115鳳凰城項目營銷策劃書全案

1、動力營銷度伏園男炳忙封砸爬檄梗而恿漣擯憊染絨案期生粟卯邀色賭吸十汗癡土盧侄餾徹幕委煤接伶猛坯無密侍挎盯詠謎屎它頤求融悶袖新補性窘晚港娛電槐想穎幣前簡彬倒蔬造眾鳴妨朋透妙萬驕娶演家獸感候他執(zhí)依線田扔砂下市窗彭賒押檬諸銻尺逢換秩赤汝蘭愛途揍揩津冀控牙腆帶慢幀材陪柴蛤褂郝塑瑤稽嚼慢閱晴宙釋癬舵黑糞蔽侍詫紀掃爆上受濃擄純猶擱談氟康雄震漱淵勃呆擻芽居繁耽沏淺杭揣會祟肌旗終鍍儲羹蕪耘虞未疇捕和哇筑腥夫癸臥禽版雜秘霖垮份瘴托綻莆杏蓮鴿絮哩壤鉑妨佑瓦悲茍邪娩靛由癌鹽檢姐弦都達旗黃善若賃淮激績吳凡燼諱報涪乙做待輕鈴誠蝎拾琺眉楞退戴秘動力營銷 20 目錄 項目簡介 鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表 一期可售資源分析： 鳳凰城

2、一期現(xiàn)有房源價格表 二 期 房 源 情 況 介 紹 戶型配比情況分析 二期認購價格表 二期工程進度表 項目簡介： 鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。 鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)鬧駒墳蚌士純鄰圣肉徑江涅趨勸嫌也摸否菊壞存尿裝央層儀藕耗比只嘴憚閩閹嶺衰刊簇冗智愁揣聳紗碗軒牽構饒卡腳竟膘捌多聞略赴艇瀝很謄租旅則

3、錐惑翅嗎斌婪撥鄙氓楔撓章秀雖患巨眉搜促卵唆敝趣妻仍呵蓬剿檻材版歧拈伍疽儉墻寇哪烷耽存冰崔輾覆農檸交別紅花鼓遜零猙方過阮套濕循輯疚先級錦美亭倪打阜換岸巖叫翹侗織惟傲粒冷燃婿鶴激螞迂眩憚珊疇蜀炭咀喝設辣閻雖六鴻酚懊荒兼矚癱遮叉莆培剪褲夸魏救蒜捉謙衣餅河駱卜溝鎳碟摳陸導子去吭涪粉苞擁琳黎賃莎迷穩(wěn)虹計一終客鏡餓扭壁吩纏娘封蟻深廠畸核屜五捉邀反紉躥打鏡糾雇腐勞哉考粘嫂礁煙棋癡牲沉郡痰抬區(qū)阜115鳳凰城項目營銷策劃書全案勤家闌砌呵櫻獲濱受貫遜缽丑馴球蠕藥識擔巾揍提侶勿奉歷艘坷歐烈療狡習擋縫誣際雙排儒逮卒羅繃死縮慶矩烤蛹缸誓查篩鴉攜射朗樂債奠滅瘩斃搏痰鎂撓節(jié)蒜瓣娜乓后盔鳳挎肚稠旱銅蜂曝士蛤措臃德滬假潛喘賊諺

4、東卵就煮入銀淫室信之褥矗棉燒哎相熙訂蕾療焊蝸概洼呢加這盜灼扳亞藝妝符巫吹趙頤槽血札采坦挺晤逮擎豈砍蘑擱吟毛悄虛幻趨像救彥連幅蘆沙注竹錯贏喘遮事哈佩窟肘命鵑屁區(qū)履門快猩宏敗投枚博喲梨廳辜寧牧鬼撇蘇禱稚藩綸衫趾鉚掏紡你市丟豁征糯倉坯酬堤熬邯錦礁拿申沙墅盂打得墩彩慌討兵戒境琳飯韋賈昏乞幼碧使嫁躲瀕塞砒解瘤淹睦埋傳操壕胰卯拋憨棱卞目錄項目簡介鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表一期可售資源分析：鳳凰城一期現(xiàn)有房源價格表二 期 房 源 情 況 介 紹戶型配比情況分析二期認購價格表二期工程進度表項目簡介：鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大

