【經(jīng)濟(jì)課件】第十一章 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)

1、第十一章 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，既受到整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的作用，明確二者的關(guān)系，是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的前提。本章從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用入手，著重分析房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的必然性和條件，進(jìn)而研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動與可持續(xù)發(fā)展問題。第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中具有十分重要的地位和作用。（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位從總體上說，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位。1、房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)

2、性產(chǎn)業(yè)。這是因?yàn)?，在社會?jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品和勞務(wù)兼有基礎(chǔ)性的生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性。一方面，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的住宅，是人們滿足居住需要的最基本的生活資料，安居才能樂業(yè)，它所提供的是基礎(chǔ)性的物質(zhì)生活條件。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的廠房、商鋪、辦公用房等，又是滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要的重要生產(chǎn)資料，屬于社會生產(chǎn)基礎(chǔ)性的物質(zhì)要素。房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟(jì)生活的基本要素貫穿于社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，從而使房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的特征。2、房地產(chǎn)業(yè)又是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)、以及文化、教育、科學(xué)、衛(wèi)生等各種社會經(jīng)濟(jì)活動的物質(zhì)載體和空間條件，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與國民經(jīng)濟(jì)中的所有產(chǎn)業(yè)和部門都密切相

3、關(guān)。在各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中，都必須率先從房地產(chǎn)開發(fā)開始，以此為先導(dǎo)。例如，城市開發(fā)必先進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和各類房屋的建造；建設(shè)工廠必先建筑廠房；開辦商店必先建造商鋪；籌建學(xué)校必先建造校舍等等。由此，房地產(chǎn)業(yè)也就成了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。3、房地產(chǎn)業(yè)還具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，它的發(fā)展可以帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在目前的中國又是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著舉足輕重的作用，因而具有支柱產(chǎn)業(yè)的顯著特征。關(guān)于房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)特征，本章第二節(jié)將詳情加以闡述。上述房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱產(chǎn)業(yè)特征，是其客觀存在的、不以人的意志為轉(zhuǎn)移的規(guī)律性所決定的，只有正確認(rèn)識和緊緊

4、把握這個客觀規(guī)律，才能在國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)布局中，確立房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有的地位。（二）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用房地產(chǎn)業(yè)的上述地位，決定了它在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重大的積極作用。主要體現(xiàn)在推動城市建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和提高居住生活水平等方面。具體表現(xiàn)在：1、推動城市開發(fā)，促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)?，F(xiàn)代城市是一國的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，加強(qiáng)城市建設(shè)始終是現(xiàn)代化建設(shè)中的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)綜合開發(fā)既是城市開發(fā)的先導(dǎo)，又改變著城市面貌，完善城市功能。一方面，現(xiàn)代城市的開發(fā)建設(shè)，首先要進(jìn)行土地和房屋的整體規(guī)劃，保證城市功能的合理布局，形成房屋等建筑物的類型、景觀、風(fēng)格等獨(dú)具的種種特色；另一方面，經(jīng)營城市的重點(diǎn)也是經(jīng)營城市土地和房地產(chǎn)

5、，使土地資源合理配置，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，達(dá)到使用效益最大化；同時也使產(chǎn)業(yè)布局實(shí)現(xiàn)最佳最優(yōu)，土地不斷升值，為城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和內(nèi)在的條件。中國許多城市的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于推動城市建設(shè)發(fā)揮了重大作用。2、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。如前所述，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，不僅自身的發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)增長提供直接的貢獻(xiàn)，而且通過其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個國民經(jīng)濟(jì)的增長。在國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)體系中，直接和間接與房地產(chǎn)相關(guān)的達(dá)50多個行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)有著直接的緊密聯(lián)系，影響到鋼鐵、化工、塑料、機(jī)電等基礎(chǔ)工業(yè)和制造業(yè)；還帶動家用電器、家

6、具和室內(nèi)裝飾等行業(yè)，促使旅游、園林、商業(yè)、咨詢、中介服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的興起和繁榮。據(jù)初步測算，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加一個百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.52個百分點(diǎn)。1990年以來，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定和快速增長，也包含了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所作出的重大貢獻(xiàn)。3、增加財政收入，為現(xiàn)代化建筑積累資金。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一個重要作用是，為國家和地區(qū)的財政收入開辟重要來源。房地產(chǎn)綜合開發(fā)，一方面，可以提供大量稅金、土地使用權(quán)出讓費(fèi)和利潤等，直接增加財政收入，為城市現(xiàn)代化建設(shè)積累資金；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又進(jìn)一步帶動其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地創(chuàng)造稅收和利潤，實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)通過各種渠道提供的稅費(fèi)，已成為國

7、家和地區(qū)財政收入的重要組成部分。4、加快社會主義文化發(fā)展，促進(jìn)精神文明建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)可以為社會文化、教育衛(wèi)生、科技事業(yè)、健康體育、通信網(wǎng)絡(luò)等提供活動空間和場所，創(chuàng)造必要的物質(zhì)條件。而且房地產(chǎn)構(gòu)成的建筑本身就是人類物質(zhì)文明和精神文明相統(tǒng)一的結(jié)晶和體現(xiàn)。一幢優(yōu)秀的建筑物在實(shí)現(xiàn)其自身物質(zhì)文明功能的同時，也會以其獨(dú)特的文化藝術(shù)形式體現(xiàn)精神文明建設(shè)的功能。一個優(yōu)秀的居住小區(qū)，在實(shí)現(xiàn)居住功能的同時，也會以其獨(dú)特的審美價值體現(xiàn)良好人文精神和高尚的居住文化。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在加強(qiáng)物質(zhì)文明建設(shè)的同時，也促進(jìn)了精神文明建設(shè)。5、改善居住條件，提高勞動者素質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)住宅建設(shè)，可以為人們提供數(shù)量

8、更多、品質(zhì)更高、環(huán)境更好的住房，充分滿足日益增長的居住需求。同時，隨著居住條件的改善、居住質(zhì)量的提高，住宅功能得到充分發(fā)揮，促使勞動者素質(zhì)全面提高，高質(zhì)量的住房消費(fèi)必然使勞動力在擴(kuò)大再生產(chǎn)過程中得到全面發(fā)展，而勞動力是生產(chǎn)力中的第一要素，勞動者素質(zhì)的提高，有助于促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的上述地位和作用，是國家制定產(chǎn)業(yè)政策的客觀依據(jù)。在改革開放前的相當(dāng)長一段時間內(nèi)，由于計劃經(jīng)濟(jì)體制的束縛以及指導(dǎo)思想上對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用認(rèn)識偏差，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)萎縮，影響了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在改革開放中確立了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制以后，隨著現(xiàn)代化建設(shè)的展開，房地產(chǎn)業(yè)迅速得到復(fù)蘇和發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，

