我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范措施研究畢業(yè)論文

1、目錄摘要i英文摘要ii1.緒論211研究背景及意義21.2財務(wù)風(fēng)險預(yù)警相關(guān)理論313研究方法514研究的內(nèi)容與框架5141研究的基本內(nèi)容5142研究的框架62.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析721國外房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀722國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀93.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析1431房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié)1432融資風(fēng)險分析15321房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀15322融資風(fēng)險的成因分析1933投資風(fēng)險分析21331房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀21332投資風(fēng)險的成因分析2334資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險分析25341資金回收風(fēng)險分析25342收益分配風(fēng)險分析2635宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控下的財務(wù)風(fēng)險分析2736現(xiàn)行企業(yè)財務(wù)管理機制

2、的財務(wù)風(fēng)險分析334. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建354.完善房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險措施3641融資風(fēng)險的防范36411發(fā)展多元化直接融資36412進一步完善間接融資39413融資決策科學(xué)化4042投資風(fēng)險的防范41421投資決策階段的風(fēng)險防范41422其他階段的風(fēng)險防范4443資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險的防范4544宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控下的財務(wù)風(fēng)險防范4745加強企業(yè)財務(wù)管理機制的財務(wù)風(fēng)險防范50結(jié)論55參考文獻57致謝591.緒論11研究背景及意義房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)、生活和一切社會活動最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是人類生活中占有的重要社會財富。房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，起步于上世紀80年代中期，

3、在宏觀范圍內(nèi)已走出了近二十年的醞釀和探索階段，以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展關(guān)系密切，在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。迄今為止，滬深股市中專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司有90多家，而國內(nèi)非上的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達到5萬多家。國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資1942292億元，比2005年1590925億元增長了2209。盡管房價上漲增加了普通購房者的負擔(dān)，但旺盛的購房需求和經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國內(nèi)有學(xué)者指出，未來五

4、年，全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產(chǎn)市場的需求增長態(tài)勢將會在較長時期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地區(qū)及全國房價的上漲，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)杠桿普遍偏大，企業(yè)承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)，引起社會各界的高度關(guān)注。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國經(jīng)濟前瞻論壇上指出，“十五"期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風(fēng)險大；房價增長過快，價格和市場風(fēng)險偏高：城市開發(fā)過快，土地成本升高；粗放式經(jīng)營，耗能過大。深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來的經(jīng)

5、營發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務(wù)收入增長較快，發(fā)展迅速，期間費用占主營業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時，主營業(yè)務(wù)利潤率呈現(xiàn)出下降趨勢，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時，一些經(jīng)營風(fēng)險也正逐步顯現(xiàn)。5年來，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長了5569。其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了6778。主營業(yè)務(wù)收入由141億增長到274億，增長了9407。資產(chǎn)負債率2001年最低為4908，2002最高為5455，并呈上升趨勢。反映營運能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998年的最低037次上升到2001年的最高o

6、48次，2002年有所下降為047次由上可知，如何有效控制和防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢變得尤為必要。房地產(chǎn)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、回收期長與變現(xiàn)能力差的特點決定了其必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。而當(dāng)前國內(nèi)外的經(jīng)濟事件(如歐美信貸危機)以及我國宏觀經(jīng)濟與金融政策的變更對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響。2010年，在多輪宏觀調(diào)控政策下，我國的房地產(chǎn)市場先揚后抑，最終以觀望落幕，并且這種觀望的氣氛繼續(xù)延續(xù)至2011年的今天。總體看來，2010-2011年央行共進行了五次加息，并推出所謂的新國八條、限購令等新政，提高售房首付比例與貸款利率，導(dǎo)致了市場交易量的萎縮與房地

7、產(chǎn)行業(yè)的冰期。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，企業(yè)運行遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70以上，有的高達90，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的收緊，存在的財務(wù)風(fēng)險隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀進行深入分析，并尋求在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財務(wù)風(fēng)險的措施，已成為一個亟待解決的問題。1.2財務(wù)風(fēng)險預(yù)警相關(guān)理論國內(nèi)對財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的研究從二十世紀八十年代開始起步。最初，研究主要集中在定性研究上。近年來，我國對財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的研

