明佳時代公館營銷策劃報告(DOC 30頁)

1、明佳時代公館營銷策劃報告 目 錄前 言 本案推導結構第一篇 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場“漲”聲一片二、 區(qū)域市場三、 消費者分析第二篇 項目定位及分析一、 項目狀況二、 項目swot分析三、 項目定位四、 項目形象塑造五、 客戶人群定位第三篇 產(chǎn)品建議規(guī)劃第四篇 營銷推廣一、 行銷策劃二、 價格對策三、 促銷手段四、 廣告宣傳第五篇 項目整合推廣策略一、 項目推廣宣傳之賣點二、 推廣思路三、 文案風格本案推導結構：市場分析市場機會點項目定位項目命名項目廣告語項目傳播策略項目分析項目的賣點 人群分析鎖定目標群攻擊實施引言我們認為：在激烈競爭的2004年合肥地產(chǎn)界跳出房地產(chǎn)思考房地產(chǎn)及其廣告

2、推廣才是突破平庸、贏取競爭的解決之道這個時代的游戲規(guī)則：不創(chuàng)新，則沒落創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等樓盤基本面的創(chuàng)新更特指地產(chǎn)廣告定位及觀念的創(chuàng)新！我們的職責是：通過形象整合使明佳時代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳時代公館”的品牌建設和銷售帶來全新的感觸。所以，我們必須從社會、時代、人文、產(chǎn)品等角度來探索“明佳時代公館”項目與“人”本身的內(nèi)在價值聯(lián)系，從而找到項目的核心,形成一條主線，推動項目/地產(chǎn)品牌的可持續(xù)發(fā)展。第一 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場：2003年合肥房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：& 房產(chǎn)投資漲：2003年前三個季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額55

3、.51億元，比2002年同期增加18.30%。從曲線可以看出,合肥房地產(chǎn)市場投資保持持續(xù)高速增長強勁態(tài)勢。& 房產(chǎn)開發(fā)漲：2003年19月完成開發(fā)投資施工面積819.05萬平方米,住宅開發(fā)面積632.98萬平方米，同比分別增加71.25% 、64.59%； 施工面積新開工面積384.09萬平方米,住宅面積304.8平方米,同比分別增長79.27%、73.31%； 竣工面積164.28萬平方米，住宅面積121.75萬平方米，同比分別增加72.29%、56.5%；& 房產(chǎn)銷售漲：2003年19月商品房預售面積139.64萬平方米，其中住宅112.46萬平方米,同比分別增長62.73% 、45.66

4、%；& 銷售額漲：2003年19月商品房銷售額27。29億元，其中住宅21.15億元，同比分別增長70.01%、62.58 %；& 銷售價格漲：2003年1月合肥商品住宅均價在2250元/平方米左右，其中小高層均價達到2387元/平方米，到6月小高層均價達到2698元/平方米，比多層價格高33%，增長勢頭顯著。今年住宅均價在3200元/平方米左右，月增幅60元/平方米以上；分析：& 宏觀經(jīng)濟持續(xù)走好帶動了合肥房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，政府大幅度加快城市改造建設的步伐，激 活合肥地產(chǎn)市場，通過階段性的財政投入和城市新規(guī)劃的大量出臺，以及鼓勵外商、外地項目及投資資金的進入，極大增強了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)

5、的信心，合肥房地產(chǎn)市場進入新一輪發(fā)展周期。& 合肥進入中等發(fā)達地區(qū)，消費能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊購房現(xiàn)象時有發(fā)生。& 投資性購房成為合肥房地產(chǎn)市場一道亮麗的風景線。& 供需市場發(fā)生結構性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。同時，隨著供求關系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場價格一路上揚。結論：在發(fā)展商和消費者雙重信心影響下，合肥房地產(chǎn)市場形勢一片大好，供需基本協(xié)調(diào)。受市場慣性影響，下一階段合肥房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。本案所處宏觀形勢，較好。二、 區(qū)域市場（一） 包河區(qū)概況1、 包河區(qū)地理位置位于合肥市中心以南，東鄰南淝河，南瀕巢湖，西至金寨南路，北界環(huán)城路，總面積230.7平方公

6、里（其中巢湖水域面積41.3平方公里）。轄常青、駱崗、義興、義城4個鎮(zhèn)和大圩1個鄉(xiāng)，蕪湖路、寧國路、巢湖路3個街道，共58個行政村，32個社居委，2個居委會。全區(qū)總人口33.44萬，其中農(nóng)業(yè)人口11.39萬，非農(nóng)業(yè)人口22.05萬。 包河區(qū)具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。襟三河而帶一湖-包河、十五里河、南淝河川流其間，區(qū)南緊臨全國五大淡水湖之一的巢湖，區(qū)西緊臨國家級合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，湖光山色似仙境，碧水藍天最怡人。包河區(qū)處于城市上風口，是發(fā)展房地產(chǎn)、觀光旅游等服務業(yè)的最佳選擇。未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。2、包河區(qū)具有便捷的立體交通優(yōu)勢。合肥駱崗國際機場座落區(qū)內(nèi)，南淝

7、河黃金水道通江達湖，312國道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設，形成網(wǎng)絡。3、包河區(qū)具有濃郁的科教文化優(yōu)勢。區(qū)內(nèi)座落有包公祠、包公墓等一批名勝古跡，匯聚有中國科技大學、合肥工業(yè)大學等蜚聲國際的高等學府，分布了省廣播電視中心、省圖書館、省黃梅戲劇院、省體育館等眾多重要文體機構。4、包河區(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢。轄區(qū)內(nèi)有美菱集團、國風塑業(yè)、江汽集團、安凱集團、皖能集團等5家上市公司，駐肥的中央和省直屬企業(yè)有近半數(shù)座落區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟聚集度在合肥4區(qū)中處于前列。規(guī)劃面積12平方公里的包河產(chǎn)業(yè)園迅速崛起，園區(qū)建設和招商引資形勢喜人；科學

