第五章 土地權(quán)屬管理_土地征收(5)

1、1土地征收補償土地征收補償1978198819932001例子3經(jīng)驗及借鑒經(jīng)驗及借鑒內(nèi)容內(nèi)容土地征收的歷史沿革土地征收的歷史沿革1法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作2學(xué)術(shù)研究動態(tài)學(xué)術(shù)研究動態(tài)344指國家根據(jù)公共利益需要而行使公權(quán)力，以指國家根據(jù)公共利益需要而行使公權(quán)力，以補償為條件，強制取得他人的土地所有權(quán)，補償為條件，強制取得他人的土地所有權(quán)，他人的土地所有權(quán)因國家的征收而消滅。他人的土地所有權(quán)因國家的征收而消滅。指國家因公共事業(yè)的需要，以給予補償為條指國家因公共事業(yè)的需要，以給予補償為條件，對他人土地所有權(quán)以外的土地他項權(quán)利件，對他人土地所有權(quán)以外的土地他項權(quán)利為利用，待特定公共事業(yè)目的

2、完成時，仍將為利用，待特定公共事業(yè)目的完成時，仍將土地歸還原土地所有人。土地歸還原土地所有人。指國家法律規(guī)定，采取強制措施，按照等價有指國家法律規(guī)定，采取強制措施，按照等價有償?shù)脑瓌t，收購農(nóng)村集體土地所有權(quán)或公民個償?shù)脑瓌t，收購農(nóng)村集體土地所有權(quán)或公民個人、其他社會組織的土地使用權(quán)的措施。人、其他社會組織的土地使用權(quán)的措施。土地征用、土地征收、土地征購?fù)恋卣饔?、土地征收、土地征?建設(shè)項建設(shè)項目預(yù)審目預(yù)審用地申用地申請、審請、審查查制訂制訂方案方案上報上報審批審批批復(fù)批復(fù)予以予以公告公告辦理辦理登記登記補償補償安置安置土地征收的程序土地征收的程序6征用土地審批權(quán)限征用土地審批權(quán)限 國務(wù)院批準權(quán)

3、限：國務(wù)院批準權(quán)限： (1)基本農(nóng)田；基本農(nóng)田； (2)基本農(nóng)田以外的耕地超過基本農(nóng)田以外的耕地超過35hm2的；的； (3)其他土地超過其他土地超過70hm2的。的。 征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。準，并報國務(wù)院備案。7一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 征地制度的規(guī)定征地制度的規(guī)定 1950年年土地改革法土地改革法規(guī)定：土地征用的兩種形式為沒收和征收規(guī)定：土地征用的兩種形式為沒收和征收 1950年公布的年公布的城市郊區(qū)土地改革條例城市郊區(qū)土地改革條例第第9條規(guī)定：城市郊區(qū)條規(guī)定：

4、城市郊區(qū)所有沒收或征收得來的農(nóng)業(yè)土地，一律歸國家所有，由市人民政所有沒收或征收得來的農(nóng)業(yè)土地，一律歸國家所有，由市人民政府管理；國家為市政建設(shè)及其他需要收回由農(nóng)民耕種的國有土地府管理；國家為市政建設(shè)及其他需要收回由農(nóng)民耕種的國有土地時，應(yīng)給耕種該項土地的農(nóng)民以適當?shù)陌仓脮r，應(yīng)給耕種該項土地的農(nóng)民以適當?shù)陌仓?一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 1982年年國家建設(shè)征用土地條例國家建設(shè)征用土地條例規(guī)定：國家進行經(jīng)濟、文化、規(guī)定：國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，可以征用集體所有的土地，而國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，可以征用集體所有的土地，而且且“征用的土地所有權(quán)屬于國

5、家，用地單位只用使用權(quán)征用的土地所有權(quán)屬于國家，用地單位只用使用權(quán)” 1986年和年和1998年年土地管理法土地管理法指出：任何單位和個人建設(shè)，需指出：任何單位和個人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地要使用土地的，必須依法申請使用國有土地 第十屆全國人民代表大會修改的第十屆全國人民代表大會修改的憲法憲法規(guī)定：國家為了公共利規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償償9一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 改革開放前的土地征用情況改革開放前的土地征用情況 由于沒有土地市場由于沒有土地市

6、場,農(nóng)民將獲得一系列的補償農(nóng)民將獲得一系列的補償,包括由建立在被征用包括由建立在被征用土地上的企業(yè)提供的工作崗位、重新安居的房屋補償、莊稼損失及土地上的企業(yè)提供的工作崗位、重新安居的房屋補償、莊稼損失及與土地有關(guān)的補償?shù)难a償以及城市居民戶口。與土地有關(guān)的補償?shù)难a償以及城市居民戶口。 盡管農(nóng)民沒有獲得按照市場價對他們的土地進行補償，但他們希望盡管農(nóng)民沒有獲得按照市場價對他們的土地進行補償，但他們希望和政府部門建立起協(xié)議。因為根據(jù)政策規(guī)定政府部門征用土地應(yīng)當和政府部門建立起協(xié)議。因為根據(jù)政策規(guī)定政府部門征用土地應(yīng)當有責(zé)任進行就業(yè)安置和獲得城市戶口身份。有責(zé)任進行就業(yè)安置和獲得城市戶口身份。 授予城

