濟(jì)南建設(shè)山藝住宅小區(qū)的可行性研究報(bào)告

1、建設(shè)山藝住宅小區(qū)的可行性研究報(bào)告 2006.12目錄第一章 總論第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析第二章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析第五章 項(xiàng)目定位第六章 擬建小區(qū)規(guī)模及主要規(guī)劃建議第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析第十章 結(jié)論與建議第一章 總論一、報(bào)告編制目的1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)

2、目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、可行性研究的依據(jù)1、國家省市有關(guān)政策法規(guī)2、濟(jì)南市城市總體規(guī)劃3、現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范和規(guī)定三、可行性研究的范圍1、小區(qū)建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件2、市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)3、小區(qū)建設(shè)規(guī)模及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4、住宅戶型及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)5、施工質(zhì)量與物業(yè)管理6、實(shí)施進(jìn)度7、小區(qū)建設(shè)投資估算8、成本預(yù)測(cè)9、可行性研究結(jié)論四、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、 濟(jì)南概況1、濟(jì)南市地理濟(jì)南市是山東省省轄市，山東省省會(huì)。濟(jì)南市位于山東省中西部，泰山穹隆北麓，黃河南岸。濟(jì)南市地處魯中南低山丘陵和魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高

3、北低，可分為北部臨黃平原帶，中部山前平原帶及南部低山丘陵帶。濟(jì)南市海拔17988.8米， 屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，年均氣溫14.515.5，極端最高氣溫42.7，最低氣溫-26.8。年降雨量370460毫米，無霜期230天左右。濟(jì)南市北鄰德州市，東北連濱州市，東接淄博市，南與萊蕪市、泰安市毗連，西與聊城市相鄰， 是京滬鐵路與膠濟(jì)鐵路的交匯點(diǎn)，交通便利，地理位置優(yōu)越。濟(jì)南市總面積8177平方公里，其中市區(qū)面積3257平方公里，城市建成區(qū)面積201平方公里。濟(jì)南市現(xiàn)轄歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)、平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣、章丘市等6區(qū)3縣1市。2005年末總?cè)丝?97.4萬人

4、，暫住人口55.8萬人，其中市區(qū)人口260萬，居民大多數(shù)為漢族。2、 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r初步核算，2005年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1876.5億元，比上年增長15.6%。第一產(chǎn)業(yè)增加值132.4億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值864.0億元，增長17.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值880.1億元，增長15.4%。人均生產(chǎn)總值31604元，增長14.2%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。2005年，全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率52125元/人，增長15.4%（勞動(dòng)生產(chǎn)率按就業(yè)人口計(jì)算）。各項(xiàng)稅收總額231.3億元，增長11.9%，占生產(chǎn)總值比重12.3%。財(cái)政收入明顯增加。全市地域財(cái)政總收入380.8億元，增長20.7%。其中

5、：地方財(cái)政一般預(yù)算收入106.0億元，可比增長20.7%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到調(diào)整。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的7.5：45.1：47.4變化為7.1：46.0：46.9,第二產(chǎn)業(yè)比重上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值768.5億元，增長22.8%，占gdp的比重41.0%，提高1.9個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資率達(dá)到45.7%，提高5.0個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投資比重41.1%，提高1.1個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)外向度16.2%，提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重30.1%，提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色明顯。中心區(qū)產(chǎn)業(yè)外移步伐加快。按在地統(tǒng)計(jì)，中心區(qū)完成生產(chǎn)總值834.1億元，增長12.1%，占全市

6、總量44.5%，受城市工業(yè)向外轉(zhuǎn)移的影響，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資257.4億元，下降19.5%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入24.7億元，增長23.1%。近郊區(qū)拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。近郊區(qū)完成生產(chǎn)總值807.7億元，增長18.9%，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率44.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長6.9個(gè)百分點(diǎn)。近郊區(qū)生產(chǎn)總值占全市總量的43.0%，提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資477.4億元，增長36.2%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入26.6億元，增長29.6%。遠(yuǎn)郊區(qū)呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)。遠(yuǎn)郊區(qū)生產(chǎn)總值234.7億，增長17.0%，占全市總量12.5 %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資122.1億元，增長43.2%

