chǎn)測(cè)繪案例背背 景景 材材 料料已有資料已有資料n本測(cè)區(qū)已有控制成果資料；n

2、本項(xiàng)目的房屋用地文件；n各建筑的規(guī)劃審批及驗(yàn)收文件；n各建筑的設(shè)計(jì)文件；n各建筑的房屋預(yù)售文件；n建設(shè)工程竣工測(cè)量成果報(bào)告及其控制導(dǎo)線測(cè)量資料。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座4房產(chǎn)測(cè)繪案例背背 景景 材材 料料引用文件引用文件n房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范；n市工程測(cè)量技術(shù)規(guī)程；n測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；n市地籍測(cè)繪規(guī)則；n市地籍圖圖式；n國(guó)家和市相關(guān)管理部門發(fā)布的相關(guān)政策文件。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座5房產(chǎn)測(cè)繪案例背背 景景 材材 料料成果內(nèi)容及規(guī)格成果內(nèi)容及規(guī)格內(nèi) 容（按市規(guī)定）規(guī) 格房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書a4分層平面示意圖a4、a3房屋登記表a4房地平面圖a4、a3，1:200、

3、1:500分戶房屋登記表a4分戶房地平面圖a4，1:200上交數(shù)據(jù)庫文件符合市房產(chǎn)管理相關(guān)要求2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座6房產(chǎn)測(cè)繪案例背背 景景 材材 料料設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)方案l房屋面積的測(cè)算精度按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范二級(jí)要求，界址點(diǎn)點(diǎn)位中誤差0.05m，房屋面積中誤差(0.02s + 0.001s)。l房產(chǎn)平面控制測(cè)量利用竣工測(cè)量的平面控制測(cè)量成果。l房產(chǎn)調(diào)查由于本項(xiàng)目的房屋用地文件齊全，周邊權(quán)屬簡(jiǎn)單，因此重點(diǎn)放在房屋調(diào)查房屋調(diào)查。l房產(chǎn)要素測(cè)量包括外業(yè)實(shí)測(cè)、建筑物實(shí)景拍攝、房產(chǎn)圖繪制與面積測(cè)算、分戶房表等。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座7房產(chǎn)測(cè)繪案例分 析 要 點(diǎn)房產(chǎn)測(cè)量的目的

4、和內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)量的目的和內(nèi)容 房產(chǎn)測(cè)量 主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征稅、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)資料。 房產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座8房產(chǎn)測(cè)繪案例分 析 要 點(diǎn)房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求精度等級(jí)界址點(diǎn)間距誤差和相對(duì)鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差限 差 ( m )中誤差 ( m )一 0.04 0.02二 0.10 0.05三 0.20 0.10 對(duì)于界址點(diǎn)間距小于 50m 時(shí)，實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與計(jì)算邊長(zhǎng)較

5、差的限差為 ( mj j + 0.02mj jd)。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座9房產(chǎn)測(cè)繪案例分 析 要 點(diǎn)房屋面積測(cè)算的精度房屋面積測(cè)算的精度房屋面積的精度等級(jí)房屋面積誤差的限差 ( m )一級(jí)( 0.02s + 0.0006 s )二級(jí)( 0.04s + 0.002 s )三級(jí)( 0.08s + 0.006 s )2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座10房產(chǎn)測(cè)繪案例分 析 要 點(diǎn)平面控制測(cè)量平面控制測(cè)量n房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三級(jí)平面控制點(diǎn)。n導(dǎo)線測(cè)量是房產(chǎn)平面控制測(cè)量的主要方法，gps測(cè)量技術(shù)（包括網(wǎng)絡(luò)rtk）也常用于房產(chǎn)平面控制測(cè)量。n本案例

6、中提供了建設(shè)工程竣工測(cè)量成果及導(dǎo)線控制資料，可以認(rèn)為竣工測(cè)量平面控制測(cè)量符合房產(chǎn)平面控制測(cè)量的要求， 竣工測(cè)量所測(cè)的房角點(diǎn) 符合房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求。因此，我們經(jīng)檢測(cè)后可直接利用竣工測(cè)量成果資料。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座11房產(chǎn)測(cè)繪案例分 析 要 點(diǎn) 房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算 分為房屋面積房屋面積和用地面積用地面積測(cè)算兩類。 其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有共用建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積測(cè)算。房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20m 以上的永久性建筑物。房屋

7、使用面積房屋使用面積是房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。 2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座12房產(chǎn)測(cè)繪案例分 析 要 點(diǎn) 房產(chǎn)面積測(cè)算房產(chǎn)面積測(cè)算房屋共有共用建筑面積房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋建筑面積測(cè)算分為全部計(jì)算建筑面積、計(jì)算一半建筑面積、不計(jì)算建筑面積 3 類。具體的 3類面積計(jì)算范圍（略，但要重點(diǎn)記憶）。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座13房產(chǎn)測(cè)繪案例分 析 要 點(diǎn) 房產(chǎn)面積施測(cè)方法選擇本案涉及獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、住宅、多功能綜合樓等多種建筑形式，對(duì)不同的建筑形式要選擇不同的施測(cè)方法。獨(dú)棟建筑一般面積較小，

