畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量管理

1、裝訂線(xiàn)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）報(bào)告紙第一章 質(zhì)量管理概述1.1 工程質(zhì)量管理的重要性1.1.1 工程質(zhì)量關(guān)系到人民生命及財(cái)產(chǎn)安全隨著改革開(kāi)放不斷深入和發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的總體水平不斷提高。多年來(lái)，我國(guó)一直強(qiáng)調(diào)必須貫徹“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”的方針，這對(duì)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放發(fā)揮了重要作用。加強(qiáng)工程質(zhì)量管理是切實(shí)提高工程質(zhì)量的必要前提和有效保證。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程項(xiàng)目，投資和耗費(fèi)的人工、材料、能源都相當(dāng)大，投資者付出巨大的投資，要求獲得理想的、滿(mǎn)足適用要求的工程產(chǎn)品，以期在預(yù)定時(shí)間內(nèi)能發(fā)揮作用，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和物質(zhì)文化生活需要作出貢獻(xiàn)。如果工程質(zhì)量差，不但不能發(fā)揮應(yīng)有

2、的效用，而且還會(huì)因質(zhì)量、安全等問(wèn)題影響國(guó)計(jì)民生和社會(huì)環(huán)境的安全。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的優(yōu)劣，不但關(guān)系到工程的適用性，而且還關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全和社會(huì)安定。加強(qiáng)質(zhì)量管理，確保國(guó)家和人民生命財(cái)產(chǎn)安全是房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理的頭等大事。1.1.2 工程質(zhì)量關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度工程質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。工程質(zhì)量差本身就是最大的浪費(fèi)，優(yōu)劣的質(zhì)量一方面需要大幅度增加返修、加固、補(bǔ)強(qiáng)等人工、器材、能源的消耗，另一方面還使用戶(hù)遭受經(jīng)濟(jì)損失。此外，質(zhì)量?jī)?yōu)劣還會(huì)帶來(lái)其他的間接損失（如停工、降低使用功能、減產(chǎn)等），給國(guó)家和使用者造成浪費(fèi)、損失將會(huì)更大。因此，質(zhì)量問(wèn)題直接影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。對(duì)房地

3、產(chǎn)決策者來(lái)說(shuō)把質(zhì)量管理放在頭等重要的位置是刻不容緩的當(dāng)務(wù)之急。1.1.3 提高工程質(zhì)量管理水平是企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果質(zhì)量管理工作已經(jīng)越來(lái)越為人們所重視，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)正逐步認(rèn)識(shí)到了高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段，是爭(zhēng)取用戶(hù)、占領(lǐng)市場(chǎng)和發(fā)展企業(yè)的根本保證。但是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)際水平相比，我國(guó)的質(zhì)量水平仍有很大差距。當(dāng)今世界流行著“當(dāng)今時(shí)代是決策者重視質(zhì)量的時(shí)代”這一觀(guān)念。世界著名的管理專(zhuān)家桑德霍姆教授說(shuō)：“質(zhì)量是打開(kāi)世界市場(chǎng)的金鑰匙”。美國(guó)的質(zhì)量專(zhuān)家朱蘭博士對(duì)90年代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了質(zhì)量改進(jìn)理論。日本的質(zhì)量管理專(zhuān)家明確闡述了質(zhì)量經(jīng)營(yíng)的思路。這些質(zhì)量管理理論都極大地推動(dòng)了各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)

4、展，特別是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織（iso）于1987年發(fā)布了通用的iso9000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，并得到了國(guó)際社會(huì)和國(guó)際組織的認(rèn)可和采用，已逐步成為世界各國(guó)共同遵守的工作規(guī)范。從發(fā)展戰(zhàn)略的高度來(lái)認(rèn)識(shí)質(zhì)量問(wèn)題，質(zhì)量已關(guān)系到國(guó)家的命運(yùn)、民族的未來(lái)，質(zhì)量管理的水平已關(guān)系到行業(yè)的興衰、企業(yè)的命運(yùn)。提高工程質(zhì)量管理水平是企業(yè)獲取市場(chǎng)份額、爭(zhēng)取生存權(quán)力的必要前提，是企業(yè)適應(yīng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)條件下日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果。1.2 工程質(zhì)量的概念任何事物都是質(zhì)和量的統(tǒng)一，有質(zhì)才有量，絕不存在沒(méi)有質(zhì)量的數(shù)量，也不存在沒(méi)有數(shù)量的質(zhì)量。質(zhì)量是反映事物的本質(zhì)、特性，是前提；而數(shù)量則是反映事物存在和發(fā)展的規(guī)模、程度、

5、速度、水平等的標(biāo)志。沒(méi)有質(zhì)量，就沒(méi)有數(shù)量、品種、效益，就沒(méi)有工期、成本、信譽(yù)。1.2.1 質(zhì)量質(zhì)量的定義是：反映實(shí)體滿(mǎn)足明確或隱含需要能力的特性之總和。（gb/t6583-94，iso8402-1986）質(zhì)量主體是“實(shí)體”?！皩?shí)體”可以是活動(dòng)或過(guò)程，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程部人員對(duì)施工建設(shè)實(shí)施監(jiān)督或承包商履行施工合同的過(guò)程；也可以是活動(dòng)或過(guò)程結(jié)果的有形產(chǎn)品，如建成的商品房，或無(wú)形產(chǎn)品，如商品房的品牌等；也可以是某個(gè)組織體系或人，以及以上各項(xiàng)的組合。由此可見(jiàn)，質(zhì)量的主體不僅包括產(chǎn)品，而且包括活動(dòng)、過(guò)程、組織體系或人，以及他們的結(jié)合?！靶枰蓖ǔ１晦D(zhuǎn)化為有規(guī)定準(zhǔn)則的特性，如適用性、安全性、可信性、可靠

6、性、維修性、經(jīng)濟(jì)性、美觀(guān)和環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。在許多情況下，需要隨時(shí)間、環(huán)境的變化而改變，這就要求定期修改反映這些需要的各種文件?！懊鞔_需要”是指在合同、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、圖紙、技術(shù)文件中已經(jīng)作出明確規(guī)定的要求；“隱含需要”則應(yīng)加以識(shí)別和確定，它一是指顧客或社會(huì)對(duì)實(shí)體的期望；二是指那些人們所公認(rèn)的、不言而喻的、不必作出規(guī)定的“需要”，如住宅應(yīng)滿(mǎn)足人們最起碼的居住功能即屬于“隱含需要”。獲得滿(mǎn)意的質(zhì)量要涉及到全過(guò)程各階段相互作用的眾多活動(dòng)的影響，有時(shí)為了強(qiáng)調(diào)不同階段對(duì)質(zhì)量的作用，可以稱(chēng)某階段對(duì)質(zhì)量的作用或影響，如“設(shè)計(jì)對(duì)質(zhì)量的作用或影響”、“施工對(duì)質(zhì)量的作用或影響”等。“質(zhì)量”術(shù)語(yǔ)既不用來(lái)表達(dá)在比較意義上

7、的優(yōu)良程度，也不用于定量意義上的技術(shù)評(píng)價(jià)。因此，對(duì)質(zhì)量的比較應(yīng)該使用相應(yīng)的修飾詞，如用“相對(duì)質(zhì)量”，表示“優(yōu)良程度”或“比較”意義上按有關(guān)的基準(zhǔn)排序；用“質(zhì)量水平”和“質(zhì)量度量”，表示在“定量”意義上進(jìn)行精確的技術(shù)評(píng)價(jià)。應(yīng)當(dāng)注意的是，上述質(zhì)量定義中所說(shuō)的滿(mǎn)足明確或隱含需要不僅是針對(duì)客戶(hù)的，還應(yīng)考慮到社會(huì)的需要，符合國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)的要求。如某些產(chǎn)品雖然能適應(yīng)某些地區(qū)顧客的需要，但該地區(qū)總體規(guī)劃上來(lái)考慮不允許發(fā)展，因此，這樣的產(chǎn)品也就不能“滿(mǎn)足需要”，不具有所要求的質(zhì)量。1.2.2 工程項(xiàng)目質(zhì)量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是工程項(xiàng)目的一種，了解和認(rèn)識(shí)工程項(xiàng)目質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員致關(guān)重要。工程項(xiàng)目質(zhì)量是國(guó)家