7、。地方財(cái)政一般預(yù)算收入6.7元，增長29.2%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資856.9億元，增長31.6%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724.4億元，增長32.3 %；農(nóng)村投資132.6億元，增長44.0%。    工業(yè)、教育和社會(huì)事業(yè)投入大量增加。工業(yè)固定資產(chǎn)投資352.3億元，增長35.2%；用于教育和社會(huì)福利業(yè)投資分別為78.9億元和0.8億元，比上年分別增長96.8%和95.0%；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)投資1.7億元，增長70.4%。    非國有投資比重上升。非國有經(jīng)濟(jì)單位完成投資358.8億元，增長46.3%，占全

8、社會(huì)固定資產(chǎn)投資的41.9%，上升4.3個(gè)百分點(diǎn)。    企業(yè)自主投資能力進(jìn)一步提高。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資到位資金883.9億元，增長34.6%。其中：國家預(yù)算內(nèi)資金23.0億元，增長75.0%。企業(yè)自籌資金612.0億元，增長40.9%，占到位資金的69.2%。 投資效益進(jìn)一步提高。全市城鎮(zhèn)及以上單位固定資產(chǎn)交付使用率44.1%，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率（不含房地產(chǎn)投資）50.4%。新增主要生產(chǎn)能力(或效益)：城市道路擴(kuò)建長度70.2公里，城市道路擴(kuò)建面積158萬平方米，新建公路947.8公里，改建公路191.5公里，程控交換機(jī)15萬線/年，水泥175萬噸/年，

9、簿鋼板250萬噸/年，冷軋簿板80萬噸/年，11萬伏及以上變電設(shè)備66萬千伏安，新增發(fā)電機(jī)組容量5萬千瓦，中高等院校學(xué)生席位4.4萬個(gè)。3、城市規(guī)劃3.1 濟(jì)南市城市定位按照2004年省部聯(lián)合論證通過的山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略研究，濟(jì)南的職能定位是山東的政治、文化、教育中心，山東中西部以及省際區(qū)域交通樞紐和經(jīng)濟(jì)中心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的綜合性省會(huì)城市。3.2 濟(jì)南市發(fā)展方向經(jīng)濟(jì)大省山東省地處東部沿海經(jīng)濟(jì)隆起帶，屬中國三大經(jīng)濟(jì)圈之一的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。2004年2月，山東省確定了膠東半島制造業(yè)基地和山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略，并著手制定青島、濟(jì)南、濟(jì)寧“三大都市圈”的建設(shè)規(guī)劃，即所謂“一

10、群三圈”。山東半島城市群主要包括濟(jì)南、青島、淄博、東營、煙臺(tái)、濰坊、威海、日照等8個(gè)城市，是中國目前十二大城市聚集帶之一。2004年5月濟(jì)南市委又進(jìn)一步提出：“努力構(gòu)筑以濟(jì)南為中心的省會(huì)城市群，逐步形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的濟(jì)南經(jīng)濟(jì)圈?！奔匆允?huì)濟(jì)南為核心，淄博、泰安、聊城、濱州、德州、萊蕪和東營等7個(gè)周邊城市為依托，應(yīng)該是一個(gè)呈圈層結(jié)構(gòu)布局的“1+7”的都市經(jīng)濟(jì)圈。濟(jì)南都市圈內(nèi)區(qū)域土地面積達(dá)6000多平方公里，人口3300多萬，gdp達(dá)到4400多億元，各項(xiàng)重要指標(biāo)均超過全省總量的1/3。在濟(jì)南都市圈中，淄博有石化、醫(yī)藥、新材料為主導(dǎo)的專業(yè)化制造業(yè)；泰安依托泰山豐富的旅游資源，可與濟(jì)南的泉水旅游相結(jié)合，