9、其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用逐步顯現(xiàn)出來，從而制定了房地產(chǎn)業(yè)的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和產(chǎn)業(yè)政策上的重大進(jìn)步。二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間存在著互相制約、互相促進(jìn)的辯證關(guān)系。從國民經(jīng)濟(jì)總體的角度考察，房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中的一個重要構(gòu)成部分，但又不僅僅是局部與整體的簡單關(guān)系，而是有著內(nèi)在的密切聯(lián)系的相關(guān)性。一方面，國民經(jīng)濟(jì)的總體狀況是房地產(chǎn)業(yè)得以存在和發(fā)展的宏觀基礎(chǔ)，制約或帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展規(guī)模和速度也會制約或促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)。如何正確處理二者之

10、間的關(guān)系，不僅是房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展的重要關(guān)鍵，而且也是關(guān)系到宏觀調(diào)控中能否實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡重大問題。為此，對房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)相互影響的因素，必須作具體分析。（一）國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響因素在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響因素主要表現(xiàn)為下列經(jīng)濟(jì)參數(shù)和變量。1、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和速度是制約和帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，二者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。這里所說的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是指總水平，衡量的主要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp），由于各國的人口等因素的不同，所以能真實(shí)反映這種總水平的應(yīng)是人均國內(nèi)生產(chǎn)總值，它反映一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和人民的富裕程

11、度。例如，中國現(xiàn)時的國內(nèi)生產(chǎn)總值在世界上排名第六位，而人均國內(nèi)生產(chǎn)總值僅達(dá)到1000美元，列在100位之后，仍屬低收入國家。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值高，意味著社會總體投資水平和人們的消費(fèi)水平高，帶動房地產(chǎn)投資和住房消費(fèi)水平相應(yīng)也比較高。所以，一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，房地產(chǎn)業(yè)也比較發(fā)達(dá)，成熟度相應(yīng)也高，反之，則相反。美國等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，而中國整體上發(fā)展水平低，房地產(chǎn)業(yè)的成熟度也顯得較低。國民經(jīng)濟(jì)增長速度衡量的主要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率，它對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響反映在房地產(chǎn)增加值的增長速度上。一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度快，意味著投資和消費(fèi)的增長率高，帶動房地產(chǎn)業(yè)增加值增長速度也比較快

12、，反之，則相反?，F(xiàn)今的發(fā)達(dá)國經(jīng)濟(jì)總量大，但增長速度低，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也相應(yīng)較慢；而中國作為發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)總量雖然不大，但經(jīng)濟(jì)增長速度快，相應(yīng)房地產(chǎn)增加值的增長速度也比較快，在一定時期甚至超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度。所以，在考察國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響因素時，要把國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)增長速度統(tǒng)一起來進(jìn)行研究。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的影響在國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，一國一定時期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀況，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度也有相當(dāng)大的影響，起著制約或帶動作用。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷演進(jìn)的，在工業(yè)化初期階段，第一產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位；工業(yè)化中期階段第二產(chǎn)業(yè)主要是重化工業(yè)等制造

13、業(yè)占主導(dǎo)地位；工業(yè)化后期階段，第三產(chǎn)業(yè)上升到主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨之也得到大發(fā)展，成長為支柱產(chǎn)業(yè)。中國當(dāng)前處于工業(yè)化中期階段向工業(yè)化后期階段轉(zhuǎn)化的過程中，正是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大好時機(jī)，并且已經(jīng)成長為支柱產(chǎn)業(yè)之一?？梢?，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有重大的制約和帶動作用。3、投資水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響投資需求是拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要方面，一國的投資水平反映國民經(jīng)濟(jì)的總體狀況。投資水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是通過社會投資總量的增加和投資結(jié)構(gòu)的變化來實(shí)現(xiàn)的。社會投資總量是指全社會各部門和各經(jīng)濟(jì)主體投資的總和。一般來說投資總量與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)社會投資總量增加時在

14、房地產(chǎn)投資占社會總投資的比例不變的情況下，房地產(chǎn)投資也隨之同比例增加，房地產(chǎn)投資規(guī)模也同時擴(kuò)大，在這里房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很明顯地受到社會總投資增長情況的制約和帶動。投資的部門結(jié)構(gòu)，是指社會總投資中各部門投資額所占的比例和構(gòu)成。由于房地產(chǎn)投資是社會總投資中的構(gòu)成部分，即使投資總額不變，其所占份額的變化，也會引起房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大或縮小。當(dāng)房地產(chǎn)投資額占社會總投資的比例上升時，房地產(chǎn)投資規(guī)模隨之?dāng)U大；反之，當(dāng)房地產(chǎn)投資所占比例縮小時，房地產(chǎn)投資規(guī)模也隨之縮小。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅受到社會投資總額的限制，而且還受到投資結(jié)構(gòu)的制約和帶動。在中國，房地產(chǎn)投資被列入固定資產(chǎn)投資范疇。1990年以來，由于

15、房地產(chǎn)投資的增速快于全社會固定資產(chǎn)投資的增速，因而，不僅房地產(chǎn)投資的總量相當(dāng)大，而且占固定資產(chǎn)投資的比例也上升很快。2003年全國完成房地產(chǎn)投資額已突破1萬億元，比上年增長29.7%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重約為20%左右，部分大城市高達(dá)30%40%。因而引起理論界和高層領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。理論上的難點(diǎn)在于究竟如何量化？在實(shí)際運(yùn)行中很難確定一個數(shù)量比例關(guān)系。一般來說，在中國處于和平崛起的時期，且經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)長期萎縮期之后，一定階段房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展是必然的，房地產(chǎn)投資增速快于全社會固定資產(chǎn)投資增速也有其合理性。衡量其合理程度的標(biāo)準(zhǔn)主要是市場需求和投資品的供給。從近幾年全國房地產(chǎn)市場狀況看，商品房銷售面

