步行街商業(yè)地產(chǎn)項目診斷及對策

1、逛街就逛步行街加州步行街項目診斷及解決思路2010-12-28 目錄提示第一部分項目概況第二部分商業(yè)現(xiàn)狀一、 蕭條的商業(yè)街二、 混亂的業(yè)態(tài)布局三、 下降的租金狀況四、 入駐商戶觀點五、 消費者觀點六、 運營商觀點第三部分項目癥結綜合分析一、 短視利益驅使下的商業(yè)運作模式，房子賣出去了，誰來對市場負責？二、 市場調研不充分，缺乏準確的市場定位，缺乏核心競爭力，無法有效吸引消費群體。三、 建筑結構設計理念的錯位，致使市場運作先天受限。四、 違背商業(yè)運營規(guī)律，缺乏消費者和商家雙重服務核心的經(jīng)營理念。五、 運營團隊的無奈，多角關系，管理難以統(tǒng)一。第四部分解決思路一、 商戶賺錢才是硬道理。二、 六方會談

2、三、 找準定位，確立不可替代的商業(yè)地位。四、 開放心態(tài)，開放門戶，鏟除障礙，打通消費者通道，樹立親和可愛的品牌形象。五、 針對目標定位，精準切入，做好品牌推廣和創(chuàng)新宣傳活動。第五部分項目實施方案一、 工作推進計劃1. 溝通階段1) 與開發(fā)商的溝通2) 目標消費群調研3) 商戶調研4) 市場定位正式定案5) 與業(yè)主溝通6) 與政府有關部門溝通2. 制定招商方案1) 商業(yè)區(qū)劃2) 制定店鋪租金價格表3) 制定商戶調整方案、租賃協(xié)議4) 起草經(jīng)營戶管理約定5) 設計招商文案6) 設計招商宣傳文案7) 擬定招商實施方案二、 宣傳推廣方案1. 招商宣傳2. 市場宣傳1) 制定年度宣傳活動方案2) 財務預

3、算三、 成功關鍵點提示1. 溝通難點2. 商戶調整難點3. 主力商戶公關方案4. 商戶進貨渠道溝通四、 風險預測及對策1. 與商戶溝通不暢的解決方案2. 與業(yè)主溝通不暢的協(xié)調方案3. 招商進展不力的控制預案4. 消費者心理認知的修正方案第一部分 項目簡況 “加州步行街”位于某市中心地段，鳳城西大街以北，勝利路以東，原本市汽車站所在地，所處位置居目前本市的商業(yè)核心街區(qū)，是本市的舊城改造項目。本項目占地面積近60畝，總建筑面積約9.3萬平米，其中商業(yè)建筑面積約3萬平方米，商鋪一層層高3.9米，二層層高3.6米，南區(qū)中間開設兩條平行的步行街，北區(qū)匯總成一條直通專業(yè)主力店，整條步行街由一個3000平方

4、米的專業(yè)主力店和200多個獨立店面組成。項目所處位置交通便利、配套齊全，又是本市的商業(yè)中心，以加州步行街為商業(yè)中心必將會帶動整個本市商業(yè)的良性發(fā)展，有助于優(yōu)化城市商圈的產(chǎn)業(yè)結構，提升本市的第三產(chǎn)業(yè)競爭力。加州城的商業(yè)部分將定位為本市加州步行街，將吸收大型連鎖專業(yè)主力店，品牌專賣店、知名餐飲、咖啡廳、休閑娛樂業(yè)、美食等綜合業(yè)態(tài)，組成中型零售綜合體，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂為一體的消費場所。第二部分商業(yè)現(xiàn)狀加州步行街經(jīng)過三年的市場驗證，歷經(jīng)數(shù)次努力，更換了幾次運營商和運營思路，但終因各種原因，都沒能挽回它的頹局?，F(xiàn)在留下的除了一個商業(yè)殘局，還有受傷的業(yè)主以及運營商的無奈。一、 蕭條的商