11、形成獨(dú)特的“山水”旅游；萊蕪有鋼鐵、服裝、食品加工、旅游和特色農(nóng)業(yè)的優(yōu)勢(shì)；東營可以利用勝利油田的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，發(fā)展石油、化工產(chǎn)業(yè)；德州的造紙、化工，聊城的機(jī)械制造、醫(yī)藥和特色旅游，濱州的紡織等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定的規(guī)模；而作為中心城市，濟(jì)南市將通過導(dǎo)向、整合和服務(wù)，努力實(shí)現(xiàn)八城市產(chǎn)業(yè)鏈融合對(duì)接以及商貿(mào)流通一體化，形成大濟(jì)南格局。3.3 濟(jì)南市總體規(guī)劃研究綜合考慮經(jīng)濟(jì)、地緣和歷史人文等因素，濟(jì)南市將著力章丘、平陰、濟(jì)陽、商河四個(gè)衛(wèi)星城的生態(tài)建設(shè)。據(jù)了解，章丘市生態(tài)建設(shè)將定位于建設(shè)成為濟(jì)南東部的主要生態(tài)區(qū)，在四大衛(wèi)星城中優(yōu)先得到發(fā)展。規(guī)劃調(diào)整市區(qū)功能的章丘將輻射帶動(dòng)周邊地區(qū)。平陰縣面向魯西南腹地，有“玫瑰

12、之鄉(xiāng)”的優(yōu)勢(shì)，生物多樣性保護(hù)和建設(shè)成為重點(diǎn)，城區(qū)建設(shè)突出山、水、河特色。規(guī)劃面積將控制在20 平方公里，人口在18 萬左右，防止城區(qū)過度膨脹對(duì)黃河生態(tài)環(huán)境造成不利影響。平陰縣將發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，建成輻射魯西南地區(qū)的商貿(mào)中心和西南部生態(tài)節(jié)點(diǎn)。由于距離濟(jì)南城區(qū)比較近，按照規(guī)劃，濟(jì)陽縣將配合濟(jì)南城區(qū)發(fā)展的布局，承擔(dān)起銜接濟(jì)南老城區(qū)的一部分生產(chǎn)功能，城區(qū)生態(tài)和景觀建設(shè)要與黃河北岸生態(tài)景觀融為一體。規(guī)劃面積控制在45 平方公里以下，人口在35 萬左右，建設(shè)成為中心城區(qū)北部生態(tài)屏障的中心生態(tài)節(jié)點(diǎn)，并輻射北部平原的生態(tài)建設(shè)。商河縣則將避免城市無序發(fā)展破壞生態(tài)環(huán)境健康發(fā)展，建設(shè)成為北部人口聚集中心，北部防護(hù)林的

13、中心生態(tài)節(jié)點(diǎn)。其生態(tài)建設(shè)與北部防護(hù)林建設(shè)相互促進(jìn)，城區(qū)留足綠化用地，連同周邊林帶，發(fā)展苗木生產(chǎn)。在濟(jì)南市區(qū)，濟(jì)南市政府按照 “新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進(jìn)”基本思路，形成了新的濟(jì)南市城市總體規(guī)劃綱要，其基本思想就是“南控、北跨、中疏、東拓、西進(jìn)”南控：南部山區(qū)是城市向南發(fā)展的屏障，是承受大氣降水的入滲補(bǔ)給、河床滲漏集中補(bǔ)給和孔隙水補(bǔ)給的主要區(qū)域，是城市地下水的命脈所在。南部山區(qū)具有豐富的自然景觀，是風(fēng)景旅游區(qū)和城市森林公園建設(shè)保護(hù)的重點(diǎn)區(qū)域。南部生態(tài)環(huán)境敏感脆弱，一旦遭受破壞將產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的后果，故應(yīng)嚴(yán)格控制城市向南發(fā)展，將南部山區(qū)作為城市重點(diǎn)生態(tài)保護(hù)區(qū)。北跨：黃河是城市向北發(fā)展的門