8、規(guī)劃、合理布局的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村工業(yè)園區(qū)健康發(fā)展；招商引資政策優(yōu)惠，服務環(huán)境優(yōu)越。5、配套成熟的“三圈”。繁華的生活圈，如合肥商業(yè)大廈、曙光商貿(mào)、南七商貿(mào)、華聯(lián)超市、合家福等大型的商場和超市；健康的保健圈，如市三院、省立兒童醫(yī)院、安醫(yī)附院、紅十字會專科醫(yī)院等，人文圈：高等院校、文化體育機構密集。6、建設“強、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)高品質(zhì)生活區(qū)政府提出，今年包河區(qū)的目標是：爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園，招商引資要爭創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)，道路建設要爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流標準，社區(qū)建設要爭創(chuàng)“全國社區(qū)建設示范區(qū)” ，建設“強、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。1) 優(yōu)化空間布局，著力構筑“三大平臺”。要做精北部，構

9、筑商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展平臺。要做強中部，構筑工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展平臺。要做美南部，構筑旅游休閑業(yè)發(fā)展平臺；2) 營造競爭優(yōu)勢，著力塑造“三大特色”。要以水為魂，培育濱湖特色。要以綠為美，培育園林特色。要以人為本，培育人文特色； 3) 強化支撐力量，著力打造“三類產(chǎn)業(yè)”。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。本案位于包河區(qū)和瑤海區(qū)交界處，但仍屬包河區(qū)管轄。未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。包河區(qū)的規(guī)劃建設，現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟等，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。結論：（二）、包河區(qū)整個樓市情況2003年以來，包河區(qū)的房地產(chǎn)市場十分活躍，發(fā)展勢頭也很強勁！1、

10、據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在包河區(qū)已開的樓盤中，76%的樓盤都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬平方米以下，其中建筑面積達20萬平方米以上的大規(guī)模則更少，只有“世紀陽光花園”和“銀杏苑”。（2003年樓盤建筑規(guī)模圖 單位：%）2、有關數(shù)據(jù)顯示，2003年以來，包河區(qū)現(xiàn)有的樓盤中，一些規(guī)模較大的樓盤，如“逍遙苑”、“世紀陽光花園”等一直在售，還有一些如“世紀云頂”目前以售完，區(qū)內(nèi)近30家樓盤，雖然較其他三個區(qū)數(shù)量較少，但分布較為集中，有80%多的樓盤集中在“一二環(huán)”之間。50%屬于在售樓盤，還有1/4的樓盤目前已經(jīng)售完，另外還有近1/4的樓盤即將開盤。 3、現(xiàn)有樓盤中，高層建筑占了較大比例，但其均價較其他各

11、區(qū)高，達到2800元/平方米。其中，“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽島”、“貴都花園”的（小）高層均價每平方米在3000元/平方米以上，其余的房價都集中在26003000元/平方米之間。整體而言，包河區(qū)（?。└邔訕潜P價格在處于中上等。2003年其價格存在不同程度的變動。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。（2003年價格走勢表 單位：元/平方米）4、高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，包河區(qū)緊跟其后。三分之二左右的高層都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)路與二環(huán)路之間，相對來說，高層較為集中在市區(qū)偏外一些的位置。一二環(huán)間集中

12、著較多的高層樓盤，交通便捷是其中重要因素之一。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式大量的綜合型高層樓盤眾多。單一高層為數(shù)不多。但從2004年高層住宅的發(fā)展看，它將進入一個成熟理性發(fā)展的軌道內(nèi)。隨著購房消費層的年輕化，高層在合肥銷售及認同度會大大增強，高層樓盤價格會有一個較好的上升空間。2004年高層房價保持一路攀升。4、從建筑風格上來看，幾乎都是“新古典主義歐陸風格”。在建筑色彩上，采用淡色系為主。廣告形象包裝，從案名、建筑風格、形象宣傳等，受北京、杭州等地的影響，整體基調(diào)較高。如：蘋果公寓、上城國際、國際花都、cbd中央廣場等在樓盤特色上借鑒其他城市的東西比較到位

13、。結論：包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入全面增長階段，發(fā)展勢頭迅猛，市場處于良性發(fā)展階段。（小）高層的增多，高層物業(yè)趨于理性、快速發(fā)展階段。從側面反映出消費者對高層的認同度增強，發(fā)展高層被廣大房地產(chǎn)商看好。本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量。針對市場競爭逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場的空白點，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競爭力，也是適應市場變化的必然發(fā)展趨勢。（三）商務公寓競爭情況商務公寓是一種可居住又可辦公的高檔物業(yè)。在產(chǎn)權上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的

14、商務設施。它經(jīng)營彈性極大，是一種上佳的投資價值的物業(yè)。合肥大量的中小企業(yè)的興起，商務公寓迎合市場的需求?，F(xiàn)代信息技術的發(fā)展，同時刺激對商務公寓的需求。從市場的角度分析，合肥商務公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點：1、小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點；2、投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升；3、買房者對公寓整體素質(zhì)（包括位置、環(huán)境、戶型、配套等）要求更高；4、商住公寓的需求依然很大，尤其是寫字樓相對短缺或價格較高的區(qū)域。商務公寓在合肥的發(fā)展尚處于起步階段，分布特點呈現(xiàn)出“中間重，兩頭輕”的局面。目前在售樓盤的20家商務公寓、寫字樓中，廬陽區(qū)、包河區(qū)的比重明顯高于蜀山區(qū)、瑤海區(qū)。從目前發(fā)展狀況來看，包河區(qū)

