房地產(chǎn)培訓(xùn)講義(DOC17頁(yè))_New

1、房地產(chǎn)培訓(xùn)講義（DOC 17頁(yè)）房地產(chǎn)講座第一講房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念1、房地產(chǎn)包括房屋土地財(cái)產(chǎn)的總稱；房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋；地產(chǎn)指 土地及其上下的一定空間。2、房地產(chǎn)的特征：房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)、房?jī)r(jià)、地 價(jià)往往隱藏在房?jī)r(jià)之中。特殊性有：A、空間的固定性B、生產(chǎn)和使用的長(zhǎng)期性C、高額度的投資性D、保值與增值的穩(wěn)定性E、社會(huì)生活的影響性F、受政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策限制導(dǎo)向的從屬性二、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念它集中了投資開發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷、物管等多種企業(yè)部門的綜合產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）。 結(jié)構(gòu)包括：房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)一一中介、評(píng)估一一房地產(chǎn)市場(chǎng)一一行政管理部

2、門一一物管一一經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)立法、執(zhí)法機(jī)構(gòu)一一科研研所。房產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)：生產(chǎn)、流通、消費(fèi)1、生產(chǎn)包括土地生產(chǎn)七通一平一最后得到產(chǎn)品（房屋）2、流通包括買賣土地房屋、租賃、抵押統(tǒng)稱房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)3、消費(fèi)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行社會(huì)化管理和服務(wù)三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用第二講我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況一、成就1、開發(fā)企業(yè)日益增多，外商投資踴躍；2、土地出讓成片開發(fā)步伐加快；3、住宅成為消費(fèi)的熱點(diǎn)；4、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格迅速上揚(yáng)。二、展望1、經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)減少；2、房地產(chǎn)大量空置；3、耕地的保護(hù)制約；4、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)加?。ㄙY金競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)、信息競(jìng)爭(zhēng)）第三講房地產(chǎn)市場(chǎng)的體系一、土地投資市場(chǎng)：土地所有權(quán)土地所有者土地租用第一承

3、租人房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)：房產(chǎn)開發(fā)管理開發(fā)商建樓一一建筑商二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成買方、賣方、發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)、交易機(jī)構(gòu)屬于一個(gè)土地出讓的市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、典賣投資的市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)：國(guó)有土地使用權(quán)的出讓二級(jí)市場(chǎng)：對(duì)開發(fā)的房屋第一次出售或出租三級(jí)市場(chǎng)：各使用者之間的交易一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)主體國(guó)家和地方政府各房產(chǎn)公司用戶特點(diǎn)壟斷性競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)爭(zhēng)性內(nèi)容整體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，征地、招投標(biāo)底價(jià)綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式拍賣、招標(biāo)出賣、出租已開發(fā) 土地或連同其建 筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物價(jià)格壟斷價(jià)值價(jià)格剩余年限價(jià)格四、標(biāo)的物分類1、地產(chǎn)市場(chǎng)2、房屋商品3、資金4、勞務(wù)5、技術(shù)信息五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性

4、1、產(chǎn)品的位置固定2、價(jià)格的特殊性3、供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)性4、市場(chǎng)價(jià)格的層次性5、雙重屬性：消費(fèi)資料（住宅）、生產(chǎn)資料（寫字樓）6、不充分的市場(chǎng)五、房地產(chǎn)供求市場(chǎng)的特點(diǎn)1、供應(yīng)(1)供給市場(chǎng)缺乏彈性(2)供給的異質(zhì)性(3)供給的地區(qū)性(4)調(diào)節(jié)的不完全性2、需求特點(diǎn)(1)需求的多樣性(2)需求的廣泛性(3)需求的融資性(4)需求的長(zhǎng)期性3、供求動(dòng)機(jī)的分析供應(yīng)：經(jīng)營(yíng)、投機(jī)、資產(chǎn)流動(dòng)、遷移需求：消費(fèi)需求(生產(chǎn)性消費(fèi)、生活性消費(fèi))經(jīng)營(yíng)需求、保值第四講深圳市的房地產(chǎn)管理體制一、深圳市房地產(chǎn)(國(guó)土)屬三級(jí)管理一一市局、分局、國(guó)土所市局：宏觀的產(chǎn)權(quán)管理所：市政的監(jiān)督、收取土地使用費(fèi)，以地為主，房隨地走，房地

