投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可行性分析[共6頁]

1、 投資性房地產(chǎn)公平價(jià)值計(jì)量的可行性分析【摘要】 財(cái)政部 2006年頒布的 企業(yè) 會(huì)計(jì) 準(zhǔn)則第 3號(hào)投資性房地產(chǎn),首次將投資用房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)列示,為與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。采用公平價(jià)值計(jì)量,可提升并 影響 企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值,給企業(yè)帶來更多有利機(jī)遇,有利于企業(yè)向國際市場(chǎng) 發(fā)展 。但在推行當(dāng)中還存在一些 問題 和難點(diǎn),這就有待加快建立與完善我國的資本市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及成熟的專業(yè)評(píng)估市場(chǎng),來為公平價(jià)值的運(yùn)用奠定基礎(chǔ)?！娟P(guān)鍵詞】 公平價(jià)值計(jì)量；投資性房地產(chǎn)；多因素我國投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段,市場(chǎng)的不斷成熟完善加之最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公平價(jià)值計(jì)量 方法 的引入令一

2、些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格可以更加可靠地計(jì)量。由于房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值經(jīng)常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間,這就使得投資用的房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)具有很大差異。如果企業(yè)仍將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)依據(jù) 歷史 成本入賬,期末以扣除折舊、攤銷及資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后的金額作為賬面價(jià)值,那么就無法在表內(nèi)體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的增值部分,這樣不能與 現(xiàn)代 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨同。公平價(jià)值計(jì)量方法的 應(yīng)用 將對(duì)企業(yè)利潤(rùn)、凈資產(chǎn)以及房地產(chǎn)稅收制度等方面產(chǎn)生不同程度影響,同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的做法接軌。本文將從多因素角度對(duì)公平價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的可行性進(jìn)行 研究 分析 。一、公平價(jià)值計(jì)量方法提出的背景（一）投資性

3、房地產(chǎn)的提出投資性房地產(chǎn)是一種為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn),包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。財(cái)政部 2006年頒布的最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來,并單獨(dú)核算和反映,其目的是與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別,從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的組成情況和盈利能力。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量,有成本計(jì)量和公平價(jià)值計(jì)量?jī)煞N模式。根據(jù)規(guī)定,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。因此,當(dāng)企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公平價(jià)值能夠持續(xù)可 靠取得的,可以采用公平價(jià)值模式計(jì)量。（二

4、）房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)影響近年來,隨著我國 經(jīng)濟(jì) 的高速發(fā)展以及 工業(yè) 化和城市化進(jìn)程的加快,全 社會(huì) 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資規(guī)?？偭坎粩鄶U(kuò)大,加之土地開發(fā)成本上升、市場(chǎng)需求擴(kuò)大、房地產(chǎn) 金融 的支撐等多種因素的影響,我國房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了普遍上升和波動(dòng)的局面（見圖 1）。如果企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值仍然只能按原賬面價(jià)值來反映,會(huì)計(jì)報(bào)表揭示的信息是以不變的歷史成本計(jì)量的結(jié)果,也就不具有相關(guān)性和可比性,大大降低了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。（三）成本計(jì)量模式的局限性投資性房地產(chǎn)成本計(jì)量模式下的會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單,主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目,這與以前的“固定資

5、產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”的計(jì)量仍然沒有太大差別,反應(yīng)不出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改革的目的。同時(shí),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式不斷趨向于多樣化,企業(yè)對(duì)公平價(jià)值的內(nèi)在需求日益增長(zhǎng),實(shí)際上有些企業(yè)早已經(jīng)在會(huì)計(jì)處理中變相地引入公平價(jià)值這一概念。在 20世紀(jì) 90年代,某上市公司因股價(jià)操縱而震驚全國,該公司的股價(jià)不斷上漲,原因是該公司對(duì)其將要投資用的土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了重估,并按評(píng)估值進(jìn)行了調(diào)賬,相應(yīng)調(diào)增了資本公積,然后再將該部分資本公積按 1：1的比例轉(zhuǎn)增股本,即每 10股送 10股。雖然當(dāng)時(shí)該公司受到了證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)厲處罰,但也反映了 中國 早期的企業(yè)對(duì)引入公平價(jià)值的強(qiáng)烈愿望。二、公平價(jià)值計(jì)量模式在我國