15、隨著近年來交通等市政設施的逐步改善，其比重呈上升趨勢。典型商務公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場”、“福樂家園”、“世紀云頂”、“萬家商務廣場”、“安徽國際商務中心”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建筑規(guī)模510萬平方米占57.1%左右。戶型面積普遍大于其他區(qū)域，主導戶型在140150平方米。其房價在34503700元/平方米左右。從合肥整體來看，在售的商務公寓呈現(xiàn)以下特點：1、地段優(yōu)越，在區(qū)位上它們多位于老城區(qū)的黃金地段或毗鄰新城區(qū)主干道，周邊有成熟的商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，交通比較便捷；2、配套齊全，有適合辦公的商務配套、充足的停車位；3、房型面積較大、總價較高，房型面積多在130140平方米，總房價達4050萬元。結論

16、：商務公寓處于起步階段，但包河區(qū)商務公寓發(fā)展良好，其市場正被開發(fā)商和消費者看好。三、消費市場分析“城市新興中產(chǎn)階層”崛起誰是真正的需求者？市場需要可滿足潛在需求但稀缺的產(chǎn)品！合肥的城市化進程日新月異，城市吸引力逐步增加。這一客觀的歷史進程，給予了這個歷史文化與底蘊豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長，城市空間不斷擴張。這些，導致城市對居住空間的需求、對生活工作的空間需求也越來越多、越來越趨于國際化，都市化和現(xiàn)代化。在合肥，有一個必然但卻被大多數(shù)人不太注意的現(xiàn)象。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展，一個新興的階層正在崛起。這個階層我們可以定義為“城市新興中產(chǎn)階層”，對于這一階層的描述，我們可以

17、歸類如下：1、 年齡集中在2540歲，年富力強是他們基本的特質(zhì)；2、 富有創(chuàng)業(yè)激情，易于接受新事物，敢于挑戰(zhàn)和超越；3、 對生活有很大期望并正在積極奮斗中；4、 個人或家庭財產(chǎn)勢力較為雄厚，足以支撐其實現(xiàn)自我創(chuàng)業(yè)；5、 對現(xiàn)代城市生活和高品質(zhì)的現(xiàn)代生活較為推崇；6、 喜歡具有代表意義和特征的事物，包括居住、辦公、生活用品等；7、 正在創(chuàng)業(yè)階段或已經(jīng)準備創(chuàng)業(yè)的一個群體；8、 喜歡“休閑辦公、娛樂辦公、舒適辦公”的工作環(huán)境；9、 推崇“將工作融入生活”，強化工作環(huán)境的生活化；10、具有“自我圈”的意識，喜歡圈內(nèi)的各種活動。他們的興起緣于整個合肥城市的發(fā)展，帶動了一批70后生人們的富裕，也因城市的發(fā)

18、展吸引了一批外來中青階層加入到這個城市的發(fā)展中來。隨著整個城市的發(fā)展，給予他們極大的個人發(fā)展空間，他們也因自我不斷的努力和抓住機遇，一步一步的實現(xiàn)自己的創(chuàng)業(yè)、財富夢；另一方面，也隨著自身社會地位和經(jīng)濟實力的增強，加之其對自我生活追求的提高，其意識和品位也得到大大提高，已經(jīng)具有了國際性的視野，其對自己生活、事業(yè)有了更進一步的要求。在合肥，這樣的群體已經(jīng)悄然興起，同時也在不斷的上升過程中，他們將是未來整個合肥一切消費領域的主流群體，也是這個城市未來的發(fā)展動力。他們將主導未來合肥的消費潮流，引領這個城市的品位和風尚，他們的選擇將不可置疑的成為整個城市的方向。我們正站在合肥城市化發(fā)展新舊更替，臨界轉折

19、的敏感期，我們占據(jù)了一個非常好的進入時機。他們需要什么？他們需要能夠滿足自己事業(yè)進一步發(fā)展需求和滿足其對高品質(zhì)生活品位的生活空間！綜合分析合肥目前整個地產(chǎn)開發(fā)市場，針對“城市新興中產(chǎn)階層”的高檔商務活動空間幾乎沒有。這里的“高檔商務活動空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。具體描述如下：1、它是將生活和工作僵硬的劃分傳統(tǒng)打破的人性空間，它是將工作納入生活，倡導“休閑辦公，生活辦公”的建筑典范；2、它具有滿足居住、投資、辦公、商務活動、體驗式消費、學習等多種功能；3、它同樣應是能夠滿足工作需要、生活需要的各種日常服務功能，它是具有優(yōu)質(zhì)服務的工作生活空間；4、它具有良好的內(nèi)部活動、休閑活動空間

20、，很好的內(nèi)部區(qū)域劃分和交通組織；5、它同樣應該是一個相對對外開放的空間，接受外界的注目和尊敬，6、它是特定群體內(nèi)活動的集中地，是專門服務于未來“合肥商業(yè)精英的”標志區(qū)域；依據(jù)我們對合肥現(xiàn)有城市階層的分析和對合肥總體城市經(jīng)濟發(fā)展的趨勢判斷，可以明確的給出：由于城市新興中產(chǎn)階層的崛起，城市化導致的創(chuàng)業(yè)熱潮和企業(yè)競爭格局的全面提升，以及人們對居住、辦公和消費的國際化認同的提高，對于具有多功能、綜合服務強，具有標志性的地產(chǎn)項目需求日漸強烈，這也將成為今后合肥地產(chǎn)開發(fā)的風向標。結論：包河區(qū)作為大城市向南推進的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，進入一個工業(yè)化，城市化跨越的“黃金時期”，商務公寓市場發(fā)展空