5、合一;二、土地使用權(quán)的出讓條例地價(jià)款包括：1、土地使用權(quán)出讓金2、土地開發(fā)金3、市政配套設(shè)施金出讓金：指國(guó)家收取的租用金。毛地：未經(jīng)開發(fā)的地，如未填海的地市政配套設(shè)施金：三通一平所需費(fèi)用三、土地使用權(quán)出讓合同1、建筑容積率：規(guī)定的地塊上，全部建筑總面積與土地面積之比(含附屬建筑 物面積在內(nèi)，但注明不計(jì)算的附屬建筑物面積除外)建筑用地規(guī)劃許可證。2、樓面地價(jià)概念指可銷售面積。3、總建筑面積的概念是各層建筑面積的總和。4、退紅線的要求，主要針對(duì)道路、建筑層數(shù)也要受限制(日照問題的解決)，地下室不計(jì)在容積率之中。四、微利商品房和福利商品房微利房：土地開發(fā)費(fèi)和市政配套設(shè)施費(fèi)福利房：只收土地開發(fā)費(fèi)五、以

6、出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下例條件。1、取得房地產(chǎn)證2、完成開發(fā)投資總額的25%六、深圳市土地使用權(quán)制度的演變1、1987年深圳市第一塊地拍賣，全國(guó)最早，1982年憲法規(guī)定土地是國(guó)有的，全民的。2、土地的使用權(quán)共五種(1)歷史用地：1980年6月以前取得的土地使用權(quán)。(2)行政劃拔：1980年6月至1988年1月2日土地還不是商品。(3)協(xié)議地：1988年1月3日后(減免地價(jià)、市場(chǎng)地價(jià)一一土地已成商品)(4)招標(biāo)地：要求所有經(jīng)融性的地都可采取招標(biāo)、拍賣的方式。七、地價(jià)：1、用地的分類(1)各類商業(yè)、辦公、貿(mào)易、服務(wù)、金融、保險(xiǎn)、加油站、別墅、飲食和其它 商業(yè)型用地。(2)除

7、別墅以外各類居住用地。(3)各類工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通、運(yùn)輸、港口、電訊、供水、供電等用地。(4)各類露天場(chǎng)地，建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地。(5)種植、養(yǎng)殖、蓄牧以及旅游用地。2、土地等級(jí)的劃分范圍3、深圳協(xié)議用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一類可有20%左右浮動(dòng)，二類可有10%左右浮動(dòng)。其中用地地價(jià)可調(diào)整與容積率有關(guān)。第五講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例一、轉(zhuǎn)讓條件1、土地費(fèi)交完25%2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)人簽轉(zhuǎn)讓合同收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，給其它人、企業(yè)。出讓：政府通過出讓合同，對(duì)方出一個(gè)地價(jià)款。劃拔：政府無償?shù)亟o有關(guān)組織(國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事、港口等)這三種區(qū)別在于：有償、無償、用途、主體做什么。二、房地產(chǎn)證的種類1、土地所有權(quán)證集體所有權(quán)證土地

8、使用權(quán)證房屋所有權(quán)證深 圳它項(xiàng)權(quán)利證如：抵押權(quán)證；蛇口發(fā)過證，福田保稅區(qū)也發(fā)過房產(chǎn)證?，F(xiàn)規(guī)定房產(chǎn)證在國(guó)土局的產(chǎn)權(quán)處，成立于1989年，如今后換證存在一個(gè)土 地權(quán)屬問題。2、形式上有紅證、綠證。紅證主指商品房，綠證指福利房(1994年開始)。1995年1月1日起如紅證則 是商品房，可自由轉(zhuǎn)讓和抵押，它是通過市場(chǎng)地價(jià)來作核心區(qū)分的。綠證指非 商品房，不能自由轉(zhuǎn)讓，它的地屬于歷史用地，行政劃拔地，協(xié)議地中的減免 地價(jià)的地。房改房指：?jiǎn)挝蛔越?，用地減免地價(jià)(綠證)；單位購(gòu)買的商品房再賣給個(gè)人一 一單位是紅證，個(gè)人是綠證。3、代用證：1993年、1994年、1995年的表示房屋的所有權(quán)證(房產(chǎn)證)樓花

