房地產(chǎn)稅土地增值稅政策解讀

1、a82e6d12eb53069b3912eed38a9dd2d9.pdf房地產(chǎn)稅、土地增值稅政策解讀 一、土地增值稅的基本稅稅制今天我主要講一下土地增值稅的稅制的基本介紹。土地增值稅是1993年12月國務(wù)院頒布的實施條例，1994年的一月份開始實施，1995年財政部、稅務(wù)總局實施細(xì)則才出臺，所以先天土地增值稅都不太足。它是咱們稅收大家族一個新成員，所以還有很多的缺陷。它是我們最年輕的一個稅種，現(xiàn)在也是我們稅收中最為復(fù)雜的稅種。它的復(fù)雜程度超過了我們所說的所得稅的復(fù)雜程度，尤其現(xiàn)在搞土地增值稅清算，可能不同的清算單位進(jìn)行清算，出來可能都是不同的結(jié)果。（一）土地增值稅的基本概念首先我們要了解土地的

2、增值稅的基本概念：以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上的建筑物以及附著物所取得的增值額為征稅對象，按照規(guī)定的稅率征收的一種稅。所以這句話里面有幾層的含義，要是國有土地，還得是轉(zhuǎn)讓，這是它的基本的一種概念。（二）土地增值稅的納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人的范圍也非常廣。具體來講，就是轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得收入的單位和個人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。所以這里包括各類的企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商業(yè)戶，以及其他單位和個人。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的規(guī)定，土地增值稅同樣適用于涉外企業(yè)的單位和個人。因

3、此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑以及港澳同胞等，只要轉(zhuǎn)讓國有土地和房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。納稅人有一些什么特點呢？首先是不分法人和自然人，不論是企業(yè)或者是事業(yè)單位、行政單位、社會團(tuán)體與什么組織和個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。所以，第一個特點，不管是法人還是自然人，只要有這個行為，都是土地增值稅的納稅人。第二個特點，不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也就是說不論是國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)還是個體經(jīng)營者或者是聯(lián)營企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，也都是土地增值稅的納稅人，不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。第三個特點是不分內(nèi)資和外資，中國人與外國人。不管是

4、外資、內(nèi)資，只要有銷售國有土地和房地產(chǎn)行為的，都是土地增值稅的納稅人。第四個就是不分什么部門性質(zhì)，不管企業(yè)也好、學(xué)校也好，機(jī)關(guān)、軍隊，一切單位，只要有這種行為，都是土地增值稅納稅人。所以土地增值稅范圍是相當(dāng)?shù)膹V泛，沒有什么特殊的。（三）土地增值稅的征稅范圍下面講一下土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅征稅范圍，也是非常重要的問題。有一些地方可能在執(zhí)行方面，有一些不同的理解和看法，但是我們都要以土地增值稅條例的基本規(guī)定的范圍為依據(jù)。凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得的收入的行為，都是土地增值稅的征稅范圍，這是基本的概念。所以，我們土地增值稅條例第二條有明確的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、

5、地上建筑物以及附著物并取得收入，是指出售或者是其他方式有償?shù)霓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，當(dāng)然這個是不包括繼承和贈予，繼承和贈予不包括之內(nèi)。這種無償?shù)霓D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)土地行為，不在土地增值稅的納稅范圍，下面還要做一個解釋。關(guān)于地上建筑物我們講的地上建筑物是什么概念？就是指土地上一切建筑物，包括地下的，有的理解地上建筑物怎么包括地下的？地上建筑物我們就是包括地上和地下的，這一切都算地上的建筑物。所以土地增值稅也包括地下的建筑物，就是地下的各種附屬設(shè)施。我們所指的附著物是指依附于土地上不能夠移動，一經(jīng)移動都要遭到損壞或者是破壞的物品。這都是我們土地的附著物，這也是屬于土地增值稅的征稅范圍。關(guān)于贈與和繼承對贈予和繼

6、承，我簡單講一下。因為咱們其他稅收，對繼承和贈予是要征契稅的。咱們土地增值稅是不對繼承和贈予征土地增值稅的，是有一些不同的。我們的法規(guī)上解釋就房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人，將房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈予直系親屬或者是承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)的人，這是法律規(guī)定的。再就是房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人，通過中國境內(nèi)的非盈利的社會團(tuán)體，國家機(jī)關(guān)將房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利機(jī)構(gòu)、公益事業(yè)的，這些都是屬于贈與，不屬于土地增值稅納稅的范圍。這些團(tuán)體，目前的規(guī)定有這么幾家：中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會，宋慶齡基金會，減災(zāi)委員會，中國紅十字會，中國殘疾人聯(lián)合會，還有全國老年基金會，還有一個老區(qū)促進(jìn)會，

7、以及民政部門批準(zhǔn)的其他的，現(xiàn)在有其他一些別的單位，這些民政部門批準(zhǔn)的，贈與這些都是屬于免稅的范圍。二、關(guān)于土地增值稅征收的三個界限根據(jù)中華人民共和國土地增值稅的暫行條例的規(guī)定，凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物的，并取得收入的行為都要繳納土地增值稅。這樣的界定有三個含義，一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地才能征收。被轉(zhuǎn)讓的集體土地是不征稅的，。我們現(xiàn)在有一些地方搞試點，集體土地的流轉(zhuǎn)試點。個別地方對這個征了一些稅收，嚴(yán)格的來講，它是不符合我們國家稅收法規(guī)定的。如果是一些農(nóng)民、納稅人要行政訴訟或者是法院告，我們機(jī)關(guān)是要敗訴的。個別地方現(xiàn)在征稅，這要引起注意。我說的不光是土地增值稅，還有契稅