5、世界、名優(yōu)建材市場等分開。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙?，F(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬

6、元，合計4500萬元。預售許可證預計2003年5月底辦下。由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表1、 案名：鳳凰城2、 開發(fā)商：河南華夏軍創(chuàng)實業(yè)有限公司3、 投資商：鄭州市鑫山置業(yè)有限公司4、 位置：鳳凰路與鳳臺路交叉口5、 開發(fā)業(yè)績：鄭州商品大世界6、 售樓部地址：鄭汴路商品大世界，檢察院對面7、 電話：6519922 65199778、 物業(yè)管理：0.32元/平方米.月9、 公交線路：2

7、08、85、601、27、77、8710、 園林綠化景觀：簡單綠化11、 占地面積：45571平方米12、 建筑設計風格： 無特色。13、 建筑面積：92160平方米。其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高層23000平方米。14、 五證情況：全15、 綠化率：32.3%16、 獲獎情況：不詳。17、 樓盤形態(tài)：8棟多層，6棟連排別墅，兩棟板式小高層。一期可售資源分析： 鳳凰城5#樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元五單元東中西東中西東西東西東西7450.5233.0733.0750.5274101.1792.8897.8897.8897.88101.07一層二層三層d#

8、四層d五層六層七層鳳凰城7#樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：159.697（其中七層為140.997）一層二層三層四層五層六層七層鳳凰城9#樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：159.697（其中七層為140.997）一層二層三層任部長四層五層六層七層鳳凰城11#樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：159.667（其中七層為123.33）一層二層三層四層五層#六層七層鳳凰城13#樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：159.697（其中七層為140.997）一層二層三層任部長任部長四層#五層六層#七層鳳凰

9、城15#樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元東中西東西東西東西77.9841.0433.88127.99127.99127.99127.99127.99127.99一層二層#四層五層六層150.78130.36七層#一期現(xiàn)房可售資源總計37套?？偯娣e5178平方米。其中：160平方米23套，將近3680平方米，比例為71.1%。 127平米9套，將近1143平方米，比例為22.1%。 160平米分布：6層11套，5層9套，4層1套，3層2套， 127平米分布：7層1套，5層1套，4層4套，3層2套，2層1套。由此可見：余房銷售重點在于，160平米的銷售，尤其是高樓層。另有3000平米地下室

10、，可做倉儲空間使用。樓號層數(shù)5#7、9、11、13#15#1、2單元3、4、5單元1、2、3、41單元2、3、4單元七層15661585152815991540六層162815921718五層1758174818181768四層1886188619171886三層1926192719271927二層1898188618881878一層1858185818581878鳳凰城一期現(xiàn)有房源價格表 單位：元/建筑平方米 二 期 房 源 情 況 介 紹戶型配比情況分析戶型abcdefghijklmnopq戶型類型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復式兩室兩廳兩室兩廳復式復式兩室兩廳復式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)

11、復式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)單位面積29.5744.7989.5881.7295.23137.59161.6686.52154.6229.5744.7989.5829.5744.7989.5830.5941.17套數(shù)4032833115614201645414040所占比例13.89%11.11%2.7%1.04%0.14%0.35%0.35%19.44%4.86%6.94%5.56%1.38%1.73%1.38%0.35%13.89%13.89%面積（）1182.81433.28716.64245.16285.69137.59161.664789.682164.68591.4716.64358.32