14、檻。由于多年泥沙淤積，黃河濟(jì)南段已經(jīng)變成懸河，黃河滯洪區(qū)、行洪區(qū)為絕對(duì)不允許開發(fā)建設(shè)的城市防洪設(shè)施用地。但從長遠(yuǎn)來看，濟(jì)南必將跨黃河向北，以工業(yè)轉(zhuǎn)移帶動(dòng)北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中疏：通過城市新區(qū)的建設(shè)，疏解主城區(qū)的中心職能，降低其人口、就業(yè)、交通壓力。在老城區(qū)保留商業(yè)零售中心職能，增加開敞空間和公共綠地，改善居住環(huán)境質(zhì)量，恢復(fù)泉城歷史風(fēng)貌。東拓：城市東部地區(qū)指主城區(qū)東部大辛河以東地區(qū)，包括賢文、王舍人、董家、郭店、孫村等，是膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，未來將形成以發(fā)展高新技術(shù)、外向型出口加工為主的資金、技術(shù)密集型城市產(chǎn)業(yè)帶。西進(jìn)：在二環(huán)西路以西、京福高速公路以東、小清河以南、經(jīng)十路以北，有可完整使用的土地

15、約平方公里，且絕大部分是耕地。該地區(qū)在經(jīng)十路以南還約有平方公里的完整用地可共同作為新區(qū)開發(fā)使用。行政區(qū)劃的擴(kuò)大為城市西部地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供了保障。2001 年6 月長清撤縣設(shè)區(qū)，城市向西發(fā)展的又一道門檻被突破。該地區(qū)附近用地條件良好，在保護(hù)城市地下水補(bǔ)給水源的前提下，可有限制地作為城市發(fā)展用地。老城保留商業(yè)服務(wù)中心的職能，加強(qiáng)古城保護(hù)，以體現(xiàn)泉城歷史文化風(fēng)貌為特色；東拓西進(jìn)分別形成東部新城和西部新城，新區(qū)建設(shè)國際會(huì)展中心、商務(wù)中心、體育中心、文化中心、大型物流中心、高檔居住區(qū)，體現(xiàn)城市現(xiàn)代化風(fēng)貌。需要說明的是，以上濟(jì)南市總體規(guī)劃正在審批之中。1.4 城市建設(shè)狀況2005年全市城市建設(shè)共完成投

16、資260億元，占全部投資的比重達(dá)到30.6%。城區(qū)新建、改造主次干道50多條，經(jīng)十路段店立交橋東西向通車，舜耕路南段、濟(jì)微路等工程進(jìn)展順利，北園路城市快速公交(brt)和奧體中心等項(xiàng)目正在積極進(jìn)行前期工作。新區(qū)建設(shè)步伐加快，東區(qū)工業(yè)南路管網(wǎng)建設(shè)等工程竣工投入使用，旅游路等道路建設(shè)正抓緊推進(jìn)；西區(qū)長清大學(xué)新校區(qū)內(nèi)主要道路、部分校舍和農(nóng)民安置房二期南區(qū)44棟樓房投入使用。繞城高速公路北環(huán)線、濟(jì)菏、濟(jì)萊高速公路濟(jì)南段等重點(diǎn)道路建設(shè)進(jìn)展順利。房地產(chǎn)開發(fā)保持穩(wěn)定增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資121.1億元，增長9.9%。深入開展了市容環(huán)境綜合整治，整治背街小巷2800條，空氣質(zhì)量良好以上天數(shù)達(dá)到262天，環(huán)境

17、質(zhì)量進(jìn)一步改善。2006年濟(jì)南市將進(jìn)一步強(qiáng)化城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，加快城市建設(shè)步伐。按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營”的要求，抓好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理。按要求完成城市總體規(guī)劃綱要報(bào)審工作，加快詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃編制，提高詳規(guī)覆蓋率。穩(wěn)步推進(jìn)城市建設(shè)重點(diǎn)工程建設(shè)。初步安排城市建設(shè)投資380億元，占全社會(huì)投資的34.5%。城區(qū)，以道路改造和市容整治為重點(diǎn)，加快主次干道的拓寬改造，抓好北園路城市快速公交系統(tǒng)(brt)等項(xiàng)目建設(shè)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、連片開發(fā)、配套建設(shè)、綜合整治”的思路，精心搞好經(jīng)十路、經(jīng)一路等主要道路兩側(cè)以及城市重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的策劃和實(shí)施。新區(qū)，加快道路、供水、供電

