中信海港城項目個案分析報告31p

1、from zhongheng design中信海港城項目個案分析報告2013.5.13（初稿）競品項目競品項目項目概況項目概況中信海港城中信海港城位置中山區(qū)人民路港灣廣場旁占地面積1000000平方米容積率4.37產(chǎn)權(quán)年限40年類型5棟33-50層超高層公寓及商業(yè)組成城市綜合體面積區(qū)間30-128公寓 190-290豪宅得房率得房率75%75%精裝標準公寓3000元/ 豪宅5000元/樓棟樓數(shù)138層，248層，350層，533層，648層戶型配比小戶型5梯18戶，大戶型4梯2戶開發(fā)商中信地產(chǎn)大連港置業(yè)代理商大連天啟開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 標注的標注的5 5棟高層為棟高層為20132013

2、年在售項目，現(xiàn)在排號階段，年在售項目，現(xiàn)在排號階段，6 6月開盤；月開盤；一期一期5 5棟公寓首期交房時間在棟公寓首期交房時間在20152015年，整盤交房時間在年，整盤交房時間在20202020年。年。項目信息項目信息價格均價2萬-3萬之間優(yōu)惠價格未出難有優(yōu)惠客戶分析月來訪量400多組（每個星期都有暖場活動）來訪區(qū)域中山區(qū)域附近置業(yè)目的投資型客戶居多，多有外地客戶，不是首次置業(yè)年齡小戶型一般剛需為主，多在30歲以上，大戶型多為50歲以上成功人士銷售情況項目所處階段排號階段開盤銷售量約2013年6月開盤月均銷售量暫無信息媒體渠道晚報、dm派單、人民廣場區(qū)域設(shè)置圍擋、港灣廣場上面設(shè)置戶外廣告戶型

3、分析戶型分析中信海港城中信海港城1#1#樓樓235235平戶型平戶型3 3室室2 2廳廳3 3衛(wèi)衛(wèi) 235.00235.00大戶型大戶型定位為“豪宅”，并且電梯直達入戶。以5000元/標準精裝修，室內(nèi)分為動靜兩個區(qū)域且動區(qū)略大，舒適性和明亮度都夠。戶型分析戶型分析中信海港城中信海港城5#5#樓樓a a戶型戶型1 1室室1 1廳廳 3030全盤最小戶型小戶型，典型公寓設(shè)計，其中亮點在于5-6飄窗，使得整體得房率在75%以上。中信海港城中信海港城5#5#樓樓d d戶型戶型2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 86.0086.00全盤最經(jīng)典戶型經(jīng)典戶型，整套戶型格局正方，9.9米超寬南向采光，主臥獨立衣帽

4、間。最重要是贈送3個飄窗設(shè)計，給客戶占足了便宜的感覺，充分打動客戶?，F(xiàn)場展示現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析1.一線海景，集娛樂、生活為一體的國際生活綜合體。2.不填海項目3.五大業(yè)態(tài)，國際郵輪母港、國際購物中心、城市頂級酒店、摩天商務(wù)寫字樓、精裝海景公寓。4.大開發(fā)商，體現(xiàn)品牌的力量。5.體驗式營銷做的相當?shù)轿唬瑥膱@林景觀道售樓處內(nèi)都細微周到。1.項目整體體量較大，一期售價在2萬-3萬之間，項目為支撐后期開發(fā)必須在前期走量，高價無法快速去化達到持續(xù)開發(fā)。2.項目同區(qū)域內(nèi)其他項目一樣為城市綜合體規(guī)劃，前期特色不夠鮮明。項目概況項目概況嘉和廣場嘉和廣場位置大連市中山區(qū)魯迅路25號（三

5、八廣場家樂福西側(cè)50米）占地面積8900平方米去化65%產(chǎn)權(quán)年限1-11層40年 12-51層70年類型2棟31層回遷樓，一棟51層超高層公寓面積區(qū)間20-99 9梯26戶開盤時間約2011年3月得房率70%精裝標準3500元/全裝樓棟樓數(shù)現(xiàn)售51層超高層項目開發(fā)商大連嘉和房地產(chǎn)集團有限公司車位共750個項目信息項目信息價格均價40年11層以下17000元/；70年11層以上20000元/（不限購）優(yōu)惠無論全款還是貸款每平方米均便宜400元客戶分析月來訪量20組/天來訪區(qū)域中山區(qū)域居多，其中本市占80%，外地占20%置業(yè)目的投資、自住大部分看重學(xué)區(qū)（中山區(qū)重點中學(xué)39中）年齡各個階層年紀都有銷

6、售情況項目所處階段在售開盤銷售量共1600戶，開盤時銷售360戶月均銷售量35-40戶媒體渠道短信居多，戶外圍擋和精神堡壘等戶型分析戶型分析2 2室室1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 面積約：面積約：92.0592.05兩室戶型兩室戶型是項目少有的戶型，嘉和廣場此戶型為本案較大戶型，正方格局雙南臥室，衛(wèi)生間干濕分離。但窗戶寬度不大整體明亮度不足，內(nèi)部較為緊湊，舒適度不足。20-4020-40占占40%40%50-7050-70占占30%30%80-9080-90占占20%20%9090平方米以上占平方米以上占10%10%戶型分析戶型分析a a戶型戶型1 1室室1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 35.65-43.043

7、5.65-43.04全盤最小戶型小戶型，典型公寓設(shè)計，其中敗點在于窗口小，使得整體明亮度較低，得房率在70%說明屋子使用面積很小，舒適度差。e e戶型戶型1 1室室1 1廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) 80.16-86.0880.16-86.08最大的一室戶型一室戶型，整個房間舒適度和明亮度都不錯，整個布局也是可以的。但是80多平方米僅僅是一室戶型，功能性差。現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析1.成熟的大型生活場，具有家樂福超市、銀行、酒吧、醫(yī)院等等2.區(qū)域重點的學(xué)區(qū)房3.全成品裝修，拎包入住。4.項目70年產(chǎn)權(quán)不限購5.項目小戶型居多，總房款和首付較低。6.公交線路多，出行方便。1.周邊環(huán)