6、推行的有利因素（一）公平價(jià)值反映出投資性房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值公平價(jià)值是客觀且動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性體系,具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價(jià)、可變現(xiàn)凈值、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計(jì)量屬性,與歷史成本價(jià)值的靜態(tài)計(jì)量相比,更具動(dòng)態(tài)性。投資性房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn),有一定的特殊性,公平價(jià)值的使用使得企業(yè)信息更為透明,有利于公司和其他相關(guān)利益者在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)以為投資和再投資打好基礎(chǔ)。新 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)報(bào)表中將單列“投資性房產(chǎn)”科目,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行專門計(jì)量,在公平價(jià)值模式下不計(jì)提折舊或減值準(zhǔn)備, 而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公平價(jià)值計(jì)量,轉(zhuǎn)換日的公平價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換日的公平價(jià)

7、值大于原賬面價(jià)值的,作相反分錄,從產(chǎn)出的角度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在和未來的價(jià)值量,從而使企業(yè)的利潤(rùn)與凈資產(chǎn)價(jià)值更加準(zhǔn)確地得到計(jì)量與披露。（二）提高了企業(yè)融資能力在當(dāng)前的市場(chǎng)下,部分大中型城市房地產(chǎn)存在資本的增值,公平價(jià)值的引入將在相當(dāng)大的程度上提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,溢價(jià)將在賬面中充分體現(xiàn)。以陸家嘴為首的一些投資性房地產(chǎn)數(shù)量龐大的公司,其資產(chǎn)數(shù)倍于賬面的溢價(jià)巨額利潤(rùn)將在賬面浮現(xiàn),這將大幅提升企業(yè)價(jià)值,銀行等金融機(jī)談判企業(yè)的借貸交易也會(huì)隨之增多,有助于企業(yè)提升融資能力,并在一定程度上緩解企業(yè)資金鏈緊張的局面。在當(dāng)前有利的市場(chǎng)環(huán)境下,這種新的會(huì)計(jì)模式會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來重要發(fā)展機(jī)遇。（三）更具有相關(guān)性和可

8、靠性歷史成本計(jì)量屬性是在幣值不變這一潛在假設(shè)前提下而提出的。但在我國上世紀(jì) 80年代初至 90年代中期,以及 2007、2008年以來我國物價(jià)動(dòng)蕩不定的大環(huán)境中,這種計(jì)量的缺陷凸顯出來。而相對(duì)于歷史成本信息,公平價(jià)值信息更多地反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)或整體價(jià)值的評(píng)價(jià),可以與“資產(chǎn)負(fù)債表”、“利潤(rùn)表”較好地吻合,更具有相關(guān)性和可靠性。因此,新準(zhǔn)則中公平價(jià)值計(jì)量的實(shí)施對(duì)會(huì)計(jì)核算的傳統(tǒng)思維是一次全面挑戰(zhàn)。（四）避免一些房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤(rùn)以前,歷史成本原則對(duì)于遏制企業(yè)惡意操縱利潤(rùn),提高企業(yè)盈利質(zhì)量的確起到了一定的作用,但卻已不能適應(yīng)當(dāng)今的市場(chǎng)環(huán)境。資產(chǎn)計(jì)量從歷史成本價(jià)值轉(zhuǎn)為公平價(jià)值時(shí),凈利潤(rùn)的波動(dòng)會(huì)加大,