8、現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀(guān)等特性的綜合要求。工程項(xiàng)目一般都按照合同條件承包建設(shè)的，因此，工程項(xiàng)目質(zhì)量是在“合同環(huán)境”下形成的。合同條件中對(duì)工程項(xiàng)目的功能、使用價(jià)值及設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等的明確規(guī)定都是業(yè)主的“需要”，因而都是質(zhì)量的內(nèi)容。從功能和使用價(jià)值來(lái)看，工程項(xiàng)目質(zhì)量又體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、外觀(guān)質(zhì)量與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。由于工程項(xiàng)目是根據(jù)業(yè)主的要求而興建的，不同的業(yè)主也就有不同的功能要求，所以，項(xiàng)目的功能與使用價(jià)值的質(zhì)量是相對(duì)于業(yè)主的需要而言，并無(wú)一個(gè)固定的統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目見(jiàn)圖1-1。任何項(xiàng)目都是由分項(xiàng)工程、分部工程和單位工程

9、所組成，而工程項(xiàng)目的建設(shè)，則是通過(guò)一道道工序來(lái)完成，是在工序中創(chuàng)造的。所以，工程項(xiàng)目質(zhì)量包含工序質(zhì)量、分項(xiàng)工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量和單位工程質(zhì)量。（如圖12）但工程項(xiàng)目質(zhì)量不僅包括活動(dòng)或過(guò)程的結(jié)果，還包括活動(dòng)或過(guò)程本身，即還要包括生產(chǎn)產(chǎn)品的全過(guò)程。因此，工程項(xiàng)目質(zhì)量應(yīng)包括如下工程建設(shè)各個(gè)階段的質(zhì)量及其相應(yīng)的工作質(zhì)量：（1）工程項(xiàng)目決策質(zhì)量；（2）工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量；（3）工程項(xiàng)目施工質(zhì)量；（4）工程項(xiàng)目回訪(fǎng)保修質(zhì)量。各階段的質(zhì)量?jī)?nèi)涵可以根據(jù)表11。工程項(xiàng)目質(zhì)量也包含工作質(zhì)量。工作質(zhì)量是指參與工程建設(shè)者，為了保證工程項(xiàng)目質(zhì)量所從事工作的水平和完善程度。工作質(zhì)量包括：社會(huì)工作質(zhì)量，如社會(huì)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

10、、質(zhì)量回訪(fǎng)和保修服務(wù)等；生產(chǎn)過(guò)程工作質(zhì)量，如政治工作質(zhì)量、管理工作質(zhì)量、技術(shù)工作質(zhì)量和后勤工作質(zhì)量等。工程項(xiàng)目質(zhì)量的好壞是決策、計(jì)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工等單位各方面、各環(huán)節(jié)工作質(zhì)量的綜合反映，而不是單純靠質(zhì)量檢驗(yàn)檢查出來(lái)的。要保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，就要求有關(guān)部門(mén)和人員精心工作，對(duì)決定的影響工程質(zhì)量的所有因素嚴(yán)加控制，即通過(guò)提高工作質(zhì)量來(lái)保證和提高工程項(xiàng)目的質(zhì)量。工程建設(shè)各階段的質(zhì)量?jī)?nèi)涵 表11工程項(xiàng)目質(zhì)量形成的各階段工程項(xiàng)目質(zhì)量在各階段的內(nèi)涵合同環(huán)境下滿(mǎn)足需要的主要規(guī)定設(shè)計(jì)階段1、可行性研究2、工程項(xiàng)目投資決策國(guó)家的發(fā)展規(guī)劃或業(yè)主的需求設(shè)計(jì)階段1、功能、使用價(jià)值的滿(mǎn)足程度2、工程設(shè)計(jì)的安全、可靠性

11、3、自然及社會(huì)環(huán)境的適應(yīng)性4、工程概（預(yù)）算的經(jīng)濟(jì)性5、設(shè)計(jì)進(jìn)度的時(shí)間性工程建設(shè)勘察、設(shè)計(jì)合同及有關(guān)法律、法規(guī)施工階段1、功能、使用價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度2、工程設(shè)計(jì)的安全、可靠性3、自然及社會(huì)環(huán)境的適應(yīng)性4、工程造價(jià)的控制狀況5、施工進(jìn)度的時(shí)間性工程建設(shè)施工合同及有關(guān)法律、法規(guī)保修階段保持或恢復(fù)原使用功能的能力工程建設(shè)施工合同及有關(guān)法律、法規(guī)1.2.3 工程項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)是由工程項(xiàng)目的特點(diǎn)決定的。工程項(xiàng)目的特點(diǎn)一是具有單項(xiàng)性。工程項(xiàng)目不同于工廠(chǎng)中連續(xù)生產(chǎn)的相同產(chǎn)品，它是按業(yè)主的建設(shè)意圖單項(xiàng)進(jìn)行設(shè)計(jì)的。其施工內(nèi)外部管理?xiàng)l件、所在地點(diǎn)的自然和社會(huì)環(huán)境、生產(chǎn)工藝過(guò)程等也各不相同。即使類(lèi)型

12、相同的工程項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)、施工也存在著千差萬(wàn)別。二是具有一次性與壽命的長(zhǎng)期性。工程項(xiàng)目的實(shí)施必須一次成功，它的質(zhì)量必須在建設(shè)的一次過(guò)程全部滿(mǎn)足合同規(guī)定要求。它不同于制造業(yè)產(chǎn)品，如果不合格可以報(bào)廢，售出的可以用退貨或退還貸款的方式補(bǔ)償顧客的損失。工程項(xiàng)目質(zhì)量不合格會(huì)長(zhǎng)期影響生產(chǎn)使用，甚至危及生命財(cái)產(chǎn)的安全。三是具有高入性。任何一個(gè)工程項(xiàng)目都要投入大量的人力、物力、和財(cái)力，投入建設(shè)的時(shí)間也是一般制造業(yè)產(chǎn)品所不可比擬的。因此，業(yè)主和實(shí)施者對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目都需要投入特定的管理力量。四是具有生產(chǎn)管理方式的特殊性。工程項(xiàng)目施工地點(diǎn)是特定的，產(chǎn)品位置固定而操作人員流動(dòng)。因此，這些特點(diǎn)形成了工程項(xiàng)目管理方式的特殊性

13、。這種管理方式的特殊性還體現(xiàn)在工程項(xiàng)目建設(shè)必須實(shí)施監(jiān)督管理。這樣可以對(duì)工程質(zhì)量的形成有制約和提高的作用。五是具有風(fēng)險(xiǎn)性。工程項(xiàng)目在自然環(huán)境中進(jìn)行建設(shè)，受大自然的阻礙或損害很多。由于建設(shè)周期很長(zhǎng)，遭遇社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)也多，工程的質(zhì)量會(huì)受到或大或小的影響。正是由于上述工程項(xiàng)目的特點(diǎn)而形成了工程質(zhì)量本身的特點(diǎn)，即（1）影響因素多如決策、設(shè)計(jì)、材料、機(jī)械、環(huán)境、施工工藝、施工方案、操作方法、技術(shù)措施、管理制度、施工人員素質(zhì)等均直接或間接地影響工程項(xiàng)目的質(zhì)量。（2）質(zhì)量波動(dòng)大工程建設(shè)因其具有復(fù)雜性、單一性，不像一般工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)那樣，有固定的生產(chǎn)流水線(xiàn)，有規(guī)范化的生產(chǎn)工藝和完善的檢測(cè)技術(shù)，有成套的生產(chǎn)設(shè)備

