房地產(chǎn)估價(jià)第四章市場(chǎng)比較法同濟(jì)大學(xué)

1、房地產(chǎn)估價(jià) 第四章 市場(chǎng)比較法（同濟(jì)大學(xué)）第四章市場(chǎng)比較法第四章 市場(chǎng)比較法§4-1 市場(chǎng)比較法概述 一、基本概念（一）其他名稱比較法 市場(chǎng)法 市價(jià)比較法 交易實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法 市場(chǎng)資料比較法交易案例比較法 直接交易案例比較法 第四章 市場(chǎng)比較法一、基本概念將待估對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似的房地產(chǎn)的既知價(jià)格，通過交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正等，最后得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。類似房地產(chǎn)指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)。比準(zhǔn)價(jià)格用市場(chǎng)比較法估價(jià)求得

2、的價(jià)格第四章 市場(chǎng)比較法（二）市場(chǎng)比較法概念二、理論依據(jù)替代原理 第四章 市場(chǎng)比較法三、應(yīng)用條件1、充分的交易實(shí)例資料2、資料具有相關(guān)性3、市場(chǎng)供求關(guān)系基本一致4、明確顯示具備的條件5、資料必須詳實(shí)可靠第四章 市場(chǎng)比較法（二）具體條件（一）基本條件1、充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)、可便捷利用的市場(chǎng)資料源2、有充足的、近期的、真實(shí)的房地產(chǎn)交易資料四、不適用對(duì)象1、非交易性房地產(chǎn)2、少有交易的房地產(chǎn)適用對(duì)象：交易性房地產(chǎn)交易性房地產(chǎn)是否都可使用市場(chǎng)比較法？第四章 市場(chǎng)比較法五、市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟第四章 市場(chǎng)比較法進(jìn)行各項(xiàng)修正建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取可比實(shí)例搜集交易實(shí)例求出比準(zhǔn)價(jià)格§4-2 可比實(shí)例的

3、選擇一、搜集交易實(shí)例（一）收集資料的范圍1、按類似房地產(chǎn)交易的頻繁程度定交易頻繁小交易較少大2、按房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型定住宅小廠房大第四章 市場(chǎng)比較法（二）收集資料的內(nèi)容 1、交易雙方情況及交易目的 2、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 土地繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等區(qū)域因素；土地面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限 建筑物建筑物新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向3、成交價(jià)格、成交日期、付款方式 列表第四章 市場(chǎng)比較法（三）收集資料的途徑1、查閱政府有關(guān)部門的房地

4、產(chǎn)交易資料2、查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息3、扮裝成欲購房地產(chǎn)的顧客4、參加房地產(chǎn)展示、交易會(huì)，了解各類房地產(chǎn)的信息、行情5、同行之間隨時(shí)交流、互相提供行情資料6、其他途徑第四章 市場(chǎng)比較法二、選取可比實(shí)例1、用途相同2、結(jié)構(gòu)類同3、區(qū)域類似4、規(guī)模相當(dāng)5、價(jià)格類型一致6、時(shí)間接近7、正常交易8、數(shù)量足夠要求9><>0.5 2.<>0&lt;1年31<>0第四章 市場(chǎng)比較法三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)五統(tǒng)一（一）統(tǒng)一付款方式 將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)值 例題（二）統(tǒng)一采用單價(jià)

5、土地：土地單價(jià)、樓面地價(jià) 建筑物：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積倉庫：體積 停車場(chǎng)：車位 旅館：床位保齡球館：球道 碼頭：船泊 網(wǎng)球場(chǎng)：球面租賃住宅：每套單元的租賃價(jià)格第四章 市場(chǎng)比較法（三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位幣種：人民幣、美元單位：元、萬元（四）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積的價(jià)格=使用面積的價(jià)格×使用面積占建筑面積的比率 使用面積的價(jià)格=建筑面積的價(jià)格÷使用面積占建筑面積的比率 （五）統(tǒng)一面積單位平方米，公頃、畝、平方英尺、坪第四章 市場(chǎng)比較法三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)舉例第四章 市場(chǎng)比較法將實(shí)例a、b、c統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價(jià) a實(shí)例：建筑面積：2<>