7、市戶口對農(nóng)民來說也是非常具有吸引力的，它允許戶口持有授予城市戶口對農(nóng)民來說也是非常具有吸引力的，它允許戶口持有者獲得社會福利以及優(yōu)惠的地方公共產(chǎn)品（包括學(xué)校）及糧食。者獲得社會福利以及優(yōu)惠的地方公共產(chǎn)品（包括學(xué)校）及糧食。10一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 改革開放后的土地征用情況改革開放后的土地征用情況 改革開放后，土地征用補償?shù)囊罁?jù)是土地管理法（改革開放后，土地征用補償?shù)囊罁?jù)是土地管理法（1986） 土地管理法沿用了計劃時期的土地征用模式，補償包括四個主要土地管理法沿用了計劃時期的土地征用模式，補償包括四個主要部分：土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費、勞部分：土地

8、補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費、勞動力安置動力安置 同時進一步規(guī)定青苗及地上附著物補償費補償給農(nóng)民；土地補償同時進一步規(guī)定青苗及地上附著物補償費補償給農(nóng)民；土地補償費和安置補助費補償給集體組織，并必須用于農(nóng)民發(fā)展和受影響費和安置補助費補償給集體組織，并必須用于農(nóng)民發(fā)展和受影響勞動力的安置和幫助失業(yè)的農(nóng)民；使用被征用土地的單位將以提勞動力的安置和幫助失業(yè)的農(nóng)民；使用被征用土地的單位將以提供就業(yè)機會來補償受影響的勞動力。供就業(yè)機會來補償受影響的勞動力。11一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 改革開放后的土地征用情況改革開放后的土地征用情況 修訂后的土地管理法（修訂后的土地管理

9、法（1998）在土地征用補償方面的變化：）在土地征用補償方面的變化： 提高了補償標準；提高了補償標準； 在勞動力安置方面除了鼓勵村有企業(yè)的發(fā)展外沒有明確規(guī)定；在勞動力安置方面除了鼓勵村有企業(yè)的發(fā)展外沒有明確規(guī)定； 對建設(shè)大型或中等規(guī)模的水利或水電站工程的征用補償和安置標對建設(shè)大型或中等規(guī)模的水利或水電站工程的征用補償和安置標準將由國務(wù)院規(guī)定。準將由國務(wù)院規(guī)定。12一、土地征收的歷史沿革一、土地征收的歷史沿革 中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定 改革征地制度，嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征改革征地制度，嚴格界定公益性和經(jīng)營性建

10、設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地地范圍，完善征地補償機制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價原則及時足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補償，解決好被征同價原則及時足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會保障。地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會保障。 在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準占用農(nóng)村集在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。 13經(jīng)驗及借鑒經(jīng)驗及借鑒內(nèi)

11、容內(nèi)容土地征收的歷史沿革土地征收的歷史沿革1法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作2學(xué)術(shù)研究動態(tài)學(xué)術(shù)研究動態(tài)3414二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作 法理依據(jù)法理依據(jù) 因公共利益而征收，要給予因公共利益而征收，要給予“合理公正的補償合理公正的補償” 從不同的國家和地區(qū)比較來看，征用權(quán)一般都是基于從不同的國家和地區(qū)比較來看，征用權(quán)一般都是基于“公共利益公共利益”的需要而行使的權(quán)利，同時世界上大多數(shù)國家都要求對征地進行的需要而行使的權(quán)利，同時世界上大多數(shù)國家都要求對征地進行“合理公正的補償合理公正的補償”作了法律上的規(guī)定。作了法律上的規(guī)定。15二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實

12、操作 補償理論補償理論 既得權(quán)說、恩惠說、公用征收說、社會職務(wù)說、特別犧牲說既得權(quán)說、恩惠說、公用征收說、社會職務(wù)說、特別犧牲說 特別犧牲說在實際當中比較容易被接受，也較有說服力。此說基特別犧牲說在實際當中比較容易被接受，也較有說服力。此說基于法的公平正義的觀念，認為國家的合法征地行為，是使無義務(wù)于法的公平正義的觀念，認為國家的合法征地行為，是使無義務(wù)的特定人對國家所作的特別犧牲，這種特別犧牲應(yīng)當由全體人民的特定人對國家所作的特別犧牲，這種特別犧牲應(yīng)當由全體人民共同分擔(dān)給其以補償，才符合公平正義的精神。共同分擔(dān)給其以補償，才符合公平正義的精神。 在特別犧牲說的影響下，很多國家的政府和法院在實踐

13、中傾向于在特別犧牲說的影響下，很多國家的政府和法院在實踐中傾向于采用政府征用時的土地市場價值進行完全補償，它成為各國制訂采用政府征用時的土地市場價值進行完全補償，它成為各國制訂征地補償標準的理論依據(jù)。很多經(jīng)濟學(xué)家和法學(xué)家也支持這一觀征地補償標準的理論依據(jù)。很多經(jīng)濟學(xué)家和法學(xué)家也支持這一觀點。點。16二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作 完全補償原則完全補償原則 該原則主張，補償不僅包括直接損失，還應(yīng)包括一切該原則主張，補償不僅包括直接損失，還應(yīng)包括一切附帶損失，即補償不僅限于征用的客體，而且還包括與該客體有直附帶損失，即補償不僅限于征用的客體，而且還包括與該客體有直接或間接關(guān)聯(lián)以及因