8、和其他稅收。這是第一個概念，是國有土地轉(zhuǎn)讓。為什么對集體土地不征稅呢，這是因為根據(jù)中華人民共和國一些土地法的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定，對集體的土地進(jìn)行征用。被依法征用后的土地都屬于國家所有了，沒有國家征用的集體土地是不得轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓是違法的。現(xiàn)在當(dāng)然有轉(zhuǎn)讓的，都是不合法的，不合法的行為只能用其他一些辦法來解決，而不是我們稅收能夠解決的了的。這是第一層的含義。第二層含義是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓不征稅。剛才講的贈與就是，贈與是無償轉(zhuǎn)讓的。我用國有土地我有房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)，我不轉(zhuǎn)讓，比如說你房地產(chǎn)搞出租，不轉(zhuǎn)讓，不是賣了，出租，租給一些人使用，取得土地收入，雖說有收

9、入，不是轉(zhuǎn)讓收入，這個也不繳納土地增值稅。沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移，所以只是租賃，這是第二層含義。第三層含義，對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的收入征稅，就是你轉(zhuǎn)讓了一定要有收入，沒有收入也是不征稅的。無償轉(zhuǎn)讓，再一個就是延伸一點土地增值稅，增值稅，進(jìn)一步講，你轉(zhuǎn)讓了沒有達(dá)到一定的增值額也是不征稅的。所以土地增值稅這個增值稅有這么三層含義：一個是國有土地，第二一定要轉(zhuǎn)讓，第三要收入，第四收入必定達(dá)到一定的增值額才叫土地增值稅。因為這些規(guī)定在我們具體的執(zhí)行過程中，把握上可能有一定的空間，一定的彈性。這是征稅的界定。所以征稅范圍的確定的標(biāo)準(zhǔn)，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地上建筑物和附著物的行為征收土地增值稅，而對

10、于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)的行為不征稅，轉(zhuǎn)讓的土地其所有權(quán)，是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)中華人民共和國憲法和中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共的利益可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地就屬于國家所有了。對于上述的法律規(guī)定屬于國家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時要按照土地增值稅條例，屬于土地增值稅征收范圍。而農(nóng)村集體土地根據(jù)中華人民共和國土地法和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律與國家征用，變?yōu)閲宜兄?/p>

11、后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此集體土地轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)該由有關(guān)部門來處理，對于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的情況，我們的基層主管部門，包括中介機(jī)構(gòu)在處理這些稅收問題的時候，一定要等補(bǔ)辦了土地征用或者是出讓手續(xù)之后，變?yōu)閲业乃袡?quán)之后，才能對他征收土地增值稅，這是我們目前情況。二是對該行為是否是對國有土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物有沒有轉(zhuǎn)讓。只有土地使用權(quán)及土地上的建筑物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓的行為，才征收土地增值稅，對不發(fā)生轉(zhuǎn)讓的行為，不征收土地增值稅。這里的土地使用權(quán)、地上的建筑物、附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定屬于土地增值稅范圍的第二個標(biāo)準(zhǔn)。剛才講過了，土地增值稅的征稅范圍，不包括國有土地使用

12、權(quán)出讓的所得收入，這什么意思呢？現(xiàn)在國家把土地授權(quán)出讓，它是以國家收入權(quán)出讓的身份將土地使用權(quán)在一定的期限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付使用權(quán)出讓金，這種行為是不征土地增值稅的。就是說在國有土地第一個環(huán)節(jié)出讓，比如說搞土地的拍賣，國家拿了土地出讓，由生地變?yōu)槭斓兀鲎尳o土地儲備中心，第一個環(huán)節(jié)是國家以國家的身份對土地進(jìn)行出讓，這個行為是不征土地增值稅的。那土地增值稅在第二個環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓的時候才要進(jìn)行征稅，這個大家理解一下。因為這種行為是屬于政府壟斷的土地一級市場，土地使用權(quán)的出讓是國家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取的租金。出讓的目的是實行國有土地有償使用制度，為了更好的合理開發(fā)利用經(jīng)

13、營土地。因此，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。而國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過轉(zhuǎn)讓等形式取得使用權(quán)以后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換、贈與等等其他，這屬于二級市場。土地增值稅是在土地的轉(zhuǎn)讓，以及地上建筑物、附著物的轉(zhuǎn)讓，就是在二級的市場上是征收的。在一級市場上國家出讓土地是不征土地增值稅的，這個要搞清。土地增值稅增值范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。是否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬、土地使用權(quán)的房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，是確定納稅人征稅范圍的又一個標(biāo)準(zhǔn)，土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)讓的不能征收土地增值稅。三、征收土地增值稅應(yīng)注意的幾個問題（一）應(yīng)按實際占有征收土地增值稅對未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，

14、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者是置換土地，無論是否取得了土地使用權(quán)，或者是權(quán)屬證書，無論是在轉(zhuǎn)讓、抵押或者置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)，權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有、占有、使用、收益或者是處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)的，在實際上也視為土地轉(zhuǎn)讓，我們按照規(guī)定也要征稅的?，F(xiàn)在有一些同志是簽了合同了，沒有辦理實際的轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，但是實際的使用權(quán)、處置權(quán)，他有權(quán)利處置這個土地的使用權(quán)，像這種行為各地的發(fā)生的比較多，對這種行為，目前我們認(rèn)定他也屬于實質(zhì)上已經(jīng)是轉(zhuǎn)讓了。盡管你沒有去辦手續(xù)，這種情況我們也要征收土地增值稅。這里我在這個地方補(bǔ)充這么一點內(nèi)容?，F(xiàn)在這種情況各地比較多，有