9、特別是擁有較多投資性房產(chǎn)的企業(yè),資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)都將大幅上升。為避免一些房地產(chǎn)企業(yè)利用新準(zhǔn)則操縱利潤(rùn),新準(zhǔn)則明確規(guī)定：將自用房地產(chǎn)或存貨由歷史成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公平價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公平價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額,直接計(jì)入當(dāng)期損益；公平價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額作為資本公積（其他資本公積）,計(jì)入所有者權(quán)益,不能確認(rèn)為變更當(dāng)時(shí)的收益,這樣避免了因計(jì)量模式的變換來控制利潤(rùn)的浮動(dòng)。（五）與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在計(jì)量企業(yè)投資性房地產(chǎn)時(shí)要利用公平價(jià)值計(jì)量。由于國外很多國家已經(jīng)有比較完善的資本市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及成熟的專業(yè)評(píng)估市場(chǎng)和技術(shù),為公平價(jià)值模式計(jì)量的使用奠定

10、了很有利的基礎(chǔ)。我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入的公平價(jià) 值計(jì)量方法雖然不完全具備成熟的市場(chǎng)環(huán)境,但將會(huì)促進(jìn)我國不斷加快完善各類市場(chǎng)的建立和專業(yè)評(píng)估能力的加強(qiáng),這一點(diǎn)將有利于國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌,并且這種趨同將更加方便以后投資者對(duì)比國內(nèi)、國外企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值做出分析決策,更加有利于我國企業(yè)的國際化發(fā)展。三、公平價(jià)值計(jì)量模式推行過程中的難題（一）公平價(jià)值可能存在不確定性、高成本和差異性中國現(xiàn)階段的市場(chǎng)不完善、公平價(jià)值不易取得、變化幅度大可能會(huì)給會(huì)計(jì)工作帶來不便,并且原有歷史成本計(jì)量仍存在可行性,給推廣新方法帶來不便。由于房地產(chǎn)的價(jià)格變化迅速,若要做到及時(shí)準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的價(jià)值,勢(shì)必會(huì)經(jīng)常性進(jìn)行評(píng)估,使

11、得投資性房地產(chǎn)公平價(jià)值評(píng)估成本增加,直接影響企業(yè)損益。另外,公平價(jià)值究竟應(yīng)該是多少,不同的評(píng)估方式、不同機(jī)構(gòu)的鑒定可能有不同的結(jié)果和誤差,對(duì)于投資性房地產(chǎn)公平價(jià)值的變動(dòng)差額,新準(zhǔn)則要求計(jì)入當(dāng)期損益,這項(xiàng)規(guī)定在我國一些地區(qū)公平價(jià)值不夠公平的情況下,仍然可能為企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好的機(jī)會(huì)。（二） 影響 股價(jià)的評(píng)估公平價(jià)值波動(dòng)計(jì)入當(dāng)年損益,公司的利潤(rùn)將會(huì)巨幅波動(dòng),股價(jià)將有巨大波動(dòng)。即便公允價(jià)值僅出現(xiàn) 5%左右的小幅波動(dòng),意味著損益可能出現(xiàn)成倍的變化。每股收益的極不穩(wěn)定,使投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn),以前一貫采用的 PE市盈率估值法的 參考 價(jià)值大大降低,使 分析 預(yù)測(cè)面臨較大難題。所以,我們必

12、須尋找更加有效可行的估值 方法與之配合。（三）可能會(huì)增加 企業(yè) 的稅收負(fù)擔(dān)很多企業(yè)并沒有采用公平價(jià)值計(jì)量方法,主要原因是不少企業(yè)認(rèn)為按這種方法入賬,會(huì)大幅提高企業(yè)的當(dāng)期稅收負(fù)擔(dān)。從稅法遵從收付實(shí)現(xiàn)制的角度來分析,所得稅稅負(fù)發(fā)生的可能性較小,但由于不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷,還是會(huì)相應(yīng)減少費(fèi)用攤銷,增加企業(yè)的所得稅。 目前 ,房產(chǎn)稅有兩種征收標(biāo)準(zhǔn)：一是按租金收入的 12%征收；另一種按投資性房地產(chǎn)原值的 80%征收 1.2%的房產(chǎn)稅。那么新準(zhǔn)則執(zhí)行后,對(duì)于適用第二種征收標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)來說,按原賬面價(jià)值征收,則對(duì)房產(chǎn)稅沒有影響,但若相應(yīng)改變按公平價(jià) 值作為征收依據(jù),影響程度將會(huì)大幅上升。那么,