5、業(yè)街 凜冽的寒風里，一個個關閉的卷簾門，顯得加州城更加清冷，頻頻出現(xiàn)的轉讓和出租信息，讓人看了之后愈發(fā)感嘆商業(yè)之殘酷，開業(yè)時的短暫繁榮掩不住胎里帶來的殘疾，寥寥數(shù)月便被不買賬的消費者摒棄在視線之外。除了沿街的商鋪還在苦苦支撐，內(nèi)街的店鋪已顯得疲憊不堪，大批的店面侵吞著冷清的寒氣，門可羅雀的現(xiàn)實把他們的賺錢夢想打得七零八落。南半?yún)^(qū)域還有些商家在艱難維持，北部70%的店面都關了門，只有售樓處還在坐等上鉤之魚。運營公司的經(jīng)理在辦公室里焦急地觀望深滬行情，面部曲線隨著k線圖的走勢變換不停。真不忍心打擾他陰晴不定的心情，便簡單地詢問了幾個問題草草離開。我想，這樣的公司來運營這樣的項目，難怪是這個結局。華

6、爾街牛的銅雕依然威武地佇立在加州城外繁華的十字街頭。二、 混亂的業(yè)態(tài)布局步行街分三個大區(qū)，沿街鋪面、內(nèi)街南區(qū)、內(nèi)街北區(qū)，內(nèi)街還有凌亂不堪的二層。東邊小外街集中了幾家小吃店。鳳城街和勝利路沿街店鋪分布著服裝、品牌快餐、眼鏡、咖啡、手機等店面，有的店面已幾易其主，有的店面已閑置許久。原先15萬租金的店面現(xiàn)在4萬就租了去，運營公司的管理人員還說發(fā)展不錯，今年有上升到5萬的趨勢，聽到心里感到心寒。南區(qū)內(nèi)街散布鞋店、男裝、女裝、美容、飾物、木梳等店面，北部區(qū)域除了關門店鋪外，有電腦、小餐館、服裝等其他業(yè)態(tài)店面，這里曾試圖操作電子一條街，但最終以失敗告終?？傮w來說，已全無了市場目標，不管什么生意只要給房租

7、就租，已經(jīng)談不上市場規(guī)劃了。 三、 下降的租金狀況一個健康成長的市場，租價基本處于穩(wěn)定增長態(tài)勢。一個懷著急功近利、人為炒作的市場，如果炒作不力，租金就會出現(xiàn)這種高位開盤、急劇下降的態(tài)勢。然后緩慢下降趨于平穩(wěn)，如果地理位置不具優(yōu)勢就會成為死盤，如果地理位置占據(jù)優(yōu)勢，就會遵循市場規(guī)律慢慢增長，但這是一個難熬的過程，會讓業(yè)主深陷進去，長期不能回收投資，如果有出色的運營公司，有可能縮短這個時間，能將租金增長加速。如果定位精準，炒作成功，能迅速積聚并堅持不懈地拉升人氣，有可能不會出現(xiàn)租金下降的可能，但租金也不能過高，高得商家無利可圖時，會頻繁更換商家，就會對消費者造成傷害，不利于塑造市場美譽，也會影響市

8、場的健康發(fā)展。加州步行街的運作就是一個炒作不成功造成租金急劇下降的典型案例。內(nèi)街單個商鋪月租金均價由開業(yè)時的2萬急劇下降到現(xiàn)在的8000元，就目前情況看，還有下降的趨勢。北區(qū)現(xiàn)在還有60%以上的商鋪沒有銷售出去，有幾十家鋪面鐵門緊閉，二樓60%以上空置。這樣有可能造成惡性循環(huán)，市場必然缺乏人氣。商家、消費者、運營商也就逐漸失去信心。濟南的銀座數(shù)碼廣場也是出現(xiàn)同類情況，從開業(yè)到慢慢好轉竟然用了接近五年時間，這還得力于賽博數(shù)碼廣場為其帶來的有利氛圍，我目睹了其全過程，深受啟發(fā)。四、 入駐商戶觀點通過對入駐商戶不完全調查，發(fā)現(xiàn)觀點普遍一致，就是歷數(shù)運營商的不滿，沒有特色，管理跟不上，對市場缺乏信心，

9、但并未完全喪失，只是有些無奈和焦急。如果有較好的運營和管理，商家普遍持支持態(tài)度，抱有一線希望，希望運營商能有較好的規(guī)劃，嚴格的管理。 鳳城西大街上位于加州步行街附近的商戶對步行街的經(jīng)營狀況不太看好，感覺沒什么東西可看。五、 消費者觀點抽樣調查了部分年輕的消費者。1、 問：您常來這里嗎？答：我常來，每周都來。問：您來閑逛還是有什么需要？答：看看有什么新東西沒有。問：這里有什么吸引您的嗎？答：嗯，不太多，說不出來。2、 問：您買東西一般到哪里轉？答：一般到尚座、加州城、銀座。問：加州城有什么吸引您的嗎？答：有些服裝的款式比較新穎。問：您對加州城是什么印象？答：有些店里（服裝）款式新穎，價格也不低。

