不動產(chǎn)估價土地估價PPT課件

1、第12章 土地估價 基準(zhǔn)地價評估 宗地地價評估 地價動態(tài)監(jiān)測 建筑地價分?jǐn)偱c不動產(chǎn)增值 農(nóng)用地估價第1頁/共43頁學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)了解不動產(chǎn)估價中重要的組成部分土地估價，熟悉土地估價中的基準(zhǔn)地價評估、宗地地價評估、地價動態(tài)監(jiān)測、建筑地價分?jǐn)偱c不動產(chǎn)增值、農(nóng)用地估價等的技術(shù)過程。第2頁/共43頁 基準(zhǔn)地價評估 基準(zhǔn)地價的概念和特點 基準(zhǔn)地價評估的原理 基準(zhǔn)地價評估的思路與技術(shù)路線 基準(zhǔn)地價的評估程序 基準(zhǔn)地價成果的應(yīng)用與更新第3頁/共43頁 基準(zhǔn)地價的概念和特點 1 基準(zhǔn)地價的概念 基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)

2、等用途，分別評估確定的某一估價時點上法定最高出讓年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。第4頁/共43頁2 基準(zhǔn)地價的特點 平均性 區(qū)域性 時效性 全域性 標(biāo)準(zhǔn)性 公示性 控制性第5頁/共43頁 基準(zhǔn)地價評估的原理 土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ) 地租、地價理論和區(qū)位理論是基準(zhǔn)地價評估的理論依據(jù) 各行業(yè)對土地質(zhì)量的不同要求是形成不同類別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ) 城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)在一定時期內(nèi)的相對穩(wěn)定性和長期趨勢上的變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提第6頁/共43頁 基準(zhǔn)地價評估的思路與技術(shù)路線 1 基準(zhǔn)地價評估的思路 以土地級別為基礎(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估的思路 以土地條件均質(zhì)區(qū)域為基礎(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估的思路 2 基

3、準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線 以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價 用土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域，用市場交易等資料評估基準(zhǔn)地價第7頁/共43頁 基準(zhǔn)地價的評估程序 1 確定基準(zhǔn)地價評估區(qū)域 2 評估資料的調(diào)查與收集 資料收集的一般要求 資料調(diào)查的內(nèi)容 資料調(diào)查的渠道 樣點資料的整理第8頁/共43頁 3 基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵及參數(shù)確定 基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的確定 基準(zhǔn)地價參數(shù)的確定 4 基準(zhǔn)地價的確定 樣點地價的計算 樣點地價修正 基準(zhǔn)地價的確定第9頁/共43頁 基準(zhǔn)地價成果的應(yīng)用與更新 1 基準(zhǔn)地價成果的應(yīng)用 為政府出讓土地、進(jìn)行價格調(diào)控提供依據(jù) 有利于土地價格體系的完善，為政府對地價的宏觀調(diào)

4、控提供依據(jù) 為城鎮(zhèn)的布局規(guī)劃提供依據(jù) 為不動產(chǎn)的抵押貸款提供價格依據(jù) 促進(jìn)土地市場健康發(fā)展第10頁/共43頁2 基準(zhǔn)地價成果的更新 基準(zhǔn)地價的更新主要有以下幾種技術(shù)路線。 以土地定級（或均質(zhì)區(qū)域）為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。 以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準(zhǔn)地價。 以土地定級（或均質(zhì)區(qū)域）為基礎(chǔ)，以地價指數(shù)為依據(jù)，利用地價動態(tài)監(jiān)測成果更新基準(zhǔn)地價。第11頁/共43頁 宗地地價評估 宗地地價的概念和特點 宗地地價評估的原理 宗地地價評估方法 宗地地價評估程序第12頁/共43頁 宗地地價的概念和特點 1 宗地地價的概念 宗地地價是指具體宗地