16、積大于竣工面積，房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速有其合理性一面；但從投資品的供給看，能源、鋼材、水泥等建筑材料以及運(yùn)輸能力全面緊張，生產(chǎn)資料價格漲幅過大，又反映出包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的整個固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，增速過快，存在著局部過熱現(xiàn)象。為此，2004年上半年中央加強(qiáng)宏觀調(diào)控，重點(diǎn)是控制固定投資規(guī)模，采取緊縮銀行貸款、整頓開發(fā)區(qū)、規(guī)范土地市場秩序等措施，使過高的投資增長率得到控制，短期內(nèi)對房地產(chǎn)投資有抑制作用，但從長遠(yuǎn)來看，這對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有利。4、消費(fèi)水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響社會消費(fèi)水平取決于一國國民收入的總量和積累與消費(fèi)的比例關(guān)系。一般來說，在積累與消費(fèi)的比例關(guān)系不變的條件下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國民收入

17、的總量大，相應(yīng)消費(fèi)水平也高；而在總量不變的前提下，如果積累率下降，能夠用于消費(fèi)的部分增加，消費(fèi)水平提高；反之，積累率上升，能夠用于消費(fèi)的部分減少，則消費(fèi)水平下降。歸根到底，消費(fèi)水平取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。所以，它對房地產(chǎn)業(yè)的影響實(shí)質(zhì)上也是國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響。社會消費(fèi)水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響可以從兩方面考察。一是社會消費(fèi)總量，即全社會用于消費(fèi)的總額。統(tǒng)計學(xué)上的消費(fèi)水平是按人均可支配收入計算的，個人的收入水平是決定消費(fèi)水平的主要因素。消費(fèi)水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響是通過市場消費(fèi)需求反映出來的。一般來說，人均可支配收入多，消費(fèi)水平越高，房地產(chǎn)商品等高檔耐用消費(fèi)品的需求也相對越大；反之，則相反。二者呈現(xiàn)出正相

18、關(guān)關(guān)系。二是社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)，即各類消費(fèi)品在消費(fèi)總量中的構(gòu)成。在統(tǒng)計上主要以家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)來衡量的，即在家庭總支出中各類消費(fèi)品支出所占的比例和構(gòu)成。目前世界上普遍采用恩格爾系數(shù)（食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）來表示的。按恩格爾定律，隨著人均收入水平的提高，人們用于食品消費(fèi)支出部分絕對量也會增加，但相對量即占家庭總消費(fèi)支出量的比重會下降，這就是通常所說的恩格爾系數(shù)下降，而用于住房等價值量大的高檔耐用消費(fèi)品的比重則會不斷上升。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的這種變化趨勢，使住房消費(fèi)需求擴(kuò)大，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)一個高峰期。中國目前的恩格爾系數(shù)已從90年代初的50%左右下降到40%以下，正是住宅業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的

19、時機(jī)，當(dāng)前全國城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮印證了這一點(diǎn)。5、信貸規(guī)模和利率對房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要有金融信貸的強(qiáng)有力的支持，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸即個人住房抵押貸款的雙重支持。而一定時期社會信貸總規(guī)模是有一定限制的，同時信貸額在社會不同產(chǎn)業(yè)之間的分布又取決于產(chǎn)業(yè)收益率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和國家產(chǎn)業(yè)政策的制約，由于房地產(chǎn)信貸受到社會信貸絕對規(guī)模和相對規(guī)模的限制，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果房地產(chǎn)信貸規(guī)模擴(kuò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)，帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；而如果房地產(chǎn)信貸規(guī)?？s小，則會壓縮房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)，抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，金融信貸是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。利率既是調(diào)節(jié)信貸規(guī)模的重要杠桿

20、，也是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。它主要通過利息成本的高低發(fā)生作用的。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率越高，房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本越大，利潤空間越小，便會抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資和供給量；反之，則相反。個人住房貸款利率越高，居民購房的成本支出越大，承受能力越低，便會抑制住房消費(fèi)，反之，則相反。可見，長期利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)需求都會產(chǎn)生重大影響。1998年以來，銀行連續(xù)8次降息，使目前的存貸款利率水平都比較低，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了良好的推動作用。從上述五個方面的影響因素可以看到，房地產(chǎn)業(yè)對整個國民經(jīng)濟(jì)有著高度的依存性，作為國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成部分，它的存在和發(fā)展必須具備一系列的客觀條件，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和增長

21、速度、投資規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入和消費(fèi)水平、市場需求、經(jīng)濟(jì)體制和政府的產(chǎn)業(yè)政策等。由于受到這些因素的制約，房地產(chǎn)業(yè)只能在一定的宏觀經(jīng)濟(jì)約束條件下，才能得到健康持續(xù)的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須與整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。如果脫離了國民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水平，房地產(chǎn)業(yè)孤軍突進(jìn)，會因失去堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)而跌落下來；但如果房地產(chǎn)業(yè)過于落后于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，也會拖經(jīng)濟(jì)增長的后腿。為避免大起大落的情況發(fā)生，在實(shí)踐中應(yīng)正確把握房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)度。（二）房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的反作用房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展規(guī)模和速度也會牽制或促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)。從本質(zhì)上說，這是由于房地產(chǎn)

22、業(yè)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用所決定的。如果房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)得到部分發(fā)揮，可以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；反之，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行失常，如發(fā)展滯后，會拖國民經(jīng)濟(jì)后腿，發(fā)展過快，又容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，造成大量空置，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)，影響國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的反作用，主要是通過以下一些經(jīng)濟(jì)變量來實(shí)現(xiàn)的。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和增長率房地產(chǎn)投資是拉動投資需求，制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。這里所說的房地產(chǎn)開發(fā)投資，包括房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例及其增長速度、房地產(chǎn)施工、開工、竣工面積及其增長速度等。在符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的前提下，房地產(chǎn)投資增加，開發(fā)規(guī)模

23、擴(kuò)大，便會產(chǎn)生促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的積極作用；但如果超越了客觀經(jīng)濟(jì)條件的可能性，如資金供應(yīng)緊張，能源、建筑材料、土地資源缺乏保證等，則會引起投資增速過快、通貨膨脹、結(jié)構(gòu)失衡、經(jīng)濟(jì)過熱等弊端。所以，如何保持房地產(chǎn)投資的合理增長率，適度的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，是一個值得深入研究的課題，要有長期的資料積累和經(jīng)驗(yàn)判斷和實(shí)證研究才能得出科學(xué)的結(jié)論。2、房地產(chǎn)業(yè)增長貢獻(xiàn)率房地產(chǎn)業(yè)增長率是房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r的綜合性指標(biāo)，它反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對整個國民經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)度。房地產(chǎn)業(yè)增長率一般以行業(yè)增加值為統(tǒng)計指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)增加值是指一國在一定時期內(nèi)（一年）提供的房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的價值總和。計算房地產(chǎn)業(yè)增長率的公式為：