14、和穩(wěn)定的生態(tài)環(huán)境，有相同系列規(guī)格相同功能的產(chǎn)品，所以其質(zhì)量波動(dòng)性大。（3）質(zhì)量變異大由于影響工程質(zhì)量的因素較多，任一因素出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，均會(huì)引起工程建設(shè)系統(tǒng)的質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量事故。（4）質(zhì)量隱蔽性工程項(xiàng)目在施工過(guò)程中，由于工序交接多，中間產(chǎn)品多，隱蔽工程多，若不及時(shí)檢查并發(fā)現(xiàn)其存在質(zhì)量問(wèn)題，事后看表面質(zhì)量可能很好，容易產(chǎn)生第二判斷錯(cuò)誤，即：將不合格的產(chǎn)品認(rèn)為是合格的產(chǎn)品。（5）終檢局限大工程項(xiàng)目建成后，不可能像某些工業(yè)產(chǎn)品那樣，可以拆卸或解體來(lái)檢查內(nèi)在的質(zhì)量。所以工程項(xiàng)目終檢驗(yàn)收時(shí)難以發(fā)現(xiàn)工程內(nèi)在的、隱蔽的質(zhì)量缺陷。所以，對(duì)工程質(zhì)量更應(yīng)重視事前控制、事中嚴(yán)格監(jiān)督，防患于未然，將質(zhì)量事故消滅

15、萌芽之中。1.2.4 工程項(xiàng)目質(zhì)量管理控制的概念所謂質(zhì)量控制按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（iso）定義：為滿(mǎn)足質(zhì)量要求所采取的作業(yè)技術(shù)和活動(dòng)。對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量而言，就是為了確保合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所采取的一系列監(jiān)督措施、手段和方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量控制，包括房產(chǎn)業(yè)主的質(zhì)量控制、施工單位的質(zhì)量控制和政府的質(zhì)量控制，在實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制中，業(yè)主和政府對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制，則是分別作為社會(huì)監(jiān)理和政府監(jiān)督組成內(nèi)容中的質(zhì)量控制。（1）社會(huì)監(jiān)理中的質(zhì)量控制社會(huì)監(jiān)理中的質(zhì)量控制，系由監(jiān)理機(jī)構(gòu)或監(jiān)理人員代表房產(chǎn)業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行的質(zhì)量控制。既然承包單位已有質(zhì)量保證體系，為什么房地產(chǎn)業(yè)主還要委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行質(zhì)量控制？這是工程建

16、設(shè)本身的特有的質(zhì)量監(jiān)督形式。首先，工程項(xiàng)目建設(shè)是按每一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)主的要求來(lái)進(jìn)行的。房產(chǎn)業(yè)主不同，項(xiàng)目要達(dá)到的功能內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)也就不同。這就需要業(yè)主自己來(lái)對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行檢查和監(jiān)督。但由于現(xiàn)代工程技術(shù)日趨復(fù)雜，所以，房產(chǎn)業(yè)主只好委托有此專(zhuān)長(zhǎng)的專(zhuān)門(mén)監(jiān)理機(jī)構(gòu)或人員代表自己對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、控制。其次，工程建設(shè)雖也是一種物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，但它不同于其它物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)。它完成的產(chǎn)品，不能象其它工業(yè)品那樣再拆卸或解體開(kāi)來(lái)檢查內(nèi)在的質(zhì)量。同時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量有問(wèn)題，也不可能實(shí)行產(chǎn)品“包換”，或者實(shí)行“退款”。所以，房產(chǎn)業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的控制必須貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中。第三，退一步說(shuō)，如果工程完成后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量有

17、問(wèn)題，雖然可以采取修補(bǔ)、加固，或者部分返工，甚至全部返工，推倒重來(lái)，更甚至，由承包單位承擔(dān)工程經(jīng)濟(jì)損失，但是，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目遲遲不能投入使用，已損失了寶貴的時(shí)機(jī)，從而丟失了開(kāi)拓或占領(lǐng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，這反而是一種更大的損失，所以，從房產(chǎn)業(yè)主角度來(lái)說(shuō)，也決不愿看到任何工程質(zhì)量事故發(fā)生。再說(shuō)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，承包單位作為商品生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是不完全相同的，雖然承包單位的職責(zé)行為已由與業(yè)主簽訂的承包合同來(lái)界定，但是，不能排除個(gè)別承包承包單位為追求自己的經(jīng)濟(jì)效益，而作出有損于工程質(zhì)量的不良行為，須知，在工程實(shí)踐中，這類(lèi)事情的屢見(jiàn)不鮮的。所以，業(yè)主為了確保所要求的工程質(zhì)量，怎能不

18、在履行合同的過(guò)程中，對(duì)工程質(zhì)量的形成進(jìn)行監(jiān)督呢？綜上所述，房產(chǎn)業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量應(yīng)該管，必須管，而且應(yīng)該在事前和事中管，決不能僅僅是事后來(lái)管。當(dāng)然，這里說(shuō)的“管”，與承包單位自己對(duì)工程質(zhì)量的管，在方式方法和手段上是大不相同的。（2）政府監(jiān)督中的質(zhì)量控制工程項(xiàng)目既由業(yè)主投資，又由業(yè)主自己使用，業(yè)主又委托有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)理人員對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行管理，為什么政府還要來(lái)監(jiān)督質(zhì)量？從根本上說(shuō)，這是由工程項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和政府的職能所決定的。這是因?yàn)楣こ添?xiàng)目建設(shè)直接影響工業(yè)布局、城市規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、生態(tài)平衡、防災(zāi)、安全、交通運(yùn)輸?shù)壬鐣?huì)生活秩序和人民的公共利益，所以，作為國(guó)家機(jī)器的政府職責(zé)，從維護(hù)社會(huì)生活秩序和保障人民

19、的公共利益出發(fā)，對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)必須予以監(jiān)督，以控制工程建設(shè)符合城市規(guī)劃，布局合理；有利于環(huán)境保護(hù)，避免產(chǎn)生公害；有利于配套建設(shè)，綜合開(kāi)發(fā)；有利于防災(zāi)、抗災(zāi)、安全等等。由此可見(jiàn)，政府對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制，是集行政、法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)手段于一全的綜合管理行為，充分體現(xiàn)了政府對(duì)工程項(xiàng)目管理的職能。1.3 質(zhì)量管理的發(fā)展隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，質(zhì)量管理已越來(lái)越為人們所重視，并逐漸發(fā)展成為一門(mén)新興的學(xué)科。最早提出質(zhì)量管理的國(guó)家是美國(guó)。日本在第二次世界大戰(zhàn)后引進(jìn)美國(guó)的一整套質(zhì)量管理技術(shù)和方法，結(jié)合本國(guó)實(shí)際，又將其向前推進(jìn)，使質(zhì)量管理走上了科學(xué)的道路，取得了世界矚目的成績(jī)。質(zhì)量管理作為企業(yè)管理的

20、有機(jī)組成部分，它的發(fā)展也是隨著企業(yè)管理的發(fā)展而發(fā)展的，其產(chǎn)生、形成、發(fā)展和日益完善的過(guò)程大體經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。1.3.1 質(zhì)量檢驗(yàn)階段（本世紀(jì)2040年代）20世紀(jì)前，主要是手工作業(yè)和個(gè)體生產(chǎn)方式，依靠生產(chǎn)操作者自身的手藝和經(jīng)驗(yàn)來(lái)保證質(zhì)量，只能稱(chēng)作“操作者質(zhì)量管理”時(shí)期。進(jìn)入20世紀(jì)，由于資本主義生產(chǎn)力的發(fā)展，機(jī)器化大生產(chǎn)方式與手工作業(yè)的管理制度的矛盾，阻礙了生產(chǎn)力的發(fā)展，于是出現(xiàn)了管理革命。美國(guó)的泰勒研究了從工業(yè)革命以來(lái)的大工業(yè)生產(chǎn)的管理實(shí)踐，創(chuàng)立了“科學(xué)管理”的新理論。他提出了計(jì)劃與執(zhí)行、檢驗(yàn)與生產(chǎn)的職能需要分開(kāi)的主張，即企業(yè)中設(shè)置專(zhuān)職的質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)和人員，從事質(zhì)量檢驗(yàn)。這使產(chǎn)品質(zhì)量有了