10、尚座還不錯，價格不高，人多也熱鬧。銀座價格太貴。問：你一年大概花多少錢買衣服？答：這不一定。換季的時候基本上都買，冬天買的少，夏天買的多。問：你是做什么工作的？答：在廠里上班。一個月1000多塊錢的工資。通過對消費者的簡單調查，看出加州步行街的知名度還是有的，但普遍感覺不到準確的定位，即缺乏特色。個別商家的進貨比較新穎，能吸引一些消費者去轉轉。六、 運營商的觀點運營公司經(jīng)理：我們不需要運營了，房子大部分都租出去了，對于那些不能按時開門的商戶，我們也沒有什么東西制約，牽涉?zhèn)€人物業(yè)不好協(xié)調，統(tǒng)一不起來。宣傳也在做，投入了一百多萬。前后也試圖做合理的規(guī)劃和定位，但還是無濟于事。年前沒幾天了，我們也準

11、備撤回去。第三部分項目癥結綜合分析一、 短視利益驅使下的商業(yè)運作模式，房子賣出去了，誰來對市場負責？商業(yè)地產(chǎn)的運營不同于單一的住宅小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。因為它的成功與否不單純地看房產(chǎn)是否銷售得好，更主要的是后期商業(yè)運營是否成功，商業(yè)目的是否達到預期，市場人氣是否持續(xù)旺盛，能否保持穩(wěn)定上升的發(fā)展趨勢。商業(yè)地產(chǎn)項目的核心是做活一個市場，從前期的市場調研、業(yè)態(tài)定位、項目結構設計、配套建設、營銷策劃、招商定位、租金標準、推廣宣傳、物業(yè)管理等諸方面都要準確有效，才能做成一個健康的商業(yè)項目。商業(yè)地產(chǎn)賣的是商機，做的是人氣。加州步行街的開發(fā)和運營者對做市場的這一核心思想認識不足（或者不負責任），而是想當

12、然地認為地段好，不愁賣，人氣一定也不差，沒有過多地為做活市場考慮。房子賣出去了，目的就達到了，顯然這是一種短視利益。特別是開盤之初，本來該是“養(yǎng)”市場的階段，卻不顧業(yè)主利益，不顧商家死活，房子賣了，賺了錢就想溜。租金價格定的過高，偏離了市場行情，背離了基本的商業(yè)規(guī)律，自然也就受到自然規(guī)律的懲罰。最后受傷的不僅僅是商家、業(yè)主，還有開發(fā)商和運營商自己，這種傷害對自身品牌的危害是相當巨大的，失去了消費者以及商家、業(yè)主的信賴，也就失去了生存的土壤。二、 市場調研不充分，缺乏準確的市場定位，缺乏核心競爭力，無法有效吸引消費群體。該項目定位步行街。就步行街來講，一般是在繁華的城市中心，經(jīng)年積累形成的商業(yè)核

13、心，人流旺盛，商家眾多，而且大多都是老商家，有著豐富的客戶資源，擁有強有力的競爭優(yōu)勢，具備一定經(jīng)營實力，憑借自身特色就能夠吸引消費者。但新建的步行街，往往不具備上述優(yōu)勢，有許多是新開店鋪，還有一些是該商圈外的商戶遷入或設立分號，當然也有一些是在原地經(jīng)營的老商戶，但因為建設周期的原因，消費者在項目建設期間會轉向其他商業(yè)地段消費，所以等市場建成后，需要用一到兩年的時間引導消費者來此消費，培養(yǎng)消費習慣，如果沒有消費者想要的東西，達不到消費者需求，就不足以吸引消費者再次光顧，結局也就可想而知了。所以，雖然是步行街占據(jù)地利優(yōu)勢，但沒有做養(yǎng)市場的工作，更沒有認真考慮其真正吸引消費者的地方在哪里，僅僅是做了