8、究也主要集中在建立數(shù)學(xué)模型，從定量方面進行實證分析判斷，建立判別分析模型或邏輯回歸預(yù)測模型。1986年，吳世農(nóng)、黃世忠最早介紹企業(yè)破產(chǎn)的分析指標及其預(yù)測模型。佘廉教授在1993年首次提出了企業(yè)逆境管理理論，1994年創(chuàng)立了企業(yè)預(yù)警預(yù)控管理模式。國內(nèi)學(xué)者周首華、楊濟華(1996)在z分數(shù)模型的基礎(chǔ)上進行改進，考慮了現(xiàn)金流量變動情況指標，建立了f分數(shù)模型，并使用了compustat pc plus會計數(shù)據(jù)庫中1990年以來的4160家公司的數(shù)據(jù)進行了驗證。1999年，陳靜發(fā)表了一篇以中國上市公司為樣本的實證研究論文，她使用27家st和非st公司為對比樣本，分別進行了單變量分析和二類線性判定分析。2

9、000年，陳曉、陳治鴻運用多元logistic回歸法模型和可公開獲得的財務(wù)數(shù)據(jù)，對中國上市公司的財務(wù)困境進行了預(yù)測。2001年，吳世農(nóng)、盧賢義選取70家處于財務(wù)困境的公式和70家對照公司為樣本，檢驗了fisher線性判定分析、多元線性回歸分析和logistic回歸分析三種方法，結(jié)合中國的實際情況建立了相應(yīng)的模型。朱敏、聶順江、范曉燕(2007)提出了建立基于bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法的財務(wù)預(yù)警模型，進行財務(wù)困境預(yù)測，把財務(wù)困境與影響其變化的諸多因素之間的映射關(guān)系隱含在網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)及其權(quán)值上，經(jīng)過學(xué)習(xí)確定具有較好預(yù)測功能的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)及權(quán)值，此時的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等同于確定的函數(shù)表達式，可用來進行財務(wù)困境預(yù)測。許建，姚琴

10、(2007)則以通信企業(yè)為例，提出采用多因素層次分析法，對影響通信企業(yè)財務(wù)風(fēng)險因素指標進行分層研究，建立通信企業(yè)的財務(wù)預(yù)警指標體系并運用模糊綜合評判法的方法建立了評價模型。從以上國內(nèi)外學(xué)者對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警理論的研究來看，國內(nèi)財務(wù)危機預(yù)警研究與西方相比較國內(nèi)的研究還相對滯后。首先，國內(nèi)目前的研究樣本基本上都是建立在整個行業(yè)上，很少對具體行業(yè)進行分析、建模。隨著研究的深入，在實際工作中人們逐漸認識到，由于每個行業(yè)的狀況不同，影響財務(wù)危機的因素自然不同。因此，分行業(yè)研究更有價值。要根據(jù)企業(yè)所在行業(yè)的實際情況，建立符合企業(yè)特點和行業(yè)特點的財務(wù)預(yù)警模型，所以，除了要研究普遍適應(yīng)的模型外，還要研究適合行

11、業(yè)及企業(yè)的模型。國外在分行業(yè)研究中發(fā)現(xiàn)，由于行業(yè)的不同，同一預(yù)警變量包含信息量有所不同，其預(yù)測效果大有差別。其次，財務(wù)危機預(yù)警模型在應(yīng)用過程中，通常會產(chǎn)生兩類錯誤：將危機公司錯判成健康公司，將健康公司錯判成危機公司，這兩種錯誤的成本一般是不相同的。但是，在目前國內(nèi)的相關(guān)研究中，大家通常假定這兩類錯誤成本是相同，這顯然會影響到模型的實用性。最后，在目前已有的研究中選取研究樣本時，大部分學(xué)者選擇的危機公司和健康公司的比例都是1：1。但是在實際情況中，經(jīng)營危機公司在全體公司中所占的比重較低。若設(shè)定危機公司和正常公司的樣本數(shù)相同的話，自然與實際不符，從而會影響到預(yù)警模型的區(qū)別能力。目前，已經(jīng)有針對航運

12、業(yè)上市公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，針對我國制造業(yè)上市公司財務(wù)危機預(yù)警研究，油氣田企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)研究等等，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警研究還非常少。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強的特點。由于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化與國外房產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70以上，有的高達90，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何

13、在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財務(wù)風(fēng)險，防范財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，成為一個現(xiàn)實問題。本文的研究就是在前人研究的基礎(chǔ)上，試圖通過對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析，從一般企業(yè)資本循環(huán)運動過程的視角，針對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成成因，從財務(wù)風(fēng)險識別系統(tǒng)和財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)兩個方面對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行防范，并進一步提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的措施，以期能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理有所裨益。13研究方法在研究方法上，本文主要采用了規(guī)范研究的方式。在規(guī)范研究方面，通過對國內(nèi)外企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相關(guān)方面的研究，綜合運用歸納、演繹和數(shù)據(jù)比較的手段，

