房地產(chǎn)策劃報(bào)告對之項(xiàng)目基本質(zhì)素研究

1、 第二部分 項(xiàng)目基本質(zhì)素研究一、 項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素分析1-1項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的基礎(chǔ)資料統(tǒng)計(jì)1、 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地42ha，一期開發(fā)建筑面積9.5萬平方米，其中住宅面積8.5萬平方米（共322套），會所面積5000平方米，公建和商服務(wù)業(yè)面積5000平方米。項(xiàng)目一期可售面積8.25萬平方米，車庫92個(gè),面積2086.8平方米;地下車位182個(gè),面積8585平方米。2、 一期開發(fā)小高層3-6#以三室二廳二衛(wèi)為主要戶型，共計(jì)184套；多層7-9#，也以三室二廳二衛(wèi)為主，共計(jì)54套；三室小計(jì)238套（含復(fù)式），面積均在145 m2以上，占所有套數(shù)288套的（洋房、別墅除外）82.6%。二室分布于多層7-9#，總

2、共32套，為138.96 m2和188.36 m2 （復(fù)式）兩種戶型，占所有套數(shù)288套的11.1%。另外花園洋房20戶，雙拼別墅14戶。所有戶型合計(jì)為322套（戶）。3、 一期以提供大戶型個(gè)體產(chǎn)品為主要特征，整個(gè)項(xiàng)目中，二房、四房分別為32和18套，合計(jì)50套，占總套數(shù)288套的17.4%，表明項(xiàng)目單體構(gòu)成中，三房數(shù)量絕對領(lǐng)先，是銷售重點(diǎn)所在。一期工程明細(xì)表住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量34169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小計(jì)131027632住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量44

3、169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小計(jì)131027632住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量52138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小計(jì)5039.083214住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量62138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小計(jì)50390832住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量72145.0512212.162221.782小計(jì)30

4、32.816住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量83145.0512212.162221.782小計(jì)3913.1424住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量94145.0524212.164221.7824小計(jì)5217.4432住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量10花園洋房5226.995254.175186.625206.885小計(jì)4372.8520住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量雙拼別墅7棟268.157268.157小計(jì)3754.1141-2、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的質(zhì)素分析1、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的戶型特征分析小高層3-4# 單元層數(shù)房型面積a單元1-

5、2層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）169.98m2b 單元1-2層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）159.50m2a單元標(biāo)準(zhǔn)層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）169.98m2b 單元標(biāo)準(zhǔn)層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）159.50m2a單元頂 層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）（復(fù)式）246.32m2b單元頂 層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）（復(fù)式）228.60m2小高層5-6# 單元層數(shù)房型面積c單元1-2層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）157.86m2c-1 單元1-2層二房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）138.96m2c單元標(biāo)準(zhǔn)層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）157.86m2c-1 單元標(biāo)準(zhǔn)層二房二廳二衛(wèi)（廚房、工

6、人房）138.96m2c單元頂 層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）（復(fù)式）221.44m2c-1單元頂 層二房二廳二衛(wèi)（廚房、書房）（復(fù)式）188.36m2 多 層7-9# 單元層數(shù)房型面積d、d-1單元1層三房二廳二衛(wèi)（廚房）145.05m2d、d-1單元標(biāo)準(zhǔn)層三房二廳二衛(wèi)（廚房）145.05m2d單元4-5層四房三廳三衛(wèi)（廚房）（躍式）212.16m2d-1單元4-5層四房三廳三衛(wèi)（廚房、工人房）221.78m2花園洋房10# 單元層數(shù)房型面積d、d-1單元1層三房二廳三衛(wèi)（廚房、書房、工人房）226.99m2d、d-1單元2層五房二廳三衛(wèi)（廚房、工人房）254.17m2a單元3-4層三房二廳

7、三衛(wèi)（廚房、書房、工人房）186.62m2b單元3-4層三房二廳三衛(wèi)（廚房、書房）206.88m2 雙拼別墅 三房二廳四衛(wèi)（廚房、車庫）268.15 m2 2、各面積房間數(shù)量統(tǒng)計(jì)序號戶型面積(米2)樓號層數(shù)單元套數(shù)房型1二室138.965-6#1-10c-128二廳二衛(wèi)一廚1（復(fù)式）188.365-6#11c-14二廳三衛(wèi)一廚一書一家2三室169.983-4#1-10a68二廳二衛(wèi)一廚一工2159.53-4#1-10b68二廳二衛(wèi)一廚一工2（復(fù)式）246.323-4#11a8二廳四衛(wèi)一廚一工2（復(fù)式）228.63-4#11b8二廳四衛(wèi)一廚一工2157.865-6#1-2c28二廳二衛(wèi)一廚2（復(fù)

8、式）221.445-6#11c4二廳三衛(wèi)一廚一書一家2145.057-9#1-354二廳二衛(wèi)一廚2花園洋房226.9910#1-2a5二廳三衛(wèi)三房2花園洋房186.6210#3-4a5二廳三衛(wèi)三房2花園洋房206.8810#3-4b5二廳三衛(wèi)一廚一書2雙拼268.1514二廳四衛(wèi)一廚一車3四房躍式212.167-9#4-5d9三廳三衛(wèi)一廚3221.787-9#4-5d-19三廳三衛(wèi)一廚4五房花園洋房254.1710#1-25二廳三衛(wèi)一廚一書三室二廳二衛(wèi)為主要戶型共計(jì)238套（含復(fù)式），面積均在145 m2以上，占所有套數(shù)288套的（洋房、別墅除外）82.6%；二房總共32套，為138.96 m

9、2和188.36 m2 （復(fù)式）兩種戶型，占所有套數(shù)288套的11.1%。根據(jù)問卷調(diào)研數(shù)據(jù)，對消費(fèi)者群體期望戶型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)：喜歡的戶型戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房3廳2衛(wèi)復(fù)式人數(shù)22312974292917比例44.5%25.8%14.7%5.8%5.8%3.4%分析：從客戶群體對戶型的取向來看，中小戶型較易為普通市民所接受，其二房：三房：四房=44.5：40.5：15。從本項(xiàng)目提供的戶型來看，二房：三房：四房比例分別為11.1%：82.6%：6.3%（數(shù)量為32：238：18套），其組成結(jié)構(gòu)不太符合長春普通市場認(rèn)可的需求比例。其中三房、四房相加為89%，便驗(yàn)證了以上

