中原深圳市金地梅龍鎮(zhèn)一期價(jià)格策略報(bào)告

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一期價(jià)格策略報(bào)告一期價(jià)格策略報(bào)告金地金地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道前期達(dá)成的共識(shí)：前期達(dá)成的共識(shí)：目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶：25253535歲之間的首次置業(yè)者和投資者為主歲之間的首次置業(yè)者和投資者為主居住區(qū)域：集中在梅林、景田、彩田、蓮花等關(guān)內(nèi)區(qū)域居住區(qū)域：集中在梅林、景田、彩田、蓮花等關(guān)內(nèi)區(qū)域項(xiàng)目調(diào)性：都市的、時(shí)尚的、娛樂的、自我的項(xiàng)目調(diào)性：都市的、時(shí)尚的、娛樂的、自我的項(xiàng)目關(guān)鍵詞：參與性、向上、偶然性、創(chuàng)意、探索、項(xiàng)目關(guān)鍵詞：參與性、向上、偶然性、創(chuàng)意、探索、 自我肯定、活在當(dāng)下、可選擇的、家的自我肯定、活在當(dāng)下、可選擇的、家的 歸感和邊界感、健康歸感和邊界感、健康項(xiàng)目目標(biāo)：領(lǐng)跑龍華都

2、市化進(jìn)程，代言城市未來！項(xiàng)目目標(biāo)：領(lǐng)跑龍華都市化進(jìn)程，代言城市未來！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道價(jià)格報(bào)告框架價(jià)格報(bào)告框架1 1定價(jià)的背景定價(jià)的背景2 2定價(jià)的策略定價(jià)的策略3 3核心均價(jià)的推導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)4 4價(jià)格表形成及驗(yàn)證價(jià)格表形成及驗(yàn)證5 5銷售安排及預(yù)估銷售安排及預(yù)估 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道定價(jià)的背景定價(jià)的背景1.1 1.1 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析1.2 1.2 本體分析本體分析1.3 1.3 客戶分析客戶分析目標(biāo)理解目標(biāo)理解0 0項(xiàng)目定價(jià)項(xiàng)目定價(jià) 客觀因素 主觀因素 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 力爭(zhēng)力爭(zhēng)5 5個(gè)月完成一期住宅接近整體個(gè)月完成一期住宅接近整體12381238套銷售；套銷售；（5 5個(gè)月平均月均銷售套

3、數(shù)約個(gè)月平均月均銷售套數(shù)約247247套，屬片區(qū)高套，屬片區(qū)高銷售速度）銷售速度） 遵循大盤規(guī)律，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升；遵循大盤規(guī)律，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升；目標(biāo)理解目 標(biāo) 作為龍華市場(chǎng)的第一家品牌開發(fā)商作為龍華市場(chǎng)的第一家品牌開發(fā)商, ,成為成為龍華市場(chǎng)同類產(chǎn)品的標(biāo)桿；龍華市場(chǎng)同類產(chǎn)品的標(biāo)桿；中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但未來仍然伴隨著一，但未來仍然伴隨著一些風(fēng)險(xiǎn)。些風(fēng)險(xiǎn)。 國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來2020年中國(guó)年中國(guó)gdpgdp預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)預(yù) 測(cè) 部 門預(yù)測(cè)結(jié)果：gdp增長(zhǎng)率根據(jù)庫(kù)茲涅茨理論：當(dāng)gdp增長(zhǎng)率4%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將萎縮當(dāng)gdp增長(zhǎng)率為4%-5%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將停

4、滯當(dāng)gdp增長(zhǎng)率為5%-8%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展當(dāng)gdp增長(zhǎng)率8% 房地產(chǎn)行業(yè)將高速發(fā)展國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世 界 銀 行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亞洲開發(fā)銀行2000-2010：6%2011-2020：5%高 盛 公 司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%2005年年中央政策回顧中央政策回顧3 3月月3 3月月2626日日預(yù)售合同備案撤銷新制度購(gòu)房1年內(nèi)轉(zhuǎn)售征稅5.55房貸首付提至30%貸款

5、利率調(diào)高二次加息關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知“舊八條” 加息，抑制需求目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)方向性問題，但其并非一份操作手冊(cè)，不過起到了一定的威懾作用 。對(duì)于非首次個(gè)人購(gòu)房房貸首付比例3 3月月2828日日4 4月月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施。 “新八條”把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。5 5月月七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見6 6月月正式調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步細(xì)化。 加大對(duì)個(gè)人購(gòu)房轉(zhuǎn)手交易稅收調(diào)控力度，讓房產(chǎn)投資和投機(jī)客面臨著不小的壓力，在一程度上打擊“炒房人”。20052005年上半年

6、，國(guó)家和地方政府出臺(tái)了一系列的年上半年，國(guó)家和地方政府出臺(tái)了一系列的土地、利率、稅費(fèi)和房地產(chǎn)行業(yè)土地、利率、稅費(fèi)和房地產(chǎn)行業(yè)政策政策, , 通過抑制炒房需求以達(dá)到通過抑制炒房需求以達(dá)到”平穩(wěn)房?jī)r(jià)、遏制投機(jī)，平穩(wěn)房?jī)r(jià)、遏制投機(jī)，促使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康促使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和穩(wěn)定地成長(zhǎng)和穩(wěn)定地成長(zhǎng)”的目的的目的； 中央政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度持續(xù)加大，后續(xù)中央政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度持續(xù)加大，后續(xù)政策政策 強(qiáng)大程度尚難判斷強(qiáng)大程度尚難判斷調(diào)控調(diào)控手段手段間接調(diào)控手段間接調(diào)控手段（市場(chǎng)調(diào)控）（市場(chǎng)調(diào)控）直接調(diào)控手段直接調(diào)控手段（行政調(diào)控）（行政調(diào)控）調(diào)控調(diào)控力度力度具體具體手段手段1.土地政策；2.

7、金融政策；3.稅收政策；1.行政法規(guī)；2.意見、指示調(diào)控調(diào)控方向方向需求供給弱弱強(qiáng)強(qiáng)調(diào)控手段由土地、金融政策轉(zhuǎn)入最直接的行政、稅調(diào)控手段由土地、金融政策轉(zhuǎn)入最直接的行政、稅收手段，表明解決問題已由收手段，表明解決問題已由市場(chǎng)手段向政治行動(dòng)轉(zhuǎn)移市場(chǎng)手段向政治行動(dòng)轉(zhuǎn)移；無論從中央還是深圳地方政府來看，政策出臺(tái)的頻無論從中央還是深圳地方政府來看，政策出臺(tái)的頻率和速度大大加快，率和速度大大加快，顯示政府希望快速扭轉(zhuǎn)目前局面顯示政府希望快速扭轉(zhuǎn)目前局面；已經(jīng)出臺(tái)的系列調(diào)控措施已經(jīng)出臺(tái)的系列調(diào)控措施如果不能顯現(xiàn)效果如果不能顯現(xiàn)效果，政府，政府必定會(huì)加大調(diào)控力度，必定會(huì)加大調(diào)控力度，可以預(yù)計(jì)更為有力措施將會(huì)