15、一些簽了合同了，但是遲遲不去辦權(quán)屬登記，但是實際上已經(jīng)對這塊土地有它的使用權(quán)、處置權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)，對這實際的行為，我們就視為實際上轉(zhuǎn)讓，也要征收土地增值稅。（二）房產(chǎn)繼承不征土地增值稅房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人，依照法律的規(guī)定取得土地的使用權(quán)，土地使用人死亡以后由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。繼承通常分為法定繼承和遺囑繼承。法定繼承指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等親屬繼承房地產(chǎn)。遺囑繼承主要指由死者生前立的遺囑中指定的繼承人繼承房產(chǎn)，這種行為發(fā)生了房產(chǎn)權(quán)屬的變更，但是作為房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人并沒有因為權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入，所以我們認(rèn)為這個繼承也是不征收的

16、。前不久我們網(wǎng)上查了很多的加名稅，就是婚姻法調(diào)整了以后，很多人要在房產(chǎn)上加名。如果不加名的話，就是在結(jié)婚以后房產(chǎn)是屬于誰登記的，房產(chǎn)不屬于共同所有，所以要加名，加名出現(xiàn)了加名稅，炒的很熱。就是說要不要加稅，就是我這個房產(chǎn)是丈夫的名義登記的房產(chǎn)，他妻子也要加上名，她要獲得房產(chǎn)的一半的產(chǎn)權(quán)。這個各地執(zhí)行不一致，有的地方征稅，有的地方不征稅，所以我們緊急發(fā)了通知，對這種行為一律不征稅，但是有的征了，征了也不再退還了。所以現(xiàn)在很多政策的變動，往往都會給我們稅收政策提出一些新的問題。遺產(chǎn)稅現(xiàn)在很多的人在呼吁征收遺產(chǎn)稅。一些學(xué)者，一些專家，我是前天從武漢回來，武漢一些人還建議要開征遺產(chǎn)稅。包括我們的車船稅

17、，從明年1月1號實施，也有一些新的政策執(zhí)行問題，包括前不久個人所得稅的執(zhí)行，是從9月1號執(zhí)行。反復(fù)做了很多工作，執(zhí)行中還出現(xiàn)了很多差錯，有的是按照老的一些扣除標(biāo)準(zhǔn)，有的是按新的，有的8月份的收入應(yīng)該是9月份才發(fā)，所以按照老的規(guī)定來進(jìn)行扣除。有的是說9月份的收入應(yīng)該按新的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行不一致，現(xiàn)在都明確了。以前有很多不明確的地方，有些是在執(zhí)行過程中出現(xiàn)一些不一致的情況。在土地增值稅方面具體問題更突出，比如說前不久青島和海南的做法就不一樣了。在沒政策規(guī)定之前我們下了一個文件，說都對，都符合稅法的規(guī)定。因為國家沒有明確規(guī)定之前，你執(zhí)行理解上不一致，但有了明確規(guī)定之后就按照規(guī)定執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)抵押在抵押

18、期間不征收土地增值稅房地產(chǎn)抵押。房地產(chǎn)抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依法取得土地使用權(quán)的土地使用人，作為債務(wù)人或者是第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)仍然是對房地產(chǎn)施行占用、使用、收益的權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用權(quán)人，雖然在抵押期間取得了一定的收入，但是實際上這些收入在抵押期間是要連本帶利償還給債權(quán)人的。因此，對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間我們不征收土地增值稅，只是對抵押期滿以后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移，而確定是否適用土地增值稅。你那個抵押期滿了，是不是完全作為轉(zhuǎn)讓了。在

19、抵押期間是不征的，在抵押期滿之后要看情況?，F(xiàn)在有很多土地的抵押，房產(chǎn)的抵押，抵押期間，抵押無期限的抵押那是不行的。我們一定要用這個標(biāo)準(zhǔn)。（四）房地產(chǎn)的交換應(yīng)該交稅房產(chǎn)交換。由于這種情況發(fā)生了房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換也是一種轉(zhuǎn)移。交換雙方都取得了實物形態(tài)的收入，符合這幾個標(biāo)準(zhǔn)。一個是轉(zhuǎn)讓，一個是收入，再一個是國有的土地方面，你這個交換也應(yīng)該交稅。有的人講，我交換之后我雙方兩家房地產(chǎn)價格差不多，換換位置，我也沒有取得什么收入，只是以房換房，以地?fù)Q地，這種情況交稅有點想不通，但是按照稅法的規(guī)定，你屬于已經(jīng)發(fā)生了產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，并且交換時間是有收入的，所以這種行為是要征稅。（五）政府的征用行

20、為現(xiàn)在暫免征稅土地增值稅因國家建設(shè)需要依法征用，收回國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是指城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或者是收回的土地使用權(quán)，這種情況發(fā)生了權(quán)屬的變更了。原房地產(chǎn)的所有人，土地使用權(quán)也取得了一定的收入，這種情況，就征用土地的情況，這征不征收土地增值稅呢？這個按照我們現(xiàn)在的規(guī)定，是免征土地增值稅的。這個與上邊的情況是不一樣的。修路了、要搞城市規(guī)劃了，這塊土地，這塊房子要征用的行為，政府的征用行為，現(xiàn)在規(guī)定是暫免征稅土地增值稅。但是也發(fā)生了產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，也有收入，但是對這種行為現(xiàn)在是免征土地增值稅。上述舉的這些情況，是我們在實

