第十章-物業(yè)租賃

1、2021/3/131第十章 物業(yè)租賃管理2021/3/132第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃的定義一、物業(yè)租賃的定義 物業(yè)所有權(quán)人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。(變相形式: 以房屋聯(lián)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)) 2021/3/133二、租賃的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)、特點(diǎn)二、租賃的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)、特點(diǎn) 物業(yè)租賃的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)就是其使用價(jià)值的零星出賣。物業(yè)租賃的特點(diǎn): 1、只是使用權(quán)的階段性轉(zhuǎn)移,而不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。2、其流通過程與消費(fèi)過程同時(shí)進(jìn)行。 3、出租人、承租人平等的等價(jià)交換。獲得價(jià)值補(bǔ)償獲得物業(yè)使用權(quán)2021/3/134三房屋租賃的法律特征 （一） 房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部

2、分收益權(quán)的轉(zhuǎn)移 ,一旦租賃期滿,承租人有義務(wù)將房屋歸還出租人。（二） 房屋租賃的標(biāo)的物是特定物而不是種類物,一般不能替代。（三） 房屋租賃是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系租賃合同必須采取書面形式,且必須登記備案。 2021/3/135（四）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止 （五） 對(duì)租賃關(guān)系的主體有相應(yīng)的法律要求 租賃雙方必須具有民事行為能力; 出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人; 承租人符合法律限制承租的要求（公租私、外租內(nèi)等）。 2021/3/136（六）對(duì)租賃客體的法律要求 不能用于出租的房屋: 1. 未依法取得房屋所有權(quán)證的; 2. 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以

3、其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; 3. 共有房屋未取得共有人同意的; 4. 房屋已設(shè)定抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;2021/3/1375. 權(quán)屬有爭(zhēng)議的;6. 屬于違法建筑的;7. 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;8. 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;9. 有其它有關(guān)法律和行政法規(guī)禁止出租情形的。2021/3/138第二節(jié)第二節(jié) 租賃契約管理租賃契約管理 租賃契約租賃契約也稱租賃合同,是出租人與承租人就房屋租賃事宜,明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議,也即以房屋為租賃標(biāo)的物的契約。2021/3/139一、 房屋租約的法律特征 1房屋租約是雙務(wù)有償合同 雙務(wù)合同:雙方均享有權(quán)力和負(fù)有義務(wù)的合同,雙方權(quán)利義務(wù)

4、對(duì)等,核心是雙方應(yīng)同時(shí)履行義務(wù)。 有償合同:當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利而必須償付代價(jià)的合同。2021/3/13102房屋租約是諾成性和要式合同 諾成性合同:當(dāng)事人意思表示一致即告生效成立的合同（涉及違約責(zé)任）。對(duì)應(yīng)的是實(shí)踐性合同(交付標(biāo)的物時(shí)才成立),強(qiáng)調(diào)二者區(qū)別,主要是用于確定合同成立的時(shí)間。 要式合同:要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同, 分為法定要式合同和約定要式合同。3房屋租約是繼續(xù)性合同 雙方義務(wù)與合同續(xù)存期有關(guān)。 2021/3/1311二 租約的類型1 毛租約 承租戶支付固定的租金,而業(yè)主支付所有有關(guān)物業(yè)的費(fèi)用,包括房地產(chǎn)稅,保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等。2 純租約 承租戶除了支付租金以外,還要

5、承擔(dān)其他費(fèi)用。單純租約:租金、水電費(fèi)、房產(chǎn)稅、其他稅收。雙純租約:租金、水電費(fèi)、房產(chǎn)稅、其他稅收、保險(xiǎn)費(fèi)。三純租約:租金、水電費(fèi)、房產(chǎn)稅、其他稅收、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)。2021/3/13123 百分比租約 要求承租戶在支付一定額度的基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上,加上承租戶總收入超過事先確定的最低銷售額部分的一個(gè)百分比。2021/3/1313三、有效租約的基本條款 1.當(dāng)事人姓名或名稱及住所; 2. 標(biāo)的物（房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施情況）; 3. 租賃用途; 4. 租賃期限; 5. 租金及支付方式; 6. 房屋修繕責(zé)任; 7. 轉(zhuǎn)租的規(guī)定（轉(zhuǎn)租必須經(jīng)原出租人同意）;2021/3/13148.變更或解除合同的