24、房地產(chǎn)業(yè)增長率=計算期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值/上一年房地產(chǎn)業(yè)增加值×100%。如果房地產(chǎn)業(yè)增長率快于一定時期內(nèi)整個國民經(jīng)濟(jì)（指國內(nèi)生產(chǎn)總值）的增長率，則房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率上升。例如，上海地區(qū)1990年房地產(chǎn)增加值占全市g(shù)dp的比重為0.5%，由于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，到2004年已提高到8.4%，表明上海的房地產(chǎn)業(yè)對上海市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率有了極大的提高。這種貢獻(xiàn)稱之為直接貢獻(xiàn)率。同時，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)，還通過帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，是為間接貢獻(xiàn)率。所以，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率應(yīng)把直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率綜合起來計算。3、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效率增

25、長率指標(biāo)主要用來反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高及其對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出的實(shí)際貢獻(xiàn)。該指標(biāo)一般可以用產(chǎn)業(yè)利潤率作為基礎(chǔ)，用投入產(chǎn)出比率進(jìn)行調(diào)整后，通過當(dāng)年與前一年末值的比較，得出房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的變化狀況。如果產(chǎn)業(yè)利潤率上升，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率提高，對國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮正的促進(jìn)作用；反之，如果產(chǎn)業(yè)利潤率下降，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率降低，則將在一定程度上牽制國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，除了價值量指標(biāo)外，還可以從使用價值指標(biāo)來衡量，如果房地產(chǎn)的品質(zhì)提高，科技含量增加，生態(tài)環(huán)境改善，房地產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效率提高，也將促進(jìn)整個國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高；反之，則相反。所以，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，一定要十分注意提高經(jīng)濟(jì)效率，

26、從粗放型、數(shù)量型增長方式轉(zhuǎn)換成質(zhì)量型、效益型增長方式。4、房地產(chǎn)信貸規(guī)模房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對金融信貸的依存度很高，在房地產(chǎn)開發(fā)中，目前企業(yè)開發(fā)資金的來源中，30%以上為銀行的開發(fā)貸款，如果考慮個人房貸、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%。2003年全國個人住房貸款余額已達(dá)11779.74億元 轉(zhuǎn)引自王世豪：宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀與趨勢，上海房地2004年第7期。上述情況反映出房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)存在著互相依存、互相促進(jìn)的緊密關(guān)系，并且通過房地產(chǎn)金融的發(fā)展制約或促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模的變動對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有巨大影響，進(jìn)而對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)信貸絕對規(guī)模的擴(kuò)

27、大，投資量增加，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，從而房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長；反之，則相反。房地產(chǎn)信貸相對規(guī)模的上升，即房地產(chǎn)信貸在全部銀行信貸中的比例提高，通過房地產(chǎn)增加值的增長，對國民經(jīng)濟(jì) 的貢獻(xiàn)率上升，從而房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用也上升。5、房地產(chǎn)需求和供給水平房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力，房地產(chǎn)供給是為滿足需求服務(wù)的，房地產(chǎn)需求和供給的變動及其供需水平，直接決定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果房地產(chǎn)需求擴(kuò)大，拉動房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，進(jìn)而擴(kuò)大內(nèi)需，從投資和消費(fèi)雙向拉動國民經(jīng)濟(jì)增長；反之，則相反。同時，房地產(chǎn)業(yè)部門又參與國民經(jīng)濟(jì)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡。房地產(chǎn)供給結(jié)

28、構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的均衡狀況，也會對整個國民經(jīng)濟(jì)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡產(chǎn)生重大影響。如果房地產(chǎn)供給和需求是平衡的，有助于國民經(jīng)濟(jì)的總供給和總需求實(shí)現(xiàn)平衡；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)平衡，也有利于全國市場中的結(jié)構(gòu)平衡和協(xié)調(diào)發(fā)展。而如果供需失調(diào)，商品房大量空置，不僅影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且拖累國民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和正常發(fā)展。所以，對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，是整個國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)或牽制作用的分析說明，只有保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，才能真正發(fā)揮其促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的積極作用。三、房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域性。從供給方面看，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)和供給的房地產(chǎn)商品

29、具有固定性的特征，自其生產(chǎn)出來之后不能移動，一般而言，一個地區(qū)的房地產(chǎn)供給不可能去滿足另一個地區(qū)的需求；從需求方面看，人們對房地產(chǎn)的市場需求也主要是本地區(qū)生產(chǎn)、消費(fèi)和投資需求，其銷售對象和范圍受到極大的區(qū)域性的限制。由于房地產(chǎn)市場的這種區(qū)域性，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就特別密切。分析和研究兩者的關(guān)系，對于地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義。房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，同房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，其基本原理是相似的，但區(qū)域性的特征更為明顯和強(qiáng)烈。一方面，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平很大程度上決定了本地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)

30、發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的必要條件。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，才會拉動對房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的投資需求，才會增加對工業(yè)廠房、商鋪等生產(chǎn)要素的需求，也才能提高居民收入水平，擴(kuò)大對住房消費(fèi)的需求，從而制約或帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢姡貐^(qū)經(jīng)濟(jì)是該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)必須與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。如果房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展超越地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，出現(xiàn)過熱狀況，會因缺乏市場需求而造成大量空置，損害地區(qū)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展；反之，如果房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平跟不上地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度也會受到一定的拖累。地區(qū)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的這種制約和帶動作用，告誡我們房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r決不能在各地區(qū)之間作簡單的類比，而是要從

31、本地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，決定該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度。此外，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平還受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)開放度的影響。地區(qū)經(jīng)濟(jì)對內(nèi)對外開放度越大，外來投資就越多，該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金來源就更廣泛，商品房供給量也就擴(kuò)大；同時，開放度大，外地及境外人口和公司進(jìn)入就越多，這也會擴(kuò)大房地產(chǎn)市場需求。而房地產(chǎn)市場供給和需求的擴(kuò)大，必然促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展又推動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。首先，房地產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門，它的增加值占到地區(qū)生產(chǎn)總值的一定比例，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，其對地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率提高，必然會促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長。其次，房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的生產(chǎn)要素