14、此延伸的一切經(jīng)濟上和非經(jīng)濟上的利益。接或間接關(guān)聯(lián)以及因此延伸的一切經(jīng)濟上和非經(jīng)濟上的利益。 不完全補償原則不完全補償原則 該原則主張，補償應(yīng)僅限于被征用財產(chǎn)的價值，至該原則主張，補償應(yīng)僅限于被征用財產(chǎn)的價值，至于難以量化的精神上的損失，生活權(quán)的損失等個人主觀價值的損失，于難以量化的精神上的損失，生活權(quán)的損失等個人主觀價值的損失，不應(yīng)予以補償。至于可以量化的財產(chǎn)上的損失、遷移損失以及各種不應(yīng)予以補償。至于可以量化的財產(chǎn)上的損失、遷移損失以及各種必要費用等具有客觀價值而又能舉證的具體損失，則應(yīng)給予適當?shù)谋匾M用等具有客觀價值而又能舉證的具體損失，則應(yīng)給予適當?shù)难a償。補償。 適當補償原則適當補償原則

15、 該原則認為，由于該原則認為，由于“特別犧牲特別犧牲”的標準是相對的、活的標準是相對的、活動的，因此對于土地征用補償應(yīng)分別情況而采用完全補償原則或不動的，因此對于土地征用補償應(yīng)分別情況而采用完全補償原則或不完全補償原則。完全補償原則。17土地補償費 青苗費 地上附著物補償費安置補助費新菜地開發(fā)建設(shè)基金它是指征用城市郊區(qū)商品菜地時支付的費用。它是指征用城市郊區(qū)商品菜地時支付的費用。這項費用交給地方財政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地這項費用交給地方財政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地的投資。的投資。該項費用是對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因土地被征用該項費用是對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因土地被征用而造成的經(jīng)濟上的損失的一種補償，只能由被而

16、造成的經(jīng)濟上的損失的一種補償，只能由被征地單位用于再生產(chǎn)投資，不得付給農(nóng)民個人。征地單位用于再生產(chǎn)投資，不得付給農(nóng)民個人。 征地補償與安置標準征地補償與安置標準安置補助費與土地補償費的總和不得超過土地被征安置補助費與土地補償費的總和不得超過土地被征用前用前3 3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的3030倍，國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)倍，國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。土地補償費和安置補助費的標準。 地上附著物指房屋、水井、樹木等。補償金額地上附著物指房屋、水井、樹木等。補償金額視協(xié)商征地方案前地上附著物價

17、值與折舊情況視協(xié)商征地方案前地上附著物價值與折舊情況確定。確定。 需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用集體經(jīng)濟組織管理和使用由其他單位安置的，安置補助費支付給單位由其他單位安置的，安置補助費支付給單位 不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給安置人不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。安置人員的保險費用。 18征地補償與安置標準征地補償與安置標準 征用耕地

18、的土地補償費，為該耕地被征用前征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的610倍。倍。 年產(chǎn)值按被征用前年產(chǎn)值按被征用前3年的平均年產(chǎn)量和國家規(guī)定的價格平均計年的平均年產(chǎn)量和國家規(guī)定的價格平均計算。算。 征用其他土地的土地補償費用標準，由省、自治區(qū)、直轄市征用其他土地的土地補償費用標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費的標準規(guī)定。參照征用耕地的土地補償費的標準規(guī)定。19征地補償與安置標準征地補償與安置標準 征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征

19、地前需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地數(shù)量計算。被征用單位平均每人占有耕地數(shù)量計算。 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前征用前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的46倍，但是，每公頃被征用耕地的倍，但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的15倍。倍。 其他土地的土地補償費用標準，由省、自治區(qū)、征用直轄市其他土地的土地補償費用標準，由省、自治區(qū)、征用直轄市參照征用耕地的土地補償費的標準規(guī)定。參照征用耕地的土

20、地補償費的標準規(guī)定。20二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作 養(yǎng)老保險費法養(yǎng)老保險費法 可按下式計算每人保險費應(yīng)繳金額可按下式計算每人保險費應(yīng)繳金額: Ya= (Y男男B+Y女女 C) M1/M0 以某市為例，最低生活保障標準以某市為例，最低生活保障標準M1為人均為人均185元元/月，月， Y男男為平均為平均男性公民保險費應(yīng)繳金額，取男性公民保險費應(yīng)繳金額，取23112.30元，元，Y女女為平均女性公民保為平均女性公民保險費應(yīng)繳金額，取險費應(yīng)繳金額，取23672.63元，假設(shè)男女人口比例約為元，假設(shè)男女人口比例約為1: 1，平均，平均年齡年齡30歲，歲，M0為月保險費基數(shù)（取為月保險

21、費基數(shù)（取100），根據(jù)上述公式計算，），根據(jù)上述公式計算，則每人保險費應(yīng)繳金額為則每人保險費應(yīng)繳金額為: (23112.300.5+23672.630.5)185/100=43276.06元元21二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作 最低生活保障法最低生活保障法 計算公式：計算公式： Y=a/r1-1/(l+r)n 以某市為例，城市最低生活保障標準為以某市為例，城市最低生活保障標準為185元元/月，每年為月，每年為2220元；元；r取一定年期的一年期存款利率平均值，即取一定年期的一年期存款利率平均值，即6%。假定平均年齡為。假定平均年齡為30歲，平均壽命為歲，平均壽命為60歲，則歲