14、一個概念。那些概念性的東西剖開之后，探及實質，是少了一樣東西，也就是項目的核心價值。這里到底是什么能吸引消費者過來了解、接受、喜歡、回頭。顯然步行街沒能給出答案。所以對于步行街的定位是模糊的，寬泛的，不確定的，不準確的，表面的，缺乏實質的，不能達到消費者心里面，也就不具備真正的核心價值。所以，必須理清思路，準確定位，做到消費者心里，才是有效的，才具備真正的競爭力，才能讓消費者前來，通過體驗逐漸喜歡上這個地方，從而積聚人氣，越做越旺，不可替代。三、 建筑結構設計理念的錯位，致使市場運作先天受限。加州步行街是底商結構，首層和二層是商業(yè)，三層及以上是住戶。這種建筑結構在許多地方都顯示出了較高的開發(fā)價

15、值，特別是廣東地區(qū)很多，如海印電器廣場、虎門童裝批發(fā)市場等，那些地方商業(yè)氛圍濃厚，人口眾多，消費群體龐大，流動人口也多，外地來經(jīng)營的商戶也很多，本地批發(fā)型商戶也很多，輻射面廣，可以輻射到全國甚至是國外。招商相對容易，商戶自身也具備較強實力。在本市就不具備這個優(yōu)勢，但這不影響采取這種結構建設。但是由于前期規(guī)劃階段缺乏詳細的市場分析，對該項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位缺乏應有的探討和準確市場細分，也就缺少了核心競爭力的培養(yǎng)，造成了商業(yè)跟著建筑走，而不是建筑跟著商業(yè)走。這兩者的根本不同在于開發(fā)的首要目的不同。前者的開發(fā)目的是靠商業(yè)賣點賺開發(fā)錢，后者的開發(fā)目的是做好商業(yè)帶動物業(yè)升值，然后再賺錢，這兩種思想也就決定了

16、兩種結局。如果是圍繞繁榮商業(yè)而設計，就會充分考慮商業(yè)的定位，消費群需求，商戶的需求，從而影響市場整體結構設計。比如從南門和西門的建筑設計上就可以看出兩種出發(fā)點的不同。為了做步行街的概念，門口做了很多圓圓的石墩，弧形排開，目的是告訴人，我這里不能過車，是步行街，真是讓人苦笑不得。形式上的步行街和商業(yè)意義上的步行街是有天壤之別的。形式上的步行街就是前述開發(fā)商的膚淺認識，商業(yè)意義步行街的根基是繁華的人流，沒有了熱鬧的人流，你做得再像，也沒有意義。就是這種形式上概念上的炒作，掩蓋了商業(yè)的實質。商業(yè)意義的商業(yè)街，首先考慮的是商業(yè)動線，車的動線和人的動線，直接影響整體建筑結構設計，例如正在開發(fā)的大潤發(fā)超市

17、，就是一個很好的例子，先設計人流和車流，再設計停車場、商品層以及其他配套等等，這才是商業(yè)的實質。也只有處處為消費者考慮的商家才能受到消費者的喜歡和追捧，市場做活與衰敗也就不言而喻了。四、 違背商業(yè)運營規(guī)律，缺乏消費者和商家雙重服務核心的經(jīng)營理念。商業(yè)地產(chǎn)項目的運營，其服務核心是兩個，一個是消費者，一個是商戶，準確地說，雖然最終運營公司是為開發(fā)商實現(xiàn)利益的，但運營本身服務的對象不是開發(fā)商，而是消費者，其次是商戶。要經(jīng)營好一個市場必須時時刻刻把消費者裝在心里，所做的一切要為能提高對消費者的服務加分，從業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場格局、經(jīng)營特色、商戶管理、物業(yè)管理、商品品類、配套服務、售后服務等方面服務好消費者，

18、讓市場產(chǎn)生自身吸引力，積累人氣，形成繁榮。對商戶的服務和管理也是基于服務好消費者為出發(fā)點而展開，這樣齊心合力的做好市場運營，才能營造好一個消費者喜歡的場所，形成顧客偏愛。但有一些運營商尚缺乏這種認識，對消費者漠不關心，對商戶橫加干涉，設置障礙，最終導致市場不溫不火，甚至崩盤。五、 運營團隊的無奈，多角關系，管理難以統(tǒng)一。由于房產(chǎn)已經(jīng)銷售給個人，運營商前期對市場的規(guī)范性欠考慮，導致物業(yè)管理和商業(yè)運營缺少可操作的空間。運營商、業(yè)主、商戶的利益關系上協(xié)調起來出現(xiàn)困難。雖然總體利益目標是一致的，都是依托市場帶來收益，但由于利益分配和長效短效利益的取舍不同，有些利于市場發(fā)展的舉措一時難以達成一致，再加上