10、所說的目標(biāo)市場為相應(yīng)對“大戶型”需求的目標(biāo)市場。以下分析為避免非目標(biāo)客戶的干擾，均采用意向客戶的調(diào)查數(shù)據(jù)，此樣本共500份。3、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的戶型面積分析（別墅、花園洋房除外）從戶型面積看：二房二廳有二種戶型：138.96 m2（平面）、188.36 m2（復(fù)式）三房二廳有8種戶型：（平面）169.98 m2、159.50 m2、157.86 m2、145.05 m2（復(fù)式）246.32m2228.60m2、221.44m2、188.36m2四房三廳有212.16 m2、221.78 m2兩種（復(fù)式）戶型五房二廳有254.17 m2（復(fù)式）戶型具體來說，可以按現(xiàn)有市場供需狀況及目標(biāo)群體接受戶型

11、面積的習(xí)慣分類。（1） 以市場需求情況判斷，小面積戶型基本沒有；（2） 以市場需求情況判斷，中等受歡迎面積基本沒有（3） 以市場需求情況判斷，較大能接受面積戶型有：3-4#b單元三室二廳二衛(wèi)；5-6#c單元三室二廳二衛(wèi)；c-1單元二室二廳二衛(wèi)；共168戶，占總套數(shù)288套的58.3%（別墅除外）。相對喜歡的面積（m2）面積80-100100-120120-160160-170200300人數(shù)67210157251925比例13.3%41.9%31.4%4.8%3.8%4.8%由此分析：基本適合現(xiàn)有目標(biāo)客戶160 m2以下供需狀況的戶型共168套，占項(xiàng)目所提供數(shù)量的58.3%，表明項(xiàng)目的戶型面積

12、主要組成內(nèi)容能得到目標(biāo)客戶的部分認(rèn)同。但應(yīng)值得注意的是，該168套戶型面積基本都接近于160 m2，市場區(qū)域范圍逐漸趨小，且臥室、客廳數(shù)量在兩房兩廳、三房兩廳，比一般房間數(shù)量要少許多，這點(diǎn)不容易為長春市民所接受；這說明本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方案針對性過強(qiáng)，不太適合購買者市場的需求。我們通過對個(gè)體產(chǎn)品的分析來進(jìn)行調(diào)整.4、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的朝向分析項(xiàng)目所有戶型基本都是坐北朝南布置，采光好，日照多，符合一般居民習(xí)慣。5、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的景觀資源分析項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品缺乏足夠的景觀支持，將給目標(biāo)客戶帶來一定的心理缺憾。對于多層和小高層1-6層住戶，他們可以觀賞小區(qū)內(nèi)布置的園藝景色；對于小高層7-11層住戶，他們的景觀

13、范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過小區(qū)，而項(xiàng)目地四周卻缺乏優(yōu)美的景色。a小高層3-6#景觀簡介：項(xiàng)目一期以西目前是稻田，將來是輕軌用地，將開發(fā)電臺街；北面目前是空地，將來興建小區(qū)內(nèi)的萬米人工湖；東面是同期開發(fā)的多層和別墅區(qū)，南面則是硅谷大街。對于小高層1-7層的業(yè)主，其所看景觀主要為園區(qū)內(nèi)景觀，而對于711層業(yè)主，則是區(qū)內(nèi)景觀和項(xiàng)目地景觀的結(jié)合體。對于后者，其西面、南面的電臺街和硅谷大街景觀極差，東面和北面則是小區(qū)內(nèi)園藝布設(shè)環(huán)境很難對價(jià)位支持。解決方案：a. 對于將來鄰近輕軌的西面，無論在電臺街開發(fā)的前后都要充分進(jìn)行隔絕，建議設(shè)立8米高的圍擋，圍擋做成大幅的樓盤宣傳廣告，介紹天安第一城“友誼、溝通、發(fā)展”的主題。b

14、. 加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)景觀布置，尤其是一期小區(qū)內(nèi)綠化、園藝小品的建設(shè)，多種植形態(tài)優(yōu)美的水曲柳等樹木，其布置采用英式的傳奇故事或著名景觀的微縮系列，更顯英國風(fēng)情。c. 對于項(xiàng)目地北面的渣土處理場，最好是和有關(guān)部門達(dá)成協(xié)議，動員其搬遷，若本方法無法執(zhí)行，則在鄰近的一面建立同樣15米高的圍擋，并種植吸塵的紅黃刺梅、皂角樹等。b多層79和別墅群體 多層和別墅的景觀資源主要來自于小區(qū)內(nèi)部，其解決方式同上，但在北面輕鐵通過的地方有大塊三角空地，我們可將其布設(shè)為“怡園”，里面種植各種花草和樹木，可讓業(yè)主認(rèn)領(lǐng)或栽培，由物業(yè)管理部門進(jìn)行培育；同時(shí)要加強(qiáng)樓間距中園藝布設(shè)，英式小品設(shè)置的同時(shí)要考慮其適用性，點(diǎn)綴長椅、秋千等

15、。5、項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的戶型結(jié)構(gòu)分析a、 從戶型結(jié)構(gòu)看，大部分戶型方正、動靜分區(qū)、干濕分離、功能齊全，采光通風(fēng)均良好，客廳、臥室的開間極大，十分滿足使用者的心理、生理需求，同時(shí)也較符合人體工程學(xué)及高層次消費(fèi)者心理需求的附加空間，屬于非常享受型的住宅。頂層復(fù)式戶型更是提高了居住檔次。b、 a型（5-6#a、b單元）：客廳面積過大，進(jìn)深過長，臥室和客廳雖然采光良好，但是可利用墻體少，家具不宜放置；餐廳、客廳相距較近；廚房采光良好，通風(fēng)性強(qiáng)，但衛(wèi)生間采光不足。c、 5-6#c、c-1型：起居室面積設(shè)置合適，尤其是觀景陽臺，能充分遞延居住空間，且各房采光均良好；但餐廳面積過大，容易顯得空蕩；衛(wèi)生間分布過于