22、，則n=60-30=30年，即補助年限為年，即補助年限為30年，年，根據(jù)上述公式，可得安置補助費總額為根據(jù)上述公式，可得安置補助費總額為: Y=2220/6%l-1/(1+6%)30 =44800.16元元22二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作 實施困境實施困境 (1)公共利益界定的巨大困難性公共利益界定的巨大困難性 單純公共產(chǎn)品越來越少，公共利益的內(nèi)涵越來越模糊單純公共產(chǎn)品越來越少，公共利益的內(nèi)涵越來越模糊 新加坡：住宅、商業(yè)或工業(yè)區(qū)；新加坡：住宅、商業(yè)或工業(yè)區(qū)； 美國：具有公共利益的用途，如貧民窟的改造、高速公路的配套設(shè)美國：具有公共利益的用途，如貧民窟的改造、高速公路的配套設(shè)

23、施用地，甚至是施用地，甚至是“有利于增加就業(yè)機會、增加財政收入有利于增加就業(yè)機會、增加財政收入” ，“只要只要符合本地不特定多數(shù)人的利益符合本地不特定多數(shù)人的利益” 中國缺乏必要的條件中國缺乏必要的條件 有限政府、司法獨立、經(jīng)濟基礎(chǔ)、公眾共識有限政府、司法獨立、經(jīng)濟基礎(chǔ)、公眾共識23二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作 實施困境實施困境 (2)如果堅持不完全補償和如果堅持不完全補償和“漲價歸公漲價歸公”原則，則忽略了殘留地、原則，則忽略了殘留地、相鄰?fù)恋負p害以及土地發(fā)展權(quán)的損害賠償，顯失公平；如果按照相鄰?fù)恋負p害以及土地發(fā)展權(quán)的損害賠償，顯失公平；如果按照最高最佳用途原則實行相當市場

24、價值的補償，可能不符合我國國最高最佳用途原則實行相當市場價值的補償，可能不符合我國國情情 (3)中央政府加強征地制度改革和管理，而地方政府就與開發(fā)商中央政府加強征地制度改革和管理，而地方政府就與開發(fā)商和農(nóng)民結(jié)成利益共同體，推行和農(nóng)民結(jié)成利益共同體，推行“以租代征以租代征”24二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作 大多數(shù)的國家或地區(qū)的征地法律都對補償水平作了類似大多數(shù)的國家或地區(qū)的征地法律都對補償水平作了類似“公公平的市場價平的市場價”或或“公正補償公正補償”這類寬泛的定義這類寬泛的定義 香港土地管理署確定被征用財產(chǎn)的公布市場價值的基礎(chǔ)是香港土地管理署確定被征用財產(chǎn)的公布市場價值的基礎(chǔ)

25、是”征地征地當日同一地區(qū)同類財產(chǎn)的市場交易的證據(jù)當日同一地區(qū)同類財產(chǎn)的市場交易的證據(jù)“ 評估的過程包括：比較被征用財產(chǎn)的市場價和同類財產(chǎn)的市場交評估的過程包括：比較被征用財產(chǎn)的市場價和同類財產(chǎn)的市場交易價，并且根據(jù)如位置、環(huán)境、建筑狀況等進行調(diào)整易價，并且根據(jù)如位置、環(huán)境、建筑狀況等進行調(diào)整 對土地的承租人進行補償對土地的承租人進行補償25二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作 中國的補償標準偏低中國的補償標準偏低 土地補償土地補償 對青苗和地上附著物的補償對青苗和地上附著物的補償 安置補助安置補助 補償?shù)姆峙溲a償?shù)姆峙?補償款被鄉(xiāng)、鎮(zhèn)村集體截流：腐敗的大量產(chǎn)生、浪費嚴重、重新補償款被

26、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)村集體截流：腐敗的大量產(chǎn)生、浪費嚴重、重新分配土地（失地損失由所有的農(nóng)戶承擔(dān)）分配土地（失地損失由所有的農(nóng)戶承擔(dān)） 補償費平均分配補償費平均分配26二、二、 法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作 補償?shù)牟还叫匝a償?shù)牟还叫?中國對公平與公正補償是以土地管理法來定義的，即保證失去土中國對公平與公正補償是以土地管理法來定義的，即保證失去土地的農(nóng)民生活水平不降低，但條款并沒有對不降低的生活水平給地的農(nóng)民生活水平不降低，但條款并沒有對不降低的生活水平給出一個清晰而可衡量的界定。出一個清晰而可衡量的界定。 同時法律很少考慮在橫向和縱向上補償?shù)囊恢滦裕煌瑫r法律很少考慮在橫向和縱向上補償?shù)囊恢滦裕?