8、出可以預(yù)計(jì)更為有力措施將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)，直到房地產(chǎn)市場(chǎng)回復(fù)正常。，直到房地產(chǎn)市場(chǎng)回復(fù)正常。3 3月月1111月月1010月月4 4月月6 6月月5 5月月第一輪第一輪第二輪第二輪弱弱強(qiáng)強(qiáng)關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知深圳開征土地增值稅關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告2006年年1季度季度出臺(tái)政策出臺(tái)政策寶安區(qū)建筑面積單價(jià)超過￥寶安區(qū)建筑面積單價(jià)超過￥7500/7500/平平方米，將征收方米，將征收3 3的契稅。的契稅。新近出臺(tái)的地產(chǎn)及金融政策：新近出臺(tái)的地產(chǎn)及金融政策：“中國(guó)人民銀行中國(guó)人民銀行4 4月月2727晚宣布，從晚宣布，從2828日日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利

9、率。金融機(jī)起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.270.27個(gè)百分個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58%5.58%提高到提高到5.85%5.85%?！毙掳婧贤絾⒂眯掳婧贤絾⒂?006年年1季度季度出臺(tái)政策出臺(tái)政策國(guó)務(wù)院總理溫家寶國(guó)務(wù)院總理溫家寶1717日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，審議并原則通過房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，審議并原則通過中華人民共和國(guó)中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理?xiàng)l例（修訂草案）測(cè)繪成果管理?xiàng)l例（修訂草案）。會(huì)議重點(diǎn)是。會(huì)議重點(diǎn)是, ,要求落實(shí)要求落實(shí)去年以來中央關(guān)于促進(jìn)

10、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的部署去年以來中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的部署: : 包括:（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 （三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度， （四）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 （五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房， （六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度， 2005年至年至2006上旬上旬已出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策已出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策回顧回顧20052005年下半年年下半年3 3月月住房按揭利率上調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)“舊八條”1111月月深圳開征土地增值稅1010月月關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知4 4月月

11、國(guó)務(wù)院副總理曾培炎“關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭”的四點(diǎn)要求“新八條”打擊炒房、炒地6 6月月個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營(yíng)業(yè)稅開始實(shí)施5 5月月七部委關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見深圳規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告1 1月月-3-3月月深圳新版合同的啟用20052005年上半年年上半年20062006年年1 1季度季度價(jià)格上限 超額按3%征收契稅首付提升的指導(dǎo)性意見 05 05年年4 4月月 0505年年5656月月 0505年年1010月月 0505年年1111月月封殺無證認(rèn)籌國(guó)八條/新國(guó)八條房地產(chǎn)明碼標(biāo)價(jià)四大措施打擊炒房2006下半年，政策變動(dòng)撲朔迷離，下半年，政策

12、變動(dòng)撲朔迷離，政策不確定性較大政策不確定性較大20052005年年1919月月, ,深圳住宅價(jià)格飆升深圳住宅價(jià)格飆升12.18%12.18%，南山、寶安、龍崗三個(gè)行政區(qū)樓價(jià)上南山、寶安、龍崗三個(gè)行政區(qū)樓價(jià)上漲近漲近30%30%，全市全年樓價(jià)上漲幅度預(yù)達(dá)，全市全年樓價(jià)上漲幅度預(yù)達(dá)20%20%。；20062006年年1 1季度，全市商品房均價(jià)達(dá)季度，全市商品房均價(jià)達(dá)8752.948752.94元平方米，同比上漲元平方米，同比上漲20.6220.62。其中，商品住宅均價(jià)為。其中，商品住宅均價(jià)為8126.148126.14元平元平方米，同比上漲方米，同比上漲25.6325.63； n 2005 200

13、5年年3 3月以來，政府出臺(tái)系列措施，目的是調(diào)控樓市，穩(wěn)定月以來，政府出臺(tái)系列措施，目的是調(diào)控樓市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)飛漲趨勢(shì)，但深圳市場(chǎng)經(jīng)過幾個(gè)月的觀望期后迅房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)飛漲趨勢(shì)，但深圳市場(chǎng)經(jīng)過幾個(gè)月的觀望期后迅速反彈，并已出現(xiàn)局部速反彈，并已出現(xiàn)局部偏熱偏熱現(xiàn)象（以豪宅市場(chǎng)為例：價(jià)格漲幅高、現(xiàn)象（以豪宅市場(chǎng)為例：價(jià)格漲幅高、投資成份增加、三級(jí)市場(chǎng)觀望現(xiàn)象加重）；調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期效投資成份增加、三級(jí)市場(chǎng)觀望現(xiàn)象加重）；調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期效果。果。n政府開始政府開始頻繁出臺(tái)政策，頻繁出臺(tái)政策，以限制價(jià)格的漲幅、打壓投資炒房；以限制價(jià)格的漲幅、打壓投資炒房；n如果如果“高燒高燒”持續(xù)不退，預(yù)計(jì)今

14、年、明年仍然將會(huì)是持續(xù)不退，預(yù)計(jì)今年、明年仍然將會(huì)是“政策政策市市”，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)系列政策，但是政策顯效日期暫時(shí)不好，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)系列政策，但是政策顯效日期暫時(shí)不好預(yù)估。預(yù)估。 政府在政府在0606年仍將年仍將加強(qiáng)調(diào)控加強(qiáng)調(diào)控，防止出現(xiàn)由防止樓市危，防止出現(xiàn)由防止樓市危 機(jī)向關(guān)注民生轉(zhuǎn)變的機(jī)向關(guān)注民生轉(zhuǎn)變的“拐點(diǎn)拐點(diǎn)”。 “繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序?！?國(guó)務(wù)院總理溫家寶政府工作報(bào)告 “一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理確定

15、各類土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的銜接；二是加快普通商品住宅建設(shè)，增加中小型、中低價(jià)位住房供應(yīng)；三是進(jìn)一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?！眹?guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫價(jià)格調(diào)控價(jià)格調(diào)控 結(jié)構(gòu)調(diào)控結(jié)構(gòu)調(diào)控 房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)供需矛盾供需矛盾，客戶呈，客戶呈剛性需求剛性需求，全市，全市價(jià)格價(jià)格呈呈 上漲趨勢(shì)上漲趨勢(shì)。20052005年成交情況：年成交情況： 20052005年，深圳市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積年，深圳市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積711.58711.58萬平方米，同比下降萬平方米，同比下降10.9610.96。銷售面積。

16、銷售面積901.13901.13萬平米萬平米, ,同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)12.2812.28 . .商品住宅空置面積商品住宅空置面積69.6569.65萬平方米，同比下降萬平方米，同比下降49.5849.58 . .住宅價(jià)格在住宅價(jià)格在0505年年1 1月份同比上漲了月份同比上漲了3.98%3.98%后，其他各月份都保持了兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)率；后，其他各月份都保持了兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)率；從從20062006年一季度深圳市土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告年一季度深圳市土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告中顯示：中顯示： 今年一季度，全市商品房均價(jià)達(dá)今年一季度，全市商品房均價(jià)達(dá)8752.948752.94元平方米，同比上漲元平