18、、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為產(chǎn)業(yè)聚集創(chuàng)造條件。以舉辦十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，精心抓好奧體中心等體育場(chǎng)館建設(shè)，完善各類基礎(chǔ)設(shè)施，帶動(dòng)城市新區(qū)開發(fā)和形象提升。房地產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)一批普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，加快建設(shè)張馬片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房、田園新城拆遷安置房等項(xiàng)目，積極推進(jìn)偉東新都、柏石峪等成片開發(fā)項(xiàng)目。深入開展市容環(huán)境綜合整治，搞好背街小巷、市區(qū)河道整治和重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)，改善城市居民生活環(huán)境。繼續(xù)深化城市管理體制改革，加強(qiáng)城市綜合執(zhí)法，進(jìn)一步提高城市現(xiàn)代化管理水平。二、 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜述2005年濟(jì)南市全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值60.9億元，增長6.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資121.1

19、億元，增長9.9%，其中：住宅投資96.2億元，增長10.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79.4%。2005年濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)投資完成情況具體如下：本年計(jì)劃投資 萬元2097053本年完成投資萬元1210872其中:商品房投資額萬元709335土地開發(fā)投資額萬元42328本年購置土地面積平方米3501770本年完成開發(fā)土地面積平方米12044632005年商品房買賣16142.0件，與去年同期相比增加19.5;其中住宅15165.0件,與去年同期相比增加16.;面積合計(jì)223.07萬平方米，與去年同期相比增加19.1;其中住宅面積204.14萬平方米，與去年同期相比增加16.1;平均交易價(jià)

20、格3219.44元/平方米與去年同期相比分別增加11.52.2005年城市（市區(qū)）非農(nóng)業(yè)居民人均可支配收入13578元，城鄉(xiāng)居民居住條件不斷改善。2005年末，城市居民人均住房使用面積達(dá)19.8平方米，比2000年末增加9.3平方米。2005年人均居住支出為985.7元，比2000年增長69.3%，年均增長11.1%。居住支出所占的比重由2000年的8.5%上升到2005年的10.7%，上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。2005年末農(nóng)村居民人均生活用房面積為33.8平方米，比2000年末增加5.2平方米，年均增長2.6%。居住消費(fèi)支出達(dá)450元，年均增長6.4%。2、濟(jì)南市2006年發(fā)展態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)2005

21、年政府公布的各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)，以及我們專業(yè)人員對(duì)市場(chǎng)一線的體察。從專業(yè)的角度我們分析：2005年濟(jì)南市整體經(jīng)濟(jì)保持了快速健康的發(fā)展局面，新的經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大必將帶動(dòng)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大。城市（市區(qū)）非農(nóng)業(yè)居民人均可支配收入增加到13578元。藏富于民的發(fā)展態(tài)勢(shì)必將使現(xiàn)存的房地產(chǎn)有效需求2005年由于政策影響，使得濟(jì)南市房地產(chǎn)整個(gè)局面出現(xiàn)了微調(diào)的局面，增長速度比往年有了一定的降低。從2006年前三個(gè)月的數(shù)據(jù)分析來看，濟(jì)南市房地產(chǎn)又開始了高速的增長，2005年由于宏觀政策原因所壓制的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在今年將會(huì)全面爆發(fā)，由于政策愿意所滯后開發(fā)的土地也必將被良好市場(chǎng)態(tài)勢(shì)所引發(fā)，存量土地必將趁勢(shì)快速上

22、市。近期受國家及地方房產(chǎn)政策的影響，一方面，濟(jì)南市相關(guān)部門會(huì)把規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)作，盤活閑置土地提上日程，另一方面，受政策的影響，今后政府將增加中低價(jià)位普通商品住房（含安置用房）和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，以及推出相當(dāng)數(shù)量的住宅用地，特別是中低檔的住宅用地將會(huì)有所增加。 隨著項(xiàng)目投資者的理性化增強(qiáng)，一些高價(jià)土地在公開市場(chǎng)上也會(huì)造成流拍現(xiàn)象，這也說明了投資者的專業(yè)性，不再是盲目的競(jìng)價(jià)拿地，這對(duì)于土地市場(chǎng)的規(guī)范化有一定的好處。 從總體評(píng)價(jià)，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在高速成長期，旺盛的需求引入很多行業(yè)與資金參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，政府近幾年不斷對(duì)市場(chǎng)從土地供應(yīng)渠道與融資兩方面收緊，從本質(zhì)上加速了行業(yè)的整合，淘汰出操

