蕪湖東湖國際大酒店項目分析

1、蕪湖蕪湖東湖國際大酒店項目東湖國際大酒店項目2前 言 本案位于蕪湖縣城，北靠東湖景區(qū)，生活便利，交通方便。 我公司針對2011年目前整體宏觀市場環(huán)境以及蕪湖縣房產(chǎn)市場情況分別從宏觀政策、城市情況、整體市場、區(qū)域市場、基地優(yōu)劣勢五個部分進行了分析。3宏觀市場分析宏觀政策宏觀政策城市研究城市研究42011年年1月新政：國八條月新政：國八條 二套房首付提高六成二套房首付提高六成 二手房不滿二手房不滿5年全額征稅年全額征稅1、二套房首付至少6成，利率1.1倍2、部分城市執(zhí)行限購令(3套房限貸或是限購因地方而異)3、個人轉(zhuǎn)讓不滿5年住宅全額征營業(yè)稅4、外地戶口買房受限制主要針對目前旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)等概

2、念領(lǐng)漲現(xiàn)象，限購令可能進一步擴大范圍。主要針對目前旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)等概念領(lǐng)漲現(xiàn)象，限購令可能進一步擴大范圍。 宏觀政策宏觀政策 新國五條出臺，調(diào)控深化，提出改善土地調(diào)控2011年年7月，國務院出臺月，國務院出臺“新國五條新國五條”，先后從擴大限購范圍和深化土地調(diào)控方面提出要求。，先后從擴大限購范圍和深化土地調(diào)控方面提出要求。1、確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)2、房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。3、加強違規(guī)用地，農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的管理，提高商品房用地供應，堅持和完善土地招拍掛制度。嚴查違法占地，如違規(guī)高爾夫球場等，農(nóng)村集體土地拆遷加強管理，加強商品房土

3、地供應量。嚴查違法占地，如違規(guī)高爾夫球場等，農(nóng)村集體土地拆遷加強管理，加強商品房土地供應量。5 金融政策金融政策 央行釋放貨幣放松信號，以緩解國內(nèi)目前中小企業(yè)的融資困局。2011年12月5日，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，存款準備金率將從21.5%下調(diào)為21%。這也是央行自這也是央行自20082008年年1212月月2525日下調(diào)存款準備金日下調(diào)存款準備金率以來，率以來，3 3年來首次下調(diào)存款準備金率。年來首次下調(diào)存款準備金率。8月份居民消費物價指數(shù)（cpi）回落0.3個百分點,央行適度放松貨幣政策，以緩解目前中小企業(yè)融資難的困局，更是對近期連發(fā)的中小企業(yè)主外逃、破產(chǎn)等事

4、件的一個回應。6調(diào)控周期分析調(diào)控周期分析從歷年政策調(diào)控走勢看，政策性調(diào)控周期一般歷時2-3年，根據(jù)調(diào)控周期及市場規(guī)律，預計市場在2012年難以回暖。2011.72011.7新國五新國五條條20122012下半下半年年政策放松政策放松期期p 從從03年至今，政策共經(jīng)歷了年至今，政策共經(jīng)歷了6次放松次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場走收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場走勢密切相關(guān)。勢密切相關(guān)。7 地方政策地方政策 基本按照國家出臺調(diào)控政策實施，并未出臺限購等嚴厲調(diào)控措施實行差別化信貸：實行差別化信貸：二套房及以上的首付六成，利率1.1倍。（其中非本市居民如不能提供1年以上納稅證明或社保證明

5、，將按二套房及以上的政策施行。個別商業(yè)銀行按情況可暫停發(fā)放貸款。）嚴格住房備案價格審核嚴格住房備案價格審核：成交價格不得高于備案價格，項目備案價格不得高于周邊項目前六個月成交均價的上浮5%。土地增值稅：土地增值稅：對在基準價格之內(nèi)銷售的開發(fā)項目，按現(xiàn)行預征率預征土地增值稅；對超出基準價格銷售的開發(fā)項目，按現(xiàn)行預征率提高0.5個百分點預征土地增值稅。保證土地供應量保證土地供應量：完善新增土地供應制度，確保住房用地計劃。2011年度新增商品住房的土地供應全部實行“凈地”出讓方式，確保年度新增住房土地的供應量達到4500畝以上，其中保障性住房用地1800畝，并將此目標納入到相關(guān)部門的年度考核。保證新