17、方米，同比上漲20.6220.62。其中，商品住宅均價(jià)為。其中，商品住宅均價(jià)為8126.148126.14元平方米，同比上漲元平方米，同比上漲25.6325.63； 截至截至20062006年年3 3月底，我市住宅空置面積為月底，我市住宅空置面積為73.1473.14萬平方米，與去年同期相比下降了萬平方米，與去年同期相比下降了19.4819.48。 房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶自有資金大量沉淀，房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶自有資金大量沉淀，投資客戶比重放大投資客戶比重放大。 在在20052005年一年內(nèi)購(gòu)買年一年內(nèi)購(gòu)買2 2套及以上房產(chǎn)的購(gòu)房者達(dá)套及以上房產(chǎn)的購(gòu)房者達(dá)82338233人，占全市交易人，占全市交易量套數(shù)的量

18、套數(shù)的20%20%以上以上 （同時(shí)家人分購(gòu)行為件中并未體現(xiàn)）（同時(shí)家人分購(gòu)行為件中并未體現(xiàn)）三級(jí)市場(chǎng)反映反常，市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)反映反常，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。自自0505年下半年起，三級(jí)市場(chǎng)成交保持穩(wěn)定，年下半年起，三級(jí)市場(chǎng)成交保持穩(wěn)定，成交均價(jià)穩(wěn)中有升；成交均價(jià)穩(wěn)中有升；0606年第一季度二手房年第一季度二手房交易面積為交易面積為231.66231.66萬平方米，同比增長(zhǎng)萬平方米，同比增長(zhǎng)35.3235.32。0505年深圳二手房交易與新房交易面積的比年深圳二手房交易與新房交易面積的比例為例為0.6610.661。而。而0606年一季度，這一比例年一季度，這一比例增至增至0.8810.8

19、81。二手房交易面積與新房交。二手房交易面積與新房交易面積逐漸接近。易面積逐漸接近。 龍華三級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)約龍華三級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)約61146114元元/ /平米；平米； 開開征征營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅稅稅率率上上調(diào)調(diào)賣家反價(jià)、捂盤不出的現(xiàn)象頻繁，客戶看漲心理高漲。賣家反價(jià)、捂盤不出的現(xiàn)象頻繁，客戶看漲心理高漲。通過世聯(lián)三級(jí)地鋪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前客戶呈現(xiàn)如下現(xiàn)象：通過世聯(lián)三級(jí)地鋪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前客戶呈現(xiàn)如下現(xiàn)象：“在在政策持續(xù)出臺(tái)抑政策持續(xù)出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的情況下，投資制房?jī)r(jià)的情況下，投資客比重放大，價(jià)格呈上客比重放大，價(jià)格呈上揚(yáng)趨勢(shì)，市場(chǎng)反映出較揚(yáng)趨勢(shì)，市場(chǎng)反映出較大的不確定性大的不確定性”n網(wǎng)絡(luò)城市的增長(zhǎng)潛力應(yīng)

20、明顯快于中心地城市；n深圳市從1996年開始摒棄了東西帶狀重心逐漸西移式的發(fā)展模式，選擇南北向外擴(kuò)，對(duì)外加強(qiáng)與香港經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，對(duì)內(nèi)則把北面的龍華、觀瀾、龍崗統(tǒng)一納入網(wǎng)狀組團(tuán)式體系，鼓勵(lì)北擴(kuò)，加強(qiáng)與珠三角經(jīng)濟(jì)體的聯(lián)系與互動(dòng)；n龍華處于北擴(kuò)的一級(jí)輻射區(qū)域，區(qū)位優(yōu)越，面臨更大發(fā)展機(jī)會(huì)年代年代人口規(guī)模（萬人）人口規(guī)模（萬人）用地規(guī)模（用地規(guī)模（km2km2） 空間結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)1982年特區(qū)規(guī)劃80（2000年）98（2000年）多中心組團(tuán)式1986年特區(qū)規(guī)劃110（2000年）122（2000年）帶狀組團(tuán)式1996年深圳總體規(guī)劃430（2010年）480（2010年）網(wǎng)狀組團(tuán)式深圳歷次總體層面規(guī)

21、劃的基本情況： 深圳城市發(fā)展由深圳城市發(fā)展由“帶狀式帶狀式”發(fā)展向發(fā)展向“網(wǎng)絡(luò)狀網(wǎng)絡(luò)狀”發(fā)展轉(zhuǎn)變，給發(fā)展轉(zhuǎn)變，給龍華龍華帶來帶來巨巨大發(fā)展契機(jī)大發(fā)展契機(jī)中部綜合組中部綜合組團(tuán)團(tuán)龍華龍華觀瀾觀瀾布吉布吉規(guī)劃功能規(guī)劃功能：其功能具有三重性，首先是福田中心區(qū)的延伸和生活配套區(qū)；其次是中部地區(qū)的次中心，起到一定的對(duì)外輻射作用；三是不斷協(xié)調(diào)和完善城鎮(zhèn)自身的發(fā)展，這三種功能是相輔相承的。n定位為中部綜合服務(wù)組團(tuán)中心；n是先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地；n商貿(mào)、房地產(chǎn)發(fā)達(dá)現(xiàn)代化城區(qū)；n寶安陸路口岸物流中心n深圳中心區(qū)的生活配套基地龍華龍華規(guī)劃地位提升規(guī)劃地位提升：由：由“深圳后花園深圳后花園”發(fā)展成為發(fā)展成

22、為城市次中心城市次中心華僑城龍華華強(qiáng)北中心區(qū)中心區(qū)中部綜合中部綜合組團(tuán)組團(tuán)龍華、觀瀾、龍華、觀瀾、坂雪崗地區(qū)坂雪崗地區(qū)龍華為主龍華為主中心中心中部綜合服務(wù)區(qū)、中部綜合服務(wù)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)金工業(yè)基地金工業(yè)基地黃金點(diǎn)：黃金點(diǎn)：龍華龍華n龍華作為深圳北部核心與華僑城、華強(qiáng)北圍合cbd中心區(qū)共同構(gòu)成了大深圳城市布局下的“黃金三角地帶”龍華龍華區(qū)域形象提升區(qū)域形象提升：將由：將由“二線關(guān)外區(qū)域二線關(guān)外區(qū)域”提升成為提升成為“深圳鐵三角深圳鐵三角”之一，成為之一，成為北部中心北部中心龍華交通中心地位確立：將成為龍華交通中心地位確立：將成為全國(guó)性交通樞紐全國(guó)性交通樞紐現(xiàn)有主要對(duì)外交通干道

23、現(xiàn)有主要對(duì)外交通干道20062006年年20082008年年20082008年以后年以后布龍龍觀機(jī)荷高速民治大道梅觀高速 梅龍公路：梅龍公路：南起梅林關(guān)，北接布龍路，到龍華廣場(chǎng)新區(qū)大道：南起梅林關(guān)，北接現(xiàn)在龍華的人民北路，再向西接現(xiàn)在的上塘路福龍路：福龍路：南起福田（香環(huán)立交），北到二線拓展區(qū)連接龍大公路留仙大道：留仙大道：東連民治大道，西接現(xiàn)在的留仙大道龍大公路：南起已規(guī)劃未動(dòng)工的福龍路，連接布龍路，北接?xùn)|莞大嶺山南坪快速干道：南坪快速干道：西起南頭，途經(jīng)龍華，東到坪地；福龍公路，南起福田 地 鐵地 鐵 4 4 號(hào)號(hào)線 ：線 ：以 皇崗口岸為起點(diǎn)，直達(dá)龍華新市鎮(zhèn)中心地鐵地鐵6 6號(hào)線號(hào)線輕軌