14、通過對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的分析，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因，并進一步提出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范體系的構(gòu)建和防范這些風(fēng)險的對策。14研究的內(nèi)容與框架141研究的基本內(nèi)容論文基本內(nèi)容如下：第l章 緒論：主要論述了本文的研究背景、意義；國內(nèi)外財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論研究現(xiàn)狀及其評價；以及本文所采納的研究方法。第2章 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析：通過分析國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，進一步探究國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險。第3章 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析：文中針對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點，從一般企業(yè)資本循環(huán)運動過程的視角，分析其可能存在的融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險，并迸一步深究房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生這些財務(wù)

15、風(fēng)險的原因；同時，還從宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控和房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行財務(wù)管理機制兩個方面分別對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行了分析。第4章 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建：由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的存在，文中提出了構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別系統(tǒng)與財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)想，以識別和預(yù)警房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。第5章 完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的措施：文中在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別系統(tǒng)與財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的措施。142研究的框架論文的研究思路及框架如下圖11所示：2.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析21國外房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1美國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和警示美國的房地產(chǎn)業(yè)

16、二十世紀80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場典范，然而在進入二十一世紀后也開始了一個不太理性的高速增長期。隨著美國經(jīng)濟近年來的穩(wěn)步增長，美國的住宅價格更是讓人不可理解地快速上漲。美國作為世界最發(fā)達的國家，是世界上二十世紀最先解決居民住宅問題的國家，美國絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達200平方米以上的住房里。美國的統(tǒng)計資料都是以單元住宅來計算房屋的價格，而不是按平方米來計算房價。雖然美國是最先進入居住現(xiàn)代化的國家，但進入2l世紀后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來較為普遍，這就進一步促使了美國房地產(chǎn)價格的一路走高。美國

17、2005年房地產(chǎn)價格平均上漲幅度接近15，這是該國自二十世紀8年代以來房價漲幅最大的一年。2006年初房市急轉(zhuǎn)直下，房價迅速走低。全美房地產(chǎn)商聯(lián)合會當(dāng)年8月的一份報告稱，7月份房地產(chǎn)商信心指數(shù)跌至32點，創(chuàng)15年來的最低點。到2007年，美國房屋銷售量和房價均繼續(xù)下滑，到年底，新房銷售量將比2005年的高峰期下降33，待售房屋近420萬套，創(chuàng)歷史新高。美國次房危機的苗頭，其實早在2006年底就開始了。房價下跌導(dǎo)致貸款人手中的房屋資產(chǎn)急劇縮水，有的人根本無法支付高額房貸，只能拒交貸款。次貸公司隨即成為直接受害者。即使收回抵押的房產(chǎn)，由于房價走低，房產(chǎn)已資不抵債，進而引發(fā)了次貸危機。只不過，從苗頭

18、發(fā)生、問題累計到危機確認，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國際金融機構(gòu)對外宣布數(shù)以百億美元的次貸危機損失，花了半年多的時間?，F(xiàn)在看來，由于次貸危機的涉及面廣、原因復(fù)雜、作用機制特殊，持續(xù)的時間會較長，產(chǎn)生的影響會比較大。有研究報告認為，由于次貸危機導(dǎo)致美國經(jīng)濟將進入增長放緩時期，而房地產(chǎn)市場目前已處于衰退初期階段，短期難以復(fù)蘇。一方面，美國國內(nèi)累積的可供出售房屋較多，需要一定時期釋放和消化才能恢復(fù)正常水平。另一方面，美國通貨膨脹壓力加大，美聯(lián)儲連續(xù)降息的貨幣政策遭遇兩難境地，這都不利于房地產(chǎn)市場盡快回暖。2日本擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施和啟示日本是亞洲先進入發(fā)達國家行列的國度，其房地

19、產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場我國房地產(chǎn)企!ie財務(wù)風(fēng)險及其防范研究的培育己日趨理性和規(guī)范。日本房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天這樣的情況也是經(jīng)過幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的。日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來自于20世紀80年代，當(dāng)時日本的房地產(chǎn)價格上漲速度飛快，短時期內(nèi)漲幅巨大，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價飆升。在日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機者是財力雄厚的企業(yè)，它們在大量資金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價格快速抬高的同時，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補股市損失