6、增住房土地供應、差別化信貸、控制價格漲幅保證新增住房土地供應、差別化信貸、控制價格漲幅8宏觀政策洞察宏觀政策洞察宏觀調(diào)控：2011年連續(xù)兩次中央推出宏觀調(diào)控政策，分別從增加供應，加強保障房建設(shè)，改善土地管理以及持續(xù)推行限購政策，以此來控制目前樓市價格過快增長的局面金融調(diào)控：在美聯(lián)儲聯(lián)手英國等其他五家央行向遭受歐債危機打擊的銀行提供流動性支持，以確保全球經(jīng)濟復蘇的前提下，中國央行持續(xù)收緊的貨幣政策也首次出現(xiàn)了松動跡象，以緩解目前國內(nèi)中小企業(yè)的融資困局。當?shù)卣撸寒數(shù)鼗景凑諊医y(tǒng)一出臺的調(diào)控措施實行，整體市場政策環(huán)境仍屬于相對寬松的狀態(tài)。 趨勢預判：目前貨幣政策首度出現(xiàn)松動，此舉是對于貨幣政策過

7、緊趨勢預判：目前貨幣政策首度出現(xiàn)松動，此舉是對于貨幣政策過緊的一次修正，這部分的資金流向主要是政府投資項目及中小型企業(yè)的一次修正，這部分的資金流向主要是政府投資項目及中小型企業(yè)融資。對于房地產(chǎn)影響微乎其微，短時間內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策并融資。對于房地產(chǎn)影響微乎其微，短時間內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策并不會放松。不會放松。9宏觀市場分析宏觀政策宏觀政策城市研究城市研究10地理區(qū)位：蕪湖縣位于安徽省東南部，長江中下游南岸?？h境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇）、“沿江”（沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點。交通情況：境內(nèi)青弋江直通黃金水道長江，皖贛鐵路穿越

8、縣城，蕪宣高速、蕪馬高速，銅南宣高速、以及蕪雁高速（蕪湖高淳）即將通車，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨特的優(yōu)勢，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的3小時高速公路網(wǎng)絡(luò)。目前蕪湖縣正按照目前蕪湖縣正按照“蕪湖市的新城區(qū)，蕪湖市的新城區(qū)，皖江城市帶的先進裝備制造業(yè)基地，長皖江城市帶的先進裝備制造業(yè)基地，長江三角洲地區(qū)的重要旅游休閑地江三角洲地區(qū)的重要旅游休閑地”的城的城市戰(zhàn)略定位高速發(fā)展。市戰(zhàn)略定位高速發(fā)展。【區(qū)位交通區(qū)位交通】地處安徽省中南部“沿邊”地段，與江浙地區(qū)構(gòu)成3小時高速公路網(wǎng)絡(luò)11 蕪湖縣西北毗鄰蕪湖市，西南接南陵縣，東南鄰宣城市，東北與江蘇高淳隔河相望。現(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅

9、楊、花橋6個鎮(zhèn)， 總面積717.5平方公里， 人口34.5萬人。蕪湖縣規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為：兩廊兩心四片區(qū)。1.兩廊：濱江綠化廊道和自然生態(tài)廊道。濱江綠化廊道：2.兩心：老城商業(yè)中心和行政文化中心。老城商業(yè)中心：位于老城區(qū)，發(fā)展零售商業(yè)，形成傳統(tǒng)特色商業(yè)中心。行政文化中心：位于南部新區(qū)，承擔縣域行政、文體、娛樂職能，形成行政文化中心。3.四片區(qū)：老城區(qū)及濱河居住功能片區(qū)、行政文化功能片區(qū)、機械工業(yè)園片區(qū)、東部工業(yè)園片區(qū)【行政規(guī)劃行政規(guī)劃】現(xiàn)轄六鎮(zhèn)，灣沚鎮(zhèn)為主城區(qū)；其中主城區(qū)南部為行政文化中心，北部濱河為居住功能中心12【城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟】為安徽省十強縣之一，目前房地產(chǎn)發(fā)展將由高速發(fā)展期往平穩(wěn)期轉(zhuǎn)型，