32、。房地產(chǎn)商品不僅是各行各業(yè)的空間載體和物質(zhì)前提，而且廠房、商鋪等還是直接的生產(chǎn)要素，住房也是勞動力再生產(chǎn)、勞動者素質(zhì)提高必要的物質(zhì)資料。房地產(chǎn)業(yè)所提供的生產(chǎn)要素，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了必要的物質(zhì)條件。再次，房地產(chǎn)業(yè)又是不少地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有關(guān)聯(lián)度大、關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)的特點(diǎn)，它的發(fā)展可以帶動地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長。最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還可以從增加資金積累、合理城市產(chǎn)業(yè)布局、加強(qiáng)城市道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善環(huán)境等方面，帶動城市建設(shè)，改變城市面貌。正確認(rèn)識和處理房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。中國國土遼闊，各地自然條件、資源狀況、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及歷史、文化、人口等各種社

33、會經(jīng)濟(jì)因素各不相同，由此造成了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡的狀態(tài)。這種不平衡又導(dǎo)致了各地區(qū)（包括東、中、西部地區(qū)、各省、市、自治區(qū)）的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡。東南沿海地區(qū)，特別是上海、深圳、廣州、北京、天津、江蘇、浙江等地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，其主要原因就在于這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)。同時，這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，也帶動了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這種良性互動的態(tài)勢，印證了房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的辯證關(guān)系。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但要與整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，而且還必須與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況相協(xié)調(diào)。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與支柱產(chǎn)業(yè)一、支柱產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵支柱產(chǎn)業(yè)的概念，在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)

34、中又被稱為“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”。比較完整地提出這一概念的是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅斯托。1960年羅斯托在出版的經(jīng)濟(jì)增長的階段一書中，采用部門分析方法，將國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門按其在經(jīng)濟(jì)增長中所作的貢獻(xiàn)劃分為三類，即主要增長部門、補(bǔ)充增長部門和派生增長部門。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)“起飛階段”是一種產(chǎn)業(yè)革命，它直接關(guān)系到生產(chǎn)方法的劇烈變革。在這一階段要建立起能帶動整個經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)部門。因?yàn)槠痫w階段需要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)很多，但資金十分有限，要實(shí)現(xiàn)起飛，就應(yīng)當(dāng)采取“部門不平衡發(fā)展”戰(zhàn)略。將有限的資金用于發(fā)展具有聯(lián)系效應(yīng)的主要產(chǎn)業(yè)，建立起“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門”，通過主導(dǎo)部門的發(fā)展帶動整個經(jīng)濟(jì)增長。形成主導(dǎo)部門的條件是，這個部門必須在國民經(jīng)濟(jì)中

35、占據(jù)舉足輕重的地位，必須擁有雄厚的資金，必須有技術(shù)創(chuàng)新和迅速應(yīng)用新技術(shù)的能力，必須能夠通過自身的發(fā)展對其他產(chǎn)業(yè)部門起到帶動作用。羅斯托所說的“主導(dǎo)部門”是指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長中起主要作用的先導(dǎo)部門，它采用了新技術(shù)，本身有很高的增長率，并且能對其他產(chǎn)業(yè)部門產(chǎn)生重大影響，因而，它的優(yōu)先發(fā)展能帶動其他各部門的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)整個經(jīng)濟(jì)增長。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)猶如房屋的支柱，它是支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)部門，由此，后人普遍把它稱之為支柱產(chǎn)業(yè)，在國際上這一概念已被廣泛應(yīng)用。辭海（1999年版）“支柱產(chǎn)業(yè)”條目作了如下概括：“支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)部門，如房屋的支柱，故稱。有以下特點(diǎn)：（1）擁有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、在國民生產(chǎn)總值中占

36、有較大比重。（2）具有較強(qiáng)的市場擴(kuò)張能力和較高的需求彈性。（3）生產(chǎn)率能保持持續(xù)和迅速增長的良好勢頭和巨大潛力。（4）能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于擴(kuò)大就業(yè)，提高宏觀經(jīng)濟(jì)效益和社會效益?！边@是國內(nèi)對支柱產(chǎn)業(yè)較為完整的表述。綜觀國內(nèi)外學(xué)者的論述，簡要概括如下：所謂支柱產(chǎn)業(yè)，是指一國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，該產(chǎn)業(yè)的增加值在gdp中占有較大比重；科技含量高；具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動系數(shù)大，對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大影響作用的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)部門。這個定義包括四層涵義：一是指該產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位,其增加值在gdp中占有較大比重，一般占6%8左右。如果達(dá)不到一定比重，就不能顯示

37、該產(chǎn)業(yè)的地位和作用，也就不能成其為支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然支柱產(chǎn)業(yè)的量化也沒有一個絕對的標(biāo)準(zhǔn)，可以高于8，也可以略低于6，美國20世紀(jì)中葉，在把鋼鐵、汽車、房屋建筑業(yè)稱為三大支柱產(chǎn)業(yè)時，1960年鋼鐵工業(yè)增加值占gdp的比重為7，汽車業(yè)占gdp的比重為6.7，房屋建筑業(yè)占gdp的比重為5.4。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)增加值占gdp的比重一定要達(dá)到10才能成為支柱產(chǎn)業(yè)。這種觀點(diǎn)是值得商榷的。事實(shí)上，無論是國際國內(nèi)，在產(chǎn)業(yè)定位時，并沒有把某產(chǎn)業(yè)的增加值一定要達(dá)到gdp10的比重，作為支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。同時，支柱產(chǎn)業(yè)本身也有一個成長和發(fā)展過程，是個相對的、動態(tài)的概念我們只能從總體上進(jìn)行量化研究，決不能把它絕對化。

38、二是指該產(chǎn)業(yè)的科技含量較高，擁有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，體現(xiàn)先進(jìn)生產(chǎn)力的要求。一方面，由于其科技含量高的優(yōu)勢，能吸引數(shù)量更多、質(zhì)量更好的經(jīng)濟(jì)資源和勞動要素投入本產(chǎn)業(yè)；另一方面，又能以自身的發(fā)展帶動其他產(chǎn)業(yè)和社會生產(chǎn)力提高，從而實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長。三是指該產(chǎn)業(yè)具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中屬于重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。市場需求是經(jīng)濟(jì)增長的主要制約因素，作為支柱產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)品必須有旺盛的市場需求支撐，并且有巨大的市場發(fā)展?jié)摿?，廣闊的增長空間。一個產(chǎn)業(yè)如果其市場容量大，潛在的需求看好，那么，該產(chǎn)業(yè)不但總產(chǎn)量會持續(xù)增加，而且其生產(chǎn)率水平也會不斷提高，隨之，該產(chǎn)業(yè)在