27、最后土地征用可能破壞社會關(guān)系網(wǎng)，在理論和經(jīng)驗上很難評估最后土地征用可能破壞社會關(guān)系網(wǎng)，在理論和經(jīng)驗上很難評估其價值。其價值。27經(jīng)驗及借鑒經(jīng)驗及借鑒內(nèi)容內(nèi)容土地征收的歷史沿革土地征收的歷史沿革1法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作2學(xué)術(shù)研究動態(tài)學(xué)術(shù)研究動態(tài)3428三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q1: 征地是否應(yīng)給予補償？征地是否應(yīng)給予補償？ 反對征地補償?shù)睦碛桑悍磳φ鞯匮a償?shù)睦碛桑?早期文獻中，出于過度投資（早期文獻中，出于過度投資（Over investment）的考慮，經(jīng)濟學(xué)）的考慮，經(jīng)濟學(xué)家往往不贊成征地補償，他們認為，由于任何給予當前土地所有家往往不贊成征地補償，他們認為，由于任何

28、給予當前土地所有者市場價值的補償都會干擾未來土地的投資決策，導(dǎo)致過度投資，者市場價值的補償都會干擾未來土地的投資決策，導(dǎo)致過度投資，因此不給予補償是最優(yōu)的。因此不給予補償是最優(yōu)的。29三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q1: 征地是否應(yīng)給予補償？征地是否應(yīng)給予補償？ 支持征地補償?shù)睦碛桑褐С终鞯匮a償?shù)睦碛桑?市場效率市場效率，Michelman 認為（認為（1967）在土地市場上，土地的買賣）在土地市場上，土地的買賣是具有市場效率的，如果政府征收土地也按照市場價值給予補償，是具有市場效率的，如果政府征收土地也按照市場價值給予補償，征地行為才具有效率；征地行為才具有效率； 抵御風(fēng)險抵御風(fēng)險，由于

29、在現(xiàn)實中土地所有者得不到抵御征地風(fēng)險的私人，由于在現(xiàn)實中土地所有者得不到抵御征地風(fēng)險的私人保險，因此在一個風(fēng)險規(guī)避者的世界中，征地補償可以增進效率；保險，因此在一個風(fēng)險規(guī)避者的世界中，征地補償可以增進效率； 財政幻覺財政幻覺，De Alessi，Louis等人指出（等人指出（1969）如果不予征地補）如果不予征地補償，政府將會低估私人資源的成本，傾向于征收過多的土地，過償，政府將會低估私人資源的成本，傾向于征收過多的土地，過分地擴張公共部門的規(guī)模，建設(shè)超過實際需要的公共項目，從而分地擴張公共部門的規(guī)模，建設(shè)超過實際需要的公共項目，從而造成了浪費。造成了浪費。30三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)

30、 Q1: 征地是否應(yīng)給予補償？征地是否應(yīng)給予補償？ 補償是必要的補償是必要的 Farber（1992）等認為合理的土地征收補償是很有必要的，一方）等認為合理的土地征收補償是很有必要的，一方面可以限制政府的征地權(quán)利，另一方面也可以確保原土地使用者面可以限制政府的征地權(quán)利，另一方面也可以確保原土地使用者的權(quán)利。的權(quán)利。 現(xiàn)實世界中，幾乎所有國家都會給予被征地者一定的補償現(xiàn)實世界中，幾乎所有國家都會給予被征地者一定的補償（Garner,1975）。）。31三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q2: 被征地農(nóng)民失去了什么？被征地農(nóng)民失去了什么？ 直接損失直接損失 被征收土地本身：最高最佳用被征收土地本身

31、：最高最佳用途途 殘留地和相鄰地損失：規(guī)模不殘留地和相鄰地損失：規(guī)模不經(jīng)濟經(jīng)濟 建筑物、構(gòu)筑物和青苗建筑物、構(gòu)筑物和青苗 搬遷搬遷 間接損失間接損失 交易費用：重置土地的搜尋費交易費用：重置土地的搜尋費用和談判成本用和談判成本 風(fēng)險：信息不對稱風(fēng)險：信息不對稱 社會關(guān)系網(wǎng)的改變社會關(guān)系網(wǎng)的改變 生存威脅生存威脅32三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q2: 被征地農(nóng)民失去了什么？被征地農(nóng)民失去了什么？ 征地補償范圍征地補償范圍 加拿大：被征用部分的土地補償；不良影響補償；干擾損失補償；重新加拿大：被征用部分的土地補償；不良影響補償；干擾損失補償；重新安置困難補償。安置困難補償。 英國：土地英國：

32、土地(包括建筑物包括建筑物)補償；殘余地分割或損害補償；租賃權(quán)損失補補償；殘余地分割或損害補償；租賃權(quán)損失補償；遷移費、經(jīng)營損失費等干擾補償；其他必要費用支出補償。償；遷移費、經(jīng)營損失費等干擾補償；其他必要費用支出補償。 德國：土地或其他標的物權(quán)利損失補償；營業(yè)損失補償；征用標的物的德國：土地或其他標的物權(quán)利損失補償；營業(yè)損失補償；征用標的物的一切附帶損失補償。一切附帶損失補償。 日本：征用損失補償；通損補償；少數(shù)殘存者補償；離職者補償；事業(yè)日本：征用損失補償；通損補償；少數(shù)殘存者補償；離職者補償；事業(yè)損失補償。損失補償。 韓國：地價補償；殘余地補償；遷移費用補償；其他損失補償韓國：地價補償；

33、殘余地補償；遷移費用補償；其他損失補償 我國我國: 土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費 33三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q3: 補償是否公平？補償是否公平？ Kahneman等人（等人（1991）發(fā)現(xiàn)，即使以市場價值加以補償，由）發(fā)現(xiàn)，即使以市場價值加以補償，由于存在著于存在著價值不對稱價值不對稱現(xiàn)象，被征地者仍會感到不公平現(xiàn)象，被征地者仍會感到不公平 。 稟賦效果稟賦效果，即人們對失去的財產(chǎn)索取的價格往往要高于獲得等量，即人們對失去的財產(chǎn)索取的價格往往要高于獲得等量財產(chǎn)所愿意支付的價格；財產(chǎn)所愿意支付的價格； 現(xiàn)狀偏見現(xiàn)狀偏見，