21、間廣闊。我們要緊緊抓住這一機遇，針對“城市新興中產(chǎn)階層”，建造一處集“居住、辦公、商務活動、商務培訓、工作學習、商務消費，商務娛樂”為一體的“新一帶高檔商務活動空間”。 。第二 項目分析及定位一、 項目狀況1、地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5.05） 綠化率：42%6） 戶數(shù):600戶7） 車位:300個8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個地塊

22、呈45度角,在朝象上有一定劣勢。2、交通配套情況1） 一環(huán)高架暢通南北：地塊緊貼屯溪路，貫穿全市；2） 多條公交線路：地塊附近有5、46、117、141、201、31、122等十余條公交線路，為居家出行帶來便利。交通便捷，是本案一大優(yōu)勢！3、生活配套情況1） 旅游資源：包河公園、和平廣場；2） 學校：合肥工大、工大附中、省藝校；3） 商業(yè)設施：家樂福超市、各大銀行、周谷農(nóng)茂市場；4） 文體機構：省體育館、安徽大劇院、市少年宮，省健身中心；5） 醫(yī)院：包河醫(yī)院、合肥大藥房、中醫(yī)門診；本案配套成熟，可以享受純粹的都市便利生活，是本案的一大優(yōu)勢。二、 地塊swot分析1、優(yōu)勢（s）1） 地段價值高：

23、地處一環(huán)內(nèi)，屬新舊城區(qū)的交界地帶，具有形成商務為主的良好發(fā)展空間。2） 景觀價值高：與南淝河一路之隔，是名副其實的水景住宅；3） 周邊配套完善：附近的超市、酒店、購物廣場齊全，能滿足住戶需求；4） 區(qū)域文化氣息濃厚：往西有合肥工大、藝術學院等高校，文化氣息濃厚；5） 交通優(yōu)勢明顯：緊鄰一環(huán)及屯溪城市主軸線，多路公交經(jīng)過，出行方便。6） 地塊特色：下沉式地塊，減輕大規(guī)模的挖土工程，從而減少建安成本； 2、劣勢（w）1） 地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設受到一定影響；2） 容積率限制，將導致本案人口密度較大，從而降低居住檔次；3） 本項目周邊是較老的破舊房屋，是中低收入人群的集中地；4） 小區(qū)內(nèi)

24、有一幢居民回遷樓，將影響整個規(guī)劃布局；5） 市場競爭壓力大，在本區(qū)域內(nèi)競爭對手、潛在競爭者較多，且對方的地段、規(guī)模、社區(qū)環(huán)境都具有明顯優(yōu)勢，如世紀陽光花園、文景雅居、逍遙苑、新都會環(huán)球廣場、國貿(mào)公寓、聯(lián)邦花園、貴 都花園等。3、機會（o）1） 舊城改造將會改善目前周邊的物業(yè)形象和區(qū)域形象；2） 商務公寓的發(fā)展存在較大的市場空間；3） 隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過境車輛會轉入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務干道；4） 老城區(qū)土地資源日益減少，本項目占據(jù)著有利的地理位置；5） 合肥房地產(chǎn)形式喜人，需求穩(wěn)步上升，價格走勢正朝積極的方向發(fā)展； 4、威脅（t）1） 本項目西邊沿馬鞍路的開發(fā)量巨增，扎堆現(xiàn)象

25、較為明顯，導致激烈的市場競爭；2） 項目周邊的消費群體消費水平較為低下，本項目高檔次樓盤塑造不利；3） 本項目大面積的沿街商鋪，如果管理不合理，對于商務公寓存在一定影響；4） 項目朝向的將影響銷售。三、項目定位（一） 產(chǎn)品定位：通過現(xiàn)階段合肥商品房市場趨勢的整體分析和科學預測，結合產(chǎn)品本身的規(guī)劃指標以及優(yōu)勢，所在區(qū)域競爭樓盤的定位分析，我們認為項目正適合做商務公寓。它可以將居住、商用、投資有機整合起來。同時，做商務公寓可以更深層次挖掘城市經(jīng)濟發(fā)展后突顯出來的一部分城市新興中產(chǎn)階層的需求。目前在合肥商務公寓，總體建筑風格落后，功能不完善，時代個性不強。具有現(xiàn)代化個性鮮明、功能概念創(chuàng)新的物業(yè)基本空

26、白。本案要成為經(jīng)的住時間考驗的建筑精品，成為改變和引領合肥未來住宅類項目的開發(fā)潮流，成為一個高檔的高利潤的項目。必須有一個核心的靈魂，一個準確、鮮明的定位。通過深入的研究，我們將項目定位為：合肥首個“一站式商務生活中心”新一帶“高檔綜合性商務公寓”的典范我們在對項目的具體功能定位上，主要強調(diào)以下幾方面的特色功能：1、商業(yè)辦公空間功能這要求我們的項目規(guī)劃中要設計針對不同業(yè)主需求的辦公空間，為了避免單一業(yè)態(tài)的高風險，我們建議開發(fā)適合小型創(chuàng)業(yè)者的soho辦公空間、loft；適合中小企業(yè)作為改善自身辦公環(huán)境的大中性辦公空間。2、生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設計一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造