6、條件; 城市房屋租賃管理辦法規(guī)定,以下情形可以變更或解除合同:（1） 符合法律規(guī)定或合同約定可以變更或解除合同條款的;（2） 因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的;3）協(xié)商一致的。 9.違約責(zé)任; 10. 合同生效條件; 11.當(dāng)事人約定的其他條款。 如:稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)、改建的規(guī)定、保證金 等 2021/3/1315四、租賃合同的建立與終止1、租賃契約建立、租賃契約建立 （1）租賃雙方洽商談判,達(dá)成租賃意向后簽訂租賃合同; （2）按統(tǒng)一規(guī)定填寫契約,不得擅自涂改變更。如有特定協(xié)議內(nèi)容,在合同的附記欄內(nèi)填清。 （3）雙方簽字蓋章即生效,各執(zhí)一份,未盡事宜另訂協(xié)議。 租賃合同簽訂后須到當(dāng)?shù)胤康?/p>

7、產(chǎn)管理部門辦理登記備案。如雙方同意,還可辦理公正。 2021/3/1316有關(guān)登記備案的規(guī)定有關(guān)登記備案的規(guī)定: 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi),到市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 申請(qǐng)備案需交下列文件申請(qǐng)備案需交下列文件: 書面租賃合同;房屋所有權(quán)證書（共有人同意的書面證明等）;當(dāng)事人合法證件;城市人民政府規(guī)定的其他文件。 主管部門審查合格后,頒發(fā)房屋租賃證。 2021/3/13172、租賃契約的變更與終止、租賃契約的變更與終止 變更類型: （1）人變、權(quán)變 （2）房變 （3）用途變（4）付租金額或方式變 （5）期限變 2021/3/1318終止條件終止條件: （1）

8、租賃期滿; （2）租賃房屋滅失或成危房; （3）承租人搬遷或一方嚴(yán)重違約、或其他有違有關(guān)規(guī)定的情況嚴(yán)重違約: 出租人 提前收回房屋,不能及時(shí)維修房等承租人 將房屋擅自轉(zhuǎn)租的。2021/3/1319其他有違有關(guān)規(guī)定的情況其他有違有關(guān)規(guī)定的情況 : 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的; 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的; 拖欠租金六個(gè)月以上的; 公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的;利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的; 故意損壞承租房屋的。2021/3/1320五、租賃糾紛的調(diào)解和仲裁五、租賃糾紛的調(diào)解和仲裁一般程序一般程序 （1）協(xié)商（2）調(diào)解（查明事實(shí),分清責(zé)任）（3）仲裁或訴訟20

9、21/3/1321六、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)六、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的權(quán)利和義務(wù) 1、權(quán)利、權(quán)利（1）按期收租的權(quán)利 另外、可加收滯納金,合理加租。（2）監(jiān)督合理使用房屋的權(quán)利 改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán),合法使用的監(jiān)督權(quán)及必要的進(jìn)入權(quán)等。（3）依法收回租屋權(quán)。（4）宣講房屋政策權(quán),制止違規(guī)權(quán)。2021/3/13222、義務(wù)（1）保障承租人合法用屋的義務(wù);（2）保證房屋安全完備可用的義務(wù);（3）按協(xié)議擔(dān)負(fù)修繕投資費(fèi)用的義務(wù);（4）傾聽意見,接受監(jiān)督,改進(jìn)工作的義務(wù)。2021/3/1323（二）承租人的權(quán)利和義務(wù)（二）承租人的權(quán)利和義務(wù) 1、權(quán)利、權(quán)利（1）依約用屋

10、的權(quán)利; （2）安全用屋的權(quán)利;（3）優(yōu)先續(xù)租、購(gòu)買權(quán); （4）物業(yè)管理狀況的監(jiān)督、建議權(quán);（5）在出租人同意的情況下,有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。 2021/3/13242、義務(wù)、義務(wù)（1）按期交租; （2）按約用屋;（3）妥善用屋的義務(wù); （4）遵法守規(guī)2021/3/1325補(bǔ)充補(bǔ)充:物業(yè)的租金物業(yè)的租金 物業(yè)租賃的價(jià)格,分期出賣物業(yè)使用價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。 （一）物業(yè)租金的構(gòu)成（一）物業(yè)租金的構(gòu)成 1. 商品租金（也稱理論租金） 包括實(shí)現(xiàn)正常消耗的完全補(bǔ)償和一定的利潤(rùn), 即按商品價(jià)格一般原理形成的租金。2021/3/1326商品租金一般由八項(xiàng)因素構(gòu)成商品租金一般由八項(xiàng)因素構(gòu)成（1） 折舊費(fèi) 按住宅使用