34、即出于對當前擁有的財產(chǎn)的偏好導(dǎo)致人們既不愿出售，即出于對當前擁有的財產(chǎn)的偏好導(dǎo)致人們既不愿出售也不愿購買；也不愿購買； 厭惡失去厭惡失去，人們對于失去財產(chǎn)的效用犧牲要大于取得等量財產(chǎn)所，人們對于失去財產(chǎn)的效用犧牲要大于取得等量財產(chǎn)所獲得的效用。獲得的效用。34三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)分區(qū)控制、非公共利益性質(zhì)的征地行為對土地發(fā)展權(quán)的損害分區(qū)控制、非公共利益性質(zhì)的征地行為對土地發(fā)展權(quán)的損害35三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q3: 補償是否公平？補償是否公平？ 非公共利益性質(zhì)的征地活動剝奪了集體土地所有者的土地發(fā)非公共利益性質(zhì)的征地活動剝奪了集體土地所有者的土地發(fā)展權(quán)，集體土地使用者遭受

35、雙重損失，損失總額為展權(quán)，集體土地使用者遭受雙重損失，損失總額為 。 其中其中 這一部分的損失，是政府行使警察權(quán)，即分區(qū)控制的結(jié)這一部分的損失，是政府行使警察權(quán)，即分區(qū)控制的結(jié)果，是無需補償?shù)模还?，是無需補償?shù)模?而而 是非公共利益性質(zhì)的征地行為本身造成的，對這一部分不是非公共利益性質(zhì)的征地行為本身造成的，對這一部分不加以公平補償不符合社會正義原則。加以公平補償不符合社會正義原則。 用地單位和政府則分享了土地增值收益，尤其是帶來房地產(chǎn)用地單位和政府則分享了土地增值收益，尤其是帶來房地產(chǎn)行業(yè)的高回報率。行業(yè)的高回報率。 1V2V12VV36三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q3: 補償是否公平？

36、補償是否公平？ 土地管理法規(guī)定保證失去土地的農(nóng)民土地管理法規(guī)定保證失去土地的農(nóng)民生活水平不降低生活水平不降低，但并沒有，但并沒有對不降低的生活水平給出一個清晰而可衡量的界定對不降低的生活水平給出一個清晰而可衡量的界定 同時法律很少考慮在同時法律很少考慮在橫向橫向（在土地集體所有制下，如何平衡不同（在土地集體所有制下，如何平衡不同區(qū)段土地的征收補償差異）和區(qū)段土地的征收補償差異）和縱向縱向（如何對待已經(jīng)失去土地的農(nóng)（如何對待已經(jīng)失去土地的農(nóng)民）上補償?shù)囊恢滦悦瘢┥涎a償?shù)囊恢滦?價格政策價格政策人為地抑制農(nóng)產(chǎn)品價格，提高工業(yè)產(chǎn)品價格，間接地支人為地抑制農(nóng)產(chǎn)品價格，提高工業(yè)產(chǎn)品價格，間接地支持了工業(yè)

37、發(fā)展，因此，按農(nóng)地年產(chǎn)值進行充分補償仍不能使農(nóng)民持了工業(yè)發(fā)展，因此，按農(nóng)地年產(chǎn)值進行充分補償仍不能使農(nóng)民滿意滿意37三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q4: 土地增值分配：土地增值分配：“漲價歸公漲價歸公”？ 農(nóng)地轉(zhuǎn)換用途帶來的增值收益歸誰所有？農(nóng)地轉(zhuǎn)換用途帶來的增值收益歸誰所有？ 按土地的當前用途，堅持不完全補償原則？按土地的當前用途，堅持不完全補償原則？ 按照被征收土地的最高最佳用途，堅持以市場價值為基礎(chǔ)的補償按照被征收土地的最高最佳用途，堅持以市場價值為基礎(chǔ)的補償原則？原則？ “漲價歸公漲價歸公” 源自喬治源自喬治亨利學(xué)說和孫中山先生平均地權(quán)的理念。我國學(xué)者多亨利學(xué)說和孫中山先生平均地權(quán)

38、的理念。我國學(xué)者多以以“漲價歸公漲價歸公”原則來設(shè)計征地補償方法，認為社會、經(jīng)濟發(fā)展原則來設(shè)計征地補償方法，認為社會、經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)地自然增值，農(nóng)地轉(zhuǎn)換用途帶來的增值收益理應(yīng)收歸國有。導(dǎo)致農(nóng)地自然增值，農(nóng)地轉(zhuǎn)換用途帶來的增值收益理應(yīng)收歸國有。38三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q4: 土地增值分配：土地增值分配：“漲價歸公漲價歸公”？ 周其仁周其仁(2001)認為，認為，“漲價歸公漲價歸公”錯誤的根源來自錯誤的根源來自“各種資源的各種資源的市值是由其成本決定市值是由其成本決定”的錯誤觀念，指出權(quán)利本身就有價。的錯誤觀念，指出權(quán)利本身就有價。 “漲價歸公漲價歸公”原則忽略了對土地發(fā)展權(quán)的損害賠