6、;0<>0平方米 成交價(jià)格：16<>0萬元人民幣 付款方式：成交日付5<>0萬元，半年后付5<>0萬元 一年后付6<>0萬元，月利率<>0.5% 第四章 市場(chǎng)比較法舉例b實(shí)例： 建筑面積：33<>0<>0平方英尺，成交價(jià)格：29萬美元 匯價(jià)為：1美元=8.27元人民幣 付款方式：成交日首付1<>0萬美元， 余款向銀行申請(qǐng)1<>0年期抵押貸款 第四章 市場(chǎng)比較法舉例c實(shí)例： 建筑面積：144平方米 套內(nèi)建筑面積：1<>08平方米 成交價(jià)格：套內(nèi)建筑面積價(jià)格每平方米1

7、<>0<>0<>0<>0元 付款方式：成交日一次性付款 §4-3 各項(xiàng)修正計(jì)算 一、交易情況修正 （一）修正目的將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格修正為正常價(jià)格 第四章 市場(chǎng)比較法（二）造成成交價(jià)格偏差的因素1、有厲害關(guān)系人之間的交易 2、急于出售或急于購買的交易 3、不了解市場(chǎng)行情的交易 4、特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易 例：c9<>0萬元 a 3<>0萬元 b3<>0萬元合理價(jià)格：45萬元成交區(qū)間：3<>06&l

8、t;>0萬元8、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 第四章 市場(chǎng)比較法（二）造成成交價(jià)格偏差的因素（三）交易情況修正的基本公式 正常價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)第四章 市場(chǎng)比較法 某可比實(shí)例，成交價(jià)格為5<>0<>0<>0元/平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場(chǎng)價(jià)格低5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。 某可比實(shí)例，成交價(jià)格為5<>0<>0<>0元/平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場(chǎng)價(jià)格高5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。第四章 市場(chǎng)比較法舉例

9、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的價(jià)格修正買方付出 = 正常價(jià)格+買方稅費(fèi) = 正常價(jià)格+正常價(jià)格×買方稅費(fèi)率賣方凈得 = 正常價(jià)格賣方稅費(fèi) = 正常價(jià)格正常價(jià)格×賣方稅費(fèi)率第四章 市場(chǎng)比較法舉例 某可比實(shí)例的建筑面積為12<>0平方米，估價(jià)中調(diào)查獲知其價(jià)格是賣方凈得5<>0萬元。在這宗交易中，買賣雙方正常情況下的稅費(fèi)率分別為3%和1.5%，將此可比實(shí)例修正為正常情況下的單價(jià)。第四章 市場(chǎng)比較法 二、交易日期修正 （二）修正目的將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 （一）修正原因市場(chǎng)變化上升下降平穩(wěn)市場(chǎng)狀況修正第四章 市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格（三）

10、交易日期修正的方法 一般公式：=可比實(shí)例價(jià)格×交易日期修正系數(shù)價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法第四章 市場(chǎng)比較法 二、交易日期修正 1、價(jià)格指數(shù)法定基指數(shù)例4-5：為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅于2<>0<>04年3月底的價(jià)格，在選取的可比實(shí)例中有一可比實(shí)例成交于2<>0<>03年7月，價(jià)格為5<>0<>0<>0元/平方米。上海市2<>0<>03年7月至2<>0<>04年3月二手房住宅價(jià)格指數(shù)如下，試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。 <>03.7<>

11、;03.8<>03.9<>03.1<>0<>03.11<>03.12<>04.1<>04.2<>04.3115<>0117311941215123612551273128913<>04第四章 市場(chǎng)比較法（三）交易日期修正的方法 環(huán)比指數(shù) 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2<>0<>04年9月至2<>0<>05年3月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、1<>05.<>0、1<>09.2、112.5

12、、118.1（均以上個(gè)月為1<>0<>0）。 某宗房地產(chǎn)2<>0<>04年11月的價(jià)格為6<>0<>0<>0元/m2，試其修正到2<>0<>05年3月。6<>0<>0<>0×1.<>05×1.<>092×1.125×1.181914<>0.4元/m2第四章 市場(chǎng)比較法（三）交易日期修正的方法 2、價(jià)格變動(dòng)率法逐期遞增或遞減估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×（1±價(jià)