10、未來市場需求將以改善需求為主2010年蕪湖縣實現(xiàn)國民年蕪湖縣實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值生產(chǎn)總值103億元，較上億元，較上年增長年增長21%.2010年蕪湖縣人均生產(chǎn)年蕪湖縣人均生產(chǎn)總值總值26761元（按元（按2010年年末匯率折算為末匯率折算為4041美美元），較上年增長元），較上年增長20%.gdp增長率增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于大于8%高速發(fā)展高速發(fā)展蕪湖市房地產(chǎn)目前處于高速發(fā)展階段。0-800800-40004000-8000生存需求生存、改善兼有改善需求為改善需求為主主超速發(fā)展、單純數(shù)量型快速發(fā)展、以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，平穩(wěn)

11、發(fā)展，以質(zhì)量為主以質(zhì)量為主人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系系13【城市人口城市人口】蕪湖縣人口吸納能力不足，十年時間常住人口減少2.2萬人，房產(chǎn)需求特征為典型封閉內(nèi)需型地 區(qū)2010年常住人口（人）比重（%）蕪湖縣294039100灣沚鎮(zhèn)12330041.93其中：開發(fā)區(qū)59512.02六郎鎮(zhèn)6996423.8陶辛鎮(zhèn)3846113.08紅楊鎮(zhèn)3419711.63花橋鎮(zhèn)281179.562010年底，全縣戶籍人口34.5萬人，年均增長0.55%。2010年底，全縣常住人口29.4萬人，與2000年31.6萬人相比，人口減少2.2萬人，年均下降0.72%。蕪湖縣人口存在外流現(xiàn)象，

12、城市人口吸納能力不足。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣統(tǒng)計局14【消費能力消費能力】蕪湖縣整體生活水平近幾年維持在小康水平，恩格爾系數(shù)近3年逐漸降低，消費能力有所提高，城市居民居住剛性需求已經(jīng)飽和。恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-40-50%50%30-40%低于30%消費水平貧困溫飽小康小康富裕最富裕蕪湖縣居民恩格爾系數(shù)表明，城市消費水平為小康階段。2010年底蕪湖縣人均消費性支出6842元，年均增長25%。蕪湖縣人均住房面積2010年達33.51平米，以每戶3人計，每戶住房面積達100平米，對于居住需求基本飽和。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣統(tǒng)計局15【房地產(chǎn)水平房地產(chǎn)水平】蕪湖縣房地產(chǎn)投資水平增長迅猛，近五年全

13、縣總體房屋竣工面積體量超過500萬方，市場供應量巨大。2010年房地產(chǎn)投資總額10.95億元，相對去年增幅超過200%。房地產(chǎn)投資增長迅猛。06-10年總施工面積965.54萬平方米；總竣工面積545萬平方米。近五年蕪湖縣房屋新增面積體量巨大。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣統(tǒng)計局16城市研究總結(jié)城市研究總結(jié)區(qū)位交通：地處安徽省中南部“沿邊”地段，與江浙地區(qū)構(gòu)成3小時高速公路網(wǎng)絡(luò)，交通便捷度情況良好。經(jīng)濟水平：安徽十強縣之一，房地產(chǎn)發(fā)展階段往平穩(wěn)期過渡，未來市場需求以改善需求為主。城市人口：城市常住人口29.4萬人，城市人口有流失現(xiàn)象，吸納力不足。城市房地產(chǎn)特征為封閉內(nèi)需型。消費水平：整

14、體維持在小康水平，近三年消費能力有所提高，人均居住面積33.51平方米，剛性居住需求已經(jīng)飽和。房地產(chǎn)水平：房地產(chǎn)投資增長迅猛，2010年全年城市房屋竣工面積體量達123萬方。 城市特征：縣級強市；典型封閉內(nèi)需型城市；未來房產(chǎn)市場需求以城市特征：縣級強市；典型封閉內(nèi)需型城市；未來房產(chǎn)市場需求以改善需求為主；城市房屋供應體量大，未來去化壓力較大。改善需求為主；城市房屋供應體量大，未來去化壓力較大。17房產(chǎn)市場分析整體市場整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場個案分析個案分析18【商品房供應商品房供應】2011年商品房供應量大增，相對去年增長了70%；兩年時間商品房供應總面積超百萬方。2011年1-11月蕪湖縣商