39、一國或地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也必然上升。一個產(chǎn)業(yè)是否具有廣闊的發(fā)展前途是能否成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。市場前景越好，生產(chǎn)率水平提高的速度越快；反之，市場前景黯淡，生產(chǎn)率水平的提高就會受到限制。盡管某一產(chǎn)業(yè)目前在gdp中所占的比重可能較高，但如果市場容量日趨飽和，已沒有進(jìn)一步發(fā)展的潛力，處于夕陽產(chǎn)業(yè)的地步，那么，生產(chǎn)率就可能下降，在gdp中的比重相應(yīng)下降，最終將退出支柱產(chǎn)業(yè)行列。而某一產(chǎn)業(yè)即使目前在gdp中的比重不是很高，但由于其市場空間廣闊，發(fā)展?jié)摿艽螅瑥拈L遠(yuǎn)來看，其比重必然會不斷提高，進(jìn)而上升到支柱產(chǎn)業(yè)地位。改革開放以來，中國城鎮(zhèn)居民的居住水平和居住質(zhì)量提高很快，人均居住面積已達(dá)10平方米

40、，但同現(xiàn)實(shí)需要相比總體仍屬低下水平，離開發(fā)達(dá)國家人均居住面積30萬平方米的水平，還有很大差距。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入增加，住宅市場需求的潛力很大，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。四是指該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動系數(shù)大，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。支柱產(chǎn)業(yè)不但自身有較高的生產(chǎn)率水平，而且對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)的外部效應(yīng)。任何產(chǎn)業(yè)都不是孤立存在的，而是處在一定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)中的，在產(chǎn)業(yè)分工體系中，都必然有一定的聯(lián)系和協(xié)作。作為支柱產(chǎn)業(yè)與一般產(chǎn)業(yè)相比，其顯著的特點(diǎn)是：支柱產(chǎn)業(yè)通常是那些與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動系數(shù)大的產(chǎn)業(yè)。從消耗系數(shù)看，支柱產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)都有較大的數(shù)值。在產(chǎn)業(yè)消耗系數(shù)矩陣系列中，

41、元素越多，說明該產(chǎn)業(yè)與別的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系的范圍越廣，而消耗系數(shù)的數(shù)值越大，則說明聯(lián)系的強(qiáng)度越大。從帶動系數(shù)看，支柱產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)存在著緊密的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，有較強(qiáng)的溝通渠道和促進(jìn)作用。支柱產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率相比存在著明顯的優(yōu)勢，所以支柱產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的變化，必然會波及到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而產(chǎn)生外部效應(yīng)，支柱產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的外部效應(yīng)通常是正的外部效應(yīng)，也就是說，支柱產(chǎn)業(yè)較高的生產(chǎn)率會傳遞到相關(guān)產(chǎn)業(yè)上，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使各個產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率水平都有不同程度的提升，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化和優(yōu)化，資源配置效率得到整體提高。二、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的共性和特性（一）支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征房地產(chǎn)業(yè)既具有一般支柱產(chǎn)業(yè)的共性，又具有

42、自身的特性。其支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征概括如下：1、支柱產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)是相對于一般產(chǎn)業(yè)而言的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，總會有某些產(chǎn)業(yè)的份額迅速增大，以至在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)著舉足輕重的地位，成為經(jīng)濟(jì)生活的主體，主導(dǎo)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這類產(chǎn)業(yè)就稱為支柱產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)政策的研究中，人們常常運(yùn)用重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的概念，這里要說明的是，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)是比支柱產(chǎn)業(yè)更廣泛的一個概念，支柱產(chǎn)業(yè)可以是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，而瓶頸產(chǎn)業(yè)也可以是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，換句話說，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)也可能不是支柱產(chǎn)業(yè)。只有在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起主導(dǎo)作用的產(chǎn)業(yè)才是支柱產(chǎn)業(yè)。所以兩者不能混用。2、支柱產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)性支柱產(chǎn)業(yè)必須擁有技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用新技術(shù)的能力，與

43、別的產(chǎn)業(yè)相比具有較高水平的生產(chǎn)率。社會經(jīng)濟(jì)資源流向哪一個生產(chǎn)部門是有選擇性的，在一定時期，總是流向那些能夠最有效地利用經(jīng)濟(jì)資源的部門。作為支柱產(chǎn)業(yè)，如果要比別的產(chǎn)業(yè)有更快的增長速度，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占有較大的比例，必須吸收更多的經(jīng)濟(jì)資源，而要做到這一點(diǎn)，就必須有較高的生產(chǎn)率。支柱產(chǎn)業(yè)有較高的勞動生產(chǎn)率，其從業(yè)人員能夠創(chuàng)造出比別的行業(yè)更高的價值，勞動要素投入會得到更大的產(chǎn)出，從而獲得較高的報酬，以此吸引數(shù)量更多、素質(zhì)更好的勞動要素投入到支柱產(chǎn)業(yè)中來。支柱產(chǎn)業(yè)有較高的資金收益率，足以吸引新的資金投向支柱產(chǎn)業(yè)，而且能把原來已投到別的產(chǎn)業(yè)的資金吸引過來，從而使支柱產(chǎn)業(yè)能夠有足夠的資金保證擴(kuò)張的需要。和別的

44、產(chǎn)業(yè)相比，支柱產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率提高速度應(yīng)該更快，從而可以使支柱產(chǎn)業(yè)盡快成長，發(fā)揮其優(yōu)勢。3、支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性從技術(shù)特點(diǎn)來看，支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)是與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)，必須能夠通過自身的發(fā)展對其他產(chǎn)業(yè)部門起到帶動作用。這就是說，作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不僅自身能夠高速增長，而且能夠把這種增長擴(kuò)散到其他部門，對其他部門產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生決定性影響。這種影響主要有四種形式：（1）規(guī)模經(jīng)濟(jì)影響。主導(dǎo)部門的建立可以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在內(nèi)部降低生產(chǎn)和銷售成本，在外部可以擴(kuò)大市場范圍，提高市場占有率。（2）產(chǎn)生新產(chǎn)業(yè)的影響。主導(dǎo)部門的建立，為新產(chǎn)業(yè)和部門的建立創(chuàng)造了先決條件，有利于新產(chǎn)業(yè)和部門的發(fā)展。（3）擴(kuò)大出口部門的影響。主導(dǎo)部門的