11、年限計(jì)算的逐年回收的住宅投資,又稱“價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)”。（2） 維修費(fèi) 屬于生產(chǎn)過程在流通過程繼續(xù)所發(fā)生的費(fèi)用。（3） 管理費(fèi) 必要的管理和服務(wù)所需費(fèi)用。（4）稅金（5）利息（6）保險(xiǎn)費(fèi)（7）利潤(rùn)（8）地租（向國(guó)家交納的土地使用費(fèi)）2021/3/13272、 成本租金成本租金 是房屋租賃交換時(shí)要維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn),是房屋租賃經(jīng)營(yíng)盈利虧損的臨界點(diǎn)。包括:折舊、維修、管理、利息、地租五項(xiàng)費(fèi)用。3、福利租金、福利租金 依靠國(guó)家政策性補(bǔ)貼后繳納的租金,通常只包含維修、管理費(fèi)。 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè),均以商品形式存在,應(yīng)按商品租金計(jì)算租值。2021/3/1328（二）房屋租金的核定（二）房屋租金

12、的核定 房屋內(nèi)在質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備不同,收取租金即不能取平均,也不能分的太細(xì)。 解解決辦法決辦法: 先制定統(tǒng)一基價(jià),再根據(jù)房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修等不同進(jìn)行分類,作為定價(jià)調(diào)劑因素,即先定租金基數(shù),后定租金標(biāo)準(zhǔn)。2021/3/13291. 租金基數(shù)（價(jià)值為基礎(chǔ)）的核定租金基數(shù)（價(jià)值為基礎(chǔ)）的核定 （1）等級(jí)計(jì)算法: 按房屋建筑和相應(yīng)的裝修設(shè)備劃分等級(jí)計(jì)算的辦法。一般是根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)與地區(qū)特點(diǎn)制定實(shí)際等級(jí)。具體執(zhí)行時(shí),依一棟房屋為分級(jí)單位,再按不同樓層、朝向等差異加調(diào)劑得不同房間的具體標(biāo)準(zhǔn)。（天津等地采用此法） 2021/3/1330（2）項(xiàng)目基分計(jì)算法）項(xiàng)目基分計(jì)算法 主要按住宅建筑結(jié)構(gòu)的有

13、關(guān)項(xiàng)目,如結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、樓地面、門窗等分別訂出基礎(chǔ)分值,對(duì)各房屋分項(xiàng)評(píng)分,加以匯總,按國(guó)家房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)與地方標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合打分（上海等地采用此法） 該法以每間房為單位,僅考慮結(jié)構(gòu)方面差異,未反映其他方面差異,不夠完全。2021/3/1331（三）非居住用房的租賃價(jià)格（三）非居住用房的租賃價(jià)格 非居住用房:經(jīng)營(yíng)用房、生產(chǎn)用房、辦公用房等。 非居住用房租賃價(jià)格的確定: 與居住用房相似,以折舊、維修、管理、三項(xiàng)費(fèi)用作為主要計(jì)價(jià)因素,應(yīng)盡可能按商品性租賃價(jià)格定價(jià)。其受市場(chǎng)供求關(guān)系影響更大。2021/3/1332第三節(jié)第三節(jié) 租賃營(yíng)銷管理租賃營(yíng)銷管理一、營(yíng)銷原則一、營(yíng)銷原則 市場(chǎng)營(yíng)銷的兩個(gè)基本原則

14、是: “熟悉你的產(chǎn)品”“新業(yè)務(wù)的最好來源是你目前的顧客”為貫徹原則,物業(yè)管理者要做好以下工作:2021/3/1333（一）出租空間的檢查檢查的目的檢查的目的: 第一確保每一待出租的空間均處于良好的服務(wù)狀態(tài)。 第二使物業(yè)管理者全面、深入地熟悉自己所管的物業(yè)。 第三使外界房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人熟悉待出租空間的特征和布局。2021/3/1334（二）重視現(xiàn)有租戶的推薦介紹 花費(fèi)最少、成功可能性最大的出租物業(yè)的方法是: 來自對(duì)物業(yè)經(jīng)理所提供服務(wù)感到滿意的現(xiàn)承租戶的推薦。2021/3/1335二、營(yíng)銷活動(dòng)二、營(yíng)銷活動(dòng) 一個(gè)完整的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)可以分成三類:廣告競(jìng)爭(zhēng);形象宣傳;個(gè)人銷售活動(dòng)。 （一）廣告競(jìng)爭(zhēng) （二）形