13、格變動(dòng)率）期數(shù)期內(nèi)平均上升或下降估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）第四章 市場(chǎng)比較法（三）交易日期修正的方法 舉例 1年前某投資人以2<>0萬美元購買了一套房產(chǎn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)匯率為1：8.<>0，合人民幣16<>0萬元。 1年后該類房產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)上漲了15，達(dá)到184萬元，假設(shè)目前匯率為1:1<>0.<>0，合美元18.4萬元。如果以美元為基準(zhǔn)，則該類房地產(chǎn)價(jià)格下跌8第四章 市場(chǎng)比較法例4-6： 需要評(píng)估某房地產(chǎn)于2<>0<>04年3月1日的價(jià)格，所選取的某一可比

14、實(shí)例成交于2<>0<>03年5月1日，價(jià)格為1<>0<>0<>0美元/平方米。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在2<>0<>03年間平均每月比上月遞增1.2%，2<>0<>04年以來平均每月比上月遞減<>0.2%； 人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2<>0<>03年5月1日為1美元=8.29元人民幣，2<>0<>04年3月1日為1美元=8.25元人民幣。試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。第四章 市場(chǎng)比較法例4-

15、7： 需要評(píng)估某房地產(chǎn)于2<>0<>04年3月1日的價(jià)格。 所選取的某一可比實(shí)例成交于2<>0<>03年4月3<>0日，價(jià)格為人民幣15<>0<>0<>0元/平方米。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格2<>0<>03年間平均每月上漲1.5%，2<>0<>04年以來平均每月下跌<>0.5%。 試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。第四章 市場(chǎng)比較法三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正（一）修正的內(nèi)容1、區(qū)域因素交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)

16、劃2、個(gè)別因素面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢(shì)、土地使用權(quán)年限 第四章 市場(chǎng)比較法（二）修正的目的 使可比實(shí)例價(jià)格成為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)的區(qū)域因素和其個(gè)別因素下的價(jià)格（三）修正的方法區(qū)域因素修正的公式： 對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)?>0個(gè)別因素修正的公式： 對(duì)象個(gè)別因素下的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)第四章 市場(chǎng)比較法三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正1、直接比較法區(qū)域因素與個(gè)別因素直接比較分值表因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例 a可比實(shí)例 b可比實(shí)例 c區(qū)域因素商服繁華度1<>0<>0?>0?>0?>

17、0交通通達(dá)性1<>0<>0?>0?>0?>0環(huán)境景觀1<>0<>0?>0?>0?>01<>0<>0?>0?>0?>0小計(jì)1<>0<>0?>0?>0?>0個(gè)別因素建筑物結(jié)構(gòu)1<>0<>0?>0?>0?>0建筑物成新1<>0<>0?>0?>0?>0臨街狀況1<>0<>0?>0?>0?>01<>0&

18、lt;>0?>0?>0?>0小計(jì)1<>0<>0?>0?>0?>0第四章 市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正具體修正公式： 個(gè)別因素修正具體修正公式： 第四章 市場(chǎng)比較法例 題 4-8:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5<>0<>0<>0元/平方米，該可比實(shí)例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對(duì)象。經(jīng)分析，可比實(shí)例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面綜合起來比估價(jià)對(duì)象好2%，求經(jīng)過區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。 4-9:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5<>0<>0<>0元/平方

19、米，該可比實(shí)例的個(gè)別因素綜合起來劣于待估對(duì)象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正-3%，求經(jīng)個(gè)別因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。 第四章 市場(chǎng)比較法2、間接比較法區(qū)域因素與個(gè)別因素間接比較分值表因素標(biāo)準(zhǔn)狀況估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例a可比實(shí)例b可比實(shí)例c區(qū)域因素商服繁華度1<>0<>0?>0?>0?>0?>0交通通達(dá)性1<>0<>0?>0?>0?>0?>0環(huán)境景觀1<>0<>0?>0?>0?>0?>01<>0<>

20、0?>0?>0?>0?>0小計(jì)1<>0<>0?>0?>0?>0?>0個(gè)別因素建筑物結(jié)構(gòu)1<>0<>0?>0?>0?>0?>0建筑物成新1<>0<>0?>0?>0?>0?>0臨街狀況1<>0<>0?>0?>0?>0?>01<>0<>0?>0?>0?>0?>0小計(jì)1<>0<>0?>0?>0?>0?