21、基本保證，對(duì)提高產(chǎn)品質(zhì)量、防止不合格產(chǎn)品出廠(chǎng)或流入下一道工序有積極的意義。1924年美國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家休哈特提出了“預(yù)防缺陷”的概念。他認(rèn)為，質(zhì)量管理除了事后檢查以外，還應(yīng)做到事先預(yù)防，應(yīng)在有不合格產(chǎn)品出現(xiàn)的苗頭時(shí)，就應(yīng)發(fā)現(xiàn)并及時(shí)采取措施予以制止。他創(chuàng)造了統(tǒng)計(jì)質(zhì)量控制圖等一套預(yù)防質(zhì)量事故的理論。與此同時(shí)，還有一些統(tǒng)計(jì)學(xué)家提出了抽樣檢驗(yàn)的辦法，把統(tǒng)計(jì)方法引入了質(zhì)量管理領(lǐng)域使得檢驗(yàn)成本得到降低。但由于當(dāng)時(shí)不為人們充分認(rèn)識(shí)和理解，故未得到真正執(zhí)行。1.3.2 統(tǒng)計(jì)質(zhì)量管理階段（本世紀(jì)4050年代）第二次世紀(jì)大戰(zhàn)初期，由于戰(zhàn)爭(zhēng)的需要，美國(guó)國(guó)防部請(qǐng)休哈特等研究制定了一套美國(guó)戰(zhàn)時(shí)質(zhì)量管理方法，強(qiáng)制生產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行。

22、這套方法主要是采用統(tǒng)計(jì)質(zhì)量控制圖，了解質(zhì)量變動(dòng)的先兆，進(jìn)行預(yù)防，使不合格產(chǎn)品率大為下降，對(duì)保證產(chǎn)品質(zhì)量收到了較好的效果。這種用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法來(lái)控制生產(chǎn)過(guò)程影響質(zhì)量的因素，把單純的質(zhì)量檢驗(yàn)變成了過(guò)程管理。使質(zhì)量管理從“事后”轉(zhuǎn)到了“事中”，較單純的質(zhì)量檢驗(yàn)進(jìn)了一大步。戰(zhàn)后，許多工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)也紛紛采用和仿效這種質(zhì)量工作模式。但因?yàn)閷?duì)數(shù)量統(tǒng)計(jì)知識(shí)的掌握有一定的要求，在過(guò)分強(qiáng)調(diào)的情況下，給人們以統(tǒng)計(jì)質(zhì)量管理是少數(shù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)人員責(zé)任的錯(cuò)覺(jué)，而忽略了廣大生產(chǎn)與管理人員的作用，結(jié)果是既沒(méi)有充分發(fā)揮數(shù)量統(tǒng)計(jì)方法的作用，又影響了管理功能的發(fā)展，把數(shù)理統(tǒng)計(jì)在質(zhì)量管理中的應(yīng)用推向了極端。到了50年代人們認(rèn)識(shí)到統(tǒng)計(jì)質(zhì)

23、量管理方法并不能全面保證產(chǎn)品質(zhì)量，進(jìn)而導(dǎo)致了“全面質(zhì)量管理”新階段的出現(xiàn)。1.3.3 全面質(zhì)量管理階段（60年代以后）60年代以后，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)上的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。特別是一大批高安全性、高可靠性、高科技和高價(jià)值的技術(shù)密集型產(chǎn)品和大型復(fù)雜產(chǎn)品的質(zhì)量在很大程度上依靠對(duì)各種影響質(zhì)量的因素加以控制，才能達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和使用要求。人們對(duì)控制質(zhì)量的認(rèn)識(shí)有了升華，意識(shí)到單純靠統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)手段已不能滿(mǎn)足要求了大規(guī)模的工業(yè)化生產(chǎn)，質(zhì)量保證除與設(shè)備、工藝、材料、環(huán)境等因素有關(guān)外，與職工的思想意識(shí)、技術(shù)素質(zhì)，企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)管理等息息相關(guān)。全面質(zhì)量管理階段的特點(diǎn)是針對(duì)不同企業(yè)的生產(chǎn)條件、工作環(huán)

24、境及工作狀態(tài)等多方面因素的變化，把組織管理、數(shù)量統(tǒng)計(jì)方法以及現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)、社會(huì)心理學(xué)、行為科學(xué)等綜合運(yùn)用于質(zhì)量管理，建立適用和完善的質(zhì)量工和體系，對(duì)每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)加以管理，做到全面運(yùn)行和控制。通過(guò)改善和提高工作質(zhì)量來(lái)保證產(chǎn)品質(zhì)量；通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的形成和使用全過(guò)程管理，全面保證產(chǎn)品質(zhì)量；通過(guò)形成生產(chǎn)（服務(wù)）企業(yè)全員、全企業(yè)、全過(guò)程的質(zhì)量工作系統(tǒng)，建立質(zhì)量體系以保證產(chǎn)品質(zhì)量始終滿(mǎn)足用戶(hù)需要，使企業(yè)用最少的投入獲取最佳的效益。1.3.4 iso9000系列質(zhì)量管理及質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理階段）質(zhì)量檢驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)質(zhì)量管理和全面質(zhì)量管理三個(gè)階段的質(zhì)量管理理論和實(shí)踐的發(fā)展，促使世界各發(fā)達(dá)國(guó)家和企業(yè)紛紛制訂出

25、新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)全面質(zhì)量管理的需要。這樣的作法雖然促進(jìn)了質(zhì)量管理水平的提高，卻也出現(xiàn)了各種各樣的不同標(biāo)準(zhǔn)。各國(guó)在質(zhì)量管理術(shù)語(yǔ)概念、質(zhì)量保證要求、管理方式等方面都存在很大差異，這種狀況顯然不利于國(guó)際經(jīng)濟(jì)交往與合作的進(jìn)一步發(fā)展。近三十年左右國(guó)際化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，國(guó)際間商品和資本的流動(dòng)空間增長(zhǎng)，國(guó)際間的經(jīng)濟(jì)合作、依賴(lài)和競(jìng)爭(zhēng)日益增強(qiáng)，有些產(chǎn)品已超越國(guó)界形成國(guó)際范圍的社會(huì)化大生產(chǎn)，特別是不少?lài)?guó)家把提高進(jìn)口商品質(zhì)量作為限入獎(jiǎng)出的保護(hù)手段，利用商品的非價(jià)格因素競(jìng)爭(zhēng)設(shè)置關(guān)貿(mào)壁壘。為了解決國(guó)際間質(zhì)量爭(zhēng)端，消除和減少技術(shù)壁壘，有效地開(kāi)展國(guó)際貿(mào)易，加強(qiáng)國(guó)際間技術(shù)合作，統(tǒng)一國(guó)際質(zhì)量工作語(yǔ)言，制訂共同

26、遵守的國(guó)際規(guī)范，各國(guó)政府、企業(yè)和消費(fèi)者都需要一套通用的、具有靈活性的國(guó)際質(zhì)量保證模式。在總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家質(zhì)量工作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，70年代末，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織著手制訂國(guó)際通用的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)。1980年5月國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織的質(zhì)量保證技術(shù)委員會(huì)在加拿大應(yīng)運(yùn)而生。它通過(guò)總結(jié)各國(guó)質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，于1987年3月制訂和頒布了iso9000系列質(zhì)量管理及質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)。此后又不斷對(duì)它進(jìn)行補(bǔ)充、完善。標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)發(fā)布，相當(dāng)多的國(guó)家和地區(qū)表示歡迎，等同或等效采用該標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)企業(yè)開(kāi)展質(zhì)量工作。質(zhì)量管理和質(zhì)量保證的概念和理論是在質(zhì)量管理發(fā)展的第三個(gè)階段的基礎(chǔ)，逐步形成的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)化大生產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)物，是與現(xiàn)代生產(chǎn)規(guī)模、