15、品房整體供應5766套，合計面積63.4萬平方米；供應面積同比去年1-11月增長70%。2010-2011年蕪湖縣合計總供應商品房9848套，供應面積105萬平方米。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)192011年1-11月蕪湖縣商品住宅整體供應4557套，合計面積46.1萬平方米；供應面積同比去年1-11月增長70%。2010-2011年蕪湖縣合計總供應商品住宅7655套，供應面積78萬平方米。【商品住宅供應商品住宅供應】2011年商品住宅供應量大增，相對去年增長了70%；兩年時間商品住宅供應總面積達78萬方。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)20區(qū)域區(qū)域成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積成交

16、均價成交均價灣沚鎮(zhèn)灣沚鎮(zhèn)1189125595.524545六郎鎮(zhèn)六郎鎮(zhèn)22424453.292954方村鎮(zhèn)方村鎮(zhèn)232309.62803方村鎮(zhèn)方村鎮(zhèn)3696.352823紅楊鎮(zhèn)紅楊鎮(zhèn)373499.7628212011年1-11月蕪湖縣共成交商品房1476套，合計成交面積15.7萬平方米，與去年相比，同比減少29.6%；僅去化當年供應量的24.8%。2011年蕪湖縣商品房供需比為4.04，市場嚴重供大于求，供需比失衡，與去年相比，供需比持續(xù)擴大。根據(jù)2010年至今蕪湖縣樓市供應量及去化量情況，可初步估計蕪湖縣市場中商品房存量約為74萬平方米左右，商品住宅存量約為58萬平方米左右?！旧唐贩咳セ治?/p>

17、商品房去化分析】商品房成交呈下滑趨勢，2011年全縣僅去化總供應量的24.8%，市場供需比嚴重失衡，供應體量過大。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)2011年商品房銷售情況年商品房銷售情況21數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)2011年商品房成交均價為4215元/平米，與2006年相比漲了近一倍，五年來平均每年漲幅為14.9%2011年商品房成交均價漲幅放緩，年度漲幅僅為6%，與2010年26%的漲幅相比，縮小了20個百分點。商品房主要成交區(qū)域為灣沚鎮(zhèn)，占全縣成交的80%，灣沚鎮(zhèn)2011年成交均價為4545元/平米，遠高于其他區(qū)域。其次為六郎鎮(zhèn)，占全縣成交的14%，2011年成交均價為2954

18、元/平米?！旧唐贩砍山痪鶅r商品房成交均價】2011年商品房均價漲勢放緩，年漲幅僅為6%；灣沚鎮(zhèn)商品房成交占了全縣成交8成以上，遠高于蕪湖縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展水平。22整體市場總結(jié)整體市場總結(jié)樓市供應：2011年供應量大增，2010年2011年兩年時間商品房供應量達105萬方（其中商品住宅78萬方）。樓市去化：去化壓力持續(xù)增大，樓市供需比失衡嚴重，2011年商品房僅去化當年供應量的24.8%。成交均價：2011年商品房均價漲勢放緩，年漲幅僅為6%，遠低于往年成交均價年均漲幅。成交板塊：蕪湖縣房地產(chǎn)成交集中在灣沚鎮(zhèn)，占全縣成交的8成以上；灣沚鎮(zhèn)的房價水平也遠高于蕪湖縣其他四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。存量分析：根據(jù)2

19、010年至今蕪湖縣樓市供應量及去化量情況，可初步估算蕪湖縣市場中商品房存量約為74萬平方米左右，商品住宅存量約為58萬平方米左右。 房產(chǎn)特征：供應體量大；供大于求、供需比失衡嚴重；均價漲幅放房產(chǎn)特征：供應體量大；供大于求、供需比失衡嚴重；均價漲幅放緩；板塊發(fā)展差距大，主要集中在灣沚鎮(zhèn)。緩；板塊發(fā)展差距大，主要集中在灣沚鎮(zhèn)。23房產(chǎn)市場分析整體市場整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場個案分析個案分析24老城區(qū)老城區(qū)工業(yè)園板塊工業(yè)園板塊城北板塊城北板塊城南板塊城南板塊根據(jù)蕪湖縣房產(chǎn)發(fā)展特根據(jù)蕪湖縣房產(chǎn)發(fā)展特征大致可以分為四個板征大致可以分為四個板塊：塊：城北板塊：城北板塊：以環(huán)東湖公園區(qū)域項目為代表，區(qū)域樓盤