9、證、初始登記證。三、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式一交易、轉(zhuǎn)移視同轉(zhuǎn)讓的還有：(1)入股(2)合作建房包括：出資方須有開發(fā)資質(zhì)；必須有土地證；如果劃撥土地則要 補(bǔ)地價(jià)。(都屬房產(chǎn)分成)(3)收購(gòu)或合并企業(yè)(4)抵債(5)國(guó)有企業(yè)之間或其它組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件(1)不得轉(zhuǎn)讓的有：A、根據(jù)規(guī)劃國(guó)家收回的土地B、被查封的土地C、共有的D、已抵押的E、權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地(2)經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地價(jià)的行政劃撥地，協(xié)議減免地價(jià)用地。(3)特殊情況的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題。如第一次買賣方未作約定，廣告、停車場(chǎng)等歸業(yè)主所有A、停車場(chǎng)中，地下停車場(chǎng)有計(jì)入容積率的可買賣，有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，未計(jì)入

10、容 積率，但計(jì)入了分?jǐn)偯娣e的不能買賣，未計(jì)入容積率的也不能買賣。B、地面停車場(chǎng)不能收費(fèi)，但多數(shù)都以物管名義收取，不能買賣。架空層的停車 場(chǎng)一般不計(jì)入容積率和分?jǐn)偯娣e，同樣不能買賣。C、天臺(tái)和廣告未作法律規(guī)定，是買賣雙方的一個(gè)約定。第六講房地產(chǎn)的買賣問題一、房地產(chǎn)買賣的有關(guān)問題1、預(yù)售：指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承 購(gòu)人支付定金，并定期支付房?jī)r(jià)款的行為，也是說開發(fā)商未進(jìn)行初始登記，未 取得證書而出售(買賣作用：開發(fā)商通過收取定金，預(yù)付款項(xiàng)而獲取資金，業(yè)主可避免一次性支付巨 額款。特征：(1)房屋的預(yù)售合同，法律關(guān)系的主體一方是特定的(開發(fā)商有資質(zhì))。(2)房屋預(yù)售

11、的標(biāo)底是尚在建設(shè)中的房屋。相比：預(yù)售的標(biāo)底實(shí)質(zhì)上是在房屋建成后依約交足房?jī)r(jià)款并獲得其所有權(quán)的一 種權(quán)利(與現(xiàn)房相比)(3)房地產(chǎn)預(yù)售法律關(guān)系的產(chǎn)生和終止定要受到國(guó)家法律較嚴(yán)格的限制。2、法律有兩種：大陸法系：取得所有權(quán)才能轉(zhuǎn)讓英美法系3、預(yù)售條件4、買賣的合同問題(1)認(rèn)購(gòu)書：不是預(yù)售合同，認(rèn)購(gòu)書認(rèn)為有效的指認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事雙方的一種約 定合同，是附條件的民事法律行為，而不是買賣合同，是雙方真實(shí)意思的表示, 指房屋的購(gòu)買權(quán)，而不是房屋本身；認(rèn)為無效的指在未有預(yù)售許可證時(shí)，屬無 效。(2)預(yù)售合同A、違約金條款是否可以協(xié)議修改B、4/5的業(yè)主怎樣約定C、面積的誤差不超出3%D、延期交款違約金的調(diào)整E

12、、合同中裝修條款標(biāo)準(zhǔn)不填寫，算不算合同有效(有)5、轉(zhuǎn)讓條例的修改情況：修改協(xié)議是法院和國(guó)土局配合。(1)修改后有質(zhì)量保證書和使用說明書(2)延期交樓90天(3)受讓方90天未付款，發(fā)展商可解除合同。(4)取消了外銷(5)對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)再建的公共部分的更改設(shè)計(jì)，一定要征得業(yè)主的同意(6)取消了包銷制度二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的代理與經(jīng)紀(jì)1、合同法：委托、居間、行紀(jì)代理：被代理人(委托人)代理人居間：提供信息，充當(dāng)媒介(屬中介行為)2、面積：每戶的建筑面積等于每戶的套內(nèi)面積加上每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。(1)房屋的建筑面積測(cè)繪由市局的產(chǎn)權(quán)處來設(shè)計(jì)，測(cè)量的職能與測(cè)量主管部門分開，技術(shù)監(jiān)督局測(cè)量工具(2)房屋建