45、發(fā)展可以擴(kuò)大出口，換取外匯，從而為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供更多的國外資源。（4）帶動影響。由于支柱產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大，發(fā)揮著主導(dǎo)作用，它的發(fā)展可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，運(yùn)用乘數(shù)效應(yīng)促進(jìn)整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4、支柱產(chǎn)業(yè)的動態(tài)性支柱產(chǎn)業(yè)不是一成不變的，而是根據(jù)不同的發(fā)展階段和條件不斷演變的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和技術(shù)的進(jìn)步，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于不斷地演變的過程中，到某一階段，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)會因市場需求的變化和科學(xué)技術(shù)的演變，逐漸衰退，所處地位和作用下降，隨之退出支柱產(chǎn)業(yè)行業(yè)。如美國的鋼鐵業(yè)、中國的紡織行業(yè)就是如此。而隨著技術(shù)進(jìn)步，新興產(chǎn)業(yè)則相繼涌現(xiàn)并發(fā)展壯大，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用上升，成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。如電子業(yè)、信

46、息業(yè)、金融保險業(yè)上升為支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在中國作為新興產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，上升為支柱產(chǎn)業(yè)也有其客觀必然性。5、支柱產(chǎn)業(yè)的差異性支柱產(chǎn)業(yè)在不同國家和地區(qū)也是有區(qū)別的。受地理環(huán)境、資源條件、技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的制約，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和各產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位、作用必然產(chǎn)生差異，某一產(chǎn)業(yè)在有些國家和地區(qū)可以成為支柱產(chǎn)業(yè)，而在另一些國家和地區(qū)則根本不可能成為支柱產(chǎn)業(yè)。如汽車業(yè)至今只有少數(shù)幾個發(fā)達(dá)國家把它列為支柱產(chǎn)業(yè)；同樣，旅游業(yè)也只有在旅游資源豐富的國家才能成為支柱產(chǎn)業(yè)。支柱產(chǎn)業(yè)同一國或一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段，也有密切的聯(lián)系。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高程度的時候，客觀條件已經(jīng)具備，房地產(chǎn)業(yè)才能成長為支柱產(chǎn)業(yè)

47、。從各國、各地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，正確地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位是十分重要的。（三）房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的特性房地產(chǎn)業(yè)不僅具有支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征，同時，又由于其本身的特點(diǎn)，呈現(xiàn)出一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)性 一國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在著許多相互聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)部門，構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)總體，而各產(chǎn)業(yè)的地位和作用又有所不同。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。這是因?yàn)?，在社會?jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)提供的商品和勞務(wù)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性，房地產(chǎn)既是人民生活的基本要素，又是社會生產(chǎn)的基本要素。在房地產(chǎn)中住宅占80左右，而住宅是滿足人們居住需要的最基本的生活資料，也是衣、食、住、行中開支最大的消費(fèi)項(xiàng)目，是基礎(chǔ)

48、性的生活資料。同時，房地產(chǎn)作為社會生產(chǎn)的基本要素，貫穿于社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，成為不可缺少的物質(zhì)載體。如工業(yè)生產(chǎn)必需有廠房，商業(yè)經(jīng)營必需有營業(yè)用房，各類人員的辦公必需有辦公樓，其他如文化、教育、衛(wèi)生、體育等也必需有活動場所。可見，房地產(chǎn)是任何社會活動所必需的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件，屬于國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。這種堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)性地位，決定了房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，可以充分發(fā)揮其獨(dú)特的主導(dǎo)性作用。2、顯著的先導(dǎo)性社會再生產(chǎn)是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須遵循一定的程序才能保持良性循環(huán)。而在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)又起著先導(dǎo)作用。特別是在城市經(jīng)濟(jì)活動中表現(xiàn)尤為明顯。城市開發(fā)首先要進(jìn)行道路、交通、橋梁、給排水等基礎(chǔ)設(shè)

49、施建設(shè)；發(fā)展工業(yè)必需建設(shè)廠房；繁榮商業(yè)必需有商業(yè)樓；其他如文化、教育、體育、衛(wèi)生業(yè)的建立與發(fā)展，也離不開一定的用房。房地產(chǎn)的開發(fā)投資、經(jīng)營活動先行，是城市開發(fā)的普遍規(guī)律。深圳特區(qū)、上海的浦東新區(qū)開發(fā)中房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，充分證明了這一點(diǎn)。中國正處在經(jīng)濟(jì)起飛階段，城市建設(shè)蓬蓬勃勃地展開，促使房地產(chǎn)業(yè)以空前的速度迅速發(fā)展，帶動了城市建設(shè)日新月異，國民經(jīng)濟(jì)快速增長，房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性作用得到充分體現(xiàn)。這種先導(dǎo)性是其他支柱產(chǎn)業(yè)所不完全具備的，運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性，就可以充分發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。3、高度的關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)的開發(fā)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)各環(huán)節(jié)涉及的元素非常多。

50、建筑材料又是多種多樣，產(chǎn)業(yè)消耗系數(shù)很大，直接和間接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門特別多，由此決定了其產(chǎn)業(yè)鏈特別長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也特別強(qiáng)，它的前瞻效應(yīng)、后續(xù)效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)非常突出，波及面很廣。首先，帶動建筑業(yè)的發(fā)展；其次，帶動鋼鐵、水泥、木材、化工、玻璃等建筑材料和機(jī)械工業(yè)的發(fā)展；再次帶動配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和整個城市建設(shè)的發(fā)展，使與房地產(chǎn)相配套的道路、交通、管道、水電、通信、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化教育等相應(yīng)增長；最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動裝潢業(yè)和相關(guān)的消費(fèi)品工業(yè)的發(fā)展，特別是住宅內(nèi)的廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、廳堂布置，家具、家用電器、通信設(shè)備等日常生活用品需求的急增。一般估算，其產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多

51、個產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)，本身具備了支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用，近幾年在中國國內(nèi)生產(chǎn)總值8左右的增長率中，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動的貢獻(xiàn)率約占2個百分點(diǎn)。4、永續(xù)的持久性無論何時何地，過去、現(xiàn)在和將來，房地產(chǎn)始終是社會生產(chǎn)和人民生活的基本物質(zhì)要素，是不可缺少的物質(zhì)條件。有些支柱產(chǎn)業(yè)的存在和發(fā)展有一定的時段性，到一定階段，受市場需求技術(shù)條件的變化，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用會下降，退出支柱產(chǎn)業(yè)行列。而房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用具有永續(xù)的持久性。以住宅業(yè)為例，隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的住房需求層次會不斷提高，從保障型、小康型向舒適型、享受型發(fā)展，住宅的功能不斷擴(kuò)展，科技含量不斷增加，居住生活趨向越來越高檔。有