27、“賓館式居住”模式。3、商業(yè)活動空間建議建造滿足商業(yè)活動所需的小型商務酒店、商務會議中心、商業(yè)活動發(fā)布中心等，將本案打造為一個真正的“一站式商務活動空間”。4、娛樂消費空間主要設計配套的餐飲、商務茶吧、咖啡吧、健身、足浴中心等；另一方面也要設計小型商場。5、綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢，把小區(qū)內(nèi)部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合，形成集親水、陽光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng)，增強本項目商務公寓的內(nèi)涵。（二）市場定位：本項目的市場定位考慮到區(qū)域的發(fā)展及城中、城東、城南經(jīng)濟的日漸繁華正在孕育著眾多的新興中產(chǎn)階層的，考慮到城中、城東、城南的商住人群與地區(qū)經(jīng)濟緊密聯(lián)系，考慮

28、到項目地域特征。建議市場定位為： 1、景觀商務合肥首個國際商務公寓 商務公寓新革命 五維商務 2、智能商務 3、一站式商務 4、投資型商務5、商務生活地（三）產(chǎn)品類別建議： 為了實現(xiàn)本案“一站式商務生活中心”的目的，我們建議本產(chǎn)品的類別主要有一下：& 部分高檔公寓，住宅部分；& 部分公寓式辦公（soho）；& 商務旅館；& 商業(yè)經(jīng)營空間(服務于入住業(yè)主)；& 商業(yè)培訓、活動中心（四） 產(chǎn)品形象定位策略： 在本案的推廣中，我們核心要突出本案“超越居住和辦公”界限的“新一代地標級集商務、生活、娛樂為一體”的高尚區(qū)域。在實際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點：& 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”，

29、為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務空間”；& 合肥“酒店式公寓”的代表之作；& 合肥“公寓式辦公”的先鋒之作；& 住在商務區(qū)的家，最具有生活情調(diào)的商務區(qū)，表明本案商住結合的特征，吸引目標客戶；是未來合肥新型“cbd”典范之作；& 合肥“商業(yè)活動的集中地”，最具有“吸引力”的商務中心，它將是未來城市精英舉辦商業(yè).活動；& 俯瞰周邊的氣勢、雄偉的身資、非凡的地位、國際化、都市化的生活享受空間；& 全新的景觀生活領地；& 先進的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳時代公館解釋：在有限的土地上建造無限的產(chǎn)品，這是一個追求經(jīng)典與個性的年代。作為建筑，我們必須能夠作到

30、引領潮流。惟有站于潮流端口的產(chǎn)品，才能迎合現(xiàn)實人們的需求。一切無視當下大眾心理需求特征與潮流的建筑產(chǎn)品都無法有效滿足市場的潛在需求，也無法取得商業(yè)運營的成功。明佳時代公館，引領合肥房產(chǎn)品潮流的領地，以“時代”宣言項目現(xiàn)代的剛性與大氣，以“公館”圈定同樣立于時代潮流前言，具有現(xiàn)代城市氣質(zhì)、創(chuàng)業(yè)激情和對自身生活有無限追求的時代精英。明佳時代公館，身份與地位最為貼切的建筑領地，以富有質(zhì)感的案名表達項目引領者的地位與尊貴。同樣，通過案名來迎合目前正在崛起的中青一帶中產(chǎn)階層對城市的迷戀和對高品質(zhì)生活的領域感要求?！皶r代”，是對城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結、時尚情結的迎合；“公館”則是對這一階層對領域感

31、，自己的空間的一種心理反映。明佳時代公館，一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領地；一處“實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢，體味專有階層品位、享受星級生活服務”的生活圈；它是合肥未來最富品位的生活、工作空間。五、客戶人群定位我們在前面提到，隨著安徽經(jīng)濟的發(fā)展，城市新興中產(chǎn)階層的崛起。本案抓住這個市場需求，針對這部分人建造一處集“居住、辦公、商務活動、商務培訓、工作學習、商務消費，商務娛樂”為一體的“新一帶高檔商務活動空間”。 為更好的鎖定這部分人群，我們必須對這部分人消費心理加以分析，以便在宣傳推廣、媒體選擇時更為有效。1、 購房心態(tài)分析1） 總價：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購房者受預算影響很大，因

32、此，在合肥目前總價仍然是客源最為關注的一項。只要總價超過35萬，市場上去化就會碰到阻力。因此，許多樓盤戶型相對較小，就相對熱銷。在價格上，許多樓盤都在3000元以下；2） 品質(zhì)：在合肥，客源對于好的產(chǎn)品的關注超過了地段的限制。如桂花園，離市區(qū)有10公里以上，依然熱銷。顯示了合肥購房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設計3） 地段：合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進入穩(wěn)定期，產(chǎn)品的更新速度減慢之后，房地產(chǎn)市場的區(qū)位因素就會逐漸顯現(xiàn)，城市中心的價值就會得到回歸。同時，本項目作為商務公寓，它本身產(chǎn)品性質(zhì)決定了，項目城市區(qū)域位置優(yōu)越。4） 心理上：項目是一個綜合型高檔商務公寓，它是中小企業(yè)理想辦公場所，是soho一族的

33、最佳所在。它提供的商務辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時它的定位是國際化智能化商務公寓。它的附加價值，可以滿足城市新興中產(chǎn)階層的心理需求。2、城市新興中產(chǎn)階層購房用途：1）、70%自用2）、30%投資3、城市新興中產(chǎn)階層信息來源：1）合肥晚報 2）新安晚報 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺6）房展會 7）網(wǎng)絡 4）口碑傳告 4、客戶誘導方式：1） 項目本身產(chǎn)品價值的體現(xiàn)；2） 項目高端定位、尊貴附加價值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價值的體現(xiàn)；4） 國際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導；第三 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品規(guī)劃原則1、房型原則本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場