21、>0第四章 市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正具體修正公式： 個(gè)別因素修正具體修正公式： 第四章 市場(chǎng)比較法該項(xiàng)修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個(gè)別因素也可分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況 區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實(shí)物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。 第四章 市場(chǎng)比較法四、求取比準(zhǔn)價(jià)格

22、(一)求取公式va=va×k情×k日×k區(qū)×k個(gè)式中： va為由實(shí)例a修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格； va為可比實(shí)例a的成交價(jià)格； k情為交易情況修正系數(shù)，k情=k日為交易日期修正系數(shù)，k日= k區(qū)為區(qū)域因素修正系數(shù)，k區(qū)=k個(gè)為個(gè)別因素修正系數(shù)，k個(gè)=第四章 市場(chǎng)比較法數(shù)字化公式：va=va×k情×k日×k區(qū)×k個(gè)× k容× k年× va=va×k情×k日×k狀va=va×k情×k日×k區(qū)×k個(gè)第四章 市場(chǎng)比較法（二）求取方

23、法1、簡(jiǎn)單算術(shù)平均2、加權(quán)算術(shù)平均 第四章 市場(chǎng)比較法四、求取比準(zhǔn)價(jià)格3、中位數(shù)45<>0<>0元/、47<>0<>0元/、5<>0<>0<>0元/、52<>0<>0元/、53<>0<>0元/5<>0<>0<>0元/45<>0<>0元/、47<>0<>0元/、5<>0<>0<>0元/、52<>0<>0元/、53<&g

24、t;0<>0元/、53<>0<>0元/（5<>0<>0<>0+52<>0<>0）÷2=51<>0<>0元/ 4、眾數(shù)5<>0<>0<>0元/、45<>0<>0元/、52<>0<>0元/、5<>0<>0<>0元/、48<>0<>0元/、5<>0<>0<>0元/ 5<>0<&

25、gt;0<>0元/5、其他方法第四章 市場(chǎng)比較法§4-4 市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例第四章 市場(chǎng)比較法例1?>0估價(jià)對(duì)象實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c坐落?>0?>0?>0?>0成交價(jià)格(元/) ?>01<>09981134411<>083交易日期2<>0<>05.6.3<>02<>0<>05.6.182<>0<>05.5.242<>0<>05.3.16交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通條件一般較好一般較好商業(yè)配套一般較好一

26、般較好公共設(shè)施一般一般一般較好環(huán)境狀況較好一般較好很好個(gè)別因素建造年代2<>0<>0<>0年2<>0<>0<>0年1998年2<>0<>02年朝向南南南南層次2/61/63/66/6裝修普裝普裝精裝精裝因素條件說明表比較因素分值表?>0估價(jià)對(duì)象實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c成交價(jià)格(元/)?>01<>09981134411<>083交易日期171<>0171<>017141611交易情況1<>0<>01<>0<

27、>01<>0<>01<>0<>0區(qū)域因素交通條件1<>0<>01<>021<>0<>01<>03商業(yè)配套1<>0<>01<>031<>0<>01<>02公共設(shè)施1<>0<>01<>0<>01<>0<>01<>01環(huán)境狀況1<>0<>0981<>0<>01<>

28、05小計(jì)1<>0<>01<>031<>0<>0111個(gè)別因素建造年代1<>0<>01<>0<>0971<>03朝向1<>0<>01<>0<>01<>0<>01<>0<>0層次1<>0<>0981<>0496裝修1<>0<>01<>0<>01<>011<>05小計(jì)1<&g

29、t;0<>0981<>021<>04第四章 市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表?>0實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c成交價(jià)格(元/)1<>09981134411<>083交易日期171<>0/171<>0171<>0/1714171<>0/1611交易情況1<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>0<>0區(qū)域因素1<&

30、gt;0<>0/1<>031<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/111個(gè)別因素1<>0<>0/981<>0<>0/1<>021<>0<>0/1<>04修正后價(jià)格1<>089611<>0961<>0191比準(zhǔn)價(jià)格 1<>0728元/第四章 市場(chǎng)比較法比較因素分值表?>0估價(jià)對(duì)象實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c成交價(jià)格(元/)?>01<>099

31、81134411<>083交易日期171<>0171<>017141611交易情況1<>0<>01<>0<>01<>0<>01<>0<>0?>0?>0房地產(chǎn)狀況交通條件1<>0<>01<>021<>0<>01<>03商業(yè)配套1<>0<>01<>031<>0<>01<>02公共設(shè)施1<>0<&g

32、t;01<>0<>01<>0<>01<>01環(huán)境狀況1<>0<>0981<>0<>01<>05建造年代1<>0<>01<>0<>0971<>03朝向1<>0<>01<>0<>01<>0<>01<>0<>0層次1<>0<>0981<>0496裝修1<>0<>01&l