20、，促使日本的股市和樓市價格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還接引發(fā)了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷?，F(xiàn)今日本房市才得以恢復(fù)，進入新一輪的增長周期。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場經(jīng)濟環(huán)境下政府如何做好對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)測和調(diào)控，其二是房地產(chǎn)更多的是用于解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，而不應(yīng)過分看重它的投資回報，其三是避免受高漲的房地產(chǎn)市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產(chǎn)。22國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是我

21、國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。隨著wto各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強的特點。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

22、迅速我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊伍是隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來的，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2006年已達到58710家。其發(fā)展過程可以劃分為3個階段：1986到1991年：我國房地產(chǎn)市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。(2)第二階段為19921996年：1992年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資開始出現(xiàn)快速增長勢頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，僅當(dāng)年就增加8438家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍首次突破1萬家。1993、1994、1995年開發(fā)商隊伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為21

23、269家，比1995年減少12213家。(3)第三階段為1997年至今：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長局面。2房地產(chǎn)企業(yè)中以內(nèi)資企業(yè)為主我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體為內(nèi)資企業(yè)，呈逐年增加趨勢，但內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的國有、集體企業(yè)數(shù)量卻逐年減少，而港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)數(shù)量也有逐年減少趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示：內(nèi)資企業(yè)個數(shù)由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而國有企業(yè)個數(shù)卻由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集體企業(yè)個數(shù)卻由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年與2001年相比，國有和集體企業(yè)個數(shù)分別減少了

24、3523和4697，而民營和股份制企業(yè)個數(shù)則增加了18749。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)所占比例雖然只有647，但由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。同時，港澳臺投資企業(yè)個數(shù)也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投資企業(yè)個數(shù)由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年內(nèi)資企業(yè)個數(shù)分別是港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)個數(shù)的1514倍和2770倍。3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較小根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示：2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為2856681億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)約為966662萬元，2

25、006年達到8839799億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)為1505672萬元；2006年房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)比2001年大幅增長了20944，但平均每個企業(yè)資產(chǎn)2006年卻比2001年只增長了5576；由此可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模普遍呈現(xiàn)出太小的特點。此外，由于房地產(chǎn)是資金高度密集的企業(yè)，在開發(fā)和消費過程中離不開融資支持，同時，“121號"文件有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款用途作了詳細規(guī)定，為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了較高的信貸門檻。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要以銀行貸款為主，歷年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都高達75左右，如此高的資產(chǎn)負債率，體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)中負債占有較大比重，

26、而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模太小難以保證企業(yè)經(jīng)營的正?；?。4房地產(chǎn)企業(yè)資金來源自籌資金所占比例較小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源自籌資金所占當(dāng)年資金來源一般為30左右，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國內(nèi)貸款、利用外資(指境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買土地、房產(chǎn)、進行項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。)和其他資金來源(主要由定金與預(yù)付款、個人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構(gòu)如保險公司、證券公司、信托公司、財務(wù)公司融通資金。)。在總體規(guī)模上，近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭，特別是2003

27、年以后，相對于宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資一直在高位運行。從資金來源結(jié)構(gòu)來分析，2003年是分水嶺，2003年之前房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比2003年下降了近5個百分點，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)模快速增加，資金風(fēng)險不容忽視。盡管經(jīng)過幾年來的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險整體下降，但由于房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按

28、揭貸款，按首付30計算，有大約70來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55以上，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費者的購房風(fēng)險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險。5房地產(chǎn)企業(yè)投資銷售情況在投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資額繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長速度卻有所降緩。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資將繼續(xù)受到宏觀調(diào)控和開發(fā)企業(yè)資金壓力的限制，后續(xù)投資增速有繼續(xù)下降的可能。在銷售方面，2001年2005年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)增加，尤其在2005年當(dāng)年銷售額增長就達到720042億元，增幅為6940；2006年之后由于受到國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的收緊，銷

29、售情況大幅度下降，當(dāng)年銷售額增長僅為324983億元，增幅下降到1849?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷售情況卻節(jié)節(jié)下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開發(fā)商高價獲地后在核定周期內(nèi)要追加投資，加速開發(fā)進度，導(dǎo)致了投資額同比上升；受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷售情況因此比以往同期下降。6房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤持續(xù)上升近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤呈現(xiàn)上升趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示：雖然1989年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤僅為786億元，但隨后的幾年，尤其是1993年，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)投資熱潮，房地