16、集中，不具備十分方便的性能，且容易形成暗衛(wèi)；另外走廊過長，占用面積大。d、 7-9#餐廳、廚房進(jìn)深太長，與開間形成2：1比例，給居住者帶來不適的視覺。a對于小高層138.96m2的房間（5-6#，c-1單元二房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）戶型分析: 起居室面積開間大，感覺舒適,尤其是與觀景陽臺相連，在感覺上能充分增加房間空間，且各房采光均良好；衛(wèi)生間分布過于集中，相對于客廳較遠(yuǎn)，；另外走廊過長；本房面積對于二室二廳來說過大，不易為市民所接受。建議方案：a、 采用透明空間建筑理論做引導(dǎo)宣傳，不建隔離墻體，引導(dǎo)目標(biāo)客群自主分離、自主建設(shè)房間的意識，這樣才能避免面積大、房間少的缺陷。b、 在客廳處用毛玻

17、璃等半透明建筑材料進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家用吧廳、書房等，以此來增加房間使用功能，并可在宣傳上做出引導(dǎo)，即本項(xiàng)目所建為英式生活小區(qū)，其建筑風(fēng)格和引進(jìn)的生活方式都是以香港上層社會的生活方式為主要基調(diào)，將二房二廳改變?yōu)槿咳龔d（增設(shè)透明書房、家用吧廳）正適合了港式生活的主流。改進(jìn)方法： 廚 房 餐 廳 客 廳 3m 環(huán)型吧廳 書房2.6m 陽 臺a、 環(huán)型吧廳將門開設(shè)于內(nèi)部，面向廚房，以順暢的環(huán)線將人引入，門高1米左右,與平常吧門相同，吧廳最寬處2.8米（含吧臺），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類酒水、飲料；吧臺寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動座。b、 在如圖所示處雙面增設(shè)2層臺階

18、，做成錯(cuò)層，每層臺階高15公分，則書房凈高2.8米；門開設(shè)兩處，一處面向客廳，一處面向陽臺；所建書房適用面積為3 x 2.6m，采用毛玻璃隔開。陽臺面書房陽光充足，豐富“陽光、知識、財(cái)富”的主題。賣點(diǎn)分析：書房、吧廳嵌設(shè)于三室三廳的房屋中，臥室、客廳方正，大小適中，布局緊湊、靈快，是豪華住宅中偏于適用的一款。無論是臥室、客廳還是衛(wèi)生間，大開間和進(jìn)深都能給人以充分的舒適感。該房體現(xiàn)享受型住宅給人營造的空間。現(xiàn)場話術(shù)：“天安中國營造港式生活空間” 無論是二人世界還是三口之家，居住在天安第一城，都能充分享受港式的生活方式帶來的與眾不同。家庭內(nèi)設(shè)的酒吧、輕緩的音樂讓您靜靜沉湎于酒和文化之中；個(gè)人的半透

19、明書房，使您在工作之時(shí)還能與家人相處，體現(xiàn)知識不設(shè)“房”，就是在工作時(shí)也不再一個(gè)人獨(dú)自隔閡。對于小高層188.36m2的房間（5-6#，c-1單元二室二廳三衛(wèi)復(fù)式）戶型分析:起居室面積開間4.5米，感覺舒適,各房采光均良好；但餐廳面積過大，容易顯得空蕩；書房布置在北面， 采光不足；衛(wèi)生間分布過于集中，相對于客廳較遠(yuǎn)，且容易形成暗衛(wèi)；另外家庭室過于狹長。建議方案：本戶型不宜在以上位置設(shè)立酒吧和書房，要做適當(dāng)改動?？稍陉柵_處設(shè)立酒吧或第二書房，亦可不設(shè)。以突出本項(xiàng)目港式生活的特點(diǎn)為要，相比之下我司認(rèn)為設(shè)立酒吧較有賣點(diǎn)。設(shè)立方式:a、 將門開設(shè)于內(nèi)部，面向客廳，以順暢的環(huán)線將人引入，門高1米左右，與

20、平常吧門相同，吧廳最寬處2.8米（含吧臺），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類酒水、飲料；吧臺寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動座。b、 陽臺處臨南墻布設(shè)壁櫥而不設(shè)置吧臺，由圓桌茶幾替代。賣點(diǎn)分析：房屋面積大，客戶可根據(jù)自己需要以多種方式布置房屋；臥室、客廳方正，大小適中，布局緊湊、靈快，吧廳嵌設(shè)于二室三廳的房屋中，帶來港式的生活模式。 現(xiàn)場話術(shù)：“天安中國營造港式生活空間”港式的生活方式帶來的與眾不同讓您在一天的疲憊之余倍享家的舒適和溫馨。對于小高層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）169.98 m2戶型分析: 起居室面積4.8米,開間大，感覺舒適但可利用墻體少,大型落地窗充分

21、引入陽光；但餐廳面積過大，設(shè)小型酒吧后較為合適；衛(wèi)生間分布過于集中，相對于客廳較遠(yuǎn)；另外走廊較長。 建議方案：在客廳處用毛玻璃等半透明建筑材料進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家用吧廳、書房，以此來增加房間使用功能，突出本項(xiàng)目所建為英式生活小區(qū)，其建筑風(fēng)格和引進(jìn)的生活方式都是以香港上層社會的生活方式為主要基調(diào)，將三房二廳改變?yōu)樗姆咳龔d（增設(shè)透明書房、家用吧廳）正適合了港式生活的主流。改進(jìn)方法： 廚 房 餐 廳 客 廳 3m 環(huán)型吧廳 書房2.6m 陽 臺a、 環(huán)型吧廳將門開設(shè)于內(nèi)部，面向廚房，以順暢的環(huán)線將人引入，門高1米左右,與平常吧門相同，吧廳最寬處2.8米（含吧臺），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類酒水、