39、償原則忽略了對土地發(fā)展權(quán)的損害賠償 按照原用途補償其本質(zhì)就是對土地征收按照原用途補償其本質(zhì)就是對土地征收100%的增值稅，會產(chǎn)生的增值稅，會產(chǎn)生稅收稅收“閉鎖效應(yīng)閉鎖效應(yīng)” ，導(dǎo)致經(jīng)濟效率低下，導(dǎo)致經(jīng)濟效率低下 除政府外，房地產(chǎn)商等利益主體以合法的形式占有，而農(nóng)民卻被除政府外，房地產(chǎn)商等利益主體以合法的形式占有，而農(nóng)民卻被排除在外排除在外39三、學(xué)術(shù)研究動態(tài)三、學(xué)術(shù)研究動態(tài) Q4: 土地增值分配：土地增值分配：“漲價歸公漲價歸公”？ 因城市化和政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資（如交通）引發(fā)的土地增值因城市化和政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資（如交通）引發(fā)的土地增值部分應(yīng)該屬于誰所有（國家、集體、個人）和如何分配，這部分應(yīng)

40、該屬于誰所有（國家、集體、個人）和如何分配，這是一個非常難的理論問題，也沒有標準答案（丁成日，是一個非常難的理論問題，也沒有標準答案（丁成日，2007） 可能的解決途徑：創(chuàng)建農(nóng)村土地市場，通過自愿原則交易土地可能的解決途徑：創(chuàng)建農(nóng)村土地市場，通過自愿原則交易土地 “包辦婚姻包辦婚姻”與與“自由戀愛自由戀愛”40經(jīng)驗及借鑒經(jīng)驗及借鑒內(nèi)容內(nèi)容土地征收的歷史沿革土地征收的歷史沿革1法理依據(jù)和現(xiàn)實操作法理依據(jù)和現(xiàn)實操作2學(xué)術(shù)研究動態(tài)學(xué)術(shù)研究動態(tài)3441四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒 2001年國土資源部啟動改革試點工作。年國土資源部啟動改革試點工作。 黑龍江省各市、縣主要地類的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的做法黑

41、龍江省各市、縣主要地類的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的做法 浙江杭州等開展征地按區(qū)片價進行補償?shù)难芯亢吞剿?，制訂并發(fā)浙江杭州等開展征地按區(qū)片價進行補償?shù)难芯亢吞剿鳎朴啿l(fā)布了征地區(qū)片價布了征地區(qū)片價 江蘇省南京市、蘇州市綜合考慮土地用途、土地區(qū)位條件等因素，江蘇省南京市、蘇州市綜合考慮土地用途、土地區(qū)位條件等因素，結(jié)合當?shù)爻擎?zhèn)居民社會保障水平確定征地補償標準結(jié)合當?shù)爻擎?zhèn)居民社會保障水平確定征地補償標準 廣東廣州、佛山、重慶等城市完善征地補償標準的文件廣東廣州、佛山、重慶等城市完善征地補償標準的文件42四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒 被征收農(nóng)用地的綜合收益值，它不僅包括農(nóng)用地農(nóng)作物的收被征收農(nóng)用地的綜合收

42、益值，它不僅包括農(nóng)用地農(nóng)作物的收益，還要考慮被征收農(nóng)用地帶來的其它相關(guān)收益。益，還要考慮被征收農(nóng)用地帶來的其它相關(guān)收益。 與傳統(tǒng)方法的不同：與傳統(tǒng)方法的不同： 覆蓋范圍是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，如縣（市）；覆蓋范圍是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，如縣（市）； 考慮因素包括自然、社會經(jīng)濟條件和產(chǎn)值差異；考慮因素包括自然、社會經(jīng)濟條件和產(chǎn)值差異； 產(chǎn)值確定時取國家收購價格與農(nóng)產(chǎn)品的市場價格的最高值；產(chǎn)值確定時取國家收購價格與農(nóng)產(chǎn)品的市場價格的最高值； 測算結(jié)果具有一定的剛性，人為調(diào)整的空間不大。測算結(jié)果具有一定的剛性，人為調(diào)整的空間不大。統(tǒng)一年產(chǎn)值統(tǒng)一年產(chǎn)值43四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒 步驟步驟 (一一)確定測

43、算范圍確定測算范圍 (二二)確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量 (三三)確定主要農(nóng)作物價格和年產(chǎn)值確定主要農(nóng)作物價格和年產(chǎn)值 (四四)確定市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標準確定市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標準 (五五)確定區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準確定區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準44四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒 方法方法 1、應(yīng)對當?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平、人均耕地面積、當?shù)厣鐣Ｕ?、?yīng)對當?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平、人均耕地面積、當?shù)厣鐣Ｕ纤降戎匾笜诉M行實地調(diào)查，并進行綜合分析，確定補償倍數(shù)。水平等重要指標進行實地調(diào)查，并進行綜合分析，確定補償倍數(shù)。 2、參考當?shù)亟?jīng)驗數(shù)據(jù)確定、參考當?shù)亟?jīng)驗數(shù)據(jù)確定 3、土