8、境吵雜，環(huán)境不好。2.戶型從20多一直到80多平方米戶型均為一室戶型，其中多數(shù)戶型采光不充分，且功能性不足。3.銷售時間較長，現(xiàn)主要靠短息維護老客戶方式。項目概況項目概況凱丹天地凱丹天地位置位置大連市中山區(qū)長江東路（遼寧省出入境檢驗檢疫局東側(cè)規(guī)模占地6.6萬平容積率4.4產(chǎn)權(quán)年限40年類型城市綜合體面積區(qū)間48-206今年推量今年推量凱丹國際（公寓）凱丹國際（公寓）精裝標準單元戶數(shù)5梯16戶戶型配比50-60，40%；60-70，7%；70-80,15%；100-130,31%；200,8%開發(fā)商凱丹置地2525層，公寓（今年層，公寓（今年6/76/7月推售）月推售）2929層，住宅（年底推售

9、）層，住宅（年底推售）2929層，住宅層，住宅1919層，辦公樓（在售）層，辦公樓（在售）1919層，辦公樓（在售）層，辦公樓（在售）a1項目信息項目信息價格價格均價21000元/平,a1去化80%，6/7月開盤1.8-2.3萬/平優(yōu)惠無客戶分析客戶分析月來訪量90組/月來訪區(qū)域人民路、周邊較多置業(yè)目的辦公、投資年齡50歲左右銷售情況銷售情況項目所處階段已售開盤銷售量去化50%月均銷售量10套媒體渠道媒體渠道短信、大連晚報、公交站（人民路沿線）戶型分析戶型分析現(xiàn)階段以銷售辦公樓為主，公寓戶型未推出?，F(xiàn)場展示現(xiàn)場展示優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析項目分析項目分析優(yōu)勢分析1、10萬平商場2、地鐵與商場相連，

10、地鐵在商場其中3、綠化率30%4、純外資劣勢分析1、項目現(xiàn)階段交通不便2、位置較偏3、周邊類似項目較多，特點突出不明顯項目概況項目概況大連綠地中心大連綠地中心位置位置毗鄰夏季達沃斯會規(guī)模占地6萬平容積率產(chǎn)權(quán)年限40國產(chǎn)類型城市綜合體面積區(qū)間230-290開盤時間2011今年推量今年推量精裝標準4000元/平單元戶數(shù)6梯24戶開發(fā)商大連綠地置業(yè)代理商車位1:1.044949層，層，250-270250-2702121層，層，50-9050-90，公寓（年底推售），公寓（年底推售）8585層層4949層，層，230-290230-2904949層，層，230-290230-290項目信息項目信息價

11、格價格均價3萬/平，公寓預(yù)計2-3萬/平優(yōu)惠全款97折，貸款98折客戶分析客戶分析月來訪量300組/月來訪區(qū)域中山區(qū)域、周邊置業(yè)目的投資（小戶型）年齡銷售情況銷售情況項目所處階段已售，以辦公為主開盤銷售量剩余20套，高層5月開盤月均銷售量10套-公館媒體渠道媒體渠道大連晚報、戶外、機場戶型分析戶型分析290290230-290戶型圖項目分析項目分析項目分析項目分析優(yōu)勢分析1、城市綜合體2、占據(jù)大連cbd核心位置，未來的鉆 石灣區(qū)3、戶型奢闊舒適，周邊配套齊全劣勢分析1、現(xiàn)階段交通不便2、大面積戶型較多項目概況項目概況錦冠天成錦冠天成位置位置中山區(qū)港灣廣場人民路東、長江路北規(guī)模占地0.88萬平容

12、積率6.6產(chǎn)權(quán)年限40年類型高層面積區(qū)間1#，211-275；2#，53-160今年推量今年推量凱丹國際凱丹國際精裝標準4000元/平單元戶數(shù)2梯2戶，5梯12戶戶型配比開發(fā)商大連人民大廈有限公司2121層層2727層層項目信息項目信息價格價格均價20000元以上優(yōu)惠未定客戶分析客戶分析月來訪量300組來訪區(qū)域周邊置業(yè)目的投資（50-60）、自?。?0-160多）年齡30-50歲銷售情況銷售情況項目所處階段待售開盤銷售量7月中下旬開盤，6月末樣板間開放月均銷售量-媒體渠道媒體渠道電梯廣告、公寓、辦公樓，分眾傳媒戶型分析戶型分析現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)劣勢分析項目分析項目分析優(yōu)勢分析

13、1、戶型設(shè)計為美式經(jīng)典2、注重功能性，儲物間多，廚房中心分離3、智能化。劣勢分析1、樓體朝向東北西南向 項目項目 名稱名稱中信海港城中信海港城嘉和廣場嘉和廣場凱丹天地凱丹天地大連綠地大連綠地錦冠天成錦冠天成規(guī)模100萬平0.89萬平6.6萬平6萬平0.88萬平在售產(chǎn)品分析單元戶數(shù)5梯18戶，大戶4梯2戶9梯26戶5梯16戶6梯24戶2梯2戶，5梯12戶面積區(qū)間（）30-128公寓，190-290豪宅20-9948-206230-29053-160,211-275價格均價2-3萬11層以下1.7萬，以上2萬預(yù)計1.8-2.3萬/平3萬，公寓2-3萬/平20000以上優(yōu)惠無400元/平無全97折，貸98折未定精裝修標準公寓