20、項目品質(zhì)整體優(yōu)于其他板塊。老城區(qū)：老城區(qū)：傳統(tǒng)縣城中心板塊，項目品質(zhì)一般且體量較小。城南板塊：城南板塊：縣政府所在的行政中心及以濱江商貿(mào)居住區(qū)組合而成的大城南板塊，品質(zhì)較好項目有中央城、陽光城。工業(yè)園板塊：工業(yè)園板塊：以機械工業(yè)園為主的加工區(qū)【板塊劃分板塊劃分】大致可分為城北、城南、老城區(qū)、工業(yè)園四個板塊，其中城北板塊項目整體品質(zhì)最高，其次為以陽光城項目為首的城南板塊。25陽光城陽光城東湖華庭東湖華庭東湖上郡東湖上郡八達政和苑八達政和苑御景灣御景灣尚城國際尚城國際世紀華庭世紀華庭公園城邦公園城邦本案本案城北板塊：樓盤價格全縣最高，高層均價在5300-5800元/平米之間。老城區(qū)：高層價格在48

21、00-5000元/平米之間。城南板塊：陽光城項目即將開盤，預計未來開盤價格為5000元/平米，目前在售濱湖家苑為4600元/平米工業(yè)園板塊：均價基本在3500-4000元/平米之間，項目品質(zhì)較低。從價格、未來供應、項從價格、未來供應、項目區(qū)位等因素來看，未目區(qū)位等因素來看，未來本案主要競爭市場為來本案主要競爭市場為城北板塊；城南板塊為城北板塊；城南板塊為本案分流市場；本案分流市場；中央城中央城濱湖家苑濱湖家苑尚東瀾庭尚東瀾庭世貿(mào)嘉園世貿(mào)嘉園江南瑞城江南瑞城【在售項目在售項目】從價格、未來供應、項目區(qū)位等因素來看，未來本案主要競爭市場為城北板塊；城南板塊為本案分流市場26項目名稱項目名稱總建面積

22、總建面積 萬平米萬平米已推面積已推面積萬平米萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型在售主力戶型在售主力戶型 在售均價在售均價 元元/ /平米平米最近開盤時最近開盤時間間推量推量 套套去化去化 套套月均去化月均去化 套套/ /月月陽光城70.3045棟高層、小高層78-86平米兩房 105-126平米三房預計5000預計12月開盤378/東湖華庭102小高層、多層多層：81、126平米 小高層：97、116平米均價55002011-51297612.7八達政和苑6.72.1小高層、高層小高層：108-111平米均價53002011-9122178東湖上郡102.7多層、小高層、高層小高層：124三房、142四房

23、 多層：103三房 高層：122三房多層：5300 高層：58002011-81813010御景灣161.6高層、小高層、多層多層：89、111、121多層：均價54002011-101366130.5尚城國際12.9010幢高層和4幢多層122、134、142平米未定預計年底，目前蓄水1000組/世紀華庭2.82.82棟高層住宅和1棟沿街四層l形商業(yè)組成103、120、133平米均價48002011-6推2# 2011-9推1#1609323.3公園城邦50（一期18萬）5.7多層、小高層、高層、花園洋房80、90、115、118平米多層4800-5000 洋房52002011-922811

24、746.8【在售項目分析在售項目分析】2011年在售項目去化情況一般，其中高層及小高層項目月均去化基本在10套左右；洋房及多層去化情況較好；在售項目剩余體量約為160萬方。27皇家花園皇家花園華府天成華府天成本案本案中方新城中方新城泰和中心街泰和中心街翰林廣場翰林廣場項目名稱項目名稱總建面總建面積積 萬平米萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型君和皇家花園32.5高層住宅和花園式洋房為主華府天成3.2未定中方新城16（住宅5.2萬）住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于一體泰和中心街4.6小高層、沿街門面泰和翰林廣場3小高層、商住樓目前暫未開發(fā)住宅項目目前暫未開發(fā)住宅項目約在約在48.548.5萬平方米以上。萬平方米以上