34、，而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標市場對產(chǎn)品的定位，但同時也大大增加本案的風險，因為合肥市場消費者本身對高總價難以接受。而能承受高總價的消費者往往有房型豪華的要求。建議本案：1） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；2） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風險；而大房型高標準配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；3） 房總價控制在35萬到85萬之間2、主題定位原則 產(chǎn)品設計的各個方面要從宏觀上配合本案的主題概念，從微觀上塑造

35、主題定位，共同構筑本案的鮮明形象。能滿足一站式商務公寓、國際化商務公寓的要求、在設計上、氛圍上要開發(fā)出別具風格的產(chǎn)品，滿足城市新興中層階層的心理需求。 建議本案：1） 立面具有較強的識別性；2） 戶性設計上要有創(chuàng)新意識；3） 在內(nèi)部環(huán)境與外部親水環(huán)境結合上要有特色；4） 在建材、配套上要區(qū)別其他樓盤；5） 在物業(yè)服務上要先進理念支持。3、朝向問題解決原則因為項目是一個沿兩條道路，朝向偏45度的矩形地塊。如南北布置向會降低容積率，且商品房不能沿街布局，極大影響項目利潤。因此，在項目規(guī)劃時，可以淡化朝向問題，考慮樓體與城市道路的關系著手。其中巢湖路具有較好的水景優(yōu)勢，在日照間距、項目指標的允許下，

36、層高可以適當加高，以確保最大程度享受景觀優(yōu)勢，同時車行主入口可以設在巢湖路。屯溪路可以設置人行入口。4、地勢低問題解決原則 本案占地面積約22畝，項目體量小，地勢較低。同時，為滿足商務辦公要求，建議建地下停車場。同時，中間可以利用地勢，在入口處做下沉式景觀廣場。 5、社區(qū)管理智能化社區(qū)智能化技術的使用給項目賦予了網(wǎng)絡化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時令業(yè)主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對講、防災報警及應急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加

37、先進、迅捷、系統(tǒng)的服務。6、物業(yè)服務人性化物業(yè)服務水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競爭的重要指標。故針對本項目，應將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應的人性化服務，并在此基礎上設置相應的配套服務設施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?、強化自由舒適的辦公氛圍，使辦公真正實現(xiàn)居家化。 標準層布線設計采用oa地板，創(chuàng)造可自由分割的室內(nèi)辦公空間，并采用藍牙技術，強化信息通訊無線化功能。 生態(tài)回廊作為公共空間，放置一定數(shù)量的桌椅，并選擇幾個回廊設計成咖啡館或休閑吧，為業(yè)

38、主提供一個寬松的辦公氛圍，方便休息與相互交流。 提高室內(nèi)辦公的舒適性：空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。二、建筑規(guī)劃建議（1）建筑風格及建筑形式建議本項目建筑風格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進新的設計理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味。我們建議，本項目的建筑風格應與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風格為主調(diào)，借鑒安徽一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 建筑形式： 外

39、立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積。 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢，屋頂可采用平坡結合的形式，半坡，一面做露臺；靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向1做觀景陽臺，在強調(diào)人與自然對話的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效益； 商業(yè)空間建議采用框架形式，可自由分割，適當加大一層層高，減小二層挑出的距離，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預留出停車及綠化空間，為商業(yè)網(wǎng)點的對外服務做好準備；（2）建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用現(xiàn)代感強的偏冷色系，不同組團可添加不同色系的附屬色，凸現(xiàn)各組團統(tǒng)一變化的特質(zhì)，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮

40、，清亮而不妖艷； 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富； 建筑材料建議以仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構件建議購買成品構件，抓住一種風格，把味道做足，凸現(xiàn)項目的厚重感。(3)建筑細部建議 建筑設計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構件設計要恰到好處； 充分考慮空調(diào)位設計，盡量能與建筑相結合，預留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 樓宇單元入口處，結合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次； 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防

41、滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；（4）、建筑空間布局要盡量作好項目頂端的形態(tài)設計，形成豐富的天際線，凸顯項目的標識性；另外為體現(xiàn)項目的現(xiàn)代感，在立面空間設計上要突出通透、靈動的感覺。三、景觀規(guī)劃總體建議 在景觀規(guī)劃上，考慮到項目外部南淝河水系景觀，如何做到把內(nèi)部景觀與外部環(huán)境結合起來，做一個以親水為特色，以景觀為賣點的親水觀景項目。我們建議項目內(nèi)部以綠化為主，做三級綠化系統(tǒng)： 一級綠化以廣場為核心的主體綠化體系。 二級綠化以中心水系串聯(lián)各大組團綠化體系。 三級綠化以宅間綠化及組團綠化構成的點線結合的綠化體系。 1、廣場景觀規(guī)劃

42、在項目屯溪路、巢湖路轉角處，設置下沉廣場，緩沖十字路口帶來的雜亂感，同時作為整個項目的標志性景觀。廣場地坪鋪裝豐富，建議以花崗巖、大理石等交錯鋪底，地面鋪裝按區(qū)域不同采用不同材質(zhì)鋪裝，鋪裝可拼裝花型。廣場均設置草坪，種植花卉，喬木，樹木，設置石凳，石椅，石棋盤，配以公共的運動設備，配以背景音樂。廣場以綠化為主題，增加草坪面積，內(nèi)設置歐式雕塑群體，廣場周邊設置浮雕墻。廣場設置噴泉，在陽光下水珠晶瑩剔透，隨風飛散，景致動人。這樣設計可降低建造難度，同時又能形成時尚前衛(wèi)的景觀特色。l 明志壁：以激發(fā)企業(yè)家的故事、典故為內(nèi)容的浮雕墻。設置在廣場最外全、醒目大氣l 雕塑群：可設置在下沉廣場的邊緣處；l

