土木工程概論(姜晨光)第16章 土木工程運營

1、第第16章章 土木工程運營土木工程運營16.1 土木工程運營監(jiān)測土木工程運營監(jiān)測一些重要的、高聳土木工程結(jié)構(gòu)，在結(jié)構(gòu)有效服役期內(nèi)須定期進行運營狀況和運營安全監(jiān)測，比如大壩、橋梁、鐵路、公路、地鐵、隧道、機場、等。其它一些土木工程結(jié)構(gòu)也需要定期進行安全檢測。下面以橋梁為例談一談土木工程的運營監(jiān)測問題（見圖16-1-1、圖16-1-2）。圖16-1-1 斜拉橋的測點布置示意 圖16-1-2 懸索橋的測點布置示意16.1.1橋梁的運營監(jiān)測設(shè)計原則橋梁的運營監(jiān)測設(shè)計原則大橋健康與安全監(jiān)控系統(tǒng)的重點是保證系統(tǒng)的長期穩(wěn)定性以及長期的延續(xù)性，因此在設(shè)計中應(yīng)遵循以下3條原則：（1）、設(shè)計中主要關(guān)鍵技術(shù)問題為測

2、試系統(tǒng)的實用性和可靠性，必須從設(shè)計中考慮到系統(tǒng)如何能夠長期穩(wěn)定地使用，因此應(yīng)優(yōu)先采用成熟可靠的測試技術(shù)。（2）、設(shè)計中應(yīng)有針對性地考慮系統(tǒng)的可更換性、系統(tǒng)的自診斷、系統(tǒng)的采集優(yōu)化制度、數(shù)據(jù)庫的合理設(shè)計等問題，在測點設(shè)計中，考慮可更換性和延續(xù)性的問題，采用表貼式等可更換性好的施工方法。（3）、系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)兼顧實用性、可靠性、可操作性、易維護和完整性，應(yīng)具有可擴展性，應(yīng)便于后續(xù)系統(tǒng)的維護和升級。橋梁健康與安全監(jiān)控系統(tǒng)存在使用、維護、管理等諸多問題。由于系統(tǒng)大多使用電子設(shè)備，某些設(shè)備在惡劣環(huán)境中（即使是在使用期或壽命期內(nèi)）損壞的可能性仍很大，并會出現(xiàn)橋梁未出現(xiàn)損傷而監(jiān)測設(shè)備已不能使用的情況。大橋應(yīng)從結(jié)

3、構(gòu)和運營環(huán)境等實際情況出發(fā)，多方面調(diào)研大橋安全的實際需求，有針對性的制定測試方案、管理系統(tǒng)和分階段實施計劃。分階段實施方案是指根據(jù)橋梁結(jié)構(gòu)的特點，在結(jié)構(gòu)使用初期對重要部位的重要參數(shù)進行監(jiān)測，等結(jié)構(gòu)運營一段時間后，根據(jù)實際需要進行測點和功能的擴展。16.1.2 監(jiān)測系統(tǒng)總體方案設(shè)計監(jiān)測系統(tǒng)總體方案設(shè)計橋梁健康與安全監(jiān)測系統(tǒng)包括對大橋工作環(huán)境的監(jiān)測、正橋的結(jié)構(gòu)響應(yīng)監(jiān)測、引橋的結(jié)構(gòu)響應(yīng)監(jiān)測、等。斜拉橋監(jiān)測項目包括大橋沉降監(jiān)測、大橋線形監(jiān)測、大橋動力特征測試、關(guān)鍵截面應(yīng)變測試、拉索索力監(jiān)測、結(jié)構(gòu)溫度監(jiān)測、等。懸索橋監(jiān)測項目包括大橋沉降監(jiān)測、大橋線形監(jiān)測、大橋動力特征測試、關(guān)鍵截面應(yīng)變測試、結(jié)構(gòu)溫度監(jiān)測

4、、等。大橋工作環(huán)境監(jiān)測項目包括風(fēng)速風(fēng)向監(jiān)測、環(huán)境溫度監(jiān)測、車輛荷載監(jiān)測、等。引橋監(jiān)測項目包括引橋沉降監(jiān)測、引橋線形監(jiān)測、引橋動力特征測試、關(guān)鍵截面應(yīng)變測試、等。大橋健康與安全監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)為各參數(shù)提供可擴容接口，并且在綜合評估中綜合考慮各參數(shù)信息，進行綜合評估。16.1.3 監(jiān)測內(nèi)容監(jiān)測內(nèi)容監(jiān)測內(nèi)容主要包括以下5個方面：（1）橋梁工作環(huán)境監(jiān)測。橋梁工作環(huán)境監(jiān)測的內(nèi)容包括以下3方面內(nèi)容，即：1）、橋址處的風(fēng)速、風(fēng)向監(jiān)測；2）橋址處環(huán)境溫度與橋梁結(jié)構(gòu)溫度監(jiān)測；3）運行車輛的荷載監(jiān)測。（2）橋梁結(jié)構(gòu)整體性能監(jiān)測。對橋梁結(jié)構(gòu)整體性能的監(jiān)測包括橋梁結(jié)構(gòu)空間三維位移與變形的監(jiān)測、以及橋梁動力特性和振動水平的監(jiān)