21、際操作過程中，可能遇到的部分情況。但是對其他一些情況，可能還有很多沒有提到的情況，但是總體按照剛才講的征稅范圍的三個標(biāo)準(zhǔn)來界定，一個是國有土地，第二個是不是轉(zhuǎn)讓，第三有沒有收入，收入是不是達(dá)到一定的增收額。按照這幾個標(biāo)準(zhǔn)來確定土地增值稅范圍。但里面具體的情況還要按具體的政策規(guī)定解釋，基本上是這么一個情況。四、土地增值稅計稅的依據(jù)土地增值稅計稅的依據(jù)。土地增值稅的計稅依據(jù)，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，這是計稅依據(jù)，不是整個收入，是對它的增值額進(jìn)行征稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按照條例規(guī)定的稅率來計算征收。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入減除成本，就是我們條例規(guī)定的扣除一些項目，已

22、扣得的余額，為土地增值稅的增值額為計稅依據(jù)。所以計算增值額要把握兩個關(guān)鍵，一個是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，二是扣除項目金額。這兩個，特別是扣除項目金額，是極其復(fù)雜的一個問題?，F(xiàn)在對土地征稅的在征收管理的過程中往往出現(xiàn)的問題，都在扣除項目上的一些認(rèn)定和計算上。這是土地增值稅清算的一個核心內(nèi)容，核心問題。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收入按照條例的規(guī)定，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得的收入，是指以出售或者是其他方式有償轉(zhuǎn)讓這種房地產(chǎn)的行為。剛才說了，不包括繼承和贈與等無償方式轉(zhuǎn)移的收入來源，就是轉(zhuǎn)讓收入。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入，實物收入和其他收入，有一些可能是與剛才講了以物抵債，是取得的房

23、產(chǎn)、是土地，可能不是貨幣收入，這個我們也算是收入，所以貨幣收入包括實物收入還有其他一些收入，什么債權(quán)、債券等等。所以說它是包括了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)全部價款及所有經(jīng)濟(jì)收益，這是全部收入。對于縣級及縣以上的人民府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房子的時候代收的一種費用，地方政府，縣以上的政府，如果代收的費用是計入房價中的，是向購買方一并收取的，這種情況要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入來計算。如果代收的費用沒有計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，這種情況可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?，F(xiàn)在的地方政府發(fā)現(xiàn)買房子的時候要收這個費，那個費，這種情況要分情況來決定。如果他在房價中讓購買房子的人來出，那么這種收入要收，如果另外單獨

24、不計入房價，這是政策界限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工的福利、獎金、獎勵或者是對外投資，或者是分配給股東或者是投資人，或者是抵償債務(wù)，換取單位或個人的非貨幣性的資產(chǎn)發(fā)生的收入，權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時候，也應(yīng)當(dāng)視同銷售房地產(chǎn)。其收入也要按照下列的方式來順序來確認(rèn)：一是按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格來決定，因為這種情況是沒有價格的。怎么計算？按銷售同一年度，銷售同類房屋來確定。第二是由主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場價格或者是評估價值來確定。房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，或者用于出租等商業(yè)用途的，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是不征收土地增值稅的。在稅款清算

25、的時候也不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。開發(fā)小區(qū)建了一些車庫，這個車庫有幾種情況，一種情況車庫的產(chǎn)權(quán)是屬于誰的，另外，這個車庫是不是銷售了，這是一個標(biāo)準(zhǔn)。所以有一些地方對地下車庫也征稅，有的不征稅，到底是怎么回事兒？我們認(rèn)為，地下車庫如果房地產(chǎn)開發(fā)商是作為它的產(chǎn)權(quán)，作為出租給這些住戶來使用，這種收租金的行為是不應(yīng)該征他的土地增值稅的。如果他把車庫賣給、銷售給這些住戶的話，這些情況屬于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。這個判斷的標(biāo)準(zhǔn)，也是剛才我說的三個標(biāo)準(zhǔn)，它的使用權(quán)轉(zhuǎn)移沒有，第二有沒有收入，按照這個來計算的，所以現(xiàn)在執(zhí)行的不太一樣，對地下設(shè)施，包括地下室一些東西。（一）關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計算的方法

26、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不僅僅是指買賣雙方、交易雙方的成交價，還包括稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價確定的收入。這個有很多的陰陽合同，現(xiàn)在是很多成交價提上來之后價格是不真實的，過低或者是明顯有差異。這種情況可以按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的評估價來確定。在現(xiàn)實交易中，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入的形式是多種多樣的，其中包括范圍也非常廣泛，對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的行為，按照我們條例細(xì)則的規(guī)定，由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行評估。也就是我們現(xiàn)在說的核定征收。核定征收我們的本意是對那些帳目不健全，有意隱瞞帳目或者是造成無法核算成本的一種懲罰性的手段，核定應(yīng)該是從高不從低?，F(xiàn)在實

27、際的執(zhí)行情況，我發(fā)現(xiàn)可能有點變形了。我接觸一些房地產(chǎn)商，他們都普遍要求不愿意查帳，愿意核定征收。我說核定征收高啊，我們規(guī)定是要從高。他說核定征收里面有彈性，里面有很多東西可以操作。所以現(xiàn)在的都普遍想走核定征收這么一個方法。這說明我們的核定征收跟我們原來制訂政策的初衷是有不一致的。所以我們?nèi)ツ臧l(fā)了一個文件，核定征收最低不能低于5%，有這么一個規(guī)定。5%在一些發(fā)達(dá)地區(qū)是很低的，在一些不發(fā)達(dá)地區(qū)又是很高的。所以政策執(zhí)行很難全國統(tǒng)一，但是我們只弄了一個最低不低于5%，但是核定征收一般來講，像一些發(fā)達(dá)地區(qū)都在10%以上才行。所以講的核定征收是下一步我們進(jìn)行土地增值稅檢查的一個重點。我們每年要檢查四到六個