27、條件相適應(yīng)的質(zhì)量管理工作模式。因此，iso9000系列標(biāo)準(zhǔn)的誕生，順應(yīng)了消費(fèi)者的要求；為生產(chǎn)方提供了當(dāng)代企業(yè)尋求發(fā)展的途徑；有利于一個(gè)國(guó)家對(duì)企業(yè)的規(guī)范化管理，更有利于國(guó)際間貿(mào)易和生產(chǎn)合作。它的誕生順應(yīng)了國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，適應(yīng)了企業(yè)和顧客及其他受益者的需要。因而它的誕生具有必然性。第二章質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)2.1 概述質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)是適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和滿(mǎn)足顧客的要求而產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的，這套國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)從1987年3月正式發(fā)布以來(lái)受到世界各國(guó)的歡迎，我國(guó)1988年底等效應(yīng)采用了iso9000系列標(biāo)準(zhǔn)，其國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)為gb/t10300，并積極開(kāi)展了試點(diǎn)工作，1992年10月又等同

28、采用iso9000系列標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)為gb/t19000。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織1994年發(fā)布了修訂后的iso9000族標(biāo)準(zhǔn)后，我國(guó)及時(shí)將其等同轉(zhuǎn)化為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。iso9000作為國(guó)際性的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，是許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，帶有通用性和指導(dǎo)性，企業(yè)按iso9000系列標(biāo)準(zhǔn)去建立、健全質(zhì)量體系，可以使質(zhì)量管理工作規(guī)范化、制度化，使全面質(zhì)量管理工作建立在更踏實(shí)地基礎(chǔ)上，因而可使全面質(zhì)量管理工作向縱深發(fā)展。2.1.1 質(zhì)量管理質(zhì)量管理是指“確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)并在質(zhì)量體系中通過(guò)諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量質(zhì)保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施的全部管理職能的所有活。質(zhì)量體系是指“為實(shí)施

29、質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過(guò)程和資源。由定義可知，質(zhì)量體系包括四個(gè)部分，即組織結(jié)構(gòu)、程序、過(guò)程和資源。質(zhì)量體系的各個(gè)組成部分是相互關(guān)聯(lián)的，質(zhì)量體系的內(nèi)容要以滿(mǎn)足質(zhì)量目標(biāo)的需要為準(zhǔn)，質(zhì)量體系是實(shí)施質(zhì)量方針和目標(biāo)的和管理系統(tǒng)，是組織經(jīng)營(yíng)管理體系的核心部分，因此，質(zhì)量體系的建立和運(yùn)行要以質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的展開(kāi)和實(shí)施為依據(jù)。一個(gè)組織只有一個(gè)質(zhì)量體系，它在組織內(nèi)外發(fā)揮著不同的作用，對(duì)內(nèi)實(shí)施質(zhì)量管理，對(duì)外實(shí)施外部質(zhì)量保證。2.1.2 質(zhì)量控制工程項(xiàng)目質(zhì)量控制可定義為：為達(dá)到工程項(xiàng)目質(zhì)量要求所采取的作業(yè)技術(shù)和活動(dòng)。工程項(xiàng)目質(zhì)量要求則主要表現(xiàn)為工程合同、設(shè)計(jì)文件、基數(shù)規(guī)范規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。因此，工程項(xiàng)目質(zhì)

30、量控制就同為了保證達(dá)到工程合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而采取的一系列措施、手段和方法。工程項(xiàng)目質(zhì)量控制按其實(shí)施者不同，包括三方面：（1）業(yè)主方面的質(zhì)量控制。其特點(diǎn)是外部的、橫向的控制。業(yè)主方面質(zhì)量控制是為保證工程合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行的質(zhì)量控制。其目的在于保證工程項(xiàng)目能夠按照工程合同規(guī)定的質(zhì)量要求達(dá)到業(yè)主的建設(shè)意圖，取得良好的投資效益。其控制依據(jù)除國(guó)家制定的法律、法規(guī)外，主要是合同文件、設(shè)計(jì)圖紙。在設(shè)計(jì)階段及其前期的質(zhì)量控制以審核可行性研究報(bào)告及設(shè)計(jì)文件、圖紙為主，審核項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否符合業(yè)主要求。在施工階段駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地監(jiān)督，檢查是否嚴(yán)格按圖紙施工，并達(dá)到合同文件規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（2）政府方面的質(zhì)量

31、控制政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制。其特點(diǎn)是外部的、縱向的的控制。政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制是按城鎮(zhèn)或?qū)I(yè)部門(mén)建立有權(quán)威的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，根據(jù)有關(guān)法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本地區(qū)（本部門(mén)）的工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。其目的在于維護(hù)社會(huì)公共利益，保證技術(shù)性法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)貫徹執(zhí)行。其控制依據(jù)主要是有關(guān)的法律文件和法定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段及其前期的質(zhì)量控制以審核設(shè)計(jì)綱要、選址報(bào)告、建設(shè)用地申請(qǐng)及設(shè)計(jì)圖為主，施工階段以不定期的檢查為主，審核是否違反城市規(guī)劃，是否符合有關(guān)技術(shù)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，對(duì)環(huán)境影響的性質(zhì)程度大小，有無(wú)防止污染、公害的技術(shù)措施。因此，政府質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量等級(jí)的核定是單位工程評(píng)定的最后質(zhì)量等級(jí)，是工程交付

32、驗(yàn)收的依據(jù)。（3）承建商方面的質(zhì)量控制。其特點(diǎn)是內(nèi)部的、自身的控制。2.1.3 質(zhì)量體系的建立、實(shí)施與認(rèn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要保證為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)、合格的產(chǎn)品就要進(jìn)行質(zhì)量管理，質(zhì)量管理要依靠企業(yè)的質(zhì)量體系。企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型、生產(chǎn)特點(diǎn)、顧客要求，以gb/t19000系列標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，選擇適用的要素并確定采用的程度，建立其質(zhì)量體系，一般可分為質(zhì)量體系建立、質(zhì)量體系文件的編制和質(zhì)量體系的實(shí)施運(yùn)行三個(gè)階段。第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的質(zhì)量控制3.1 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序，一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程

33、序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找；投資機(jī)會(huì)篩選；可行性研究；獲取土地使用權(quán)；規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；簽署有關(guān)合作協(xié)議；施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段與租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。3.1.1 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類(lèi)似于我們通常所說(shuō)的項(xiàng)目可行性研究。所謂投資機(jī)會(huì)選擇，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)力評(píng)估（評(píng)價(jià)）兩部分工作。3.1.2 前期工作當(dāng)通過(guò)投資

34、決策研究確定了具體的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。最后，在開(kāi)發(fā)方案具體實(shí)施以前，還必須制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)控策略，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3.1.3 建設(shè)階段建設(shè)階段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間點(diǎn)上的過(guò)程，包括招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收全過(guò)程。由于在建設(shè)階段存在著追加成本或工期拖延的可能性，因此開(kāi)發(fā)商必須密切注意項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，定期與派駐工地的代表會(huì)晤，以了解整個(gè)建設(shè)過(guò)程的全貌。3.1.4 租售階段當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，開(kāi)發(fā)商

35、除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。3.2質(zhì)量控制概述3.2.1 工程質(zhì)量的形成及控制過(guò)程工程建設(shè)各階段的主要內(nèi)容包括：（1）項(xiàng)目可行性研究：論證項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性與合理性，是決策是否立項(xiàng)確定質(zhì)量目標(biāo)與水平的依據(jù)。（2）項(xiàng)目決策：決定項(xiàng)目是否投資建設(shè)，確定項(xiàng)目質(zhì)量與水平。（3）工程設(shè)計(jì)：將工程項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)與水平具體化，直接關(guān)系到項(xiàng)目建成后的功能和使用價(jià)值。（4）工程施工：使合同要求和設(shè)計(jì)方案得以實(shí)現(xiàn)，最終形成工程實(shí)體質(zhì)量。（5）工程驗(yàn)收：最終確認(rèn)工程質(zhì)量是否達(dá)到要求及達(dá)到的程度。3.2.2 工程建設(shè)各階段對(duì)質(zhì)量形成的