22、飲料；吧臺寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動座。b、 在如圖所示處雙面增設(shè)2層臺階，做成錯(cuò)層，每層臺階高15公分，則書房凈高2.8米；門開設(shè)兩處，一處面向客廳，一處面向陽臺；所建書房適用面積為3 x 2.6m，采用毛玻璃隔開。陽臺面書房陽光充足，豐富“陽光、知識、財(cái)富”的主題。賣點(diǎn)分析：1、客廳開間4.8米，進(jìn)深7.5米，充分體現(xiàn)了享受型住宅給人營造的超大空間。2、4.85米的餐廳開間十分享受。3、三個(gè)臥室不同的開間給客戶的家庭成員帶來不同的選擇。4、豪華的落地窗引進(jìn)充足的陽光。現(xiàn)場話術(shù)：“天安中國豪華生活”對于小高層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）159.50 m2戶型分析:

23、同上解決方法:同上賣點(diǎn)分析：1、客廳開間4.5米，進(jìn)深7.5米，充分體現(xiàn)了享受型住宅給人營造的超大空間。2、4.55米的餐廳開間十分享受。3、三個(gè)臥室不同的開間給客戶的家庭成員帶來不同的選擇。4、豪華的落地窗引進(jìn)充足的陽光?，F(xiàn)場話術(shù)：“天安中國營造港式生活空間” 對于小高層三房二廳二衛(wèi)（廚房、工人房）157.86 m2戶型分析:布局方正， 起居室開間大，感覺舒適；三個(gè)臥室并列鄰近走廊，缺少變換；有較大通廊；但餐廳面積過大，設(shè)小型酒吧后較為合適；衛(wèi)生間分布過于集中，相對于客廳較遠(yuǎn)；房間采光、通風(fēng)情況良好。 建議方案:同上具體方法:同上賣點(diǎn)分析：1、客廳開間4.5米，進(jìn)深4.2米，與觀景陽臺相連，

24、實(shí)現(xiàn)第二書房，充分體現(xiàn)了住宅給人營造的享受及休閑空間。2、4.75米的餐廳開間十分享受。3、衛(wèi)生間3米開間，2.35米進(jìn)深十分寬敞。4、三個(gè)臥室不同的開間給客戶的家庭成員帶來不同的選擇?，F(xiàn)場話術(shù)：1、“天安中國營造港式生活空間”2、“觀景陽臺座品花苑”對于多層三室兩廳145.05 m2戶型分析：餐廳、廚房進(jìn)深太長，與開間形成2：1比例，給居住者帶來不適的視覺感受；廚房通風(fēng)、采光良好；餐廳與客廳完全相接，空間過大，建議分墻隔離。建議方案：同上改進(jìn)方法：同上 賣點(diǎn)分析：1、客廳開間4.8米，進(jìn)深5.4米，并與觀景陽臺相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營造的舒適及休閑空間。2、主臥明亮寬敞，通風(fēng)潔凈，雙

25、面承受陽光的滋潤?，F(xiàn)場話術(shù)：1、“天安中國營造港式生活空間”2、“觀景陽臺坐賞花苑” 3、“太陽來做客”主臥西面設(shè)陽臺，引進(jìn)西曬陽光；南面落地窗，接承早晨朝陽；房屋通透，使您與自然親密無間。對于小高層3-4#a單元頂層246.32m2（復(fù)式）戶型分析：本戶型不宜在以上位置設(shè)立酒吧和書房，要做適當(dāng)改動?？稍陉柵_處設(shè)立酒吧或書房，亦可不設(shè)，因?yàn)楸緫粜洼^為適用，不屬難銷戶型。如若設(shè)立酒吧，建議采用以下方式：選擇方案：在陽臺處進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家庭酒吧，或在此處設(shè)立第二書房。以突出本項(xiàng)目港式生活的特點(diǎn)為要，相比之下我司認(rèn)為設(shè)立酒吧較有賣點(diǎn)。 改進(jìn)方法： 客 廳 酒吧 陽 臺 a、 將門開設(shè)于內(nèi)部，面向客廳

26、，以順暢的環(huán)線將人引入，門高1米左右，與平常吧門相同，吧廳最寬處2.8米（含吧臺），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類酒水、飲料；吧臺寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動座。b、 陽臺處臨南墻布設(shè)壁櫥而不設(shè)置吧臺，由圓桌茶幾替代。賣點(diǎn)分析：1、客廳開間4.8米，進(jìn)深5.1米，并與觀景陽臺相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營造的舒適及休閑空間。2、明亮寬敞，通風(fēng)潔凈。3、超大陽臺弧線布設(shè)，形式優(yōu)美。4、內(nèi)設(shè)書房，體現(xiàn)幽雅書香。5、內(nèi)設(shè)閣樓，“倉儲超市”現(xiàn)場話術(shù)：1、“天安中國營造港式生活空間”2、“觀景陽臺品味花苑”優(yōu)美的陽臺線形獨(dú)具特色，您在品味美酒的同時(shí)享受夜晚的月色。3、“家

27、庭倉儲”存放您的用品，備不備之需。對于小高層3-4#b單元頂層228.60m2（復(fù)式）戶型分析：同上解決方法：在陽臺處進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家庭酒吧。改進(jìn)方法：同上 賣點(diǎn)分析：1、客廳開間4.5米，進(jìn)深5.1米，并與觀景陽臺相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營造的舒適及休閑空間。2、客廳明亮寬敞，通風(fēng)潔凈。3、超大陽臺弧線布設(shè)，形式優(yōu)美。4、內(nèi)設(shè)書房，體現(xiàn)幽雅書香。5、內(nèi)設(shè)閣樓，“倉儲超市”現(xiàn)場話術(shù)：1、“天安中國營造港式生活空間”2、“觀景陽臺品味花苑”3、“家庭倉儲”對于5-6#c單元頂層復(fù)式221.44m2戶型分析：本戶型不宜在以上位置設(shè)立酒吧和書房，要做適當(dāng)改動?？稍陉柵_處設(shè)立酒吧或書房，亦可不設(shè)