28、省，今年檢查，十月份我們督查組已經(jīng)下去。今年檢查四個省，今年檢查湖北、北京、江西，從各地抽調(diào)一些人進(jìn)行檢查。希望各事務(wù)所一定要按照國家的稅法進(jìn)行核定。我們發(fā)現(xiàn)這種情況是要嚴(yán)肅處理的，就是該按照規(guī)定的稅率合理的扣除項目而弄虛作假，不去進(jìn)行稅法規(guī)定的計算，去扣除，違反稅法規(guī)定要接受處理的。所以我們現(xiàn)在對確確實實是無法核定成本的這種情況，我們列了那么三種情況，這種情況是可以進(jìn)行核定征收的。第一是隱瞞虛報房地產(chǎn)成交價格。由于種種原因無法核定，這種情況是要從高核定，可以核定征收。第二個提供的扣除項目不真實，不全，這種情況可以核定征收。第三種情況是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者是成交價格明顯低于評估價格的，也沒有正當(dāng)理由

29、的，這種情況下，也可以核定。這是對核定征收的標(biāo)準(zhǔn)。我們說的房地產(chǎn)的評估價格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段，同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格，評估價格必須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。這句話要解釋一下，現(xiàn)在我們進(jìn)行房地產(chǎn)價格的評估繳稅，現(xiàn)在各省都在搞試點，在二手房交易用評估價納稅，按照條例規(guī)定要是政府批準(zhǔn)的、有評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)做出的評估，才有法律依據(jù)?，F(xiàn)在稅務(wù)機(jī)關(guān)也在評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)也不是一個評估機(jī)構(gòu)，但是也在各地進(jìn)行評估，這個情況怎么理解？有沒有法律依據(jù)？現(xiàn)在是按照稅收征收管理法的規(guī)定，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定這一條進(jìn)行的。有些地方有一些爭議，稅務(wù)機(jī)關(guān)畢竟不是評估機(jī)構(gòu)，稅務(wù)局現(xiàn)在有一些評估系統(tǒng)到底

30、法律依據(jù)怎么樣，現(xiàn)在有爭論。但是稅務(wù)局有核定計稅依據(jù)，計稅價格，這個是有法律依據(jù)的，并且評估機(jī)構(gòu)的價格還要經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，采用這么一條。所以根據(jù)這個來講，現(xiàn)在稅務(wù)局搞評估軟件，評估系統(tǒng)，評估價格，現(xiàn)在也都在搞試點。稅法條例上所存在的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或者是有意的低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物買賣行為，是這種行為。條例提供的扣除項目不實的是指納稅人在納稅時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。我們說的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由，是指由納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際成交價格低于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)評估的交易價格，納稅人又不能提供憑據(jù)又無正當(dāng)理由的行為，這對這個都有解釋

31、。隱瞞和虛報房地產(chǎn)成交價格應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同地方房地產(chǎn)市場交易價格進(jìn)行評估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本乘以呈新度折扣率，計算房屋成本價和取得的土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)價格來進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)跟據(jù)評估來確定扣除項目金額?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)賣房地產(chǎn)有一些是外幣收入，有美元，有港幣，這種情況可以按照當(dāng)?shù)貎r格折合成人民幣來計算。就是土地增值稅是以人民幣為計算單位的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入的時候有的時候是外國的貨幣，我們是以取得收入的當(dāng)天或者是當(dāng)月一日國家公布的市場匯價來折合成人民幣來計算。對于那些分期收款的外幣收入如何計算，有一些是分期，不是一次性交，可能

32、分幾次，對于取得收入外幣的，我們規(guī)定是以收入當(dāng)天或者是當(dāng)月一日公布市場的匯價來折合人民幣，來計算土地增值稅，對于分期收款形式取得的外幣收入也應(yīng)當(dāng)按照實際收款的日期或者是每月當(dāng)家公布的外匯牌價來計算，來征收?？赡芤粋€月幾次，當(dāng)天沒有的話，這個月的第一天公布的價格來折合成人民幣來計算。（二）關(guān)于扣除項目金額扣除項目金額包括這么幾個方面，扣除項目金額現(xiàn)在這個情況比較復(fù)雜，我只能列舉有哪些方面。一個是取得土地使用權(quán)支付的金額，這個比較明確，你支出的出讓金還是出租收入，取得土地使用權(quán)支付的金額這是一大塊。再是開發(fā)土地的成本和費用，這是第二大塊。第三塊是新建房及配套設(shè)施的成本、費用或者是舊房建筑物的評估價

33、格。第三類情況比較復(fù)雜，第四種項目金額是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，我交過的其他的稅收，營業(yè)稅，土地使用稅等等這些。再一些是財政部規(guī)定的其他的扣除項目，總起來是四大項。一個是獲得土地使用權(quán)的項目支出金額，再一個是開發(fā)的費用、成本。再一個是新建房配套的設(shè)施成本費用，再一個是稅金，實際上是四大塊，這四大塊雖然是四個方面，這里面涵蓋的內(nèi)容十分的繁多，十分的復(fù)雜，各地也不太一致，問題在這里面可能多一些。把這幾個扣除項目的具體內(nèi)容，因為這是一個比較復(fù)雜的問題，在這里我再講一講。取得土地使用權(quán)支付的金額，就是指納稅人，為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)的費用，什么土地出讓金，這些是認(rèn)定獲得的