36、影響（1）項(xiàng)目可行性研究對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的影響項(xiàng)目可行性研究是運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在對(duì)投資尋訪(fǎng)有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等所有方面進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)各種可能的擬建方案和建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、預(yù)測(cè)和論證，確定項(xiàng)目建設(shè)的可行性，并在可行的情況下提出最佳建設(shè)方案作為決策、設(shè)計(jì)的依據(jù)。（2）項(xiàng)目決策階段對(duì)茖項(xiàng)目質(zhì)量的影響項(xiàng)目決策階段，主要是確定工程項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量目標(biāo)及水平。對(duì)于工程項(xiàng)目建設(shè)，需要控制的總體目標(biāo)是投資、質(zhì)量、進(jìn)度，它們?nèi)咧g是互相制約的。要做到投資、質(zhì)量、進(jìn)度三者協(xié)調(diào)統(tǒng)一，達(dá)到業(yè)主最為滿(mǎn)意的質(zhì)量水平，則應(yīng)通過(guò)可行性研究和多方案論證來(lái)確定。（

37、3）工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的影響工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，是根據(jù)項(xiàng)目決策階段已確定的質(zhì)量目標(biāo)和水平，通過(guò)工程設(shè)計(jì)使其具體化。設(shè)計(jì)在技術(shù)上是否可行、工藝是否先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)是否合理、設(shè)備是否配套、結(jié)構(gòu)是否安全可靠等，都將決定著工程項(xiàng)目建成后的使用價(jià)值和功能。（4）工程施工階段對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的影響工程項(xiàng)目施工階段，是根據(jù)設(shè)計(jì)文件和圖紙的要求，通過(guò)施工形成工程實(shí)體。這一階段直接影響工程的最終質(zhì)量。因此，施工階段是工程質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（5）工程竣工驗(yàn)收階段對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的影響工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，就是對(duì)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量進(jìn)行試車(chē)運(yùn)轉(zhuǎn)、檢查評(píng)定、考核質(zhì)量目標(biāo)是否符合設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求。綜上所述，工程項(xiàng)目質(zhì)量的

38、形成是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，即工程質(zhì)量是由可行性研究、投資決策、工程設(shè)計(jì)、工程施工和竣工驗(yàn)收各階段質(zhì)量的綜合反映。3.2.3 工程項(xiàng)目質(zhì)量控制原則在進(jìn)行工程項(xiàng)目質(zhì)量控制過(guò)程中，應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)原則：（1）堅(jiān)持質(zhì)量第一原則房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種特殊的商品，使用年限長(zhǎng)，是“百年大計(jì)”，直接關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。所以，房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)自始至終地把“質(zhì)量第一”作為對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的基本原則。（2）堅(jiān)持以人為控制核心人是質(zhì)量的創(chuàng)造者，質(zhì)量控制必須“以人為核心”，把人作為質(zhì)量控制的運(yùn)輸，發(fā)揮人的積極性、創(chuàng)造性，處理好與質(zhì)檢、承包單位各方面的關(guān)系，增強(qiáng)人的責(zé)任感，樹(shù)立“質(zhì)量第一”的思想；提高人的素質(zhì)，避免人的失誤

39、；以人的工作質(zhì)量保工序質(zhì)量、保工程質(zhì)量。（3）堅(jiān)持以預(yù)防為主預(yù)防為主是指要重點(diǎn)做好質(zhì)量的事前控制、事中控制，同時(shí)嚴(yán)格對(duì)工作質(zhì)量、工序質(zhì)量和中間產(chǎn)品質(zhì)量的檢查。這是確保工程質(zhì)量的有效措施。（4）堅(jiān)持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)價(jià)產(chǎn)品質(zhì)量的尺度，數(shù)據(jù)是質(zhì)量控制的基礎(chǔ)。產(chǎn)品質(zhì)量是否符合合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，必須通過(guò)嚴(yán)格檢查，以數(shù)據(jù)為依據(jù)。（5）貫徹科學(xué)、公正、守法的職業(yè)規(guī)范在監(jiān)控和處理質(zhì)量問(wèn)題過(guò)程中，應(yīng)尊重客觀(guān)事實(shí)，尊重科學(xué)、客觀(guān)、公正，不持偏見(jiàn)，遵紀(jì)守法，堅(jiān)持原則，嚴(yán)格要求。3.2.4 工程項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任由于工程項(xiàng)目質(zhì)量本身的特點(diǎn)，在工程建設(shè)實(shí)施過(guò)程中，難免要出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。按照我國(guó)工程質(zhì)量的法規(guī)及有關(guān)的工程合

40、同規(guī)定，參與工程建設(shè)的各方都應(yīng)相應(yīng)地承擔(dān)一定的工程質(zhì)量責(zé)任。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即業(yè)主的質(zhì)量責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)按資質(zhì)等級(jí)開(kāi)發(fā)相應(yīng)項(xiàng)目，按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和法律、法規(guī)，對(duì)本單位開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。具體而言業(yè)主負(fù)責(zé)按規(guī)定辦理工程建設(shè)報(bào)建手續(xù)；業(yè)主發(fā)包建設(shè)工程，應(yīng)按規(guī)定選擇資質(zhì)符合工程要求的勘察、設(shè)計(jì)和施工、監(jiān)理單位；應(yīng)對(duì)單位工程實(shí)行總包，不得肢解發(fā)包；不得向承包商指定分包單位；業(yè)主應(yīng)按規(guī)定配備相應(yīng)的工程管理人員或委托建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行管理；業(yè)主開(kāi)工之前負(fù)責(zé)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；組織設(shè)計(jì)文件會(huì)審交底；申報(bào)質(zhì)量等級(jí)核定和竣工驗(yàn)收等。（2）勘察設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量責(zé)任勘察設(shè)計(jì)單位應(yīng)按資質(zhì)等級(jí)承

41、攬相應(yīng)的勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和勘察設(shè)計(jì)合同進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，對(duì)本單位編制的勘察設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量負(fù)責(zé)。因此，勘察設(shè)計(jì)單位要建立健全質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程的質(zhì)量控制，健全設(shè)計(jì)文件的審核會(huì)簽制度，做好圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)文件的技術(shù)交底工作。（3）施工單位的質(zhì)量責(zé)任施工單位應(yīng)按資質(zhì)等級(jí)承攬相應(yīng)的施工業(yè)務(wù)，按照國(guó)家現(xiàn)行的施工規(guī)范、勘察設(shè)計(jì)文件和施工合同施工，對(duì)本單位施工的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，接受當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督站和業(yè)主代表的監(jiān)督檢查。（4）建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備生產(chǎn)或供應(yīng)單位對(duì)其生產(chǎn)或供應(yīng)的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)，要具備相應(yīng)的生產(chǎn)條件和技術(shù)裝備、建立健全質(zhì)量保證體系，配備必要的檢測(cè)人員和設(shè)備，供需雙方要簽訂

42、供銷(xiāo)合同，并按合同條款進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。（5）建設(shè)監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任建設(shè)監(jiān)理單位應(yīng)按本核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)監(jiān)理業(yè)務(wù)，建立監(jiān)理質(zhì)量責(zé)任制，接受建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。監(jiān)理單位應(yīng)就工程質(zhì)量控制程序及其方法、驗(yàn)收方法等編制具體的監(jiān)理計(jì)劃，在監(jiān)理前提交業(yè)主并通知承包商，建設(shè)監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)所承擔(dān)的監(jiān)理業(yè)務(wù)，設(shè)立工程項(xiàng)目總監(jiān)理工程師，全面負(fù)責(zé)監(jiān)理工作，并委派符合工程要求的監(jiān)理人員駐工進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理人員依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程以及設(shè)計(jì)文件的規(guī)定，以工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理，及時(shí)整理監(jiān)理資料，分階段提出監(jiān)理結(jié)論。對(duì)重要工程部位和隱蔽工程實(shí)行旁站監(jiān)理。（6）質(zhì)理監(jiān)督機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站）的質(zhì)量責(zé)任建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督