24、輕軌1111號(hào)線號(hào)線：利用平南鐵路和平鹽鐵路既有通道，連接南山、龍華、坂田、橫崗和鹽田，并銜接3號(hào)線、4號(hào)線、1號(hào)線和深圳西部龍華新客站龍華新客站n龍華交通從06年起得到實(shí)質(zhì)性改善；n2008年以后，龍華將形成蜘蛛網(wǎng)狀的公路交通網(wǎng)絡(luò)，將港、澳、深及整個(gè)珠三角連成一片，成為交通樞紐近幾年龍華經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，20032003年年龍華農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2570萬元；工業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到工業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到719.06719.06億元億元，比2002年增長(zhǎng)50.9；社會(huì)消費(fèi)品零售總額19.6億元，連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)增幅25%以上以外向型的第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)主導(dǎo)，比重在70%左右的水平（20032003年為年為67.6%6

25、7.6%）；）；第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)比重較小，金融、證券、保險(xiǎn)、休閑娛樂呈現(xiàn)勃勃生機(jī)；酒店、餐飲、商貿(mào)、房地產(chǎn)、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展良好良好2003年外貿(mào)出口額外貿(mào)出口額達(dá)7070億美元億美元，以富士康為龍頭的電子生產(chǎn)企業(yè)全年工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)到631.8億元；龍華龍華經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)具備具備自我生長(zhǎng)能力自我生長(zhǎng)能力：龍華以外向型：龍華以外向型第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為，成為深圳深圳工業(yè)經(jīng)濟(jì)主體之一工業(yè)經(jīng)濟(jì)主體之一分類因子分類因子相關(guān)驅(qū)動(dòng)因素相關(guān)驅(qū)動(dòng)因素驅(qū)動(dòng)因素細(xì)分驅(qū)動(dòng)因素細(xì)分驅(qū)動(dòng)因素描述驅(qū)動(dòng)因素描述社會(huì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策+宏觀背景+發(fā)展思路+產(chǎn)業(yè)+發(fā)展方式等龍華社會(huì)經(jīng)濟(jì)依托主要依靠第二產(chǎn)業(yè)，未來幾年

26、內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)面臨穩(wěn)定的增長(zhǎng)背景及政策支持，社會(huì)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃思路+發(fā)展重點(diǎn)+發(fā)展方向+產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局思路 通過實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有勞動(dòng)密集型工業(yè)逐步向先進(jìn)工業(yè)轉(zhuǎn)型的過渡，形成一業(yè)為主，多業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。突出華為、富士康等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)，盡快形成支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)發(fā)展地方性的先進(jìn)工業(yè)、信息業(yè)。 重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè) 以制造業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，加大倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)投入 產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)逐步提高第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，加快商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)、物流等配套產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，為組團(tuán)的發(fā)展提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 舊城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，考慮與新區(qū)分工協(xié)作、合理互補(bǔ)的原則，調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展壯大房地產(chǎn)業(yè)、商

27、貿(mào)、培訓(xùn)、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè) 人口人口規(guī)劃牽引+產(chǎn)業(yè)牽引總量整個(gè)中部服務(wù)組團(tuán)規(guī)劃至2020年組團(tuán)人口控制規(guī)模為125萬，其中戶籍56萬人口，非戶籍人口69萬人；二線拓展區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)60142戶，人口21萬結(jié)構(gòu)關(guān)內(nèi)大批高學(xué)歷、高技術(shù)、高素質(zhì)人流在房地產(chǎn)及高科技產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下進(jìn)入龍華主要信息來源：深圳市中部綜合組團(tuán)規(guī)劃（2004-2020）（送審稿） 龍華將成為龍華將成為深圳經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)深圳經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)：社會(huì)：社會(huì)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)持續(xù)增長(zhǎng)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)布局趨于趨于合理合理、人口人口繼續(xù)繼續(xù)增加增加龍 華 商 品 房 供 給 情 況01 02 03 04 05 06 07 09 9 年0 0 年0 1 年0

28、 2 年0 3 年0 4 年面積(萬平)00 .20 .40 .60 .811 .2價(jià)格(元/平)供 給 面 積銷 售 面 積龍華供應(yīng)近年來增長(zhǎng)較快，龍華供應(yīng)近年來增長(zhǎng)較快，需求需求持續(xù)持續(xù)旺盛旺盛；后續(xù)供應(yīng)量大（突破后續(xù)供應(yīng)量大（突破500500萬）萬）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心n龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，2002年起的供應(yīng)猛增，2003年的銷售翻倍，增量迅猛成為全市中的最強(qiáng)音；n2005年上半年龍華批準(zhǔn)預(yù)售面積為37.1萬平米；前三季度銷售面積為64萬平米，項(xiàng)目開發(fā)周期和銷售周期縮短，銷售情況普遍良好；n龍華后續(xù)供應(yīng)充裕：大規(guī)模舊改項(xiàng)目+二線拓展區(qū)的啟動(dòng)，初步統(tǒng)計(jì)未來2-32-3年供應(yīng)量在年

29、供應(yīng)量在500500萬萬平米以上平米以上歷年龍華均價(jià)走勢(shì)圖26003100294433003833400055400100020003000400050006000199819992000200120022003200420052006系列1數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心歷年歷年價(jià)格價(jià)格穩(wěn)步持續(xù)上漲，穩(wěn)步持續(xù)上漲，0505年出現(xiàn)大幅度跳漲年出現(xiàn)大幅度跳漲（漲幅達(dá)（漲幅達(dá)25%25%），），與關(guān)內(nèi)供與關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關(guān)應(yīng)稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關(guān)n2003年以前，龍華片區(qū)的樓盤價(jià)格一直在28003300元/ m2之間盤旋；n05年上半年由于供應(yīng)吃緊及片區(qū)預(yù)熱成功，價(jià)格漲幅達(dá)25%；n05年上

30、半年的勁力城市明珠、美麗aaa依托鎮(zhèn)中心的區(qū)位及本身產(chǎn)品的特色刷新龍華價(jià)格；n05年下半年的潛龍華城價(jià)格一路攀升，其c區(qū)價(jià)格6450元；n未來的價(jià)格走勢(shì)將可能受到政策的相關(guān)影響龍華歷年戶型供應(yīng)統(tǒng)計(jì)0%20%40%60%1房2房3房4房及以上1房3%3%2%39%1%13%2房46%30%46%26%38%39%3房47%52%48%28%52%45%4房及以上4%15%4%7%9%3%2000 2001 2002 2003 2004 2005市場(chǎng)市場(chǎng)主力主力戶型戶型為為2 2、3 3房房；0505年的年的1 1房房供應(yīng)比例有明顯的供應(yīng)比例有明顯的上升上升趨勢(shì)趨勢(shì)n2房、3房歷年比例均在30-4