25、。【未來上市量未來上市量】未來上市住宅體量約在48萬方，其中體量最大的為東湖公園北面的皇家花園，項目以高層、洋房為主，總建為32.5萬方。28【各面積段供銷各面積段供銷】區(qū)域市場內(nèi)2011年在售項目推出房源以兩房和三房為主，去化情況最好的為80-90平米的兩房。供應：以80-90平米兩房以及100-130平米三房為主。去化：80-90平米兩房去化情況較好，去化率為95%。，其次為100-110平米三房，去化率為74%。2 20 01 11 1年年蕪蕪湖湖縣縣灣灣沚沚鎮(zhèn)鎮(zhèn)各各面面積積段段供供銷銷情情況況05010015020025030080以下80-9090-100100-110110-120

26、 120-130130-140140-150150以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%推量去化去化率292011年區(qū)域市場內(nèi)高層項目主力供應面積為80-90平米、100-110平米以及120-130平米三個面積段。其中去化情況最好的為80-90平米，去化率100%，其次為100-110平米，去化率89%。2011年區(qū)域市場內(nèi)小高層項目主力供應面積為100-130平米以及140-150平米。去化情況最好的為80-90平米以及110-120平米?！靖邔蛹靶「邔討粜头治龈邔蛹靶「邔討粜头治觥扛邔痈邔右?0-90平米兩房，100-110平米緊湊三房以及120-130平

27、米舒適三房為主，而小高層戶型尺度設(shè)計較為寬松。30板塊特征：大致可分為城北、城南、老城區(qū)、工業(yè)園四個板塊，其中城北板塊項目整體品質(zhì)最高，其次為以陽光城項目為首的城南板塊。在售項目：2011年在售項目去化情況一般，高層及小高層項目月均去化基本在10套左右。在售項目目前剩余體量約為160萬方。戶型分析：2011年區(qū)域市場以兩房和三房為主，去化情況最好的為80-90平米的兩房，其中高層房源戶型比較常規(guī)，基本為兩房、緊湊三房、舒適三房三種類型。競爭情況：未來本案主要競爭市場為城北板塊；城南板塊為本案分流市場。未來供應：未來上市住宅體量約在48萬方，其中與本案臨近的皇家花園總建32.5萬方。 區(qū)域市場特

28、征：城北板塊為區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)板塊；高層及小高層去化區(qū)域市場特征：城北板塊為區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)板塊；高層及小高層去化一般；本案面臨最主要競爭為城北板塊、城南板塊；市場供應以兩一般；本案面臨最主要競爭為城北板塊、城南板塊；市場供應以兩房、三房為主，兩房去化較好。房、三房為主，兩房去化較好。區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域市場總結(jié)31房產(chǎn)市場分析整體市場整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場個案分析個案分析32陽光城陽光城蕪湖縣首席法式風格超級大盤、純高層項目，綠化率高達40%。項目地址項目地址位于蕪湖縣主干道蕪湖南路，南邊緊鄰南湖公園，北邊與蕪湖縣一中隔道而望開發(fā)商開發(fā)商蕪湖元盛投資有限公司總建面積總建面積70萬平方米綠化率綠化率40

29、%項目規(guī)劃項目規(guī)劃由45棟高層、小高層住宅，多層商業(yè)、會所、幼兒園等配套建筑及地下車庫組成。總推案量總推案量預計12月推出1#、3#、7#、9#樓378套房源可售余量可售余量70萬平方米主力面積主力面積78-86平米兩房、105-126平米三房在售均價在售均價預計5000元/平米客群分析客群分析/銷售情況銷售情況預計12月開盤，目前售樓處已公開1#3#7#9#33法式純高層項目，底層為石材，上面為真石漆?！玖⒚骘L格立面風格】項目為法式高層，底層石材+上層真石漆，提升了項目品質(zhì)感。3479平米2房2廳1衛(wèi)中間戶全明戶型設(shè)計，南向陽臺書房南向窗戶較窄，采光度較差81平米2房2廳1衛(wèi)右邊戶4.9米開