44、地補償費和安置補助費兩項之和原則上不得低于統(tǒng)一年產(chǎn)、土地補償費和安置補助費兩項之和原則上不得低于統(tǒng)一年產(chǎn)值的值的16倍。倍。45四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒 需要考慮土地的區(qū)位因素、土地供求關(guān)系的市場因素、社會需要考慮土地的區(qū)位因素、土地供求關(guān)系的市場因素、社會經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素 根據(jù)對全國各地最新制訂的統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片綜合地價的數(shù)根據(jù)對全國各地最新制訂的統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片綜合地價的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，新的征地補償標準比原補償水平提高幅度為據(jù)統(tǒng)計分析，新的征地補償標準比原補償水平提高幅度為30%左左右。右。 浙江省浙江省20

45、03年以后的征地基本上是以綜合區(qū)片價進行補償，全省年以后的征地基本上是以綜合區(qū)片價進行補償，全省各地補償標準平均提高了各地補償標準平均提高了105%?；诘难a償依據(jù)仍是?；诘难a償依據(jù)仍是農(nóng)用地價農(nóng)用地價格格,而不是非農(nóng)開發(fā)用途價格。而不是非農(nóng)開發(fā)用途價格。綜合區(qū)片價綜合區(qū)片價46四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒 特點特點 按照均值性區(qū)片確定的補償標準；按照均值性區(qū)片確定的補償標準； 針對土地確定的綜合補償標準，不包括地上附著物和青苗補償費；針對土地確定的綜合補償標準，不包括地上附著物和青苗補償費； 在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補償標準相同，同地同價；在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補償標準相同，同地同價

46、； 征地區(qū)片價是一種預(yù)設(shè)性標準，在征地沒有發(fā)生時統(tǒng)一制訂，剛征地區(qū)片價是一種預(yù)設(shè)性標準，在征地沒有發(fā)生時統(tǒng)一制訂，剛性較強。性較強。47四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒 步驟步驟 (一一)確定測算范圍：土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用確定測算范圍：土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)。地規(guī)模范圍內(nèi)。 (二二)劃定區(qū)片：綜合判定法、農(nóng)用地級別調(diào)整法、多因素綜合評劃定區(qū)片：綜合判定法、農(nóng)用地級別調(diào)整法、多因素綜合評價法價法 (三三)測算區(qū)片綜合地價：農(nóng)地價格因素修正測算法、征地案例比測算區(qū)片綜合地價：農(nóng)地價格因素修正測算法、征地案例比較測算法、年產(chǎn)值倍數(shù)測算法較測算法、年產(chǎn)值倍數(shù)測

47、算法48四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒 (四四)對區(qū)片綜合地價進行驗證和調(diào)整：根據(jù)現(xiàn)有征地補償標準、對區(qū)片綜合地價進行驗證和調(diào)整：根據(jù)現(xiàn)有征地補償標準、農(nóng)民生活水平和經(jīng)濟收入水平調(diào)整。農(nóng)民生活水平和經(jīng)濟收入水平調(diào)整。 (一一)與現(xiàn)有征地補償水平比較與現(xiàn)有征地補償水平比較 (二二)與被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平比較與被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平比較 (三三)與周邊市（縣）征地補償水平比較與周邊市（縣）征地補償水平比較 (五五)測算結(jié)果聽證測算結(jié)果聽證 (六六)確定征地區(qū)片價確定征地區(qū)片價49四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒2003年浙江省土地征收補償區(qū)片綜合價格年浙江省土地征收補償區(qū)片綜合價格50四、經(jīng)驗及借鑒四

48、、經(jīng)驗及借鑒 考慮了土地區(qū)位和人均耕地面積因素考慮了土地區(qū)位和人均耕地面積因素 與人均與人均GDP和收入水平呈正相關(guān)，與糧食產(chǎn)量相關(guān)性不顯著和收入水平呈正相關(guān)，與糧食產(chǎn)量相關(guān)性不顯著 仍與土地出讓價格相差懸殊仍與土地出讓價格相差懸殊 補償費只占平均出讓價格的補償費只占平均出讓價格的25%以下；城鄉(xiāng)結(jié)合部，土地補償費和以下；城鄉(xiāng)結(jié)合部，土地補償費和安置補助費只占安置補助費只占31.2%，政府財政占，政府財政占2030% 關(guān)鍵是土地發(fā)展權(quán)問題關(guān)鍵是土地發(fā)展權(quán)問題 美國美國Illinois州州19591983年被征收農(nóng)地市場交易價格為其農(nóng)地年收益年被征收農(nóng)地市場交易價格為其農(nóng)地年收益的的22.7倍，而浙江省最高達倍，而浙江省最高達25倍，財產(chǎn)權(quán)是充分保障的倍，財產(chǎn)權(quán)是充分保障的 主要是主要是“失地失業(yè)失地失業(yè)”51四、經(jīng)驗及借鑒四、經(jīng)驗及借鑒 積極作用積極作用 節(jié)約土地資源節(jié)約土地資源, 保護農(nóng)民利益保護農(nóng)民利益 提高補償標準：同時參考建設(shè)用地和農(nóng)用地價格提高補償標準：同時參考建設(shè)用地和農(nóng)用地價格 提高工作效率：節(jié)省討價還價成本提高工作效率：節(jié)省討價還價成本 規(guī)范征地行為：相對透明規(guī)范征地行為：相對透明 不足之處不足之處 資源配置仍未達到最優(yōu)資源配置仍未達到最