31、0%左右；n03年蘋果園的推出使得1房供應(yīng)突漲（超過30%）；05年潛龍華城推出近400套1房，書香門第、世紀(jì)春城、錦繡江南也有一定比例的1房推出；n4房及以上戶型的供應(yīng)歷年比例基本上在10%以內(nèi)龍華歷年龍華歷年1 1房供應(yīng)比例基本上在房供應(yīng)比例基本上在5%5%以內(nèi)，以內(nèi)，0505年年1 1房供應(yīng)增加，比例房供應(yīng)增加，比例達(dá)到達(dá)到13%13%；隨著地鐵的開通以及龍華交通樞紐地位的確立，這種；隨著地鐵的開通以及龍華交通樞紐地位的確立，這種趨勢(shì)將可能會(huì)持續(xù)趨勢(shì)將可能會(huì)持續(xù)面積區(qū)間主要集中在面積區(qū)間主要集中在70-8070-80平米平米/ /90-11090-110平米平米n龍華片區(qū)內(nèi)1房1衛(wèi)的戶型

32、面積以40-60m2為主。 n龍華片區(qū)內(nèi)2房2廳1衛(wèi)的戶型面積以70-80m2為主 n龍華片區(qū)內(nèi)3房2廳2衛(wèi)的戶型面積以90-110m2為主 n龍華片區(qū)內(nèi)4房2廳2衛(wèi)的戶型面積以120-140m2為主。 龍華片區(qū)2房面積區(qū)間圖1 1% %6 6% %6 6% %6 68 8% %2 2% %6 6% %3 3% %8 8% %0%20%40%60%80%50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120龍 華 片 區(qū) 4 房 面 積 區(qū) 間 圖1 1 1 1 % %3 3 1 1 % %3 3 2 2 % %1 1 3 3 % %1 1 3 3 % %0

33、%1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %1 20 以 下1 20 -1 301 30 -1 401 40 -1 501 50 以 上區(qū)外區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)布吉布吉寶安新中心區(qū)寶安新中心區(qū)龍崗中心城龍崗中心城西麗西麗梅林梅林龍華龍華1、布吉未來1-2年內(nèi)供應(yīng)較少且不集中；2、布吉后續(xù)供應(yīng)容積率走高，關(guān)口堵塞問題影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，且無交通利好；3、布吉缺乏品牌開發(fā)商的帶動(dòng)；4、雖然與龍華存在客戶搶奪，但龍華占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1、龍華作為中部服務(wù)組團(tuán)直接為福田中心區(qū)提供配套支持，占有福田中心區(qū)的成熟優(yōu)勢(shì)，有大量人口支持；2、寶安新中心區(qū)處于啟動(dòng)期，主要吸引南山白領(lǐng)置業(yè)，也分流部分福田白領(lǐng)和關(guān)內(nèi)投資客；3

34、、二者的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為市場(chǎng)熱點(diǎn)間的資源競(jìng)爭(zhēng)；4、寶安作為未來土地出讓主戰(zhàn)場(chǎng)具有持續(xù)發(fā)展的后續(xù)優(yōu)勢(shì)1、龍崗中心城基本上為區(qū)域內(nèi)發(fā)展，對(duì)外輻射力目前還非常有限，未來1-2年內(nèi)其主要是通過中信、鴻榮源的大型低密度項(xiàng)目吸引區(qū)內(nèi)部分高端客戶；2、未來1-2年龍崗中心城在產(chǎn)品供應(yīng)上主要以低密度產(chǎn)品為主，與龍華之間的競(jìng)爭(zhēng)很少；3、龍崗作為未來土地出讓的主要場(chǎng)所之一，具有持續(xù)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢(shì)1、與龍華/寶安同處于發(fā)展中的低價(jià)片區(qū)相比，具有片區(qū)相對(duì)成熟/環(huán)境治安好/位置好等心理優(yōu)勢(shì)；2、但不是未來1-2年內(nèi)的熱點(diǎn)，明年推出項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)1、梅林土地儲(chǔ)備少，開發(fā)空間小，目前在售項(xiàng)目基本上是前期項(xiàng)目后續(xù)部分；2、梅林沒

35、有大的項(xiàng)目，均在5萬平米以內(nèi)，輻射力有限；n在區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)中主要潛在競(jìng)爭(zhēng)者為布吉、寶安新中心區(qū)、西麗、梅林，關(guān)內(nèi)的福田、南山由于土地出讓有限與龍華之間的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱；n龍華在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中總體來說處于相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位；n龍華將主要面臨與 布吉等片區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)客戶，但二線拓展區(qū)由規(guī)劃、交通帶來的巨大升值空間使之處于相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位龍華龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競(jìng)爭(zhēng)，但在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競(jìng)爭(zhēng)，但在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于相對(duì)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道二期背景二期背景市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)金榮泰祥泰地塊 r=1.2-2.5;r=3.2-4.0梅隴鎮(zhèn) 占18萬

36、,建42萬;r=3陽(yáng)光新鏡園 占2萬,建7萬;r=3.5祥泰、深國(guó)投 r=1.2長(zhǎng)城地產(chǎn) 占28.4萬;r=1.2-2.5德業(yè)基 達(dá)華科技實(shí)業(yè)123546891012131416187世紀(jì)春城四期 建13.9萬;r=3.1211潛龍華城 15春華四季園 占19萬,建43萬;r=1.920星河丹堤 建36萬;r=1.821圣莫利斯 占27.6萬,建33萬;r=1.2317中信華南 占8萬,建19萬;r=2.322工業(yè)用地深圳新客站用地12345689101213141618香港地鐵用地農(nóng)民用房71115202117城投七里香榭 占地4.7萬,建面9萬; r=1.91新鴻實(shí)業(yè) 占2.1萬,建4.5

37、萬;r=2.1綠景項(xiàng)目 占8.2萬,建18.8萬;r=2.32223中航 占6萬,建25萬;r=423r r 代表容積率二線拓展區(qū)未來二線拓展區(qū)未來1-31-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總量在年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總量在300300萬平萬平米以上；大量未開發(fā)項(xiàng)目將形成集中競(jìng)爭(zhēng)。米以上；大量未開發(fā)項(xiàng)目將形成集中競(jìng)爭(zhēng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道珠江投資/建面約14萬，主要以2房3房為主。9月入市,r=2.41珠江投資項(xiàng)目0606年下半年年下半年供應(yīng)供應(yīng)迅速迅速放大放大，供應(yīng)主要來自，供應(yīng)主要來自二線拓展區(qū)二線拓展區(qū)。陽(yáng)光新境園世紀(jì)春城四期/2房764套3房 556套碧水龍庭/1000套春華四季園一期二批剩余單位/

38、3房，復(fù)式house共80套萬科城三期第三批小高層剩余單位/共35套1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度2002006 620072007第五園三期/合院洋房700套，疊院house200-300套，庭院別墅100套第五園碧水龍庭世紀(jì)春城城色春華四季園月朗苑萬科城三期春華四季園二期/2房444套3房954套復(fù)式486套月朗苑二期/2房30套3房362套復(fù)式40套城色/1房69套2房444套3房 85套月朗苑三期/總計(jì)約320套陽(yáng)光新境園/占面2萬，建面7，r=3.5/工程進(jìn)度67層城投七里香榭/占面4.7萬，建面9萬，