52、的住宅陳舊了，會被拆除重建新的更高檔的住宅。作為生產(chǎn)要素的工業(yè)廠房、商業(yè)用房、辦公樓、文化教育、衛(wèi)生、體育等用房，也是如此，會不斷地更新?lián)Q代，這種更新?lián)Q代永無止境。房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是社會生產(chǎn)和人民生活不可替代的基本要素，它只會隨全社會經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展不斷改進(jìn)提高，決不會趨于削弱。由此，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用將進(jìn)一步得到加強(qiáng)。5、明顯的差異性一般支柱產(chǎn)業(yè)在各國和各地區(qū)之間存在一定的差異性。而由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，具有空間的固定性，因此作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度在國與國、地區(qū)與地區(qū)之間，呈現(xiàn)出更加突出的差異性。首先是市場供需的差異性。房地產(chǎn)空間的固定性，決定了它不能像其他商品一樣在地區(qū)之間任意流動

53、，供求范圍及其協(xié)調(diào)被限制在特定地區(qū)，從而使地區(qū)的供需市場具有明顯的差異性。其次是價格的差異性。房地產(chǎn)空間的固定性，使得區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價格的極為重要的因素，不僅各地區(qū)，即使在同一城市不同地段的房地產(chǎn)價格也有明顯差異。再次是資源配置的差異性。由于房地產(chǎn)流動的不充分性、價格的差異性，造成房地產(chǎn)資源配置緩慢，缺乏足夠的彈性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動具有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。這一特點(diǎn)決定了我國各地區(qū)、各大城市房地產(chǎn)業(yè)的成熟程度存在較大差異，在地區(qū)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用也大不相同，因此進(jìn)入支柱產(chǎn)業(yè)行列也必然有先有后，不可能完全一致。在一些經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)業(yè)繁榮的大城市可能率先成為支柱產(chǎn)業(yè)，然后在全國成長為支柱

54、產(chǎn)業(yè)。三、培育房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件和途徑（一）房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件從世界發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)增長的一般規(guī)律來看，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，隨著其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用的增強(qiáng)，必然逐步成長為支柱產(chǎn)業(yè)。中國也正在經(jīng)歷這個過程，其中少數(shù)大城市已確立房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，如2001年上海市在制定的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃（20012005）中，首創(chuàng)先河把房地產(chǎn)定位于新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。從全國來看，也已基本具備了支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展條件，2003年8月12日在國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知中，已正式確定房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)

55、，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！卑逊康禺a(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)的主要依據(jù)是：1、房地產(chǎn)業(yè)保持較大增長幅度，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率顯著提高從支柱產(chǎn)業(yè)的定義來看，一個產(chǎn)業(yè)的增加值在gdp中占有較高比重，是確立其支柱產(chǎn)業(yè)地位并發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用的最基本條件。近十年來中國房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到初步發(fā)展、快速發(fā)展，已進(jìn)入繁榮階段，其發(fā)展速度接近全部經(jīng)濟(jì)平均增長的2倍。由此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的比重迅速上升，從20世紀(jì)90年代初的2%左右，上升到2003年7%左右。據(jù)中國人民銀行的測算顯示，2001年中國gdp的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到1.3 個百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率約0.6至1.2個百分點(diǎn)，兩者相加，房地產(chǎn)業(yè)對當(dāng)年gdp增長的貢獻(xiàn)

56、率達(dá)到1.9至2.5個百分點(diǎn)。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一個產(chǎn)業(yè)的增加值占gdp的比重達(dá)到6%8%時就成長為支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)出現(xiàn)有的數(shù)據(jù)表明已具備了支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件。 轉(zhuǎn)引自向然浩：城鎮(zhèn)居民住房面積增加居住質(zhì)量改善，2002年10月6日經(jīng)濟(jì)日報。2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)保持較大 規(guī)模，銷售量迅速上升產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模及其在全國經(jīng)濟(jì)規(guī)模中所占的比重，也是確立支柱產(chǎn)業(yè)地位的重要依據(jù)。由于市場需求的拉動，中國的房地產(chǎn)投資迅速擴(kuò)大，商品房開發(fā)建設(shè)已達(dá)到相當(dāng)大規(guī)模。特別是住宅建設(shè)突飛猛進(jìn)，從住宅建設(shè)投資和竣工面積來看，1990年全國住宅建設(shè)完成投資297億多元，竣工面積1億平方米；1994年全國住宅建設(shè)完成投資248

57、7.8億元，竣工面積突破2億平方米。進(jìn)入“九五”期間，住宅建設(shè)年完成投資接連突破3000億元到5000億元大關(guān)，年竣工面積也相繼跨上了3億、4億、5億、6億平方米新臺階。2001年住宅建設(shè)完成投資更是達(dá)到6245億元，竣工住宅面積更是突破7億平方米，達(dá)到7.25億平方米。這五年中，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積合計約34億平方米，年均住宅竣工面積6.8億平方米 轉(zhuǎn)引自謝然浩：住宅建設(shè)告別短缺奔小康，2004年11月4日中國房地產(chǎn)報。近年來房地產(chǎn)投資和開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，以2003年為例，全年房地產(chǎn)投資額已達(dá)10106.12億元，比2003年增長29.7%，占全國固定資產(chǎn)投資總額的比重為18%；全國商品房施

58、工面積達(dá)116907.46萬平方米，其中新開工面積54319.10萬平方米，竣工面積39509.75萬平方米，銷售面積32247.24萬平方米，商品房銷售額達(dá)到7670.90萬平方米。（詳見表11.1）表11.1 2003年房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況實(shí)際完成比去年同期增長（%）比重（%）一、投資完成額（億元）10106.1229.7100.0按工程用途分住宅6782.4128.667.1 辦公樓508.6434.25.0商業(yè)營業(yè)用房1277.4837.612.6其他1537.5932.015.2二、本年資金來源合計（億元）13128.2237.6100.0國家預(yù)算內(nèi)資金11.14-6.00.1國內(nèi)貸款3125.1445.423.8債券0.34-86.0.0.0利用外資184.4517.91.4其中：外商直接投資114.080.10.9自籌資金3758.2438.128.6其中：企、事業(yè)單位自有資金2032.7635.815.5其他資金6048.9134.4