30、間客廳，利用東向270度轉(zhuǎn)角飄窗彌補客廳采光問題。衛(wèi)生間、廚房、餐廳布局欠合理?！緫粜头治鰬粜头治觥宽椖績煞繎粜驮O(shè)計一般，其中81平米邊戶動線組織不夠合理。35113平米3房2廳1衛(wèi)左邊戶約7.8米超大進深客廳，全明南北通透南向景觀陽臺，以及主臥南向飄窗。衛(wèi)生間過小，以及廚房、餐廳布局欠合理126平米3房2廳2衛(wèi)右邊戶主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計?？蛷d南北雙陽臺設(shè)計。戶型不夠方正?！緫粜头治鰬粜头治觥宽椖?13平米緊湊三房戶型設(shè)計動線組織不夠合理，衛(wèi)生間與廚房共用過道，導致衛(wèi)生間過于狹小以及兩者會存在干擾的問題。36東湖上郡東湖上郡近萬平米中心綠地，新都市湖畔生活城，緊鄰東湖公園湖景生態(tài)區(qū)。項目地

31、址項目地址蕪湖縣世紀大道以以東，縣二中以西開發(fā)商開發(fā)商蕪湖三箭房地產(chǎn)開發(fā)公司總建面積總建面積10萬平方米綠化率綠化率30%項目規(guī)劃項目規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃9棟高層、小高層及2棟多層、配套幼兒園以及8000平米商業(yè)街區(qū)總推案量總推案量目前已推1-2、9、10、11號樓，共181套住宅及14套商業(yè)可售余量可售余量7萬平方米主力面積主力面積小高層：124三房、142四房 多層：103三房高層：122三房在售均價在售均價高層：5800 多層：5300客群分析客群分析蕪湖縣尤其是來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的升級改善客群以及部分投資客群銷售情況銷售情況2011年8月底開盤，目前住宅部分已去化30套，月均去化10套8#7#6#5#3

32、#9#10#11#12#1#2#37122平米3房2廳2衛(wèi)高層11#戶型全明戶型，雙陽臺、雙衛(wèi)設(shè)計擁有入戶陽臺124平米3房2廳2衛(wèi)小高層戶型客廳及兩個臥室均朝南客廳與廚房形成對流空間，及雙陽臺設(shè)計【戶型分析戶型分析】主力戶型為舒適型三房，其中高層戶型擁有入戶花園，功能劃分合理，唯獨客廳為北向，略有缺憾。38公園城邦公園城邦稀缺，低密度多層洋房，獨享主題水系景觀項目地址項目地址蕪湖縣東部，北側(cè)與東湖公園隔公園大道相望，西臨三元路，南以灣新路為結(jié)界開發(fā)商開發(fā)商蕪湖縣百悅置業(yè)有限公司總建面積總建面積50萬平方米（一期18萬）綠化率綠化率39.3%項目規(guī)劃項目規(guī)劃規(guī)劃有多層、小高層、高層、花園洋房等

33、總推案量總推案量5.7萬平方米可售余量可售余量44.3萬平方米主力面積主力面積80、90、115、118平米在售均價在售均價多層4800-5000、洋房5200客群分析客群分析周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)升級客戶，城區(qū)改善客戶及部分投資客戶銷售情況銷售情況2011年9月推出228套房源，截至目前去化117套，月均去化為46.8套2#3#13#15#24#10#11#17#18#洋房洋房39118平米3房2廳2衛(wèi)多層2#、30#4.5米大開間客廳，與廚房視覺互通，增強了空間感。雙臥朝南87平米2房2廳1衛(wèi)多層3#、4#4.2米大開間客廳，南向陽臺，主臥朝南。全明設(shè)計，南北通透【戶型分析戶型分析】多層主力戶型為87、