39、r=1.91，共18棟/工程5層左右,8月入市城投七里香榭碧水龍庭后續(xù)單位/1006套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平面產(chǎn)品平面產(chǎn)品兩房?jī)煞繕潜P名稱規(guī)模建筑形式容積率對(duì)比戶型戶均面積入市時(shí)間套數(shù)春華四季園43萬小高層1.89兩房708月444中海月朗苑10萬小高層2.13兩房69-765月1日30金地梅隴鎮(zhèn)42萬小高層、高層3.08兩房755月底335世紀(jì)明園14萬高層3.1兩房7711月760七里香榭8.6萬小高層1.8兩房707月底172碧水龍庭19.5小高層2.8兩房756月300萬科第五園25萬高層1.1兩房759月底珠投項(xiàng)目14萬小高層2.4兩房709月100合計(jì)2141未來市場(chǎng)

40、存量戶型統(tǒng)計(jì)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平面產(chǎn)品平面產(chǎn)品小三房小三房樓盤名稱規(guī)模建筑形式容積率對(duì)比戶型戶均面積入市時(shí)間套數(shù)春華四季園43萬小高層1.89小三房95-1108月720金地梅隴鎮(zhèn)42萬小高層、高層3.08小三房107-1125月底837中海月朗苑10萬小高層2.13小三房89-1055月1日362世紀(jì)明園14萬高層3.1小三房95-11011月260七里香榭8.6萬小高層1.8小三房95-1157月底430碧水龍庭19.5小高層2.8小三房90-1106月600萬科第五園25萬高層1.1小三房90-1109月底萬科城43萬高層1.1小三房101-1174月200珠投項(xiàng)目14

41、萬小高層2.4小三房90-1008月100200合計(jì)34003500未來市場(chǎng)存量戶型統(tǒng)計(jì)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平面產(chǎn)品平面產(chǎn)品大三房大三房小四房小四房樓盤名稱規(guī)模建筑形式容積率對(duì)比戶型戶均面積入市時(shí)間預(yù)計(jì)銷售期春華四季園43萬小高層1.89大三房1228月234世紀(jì)明園14萬高層3.1大三房120-12511月300合計(jì)534樓盤名稱規(guī)模建筑形式容積率對(duì)比戶型戶均面積入市時(shí)間套數(shù)春華四季園43萬小高層1.89小四房1368月48七里香榭8.6萬小高層1.8小四房1357月底258碧水龍庭19.5小高層2.8小四房1236月100萬科第五園25萬高層1.1小四房1209月200萬科

42、城43萬高層1.1小四房1344月80合計(jì)686未來市場(chǎng)存量戶型統(tǒng)計(jì)：區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)二線拓展區(qū)二線拓展區(qū)中心板塊中心板塊關(guān)口資源板塊關(guān)口資源板塊民治大道沿線民治大道沿線萬科板塊萬科板塊二線拓展二線拓展區(qū)區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高；新區(qū)，空間大；市政配套優(yōu)勢(shì)；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者；關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的首要承接地；巨大升值空間高起點(diǎn)；交通優(yōu)勢(shì)；后續(xù)規(guī)模大；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者；巨大升值空間規(guī)劃起點(diǎn)高；居住服務(wù)配套，環(huán)境純粹；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者規(guī)劃起點(diǎn)高；后續(xù)規(guī)模；市政配套優(yōu)勢(shì)；巨大升值空間中心板塊中心板塊成熟配套；政治文化中心成熟；中心成熟；中心成熟；中心民治大道民治大道沿線沿線梅龍路開通后基本無優(yōu)勢(shì)低價(jià)策略無優(yōu)勢(shì)分

43、流中低端客戶關(guān)口資源關(guān)口資源板塊板塊稀缺資源景觀；低密度產(chǎn)品線稀缺景觀；更廣的客戶線；升級(jí)產(chǎn)品線稀缺景觀稀缺景觀萬科板塊萬科板塊萬科區(qū)域部署升級(jí)；客戶線、產(chǎn)品線成熟；區(qū)域成熟萬科品牌；低密度產(chǎn)品線；全市范圍客戶資源基本無優(yōu)勢(shì)占優(yōu)勢(shì)地位二線拓展區(qū)是龍華城市化集中體現(xiàn)的區(qū)域二線拓展區(qū)城市進(jìn)化展望1：06-09年交通升級(jí)，城市拓展區(qū)不再是抽象概念420062006年年-梅龍路、南坪快速、新梅龍路、南坪快速、新區(qū)大道：區(qū)大道：交通干線陸續(xù)建設(shè)，讓龍華與福田，南山的聯(lián)系更加緊密。發(fā)達(dá)發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為城市變都市創(chuàng)下條件。的交通網(wǎng)絡(luò)為城市變都市創(chuàng)下條件。420072007年年-福龍路：福龍路：起于香環(huán)立交，

44、諒解二線拓展區(qū)與香蜜湖，成為直達(dá)福田的主干道，城市拓展不再是抽象城市拓展不再是抽象概念。概念。420092009年年-地鐵地鐵4 4號(hào)線：號(hào)線：南起皇崗口岸，向北延伸至龍華新城中心，進(jìn)一步加強(qiáng)深港交通聯(lián)動(dòng)。地鐵4號(hào)線，將為龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展帶來廣闊升將為龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展帶來廣闊升值空間。值空間。福福龍龍路路梅梅龍龍路路南坪快速南坪快速新客站新客站新新區(qū)區(qū)大大道道本案本案二線拓展區(qū)城市進(jìn)化展望2：作為福田中心區(qū)的延伸和生活配套區(qū)，06年以后福田中心區(qū)的逐漸成熟，其城市地位重要性突顯規(guī)劃、啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)寫字樓啟動(dòng)住宅啟動(dòng)市政工程啟動(dòng)商業(yè)啟動(dòng)1993年1995年1996年1998年1998年19

45、99-2001年投資大廈、信息樞紐中心啟動(dòng)量：?jiǎn)?dòng)量：47.9萬平米彩福大廈、中海華庭、深業(yè)花園六大政府工程（市民中心、圖書館、音樂廳區(qū)域商業(yè)形成=居住商業(yè)+寫字樓商業(yè)多元化發(fā)展2002年-現(xiàn)在啟動(dòng)量：約20萬平米住宅（星河國(guó)際、天?。?寫字樓（中電）+集中商業(yè)（購(gòu)物公園）+市政設(shè)施03年，寫字樓逐漸開始建設(shè)04年，寫字樓大量建設(shè)，推出27萬05年：寫字樓大量推出（超出120萬）06年：酒店大量推出（35萬左右）6個(gè)五星級(jí)酒店，如喜來登，06-07年：購(gòu)物中心相繼投入使用（約60萬）如星河soho、晶島國(guó)際中心區(qū)近五年的商務(wù)商業(yè)發(fā)展，預(yù)示著它的逐漸成熟二線拓展區(qū)城市進(jìn)化展望3： 2010年新客