34、土地支付的金額，大的方面是這個方面，里面具體的細(xì)則不說了。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本，就是開發(fā)成本，我們是指納稅人，房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費，前期工程費、建筑安裝工程費，以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，以及開發(fā)間接的費用，這里面是很復(fù)雜的。土地的征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費，以及有關(guān)地上、地下附著物的拆遷、補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置動遷房屋的支出等等。還有前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計項目可行性研究，以及水文、地質(zhì)、勘探、測繪、三通一平，等等，這些都在開發(fā)成本。這里面很復(fù)雜就在這兒，掌握上也比較難。所以剛才我講了為什么有的開發(fā)商希望核定征收，不希望查

35、帳征收，核定這些東西在里面核定多少很難掌握，彈性太大，所以我們下一步要從嚴(yán)掌握這種核定征收的方式，要盡可能走查帳征收規(guī)范的方式。建筑安裝工程費是指以出包方式支付給承包單位的安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費，還有基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣，排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等等發(fā)生的這種，這個也是?，F(xiàn)在一個小區(qū)拼命買大樹，栽的樹小區(qū)綠化都在扣除范圍內(nèi)，有一些樹很貴的，我聽說上幾十萬的樹都有了，買進(jìn)來小區(qū)里一栽綠化了，這個要扣除。這種方法很多。公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施的發(fā)生支出，開發(fā)的間接費用是指直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生費用，這包括工

36、資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費，勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房的攤銷等等，這費用很多，很復(fù)雜。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，這三項費用也是比較難計算。銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡是能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，就是貸款利息。但是最高不能超過商業(yè)銀行同類、同期貸款利率的計算金額?，F(xiàn)在民間放得高利貸多，就是利率很高，這種情況扣除，我們有一個標(biāo)準(zhǔn)，按照稅法一個標(biāo)準(zhǔn)。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照規(guī)定，按照剛才扣除項目的第一條、第二條，就是一個土地使用權(quán)支出的金額和開發(fā)費用這兩項費用規(guī)定

37、金額的之和，11%內(nèi)計算。但這個具體的我們把權(quán)利范圍放到各省、市、自治區(qū)政府去確定了。舊房建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓使用房屋、及建筑物，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的，重置成本乘以新舊程度折扣率后的價格，評估價格必須經(jīng)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)確認(rèn)。與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易費附加，這些都可以作為稅金予以扣除?，F(xiàn)在還有一個很大的一條就是對扣除成本，我們還規(guī)定，原來是政策處于鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展時候出的政策。對扣除成本還要按照剛才我說的第一項，一個是土地，獲得土地使用權(quán)取得支付的金額和開發(fā)成本，這兩個項目成本之和加計扣除20%。就是扣完這兩個

38、成本以后，對這兩個成本還可以加計扣除20%，這條政策在房地產(chǎn)調(diào)控的時候都想取消掉，當(dāng)時在鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的時候成本扣除。那么現(xiàn)在這個政策還在保留。所以說現(xiàn)在的房地產(chǎn)的市場可能有一些新的情況，新的政策的研究可能還沒有更多的好一些的新辦法。所以現(xiàn)在政策還繼續(xù)保留執(zhí)行。我們對經(jīng)濟(jì)適用房還有一個20%，大家可能知道。對經(jīng)濟(jì)適用房，對普通住房具體政策可能有，還在這個基礎(chǔ)上它取得的收入增值額還可以在對他高于成本20%，再加計20%的扣除。對普通住房。所以這個扣除很復(fù)雜。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅，在計算項目的時候也可以扣除，但是不允許作為加計20%，就是省以下政府有一個代收的費用，這個費用有一些是計入房價

39、的，有的是不計入房價，那這部分計入房價的部分，這不能作為加計20%成本的不能扣除，這是特殊情況。對于代收費用沒有作為房地產(chǎn)專項計稅，在計算增值稅的時候不能允許扣除代扣費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓為企業(yè)自用，或者用于出租等商業(yè)用途的，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。在稅款清算時也不列收入，不扣除相應(yīng)的成本費用，利息的上浮的幅度按照國家的規(guī)定來執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不能扣除，對超過貸款期限的利息部分加罰的利息，這個也不能扣除。五、關(guān)于核定征收的問題我們的政策是在不斷的完善過程中，有一個土地征收的政策，原來有很多的弊端，有一些政策在執(zhí)行的過程中，各地的可能在理解上執(zhí)行上都有一些出

40、入。剛才我講了，因為我們的國家的各地的情況差距太大，房子的價值，像北京均價上到三萬、四萬，有一些地方均價才三千、四千，統(tǒng)一用一個標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行的話可能會有一些問題。稅收政策中還有一個很難把握的，一個普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)化的問題。一個面積、價格、容積率三個標(biāo)準(zhǔn)，三個標(biāo)準(zhǔn)掌握的各地都不一樣。所以土地增值稅的清算這個問題很復(fù)雜，我們是這樣的掌握的：在現(xiàn)階段，在不違背政策的原則上，對土地增值稅我們是主張宜粗不宜細(xì)，宜簡不宜繁。核定征收的出臺就是考慮了這種情況，由于核定征收里面情況比較復(fù)雜，說得比較嚴(yán)肅一點，就是說這個里面有我們中介的，有稅務(wù)機(jī)關(guān)的一些干部和企業(yè)相互之間，相互勾結(jié)吧，共同減少國家的稅收