8、通常不用分?jǐn)?，一般只需測(cè)量各層外圍尺寸。樓型簡(jiǎn)單的可直接利用竣工測(cè)量成果（需校核），樓型復(fù)雜的使用全站儀配合鋼卷尺即可完成外業(yè)測(cè)量。對(duì)于多功能綜合樓，可能要采用極坐標(biāo)法測(cè)量。其中，各功能區(qū)尺寸也要詳細(xì)測(cè)量。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座14房產(chǎn)測(cè)繪案例分 析 要 點(diǎn) 房產(chǎn)面積分?jǐn)偡绞竭x擇獨(dú)棟建筑一棟就是一套房，通常不用分?jǐn)?；雙拼建筑可以考慮從分隔墻的中線進(jìn)行分割，也可不進(jìn)行分?jǐn)?；?lián)排建筑，考慮到兩邊兩戶的山墻是外墻，宜對(duì)1/ /2外墻進(jìn)行全樓分?jǐn)?；?duì)于普通住宅樓，根據(jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積總和求出分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套的套內(nèi)面積按比例分?jǐn)?，一般全樓各套為同一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)。對(duì)于多功

9、能綜合樓，應(yīng)按照誰受益（占用、使用）誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂?011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座15房產(chǎn)測(cè)繪案例分 析 要 點(diǎn) 多功能綜合樓的面積分?jǐn)傆?jì)算首先，將整幢的共有公用面積分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)；其次，各功能區(qū)再把分?jǐn)偟降恼钡墓灿泄妹娣e和本功能區(qū)自身的共有公用面積加在一起，分?jǐn)偟焦δ軈^(qū)的各層；然后，各層再把分?jǐn)偟降墓δ軈^(qū)共有公用面積和本層自身的共有公用面積加在一起，分?jǐn)偟奖緦拥母魈?。有的情況下，可免去層一級(jí)的分?jǐn)?，直接分?jǐn)偟礁魈住?011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座16房產(chǎn)測(cè)繪案例考 試 樣 題 名詞解釋名詞解釋 房屋的建筑面積。房屋的建筑面積。 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒

10、腳以上各層的外外圍水平投影面積圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固， 層高 2.20m 以上（含2.20m ）的永久性建筑物。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座17房產(chǎn)測(cè)繪案例考 試 樣 題簡(jiǎn)答題簡(jiǎn)答題 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？ 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積等三部分組成。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座18房產(chǎn)測(cè)繪案例考 試 樣 題計(jì)算題計(jì)算題 1.設(shè)本案例中某套房的產(chǎn)權(quán)面積為 100m2，其中套內(nèi)建筑面積為 80m2，分?jǐn)偹霉灿泄灿妹娣e 20m2， 計(jì)算

11、該套房的分?jǐn)傁禂?shù)。 答： 分?jǐn)傁禂?shù) = 分?jǐn)偯娣e / 套內(nèi)建筑面積 = 20 / 80 = 0.250 0002011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座19房產(chǎn)測(cè)繪案例考 試 樣 題計(jì)算題計(jì)算題 2.2.某棟五層樓，其中一層為商業(yè)用房，北側(cè)為全封閉式陽臺(tái)；某棟五層樓，其中一層為商業(yè)用房，北側(cè)為全封閉式陽臺(tái)；二至五層為住宅，南、北兩側(cè)為全封閉式陽臺(tái)。二至五層為住宅，南、北兩側(cè)為全封閉式陽臺(tái)。 一層樓梯間一層樓梯間和管井為住宅、商業(yè)共用，和管井為住宅、商業(yè)共用， 二至五層樓梯間和管井為住宅使二至五層樓梯間和管井為住宅使用。用。各層各層1/21/2外墻由全樓共同分?jǐn)?。?qǐng)分別計(jì)算住宅和商業(yè)的外墻由全樓共

12、同分?jǐn)?。?qǐng)分別計(jì)算住宅和商業(yè)的分?jǐn)傁禂?shù)。分?jǐn)傁禂?shù)。解題步驟： 計(jì)算各層建筑面積和總建筑面積； 計(jì)算住宅、商業(yè)的套內(nèi)面積和各自的功能區(qū)面積； 計(jì)算住宅、商業(yè)共同分?jǐn)偟拿娣e； 計(jì)算住宅、商業(yè)各自分?jǐn)偟拿娣e；計(jì)算住宅和商業(yè)的分?jǐn)傁禂?shù)。2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座20房產(chǎn)測(cè)繪案例考 試 樣 題計(jì)算題計(jì)算題 2 附圖附圖2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座21房產(chǎn)測(cè)繪案例考 試 樣 題計(jì)算題計(jì)算題 2 附圖附圖2011-02-26房產(chǎn)測(cè)繪案例分析講座22房產(chǎn)測(cè)繪案例考 試 樣 題計(jì)算題計(jì)算題 2 的答案的答案n 建筑面積總面積： 2687.08n 住宅套內(nèi)建筑面積： 1884.08n 商業(yè)套內(nèi)建筑面積： 445.70n商業(yè)、住宅共同