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1、編號(hào):房地產(chǎn)合作開發(fā)合同甲 方: 乙 方: 簽訂日期: 年 月日訂立本協(xié)議當(dāng)事人:甲方: (以下簡稱甲方)乙方: (以下簡稱乙方)第一章、總則1.1甲方已獲得了位于號(hào)土地使用權(quán)(詳見建德市國土資源局頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證地號(hào): )。1.2甲方經(jīng)上級(jí)主管公司門批準(zhǔn):同意以上述地塊作為岀資,乙方以工程建設(shè)作為岀資,合作開發(fā) 房地產(chǎn)項(xiàng)目;同意授權(quán)乙方成立項(xiàng)目公司與甲方的名義合作開發(fā) 房地產(chǎn)項(xiàng)目;同意將甲方持有的項(xiàng)目公司 股權(quán)質(zhì)押給乙方。1.3項(xiàng)目公司是本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目(以下簡稱合作項(xiàng)目)的最高工程建設(shè)權(quán)力機(jī)構(gòu),由其全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的工程建設(shè)、決策和管理。項(xiàng)目公司下設(shè)各部門具體負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目實(shí)施。1.
2、4工程前期的報(bào)批、對規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、通過媒體推介合作項(xiàng)目及前期報(bào)備手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)。施工單位的選擇和確定、工程監(jiān)理單位、工程的營造、工程款支付、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)由項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理。1.5本項(xiàng)目開發(fā)后雙方分得房屋的銷售由項(xiàng)目公司委托銷售代理公司統(tǒng)一銷售。1.6合作項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶,費(fèi)用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。1.7根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實(shí)際分得房屋的確權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献黜?xiàng)目銷售所發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)。第二章、項(xiàng)目概況:2.1項(xiàng)目座落地點(diǎn) 2.2項(xiàng)目名稱 2.3項(xiàng)目用地四至:見土地證;2.4 項(xiàng)目用地面積 m2 (約 畝);2.5項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)
3、:現(xiàn)為劃撥待改為城鎮(zhèn)住宅混合用地用地;2.6項(xiàng)目土地使用年限: 年;2.7 項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)指標(biāo):容積率:8.4建筑密度:%綠化率:%總建筑面積: m2,以建德市建設(shè)局頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證載明面積為準(zhǔn);2.8 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容:(以建德市建設(shè)局頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證載明面積為準(zhǔn))2.9 項(xiàng)目現(xiàn)狀:土地完成六通一平,具備開工條件。第三章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工3.1 為便于合作項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、管理,由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同管理“杭州建煌房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司”(以下簡稱項(xiàng)目公司),項(xiàng)目公司全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開發(fā)和管理,是合作項(xiàng)目 的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目公司下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、