23、作水平不高的中小企業(yè)，使有專業(yè)實(shí)力的開發(fā)企業(yè)充分發(fā)揮土地資源的最大市場(chǎng)價(jià)值。目前，公平的土地交易體系已初步建立，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下如何利用土地的供應(yīng)去調(diào)節(jié)土地成交價(jià)格，穩(wěn)定整體的房地產(chǎn)的價(jià)格是十分關(guān)鍵的。從供應(yīng)的區(qū)域分析，05年高新區(qū)將成為重點(diǎn)的供應(yīng)區(qū)，從發(fā)展的眼光分析，在2008年之前濟(jì)南市整體軌道體系的完善都將對(duì)土地的開發(fā)利用價(jià)值產(chǎn)生重大的影響。因此，開發(fā)商們也不需要對(duì)于市中心區(qū)內(nèi)的開發(fā)用地進(jìn)行過分的爭(zhēng)搶，過高的土地價(jià)格將對(duì)市場(chǎng)定位與產(chǎn)品售價(jià)產(chǎn)生很大的壓力，當(dāng)對(duì)市場(chǎng)銷售不暢時(shí)或操作出現(xiàn)偏差時(shí)可能會(huì)影響到企業(yè)的發(fā)展甚至是生存。 綜上所述，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過了2005年政策的洗禮之后，在

24、2006年變的更加成熟、健康。而經(jīng)過了國家宏觀調(diào)控以后，面臨著一個(gè)快速增長的消費(fèi)市場(chǎng)，必將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的增長高峰。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，文化東路區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，文化東路區(qū)域住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首

25、先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積60畝，地形方正，較平整。該地塊位于 ，整個(gè)地塊較平整，2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境該地塊總體來看屬于鬧市區(qū)，空氣較好，無大型污染。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：1.南向 2.北向 3.東向 4.西向 2.2項(xiàng)目周邊情況二、 文化東路區(qū)域分析整體感覺：生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進(jìn)行開發(fā)。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟(jì)南大專院校、省市、機(jī)關(guān)集中辦公區(qū)，整體屬鬧中取靜地段。1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析1.1交通狀況本地塊四周已形成了大的交通體系, 以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫

26、交錯(cuò)，井字排列離市區(qū)距離近，交通便利。1.2商業(yè)狀況在這塊區(qū)域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆”會(huì)員店，屬濟(jì)南第一家僅對(duì)會(huì)員開放的大型倉儲(chǔ)式購物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，匯集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場(chǎng)，生活配套比較成熟，完全可以保證附近居民的日常生活。1.3、文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)學(xué)院等，中小學(xué)校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學(xué)方便。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機(jī)關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。1.4、周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。歷下區(qū)在

27、濟(jì)南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟(jì)南市東南角，被人們稱為濟(jì)南的“富人區(qū)”。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，當(dāng)然他們購房的標(biāo)準(zhǔn)要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，清靜、幽雅，絕對(duì)是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠(yuǎn)，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對(duì)齊全醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局、菜場(chǎng)一應(yīng)俱全，故“茅頭峪”，又稱開元山莊地區(qū)四周樓盤很多，這里的樓盤價(jià)位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。2.文化東路區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)查1、文化東路區(qū)域總體規(guī)劃及土地出讓情況 2、文化東路區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) 2.1區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r2.2供求關(guān)系 2.