30、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤率都不斷攀升，1993年行業(yè)平均利潤率高達137，1994年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤達到16744億元的高峰。但是，受宏觀調(diào)控的影響，1994年之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營利潤迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤率僅為091，1997年一1999年更是出現(xiàn)全行業(yè)虧損的局面，1999年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為116。隨后形勢有所好轉(zhuǎn)，營業(yè)利潤不斷持續(xù)上升，2006年達到了166989億元。根據(jù)以上分析可見，我國房地產(chǎn)從整體上看雖然仍然處于較為正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但是，區(qū)域性過熱現(xiàn)象的例證也表現(xiàn)泡沫在局部地區(qū)實際存在。1998到2001年底這段時期，房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個前所未

31、有的高潮期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢；然而近幾年來，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速過快，空置率上升及房地產(chǎn)價格迅猛上漲等一系列問題。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個高風(fēng)險與高效益并存的行業(yè)，而我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀更是表明，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險更加突出，具體分析可歸納為：1房地產(chǎn)投資高速上漲從2000年到2004年，中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長，2003-2004年增幅超過30；2004年下半年起國家出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，使得2005年快速回落到198，2006年全國房地產(chǎn)投資增幅反彈到218，2007年投資增幅持續(xù)上漲，達到314。2空置率過高據(jù)國家電網(wǎng)公司調(diào)查顯示，中國660多個城

32、市現(xiàn)有連續(xù)六個月以上電表讀數(shù)為零的空置房有6540萬套，足夠兩億人居住，而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)，如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒有交易出去的住房，當(dāng)前國內(nèi)空置房率之高令人驚人。盡管房屋的空置只是一個暫時現(xiàn)象，但是，過高的空置自然會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量資金被占壓，在給企業(yè)帶來較大的資金壓力的同時也增加了企業(yè)成本，影響了企業(yè)的投資收益和進一步發(fā)展，其中的風(fēng)險也不言而喻。3房地產(chǎn)價格上漲過快盡管我國的房地產(chǎn)市場仍然處于快速發(fā)展期，房價收入比也可以適當(dāng)高一些，但是，如果房價嚴重偏離了居民的收入水平和購買能力，就會造成一方面房屋大量空置，另一方面居民買不起的嚴重供求脫節(jié)現(xiàn)象，從

33、長遠的眼光看，對于整個行業(yè)的發(fā)展有弊而無利。因此，房地產(chǎn)價格上升偏快，如不加以調(diào)控是有風(fēng)險的。4房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過度依賴銀行信貸房地產(chǎn)是一種投入大、價值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費都離不開金融的支持。從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源分析，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足、多年負債率高的情況下，開發(fā)商的自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預(yù)付款一部分個人儲蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。因此，活躍在房地產(chǎn)市場上的資金無論以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行出去的。換言之，房地產(chǎn)投資與消費都與銀行信貸支持密不可分。綜上所述，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國

34、外房產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70以上，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制防范財務(wù)風(fēng)險，成為一個現(xiàn)實問題。因此，全面、準確地分析、預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)可能遇到的財務(wù)風(fēng)險，進而采取有效的規(guī)避措施，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠適應(yīng)迅速變化的市場環(huán)境，保持長久的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；同時，也是保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必要保障。3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析31房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié)財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本

35、循環(huán)運動過程就是財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風(fēng)險。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險按其在資本運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的風(fēng)險性質(zhì)分類，可分為1籌資風(fēng)險即到期無法償還本金和償付資本的可能性。它存在于資本運動的起點，前次循環(huán)的經(jīng)營風(fēng)險和收益分配風(fēng)險對籌資風(fēng)險有著直接影響。2投資風(fēng)險即無法取得期望投資報酬的可能性。它是本次資本循環(huán)的主導(dǎo)，制約財務(wù)其他風(fēng)險類型的發(fā)生及其程度。3資金回收風(fēng)險 即無法賣出的產(chǎn)品并收回墊支本金可能性。包括銷售風(fēng)險和收款的信用風(fēng)險。4收益分配風(fēng)險 即由于收益取得和分配而對資本價值產(chǎn)生影響的可能性。它是下次循

36、環(huán)資本墊支價值的資金來源，制約著資本價值的規(guī)模，是資本價值經(jīng)營所有財務(wù)風(fēng)險的釋放。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險大等特點。這些特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，對于資金運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的四類財務(wù)風(fēng)險中，比較顯現(xiàn)和急需防范控制的是融資風(fēng)險和投資風(fēng)險。32融資風(fēng)險分析321房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)籌資是指為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進房地產(chǎn)的流通及消費，通過各種渠道和方式為房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)、再生產(chǎn)