33、t;>0<>01<>011<>05合計(jì)1<>0<>01<>011<>02115第四章 市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表?>0實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c成交價(jià)格(元/)1<>09981134411<>083交易日期171<>0/171<>0171<>0/1714171<>0/1611交易情況1<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>0<>01

34、<>0<>0/1<>0<>0狀況修正1<>0<>0/1<>011<>0<>0/1<>021<>0<>0/115修正后價(jià)格1<>088911<>0961<>023<>0比準(zhǔn)價(jià)格1<>0738元/第四章 市場(chǎng)比較法比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表?>0實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c成交價(jià)格(元/)1<>09981134411<>083交易日期171<>0/171<>0171

35、<>0/1714171<>0/1611交易情況1<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>0<>0交通條件1<>0<>0/1<>021<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>03商業(yè)配套1<>0<>0/1<>031<>

36、;0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>02公共設(shè)施1<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>01環(huán)境狀況1<>0<>0/981<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>05建造年代1<>0<>0/1<

37、>0<>01<>0<>0/971<>0<>0/1<>03朝向1<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>0<>01<>0<>0/1<>0<>0層次1<>0<>0/981<>0<>0/1<>041<>0<>0/96裝修1<>0<>0/1<>0<&

38、gt;01<>0<>0/1<>011<>0<>0/1<>05修正后價(jià)格1<>09<>0<>0111<>081<>017<>0比準(zhǔn)價(jià)格1<>0726元/第四章 市場(chǎng)比較法例2項(xiàng)目可比實(shí)例a可比實(shí)例b可比實(shí)例c建筑面積1<>01.1平方米12<>0.3平方米968.8平方尺成交價(jià)格48.5萬人民幣6<>0<>0美元/m248.6萬人民幣成交日期2<>0<>04.4.12&l

39、t;>0<>04.2.12<>0<>04.9.1交易情況-5%<>0%+2%區(qū)域因素+2%<>0%+2%個(gè)別因素-2%+2%+2%第四章 市場(chǎng)比較法 a為分期付款，即：于成交日首付15萬元，時(shí)隔半年再付15萬元，余款于1年后付清，利率以5%計(jì)； b為一次性付款，即于成交日一次性付清全款； c為抵押貸款，即：于成交日首付3<>0%，余款向銀行申請(qǐng)15年期的抵押貸款，抵押貸款利率為5.<>05%。?>0 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2<>0<>04年上半年間逐月上漲1.5%

40、；下半年以來逐月上漲<>0.8%。 美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)2<>0<>04年4月1日為1：8.28；2<>0<>04年2月1日為1：8.3<>0；2<>0<>04年8月1日為1：8.27，2<>0<>04年1<>0月3<>0日為1：8.26。 評(píng)估某房地產(chǎn)于2<>0<>04年1<>0月3<>0日的價(jià)格。 第四章 市場(chǎng)比較法（1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)第四章 市場(chǎng)

41、比較法（2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=實(shí)例價(jià)格 ×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù) ×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)第四章 市場(chǎng)比較法補(bǔ)充習(xí)題 1、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象于2<>0<>05年1<>0月28日的價(jià)格，選取了一位于控江六村5號(hào)、成交于2<>0<>05年3月的可比實(shí)例。試?yán)蒙虾Ｊ卸址績(jī)r(jià)格指數(shù)計(jì)算交易日期修正系數(shù)。 2、試用市場(chǎng)比較法評(píng)估某居住房地產(chǎn)價(jià)格。第四章 市場(chǎng)比較法××路××弄××號(hào)××室房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)

42、估一、估價(jià)對(duì)象概況 1、地址 2、權(quán)益狀況 3、區(qū)域狀況 4、實(shí)物狀況 二、估價(jià)基本事項(xiàng) 1、估價(jià)目的 2、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 3、估價(jià)人員 4、作業(yè)日期第四章 市場(chǎng)比較法三、估價(jià)思路與方法1、估價(jià)方法選用2、估價(jià)方法概述四、估價(jià)過程1、搜集交易實(shí)例第四章 市場(chǎng)比較法5個(gè)交易實(shí)例的地址、成交日期、價(jià)格、來源等××路××弄××號(hào)××室房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估2、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較 2/65/63/62/6層次七五九八五八成建筑物成新 很便利一般便利便利交通通達(dá)度 繁華一般很繁華繁華商服繁華度 正常掛牌正常正常交易情況2<>