4、工程予決算 部等部門。3.2 項(xiàng)目公司法人代表由甲乙協(xié)商方委派人員出任,項(xiàng)目公司設(shè)總經(jīng)理1人由乙方派任 , 副總經(jīng)理 2 人由雙方各派 1 人,其他各部門人員向社會(huì)公開招聘。項(xiàng)目公司的職責(zé): 全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項(xiàng)目的一切事宜。 項(xiàng)目公司的議事規(guī)則: 項(xiàng)目公司實(shí)行工作例會(huì)制度,決定合作項(xiàng)目所涉一切事宜。項(xiàng)目公司召 開會(huì)議時(shí),由專職人員負(fù)責(zé)記錄,參加會(huì)議人員對會(huì)議記錄無異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì) 議記錄由專職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項(xiàng)目公司例會(huì)由 項(xiàng)目公司總經(jīng)理主持,總經(jīng)理因故不能參加的,由總副經(jīng)理主持??偨?jīng)理的職責(zé):組織和協(xié)調(diào) 項(xiàng)目公司的日常工作,主持項(xiàng)目公司的
5、例會(huì)。總副經(jīng)理的職責(zé):副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。第四章、投資4.1 合作項(xiàng)目開發(fā)所需的各項(xiàng)投資:4.1.1 本項(xiàng)目用地的國有土地使用權(quán)證出證前(含辦證)所需的所有稅費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)出資。 包括土地取得所需的征地費(fèi)、 土地出讓金等各項(xiàng)稅費(fèi)。 項(xiàng)目公司及下設(shè)各部門專職人員的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用、辦公家具和配備車輛等等所發(fā)生的全部費(fèi)用 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及配套所需的所有費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)岀資,4.2售樓處的建造費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資,在分房方案確定前,由乙方預(yù)支,分房方案確定 后,按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?,房屋竣工測繪后,按實(shí)際測繪的建筑面積的比例 進(jìn)行結(jié)算。4.3項(xiàng)目公司下設(shè)各部實(shí)行費(fèi)用包干,超
6、資不補(bǔ),節(jié)余作為獎(jiǎng)勵(lì)由各公司自行支配。各公司下 設(shè)各公司的具體費(fèi)用數(shù)額,屆時(shí)由項(xiàng)目公司確定4.4本協(xié)議當(dāng)事人派員到項(xiàng)目公司及下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險(xiǎn)、工傷費(fèi)用等,均 由派岀方負(fù)擔(dān)。4.5除銷售公司經(jīng)理外,其他銷售人員的工資、福利、保險(xiǎn)以及在銷售工程中發(fā)生的全部費(fèi)用 均由派岀方負(fù)擔(dān)。4.6本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目的貸款利息按房屋分配比例比例予以分?jǐn)偂5谖逭?、?huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度5.1合作項(xiàng)目所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)各自進(jìn)帳,分別處理。5.2合作項(xiàng)目所需資金實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支岀的原則。為便于資金的管理,其資金設(shè)立獨(dú)立 帳戶,該帳戶須預(yù)留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支岀由項(xiàng)目公司書面決定后,由財(cái) 務(wù)公司
7、實(shí)施。5.3主管會(huì)計(jì)和岀納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任,本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員審閱、 了解費(fèi)用支岀情況。5.4財(cái)務(wù)公司應(yīng)定期以書面的方式公布費(fèi)用支岀情況。5.5通過銀行貸款解決合作項(xiàng)目建設(shè)資金的,不論以本協(xié)議當(dāng)事人任何一方的名義申請貸款, 本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。第六章房屋的分配本項(xiàng)目建成并通過竣工驗(yàn)收后,甲方分得所建房屋中的% ,乙方分得所建房屋中的% 。施工圖通過審批后,由項(xiàng)目公司確定分房方案。協(xié)商不成的,由項(xiàng)目公司根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳 納竟買保證金的比例,將房屋劃分為若干份,通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的,視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房