13、筑面積計(jì)算的細(xì)則由國(guó)土局監(jiān)管。(3)使用面積售賣(未執(zhí)行)(4)預(yù)售查丈與竣工查文的差別A、預(yù)售查丈以圖紙為準(zhǔn)B、竣工查丈以實(shí)地查丈為準(zhǔn)三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要有一個(gè)公證深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)公證條例房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、分割、繼承都必須要求公證，工程招投標(biāo)要求公證。第七講房地產(chǎn)的權(quán)屬以及登記條例一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。1、房地產(chǎn)權(quán)利指以房地產(chǎn)為標(biāo)底的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。2、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)表現(xiàn)在：(1)占有(2)使用(3)收益(4)處分(5)占有權(quán)與使用權(quán)可分離3、房地產(chǎn)權(quán)分為：(1) 土地使用權(quán)(2)地上建筑物，附著物使用權(quán)(3)它項(xiàng)權(quán)4、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系(1) 土地的使用權(quán)

14、和房屋的所有權(quán)構(gòu)成的房屋產(chǎn)權(quán)是一個(gè)完整的有機(jī)整體，具 有不可分性。(2)房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)，它的價(jià)值在于土地的利用效能，土地使用權(quán)不得離 開房屋的所有權(quán)(人為設(shè)置的)一、房地產(chǎn)的登記1、概念：指房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人合法的土地使用權(quán)和房屋 的所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵租賃等房地產(chǎn)其它權(quán)利的登記。是依法確認(rèn) 房地產(chǎn)權(quán)屬的法律手段，以登記為標(biāo)志，登記是其權(quán)利人的權(quán)利取得設(shè)定、變 更及喪夫的法定依據(jù)。2、作用：(1)確權(quán)(2)保護(hù)合法的權(quán)益(3)監(jiān)管(4)要式行為是必備的條件3、特點(diǎn)：(1)登記的范圍特殊(2)登記屬于強(qiáng)制性的，(非自愿的、義務(wù)的、否則不受法律保護(hù))(3)登記部門對(duì)登

15、記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無異議時(shí)才給予，所以登記時(shí)有較 強(qiáng)的公信力，除司法可否定外，是產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。4、類型：(1)初始登記：第一次確認(rèn)(土地使用權(quán)；房地產(chǎn)權(quán))要求交清地價(jià)款的收據(jù) 以及出讓合同書等。(2)房地產(chǎn)的初始登記：建筑許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收證、竣工圖、土 地使用權(quán)屬證、決算、竣工測(cè)繪。二、轉(zhuǎn)移登記1、買賣、贈(zèng)與、交換、繼承共有的房產(chǎn)分割、司法機(jī)關(guān)的判決或者是強(qiáng)制性轉(zhuǎn) 移，行政機(jī)關(guān)行政處罰等。2、買賣贈(zèng)與書、繼承證明、交換協(xié)議、判決書、裁定書。3、抵押登記：債務(wù)人或者是第三人即(房地產(chǎn)的權(quán)利人將其所有或經(jīng)營(yíng)管理的 合法房地產(chǎn))以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保而向登

16、記機(jī)關(guān) 申請(qǐng)和登記。三、變更登記1、用途的變更2、姓名名稱的變更四、其它登記1、注銷抵押登記2、撤銷核準(zhǔn)登記3、抵押指履行擔(dān)保的一種行為，抵押是提供房地產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，折 價(jià)、拍賣、變賣是抵押的三種方式。4、抵押的特征：(1)法律關(guān)系比較復(fù)雜，因?yàn)樗臉?biāo)的是土地使用權(quán)和房屋。(2)不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有(3)屬要式法律行為定要簽書面合同。5、抵押權(quán)設(shè)定的條件(1)抵押人依法享有處分權(quán)(2)抵押權(quán)人是國(guó)家規(guī)定允許從事貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。(3)抵押的房地產(chǎn)必須是符合法定范圍和法定要求的。6、不得抵押的房地產(chǎn)(1) 土地所有權(quán)(2)耕地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)(法律允許的除外)(3)學(xué)