34、118平米兩種，戶型動線組織合理，緊湊實用。40165平米4房2廳2衛(wèi)洋房戶型方正，大開間設(shè)計，客廳餐廳南北通透雙臥朝南，客廳附帶超大露臺155平米4房2廳2衛(wèi)洋房戶型方正，布局合理，客廳餐廳南北通透。雙臥朝南，客廳附帶超大露臺【戶型分析戶型分析】洋房主力戶型為155-165平米兩種，均有南北陽臺及客廳露臺設(shè)計，戶型方正，南北通透。41項目研究基地分析基地分析swot42【項目區(qū)位項目區(qū)位】項目位于濱河居住功能片區(qū)：緊鄰老城區(qū)商業(yè)中心，同時享有東湖景區(qū)的優(yōu)質(zhì)自然資源；項目區(qū)位優(yōu)勢及價值非常明顯。從項目地理位置來看，項目處于蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)城北，北靠東湖景區(qū)，未來蕪湖縣中央公園核心所在，交通便捷，距

35、離老城區(qū)僅5分鐘車程。本案本案本案本案43住宅地塊經(jīng)濟指標住宅地塊經(jīng)濟指標1 1、面積指標面積指標用地面積33732總建面積101831.4其中地上建筑面積87191.4地下建筑面積14640建筑密度25%容積率2.58綠地率30%機動車位641輛2 2、面積功能分配指標住宅建筑面積81077.4配套商業(yè)建筑面積61143 3、戶數(shù)指標居住戶數(shù)684戶居住人口（3.2人每戶）2189人酒店地塊經(jīng)濟指標酒店地塊經(jīng)濟指標1 1、面積指標面積指標用地面積27182.3總建面積72181其中地上建筑面積62181地下建筑面積10000建筑密度28%容積率2.3綠地率30%機動車位410輛酒店客房數(shù)48

36、2間酒店貴賓樓14間2 2、面積功能分配指標面積功能分配指標酒店主樓建筑面積24536貴賓樓建筑面積5600辦公樓建筑面積21758配套用房建筑面積10287【經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標】項目地塊分為住宅、酒店兩塊用地：其中住宅面積8.1萬方，配套商業(yè)0.6萬方，酒店部分6.2萬方。44【項目四至項目四至】項目三面環(huán)水，世紀大道及灣新路構(gòu)建起與老城區(qū)、工業(yè)園區(qū)之間的便捷交通；北面酒店地塊與東湖景區(qū)一路之隔，擁有天然湖景資源。西依世紀大道西依世紀大道南至灣新路南至灣新路支流水系支流水系東至支流水系東至支流水系東湖路東湖路北靠東湖景區(qū)北靠東湖景區(qū)45 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 項目地塊部分已經(jīng)在拆遷，東湖國際大酒店

37、還正處于運營狀態(tài)，離項目正式動工還需要一段時間部分未拆遷建筑部分未拆遷建筑地塊左側(cè)部分地塊左側(cè)部分地塊左側(cè)水系地塊左側(cè)水系地塊右側(cè)水系地塊右側(cè)水系東湖國際大酒店東湖國際大酒店酒店地塊右側(cè)酒店地塊右側(cè)46 周邊配套周邊配套 項目一公里生活圈內(nèi)配套齊全，屬于老城區(qū)商業(yè)中心輻射范圍；擁有蕪湖縣最好的醫(yī)療、休閑、商業(yè)等資源東湖公園東湖公園1km東湖公園東湖公園本案本案縣人民醫(yī)院縣人民醫(yī)院二中二中檢察院檢察院惠民醫(yī)院惠民醫(yī)院好又多超市好又多超市老城商老城商業(yè)中心業(yè)中心實驗小學實驗小學行政文化中心行政文化中心實驗學校實驗學校仁愛醫(yī)院仁愛醫(yī)院縣人民醫(yī)縣人民醫(yī)院院延安路商業(yè)街延安路商業(yè)街項目周邊一公里生活圈配套：項目周邊一公里生活圈配套：醫(yī)療配套：蕪湖縣人民醫(yī)院、惠民醫(yī)院、仁愛醫(yī)院等。商業(yè)配套：老城區(qū)商業(yè)中心、延安路商業(yè)街等。教育配套：實驗小學、實驗中學、二中。公共配套：東湖公園；7路、201路等路線公交配套。47基地分析總結(jié)基地分析總結(jié)項目區(qū)位：項目位于濱河居住功能片區(qū)：緊鄰老城區(qū)商業(yè)中心，同時享有東湖景區(qū)的優(yōu)質(zhì)自然資