19、商戶間的心態(tài)也千人千面，所以運營管理的具體工作就變得紛繁蕪雜，頭緒萬千。多方溝通的有效性就是一個亟待解決的問題。綜上所述，加州步行街的現(xiàn)狀形成是多方面的，需要從各個方面由核心到外延逐一理順，逐一解決。想一下子就把所有的問題解決掉不是件容易的事，不可急于求成，幻想奇跡出現(xiàn)。但，也肯定是可以解決的。下面就有關問題給出一些粗淺的改善建議，以供運營者參考。第四部分解決思路回歸到商業(yè)的本源，從商業(yè)立場審視這個項目，從經(jīng)營的思路出發(fā)，我堅信依托如此有利的地理位置，結合本項目實際情況作出相應調整和努力，一定能快速崛起。一、 商戶賺錢才是硬道理。無論你的租金收多高都沒關系，但只有一條原則是不能打破的，就是商戶

20、必須能賺到錢，至少能賺到人氣。所以市場運營好的前提必須是關心商戶經(jīng)營狀況，從各個方面幫助他們實現(xiàn)經(jīng)營目標、利益目標，盡可能多地為他們提供便利和優(yōu)厚政策。急商戶之所急，想商戶之所想，心里始終都裝著商戶，主動幫助他們分析市場，找出自身優(yōu)勢，找準市場空位，作出特色，對開店經(jīng)驗不多的商戶還要做些針對性的培訓，幫助他們解決一些現(xiàn)實問題。只有商戶感覺有錢賺，才能交得上房租，安定下來一門心思地服務好自己的老主顧，為市場積累人氣。為營造一個好的商業(yè)氛圍，除了服務好商戶，還要規(guī)范管理，對不能按時開門的商戶必須有好的辦法制約或者幫助其解決困難。二、 六方會談多方溝通，嘗試建立以目標消費群、商戶、業(yè)主、運營商、開發(fā)

21、商、政府有關部門六方共建商業(yè)平臺的運營模式。闡述統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一管理、重點扶持是成功的關鍵。1、 與消費者溝通。調研了解鳳城西大街以及勝利路上的人流，可以通過海報、廣告等形式召集或征集熱心消費者共同參與討論市場共建的有關細節(jié)。也可以多做一些市調，廣泛傾聽客戶的聲音，看看他們對加州城的印象是什么，對加州城的期望是什么。將提煉的觀點、建議有機地結合到項目改良中。2、 與商戶溝通。多了解商戶的需求，多解決他們的實際困難。傾聽他們對加州城的認識和建議。教育商戶以大局為重，嚴格自律。只有大家齊心協(xié)力才能把市場做活，否則結果就是原來的樣子，甚至更可怕。3、 與業(yè)主溝通。了解業(yè)主的想法，并把項目改良對于他們未

22、來收益提高所起到的促進作用詳盡溝通，獲取他們強有力的支持是市場能否做到規(guī)范管理的關鍵。從房租統(tǒng)一規(guī)劃到商戶規(guī)范管理都起著舉足輕重的作用。4、 與開發(fā)商溝通。內(nèi)街北區(qū)現(xiàn)在還有一半的房子沒有銷售出去，房產(chǎn)市值在3000萬以上，或許正愁資金回籠問題呢。顯而易見，把市場做旺帶動房產(chǎn)增值是他的深切期望。5、 政府有關部門。加州城的招商指標也是屬于某政府部門，這個項目做得毫無起色，他們面子上無光。所以他們巴不得快快起來撐撐面子。借這個機會，和稅務部門溝通在稅收上給予優(yōu)惠，在工商上給予方便。正好借這個全民創(chuàng)業(yè)的機遇，為商戶爭取更多的優(yōu)惠。當然還需要其他部門的大力扶持，都可以通過掛靠的招商單位給力。萬眾一心，

23、其利斷金。六方齊心協(xié)力的打造這個市場，都為市場加分而不是減分，就會營造出一個欣欣向榮的熱烈環(huán)境。無論從硬環(huán)境還是軟環(huán)境上，都可以盡快得到改善。三、 找準定位，確立不可替代的商業(yè)地位，獲取消費者認可。加州城地處本市cbd的黃金中心，繁華的商業(yè)街鳳城西大街和勝利路交匯于此，來此逛街和消費的以年輕群體為主，主要購買一些服裝、鞋、配飾、快餐。街南是家家悅購物廣場，向東依次是尚座服裝城、凱麗達服裝城、官寺市場。加州步行街擁有不可撼動的商業(yè)地位，依托其優(yōu)越的地位位置，在經(jīng)營特色上把氛圍做足，完全可以打造成一個繁華的商業(yè)中心。一個城市的商業(yè)中心業(yè)態(tài)，主要以服裝鞋帽、箱包飾品、珠寶首飾、新潮電子、休閑娛樂、美