5、測，即橋梁結(jié)構(gòu)空間三維位移與變形的監(jiān)測、橋梁動力特性及振動水平的監(jiān)測。（3）大橋結(jié)構(gòu)控制斷面的應(yīng)力（應(yīng)變）監(jiān)測。包括靜應(yīng)變（應(yīng)力）監(jiān)測、動應(yīng)變（應(yīng)力）監(jiān)測。（4）拉索狀態(tài)監(jiān)測。斜拉索是斜拉橋的關(guān)鍵受力桿件，對其進行受力狀態(tài)和拉索完好程度監(jiān)控是大橋結(jié)構(gòu)安全與健康狀態(tài)監(jiān)測的重要組成部分，其內(nèi)容包括索力監(jiān)測和索振動監(jiān)測兩部分，應(yīng)分別監(jiān)測拉索索力的變化以及拉索振動水平的變化。 （5）引橋監(jiān)測。16.2 土木工程運營管理土木工程運營管理土木工程運營管理是指土木工程結(jié)構(gòu)交付使用后，在壽命有效期內(nèi)進行的日常維護、維修和經(jīng)營管理。日常維護、維修工作主要采用土木工程設(shè)計和施工技術(shù)領(lǐng)域的理論和方法，在此不作過多的

6、闡述。下面主要介紹土木工程產(chǎn)品的經(jīng)營管理問題。16.2.1 寫字樓的物業(yè)管理寫字樓的物業(yè)管理現(xiàn)代寫字樓是指擁有一定規(guī)模的面積，具有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，能夠滿足現(xiàn)代社會辦公的各種需要的樓宇。寫字樓都具有現(xiàn)代化的設(shè)備，如有電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、自動給水濾水設(shè)備、消防自動報警設(shè)備、應(yīng)急自備電力設(shè)備以及自支控制的高檔與升降機，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，在寬闊的停車場或地下車庫相匹配。這種現(xiàn)代寫字樓主要用于大公司或大企業(yè)從事各業(yè)務(wù)活動的場所。寫字樓物業(yè)管理的目標是要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、快捷的工作與生活環(huán)境，

7、應(yīng)確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發(fā)揮，應(yīng)完善寫字樓管理不僅使物業(yè)管理保值、而且可以使物業(yè)增值。寫字樓的的維護、維修與環(huán)境管理的內(nèi)容包括裝修與管理、房屋管理及維修養(yǎng)護、設(shè)備管理及維修保護、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、保安服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、客戶服務(wù)、等。目前，我國寫字樓的類型尚無統(tǒng)一標準，專業(yè)人員主要依照其所處的地理位置、規(guī)模、功能進行分類。按建筑面積的大小，寫字樓可分為四種，即小型寫字樓（建筑面積10000m3以下）、中型寫字樓（建筑面積10000-30000m3 ）、大型寫字樓（建筑面積30000m3以上）、超大型寫字樓（100000m3以上）。按功能寫字樓可分為三種，即寫字樓（指其基本上只有辦公

8、一種功能，而沒有其他功能）、商住寫字樓（指既能提供辦公，同時又能提供宿舍的寫字樓）、綜合性寫字樓（指以辦公為主，同時又具備多種功能，比如：公寓、商場、展廳、餐廳等）。按國際慣例寫字樓可分為甲級寫字樓（是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑的自然狀況良好，建筑質(zhì)量的達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力新建成的寫字樓相仿：有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的維護、維修與保安服務(wù)）、乙級寫字樓（指具有良好的地理位，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求；但建筑物的功能不是最進的，有自然磨損存在，收益能力低于新建成的同類建筑物）、丙級寫字樓（指物業(yè)的使用年限已較長，建筑物在某些方面