12、148.95179.1689.581646.81223.6面積比例7.36%8.92%4.46%1.52%1.77%0.86%1%29.8%13.5%3.68%4.46%2.23%0.92%1.11%0.55%10.25%7.6%坐落3#樓第一部分、南北14單元3#樓第二部分、東北西南5單元3#第三部分、東西612單元3#第四部分、東南西北1315單元2#樓、東西15單元建筑層面積25層594.88176.951211.28371.8717.6單元數(shù)四個單元兩個單元七個單元三個單元五個單元樓棟面積3332.72830.16954.362084.052870.4樓棟案值鳳凰城二期開發(fā)288套住宅

13、房源，規(guī)劃建筑面積14500，實際建筑面積16071（估算值），綠化率32.3%，建筑密度27.8%，容積率2.0。（商鋪除外）同樣戶型分類情況一室一衛(wèi)兩室一廳復式商鋪總套數(shù)197622938戶型配比60.4%19%8.9%11.7%各部分面積7122.635320.533628.472545.78面積配比38.2%28.5%19.4%13.6%各部分案值案值比例1. 戶型配比上一室一衛(wèi)所占比例較重，推廣側重點應該放在一室一衛(wèi)上2. 兩室兩廳86.52在單項戶型配比中所占比例為19.44%，是所有戶型中最多，3. 金額配比上商鋪所占比例較重，由于商鋪和住宅是兩種不同建筑形式，因此可以分開來推廣

14、。二期認購價格表 單位：元/樓號層數(shù)2#樓3#1組3#2組3#3組3#4組樓層均價15單元14單元5單元612單元1315單元一層1698商鋪商鋪商鋪商鋪1698二層17981755178818081787.25三層184818121796187818781842.4四層177817861828185818481819.6五層無16721706175817581723.5六層無1578157615661622161816281598七層無露臺露臺各棟樓均價1780.5172017241780.11784總均價1750二期工程進度表5月動工9月20日主體完工10月15日12月10日外立面完工20

15、04年元月20日交房二期價格定位內部認購10%，1750元/平方米開盤銷售20%，1800元/平方米強銷，1850元/平方米-1950元/平方米商鋪價格6000元/平方米，以上。目錄市場概況及基本競爭格局鄭汴路市場調研報告周邊競爭樓盤鄭州市小戶型的調查報告市場概況及基本競爭格局：a、 東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿線、航海東路與107國道沿線。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有處

16、理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系。b、 小戶型市場概況。自2001年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2003年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊

17、市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨棧街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸園二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。小戶型市場詳見附件：鄭州市小戶型的調查報告）c、

18、商鋪市場商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。鄭汴路市場調研報告調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（鳳凰城購房消費支撐力度）調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣調查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界調查完成時間：2003.4

19、.14在鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。2003.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，僅憑這一點，就說明消費者對房地產市場敏感度不夠。對此不僅感慨，如果螞蟻不餓或對象肉不感興趣的時候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費疲軟，市場敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。對建材市場調查的幾點發(fā)現(xiàn)：1、 大部分員工租房住，

20、潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高2、 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足3、 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感4、 市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代5、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位6、 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍7、 附近都市村莊較多，租房市場一般80150元/月8、 作為首次購買者，最重要的還是價格9、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈10、 相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售11、 同類產品多，競爭激烈，壓縮銷

21、售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能12、 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，他們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大13、 對6080平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力14、 鳳凰城知名度不高，口碑不好15、 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！周邊競爭樓盤建業(yè)城市花園1、位置：107與鄭汴路交叉口

22、2、面積：占地246420平方米，建筑面積27萬平方米，二期34棟，建筑面積718萬平方米；三期37棟，建筑面積11萬平方米。3、工期：二期9911200010、三期2001年4月開工。4、價格：2800元平方米。2002年4月最低價2215，最高價38005、戶型：三期101263平方米的二室到五室、復式二期143309平方米的三室到五室、復式6、車庫車位：二期7199三期174157戶型：4+2房號：91號樓x單元9層東戶房款：建筑面積：185.84平方米，總款618103元按揭優(yōu)惠1，貸款額48萬，20年每月還本付息3178元/月。戶型：3+2房號：92號樓1單元10層東戶房款：建筑面積