43、噴泉：廣場中心處，噴泉中心設置標志性的藝術品。噴泉形式待定。l 綠化中心：含草坪、樹木等，位于噴泉與玻璃墻之間區(qū)域，分環(huán)狀綠化帶和點狀綠化景點兩種形式。2、綠化休閑長廊在項目內(nèi)設置綠化休閑長廊，長廊道路兩側培植綠化草坪帶，種植花草，按比例設置休息用凳椅，街兩側商鋪立面色調(diào)應與該定位相符。面向長廊的兩面的建筑立面上可設置綠化植物等。 3、水系景觀設計中以西區(qū)疊溪，南部旱溪結合臺石、林木等園林手法，強化水景的趣味性，并結合休閑廣場、樹、竹林群以增加親水性和休閑功能，提倡人性化景觀設計，使小區(qū)水景特征化以別于當?shù)爻Ｒ姷乃鏍顩r。塑造出高貴，點雅、浪漫的氣息，具有國際風味。能以大眾休憩為主，設置露天茶

44、吧。形成相對私密的空間，方便聊天、談事。四、配套建議建議應配備的設施和服務有： 社區(qū)會所：建議配置餐廳、游泳池、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、桑拿房、乒乓球室、臺球室、網(wǎng)吧。 中水處理系統(tǒng)：建議設計排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補充水源。這也可做為社區(qū)的又一賣點。 供水系統(tǒng)：建議設計2套供水管道，自來水、純凈水、純凈水以經(jīng)營性質(zhì)，短時間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報； 燃氣系統(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。 通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合

45、布線，客廳、主臥各配一個端口。 安保系統(tǒng)：建議封閉式管理，設紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講門鈴、家庭緊急報警按鈕。物業(yè)管理：三表ic卡繳費。五、戶型建議1、面積、戶型比建議面積房型比例120140三房兩廳一衛(wèi)或兩衛(wèi)50%90120兩房兩廳一衛(wèi)或兩衛(wèi)30%復式或soho一房一廳一衛(wèi)或四房20%2、戶型功能建議 所有戶型在設計時建議參考建設部小康住宅的十大標準的要求； 滿足六種性能：實用性、安全性、靈活性、可變性、經(jīng)濟性和藝術性； 滿足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開； 滿足8個健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音

46、防濕、雙水系統(tǒng)； 客廳面寬控制在3.94.2米，主臥面寬控制在3.03.6米，衛(wèi)生間面積控制在46平米，廚房不低于7平米，南陽臺面積控制在68米；設計兩個衛(wèi)生間時，客衛(wèi)要做到干濕分離，廚房面積不得低于7平米，可考慮設計兩個陽臺，南陽臺采用落地玻璃，加大采光面積。 充分從人性化角度考慮戶內(nèi)的細節(jié)處理，如：窗臺下預留散熱片位置、靠景觀的單元可預留生活小陽臺等； 所有客廳的設計可根據(jù)緊鄰景觀區(qū)的位置確定其南北朝向； 控制樓體進深，不宜超過11米； 本項目戶型面積較多，可發(fā)揮余地很大，建議除采用現(xiàn)有樓盤中較為熱銷的戶型外，希望可以推陳出新，參照一些全國獲獎戶型，提高生活舒適度；第四 項目營銷策略行銷策

47、略根據(jù)上面機會點和優(yōu)勢分析，我們可以定出明佳時代公館原則性的行銷策略。一、針對目標市場與客戶本案針對城市新興中產(chǎn)階層，他們的心理特點，生活習慣等，從項目包裝及形象宣傳全力打造成一個為他們量身度造的一個商務生活空間。二、廣告促銷策略“行銷手法獨到，與眾不同廣告”這是本企劃的總策略。將具有沖擊力的廣告宣傳與引人注目的促銷廣告活動有機結合起來，相得益彰。二者有系統(tǒng)地形成一個拳頭，重拳出擊！三、銷售控制抓住銷售高潮，制造熱點事件，強化廣告宣傳，適時出臺更為省力而更具有吸引力的短期行銷方法，以此達到超越預期的效果。如沿屯溪路，在噪音和周邊住宅環(huán)境都有欠缺，因此給銷售帶來一定難度。如果趁開盤熱銷，在達到高

48、潮時適時拋出難賣房，定時定期薄利銷售，既能解決困難房的銷售，又能輔助熱銷成果，達到旺銷階段。四、實景營銷，情景營銷據(jù)調(diào)查，合肥客戶了解的是高層住宅的表面情況，但對其優(yōu)勢則不甚了了，“眼見為實”是這部分客戶的最基本心理特征。所以本項目在推廣高層時，應盡量降低甚至消除其負面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象，建議項目營銷推廣采用實景營銷、情景營銷的手法。1、售樓處1）將售樓部布置成時代公館文化展示區(qū)，主要設置時代公館實體模型、中產(chǎn)階層代表人物造型、生活場景（圖片、概念）及設計師手繪圖的展示，演繹時代公館國際化氛圍；2）設置專門的洽談區(qū)(可以是會所某一功能間,但須有一定的藝術格調(diào)與檔次)，向客戶