9、不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但能滿足低收入的需求；因租金較低，尚可保持一個合理的出租率）。 寫字樓的物業(yè)管理模式有2種，即小而全的管理模式和規(guī)模化、集約化管理模式。小而全的管理模式一般由一個的物業(yè)管理企業(yè)對一幢辦公樓實施全面的物業(yè)管理，多為“麻雀雖小五臟俱全”，是目前較為普遍的做法。具體做法是：發(fā)展商在大樓建成后將日后的管理委托給某一家物業(yè)管理企業(yè)包攬管理和服務(wù)；或發(fā)展商在物業(yè)管理建成后與某一家物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)手組建管理公司，以彌補自身管理經(jīng)驗與人才的匱乏；或發(fā)展商自己組建物業(yè)管理，聘請境外著名物業(yè)管理集團為顧問。規(guī)?；?、集約化管理模式是物業(yè)管理的發(fā)展方

10、向。規(guī)模化、集約化的物業(yè)管理企業(yè)實施高品位、專業(yè)化管理，具有嚴格的服務(wù)標準、運作規(guī)范和作業(yè)規(guī)范，配備高水平的管理人才。在此前提下，將部分管理項目的專業(yè)服務(wù)分解發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)折專業(yè)服務(wù)公司 ，同一專業(yè)服務(wù)公司，如保安、維修保養(yǎng)、保潔綠化等。物業(yè)管理企業(yè)按契約實行管理質(zhì)量總控制。規(guī)?；?、集約化使物業(yè)管理企業(yè)同時管理多幢寫字樓，形成規(guī)模，而承擔專業(yè)服務(wù)公司，同一專業(yè)服務(wù)公司可承擔多幢辦公樓的專業(yè)服務(wù)，規(guī)?；?、集約化管理模式提高管理品位和水準，大大降低了費用成本，受到用戶青睞，也為物業(yè)管理自身發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。國家各政府主管部門十分重視和扶植高規(guī)格、高水準和已相當管理規(guī)格的集團公司，鼓勵其擴大物

11、業(yè)管理市場份額，提高示范性，使之成為物業(yè)管理發(fā)展的行業(yè)領(lǐng)頭羊，以帶整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。16.2.2 商業(yè)樓宇的物業(yè)管理商業(yè)樓宇的物業(yè)管理商業(yè)樓宇包括大型購物中心、大型綜合超市、大型倉儲式商場、大型百貨商場、便利店。商業(yè)樓宇的特點是建筑面積大、客流量大、時間性強、服務(wù)項目繁多、車輛多。商業(yè)樓宇物業(yè)管理的內(nèi)容包括樓宇與設(shè)備、設(shè)施管理；環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理；安全保衛(wèi)管理；廣告管理；裝修管理；租賃管理及合同管理；等。16.2.3 工業(yè)廠房及倉庫的物業(yè)管理工業(yè)廠房及倉庫的物業(yè)管理工業(yè)廠房就是指供制造企業(yè)、科研單位安置生產(chǎn)設(shè)備與實驗設(shè)備，進行生產(chǎn)活動或科學(xué)實驗的物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施。自20世紀80年

12、代改革開放以來，我國沿海14個城市的陸續(xù)建立了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并相應(yīng)組建了經(jīng)濟開發(fā)公司。受地方政府委托，由開發(fā)公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)了一批工業(yè)園區(qū)，園內(nèi)也包括了一批標準廠房一般由數(shù)十棟或十幾棟廠房及配套用房組成一個廠區(qū)，廠區(qū)內(nèi)供水、供電 、供（燃）氣、供（熱能）熱、通訊、倉儲、道路、綠化等市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，建造后再出售或出租給國內(nèi)外的廠商客戶，因此開發(fā)公司是通用廠房的發(fā)展商，也是在業(yè)主（第一業(yè)戶）。而承購或承租的廠商則為小業(yè)主或租賃戶，通常稱其為業(yè)戶。工業(yè)廠房的物業(yè)管理與其他的物業(yè)管理相比，有相同之處（管理理念、服務(wù)宗旨等），又有自己的特點。主要特點是專業(yè)性強、維護保養(yǎng)費用高；清潔難度大

13、、環(huán)保要求高；隱患多；安全保衛(wèi)制度工作難度大；常規(guī)服務(wù)（安保、保潔、綠化、等各種現(xiàn)場管理工作）標準高。工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容工業(yè)廠房是產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量，而產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量直接影響到生產(chǎn)廠商的經(jīng)濟活動和經(jīng)濟效益，因此，以工業(yè)廠房的管理必須做好。搞好工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的關(guān)鍵是制定嚴格的管理制度；強化房屋結(jié)構(gòu)的安全管理，確保房屋結(jié)構(gòu)完好和安全使用；強化環(huán)境管理；強化保衛(wèi)制度。16.2.4 智能化建筑的管理與服務(wù)智能化建筑的管理與服務(wù)智能建筑是指具有通信自動化、辦公自動化、樓宇設(shè)備自動化等功能，以及對這些系統(tǒng)實行集成管理的建筑物及建筑群。智能建筑大多數(shù)都是辦公樓宇、商業(yè)樓宇、醫(yī)院、圖書館、博