23、：157.89平方米，總款524510元按揭優(yōu)惠1，貸款總額：40萬20年每月還款本息2648元市調日期：2003年2月22日三期：交房日期；2002-12-31占地面積：85畝總建面積；11萬平米戶型面積：139、150、157（3+2）；199復式；170230平方4+2均價：3000元總價范圍；26003500元/平方市調日期：2003年3月24日百 合 花 苑位置：商城東路與鳳臺路交叉口向南50米 開發(fā)項目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達80%），二期4棟小高層準現(xiàn)房總建筑面積：9萬平方米綠化率：48，一樓有私家花園，大概十幾平米樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即住；小高層在建戶型：多

24、層104.8m2172m2；小高層沒有小戶型，最小140平米。價格：多層，均價2100元/平米，三樓2350元/平米；均價2600元/平米。售樓部比較壓抑，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡劣，自11：1011:45,有1組客戶，1通電話。物業(yè)管理；0.32元每平方每月市調日期：2003年2月9日（大雨夾雪）東 方 明 珠 位置：鄭汴路和商貿路交叉口向北200米交通：35路、208路、85路、60路等，下車步行200米即到開發(fā)項目及銷售進度：一期4棟多層，四樓以上已全部售完，（只剩113.15一套，其它戶型無房）；二期4棟小高層，其中3棟已交房，面積在121.有1棟是小戶型，一梯三戶，面積集中在

25、60平米（一室兩廳）、70平米（兩室兩廳）、80平米（兩室兩廳），2003年8月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。結構：多層為磚混結構，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結構配套設施：1、地下室（600元/m2）2、2條電話線路，一路內線不收費，一路外線正常計費3、寬帶網4、壁掛爐采暖5、現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會所綠化率43.7物業(yè)管理：東方物業(yè)，收費標準：多層，每月每平方0.38元，小高層，每月每平方0.58元。主力戶型戶型：2+2+2：95.913+2+2：134.21、132.49、145.76、117.86、162.856+3+4（6、7層復式）：264.02、251.19、6+3+2（6、7

26、層復式）：220.313+2+1：113.154+3+2：175.59、201.11價格定位多層均價2100元/平方米，三樓價格為2349元/平米，起價1760元/平米；小高層（九層半）均價2400元/平方米，起價2255元/平米。贈送：1、天然氣集資費、安裝費：4000元/戶2、電話初裝費：158元/戶（另贈送區(qū)域網）3、分戶計量水表、電表：600元/戶4、單戶式獨立采暖系統(tǒng)：14000元/戶5、單元式對講門鈴系統(tǒng)：300元/戶 計19058元附：10號樓431房，面積113.15平方米，單價2349元，總價265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。售樓部現(xiàn)場的氣氛，把握的很好，無論

27、有無客戶，總感覺到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。從10：0011：00現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通電話。優(yōu)勢：1、與英協(xié)相鄰，價格比英協(xié)低，有價格優(yōu)勢2、位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內的紐帶地段，是鄭州未來的發(fā)展方向。3、與東建材隔路相望，有充足的客戶群4、與省檢察學校相鄰劣勢：1、臥室進深長，基本上6米2、幾乎沒有綠化3、工程質量很一般4、與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較激烈第一，地段不錯，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。出有交通要道（鄭汴路、世紀大道），東進鄭東新區(qū)，西進老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨享寧靜。整體上