15、象宣傳 在這方面,物業(yè)管理者可以從三個(gè)方面來開展工作: 1、保持與社會(huì)界、新聞界以及社會(huì)公眾之間的良好關(guān)系。2021/3/13362、準(zhǔn)備新聞稿供發(fā)表 管理者可以自己的名義寫一份有趣的、有事實(shí)根據(jù)的“小文章”: 分析一個(gè)完成的交易案例、一個(gè)建設(shè)性的建議、一個(gè)大樓的歷史和特點(diǎn)方面的介紹、一個(gè)培訓(xùn)方面的成就等等。（是當(dāng)前公眾關(guān)心的社會(huì)熱點(diǎn)或所愿意了解的信息,彰顯物業(yè)的特殊價(jià)值） 3、利用電視作宣傳2021/3/1337（三）個(gè)人銷售活動(dòng) 包括兩包括兩個(gè)方面: 一是與獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（公司）的合作 二是物業(yè)管理者直接與有意向的客戶打交道。 1、與代理商、經(jīng)紀(jì)人合作 2、直接銷售 說服對(duì)物業(yè)有一定興

16、趣的客戶,使其確信此物業(yè)是本地區(qū)任何其他物業(yè)中對(duì)此客戶是最合適的。要點(diǎn):創(chuàng)造興趣和欲望、處理異議、談判及達(dá)成協(xié)議。 2021/3/1338三、談判和簽約三、談判和簽約 事關(guān):簽約成敗、租約風(fēng)險(xiǎn)大小。 該階段可以分成四步:引導(dǎo)客戶、鑒別客戶、談判條款、簽約 。（一）引導(dǎo)客戶（一）引導(dǎo)客戶 一般客戶至少需作兩方面的判斷和決策: （1）所看的房子在此價(jià)位上是否合適。 （2）是否當(dāng)即拍板。2021/3/1339從二個(gè)方面進(jìn)行: 1、填寫租賃申請(qǐng)表 2、資料評(píng)估 圍繞三個(gè)方面進(jìn)行: （1）身份認(rèn)定。 對(duì)租戶的身份證等有關(guān)證明作內(nèi)容上的核實(shí) 確認(rèn)客戶的相容和相宜性 確認(rèn)與當(dāng)?shù)胤蔁o抵觸。2021/3/13

17、40（2）租賃歷史 （3）財(cái)務(wù)狀況 資信核查可通過以下幾方面進(jìn)行:通過專業(yè)的資信調(diào)查公司提供租戶的資信報(bào)告;通過行業(yè)組織、商會(huì)等。 2021/3/1341（三）談判或協(xié)商1、談判的技巧和注意要點(diǎn)、談判的技巧和注意要點(diǎn)（1）物業(yè)管理者應(yīng)控制談判全過程（2）在簽約以前業(yè)主與客戶一般不接觸 好處: 首先,可以充分利用代理人（物理管理者、經(jīng)紀(jì)人）的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和技藝; 其次,可以避免租賃雙方之間極易發(fā)生的直接沖突; 再次,讓業(yè)主和物業(yè)管理者有充分的應(yīng)變時(shí)間來分析客戶的要求; 最后,代理人有避免讓步的推脫或回旋的余地。2021/3/1342（3）讓價(jià)幅度不宜太大 讓價(jià)幅度過大反而會(huì)使客戶降低對(duì)你的信任感度,造成談判中討價(jià)還價(jià)的不良持續(xù)。（4）要有充分的自信心 （5）喜怒不形于色 （6）讓客戶感到你也是站在客戶立場(chǎng)上為客戶利益考慮的。2021/3/13432、讓步、讓步 從整體利益出發(fā),放棄一些對(duì)業(yè)主來說價(jià)值不高的條款。 控制因素為:業(yè)主的財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略目標(biāo); 本地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況; 客戶搬遷的緊迫性。2021/3/13443、談判所涉及的一些主要條款、談判所涉及的一些主要條款（1）租金 應(yīng)兼顧:出租空間的價(jià)值和以低租金出租時(shí)整個(gè)租期的費(fèi)用。 有兩個(gè)方法可采用: 一是臨時(shí)免費(fèi)租金,是平衡租戶的需要和目前市場(chǎng)條件的是最主要讓步手段。 二是所有降