17、校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體及其它社會(huì)公 益性房產(chǎn)。(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。(5)依法查封的扣押、監(jiān)管的房產(chǎn)。7、依法規(guī)定不得抵押的，房地產(chǎn)的抵押權(quán)擔(dān)保的范圍。(1)主債權(quán)(2)利息(3)違約金(4)損害賠償金(5)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用五、按揭抵押貸款包括：貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度、抵押物估價(jià)多少。按揭一一減少風(fēng)險(xiǎn)的原則，抵押物足量的原則。六、房地產(chǎn)的稅費(fèi)第八講 住房銷售管理辦法修定后深圳市建設(shè)項(xiàng)目的基本建設(shè)程序一、工程建設(shè)項(xiàng)目的一般建設(shè)程序分五局一辦，都屬城建系統(tǒng)規(guī)劃國(guó)土局：土地轉(zhuǎn)讓規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)。建設(shè)局：工程報(bào)建驗(yàn)收，質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、土地出讓合同書，建設(shè)用地規(guī) 劃

18、許可證、工程許可證。城管辦：城市街道管理住宅局：管理福利房，微利房的建設(shè)和分配（房改辦物管）環(huán)保局：水務(wù)局、計(jì)劃局民防辦：建設(shè)局都屬于一條龍窗口式服務(wù)二、基金：國(guó)家規(guī)定，不許用紅磚和散裝水泥。三、工程建設(shè)的法律法規(guī)1、招標(biāo)、投標(biāo)法2、人民防空法3、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例4、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同條例5、建設(shè)安裝工程承包合同條例6、廣東省工程質(zhì)量條例7、廣東省建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)條例8、深圳特區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量條例9、深圳建設(shè)工程施工招標(biāo)、投標(biāo)條例實(shí)施細(xì)則10、深圳特區(qū)建設(shè)監(jiān)理?xiàng)l例第九講一、定金擔(dān)保法定金不能大于合同款的20%二、招標(biāo)法：廣東省、國(guó)家、深圳各一套招標(biāo)具有強(qiáng)制性，勘察設(shè)計(jì)也要招標(biāo)規(guī)定：超過5

19、萬平方米的住宅一定要招標(biāo)方式：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)三、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例1、驗(yàn)收制度改變、傳統(tǒng)式施工單位一一建設(shè)單位一一設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工一一初步驗(yàn)收質(zhì)檢、安檢一 一核檢建設(shè)部竣工驗(yàn)收建設(shè)局五天內(nèi)通知有關(guān)部門、單位、規(guī)劃、 國(guó)土、設(shè)計(jì)、消防、環(huán)保一一竣工驗(yàn)收證書一一甲方組織一一備案(建設(shè)、行 政、主管部門)初驗(yàn)聯(lián)驗(yàn)竣工驗(yàn)大堂裝修驗(yàn)一抄表驗(yàn)等。(1)不要突破規(guī)劃(2)公安消防認(rèn)可文件(3)環(huán)保認(rèn)可文件2、政府從技術(shù)責(zé)任中退出一一負(fù)責(zé)行政，從實(shí)物監(jiān)督技術(shù)責(zé)任中退出程序 監(jiān)督。(1)增長(zhǎng)工程質(zhì)量保修期限，防水保證期一年改為三年(2)加大了違規(guī)行為處罰力度。甲方16種，施工監(jiān)理各8種，勘察6種，設(shè) 計(jì)7種。(3)質(zhì)量終身制(4)不可抗力不能預(yù)見、不可避免、不可克服三個(gè)情況A、社會(huì)動(dòng)亂，軍事行動(dòng)B、自然災(zāi)害：洪水、暴雨、地震(五級(jí)不算)、臺(tái)風(fēng)、冰雹。C、六級(jí)以上臺(tái)風(fēng)(一天)、自然原因火災(zāi)、高溫37度等。四、建筑分類1、居住建筑：一類為高級(jí)住宅(十層以上的普通住宅)；二類為10一18層普 通住宅。2、公共建筑：一類