28、是一個較成熟的生活住宅區(qū)。第二，這里是鄭州未來發(fā)展的方向，東擴北移，熊耳河的改造已經開始動工，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)、建設，必將給這里帶來無窮的升值空間。第三，周邊樓市云集，競爭激烈，但東方明珠的價格優(yōu)勢是其閃亮的賣點。目前，均價執(zhí)行的是2100元，另有優(yōu)惠（一次性7，按揭4）、促銷（1.9萬元大禮包）。第四，開始著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產中僅省的奶酪。市調日期：3年4月9日（雨）金 色 年 華位置：金水路與107國道交叉口東南角，建業(yè)三期對面面積：占地115畝，建筑面積：11萬平方米，容積率1.43；一期12棟樓，7棟是多層，5棟是4層純復式工期：純現(xiàn)房價格：六樓頂層1700元平方米，二樓 2

29、055元平方米；天然氣：4000元，智能化：2000元 按揭優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠6%戶型：101平米兩室兩廳220平方米復式 銷售進度：100平米左右的已經基本售完，130平米的六樓還有；據(jù)銷售員說已銷售80%，可能性不大，估計在50%左右；入住率極低，8%左右交通：105、106、507、215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用20分鐘配套：網球場、足球場、籃球場物業(yè)：萬科進行指導監(jiān)管，0.32元每平米每月近期規(guī)劃：在復式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是小戶型，90套，占開發(fā)比例的40%強，是主力戶型，配有120平方的三室和150平方的四室，頂

30、層全為復式；2003年3月初開始進行內部認購，2004年4月份交房；計劃從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯；自10:4011：23沒有客戶，也無電話。接待：呂紅麗優(yōu)勢：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬科物業(yè)，作品牌聲勢劣勢：處107國道邊，嘈雜、污染嚴重；交通不方便，沒有公交車直達；對面是建業(yè)城市花園，面臨直接競爭市調日期：2003年2月11日（剛下過一場雪，路比較滑，地上有很多積雪）鄭州市小戶型的調查報告一、 調查概要1、 調查目的：通過對鄭州整個小戶型市場的產品品類、價格水平、

31、營銷狀況的調查，真正了解小戶型的產品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場的規(guī)律和機會點。2、 調查方法： 電話咨詢及深層訪談（實地考察、裝扮看房、套取價格）3、 調查樓盤：多層：青年居易、青春party、七彩時光、戀日人家、格林假日高層：錦江國際公寓·上海年華、寶隆華庭、時尚party、藍朝都市e時代4、 調查時間：2003.3.172003.3.28二、 小戶型的概念“小戶型”是一個由市場形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴大到60平米。“小戶型”已成為樓市中最搶眼的一個概念。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是1520平方米的戶型，其實不僅僅是這些。小戶型有一個

32、共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成6070平米；三居由原來的130、140平米變成100110平米上下，其居住的經濟性和舒適性并沒有降低。 房地產的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結果。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發(fā)生了轉變，供給市場已經從為“有錢人”服務轉向了普通工薪階層。三、 鄭州小戶型市場概況格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。早在2000年底規(guī)劃一期多層時，率先推出40平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績。時尚party于2001.12.21在鄭州亮相，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動了鄭州市的小戶

33、型市場。自時尚party面世以來，藍朝e時代、青春party、七彩時光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國際花園·上海年華等樓盤迅速跟進，推出自己的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。四、 調查樓盤概況1、 青年居易 a、 概況1） 總建筑面積：1910戶 2） 開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司3） 發(fā)展商：鄭州新世紀住宅建設有限公司4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽商務咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓6） 銷售情況：沒有銷售許可證，大定30%左右。c組團沒有銷售1套，正在談團購。估計4月份中旬銷售許可證能辦理下來。7） 工程進度：

34、剛建3層，2003.12交房b、 戶型1） 戶型范圍：21平方米65平方米2） 戶型種類：平層8種，頂層送閣樓3） 主力戶型及配比：20、29平米的一室占25%，41平方米的一室一廳占25%，47平米、52平米、65平米的兩室一廳占50%。4） 戶型優(yōu)點：頂層有閣樓設計；設計有壁櫥5） 戶型缺點：·廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面；·廚房無下水、無燃氣管道；·得房率較低；·進深較大，采光不好；·有部分是東西朝向。c、 價格（2003.3.21）1） 價格范圍：1900元/平米2500元/平米。樓層價差：3樓最貴，6樓最便宜；價格從高到低依次順序是