37、及銷售籌集與融通資金的金融活動。其主要目的是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，從數(shù)量上和時間上保證房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目對資金的需求，使企業(yè)價值最大化。所謂從數(shù)量上保證，就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營任務(wù)和合同要求，按照必須的資金數(shù)量來籌措資金；所謂從時間上保證，就是要適時地籌措資金，有計劃地調(diào)度資金，既要實現(xiàn)資金鏈在收支時間上銜接，又盡可能地降低融資成本。以合理的成本、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險及時足額地籌措項目開發(fā)所需資金是房地產(chǎn)資本運作中最為重要的一環(huán)。作為典型的高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對金融市場具有天然的高度依賴。因為房地產(chǎn)開發(fā)所需占用的資金量非常龐大，加之項目開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)較慢，

38、房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資無法滿足正常開發(fā)經(jīng)營中的資金需求。如果不利用外源性融資獲得有效融通資金進行支持，企業(yè)將陷入投資回收期長和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾，而無法實現(xiàn)良勝循環(huán)。融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)對不同融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的融資風(fēng)險。1 籌資規(guī)模持續(xù)增長由上表31房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001-2006年6年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量由2001年的769639億元規(guī)模增加到2006年2713555億元，上漲了35倍。2銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

39、的融資結(jié)構(gòu)具有明顯的貸款依賴型特征。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金主要來源于自籌資金和傳統(tǒng)的外源融資。自籌資金主要包括自我積累和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當(dāng)緩慢，后者則運用非常有限；傳統(tǒng)的外源融資方式主要是國內(nèi)銀行貸款以及包括含商品房預(yù)售回款、施工企業(yè)墊付的工程款在內(nèi)的其他資金來源。根據(jù)國家統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)，由以上表31數(shù)據(jù)可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源歷年來呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，國內(nèi)銀行貸款、自籌資金、其他資金來源(定金及預(yù)付款)這三項就占據(jù)了全部資金來源的80以上。其中，居前兩位的自籌資金、其他資金來源都占資金來源總額的30以上，且自籌資金一直保持著持續(xù)較快的增長速度；第三大資金來源是國內(nèi)銀行

40、貸款，占資金來源總額約20左右。看起來比較合理，但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金三大來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的住房按揭貸款，如按首付30計算，自籌資金有大約70來自銀行貸款，其余部分還包含了施工企業(yè)的工程墊款，其中又有很大一部分來源于建筑業(yè)貸款；同樣，定金及預(yù)付款中也有60一70來自銀行貸款。按此計算，每年占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額60以上的資金融資需求都是通過銀行取得，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及最終轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售收入的住房抵押貸款構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，而在資本市場的直接融資還不到融資總量的10，房地產(chǎn)對銀行貸款的過度依賴可見一斑，同時也折射出現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道

41、的單一化和滯后。盡管貸款依賴型的融資結(jié)構(gòu)并非必然造成金融風(fēng)險，但問題的關(guān)鍵在銀行體系是否健全及房地產(chǎn)經(jīng)營模式等外部環(huán)境是否完善。一方面，我國銀行體系的最大軟肋在于資產(chǎn)負債期限結(jié)構(gòu)不匹配，主要體現(xiàn)在銀行用以支持長期資產(chǎn)的資金(比如住房抵押貸款)卻來自短期負債(比如儲蓄存款)，房地產(chǎn)開發(fā)融資則加劇了這一矛盾；另一方面，我國房地產(chǎn)經(jīng)營模式陳舊，缺乏專業(yè)分工，投資、建筑、銷售、運營等職能都集中在開發(fā)商，開發(fā)商幾乎涉足整個產(chǎn)業(yè)鏈，從而壟斷了房地產(chǎn)貸款需求，造成銀行無法分散貸款在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，房地產(chǎn)貸款投向集中。這種經(jīng)營模式導(dǎo)致銀行與開發(fā)商(或者項目)的收益高度正相關(guān)，一旦鏈條中的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴重

42、問題，風(fēng)險就會經(jīng)由開發(fā)商(或者項目)傳導(dǎo)到銀行，并最終由銀行來承擔(dān)全部風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源途徑單一己成為影響房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟健康發(fā)展的重大隱患。這不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率較高，也導(dǎo)致國內(nèi)銀行業(yè)的不良貸款率節(jié)節(jié)攀高，成為影響經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重大隱患。3股票和債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴格的審批。2003年9月，中國證監(jiān)會又公布了關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知，“通知"規(guī)定自2004年1月1日起，除國有企業(yè)

43、整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市；同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未有發(fā)生重大變化、實際控制人未發(fā)生變更。對照這個條件，目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無法達到要求，截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0161431。因此，上市融資的愿望對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時期內(nèi)還無法實現(xiàn)。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但目