46、站的建設(shè)，將影響力擴(kuò)大到珠三角，全國(guó)性交通樞紐地位新客站位于龍華西南角，目前的確切位置尚未見到有官方報(bào)道，右圖是根據(jù)描述繪制的草圖；n新客站是京廣鐵路、東南沿海高速鐵路客運(yùn)專線交匯；n通車后預(yù)計(jì)有近80條列車線路； n預(yù)計(jì)達(dá)到年500萬的人次；n港澳臺(tái)、珠三角商旅人流將不必只通n過廣州進(jìn)行中轉(zhuǎn)，可以通過龍華新客n站實(shí)現(xiàn)與全國(guó)的聯(lián)系20102010年年-龍華新客站：龍華新客站：龍華火車站是京廣線和東南沿海高速鐵路客運(yùn)專線的終點(diǎn)站和交匯點(diǎn)，深圳城市地位將因此更完善，它的選址龍它的選址龍華，也指引了城市發(fā)展的新華，也指引了城市發(fā)展的新方向。方向。二線拓展區(qū)城市進(jìn)化展望4：后續(xù)供應(yīng)超過300萬平米，大

47、量可利用土地資源，給未來發(fā)展帶來巨大的想像空間u二線擴(kuò)展區(qū)內(nèi)居住用地和綜合功能用地共430.39430.39萬平米萬平米；u目前已明確權(quán)屬的土地有353.2353.2萬平米萬平米（共13塊，分別被8家企業(yè)控制 ）.u已開發(fā)項(xiàng)目只有日出印象，總量不超過不超過1010萬平米萬平米。2 21 14 43 35 57 78 89 91313101012121111世紀(jì)春城世紀(jì)春城日出印象日出印象書香門第書香門第2 2金地梅隴鎮(zhèn)金地梅隴鎮(zhèn)城投龍華城投龍華泰華項(xiàng)目泰華項(xiàng)目圣莫利斯圣莫利斯龍龍1 1號(hào)號(hào)本項(xiàng)目本項(xiàng)目已明確開發(fā)期限項(xiàng)目已明確開發(fā)期限項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目龍盈泰項(xiàng)目龍盈泰項(xiàng)目“深圳北岸城市

48、深圳北岸城市化進(jìn)程先鋒區(qū)域化進(jìn)程先鋒區(qū)域 ”繼寶安中心區(qū)之后，深圳城繼寶安中心區(qū)之后，深圳城市城市化市城市化最具價(jià)值區(qū)域最具價(jià)值區(qū)域” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道“二二線拓展區(qū)前景看好，線拓展區(qū)前景看好，0606下半年項(xiàng)目陸續(xù)入市，下半年項(xiàng)目陸續(xù)入市，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)逐步升級(jí)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)逐步升級(jí)” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道開盤時(shí)間：4月29日推售量：132套推出產(chǎn)品：101136三房、四房單位成交套數(shù)：97套成交率：56開盤熱銷戶型：景觀三房、四房整體均價(jià)：7573元/平米積累客戶：600批當(dāng)日到場(chǎng)人數(shù)： 250批萬科城三期小高層單位萬科城三期小高層單位龍華項(xiàng)目開盤小結(jié)：龍華項(xiàng)目開盤小結(jié)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道月朗苑二期月朗苑

49、二期開盤時(shí)間：4月30日推售量：217套推出產(chǎn)品：兩房、三房成交套數(shù)：122套（富士康團(tuán)購(gòu)保留120套）成交率：56開盤熱銷戶型：景觀三房整體均價(jià)：6593元積累客戶：1500批當(dāng)日到場(chǎng)人數(shù)：約400批 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道春華四季園二批單位春華四季園二批單位開盤時(shí)間：5月1日推售量：470套推出產(chǎn)品：三房、四房成交套數(shù)：242套 （發(fā)展商保留53套）成交率：63開盤熱銷戶型：景觀三房、 景觀四房整體均價(jià)：6680元積累客戶：約2000批當(dāng)日到場(chǎng)人數(shù)：700批 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道城色城色開盤時(shí)間：5月1日推售量：548推出產(chǎn)品：一房、兩房、三房成交套數(shù)：230套成交率：42開盤熱銷戶型：景觀兩、三房

50、整體均價(jià)：6532元/平米積累人數(shù)：約1000批當(dāng)日到場(chǎng)人數(shù)：約300批 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道“近近期龍華項(xiàng)目開盤期龍華項(xiàng)目開盤現(xiàn)象：少量多批、低到現(xiàn)象：少量多批、低到場(chǎng)率、高開盤率、優(yōu)勢(shì)場(chǎng)率、高開盤率、優(yōu)勢(shì)單位快速消化單位快速消化”1.21.2市場(chǎng)背景的啟示：市場(chǎng)背景的啟示：?jiǎn)⑹疽唬簡(jiǎn)⑹疽唬?606下半年將面臨政策收緊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，下半年將面臨政策收緊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，項(xiàng)目一期銷售節(jié)奏適當(dāng)加快，有效規(guī)避可能的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目一期銷售節(jié)奏適當(dāng)加快，有效規(guī)避可能的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。啟示二：?jiǎn)⑹径簠^(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目推盤往往采用少量多批推出的形式，有利于人區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目推盤往往采用少量多批推

51、出的形式，有利于人為制造稀缺提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，本項(xiàng)目一期推出房源量較大，定為制造稀缺提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，本項(xiàng)目一期推出房源量較大，定價(jià)需考慮內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)整體定價(jià)。價(jià)需考慮內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)整體定價(jià)。啟示三：?jiǎn)⑹救喉?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)單位定價(jià)需一步到位，全面提升優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的價(jià)值，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)單位定價(jià)需一步到位，全面提升優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的價(jià)值，避免內(nèi)部?jī)r(jià)值損失。避免內(nèi)部?jī)r(jià)值損失。一期指標(biāo)：一期指標(biāo)：占地面積：占地面積：5043250432平方米平方米建筑面積：住宅建筑面積：住宅127904127904平方米、商業(yè)平方米、商業(yè)50375037平方米平方米總戶數(shù)：總戶數(shù)：12381238停車位：停車位：987987規(guī)模：規(guī)模：7 7棟棟111124

52、24層，一梯兩戶、一梯三戶或兩梯三戶層，一梯兩戶、一梯三戶或兩梯三戶展示點(diǎn)：展示點(diǎn)：5 5月展示月展示4 4套精裝樣板房，套精裝樣板房，3 3套風(fēng)格樣板房及套風(fēng)格樣板房及1 1套工序樣板間泳池、兩個(gè)架空層，一半商業(yè)街；立面展示套工序樣板間泳池、兩個(gè)架空層，一半商業(yè)街；立面展示4 4層；層；商業(yè)：肯德基簽訂意向協(xié)議。商業(yè)：肯德基簽訂意向協(xié)議。1.3 1.3 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)4月中旬售樓處投入使用5月底開盤展示范圍1.31.3 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)及推售情況推售情況 4 4月月1515日銷售中心開放；日銷售中心開放； 5 5月月2 2日首批樣板房及商業(yè)街入口開放；日首批樣板房及商業(yè)街入口開放； 5