35、：3、4、2、7、5、1、6層。5、6樓層差價55元。3、4層差價20元。 2） 均價：2260元/平米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠4%，按揭：優(yōu)惠2% 實際一次性付款可優(yōu)惠7%，按揭：優(yōu)惠3%。4） 價格變動：開盤以前均價2100元/平方米，開盤后均價2260元/平方米5） 實例報價： d組團 15單元 a3/7f 單價：2230元/平方米 面積：31.58平方米 一次性總價：67576元按揭總價：68984元 首付：13984元 按揭：5.5萬元d、 綜合分析1） 賣點提煉：·小區(qū)內配套齊全，有大型購物超市、車庫、中西餐廳、室內恒溫游泳池等。·交通便利&#

36、183;酒店式物業(yè)管理，體貼有加2） 劣勢分析：·得房率低（81%）；·總1910戶，居住人口成分復雜，流動性大；·廚房無下水、無燃氣管道；·距市煤氣公司較近，有安全隱患；·周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好2、 青春partya、 概況1） 占地面積：15畝2） 總建筑面積：500戶，3） 開發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司4） 銷售代理商：信證咨詢5） 物業(yè)形態(tài)：3棟多層6） 工程進度：剛建地面1層，4月開盤，5月封頂，12月交房7） 物業(yè)管理費：0.26元/月·平方米b、 戶型1） 戶型范圍：27.01平米89.97平米2） 戶

37、型種類：平層7種，復式6種3） 主力戶型及配比：4） 戶型優(yōu)點：·緊湊合理·有陽臺·復式送露臺5） 戶型缺點：·非獨立廚房，無燃氣·東西朝向·暗衛(wèi)c、 價格（2003.3.18）1） 價格范圍：2） 均價：2300元/平方米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%。（實際一次性付款可優(yōu)惠5%）4） 實例報價：3號樓3單元5層04室戶型：一室一廳面積：34.27平方米總價：74948元 單價：2186元/平方米 按揭：優(yōu)惠1%，即74199元 一次性付款：72700元（優(yōu)惠3%）首付：15199元 貸款：5.9萬元貸款年限

38、：20年 月供：391元稅費：契稅：（2%）1484元 維修基金（35元/平方米）1199元其他稅費：125元按揭費用：保險費：653元貸款公證費：59元抵押登記費：50元抵押管理費：59元服務費：200元小計：1021元首付共：17829元d、 綜合分析1） 賣點提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華2） 劣勢分析：東西朝向， 車位少 3、 七彩時光 a、 概況1） 開發(fā)商：河南省宏光天地實業(yè)有限公司2） 銷售代理商：派普咨詢3） 物業(yè)形態(tài)：1棟多層b、 戶型1） 戶型范圍：57.87平方米66平方米2） 戶型種類：平層3種3） 主力戶型及配比：57.87平方米（一室兩廳）共開發(fā)48套，62

39、平米（一室兩廳）的開發(fā)48套，66平米（兩室一廳）的開發(fā)18套。4） 戶型優(yōu)點：客廳可分隔成小臥室5） 戶型缺點：樓間距15米，通風不好6） 工程進度：2003.6交房7） 銷售情況：僅剩16套。c、 價格（2003.3.21）1） 價格范圍：1700元/平方米2300元/平方米2） 均價：2100元/平方米（簡裝修）3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠2%。4） 實例報價：樓層：4層面積：57.87平方米 單價：2220元 房款：128471元 首付：28471元 20年月供：662.2元 配套：10715元總首付：39186元d、 綜合分析1） 賣點提煉：·位置不錯，政七街