44、前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券并不多見，房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出的房地產(chǎn)債券，分別是“萬國投資券"、“伯樂投資券”、“富島投資券，總計15億元，這三種債券按企業(yè)債券暫行條例對具體項目發(fā)行。恫年9月北京遠華房地產(chǎn)發(fā)行了2900萬元，利率為101，期限為35年的債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無法償還事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來，有4家房企發(fā)行了債券，分別是深圳振業(yè)集團股份有限公司為翠?；▓@項目發(fā)行的“1998年深圳業(yè)債

45、券；北京首都創(chuàng)業(yè)集團發(fā)行的“首創(chuàng)債券"，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠債券”，用于北京西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來，發(fā)行房企債券的企業(yè)屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房企大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點，2004年房企債券只占當(dāng)年

46、房企資金來源的000144。這與我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國目前情況看，由于發(fā)債主體資格的嚴格和債券市場的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通2004年伴隨著國務(wù)院推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見出臺，國家對債券融資的態(tài)度有實質(zhì)性改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場，擴大直接融資比例"的發(fā)展思路，債券市場發(fā)行將有一個較大的增長。當(dāng)然，國家應(yīng)適度放寬對房企債券的發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房企發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。4房地產(chǎn)資金信

47、托活躍房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)進行融資的一種投資方式?，F(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資。另一種模式是債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達到要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。而且對房地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)緊張的企業(yè)，信托投資公司通過一次性購買其部分資產(chǎn)向其提供后續(xù)開發(fā)資金，待房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售款回籠以后再購回。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于政策、市場或其他原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這

48、時由信托公司定向給房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆征信貸款，使其補上資金缺口。從長遠發(fā)展來看，信托資金對房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是一個很好的補充。在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)投資信托作為我國融資渠道的創(chuàng)新，已成為房地產(chǎn)融資的新寵。不過，信托產(chǎn)品由于政策的限制仍然存在一定欠缺，比如，央行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知規(guī)定，每個信托計劃限賣200份，因此融資總額會受到一定限制。而且，目前受政策調(diào)控影響明顯。2006年8月初，銀監(jiān)會以“特急文件”形式下發(fā)的54號文關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知，該通知要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行212號文

49、關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知的有關(guān)規(guī)定。這意味著，有附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權(quán)信托也視為對房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款，地產(chǎn)開發(fā)商通過信托融資的渠道的難度進一步加大，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量也應(yīng)聲落地，8月共發(fā)行6個，較上月減少4個，大幅回落40。322融資風(fēng)險的成因分析1融資渠道過于單一我國房地產(chǎn)金融業(yè)不發(fā)達，主要靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求。融資方式除銀行貸款外，目前可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等，也具有很大操作價值和發(fā)展?jié)摿?。但我國房地產(chǎn)金融方面的政策法規(guī)尚未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融

50、資渠道的正常開展，因而其它融資方式一直以來受到較多限制，發(fā)展緩慢，多元化資金支持體系和風(fēng)險分擔(dān)體系遠未形成。由于融資渠道過度集中于銀行，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對信貸的擴張與收縮十分敏感，近年來信貸政策的每一次緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都遭受了巨大沖擊，又難以從其它途徑籌措到足夠資金來滿足連續(xù)再生產(chǎn)的需要，面臨相當(dāng)大的財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險。2權(quán)益融資與債務(wù)融資的比例失衡我國資本市場剛剛起步，在結(jié)構(gòu)方面存在著問題。從宏觀結(jié)構(gòu)看，我國房地產(chǎn)金融市場是單一品種主導(dǎo)的市場，以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例甚小，整體融資格局非常單一。而在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，不僅廣泛存在債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且兩者除了有繁榮

51、的一級市場外，還存在著發(fā)達的證券化二級市場。3銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險與收益不對稱對高風(fēng)險高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀則是銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)。作為自負盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負債的財務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險，風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。4缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)

52、和保障機構(gòu)缺位嚴重；缺乏規(guī)?；⒍嘣姆康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。5房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制尚不完善目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除商業(yè)銀行法中有關(guān)銀行設(shè)立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。6房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)理性的融資決策房地產(chǎn)企業(yè)尤其中小型房企通常十分注重項目的前期設(shè)計和后期營銷，而缺乏對融資問題科學(xué)、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗進行決策。對房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求和收益的了解不到位，對可采用的融資渠道和方式的發(fā)掘不充分，對融資結(jié)構(gòu)于資本結(jié)