43、;0<>05.32<>0<>05.1<>02<>0<>05.9.1<>02<>0<>05.1<>0.28成交日期待估成交價(jià)格路弄號(hào)室位置實(shí)例c實(shí)例b實(shí)例a估價(jià)對(duì)象比較因素 第四章 市場(chǎng)比較法四、估價(jià)過程3、比較因素分值 1<>0<>01<>0<>01<>051<>0<>0層次9511<>01<>051<>0<>0建筑物成新 1<>02

44、981<>0<>01<>0<>0交通通達(dá)度 1<>0<>0971<>051<>0<>0商服繁華度 1<>0<>01<>051<>0<>01<>0<>0交易情況13<>0<>0136<>01365136<>0成交日期待估成交價(jià)格實(shí)例c實(shí)例b實(shí)例a估價(jià)對(duì)象比較因素 第四章 市場(chǎng)比較法四、估價(jià)過程4、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格43<>03.37 比準(zhǔn)價(jià)格1<&

45、gt;0<>0/ 1<>0<>01<>0<>0/ 1<>0<>01<>0<>0/ 1<>05層次1<>0<>0/ 951<>0<>0/ 11<>01<>0<>0/ 1<>05建筑物成新 1<>0<>0/ 1<>021<>0<>0/ 981<>0<>0/ 1<>0<>0交通通達(dá)

46、度 1<>0<>0/ 1<>0<>01<>0<>0/ 971<>0<>0/ 1<>05商服繁華度 1<>0<>0/ 1<>0<>01<>0<>0/ 1<>051<>0<>0/1<>0<>0交易情況136<>0/ 13<>0<>0136<>0/ 136<>0136<>0/1365成交日期成

47、交價(jià)格5<>0<>0<>0實(shí)例c實(shí)例b實(shí)例a比較因素 第四章 市場(chǎng)比較法四、估價(jià)過程習(xí)題1 1、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格，搜集了眾多交易案例，其中選取了a、b兩個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：a實(shí)例建筑面積2<>0<>0平方米，成交總價(jià)14<>0萬元人民幣，分三期付款，首付24萬元，第二期于半年后付48萬元，余款68萬元于一年后付清。b實(shí)例的使用面積25<>0<>0平方英尺，成交總價(jià)21萬美元，于成交時(shí)一次付清。若年利率為4%，b實(shí)例成交日的美元與人民幣市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.27元人民幣，試將可比實(shí)例價(jià)

48、格統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價(jià)。第四章 市場(chǎng)比較法習(xí)題2 2、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。試求正常成交價(jià)格。 3、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中買賣雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和 7%，試求正常成交價(jià)格。第四章 市場(chǎng)比較法習(xí)題3 4、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)于2<>0<>04年9月末的價(jià)格

49、，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3<>0<>0<>0元/平方米，成交日期2<>0<>03年1<>0月末。調(diào)查獲知：該類房地產(chǎn)價(jià)格2<>0<>03年6月末至2<>0<>04年2月末平均每月比上月上漲1.5%； 2<>0<>04年2月末至2<>0<>04年9月末平均每月比上月上漲2%。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。 5、某個(gè)可比實(shí)例于2<>0<>04年2月1日的價(jià)格為1<>0<>0<

50、;>0美元/平方米；該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲<>0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2<>0<>04年2月1日為1美元=8.26元人民幣；2<>0<>04年1<>0月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到2<>0<>04年1<>0月1日的人民幣價(jià)格。第四章 市場(chǎng)比較法習(xí)題46、某個(gè)可比實(shí)例于2<>0<>04年2月1日的價(jià)格為1<>0<>0<>0美元/平方米；該

51、類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月下降<>0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2<>0<>04年2月1日為1美元=8.26元人民幣；2<>0<>04年1<>0月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到2<>0<>04年1<>0月1日的人民幣價(jià)格。7、為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅房地產(chǎn)于2<>0<>04年3月的價(jià)格，在選取可比實(shí)例中有一可比實(shí)例成交于2<>0<>03年12月，成交價(jià)格為88<>0<>0元/平方米。2<>0<>03年8月2<>0<>04年3月的中房上海住宅指數(shù)如下：月份2<>0<>03.82<>0<>03.92<>0<>03.1<>02<>0<>03.112<>0<>03.122<>0<>04.12<