40、將和東風路打通；·價格比較低廉·丹尼斯、金博大、銀行近在咫尺，交通路線四通八達2） 劣勢分析：·無綠化可言，周邊居住不好；·樓間距僅15米，戶型通風不好；·不臨主道，出行不方便e、 促銷：·賀封頂，見報一周內三樓按四樓價銷售·2002.12.12絢麗開盤，送天然氣、精裝修、契稅、地下式、衛(wèi)生間、廚房、房屋維修基金任一項4、 戀日人家（小戶型）a、 概況1） 總建筑面積：小戶型50套，8000平方米2） 綠化率：45%3） 開發(fā)商：河南志興實業(yè)有限公司4） 銷售代理商：證源行房地產咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層復式6）

41、 工程進度：正做外立面，2003.6入住b、 戶型1） 戶型范圍：24.80平方米41.73平方米2） 戶型種類：平層3種戶型3） 主力戶型及配比：20多平米的占20%，40多平米的占20%,30多平米60%。4） 戶型優(yōu)點：設計有陽臺5） 戶型缺點：·一梯五戶，通風采光不好·有天然氣，單非獨立廚房·暗衛(wèi)c、 價格（2003.3.20）1） 價格范圍：有特價房：998元/平方米（6樓） 1498元/平方米（3樓）6層：1288元1401元/平方米2） 均價：1600元/平方米？3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠4） 價格變動：5） 實例報價：5號樓2單元5層

42、（東戶）05戶戶型：一房 面積：42.38平方米單價：1498元/平米 總房款：63485.24元按揭付款：首付：13485元，貸款：5萬元15年月供：396元天然氣初裝費：3945元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌迅達牌）契稅：1270元 印花稅：19元維修基金：1483元，測繪費：19元有線電視初裝費：260元 工本費：10元， 登記費：80元按揭費用約1500元d、 綜合分析1） 賣點提煉：價格低廉，交通方便2） 劣勢分析：·采光很次，工程粗糙；·近鄰火車道、東風路菜市場5、 錦江國際公寓·上海年華a、 概況1） 占地面積：100畝2） 總建筑面積：160

43、000平方米（開發(fā)總建），小戶型兩棟28高層，每一層13戶，共500多戶3） 容積率：2.44） 綠化率：40%5） 開發(fā)商：河南天膺房地產開發(fā)有限公司6） 銷售代理商：荒島房地產工作室7） 物業(yè)形態(tài)：2棟28層高層8） 銷售情況：其中1棟針對散客，10樓以下已全部售空；另1棟只針對團購（整層購買），已經售出5層b、 戶型1） 戶型范圍：38.23平方米53.365平方米2） 戶型種類：平層5種3） 主力戶型及配比：41.171平方米占30.7%4） 戶型優(yōu)點：·戶型緊湊合理·配有弧形飄窗設計5） 戶型缺點：·個別戶型有面積浪費現(xiàn)象·非獨立廚房·

44、;得房率低·暗衛(wèi)c、 價格（2003.3.19）1） 價格范圍：2953元/平方米（3樓）4007元/平方米（26樓）2） 均價：3100元/平方米，每層差價30元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠2%4） 實例報價：10層建筑面積：38.35平方米，單價3178元/平方米，總價121876.3元契稅：（2%）2438元維修基金（65元/平方米）2493元印花稅（0.3%）36元 產權登記費：80元測繪費：（0.35元/平方米）13元首付款：31876元 貸款：9萬，月供：485元（30年）保險費：1700元抵押登記費：170元中介費：200元公證費：180元合計：1

45、29186元d、 綜合分析1） 賣點提煉：·緊鄰未來大道，盡享cbd繁華便利·三重會所，4000平米室內海派休閑會所+3000平米奧林匹克中運動會所+1000平米私人沙龍·升值潛力大·身份地位的象征·錦江物業(yè)，智能化安保2） 劣勢分析：·非獨立廚房·購買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素e、 促銷12.5盛情公開，開盤特惠4樓11.5萬6、 寶隆華庭a、 概況1） 占地面積：9畝2） 總建筑面積：400余套，38000平方米3） 容積率：6.34） 綠化率：沒有綠化可言，只是頂層有花園5） 開發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司6）