49、提供獨立的、尊貴的銷售服務，洽談區(qū)環(huán)境布置以輕松休閑與文化格調(diào)為主。建議位置設在會所大堂，現(xiàn)場配置專業(yè)服務人員（如會所服務人員等），利用高雅的裝修、舒適的格調(diào)與以客戶為尊、全員為您的服務方式打動客戶。2、設置泛景觀樣板房及人性化的看樓服務1）建議按1：1，以尊貴豪華型、時尚簡約型、現(xiàn)代前衛(wèi)型裝修風格、讓買家感覺是我在住這房子。而不是用它來被人觀賞和展示給人看的功能，當然要滿足引導、刺激成交的功能。當買家走進屋子時，要有一股直逼心靈的震撼撲面而來；2）要做到看樓路線景觀優(yōu)美、安全方便以便來規(guī)避項目景觀死角；4）設置導示看板，標明示范單位的街號、幢號、樓層、房型、建筑面積、實用率、套內(nèi)面積、售價、

50、裝修風格建議、時代公館生活場景展示等銷售必備要素；3、銷售手法我們將摒棄傳統(tǒng)的銷售方式，而采用創(chuàng)新的銷售理念、銷售手法藝術化的朋友式銷售方式（反方向銷售）。銷售時，我們不急于正面介紹物業(yè)的情況，而重在和他們溝通對休閑生活的看法與體會，首先我們會帶客戶參觀我們的會所，分享我們對各藝術品、對周邊環(huán)境的體會，待客戶認可后我們再向他們推介紹我們的產(chǎn)品說明書，從認可高層的生活模式、藝術氛圍再達致認可我們的高層、購買高層。為達到上述目的，我們會選擇幾個穩(wěn)重歷練而又有親和力的置業(yè)顧問，針對他們進行藝術素養(yǎng)及目標客戶溝通技巧的培訓。 為加強準業(yè)主對項目的認同度，每個看完高層的客戶不管是否購買我們都將贈送一份時

51、代公館的紀念品，利用他們再向社會宣揚與提高國際化商務公寓概念，給我們帶來更多的客戶。價格對策一、 定價目標從安徽的住宅房產(chǎn)起價來看，我們認為，為了在開盤周一炮打響，同時考慮到明佳時代公寓的高端定位、地段、品質(zhì)及成本，商務公寓起價為 4000元/平方米，均價 4200 元/平方米；商鋪一層8000元/平方米，二層12000元/平方米，基本符合市場情況。二、 折扣定價在我們的調(diào)查中，安徽市民選擇付款方式依次為：分期付款，銀行按揭、一次性付款。因此，對一次性付款和銀行按揭者，可采用適當?shù)恼劭蹆?yōu)惠。一次性付款（成交后5天付清所有款項），可享受5%的在折扣優(yōu)惠；申辦按揭貸款者，可銷售2%折扣優(yōu)惠，在開盤

52、周內(nèi)購房，可享受每平方米100元折扣優(yōu)惠。三、 論質(zhì)定價根據(jù)不同房源，進行論質(zhì)定價，即差別定價。促銷手段在明佳時代公館行銷過程中，可以通過各種形式，如廣告宣傳、促銷活動、公關活動等，將他們形成有機結合進行促銷。注意各種形式不能各自為政，也不能蜻蜓點水，不然形不成氣候。出通過利益催促法，如贈禮、折扣優(yōu)惠等一般性的促銷方法外，下面列舉幾個行之有效的促銷手段：一、 在開盤前精心策劃能激發(fā)人們興趣的活動，配以廣告宣傳以引起大眾對明佳時代公館開盤的關注，并在無形中提高本案的品位和價值。我們策劃活動是：時代公館與您對話電視欄目活動。邀請一部分城市中產(chǎn)階層企業(yè)代表參加產(chǎn)品推介活動。（具體策劃見后）二、 開展

53、“21世紀住宅新概念”社會討論，請專家、城市中產(chǎn)階層代表從不同角度來闡明高層住宅是下一世紀居住新概念。三、 邀請新加坡或香港物業(yè)管理人士來講座。這樣，會增加人們對時代公館高品質(zhì)的信心，同時可將它作為廣告宣傳的一個重要內(nèi)容。廣告宣傳一、廣告目的通過各種廣告宣傳形式，達到以下三方面目的：第一，引導人們面向21世紀高層住宅新觀念；第二，在消費者中樹立時代公館高品位、國際化人士居住形象；第三，讓我們的目標客戶不僅能體驗到國際化先進的社區(qū)環(huán)境，而且會實實在在獲得最系統(tǒng)、完善的一站式商務辦公空間和商務辦公服務等。二、廣告?zhèn)鬟_之戰(zhàn)略設定 在開盤前精心策劃事件，通過廣告（主要是報紙、電臺為輔）使之具有極高的注

54、意率，引起目標對象對項目開盤產(chǎn)生極大興趣。然后趁熱打鐵，在開盤周七天時間內(nèi)，針對客戶理性化程度高特點，充分利用報紙理性訴求好的特點，將本案給客戶帶來切身利益的賣點廣告出來，廣播廣告推波助瀾。在開盤周結束后通過電視晚會節(jié)目將本案行銷活動推向最高潮。三、廣告媒介表現(xiàn)方式 整個行銷廣告以戶外、報紙廣告為主，電臺、電視廣告為輔。電臺廣告可靈活多樣，電視廣告主要放在新聞節(jié)目中進行，戶外廣告以廣告語和醒目圖案沖擊目標受眾。另外在配以時代公館現(xiàn)場廣告和焦點廣告。針對時代公館地理位置好，客戶人群針對性強，景觀較高，社區(qū)性質(zhì)定位明確，外立面美觀，制作多方位的建筑效果圖、景觀圖，以確?？蛻粢粋€感性、直觀的視覺效果，起到促銷作用。第五 市場整合推廣策略一、 項目定位1、產(chǎn)品定位合肥首個“一站