41、收入，使企業(yè)少交稅，從中獲取一些不正當(dāng)?shù)睦妫@種情況有的地方已經(jīng)發(fā)生了?，F(xiàn)在土地增值稅清算成了社會各界關(guān)注的一個焦點問題。前不久，我到一個直轄市去，由于社會反映比較強(qiáng)烈，所以政府就組織了專門針對土地增值稅的一個專案監(jiān)察小組。紀(jì)檢委書記當(dāng)組長，公安部門、檢查部門、紀(jì)檢部門組成了聯(lián)合檢查組進(jìn)行檢查，很多人認(rèn)為這里面有很多問題，所以我們在座的，在執(zhí)行土地增值稅的情況過程中一定要慎之又慎，一定要作為執(zhí)行國家稅法的一個模范，要嚴(yán)格遵守，這也是為我們事務(wù)所的發(fā)展，一個健康發(fā)展的前提，也是為你們自身的發(fā)展，所以在這里講一點題外的話，要嚴(yán)肅的遵守稅收法律法紀(jì)，一定要特別引起注意。（一）關(guān)于扣除項目四種具體情

42、況的說明剛才講到一些具體的計算土地增值稅的一些扣除項目的問題，就是在具體的計算土地增值稅的時候，要具體的區(qū)分以下的情況進(jìn)行處理：一個是對土地或者是取得土地或者是取得房地產(chǎn)使用權(quán)以后，沒有進(jìn)行開發(fā)就轉(zhuǎn)讓了，就是這種情況。雖然你土地使用權(quán)取得了，但是沒有開發(fā)，轉(zhuǎn)讓了。這個計算增值額的時候，只允許扣除取得土地使用權(quán)時候支付的地價款，不能附加別的?；蛘吣憷U納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，我說的是什么意思？就是土地結(jié)算取得土地房地產(chǎn)使用權(quán)，你沒有開發(fā)就轉(zhuǎn)讓了，只能是你取得使用權(quán)時候支付的金額，別的不能扣除。這主要是為了抑制炒買、炒賣。賣地皮的行為，你買我買，你轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去。這個時候拿了以后，就高價位

43、轉(zhuǎn)給你，你就是炒來炒去，炒地皮，所以扣除上我們要嚴(yán)格，只能是購地的成本，其他的我不能扣除。這是具體計算這是一條。第二，對取得土地使用權(quán)后有投入了資金，將生地變?yōu)槭斓兀@時候轉(zhuǎn)讓了，就是通過買了以后三通一平，把生地變?yōu)槭斓?。這時候計算的增值額的時候，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，繳納的有關(guān)費用或開發(fā)土地所需成本，再加上開發(fā)成本的20%，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金。這樣的規(guī)定主要是鼓勵投資者更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)，不是讓你炒賣土地的，這是第二種情況，就是生地變?yōu)槭斓氐臅r候怎么扣除標(biāo)準(zhǔn)。第三種情況對取得土地使用權(quán)以后，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額的時候，允許扣除一個是取得土地使用權(quán)支付

44、的地價款和有關(guān)費用，開發(fā)土地和新建房以及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，并允許加計20%的扣除。這樣可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動投資房地產(chǎn)的積極性。這是當(dāng)時加計20%這樣來的，就是這樣有一定的回報，這里面剛才講了，在市場調(diào)控的情況下，這種政策保留下來，不容易。所以大家一定要把它執(zhí)行好。第四種情況是轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物的時候在計算其增值額的時候，允許其扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價格確定的扣除項目，也就是房屋及建筑的重置成本乘以新舊折扣率的價值，以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金，這主要是考慮到如果按照原來的成本價作為扣除項目金額，不盡合理，而采用評估的重置的成本價能夠

45、相對消除通貨膨脹的因素，通貨膨脹造成的影響比較合理，對舊房和一些老房，允許按照稅務(wù)局的評估價格。因為舊房在幾十年前很便宜，可能那時候幾百塊錢一平米，現(xiàn)在賣到幾萬塊錢一平米。（二）扣除項目金額的確定土地增值稅的征稅第一項是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入減除規(guī)定的扣除項目今后的余額。計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵，一個是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，二是扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括貨幣收入，實物收入和其他收入?；谵D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，對納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行核實。對隱瞞收入等情況，應(yīng)按照評估價格確定轉(zhuǎn)讓收入?？鄢捻椖堪凑諚l例

46、細(xì)則規(guī)定：第一個是取得土地使用權(quán)支付的金額，包括納稅人取得土地使用權(quán)支付的地價款，按照國家統(tǒng)一規(guī)定的繳納的費用。具體的是以出讓方取得土地使用權(quán)的為支付的土地出讓金，以及政府劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金，以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的地價款。第二是開發(fā)土地的新建房配套設(shè)施的成本，包括土地征用及拆遷的補(bǔ)償費、前期工程費、建設(shè)安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用，這些成本允許按照實際發(fā)生額來扣除。第三是開發(fā)土地和新建房配套實施的費用，是指銷售費用，管理費用和財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接進(jìn)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行

47、歸計和分?jǐn)偟?。為了便于計算操作，按照?xì)則規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利息的計算金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用所取得的土地使用權(quán)的所支付的金額，以及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除。凡是不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息就不能單獨扣除。三項費用的扣除按照土地使用權(quán)所支付的金額，及房地產(chǎn)開發(fā)的11%內(nèi)計算扣除，就是說你不能提供這三項費用，我說的三項費用就是什么呢，剛才說過了，一個是銷售費用，管理費用、財務(wù)這三項費用的扣除可以按照前兩項成本的10%以內(nèi)來扣除。舊房及建筑物的評估價格是指在已經(jīng)使用的房屋時期以及