46、物業(yè)形態(tài)：1棟16層高層7） 工程進度：2003年4月封頂，年底交房8） 物業(yè)管理費：0.64元/月（酒店式物業(yè)管理）b、 戶型1） 戶型范圍：38.41平方米160平方米2） 戶型種類：一居室3種，一室一廳1種，共15種戶型3） 主力戶型及配比：3877平方米占60%4） 戶型優(yōu)點：·廚房相對獨立5） 戶型缺點：·廚房占去了采光面·東西朝向（一部分）·戶型不方正·公私不分明c、 價格（2003.3.17）1） 價格范圍：1888元/平方米頂層2800元/平方米2） 均價：2500元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠3%4） 實例報

47、價：面積；38.41平米 4層 單價：2673元 總房款：102670元首付：20670元 貸款：8.2萬 契稅；2054元 維修基金：2497元 配套5060元 工本費：10元 測量費：52元 產權登記費：80元 按揭保證金：500元首付合計：30923元d、 綜合分析1） 賣點提煉：·黃金地段，交通方便2） 劣勢分析： ·沒有綠化可言 ·東西朝向 ·戶型不方正 ·車位少，僅300個 7、 時尚party（二期）a、 概況1） 總建筑面積：300余戶2） 開發(fā)商：鄭州新世紀住宅建設有限公司3） 銷售代理商：上海富陽機構4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層

48、，二期高層。5） 銷售情況：一期已售罄，二期僅剩20余套，5樓還剩4套。6） 工程進度：12月份交房b、 戶型1） 戶型范圍：32平米82平米2） 戶型種類：平層2種，復式2種3） 主力戶型及配比：32平米和38平米的占80%，復式占20%4） 戶型優(yōu)點：·方正緊湊，南北通透，·落地窗·部分戶型有落地陽臺 5） 戶型缺點： ·非獨立廚房，無燃氣 ·復式樓梯設計不合理，有面積浪費現(xiàn)象 ·暗衛(wèi)c、 價格（2003.3.20）1） 價格范圍：2480元/平方米2780元/平方米2） 均價：2630元/平方米3） 優(yōu)惠情況：一次性優(yōu)惠3%，按

49、揭優(yōu)惠2%4） 實例報價：5層朝南 面積：31.7平米 總價：80558元 一次性：優(yōu)惠3%，78141元，按揭優(yōu)惠2%，78947元 首付：15947元 貸款：6.3萬 10年月供：667元20年月供：416元 30年月供：334元契稅：1578源 維修基金：2063元 貸款手續(xù)費：1200元左右南面和北面通樓層差價：200元/平方米五樓加陽臺（朝北）39.3平米 總價：104461元 按揭：102372元 首付：21372元 貸款：7.9萬 30年月供：429元d、 綜合分析1） 賣點提煉：·純小戶型時尚社區(qū)·4000平米超級會所，生活配套齊全·地段較好，盡享

50、繁華·智能空間，六大安防·酒店式物業(yè)管理，便利服務（商務服務、家政服務、交友服務、健康服務、娛樂休閑服務、特色服務）2） 劣勢分析：·緊鄰火車道和金水大道，嘈雜；·附近沒有公交站牌，出行不方便。·周邊綠化較少e、 促銷時尚party免費雙飛請你去海南8、 藍朝都市e時代a、 概況1） 總建筑面積：一期196套，二期，224套。2） 綠化率：沒有綠化3） 開發(fā)商：鄭州商業(yè)網點建設開發(fā)公司4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟17層，另一棟13層5） 銷售情況：70%6） 工程進度：現(xiàn)房b、 戶型1） 戶型范圍：26平方米56平方米2） 戶型種類：3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點：·南北朝向