53、5月月1919日前發(fā)展商內(nèi)部客戶預(yù)定房號(hào)完畢；日前發(fā)展商內(nèi)部客戶預(yù)定房號(hào)完畢； 5 5月月2020日第二批樣板房及部分園林開放，外部客戶算價(jià)；日第二批樣板房及部分園林開放，外部客戶算價(jià)； 5 5月月2727日開盤選房；日開盤選房；營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排： 梅隴鎮(zhèn)一期梅隴鎮(zhèn)一期12381238套房源將一次性放出，無法分批推出；套房源將一次性放出，無法分批推出； 推出房源：推出房源： 兩房（兩房（717178m78m）335335套，套， 占占2727； 中三房（中三房（100100110m110m）470470套，占套，占3838； 大三房（大三房（110110122m122m）367367套，占套，占3

54、030； 四房（四房（136136145m145m）6565套，套， 占占5 5；房源推售情況：項(xiàng)目開盤前營(yíng)銷節(jié)奏緊湊，大量房源全部放開推出。項(xiàng)目開盤前營(yíng)銷節(jié)奏緊湊，大量房源全部放開推出。1.31.3 客戶基本情況客戶基本情況上門客戶批次圖27072641160419450500100015002000250030004.154.16號(hào)4.174.23號(hào)4.244.30號(hào)5.15.7號(hào)辦卡客戶量銷售中心開放銷售中心開放5.1長(zhǎng)假期間長(zhǎng)假期間自自4 4月月1515日銷售中心開放日起四周時(shí)間內(nèi)，積累辦卡客戶約日銷售中心開放日起四周時(shí)間內(nèi)，積累辦卡客戶約90009000批批（辦卡只需提供個(gè)人信息及填

55、寫問卷，上門客戶基本辦卡）。日平均（辦卡只需提供個(gè)人信息及填寫問卷，上門客戶基本辦卡）。日平均接待客戶接待客戶300300多批次，導(dǎo)致前期客戶梳理不夠充分，多批次，導(dǎo)致前期客戶梳理不夠充分，意向戶型客戶具意向戶型客戶具體數(shù)量不精確，客戶意向引導(dǎo)不充分，意向房源較為集中。體數(shù)量不精確，客戶意向引導(dǎo)不充分，意向房源較為集中。1.31.3項(xiàng)目背景啟示：項(xiàng)目背景啟示：?jiǎn)⑹疽唬簡(jiǎn)⑹疽唬阂黄谝黄?2381238套房源全部放開推出，房源銷售的可控性較差，定套房源全部放開推出，房源銷售的可控性較差，定價(jià)需考慮保證項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值不貶損。價(jià)需考慮保證項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值不貶損。啟示二：?jiǎn)⑹径洪_盤節(jié)點(diǎn)逼近，前期儲(chǔ)備大量客戶

56、，客戶梳理及引導(dǎo)時(shí)間有開盤節(jié)點(diǎn)逼近，前期儲(chǔ)備大量客戶，客戶梳理及引導(dǎo)時(shí)間有限，需通過定價(jià)分流客戶集中意向；限，需通過定價(jià)分流客戶集中意向；居住區(qū)域38%52%7% 1% 2%福田龍華羅湖南山深圳以外數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約90009000批客戶有效樣本批客戶有效樣本工作區(qū)域37%47%8%6%2%福田龍華羅湖南山深圳以外1.4 1.4 客戶以客戶以私營(yíng)業(yè)主、外資企業(yè)私營(yíng)業(yè)主、外資企業(yè)為主；居住及工作為主；居住及工作區(qū)域主要來自于區(qū)域主要來自于龍華及福田龍華及福田，各占，各占5 5成和成和4 4成比例。成比例。單位性質(zhì)13%4%37%8%17%10%11%自由職業(yè)政府機(jī)關(guān)私營(yíng)國(guó)企

57、外資事業(yè)單位股份意向購(gòu)買的戶型12%33%3%34%18%四房 135-145平米兩房 70-80平米復(fù)式三房 100-110平米三房 110-120平米數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約90009000批客戶有效樣本批客戶有效樣本1.4 1.4 客戶對(duì)于項(xiàng)目客戶對(duì)于項(xiàng)目?jī)煞考八姆績(jī)煞考八姆繂挝魂P(guān)注度較高，超單位關(guān)注度較高，超出產(chǎn)品實(shí)際配比，出產(chǎn)品實(shí)際配比，大三房單位大三房單位關(guān)注度相對(duì)偏低。關(guān)注度相對(duì)偏低。置業(yè)次數(shù)40%8%3%38%11%2次其它4次1次3次置業(yè)目的5%53%2%40%完全投資居住同時(shí)考慮投資其它單純居住數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約90009000批客戶有

58、效樣本批客戶有效樣本1.4 1.4 5353客戶置業(yè)目的為客戶置業(yè)目的為自住投資兩可自住投資兩可，4040為為純純自住自??；首次及首次及2 2次置業(yè)次置業(yè)約各占約各占4040。家庭車輛32%54%14%無1輛其它出 入 車 輛13%69%18%20萬 以 上 高 檔車10-15萬 中 檔車10萬 以 下 國(guó) 產(chǎn)經(jīng) 濟(jì) 車家庭月收入8%40%26%10%16%5千以下5千1萬元1萬1.5萬元1.5萬2萬2萬元以上數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約90009000批客戶有效樣本批客戶有效樣本1.4 1.4 家庭月收入水平較高，家庭月收入水平較高，月供承受力較強(qiáng)月供承受力較強(qiáng)；一一半以上半以上

59、客戶擁有私家車，私家車以客戶擁有私家車，私家車以10101515萬中檔車萬中檔車為主。為主。買房重要因素（前八項(xiàng)）1000102311461389162317351953215805001000150020002500發(fā)展商之品牌小區(qū)規(guī)模成熟生活配套位置交通便利物業(yè)管理升值潛力環(huán)境/綠化/景觀數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約數(shù)據(jù)來源：上門辦卡約90009000批客戶有效樣本批客戶有效樣本1.41.4 客戶購(gòu)房關(guān)注因素依次為：客戶購(gòu)房關(guān)注因素依次為：品牌品牌 規(guī)模規(guī)模 成熟成熟度度 位置位置 交通交通 物業(yè)管理物業(yè)管理 升值潛力升值潛力 環(huán)境環(huán)境/ /綠化綠化/ /景景觀。觀。1.41.4客戶背景小結(jié)：客戶

60、背景小結(jié)：公司性質(zhì)：公司性質(zhì)：3737私營(yíng)業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主、1717外資外資客戶來源：客戶來源：5050龍華、龍華、3838福田福田意向戶型：意向戶型：3333二房、二房、3434中三房、中三房、1818大三房、大三房、1212四房四房置業(yè)狀態(tài)：置業(yè)狀態(tài)：5353投資自住兩可、投資自住兩可、4040純自住純自住/40/40首次置業(yè)、二次置業(yè)首次置業(yè)、二次置業(yè)經(jīng)濟(jì)能力：經(jīng)濟(jì)能力：一半以上客戶擁有私家車，私家車以一半以上客戶擁有私家車，私家車以10101515萬中檔車為主萬中檔車為主關(guān)注因素：關(guān)注因素：品牌品牌 規(guī)模規(guī)模 成熟度成熟度 位置位置 交通交通 物業(yè)管理物業(yè)管理 升值潛力升值潛力 環(huán)境環(huán)境