28、，因?yàn)楸緫粜蜑閺?fù)式，不屬難銷戶型。如若設(shè)立酒吧，建議采用以下方式：選擇方案：在陽臺處進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家庭酒吧，或在此處設(shè)立第二書房。以突出本項(xiàng)目港式生活的特點(diǎn)為要，相比之下我司認(rèn)為設(shè)立酒吧較有賣點(diǎn)。 改進(jìn)方法：（與以上相同） a、 將門開設(shè)于內(nèi)部，面向客廳，以順暢的環(huán)線將人引入，門高1米左右，與平常吧門相同。b、 吧廳最寬處2.8米（含吧臺），深2.5米；臨墻處有壁櫥，擺設(shè)各類酒水、飲料；吧臺寬35公分，頂上吊燈，顯出渾暈而柔和的燈光；內(nèi)外設(shè)移動座。c、 陽臺處臨南墻布設(shè)壁櫥而不設(shè)置吧臺，由圓桌茶幾替代。賣點(diǎn)分析：1、客廳開間4.5米，進(jìn)深5.1米，并與觀景陽臺相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營造

29、的舒適及休閑空間。2、餐廳4.75米開間，3.2米進(jìn)深，明亮寬敞，通風(fēng)潔凈。3、超大陽臺弧線布設(shè)，形式優(yōu)美。4、內(nèi)設(shè)書房，體現(xiàn)幽雅書香。5、內(nèi)設(shè)閣樓，“倉儲超市”現(xiàn)場話術(shù)：1、“天安中國營造港式生活空間”2、“觀景陽臺品味花苑”優(yōu)美的陽臺線形獨(dú)具特色，您在品味美酒的同時(shí)享受夜晚的月色。3、“家庭倉儲”存放您的用品，備不備之需對于5-6#c-1單元頂層復(fù)式188.36m2戶型分析：本戶型不宜在以上位置設(shè)立酒吧和書房，要做適當(dāng)改動?？稍陉柵_處設(shè)立酒吧或書房，亦可不設(shè)，因?yàn)楸緫粜蜑閺?fù)式，較為適用，不屬難銷戶型。如若設(shè)立酒吧。選擇方案：在陽臺處進(jìn)行分隔，創(chuàng)建家庭酒吧，或在此處設(shè)立第二書房。以突出本項(xiàng)目

30、港式生活的特點(diǎn)為要，相比之下我司認(rèn)為設(shè)立酒吧較有賣點(diǎn)。 賣點(diǎn)分析：1、客廳開間4.5米，進(jìn)深4.8米，并與觀景陽臺相連，充分體現(xiàn)了大空間住宅給人營造的舒適及休閑空間。2、餐廳4.75米開間，3.2米進(jìn)深，明亮寬敞，通風(fēng)潔凈。3、超大陽臺弧線布設(shè)，形式優(yōu)美。4、內(nèi)設(shè)書房，體現(xiàn)幽雅書香。5、內(nèi)設(shè)閣樓，“倉儲超市”現(xiàn)場話術(shù)：1、“天安中國營造港式生活空間” 2、“觀景陽臺品味花苑”3、“家庭倉儲”對于7-9#頂層躍層212.16m2戶型分析：因?yàn)楸緫粜蜑檐S層式，較為適用，不屬難銷戶型?？刹蛔鋈魏胃膭印Ｓ蓸I(yè)主自己選擇房屋布置。賣點(diǎn)分析：1、 客廳開間4.8米，進(jìn)深5.4米，并與觀景陽臺相連，充分體現(xiàn)了

31、大空間住宅給人營造的舒適及休閑空間。2、 設(shè)貯衣室，給業(yè)主的衣服細(xì)致的呵護(hù)。3、 主臥內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，方便舒適。4、 四臥三廳三衛(wèi)，豪華空間享受。5、 雙陽臺設(shè)計(jì)?，F(xiàn)場話術(shù)：1、“天安中國營造港式生活空間”2、“觀景陽臺品味花苑”雙陽臺設(shè)計(jì)，將太陽引進(jìn)到您的家里來。3、“衣服美容院”為了保護(hù)您漂亮而華美的衣服，我們特別設(shè)立了貯衣室，讓您對您心愛的衣服有所呵護(hù)，您將您的衣服放置于此，就像商場里的展示，更像t型臺上一場無人的演出！對于7-9#頂層躍層221.78m2戶型分析：因?yàn)楸緫粜蜑檐S層式，可不做任何改動。由業(yè)主自己選擇房屋布置。賣點(diǎn)分析：1、客廳開間4.8米，進(jìn)深5.4米，并與觀景陽臺相連，充分

32、體現(xiàn)了大空間住宅給人營造的舒適及休閑空間。2、設(shè)貯衣室，給業(yè)主的衣服細(xì)致的呵護(hù)。3、主臥內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，方便舒適。4、四臥三廳三衛(wèi)，豪華空間享受5、與212.16m2的區(qū)別在于無陽臺?，F(xiàn)場話術(shù)：1、“天安中國營造港式生活空間”2、“觀景陽臺品味花苑”3、“衣服美容院”為了保護(hù)您漂亮而華美的衣服，我們特別設(shè)立了貯衣室，讓您對您心愛的衣服有所呵護(hù)，您將您的衣服放置于此，就像商場里的展示，更像t型臺上一場無人的演出！4、“做自己的設(shè)計(jì)師”這么多的房間，您想怎么用就怎么用。2-3項(xiàng)目綜合素質(zhì)基礎(chǔ)分析1、項(xiàng)目交通情況分析（1）項(xiàng)目所在區(qū)域與城市中心的交通環(huán)境構(gòu)成狀況項(xiàng)目所在區(qū)域位于市區(qū)中心西北角，屬高新技術(shù)

33、開發(fā)區(qū)，往市中心公交線路少、頻次低、通車時(shí)間短，且站點(diǎn)離項(xiàng)目地遠(yuǎn)，出行不方便。（2） 項(xiàng)目所在區(qū)域的交通環(huán)境構(gòu)成狀況項(xiàng)目位于衛(wèi)星路，前進(jìn)廣場以西600米左右，交通暢而不便，出租車是基本出行工具。2、項(xiàng)目片區(qū)分析項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殚L春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，離市中心相對較遠(yuǎn)，現(xiàn)有市政配套、生活配套差，缺乏生活和商務(wù)氛圍。該區(qū)以高新技術(shù)企業(yè)和高等學(xué)校等為主要實(shí)體單位，空間疏曠、部分地塊荒蕪、衛(wèi)生狀況差、治安情況一般，并且項(xiàng)目地四周缺乏良好的景觀支持。根據(jù)市政府對該地段的規(guī)劃，將有輕軌、繁榮路、電臺街等交通配套的建設(shè)；并有沃爾瑪?shù)仍诮ǖ拇笮统校绻姓度氲牧Χ葔虼蟛⑶壹涌靾?zhí)行，那么該區(qū)域?qū)⒂辛己玫陌l(fā)