5、在某一日期的土地使用權(quán)價格。 2 宗地地價的特點 特殊性 目的多樣性 公正性 時效性第13頁/共43頁 宗地地價評估的原理 宗地地價是指具體宗地在某一日期的土地使用權(quán)價格。 正常的土地市場中，具有同樣土地質(zhì)量等級和土地使用價值的宗地，應(yīng)該具有相同的土地收益，使用者也應(yīng)支付相同的地租。 同一供需圈內(nèi)，具有同樣等級和土地使用價值的宗地，應(yīng)該具有同樣的價格。 土地市場中，不同的土地使用者對同一宗地的價格認(rèn)識可能不完全一致，但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移成交時，雙方對地價標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識趨于一致，這也正是土地估價應(yīng)追求的結(jié)果。第14頁/共43頁 宗地地價評估方法 我國宗地地價評估的基本方法，主要有市場法、成本法、收益法、

6、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。第15頁/共43頁 宗地地價評估程序 1 選定估價方法 各種估價方法的比較 各種估價對象適宜的估價方法 不同權(quán)利狀況下宗地地價的估價方法 2 確定估價結(jié)果第16頁/共43頁 地價動態(tài)監(jiān)測 地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展 地價動態(tài)監(jiān)測中的概念 地價動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線與程序 地價動態(tài)監(jiān)測中有關(guān)指標(biāo)的計算 地價動態(tài)監(jiān)測的成果及其應(yīng)用第17頁/共43頁 地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展 1 地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展概況 2 地價動態(tài)監(jiān)測發(fā)展的目標(biāo) 3 地價動態(tài)監(jiān)測已取得的成果第18頁/共43頁 地價動態(tài)監(jiān)測中的概念 1 地價動態(tài)監(jiān)測 2 地價監(jiān)測點 3 監(jiān)測點地價 4 地價區(qū)段 5 監(jiān)測地價類型 6

7、 監(jiān)測地價類型 7 地價水平值 8 地價變化量 9 地價增長率 10 地價指數(shù)第19頁/共43頁 地價動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線與程序 1 地價動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線 通過建立監(jiān)測點，采用評估等手段收集城市不同級別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對地價現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查和觀測，然后通過系列指標(biāo)對城市地價狀況進(jìn)行全面描述，對城市地價狀況做出基本的評價和判斷，最后生成相關(guān)信息并向社會發(fā)布。第20頁/共43頁2 地價動態(tài)監(jiān)測的程序 確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍 建立以地價監(jiān)測點為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)源 采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù) 根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)建立地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)體系 計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo) 對城市地價狀況進(jìn)行綜合分析和評價 編

8、制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告 發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息第21頁/共43頁 地價動態(tài)監(jiān)測中有關(guān)指標(biāo)的計算 1 地價水平值計算 2 地價變化量計算 3 地價增長率計算 4 地價指數(shù)計算第22頁/共43頁 地價動態(tài)監(jiān)測的成果及其應(yīng)用 2003年以來，國家根據(jù)全國主要的52個城市上報的地價監(jiān)測數(shù)據(jù)，每季度定期發(fā)布季度城市地價動態(tài)監(jiān)測報告，每年度發(fā)布年度城市地價動態(tài)監(jiān)測報告，并逐年公開出版發(fā)行中國城市地價狀況。第23頁/共43頁 這些成果的應(yīng)用主要表現(xiàn)在： 促進(jìn)了我國基準(zhǔn)地價定期更新及發(fā)布制度的落實。 廣泛建立了內(nèi)涵統(tǒng)一、規(guī)范的地價監(jiān)控數(shù)據(jù)源。 監(jiān)測系統(tǒng)運行有序，定期為行政管理部門和社會公眾提供信息分析報告。

9、 針對土地市場的熱點難點問題，及時提供專題調(diào)查研究成果，體現(xiàn)了動態(tài)監(jiān)控工作的高效性。第24頁/共43頁 建筑地價分?jǐn)偱c不動產(chǎn)增值 城市土地空間價值 建筑地價分?jǐn)?不動產(chǎn)增值第25頁/共43頁 城市土地空間價值 1 城市土地空間價值的內(nèi)涵 土地空間價值的貨幣表現(xiàn)，實質(zhì)上是土地各層空間地租的資本化還原。 2 城市土地空間價值的影響因素 人類勞動的投入 可及性 視野 舒適性 電梯設(shè)備的配置狀況 安全性第26頁/共43頁 3 城市土地空間價值估價的原則 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益原則 收益遞增遞減原則 合法原則第27頁/共43頁 建筑地價分?jǐn)?1 建筑地價分?jǐn)偟囊饬x 建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q：各部分占有的土地份額；各部