8、屋。第七章、工程前期:7.1 合作項(xiàng)目的工程前期工作由項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理和決策, 工程前期公司具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦 , 本協(xié)議 當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。7.2 工程前期公司的報(bào)批工作包括但不限于下列事項(xiàng):1、報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目的市場調(diào)研,確定開發(fā)項(xiàng)目的整體方案;3、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招(邀)標(biāo),簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)合同;4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批;5、申請建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;6、建筑設(shè)計(jì)單位招(邀)標(biāo),簽訂建筑設(shè)計(jì)合同;7、方案設(shè)計(jì)和施工圖的審批;8、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;9、施工單位招標(biāo),簽訂建設(shè)工程施工合同;10、監(jiān)理單位招標(biāo)(或確定監(jiān)理單位),簽訂工程監(jiān)理合同;11、委托
9、質(zhì)檢工作;12、申辦開工計(jì)劃和施工許可證;13、辦理規(guī)劃驗(yàn)線,開發(fā)項(xiàng)目開工。7.3 辦理上述事項(xiàng)向有關(guān)公司門繳納的相關(guān)費(fèi),甲方應(yīng)在繳納費(fèi)用的 3 日前支付給財(cái)務(wù)部。第八章、工程營造8.1 合作項(xiàng)目工程施工單位的選擇,由乙方確定和統(tǒng)一管理。本協(xié)議的甲方不得參加合作項(xiàng)目 工程的招標(biāo)和施工。8.2 合作項(xiàng)目工程的監(jiān)理單位的選擇,由乙方確定。第九章、房屋銷售、稅費(fèi)的繳納: 9.1根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋由項(xiàng)目公司委托房屋銷售代理公司統(tǒng)一銷售。收取的購房款 進(jìn)合作項(xiàng)目設(shè)立的獨(dú)立帳戶。9.2售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用、營銷費(fèi)用、購置辦公家具費(fèi)用按分得的房屋的面積分?jǐn)偂4こ炭⒐y繪后,按確權(quán)的建筑面積據(jù)實(shí)決算。
10、本條約定的售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。本條約定的營銷費(fèi)用是指為銷售房屋委托房屋銷售代理公司銷售和通過媒 體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。9.3項(xiàng)目開發(fā)過程中各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)由本協(xié)議當(dāng)事人按照房產(chǎn)分配比例依照國家規(guī)定繳納。第十章、施工期限、竣工驗(yàn)收和竣工材料的報(bào)批:10.1項(xiàng)目公司應(yīng)在年內(nèi)完成本合同規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程任務(wù)(包括完成道路、圍墻、環(huán)境綠化),并交付使用。如受天氣、政策等不可抗力或甲方行為影響,導(dǎo)致開發(fā)建設(shè) 受阻,經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人共同書面簽字同意后,其建設(shè)期可以順延。10.12工程的竣工驗(yàn)收工作,由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織,其他各公司予以積極配合。第十一章、工程保修:
11、11.1房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的,由岀價(jià)最 低的一方承擔(dān),或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。11.2房屋的保修金按工程結(jié)算值的3%十算,每方按實(shí)際分得的房屋面積予以分?jǐn)?。除工程岀現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題時(shí),保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。11.3保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。11.4工程保修金在工程保修合同簽訂時(shí)一次付清。11.5保修期限內(nèi),如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的,由保修單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如一方承 擔(dān)了責(zé)任,其有權(quán)向保修單位予以追償。第十二章物業(yè)管理第 5 頁 共 9 頁12.1房屋交付后,實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理 12.2物業(yè)管理單位的確定