13、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,為了避免增加成本,在方法的選擇上也會(huì)謹(jǐn)慎,也會(huì)對(duì)推廣有一定影響。四、公平價(jià)值計(jì)量推行的前景（一）在大中型城市推廣新 會(huì)計(jì) 準(zhǔn)則規(guī)定,采用公平價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)滿足：第一,投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二,企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。對(duì)于大部分的大中型城市而言,各類市場(chǎng)已日趨完善。大中型城市由于存在許多性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物和比較成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu),使得同一城區(qū)、同一位置區(qū)域并且可使用狀況相近的土地也可以得到相應(yīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的計(jì)量。 中國 國家

14、統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,2007年 70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲 7.6%,新建商品住宅價(jià)格上漲 8.2%,二手住宅價(jià)格上漲 7.4%；房產(chǎn)租賃價(jià)格上漲 2.6%。由此可見,大中型城市存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和價(jià)格披露機(jī)制,是推廣的首選對(duì)象。目前,全國 70個(gè)大中型城市的房地產(chǎn)價(jià)格可以分別得到可靠計(jì)量,下圖為選取的 35個(gè)城市 2008年 1月以來房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的同比變化（見圖 2）。（二）在上市公司中大力推行上市公司的各項(xiàng)會(huì)計(jì)信息需要公平地披露,以供各利益相關(guān)者的使用,利用公平價(jià)值計(jì)量最能準(zhǔn)確反映企業(yè)資產(chǎn)情況,并且有利于投資者對(duì)上市公司中同行業(yè)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行比較分析。投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值

15、與公平價(jià)值的差異可能給公司帶來巨大的收益和損失,可利用重估凈資產(chǎn)法（RNAV）與市盈率估值（PE）相結(jié)合的方法進(jìn)行估價(jià),避免了每股收益變化過來帶來的評(píng)估不準(zhǔn)確的弊端。（三）政府所做的努力一方面,國家為了鼓勵(lì)推廣公平價(jià)值計(jì)量的使用,在 2007年發(fā)布了關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要協(xié)調(diào)的有關(guān)所得稅處理 問題 (征求意見稿),暫定投資性房地產(chǎn)應(yīng)以公平價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致的收益不計(jì)入應(yīng)納稅所得,這樣免除了一些可行此法企業(yè)的后顧之憂。其實(shí),房地產(chǎn)價(jià)值增值在使用公平價(jià)值計(jì)量的起初變化幅度最大,鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟完善、價(jià)格浮動(dòng)的日趨平緩,使得以后各期變化會(huì)相對(duì)減弱。另一方面,政府也應(yīng)下大力量培育更多更專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu),統(tǒng)一測(cè)量口徑,與日趨完善的市場(chǎng)環(huán)境相協(xié)調(diào),使投資性 房地產(chǎn)的價(jià)格更加公平有效地反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值情況。（四）結(jié)論通過上述分析,投資性房地產(chǎn)以公平價(jià)值后續(xù)計(jì)量具有客觀需要和實(shí)施的必要性,在政府的政策指導(dǎo)下,在我國大中城市及上市公司中的推行是可行性的?！局饕獏⒖?文獻(xiàn) 】1 錢峰.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響J. 會(huì)計(jì)之友,2007.2 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào)投資性房地產(chǎn)S. 2006.3 于永生.公平價(jià)值在美國的 應(yīng)用 研究 J. 財(cái)經(jīng)論叢,2005,(9).4 唐曉玲.投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異分析J .福建 金融 管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2006,(4).5 中國注冊(cè)