10、分享有的土地面積； 各部分享有的地價數(shù)額等。 2 待分?jǐn)偟牡貎r 靜態(tài)地價 動態(tài)地價 調(diào)整后的動態(tài)地價第28頁/共43頁 3 建筑地價分?jǐn)傂枰紤]的因素 面積 樓層 朝向 4 建筑地價分?jǐn)偟姆椒?建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ邪唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)?、按房地價值進(jìn)行分?jǐn)偂赐恋貎r值進(jìn)行分?jǐn)側(cè)N。第29頁/共43頁 不動產(chǎn)增值 1不動產(chǎn)增值的原因 由于土地經(jīng)營者增加對土地的投資所引起的土地增值。 由于土地周圍設(shè)施的改善所引起的土地增值。 土地利用類型的變化所引起的土地增值。 由于時間的推移，人口的增加和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所引起的土地增值。第30頁/共43頁 2 不動產(chǎn)增值的界定 不動產(chǎn)增值與不動產(chǎn)價格增長的關(guān)系 不動

11、產(chǎn)增值與追加勞動的關(guān)系 3 不動產(chǎn)增值的計算 其計算公式為：DPSISPPoi第31頁/共43頁 農(nóng)用地估價 農(nóng)用地估價的概述 農(nóng)用地估價方法 農(nóng)用地宗地估價 農(nóng)用地征收價格評估第32頁/共43頁 農(nóng)用地估價的概述 1 農(nóng)用地估價 2 農(nóng)用地價格的影響因素 自然因素 社會經(jīng)濟(jì)因素 特殊因素第33頁/共43頁 農(nóng)用地估價方法 1 收益法 年總收益的分析計算 年總費用的分析計算 求取年純收益 求取年純收益第34頁/共43頁 2 評估分析法 建立農(nóng)用地價格影響因素體系 制定農(nóng)用地價格影響因素評分標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)查待估宗地的基本情況，對待估宗地進(jìn)行評分 確定單位分值價格 計算待估宗地價格第35頁/共43頁 農(nóng)

12、用地宗地估價 1 農(nóng)用地宗地價格 2 不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價 耕地地價估價 園地地價估價 林地地價估價 牧草地地價估價 3 不同估價目的的農(nóng)用地宗地估價 承包及轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價格評估 農(nóng)用地租金評估 荒地拍賣評估 荒地抵押價格評估第36頁/共43頁 農(nóng)用地征收價格評估 1 農(nóng)用地征收價格影響因素 除有農(nóng)用地價格影響因素以外，還應(yīng)有以下因素： 權(quán)利因素 用途因素 社會保障因素 其他因素第37頁/共43頁2 農(nóng)用地征地區(qū)片價評估 評估步驟 調(diào)查資料 劃分社會保障區(qū) 測算社會保障價格 計算單位面積農(nóng)用地社會保障價格 繪制社會保障價格圖 劃分農(nóng)用地征收價格區(qū)片 計算農(nóng)用地征地區(qū)片價第38頁/共43頁3 農(nóng)用地征收宗地價格評估 綜合法 比較法 征地區(qū)片價系數(shù)修正法 農(nóng)用地征收價格的確定第39頁/共43頁本章基本概念 土地估價 基準(zhǔn)地價 宗地地價 地價動態(tài)監(jiān)測 建筑地價分?jǐn)?不動產(chǎn)增值 農(nóng)用地估價第40頁/共43頁思考與練習(xí) 1 基準(zhǔn)地價評估實踐中，主要的兩種技術(shù)路線是什么？它們的適用條件各是什么？ 2 基準(zhǔn)地價更新的主要技術(shù)路線有哪些？ 3 簡述不同權(quán)利狀況下宗地地價的估價方法？ 4 簡述地價動態(tài)監(jiān)測的評估程序。 5 簡述地價動態(tài)監(jiān)測成果的作用。 6 影響城市土地空間價值的因素有哪些？ 7 建筑地價分?jǐn)偟囊饬x的什么？ 8 建筑地價