43、的具體工作由建設(shè)行政主管部門(mén)授權(quán)的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)在業(yè)主辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)之日起十五日內(nèi)，提出工程質(zhì)量監(jiān)督計(jì)劃，確定符合條件的質(zhì)量監(jiān)督人員，落實(shí)質(zhì)量監(jiān)督人員的崗位責(zé)任制，并通知業(yè)主和承包商。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、設(shè)計(jì)文件以及質(zhì)量驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，不得擅自提高或降低質(zhì)量要求，建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收由建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核定。3.3 招、投標(biāo)階段（含合同簽定）的質(zhì)量控制3.3.1 概述招、投標(biāo)階段是選擇具體承包商的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商品的最終質(zhì)量，必須要由信譽(yù)可靠、技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、可信任的承包商來(lái)確保。如

44、何正確選取合適的承包商意義深遠(yuǎn)。3.3.2 質(zhì)量控制（1）審核招標(biāo)有關(guān)文件的工程質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)有關(guān)文件一般由招標(biāo)廣告、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、合同協(xié)議書(shū)等組成。對(duì)于上述文件的質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)必須事先明確、統(tǒng)一，必須符合項(xiàng)目總質(zhì)量目標(biāo)和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定。（2）資格預(yù)審公開(kāi)招標(biāo)時(shí)設(shè)置資格預(yù)審程序的目的，一是保證參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)或單位在資質(zhì)和能力方面能夠滿(mǎn)足完成招標(biāo)工作的要求條件；二是通過(guò)評(píng)審比較，優(yōu)選出最具有實(shí)力的一些投標(biāo)單位再邀請(qǐng)他們參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，以減小評(píng)標(biāo)的工作量。（3）評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)不能僅重視投資，應(yīng)將質(zhì)量、進(jìn)度、投資，三大目標(biāo)綜合統(tǒng)一評(píng)定。詳評(píng)是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)書(shū)反映的如何完成發(fā)包任務(wù)的

45、方案和計(jì)劃進(jìn)行實(shí)質(zhì)性評(píng)價(jià)和比較。在招、投標(biāo)階段對(duì)評(píng)標(biāo)計(jì)算中質(zhì)量方面的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的確定是質(zhì)量控制的工作內(nèi)容之一。3.3.3 合同簽定過(guò)程的質(zhì)量預(yù)控合同管理是一個(gè)簽定到履行全過(guò)程的管理工作。簽定階段是雙方明確權(quán)利、責(zé)任的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有許多工程由于草率簽約，造成工程質(zhì)量失控、帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失，作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理應(yīng)重視合同的簽定，特別是加強(qiáng)對(duì)合同中有關(guān)質(zhì)量方面條款的審評(píng)。下面就施工合同示范文本為例介紹一下如何進(jìn)行質(zhì)量預(yù)控。（1）示范文本的組成示范文本由建設(shè)工程施工合同條件（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同條件）和建設(shè)工程施工合同協(xié)議條款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)議條款）兩部分組成。合同條件是由以下十部分內(nèi)容組成的：1）詞語(yǔ)含義及合同文件；

46、2）雙方一般責(zé)任；3）施工組織設(shè)計(jì)和工期；4）質(zhì)量與驗(yàn)收；5）合同價(jià)款與支付；6）材料設(shè)備供應(yīng)；7）設(shè)計(jì)變更；8）竣工與結(jié)算；9）爭(zhēng)議、違約和索賠；10）其他。共計(jì)41條，142款。合同條件是通用性條款，它基本上適用于各類(lèi)建設(shè)工程。它是根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同法、建筑安裝工程承包合同條例對(duì)承發(fā)包雙方權(quán)利義務(wù)作出的規(guī)定，除雙方協(xié)商一致對(duì)其中的某些條款作出修改、補(bǔ)充或取消外，都必須嚴(yán)格履行。（2）示范文本的作用示范文本在編制過(guò)程中遵循了固定和靈活性相結(jié)合的原則，使其具有了規(guī)范性、可靠性、完備性、適用性的特點(diǎn)。采用示范文本，有助于簽訂施工合同的當(dāng)事人了解、掌握有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，使合同的簽訂規(guī)范化，避免當(dāng)事人

47、意思表示不真實(shí)、不確切，避免缺款少項(xiàng)，防止出現(xiàn)顯失公平和違法的條款，能有效地規(guī)范合同當(dāng)事人的行為。另外，示范文本還有助于合同管理機(jī)關(guān)加強(qiáng)監(jiān)督管理，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障國(guó)家和社會(huì)公共利益。因此建設(shè)工程施工合同管理辦法明確規(guī)定：“簽訂施工合同，必須按照建設(shè)工程施工合同示范文本的合同條件，明確約定合同條款。”（3）示范文本的適用范圍示范文本具有較強(qiáng)的通用性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均可適用。適用示范文本的工程項(xiàng)目必須采用承包方式，雖然承包的方式可以有所不同。3.3.4 協(xié)議條款中有關(guān)質(zhì)量控制問(wèn)題工程施工中的質(zhì)量控制是合同履行中的重要環(huán)節(jié)。協(xié)議條款是根據(jù)不同工程特點(diǎn)，由甲、乙雙方協(xié)商議定的補(bǔ)充合同部分，其

48、中質(zhì)量控制涉及到許多方面的因素，任何一個(gè)方面的缺陷和疏漏，都會(huì)使工程質(zhì)量無(wú)法達(dá)到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)。（1）合同雙方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的約定（2）材料設(shè)備供應(yīng)的質(zhì)量控制（3）施工企業(yè)的質(zhì)量控制（4）工程驗(yàn)收的質(zhì)量控制（5）保修在協(xié)議條款中應(yīng)明確（6）監(jiān)理工程師的質(zhì)量控制3.4設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制3.4.1 設(shè)計(jì)質(zhì)量的概念設(shè)計(jì)質(zhì)量的概念，就是在嚴(yán)格遵守技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)的基礎(chǔ)上，正確處理和協(xié)調(diào)資金、資源、技術(shù)、環(huán)境條件的制約，使設(shè)計(jì)項(xiàng)目能更好地滿(mǎn)足業(yè)主所需要的功能和使用價(jià)值，能充分發(fā)揮項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。3.4.2 設(shè)計(jì)綱要的編制在設(shè)計(jì)工序控制中，正確掌握建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，編制設(shè)計(jì)綱要是確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。因?yàn)樵O(shè)計(jì)綱要是確

49、定工程項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、水平，反映業(yè)主建設(shè)意圖，編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)，是決定工程項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。若決策不當(dāng)，設(shè)計(jì)綱要編制失誤，就會(huì)造成最大的失誤。3.4.3 設(shè)計(jì)方案的審核控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，首先要把住設(shè)計(jì)方案審核關(guān)，以保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合設(shè)計(jì)綱要的要求；符合國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)的方針、政策；符合現(xiàn)行建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；適應(yīng)國(guó)情，結(jié)合工程實(shí)際；工藝合理，技術(shù)先進(jìn)；能充分發(fā)揮工程項(xiàng)目的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。3.4.4 設(shè)計(jì)圖紙的審核設(shè)計(jì)圖紙是設(shè)計(jì)工作的最終成果，它又是工程施工的直接依據(jù)，所以，設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的任務(wù)，最終還要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量上。業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核是分階段進(jìn)行的。（1）初步設(shè)計(jì)階段由

50、于初步設(shè)計(jì)是決定工程采用的技術(shù)方案的階段，所以，這階段圖紙的審核，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達(dá)到項(xiàng)目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（2）技術(shù)設(shè)計(jì)階段技術(shù)設(shè)計(jì)是在初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上方案設(shè)計(jì)的具體化，所以，對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)圖紙的審核側(cè)重于各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求。（3）施工圖設(shè)計(jì)施工圖是對(duì)建筑物、設(shè)備、管線(xiàn)等工程對(duì)象物的尺寸、布置、選用材料、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說(shuō)明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的一個(gè)重點(diǎn)。對(duì)施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿(mǎn)足。3.4.5 設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審為了使施工單位熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了