34、展前景。（1） 地塊狀況項(xiàng)目地塊從其形狀來看近似于直角三角形，地勢則呈u形（中間低、兩端高）。（2） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（略）（3） 項(xiàng)目自然環(huán)境分析項(xiàng)目周邊地帶無任何高層建筑，視野開闊。西面為荒蕪的稻田，背面有渣土處理場，南面、東面臨近衛(wèi)星路和前進(jìn)路，周邊景觀資源極其缺乏。因此，一期工程在進(jìn)行的同時(shí)，要注意屏蔽周邊的劣勢景觀，避免給目標(biāo)客戶帶來視覺上的不利影響?？刹捎靡韵路绞剑?、 建立較高的圍檔，其目的在于阻塞客戶的眼光，高度按常人足到目處的高度設(shè)計(jì)為1.7米，同時(shí)考慮到地塊地勢高低不平及周邊環(huán)境，建議再加高80公分，即2.5米。2、 做出良好的廣場示范環(huán)境，用其優(yōu)美的景觀資源吸引客戶的注意

35、。（4） 項(xiàng)目的居住環(huán)境項(xiàng)目地周邊基本無生活配套，市政配套也不齊全，屬于荒空地段，就目前而言，是不適合建設(shè)高檔住宅小區(qū)的。雖然在將來的市政府規(guī)劃中，有著良好的發(fā)展前景，但目前市政府的實(shí)施力度顯然不足。（5） 項(xiàng)目環(huán)境污染、治安狀況a項(xiàng)目所在片區(qū)植被貧乏，地勢空曠，不易阻隔較大風(fēng)沙，由于北方的沙塵暴天氣，常常致使項(xiàng)目地附近的沙塵量很大，同時(shí)沿街汽車亦會帶來灰塵。解決方法：1、 建議項(xiàng)目地周邊綠化采用種植高大闊葉樹木和平鋪草地相接合的辦法。2、 對于北面的渣土處理場，沒有很好的處理措施。一期采用高圍墻屏蔽，以后讓其搬遷拆除。3、 項(xiàng)目地存在電輻射污染。建議采用移動到地下或遷移。4、 治安狀況上，項(xiàng)

36、目地周邊情況一般。離項(xiàng)目地往東半小時(shí)步程內(nèi)有雙德鄉(xiāng)派出所，距離較遠(yuǎn)，不能滿足未來普通居住的需要，鑒于項(xiàng)目地離朝陽區(qū)政府、各大學(xué)校、超達(dá)開發(fā)小區(qū)相近，可多方面協(xié)商，以維護(hù)小區(qū)、學(xué)校治安名義在項(xiàng)目地周邊5分鐘步程內(nèi)設(shè)立派出所分支機(jī)構(gòu)。（6） 項(xiàng)目現(xiàn)有及未來配套服務(wù)設(shè)施a、 環(huán)境配套設(shè)施：基本無b、 生活配套設(shè)施：項(xiàng)目地周邊無任何大型超市，商服務(wù)業(yè)極其缺乏，中小學(xué)校僅有電臺小學(xué)、125中，其實(shí)力和品質(zhì)不足與本項(xiàng)目目標(biāo)客群對子女的教育期望相匹，醫(yī)院有前衛(wèi)醫(yī)院，醫(yī)資力量薄弱；銀行附近不存在，項(xiàng)目地周邊餐飲有同達(dá)生態(tài)園，該園建筑規(guī)模大，具有一定的品質(zhì)和特色，受長春中上市民的歡迎；項(xiàng)目地附近除了規(guī)模一般的天

37、都賓館外亦無其他大型賓館；至于其他休閑娛樂場所如舞、歌、浴等周邊都不存在。建議在繁榮路、硅谷大街（前進(jìn)西路）根據(jù)需要設(shè)立充足的商服務(wù)業(yè)配套。c、 未來配套：長春目前的房地產(chǎn)業(yè)相當(dāng)蕭條，市場消化能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上開發(fā)產(chǎn)品的增長速度，各房地產(chǎn)商之間的激烈競爭和消費(fèi)群體駐足觀望的情形形成鮮明的對比，天安要在所有樓盤的競爭中脫穎而出，分享小蛋糕中的一大塊，必須在未來小區(qū)的配套上有超越一般的表現(xiàn)，讓所有目標(biāo)客戶知道天安的住宅買的不但是品牌更是未來的生活方式和以前不可實(shí)現(xiàn)的理想。提供以下實(shí)施方案：3-1社區(qū)內(nèi)容1、人性化社區(qū)2、親情物業(yè)3、卓越時(shí)代廣場4、英式文化雕塑5、白金漢宮6、親子樂園和水上樂園（怡水園

38、）7、老年大學(xué)8、雙語幼兒園9、吉大子弟校10、英語夏令營11、指南針計(jì)劃12、保健醫(yī)院13、社區(qū)局域網(wǎng)14、架式堂15、金融服務(wù)16、公共客廳17、天安t30運(yùn)動俱樂部長春超級社區(qū)聯(lián)賽25結(jié)合市場情況，天安第一城一期個(gè)體產(chǎn)品優(yōu)劣總結(jié)綜合市場情況和我們對項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的認(rèn)識，可將天安第一城所提供的個(gè)體產(chǎn)品優(yōu)劣總結(jié)如下：（1）、以市場供需情況判斷，最難銷售的戶型：小高層5-6# c1單元138.96（平方米）和其頂層復(fù)式共188.36平方米共32套。戶型2室2廳2衛(wèi)頂層復(fù)式(2室2廳2衛(wèi))面積138.96188.36套數(shù)284朝向南南樓層1010（2）、以市場供需情況判斷，較難銷的戶型：小高層3-