24、食小吃為主。如果想在這里聚集人氣，就必須作出特色，細分市場。首先，從消費人群看，以年輕人為主，年齡層次多介于1526歲之間，標準的80后、90后群體。他（她）們崇尚個性、時尚的消費觀念。限于收入水平，消費偏重于中低檔水平，經(jīng)濟又時尚的購物環(huán)境是他們的最愛。所以根據(jù)此消費特點，可以嘗試下列定位。1、 業(yè)態(tài)不宜過多，最好是單一業(yè)態(tài)，較易形成強有力的競爭地位。就本市目前的商業(yè)格局看，鳳城西大街、銀座購物廣場、大馨百商業(yè)圈是本市三大商業(yè)中心。銀座的消費者群體可以劃歸到高端消費，大馨百商業(yè)圈和鳳城西大街的消費群體較為相似。所以要做好步行街的業(yè)態(tài)定位，首先考慮迎合消費群體，調研市場容量，最好形成鳳城西大街

25、的特色中心。2、 銀座，超市和購物；馨百，超市和購物；鳳城西大街，逛街和服裝。服裝有尚座、凱麗達服裝城、金橋服裝廣場、沿街服裝店。那加州的業(yè)態(tài)也只能更加強化鳳城西大街的服裝特色，為這個商業(yè)中心加分，所以加州宜定位在服飾上。分析鳳城西大街其他幾家服裝商場的經(jīng)營特色。尚座，價位不高，款式一般，人氣十足。商場管理規(guī)范，服務意識超前。金橋，尚座第二。凱麗達服裝廣場，鞋類突出，服裝次之，低檔消費，商場形象較差，管理不太規(guī)范。沿街服裝店，有品牌店、運動服裝等。所以，加州步行街的定位應該在服裝上與其他幾家區(qū)隔開。如何區(qū)隔？從哪些方面區(qū)隔？3、 老話重提時尚經(jīng)。年輕的消費群體對于服裝的需求：個性、時尚、價格合

26、適。從價格上區(qū)隔幾乎沒有可能。就只能從個性和時尚上區(qū)隔。個性從某種程度上來講從屬于時尚，所以唯一的區(qū)隔點就是時尚。但是，時尚的屬性是每一個商家都努力探索和追求的，時尚最易講，卻是最難做，加州城的出發(fā)點打的也是時尚概念，但只有概念沒有實質。人們對于時尚服飾的印象，就是新穎，緊跟潮流，別處買不到或者很難找。那么，加州步行街的時尚概念如果深入到各個細枝末節(jié)，讓消費者進來看到的，聽到的，接觸到的，購買的都是時尚的東西，就會對此產(chǎn)生強烈印象，噢，這里的東西真新穎，真時尚，買衣服就到這里來逛逛。4、 全方位提升時尚概念，占據(jù)時裝第一把交椅，集中力量打造潮人街區(qū)。比時尚更時尚的就是“潮”?！俺薄笔浅绷鞯淖钋?/p>

27、沿，比時尚更甚。走在時尚頂端，穿著打扮時尚新穎，不做追隨，只做引領潮流的人，叫“潮人”。潮流永遠只是會進化，除非人的思想停滯不前！1) 商業(yè)布局：加州步行街，內(nèi)街南區(qū)規(guī)劃為潮人街，北區(qū)規(guī)劃為牛仔街，東面是小吃街。這樣把步行街細化為三條街，更精準的定位，更細分的市場，讓人容易記憶，值得一逛。2) 宣傳重點：加州新裝，潮人街牛仔街。3) 商戶過濾：根據(jù)潮人街區(qū)的新規(guī)劃，對現(xiàn)有商戶的位置或經(jīng)營特點進行調整，同時對目標商戶優(yōu)惠招商，全力吸納實力商戶入駐。 潮人街選擇新潮品牌，時裝以新、奇、酷為主要風格。牛仔街主要以牛仔裝為主，形成牛仔一條街。四、 開放心態(tài)，開放門戶，鏟除障礙，打通消費者通道，樹立親和可愛的品