51、解工程特點(diǎn)和設(shè)計(jì)意圖，以及對(duì)關(guān)鍵工程部分的質(zhì)量要求，也為了減少圖紙的差錯(cuò)，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅萌芽狀態(tài)，還應(yīng)組織施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審，組織設(shè)計(jì)單位向施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底。如實(shí)行監(jiān)理的項(xiàng)目可由監(jiān)理工程師組織會(huì)審及交底。先由設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)意圖、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、施工要求、技術(shù)措施和有關(guān)注意事項(xiàng)，然后由施工單位提出圖紙中存在問(wèn)題和需要解決的技術(shù)難題，通過(guò)在方研究協(xié)商，擬定解決的辦法，寫(xiě)出會(huì)議紀(jì)要。3.5 施工階段的質(zhì)量控制施工階段是使業(yè)主及工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成工程實(shí)體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和工程項(xiàng)目使用價(jià)值的重要階段。因此可以認(rèn)為施工階段的質(zhì)量控制是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重點(diǎn)。根據(jù)施工階段工

52、程實(shí)體質(zhì)量形成過(guò)程的時(shí)間階段劃分（1）事前控制（2）事中控制（3）事后控制上述三個(gè)階段的質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)過(guò)程及其所涉及的主要方面如圖3-1所示。3.5.1 施工階段質(zhì)量控制的依據(jù)施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制的依據(jù)，根據(jù)其適用的范圍及性質(zhì)，大體上可以分為以下二類(lèi)：共同性的依據(jù)有關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)與控制的專(zhuān)門(mén)技術(shù)法規(guī)性依據(jù)（1）質(zhì)量管理與控制的共同性依據(jù)所謂共同性依據(jù)主要是指那些適于工程項(xiàng)目施工階段與質(zhì)量控制有關(guān)的通用的、具有普遍指導(dǎo)意義和必須遵守的基本條件。它們包括以下幾個(gè)方面：1）工程承包合同文件2）設(shè)計(jì)文件3）國(guó)家及政府有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)質(zhì)量管理方面的法律、法規(guī)性文件。（2）有關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)和控制的專(zhuān)門(mén)技術(shù)法規(guī)性依

53、據(jù)這類(lèi)文件依據(jù)一般針對(duì)不同行業(yè)、不同的質(zhì)量控制對(duì)象而制定的技術(shù)規(guī)性的文件，包括各種有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程或規(guī)定。概括說(shuō)來(lái)，屬于這類(lèi)專(zhuān)門(mén)的技術(shù)法規(guī)性的依據(jù)主要有幾類(lèi)：1）工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)這類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)主要由國(guó)家或部統(tǒng)一制訂的、用以作為檢驗(yàn)和評(píng)定工程項(xiàng)目質(zhì)量水平或等級(jí)所依據(jù)的技術(shù)法規(guī)性文件。2）有關(guān)工程材料、半成品和構(gòu)配件質(zhì)量控制方面的專(zhuān)門(mén)技術(shù)法規(guī)性依據(jù)。3）控制施工工序質(zhì)量等方面的技術(shù)法規(guī)性的依據(jù)。3.5.2 施工監(jiān)督的質(zhì)量控制程序在施工階段進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程中，要對(duì)產(chǎn)品施工生產(chǎn)進(jìn)行全過(guò)程、全方位的監(jiān)督、檢查與控制，它與工程竣工驗(yàn)收不同，它不是對(duì)最終產(chǎn)品的檢查、驗(yàn)收，而是對(duì)生產(chǎn)中各環(huán)節(jié)

54、或中間產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督、檢查與驗(yàn)收。這種全過(guò)程、全方位的中間性的質(zhì)量監(jiān)督，是許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高質(zhì)量的成功經(jīng)驗(yàn)。3.5.3 施工前準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制（事前控制）施工前的質(zhì)量控制工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵，是開(kāi)發(fā)商的主要工作內(nèi)容。主要是從兩個(gè)方面入手，一個(gè)方面是承包商所做的施工準(zhǔn)備工作的質(zhì)量進(jìn)行全面的檢查與控制；另一個(gè)方面是應(yīng)組織好有關(guān)工作的質(zhì)量保證，如圖紙會(huì)審、技術(shù)交底以及處理設(shè)計(jì)變更方面的工作。a、對(duì)施工承包方在施工前的準(zhǔn)備工作質(zhì)量的控制（1）對(duì)施工隊(duì)伍及人員質(zhì)量控制審查承包單位承擔(dān)任務(wù)的施工隊(duì)伍及人員的技術(shù)資質(zhì)與條件是否符合要求，經(jīng)業(yè)主審查認(rèn)可后，方可上崗施工；對(duì)于不合格人員，業(yè)主有權(quán)要求承包

55、單位以撤換。主承包單位選擇分包工單位時(shí)，需事先由主包單位提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主審查認(rèn)可，確認(rèn)其技術(shù)能力和管理水平保證按要求完成工程施工，方可允許進(jìn)場(chǎng)承擔(dān)施工任務(wù)。（2）對(duì)工程所需的原材料、半成品、構(gòu)配件和永久性設(shè)備、器材等的質(zhì)量控制對(duì)于材料、設(shè)備的質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全過(guò)程和全面的控制，即從采購(gòu)、加工制造、運(yùn)輸、裝卸、進(jìn)場(chǎng)、存放、使用等方面進(jìn)行系統(tǒng)的監(jiān)督與控制。（3）對(duì)施工方案、方法和工藝的控制1）審查施工承包單位提交的施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃，以及施工質(zhì)量保證措施。對(duì)單位工程施工組織設(shè)計(jì)的審核，可著重抓住以下幾個(gè)方面：組織體系特別是質(zhì)量管理體系是否健全。施工現(xiàn)場(chǎng)總體布置是否合理，是否有利于保證施工的正常、

56、順利地進(jìn)行，是否有利于保證質(zhì)量。認(rèn)真審查工程地質(zhì)特征及場(chǎng)區(qū)環(huán)境狀況，以及它們可能在施工中對(duì)質(zhì)量與安全帶來(lái)不利的影響。主要的施工組織技術(shù)措施針對(duì)性、有效性如何。2）在施工期各分部分項(xiàng)工程施工之前，承包單位應(yīng)提出開(kāi)工申請(qǐng)，并向業(yè)主提交相應(yīng)的施工計(jì)劃，詳細(xì)說(shuō)明為完成該項(xiàng)工程的施工方法、施工機(jī)械設(shè)備及人員配備與組織，質(zhì)量保證措施以及進(jìn)度安排等，報(bào)請(qǐng)業(yè)主審查認(rèn)可后方能實(shí)施。（3）施工用機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量控制施工單位所采用的主要施工機(jī)械、設(shè)備對(duì)工程施工的質(zhì)量保證有重要影響。（5）審查與控制承包方對(duì)施工環(huán)境與條件方面準(zhǔn)備工作質(zhì)量。（6）對(duì)測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)和參考標(biāo)高的確認(rèn)及工程測(cè)量放線(xiàn)的質(zhì)量控制。b、業(yè)主應(yīng)做好的事前

57、質(zhì)量保證工作在一項(xiàng)工程施工前，業(yè)主除了要做好上述對(duì)承包單位所做的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作質(zhì)量的監(jiān)控外，還應(yīng)組織好如下的各項(xiàng)工作。（1）做好監(jiān)控準(zhǔn)備工作（2）設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)圖紙是業(yè)主、設(shè)計(jì)單位和施工單位進(jìn)行質(zhì)量控制的重要依據(jù)。（3）設(shè)計(jì)圖紙的變更及其控制設(shè)計(jì)圖紙變更的要求可能來(lái)自業(yè)主，也可能來(lái)自設(shè)計(jì)單位或施工承包單位。在各種情況下，設(shè)計(jì)圖紙的澄清、修改、現(xiàn)場(chǎng)變更要求及變更指令等的執(zhí)行程序如下所述。1）施工承包單位的要求及處理。在施工前，施工承包單位應(yīng)將他們對(duì)擬用的施工圖紙和技術(shù)文件的意見(jiàn)提交業(yè)主。2）設(shè)計(jì)單位現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更的處理。3）業(yè)主要求現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更的處理。3.5.4 施工過(guò)程中的質(zhì)量控制（事中控制）業(yè)主在工程施工過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控的任務(wù)與內(nèi)容主要有如下