39、4#a單元,三房二廳二衛(wèi)為：169.98（平方米），共 68套；頂層復(fù)式246.32(平方米)共8套,228.6(平方米) 共8套, 及其頂層復(fù)式188.36平方米4套；合計(jì)88套戶型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)(復(fù)式)三房二廳二衛(wèi)(復(fù)式)面積169.98246.32228.6套數(shù)6888朝向南南南樓層1-91010（3）、 以市場供需情況判斷，能夠接受的戶型：小高層3-4#b單元159.50平方米,小高層5-6#c單元157.86平方米,多層7-9#145.05平方米戶型 , 戶型3-4#三室二廳二衛(wèi)5-6#三室二廳二衛(wèi)7-9#三室二廳二衛(wèi)面積159.50157.86145.05套數(shù)682854

40、朝向南南南樓層1-91-91-3（4）、以市場供需情況判斷，預(yù)計(jì)較暢銷的戶型 多層7-9#頂層躍式 , 面積212.16平方米或是221.78平方米 戶型躍式(四室三廳三衛(wèi))躍式(四室三廳三衛(wèi))面積212.16221.78套數(shù)99朝向南南樓層55（5）、以市場供需情況判斷，預(yù)計(jì)暢銷的戶型：連排別墅和雙拼別墅共34套 戶型10#a(三室二廳三衛(wèi))10#a(三室二廳三衛(wèi)) 10#b(五室二廳三衛(wèi))10#b(三室二206廳三衛(wèi))a三室二廳四衛(wèi)面積226.99186.62254.17206.88268.15套數(shù)555514朝向南南南南南樓層一層3-4層2層3-4層1層總結(jié)：由以上分析，基本適合現(xiàn)有市場

41、供需狀況的戶型面積共有202套。占項(xiàng)目所提供全部個(gè)體產(chǎn)品數(shù)量的62%，而這202套的戶型面積中，躍層和別墅共有52套，占暢銷套數(shù)的25，說明產(chǎn)品的銷路比較單一，針對性比較強(qiáng)。剩余120套面積較難接受的戶型中，兩室和三室的大面積造成了項(xiàng)目銷售的難點(diǎn)，也可能會成為本項(xiàng)目未來的“尾盤”所在。 26項(xiàng)目的整體建筑定位一、建筑的專業(yè)性 1、香港首批“中國概念股”天安中國投資有限公司（本公司）的前身是新鴻基有限公司的中國部，成立于一九八七年，新鴻基有限公司是其主要股東之一，主要業(yè)務(wù)為投資國內(nèi)房地產(chǎn)。天安中國于一九八六年在香港正式上市，被譽(yù)為香港首批“中國概念股”。2、十六年如一日致力于實(shí)現(xiàn)居住的四個(gè)現(xiàn)代化

42、十六年如一日致力于在中國大陸實(shí)現(xiàn)居住的現(xiàn)代化，投資總額達(dá)60億港元，在國內(nèi)投資的房地產(chǎn)和其他投資項(xiàng)目達(dá)40多個(gè)，遍布上海、北京、大連、廣州、深圳及國內(nèi)其他重點(diǎn)城市。華東區(qū)：以上海為龍頭的長江三角洲經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展地區(qū)，居民收入增長極快，天安于近年內(nèi)主力開發(fā)上海市及周邊大中城市的中高檔住宅，取得顯著成效。上海河濱豪園（位于蘇州河畔，毗鄰馳名的上海灘，第一期建筑面積約43,000平方米的高級公寓已全部完成并出售，創(chuàng)上海內(nèi)銷房最高銷售單價(jià)，單價(jià)達(dá)16,800元/平方米）。上海天安花園：面向浦東中央公園，首期開發(fā)的總樓面面積106,000平方米已基本售完。上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部：位于上海市近郊約25公里毗鄰上

43、海佘山國家旅游度假區(qū)，占地2,500,000平方米。由澳洲著名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，規(guī)劃建成一個(gè)具有優(yōu)越生活活動空間，優(yōu)良教育體育設(shè)施，優(yōu)美休閑居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。上海嘉富麗苑：地處上海龍柏高尚住宅區(qū)內(nèi)。上海明苑別墅：該項(xiàng)目位于上海市西郊園賓館旁，是上海虹橋地區(qū)最熱銷的外銷別墅。上海天安中心：該三十層甲級商業(yè)大廈位于市中心人民廣場附近，可發(fā)展總樓面約48,000平方米，預(yù)計(jì)2003年落成。還有常州新城市花園、常州國際商城、廈門天湖苑、杭州聯(lián)誼中心、南京天安國際中心、無錫天安大廈、無錫紅山半島等。華南區(qū)：緊扣時(shí)代脈搏，與時(shí)代并進(jìn)，是華南區(qū)發(fā)展的方向。華南區(qū)目前天安（中國）所占的可供發(fā)展樓面約1,30

44、0,000平方米，深圳天安數(shù)碼城將高科技的發(fā)展成果結(jié)合于物業(yè)發(fā)展，為深圳市創(chuàng)立一個(gè)已具規(guī)模的科技園，為高新科技企業(yè)提供一個(gè)培育基地。天安數(shù)碼城位于深圳高爾夫俱樂部旁邊，地處深圳市中心，總建筑面積達(dá)800,000平方米，已開發(fā)了500,000平方米樓面，由工貿(mào)大廈、數(shù)碼科技產(chǎn)業(yè)大廈、高級住宅、公寓及面積達(dá)30,000平方米的多功能會所和科技服務(wù)中心組成，已成為深圳創(chuàng)新科技企業(yè)的創(chuàng)業(yè)天堂。數(shù)碼科技大廈：建筑面積86,000平方米，總高19層，是集科技、工業(yè)、商業(yè)于一體的新型綜合大廈。深圳天安高爾夫海景花園：位于天安數(shù)碼城內(nèi)，戶戶享有高爾夫球自然寧逸的景觀，為深圳中心區(qū)高品味住宅小區(qū)之一。深圳俊安苑