53、構(gòu)的影響不清楚，對如何設(shè)計融資方案、怎樣優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)缺乏明確的決策依據(jù)和科學(xué)的分析手段。因而對整個開發(fā)過程中的資金運作成粗放型，并沒有考慮如何令資金使用效率達到最大化從而在一定的融資量基礎(chǔ)上實現(xiàn)項目利潤最大化的問題。往往等到項目開發(fā)后期才明確項目是否盈利，原融資方案是否經(jīng)濟、可靠，但此時已錯過了資金運作的最佳時期。房地產(chǎn)開發(fā)的具體實踐中，非理性因素對融資決策的影響是明顯的。例如，開發(fā)商會盡可能多地申請銀行貸款而不太考慮資產(chǎn)負債率的影響，即使在初始階段就有充分的外源融資渠道可以選擇，也會優(yōu)先選用債務(wù)融資，再才是權(quán)益融資。雖然權(quán)益融資可以充實自有資金，但開發(fā)商不甘心將利潤拱手相讓，所以輕易不會出讓

54、股權(quán)用以融資，這是造成自有資金不足的根本原因。33投資風(fēng)險分析331房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀1房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長，銷售價格不斷攀升。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)的顯示，20012006年6年間，全國房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年634411億元增長到2006年的1942292億元，2006年投資規(guī)模是2001年的306倍。其中對住宅的投資額占有較大比例，就2006年來看房地產(chǎn)企業(yè)對住宅的投資占所有投資額的70；對住宅投資中加大了別墅、高檔公寓的投資，大幅減少了對經(jīng)濟使用房的投資(如表32所示)。2房地產(chǎn)市場的空置率高目

55、前我國房地產(chǎn)市場的空置率仍然過高，而且房價也過高。這兩者本來應(yīng)該是相反的?？罩寐矢撸績r就應(yīng)該低；空置率低，房價才會高。這種不正常的現(xiàn)象由來已久，而且愈來愈嚴重。國家統(tǒng)計局對外公布的2008年6月份“國房景氣指數(shù)"顯示，截止到2008年6月末，全國商品房空置面積為127億平方米，增長22。這正是由于2007年樓市銷售火暴、房價快速攀升，項目定價已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對比周邊其他項目的價格而定，利潤率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點拋售，空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著2007年4季度以來，購房人的消費能力漸漸無法跟上瘋漲的房價，消費力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，

56、成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。而另一方面，雖然國家通過各方面政策調(diào)控，部分城市房價有所下降，但總體房價仍然過高。3房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為不合理很多房地產(chǎn)企業(yè)過分注重開發(fā)利潤較高、且檔次較高的別墅、高檔公寓等，而不注重把握建房的結(jié)構(gòu)類型及各種類型所占的比例，從而達到有目的地進行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供給與需求達到平衡。國內(nèi)學(xué)者將城市家庭按收入水平的差異分為五種類型：(1)貧困型占4左右，認為該類家庭適合安居工程；(2)溫飽型占34左右，認為該類家庭適合安居工程；(3)小康型占55左右，認為該類家庭適合商品房；(4)富裕型占6左右，認為該類家庭適合高檔公寓；(5)富豪型

57、占1左右，認為該類家庭適合別墅。因此可見，對于高檔次的別墅、高檔公寓應(yīng)該適可而止。但是，由于我國目前對經(jīng)濟適用房的開發(fā)利潤規(guī)定不超過3，非常不符合市場化的要求，從而使開發(fā)商沒有積極性來開發(fā)經(jīng)濟適用房，而傾向于開發(fā)利潤高的別墅等。4房地產(chǎn)開發(fā)的投資約束弱化房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點，一旦投資決策錯誤就會造成嚴重損失，因此這一行業(yè)的投資約束應(yīng)強于其他行業(yè)，但實際情況恰恰相反。我國房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求動輒上億，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進行開發(fā)。我國目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護，使得有的房

58、地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。332投資風(fēng)險的成因分析1房地產(chǎn)粗放型開發(fā)城市化規(guī)模的盲目擴張與房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟、生態(tài)、社會的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、盲目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴重。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴重。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。另外，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、流通、消費、服務(wù)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化程度不高，我國目前住宅產(chǎn)品的品種僅僅是美國的5，從業(yè)人員年均竣工面積僅為發(fā)達國家的20，勞動生產(chǎn)率僅及發(fā)達國家的30-50，而單位耗能卻是同等條件下發(fā)達國家的3倍。從住宅產(chǎn)