12、,由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的,本協(xié)議當(dāng)事人 共同委托其他的物業(yè)管理單位,并與之簽訂物業(yè)管理合同。第十三章本協(xié)議的變更和終止13.1經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。13.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意,任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。13.3本項(xiàng)目開發(fā)銷售完畢,本協(xié)議自動(dòng)終止。13.4因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的,本協(xié)議自動(dòng)終止。第十四章、違約責(zé)任14.1合同生效后,任何一方均不得單方終止合同,及其他形式的違約行為。否則依照中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法有關(guān)規(guī)定處理,并賠償守約方 萬元違約金及相關(guān)損失,守約方對于違約方享有要求解除合同或要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利。
13、14.2項(xiàng)目公司應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)任務(wù),并交付使用,如因乙方原因造成停工時(shí)間 超過兩個(gè)月,甲方有權(quán)終止合同,并享有與他方繼續(xù)進(jìn)行合作開發(fā)的權(quán)利。14.3在施工期間,如岀現(xiàn)工程質(zhì)量問題或施工人員發(fā)生傷亡事故,則由乙方承擔(dān)全公司經(jīng)濟(jì)及 法律責(zé)任。14.4施工期間,如因甲方的原因?qū)е路ㄔ翰榉饣蚱渌蛩卦斐赏9?,不能在五個(gè)工作日內(nèi)解決 復(fù)工視為甲方違約,乙方有權(quán)解除合同并申請對項(xiàng)目進(jìn)行拍賣過戶事宜,拍賣所得款項(xiàng)優(yōu)先償 還乙方所投入的所有資金并賠償乙方就此項(xiàng)目應(yīng)獲收益和已投資公司分因查封而造成的損失。 甲方放棄所有抗辯權(quán)并無條件配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。14.5財(cái)務(wù)人員未經(jīng)項(xiàng)目公司同意擅自支付費(fèi)用
14、的,由派岀單位按實(shí)際支付費(fèi)用的倍承擔(dān)違約責(zé)任。第十五章、合同管理15.1合作項(xiàng)目所涉的合同,實(shí)行洽談權(quán)、審查權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)相對獨(dú)立、互相制約的原則。為保證 合作項(xiàng)目的依法、規(guī)范開發(fā),由本協(xié)議當(dāng)事人共同聘請法律顧問。15.2 合同的洽談根據(jù)合同所涉內(nèi)容,由項(xiàng)目公司牽頭,所涉各部派員參加。根據(jù)洽談的內(nèi)容由 參加人員起草合同要點(diǎn)或草擬合同。合同的審查均由本合作項(xiàng)目聘請的法律顧問負(fù)責(zé)。合同的 批準(zhǔn)權(quán)由項(xiàng)目公司行使。15.3 本項(xiàng)目所涉合同一律采用書面形式簽訂, 嚴(yán)禁口頭合同和非正式的書面協(xié)議。 杜絕合同履 行在先,簽訂在后的現(xiàn)象發(fā)生。15.4 洽談部門在合同簽訂前,應(yīng)審查對方當(dāng)事人的有效的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證
15、書、資信狀況;驗(yàn) 明對方當(dāng)事人是否具有簽訂合同的主體資格;審查代理人是否具有代理權(quán)、是否超越代理權(quán)限 和代理期限及其真實(shí)性;審查對方使用印鑒是否合法與真實(shí)有效。在實(shí)施前述行為時(shí),必要時(shí) 應(yīng)請求法律顧問予以協(xié)助。15.5 洽談部門負(fù)責(zé)收集、記錄、整理、保管與合同有關(guān)的協(xié)議、 往來函件等。15.6 合同履行過程中發(fā)生的糾紛, 各部應(yīng)及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司, 所涉部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織本 部門的人員及時(shí)分析查明原因,提出解決辦法。必要時(shí)應(yīng)咨詢法律顧問,共同提出解決辦法, 及時(shí)與對方協(xié)商解決。協(xié)商不成的,根據(jù)合同的規(guī)定,在規(guī)定的時(shí)效內(nèi)向仲裁公司門申請仲裁 或向人民法院提起訴訟。15.7 各類合同統(tǒng)一由綜合部
16、專人負(fù)責(zé)管理 , 綜合部應(yīng)對收集、整理各類合同進(jìn)行歸檔管理。15.8 項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同、工程監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同以及與前述合同有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議 機(jī)要、信函、電報(bào)、電傳、電話記錄、簽證、索賠報(bào)告、合同臺(tái)帳等資料均是合作的主要原始 資料,應(yīng)定期按項(xiàng)目、合同分類建立詳細(xì)的臺(tái)帳,及時(shí)歸擋保存。第十六章、 適用法律及爭議解決16.1 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中國法律的保護(hù)和管轄。16.2 在履行本合同過程中所發(fā)生的爭議,雙方本著友好協(xié)商解決,協(xié)商不成的,可向三亞市仲 裁委員會(huì)提請仲裁。第十七章、其他約定事項(xiàng)17.1 合作項(xiàng)目完成后, 項(xiàng)目公司及下設(shè)各部的辦公家具、 辦公車輛和其他用品由項(xiàng)目公司協(xié)商一致處理。協(xié)商不成的,通過變賣的方式處理,變賣所得的資金按房屋分配比例分配。17.2本協(xié)議未盡事宜
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