45、：位于香蜜湖高級住宅及名校網(wǎng)。深圳天安國際大廈：位于深圳市中心，是國內(nèi)頗負(fù)盛名的建筑之一。南海天安鴻基花園：“真山、真水、真生活”，是天安鴻基花園的生活環(huán)境的寫照，占地約900畝，建筑面積為180,000平方米，是結(jié)合嶺南山水特色，汲取澳洲建筑精髓，獨(dú)具風(fēng)情的低密度別墅樓盤。以“創(chuàng)南中國最好的別墅”為目標(biāo)。華北區(qū)：吸收各方優(yōu)點(diǎn)，將居住環(huán)境的品味提高是天安中國在華北區(qū)的經(jīng)營理念，在華北區(qū)所占的可建樓面約680,000平方米。北京清境明湖：該項(xiàng)目鄰近二號、三號使館區(qū)，燕莎友誼商城，附近數(shù)間五星級酒店提供購物、飲食及娛樂服務(wù)設(shè)施。大連天安國際大廈：該項(xiàng)目位于市中心面對勝利廣場和大連火車站，總建面積達(dá)

46、66,400平方米，為55層的高檔商業(yè)辦公大廈和商務(wù)公寓，是大連市標(biāo)志性建筑物。大連天安海景花園：高科技開發(fā)區(qū)的高級住宅項(xiàng)目，首期工程的15,331平方米樓面面積已全部建成及出售。天津紫金花園：天津高檔住宅建筑之一。天津國際大廈：天津最高檔辦公及公寓綜合大樓之一。3、天安中國開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目很多成為當(dāng)?shù)匾约暗貐^(qū)級的標(biāo)志性建筑 南通新海通花園錦繡園占地8.4畝，現(xiàn)開發(fā)面積11,330平方米，為南通最高檔住宅小區(qū)之一。 深圳天安高爾夫海景花園為深圳中心區(qū)高品味住宅小區(qū)之一。 深圳天安國際大廈是國內(nèi)頗具盛名的建筑之一。 大連天安國際大廈55層高檔商業(yè)辦公大廈和商務(wù)公寓，是大連市標(biāo)志性建筑物。 天津紫

47、金花園為天津高檔住宅建筑之一。 大連天安海景花園居住的環(huán)境及素質(zhì)的飛躍，高品質(zhì)居住空間，大連高尚住宅之一。4、一直引領(lǐng)中國房地產(chǎn)的發(fā)展 最早一批進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。 1984年，天安（中國）在上海開發(fā)的“聯(lián)誼大廈”是中國大陸第一個(gè)甲級涉外寫字樓之一。 深圳萬科早期的很多作品也深受天安的影響，如萬科的“水上世界”等。5、產(chǎn)品價(jià)值的提升 市中心的南移必然為該區(qū)域的發(fā)展帶來更大的契機(jī)，地段的價(jià)值隨之上揚(yáng)，未來西南部高尚人群居住區(qū)的逐步形成，地價(jià)的攀升實(shí)屬必然，天安第一城作為西南部首家真正高檔次的樓盤，產(chǎn)品的價(jià)值必定大幅提升； 高新區(qū)的發(fā)展及政府的扶植會使該區(qū)域的配套設(shè)施逐步完善，使

48、天安第一城的生活配套更加豐富； 隨著天安品牌的知名度和影響力在當(dāng)?shù)氐牟粩嗌钊?，消費(fèi)者對天安第一城的喜愛程度和偏好度也會與日俱增，促進(jìn)產(chǎn)品價(jià)值的提升。二、建筑的完美性本項(xiàng)目一期工程總開發(fā)量為100,000，其中包括：6棟小高層，3棟多層，一套10戶聯(lián)排別墅，7棟雙拼，并有5000共建。布局分明有序、整體感強(qiáng)。1、典型的建筑優(yōu)勢a、外立面：線條明了大氣，時(shí)尚感強(qiáng)，富有流動的韻律，給人華貴、典雅的視覺感受。b、采暖方式：可采用集中供熱與分戶采暖兩種方式。分戶式采暖采用壁掛式燃?xì)鉅t，居住者可根據(jù)自己的需要，調(diào)節(jié)溫度，避免了使用集中供熱的資源浪費(fèi)，使戶內(nèi)充滿了個(gè)人主義的理想溫度。c、層高：小高層與多層層

49、高為3.1米，高出普通住宅層高30厘米，使住房空間得到縱向延伸，給住戶創(chuàng)造了更為寬敞、自由的居住享受，是真正的“高上”住宅。“買平面，就是在買空間”。別據(jù)權(quán)威報(bào)道，綜合影響兒童生長發(fā)育的諸多因素，生活在高空間里的孩子要比普通孩子長得高，所以高出來的空間，更體現(xiàn)了對下一代的關(guān)懷。d、墻體：短支剪力墻，穩(wěn)固性極高，是目前世界上最安全的墻體結(jié)構(gòu)，比框架結(jié)構(gòu)等現(xiàn)代建筑通用的墻體抗震性穩(wěn)固性等方面要高出很多，真正體現(xiàn)了建筑“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。e、車位：一期工程的車房比為1：0.8，近360個(gè)車位，基本上可以保證容納社區(qū)全部業(yè)主的私人汽車。車位寬敞，高達(dá)6米，車位管理系統(tǒng)能給業(yè)主汽車提供安全周到的看護(hù)

50、。建議：在地下車場開設(shè)汽車清洗、美容業(yè)務(wù)部門，與地下車場共同營造“汽車酒店”的概念。2、房型概念：聯(lián)排別墅：唐寧街英式洋房a、聯(lián)排別墅共10棟20戶，予以唐寧街英式洋房的概念，給目標(biāo)客戶以尊貴之感，在長春市10棟的聯(lián)排別墅不多見，唐寧街作為英國首相的官邸易于形成新聞效應(yīng)，對建立發(fā)展商國際化形象和突出產(chǎn)品優(yōu)勢具有有利的影響。b、唐寧街1號、2號、3號號碼排序，淡化了各單元在位置上的差異，使唐寧街6、8、10、16、18號具有了炒作的點(diǎn)，可以其提升整部建筑的形象和價(jià)值。三、居住現(xiàn)代化天安第一城是率先實(shí)現(xiàn)北中國的居住現(xiàn)代化的高檔樓盤，它帶給業(yè)主以完美、時(shí)尚的生活方式，全新的居住理念，真正以人為本的注重生活感受的四重空間。（1）私密