28、3價(jià)格2.4付款方式隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件。2.5物業(yè)形態(tài)本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。2.6戶型本區(qū)域的大戶型如120-150平方米特別暢銷，85-110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。2.7物業(yè)管理物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流

29、，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。2.8目標(biāo)客源目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是鄰近區(qū)域客戶。隨著樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成

30、為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于文化東路住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)營期。住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。置業(yè)意識(shí)古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模人文環(huán)境，在濟(jì)南市得

31、地獨(dú)優(yōu)；可作為濟(jì)南市企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；占地60余畝，規(guī)模適中，可作為理想家居住房，是置業(yè)的理想地方。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為濟(jì)南市人民、政府作出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于bot 模式，這也將將得到政府的充分支持。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)區(qū)域人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)厲下

32、區(qū)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置處在市中心，人文環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，本區(qū)域有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)區(qū)域的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況非常好，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定

33、位l本地塊位于濟(jì)南市中心人文地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。l 消費(fèi)群界定1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在3045歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:1.相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置好，居住氛圍濃厚。2.項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況良好。3.開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成居住小區(qū)

34、群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都非常齊全。4.在本板塊內(nèi)要具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。第六章 擬建小區(qū)規(guī)模及主要規(guī)劃建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 總

35、體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市社區(qū)小區(qū)組團(tuán)院落家庭的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 1、住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人

36、們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開,潔污分開。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。 3、住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明

37、，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層）等。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 1、會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 2、當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路

38、并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 3、每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局、學(xué)校等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一

39、，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前五章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力

40、創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地60畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 2、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 萬 m2，預(yù)計(jì)總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：地塊南面靠文化東路，交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而

41、房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。 3、自主開發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。 項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 4、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于品牌，可迅速提升開發(fā)公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、

42、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。 建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息 萬元。 詳見表-1：項(xiàng)目總投資估算表，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 1、建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 建設(shè)投資估算依據(jù)： 整個(gè)項(xiàng)目從2007年4月開始，2008年9月底全面完成。l 各種稅費(fèi)按濟(jì)南

43、市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。l 整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。l 銀行貸款利率按6%計(jì)取。l 建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況,加之該地塊將作為濟(jì)南拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費(fèi)用為300萬/畝較為適當(dāng)符合實(shí)際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 1.1土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì)18000萬元。 1.2建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用按570元/ m2計(jì)，總計(jì)171000萬元。 1.3小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)按80元/ m2，總計(jì)合4800萬元。 1.4道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按45元/ m2計(jì)，總計(jì)2700萬元 1.5項(xiàng)目研

44、究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為15元/m2，總費(fèi)用為900萬元。 1.6各種配套稅費(fèi) 確定項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的15%記取為85.5元/m2，總費(fèi)用為5130萬元。 1.7項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取，總費(fèi)用為5130萬元。 1.8不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程的3%計(jì)取，總費(fèi)用為324.7萬元。 2、建設(shè)期利息。 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的總利息為1127.45萬元，具體計(jì)算見項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌

45、措表（表4）。 3、項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì)15594.85萬元。詳見表-1項(xiàng)目總投資估算表。第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對(duì)本地塊銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車庫等公建項(xiàng)目。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以銷售方法考慮。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)

46、用，如幼兒園、小學(xué)。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 多層住宅6000元/ m 2 小高層住宅 7500元/ m 2 車庫 4萬元 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定后項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 三、項(xiàng)目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表5 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本結(jié)算： 項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售

47、成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其中： 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營總收入）×總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入2.5%計(jì)取。 銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的2%，三者合計(jì)為銷售收入的5.45%。 財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 項(xiàng)目經(jīng)營成本的各項(xiàng)估算見表五、項(xiàng)目利潤估算 根據(jù)后湖花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤計(jì)算如表 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1、 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表7）

48、 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr） 根據(jù)表-8可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）=3620.11萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）=27.1% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）>0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）=27.1%>0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括

49、項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 1、項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營成本 =14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬元），保本點(diǎn)=15301.32/25155.2=60.83% 即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的60.83%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 2、項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本=25155.2萬元，保本點(diǎn)=25155.2/14467.4=173.86% 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的173.86%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營

50、業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 1、項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表-9）的情況來看，fnpv=2717.80，項(xiàng)目仍然可行。 2、項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表-10)的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至2732.79萬元，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目敏感性分析圖（示意） fnpv（萬元） 3620.11 銷售收入 總投資 2732.79 2717.80 -30% -20% -10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主