14、物館、展覽館、體育場等非住宅用地物業(yè)。但近幾年來，智能建筑也在高級住宅中得到發(fā)展。智能建筑一詞，是于1984年由美國首次提出來的，其后便得到了迅速發(fā)展，以美國和日本居多。我國的智能建筑起源于80年代末，但在近幾年來才得到了發(fā)展，在北京、上海、廣州等大城市相繼興建了具有一定水準的智能化樓宇，如北京的恒基中心、中國國際貿(mào)易大廈、現(xiàn)代盛世大廈、廣州的中天廣場、上海的久事復(fù)興大廈、金茂大廈、證券大廈、東方明珠廣播電視塔等。智能化建筑也稱之為3A智能樓宇，其特點是通信自動化（CA）、辦公自動化（OA）、樓宇設(shè)備自動化（BA）。樓宇設(shè)備自動化包括自動消防系統(tǒng)；保安監(jiān)控系統(tǒng)；電腦管理系統(tǒng)；空氣調(diào)節(jié)自動化系統(tǒng)

15、；供暖自動化系統(tǒng)；電梯自動化系統(tǒng)；停車場自動管理系統(tǒng)；電力、供水、供熱自動化系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)（PDS）；系統(tǒng)集成平臺；等。智能化建筑物業(yè)管理的要求是應(yīng)用現(xiàn)代技術(shù)，將建筑智能化系統(tǒng)和計算物業(yè)管理系統(tǒng)集成一體的自動化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺上，實現(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式。它為小區(qū)的使用者提供與住戶提供了高效率和完善與多樣化的服務(wù)，以及低成本的管理費用。包括建立智能化安保系統(tǒng)、物業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（包括信息存儲、Web信息發(fā)布、電子郵件、目錄服務(wù)、協(xié)同工作、等）。另外，為保證中心數(shù)據(jù)庫信息資源的安全與網(wǎng)絡(luò)中心的正常運行，小區(qū)物業(yè)管理中心應(yīng)采取一些措施確保網(wǎng)絡(luò)安全，譬如可以采用設(shè)

16、置的防火墻、身份認證、加密與數(shù)字簽名等方法來實現(xiàn)。除了能耗自動計量收費系統(tǒng)、安保系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)外，現(xiàn)代化的小區(qū)物業(yè)管理還應(yīng)該包括房產(chǎn)及維修管理、房屋設(shè)備管理、各類房屋的租賃、經(jīng)營、銷售管理和公共設(shè)施與環(huán)境的管理等。所有的這些都可以通過小區(qū)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)管理的辦公自動化。 16.3 土木工程交易與評估土木工程交易與評估16.3.1 土地問題土地問題土地的供給分自然供給（地球提供給人類可利用的土地數(shù)量）和經(jīng)濟供給（在自然供給范圍內(nèi)，對土地進行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給）。土地的自然特性包括土地位置的固定性（土地具有位置的固定性。地產(chǎn)交易，不是土地實體本身的空間移動，而是土地產(chǎn)權(quán)

17、的轉(zhuǎn)移。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征）、土地質(zhì)量的差異性（土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個差異導(dǎo)致土地地租的產(chǎn)生）、土地資源的不可再生性（土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源）、土地效用的永續(xù)性（只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)）。土地的經(jīng)濟特性包括土地經(jīng)濟供給的稀缺性（土地經(jīng)濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)）、土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性（土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟上獲得收益）、土地利用的多方向性（一塊土地的用途是多

18、種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途）、土地效益的級差性（土地質(zhì)量的差異性不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同經(jīng)濟效益上具有級差性）。我國城市土地的所有權(quán)屬于國家。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。國有土地所有權(quán)不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。地價一般是土地使用權(quán)的價格。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地 70 年

19、；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地

20、時，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期末獲批準的，由原土地登記機關(guān)注銷土地登記。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 16.3.2 房地產(chǎn)及其特性房地產(chǎn)及其特性房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)

21、的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”同時，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價格，因此，在房地產(chǎn)評估中，通常評估房地產(chǎn)的整體價值。房地產(chǎn)具有位置固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風(fēng)險性、不易變現(xiàn)性、政策限制性。16.3.3 房地產(chǎn)評估的原則房地產(chǎn)評估的原則房地產(chǎn)評估的原則是最有效使用原則和合法原則。土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，不同用途帶來的收益也不一樣。評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。房地產(chǎn)的最佳效用必須在法律

22、、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，必須受城市規(guī)劃的制約。合法原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用16.3.4 房地產(chǎn)評估的程序房地產(chǎn)評估的程序房地產(chǎn)評估程序包括明確評估基本事項（明確評估目的；了解評估對象，即了解被估房地產(chǎn)的實體和權(quán)益狀態(tài)；確定評估基準日，就是確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示；簽訂評估合同）、制定工作計劃（就是對評估工作日程、人員組織等做出安排）、實地勘察與收集資料（評估資料的收集包括評估對象的基本情況；有關(guān)評估對象

23、所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；與評估對象有關(guān)的房地產(chǎn)市場資料，如獲市場供需狀況、建造成本、租售價格等等；國家和地主涉及房地產(chǎn)評估的政策、法規(guī)和定額指標）、測算被估房地產(chǎn)的價值（在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評估方法，進行價值測算。評估的基本方法有成本法、市場法和收益法）、綜合分析確定評估結(jié)果（同一宗房地產(chǎn)運用不同評估方法評估出來的價值往往不一致，需要進行綜合分析。綜合分析是對所選用的評估方法、資料及評估程序的各階段，做客觀的分析和檢查）和撰寫評估報告（評估報告是評估過程和評估成果的綜合反映，通過評估報告，不僅可以得到房地產(chǎn)評估的最后結(jié)果，還能了解整個評估過程的技術(shù)思路、評估方法和

24、評估依據(jù)）。16.3.5 房地產(chǎn)價格及其影響因素房地產(chǎn)價格及其影響因素房地產(chǎn)價格根據(jù)權(quán)益不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價格低。租賃價格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價格。房地產(chǎn)的價格根據(jù)形成方式可分為市場交易價格和評估價格。市場交易價格是房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。評估價格是對市場交易價格的模擬。房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期

25、公布。房地產(chǎn)的價格按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。土地價格包括基準地價、標定地價和土地交易價格等?；鶞实貎r是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实卦u估以城市為單位進行。標定地價是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產(chǎn)市場中，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。標定地價可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進行評估得到，也可以通過市場交易資料，直接進行評估得到。建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。房地產(chǎn)價格，是指建筑物連同其占用的

26、土地的價格。按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格/建筑總面積，因為，建筑總面積/土地總面積=容積率，所以，樓面地價=土地單價/容積率。公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。申報地價，是土地所有人或使用人參照公告地價向政府申報的土地價格。房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格，與用途相關(guān)，具有個別性和可比性。影響房地產(chǎn)價格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素主要包括經(jīng)濟因素（包括經(jīng)濟發(fā)展因素、財政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社

27、會因素（包括人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機因素、教育科研水平和治安因素、社會福利因素）、行政因素（包括土地使用制度與住房制度、地價政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制）和心理因素等。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性，包括商業(yè)和服務(wù)業(yè)繁華因素（指所在地區(qū)的繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高）、道路通達因素（指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高）、交通便捷因素（

28、指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高、城市設(shè)施狀況因素（包括基礎(chǔ)設(shè)施-主要是供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施-主要是學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施；文化娛樂設(shè)施-主要是電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施）、環(huán)境狀況因素（若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產(chǎn)價格水平較低）。個別因素包括土地的個別因素和建筑物的個別因素。 16.3.6 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法在國外被廣泛運用于收益

29、性房地產(chǎn)價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一?？偸杖肟傎M用=凈收益房地產(chǎn)價格=純收益/資本化率這種理論的抽象，包含著三個假設(shè)前提，即凈收益每年不變；資本化率固定；收益為無限年期。運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。 客觀總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種

30、設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。 客觀總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M用也應(yīng)該是客觀費用?？陀^總收益客觀總費用=凈收益。 資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。資本化率越高，意味著投資風(fēng)險越大，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。求取資本化率的方法包括凈收益與售價比率法；安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（資本化率=無風(fēng)險利率（例如：國債利率）+ 風(fēng)險報酬率）；各種投資收益率排序插入法。資本化率分

31、綜合資本化率（是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。 16.3.7 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法是房地產(chǎn)評估中最常用的基本方法之一，又稱買賣實例比較法、交易實例比較法、市場比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法等。市場法的基本含義是在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（與05年不同）等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價值。房地產(chǎn)的狀況因素修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。在下列情況下，市場法往往難以適用：（1）、沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；（2）、某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；（3）、很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；（4）、風(fēng)景名勝區(qū)土地；（5）、圖書館、體育館、學(xué)校用地等。市場法的操作步驟包括交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正。成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成