48、建筑物，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本乘以新舊程度折扣率的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參與評估機(jī)構(gòu)的評估價格確定的價格。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金剛才說過了，指營業(yè)稅、城建稅、印花稅這些。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定來執(zhí)行，另外規(guī)定的除外?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，必須提供合法有效的憑證。不能提供合法憑證的不能扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時所付出的前期工程費、建筑安裝工程費及基礎(chǔ)建設(shè)費、開發(fā)間接費用的憑證或者是資料，不符合清算要求或者是不真實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)

49、地建設(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定，這個上面這四項開發(fā)成本單位面積的金額標(biāo)準(zhǔn)，并來計算扣除。具體的辦法我們下放給省里面來決定。1.關(guān)于配套項目和裝修的成本費用扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建造與清算項目配套的居委會、派出所的房屋，還有會所、停車場，物業(yè)管理場所，還有變電站、熱力站、水站、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電、通訊設(shè)施，這些怎么處理，按照以下原則進(jìn)行處理。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，成本費用可以扣除。這是看到產(chǎn)權(quán)協(xié)議，屬于全體的業(yè)主所有的，那么成本可以扣除。建成后無償?shù)霓D(zhuǎn)交給政府，公用事業(yè)單位用于非盈利性的社會公共事業(yè)的，成本費用可

50、以扣除。建成后轉(zhuǎn)給非盈利的這些，這些可以成立。建成后有償?shù)霓D(zhuǎn)讓，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)以扣除成本費用。剛才就講了，辦不下來，剛才誰問我了，土地辦不了什么證，你建了之后要有償轉(zhuǎn)讓的，你就要計入收入，可發(fā)扣除成本，也要繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已經(jīng)裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)的開發(fā)成本，現(xiàn)在有人賣的精裝修，房子裝修的成本可以計算進(jìn)去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除了另有規(guī)定之外，是不得扣除的，預(yù)提費用是不能扣除的，除非有另外的規(guī)定。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目和銷售面積占多個項目可銷售面積的比例或其他一些合理的方法，計算確立清算項目的扣除金額。就是各種項目有不同的，按照比

51、例來計算。2.舊房以及建筑物的評估價格舊房以及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的重置成本乘以新舊程度折扣率的價格，這個價格是由稅務(wù)機(jī)關(guān)來確定。新建房是指建成后沒有使用的房子，凡是以使用一定的時間或者是達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)，均屬于舊房。使用時間和磨損程度、磨損的標(biāo)準(zhǔn)可由省、市、自治區(qū)財政廳或者是地方稅務(wù)局來具體規(guī)定，這個總局不作統(tǒng)一規(guī)定。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡是不能夠取得評估價格，但是能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門來確認(rèn)，可以按照條例規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載的金額，并從購買年度起，至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%的計算。3.關(guān)于契稅和印

52、花稅的扣除問題對納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供繳納契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為房地產(chǎn)有關(guān)稅金扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征收管理法的規(guī)定，實行核定征收。這是關(guān)于扣除項目的一些具體的規(guī)定、政策。另外還有關(guān)于計算土地增值額的時候，已經(jīng)扣除印花稅的問題，我們說是允許扣除印花稅。這個印花稅是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，繳納的印花稅列入管理費用，相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅的時候，允許扣除在轉(zhuǎn)讓的時候繳納的印花稅。關(guān)于繳納契稅可否在計算

53、時扣除的問題，對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已經(jīng)繳納了契稅，在舊房及建筑物評估的價格中已經(jīng)包括了這項因素，在計算土地增值稅的時候不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金予以扣除，因為已經(jīng)包含在計算之內(nèi)了。4.關(guān)于財政部規(guī)定的其他項目扣除我們指的財政部規(guī)定的其他項目，主要包括哪些呢？一個是對從事房地產(chǎn)納稅人可按照規(guī)定，加計20%扣除，這是我們財政部、稅務(wù)局規(guī)定的。另外一個土地增值稅的稅率，它是四級超額累計稅率。一個是增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率是30%。增值額超過扣除項目的50%，沒有超過扣除項目100%的部分，稅率是40%。增值額超過了扣除項目100%，沒超過扣除項目200%的部分，稅

54、率是50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率60%，這個稅率很高，所以說為什么一些開發(fā)商愿意核定，不愿意查帳，可能是考慮這個因素。四級超額累計稅率，每一級的增值額，沒有超過扣除項目金額的比例都包括本比例數(shù)在內(nèi)，計算土地增值稅的時候還可以按增值額乘以適當(dāng)?shù)亩惵剩瑴p去扣除成本，乘以速算扣除系數(shù)的簡便辦法計算。六、關(guān)于土地增值稅的納稅登記和納稅申報下面簡要講一下關(guān)于土地增值稅納稅登記和申報有關(guān)的一些情況。納稅人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起，七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報登記，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅

55、務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅登記，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)的證書、土地轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告與其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體的日期由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)來確定。納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定繳納期限繳納土地增值稅，他是指房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)所在的座落地，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落地在兩個或者是兩個地區(qū)以上的應(yīng)該說房地產(chǎn)所在地分別申報納稅?，F(xiàn)在有的項目不在一個地方，可能在幾個地方，有時候我們不回原地納稅，應(yīng)該是在座落地交稅。納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂的七日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理

56、納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房屋及建筑產(chǎn)權(quán)、土地使用證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房產(chǎn)評估報告以及其他轉(zhuǎn)讓房的有關(guān)資料。納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，由于涉及的成本確定和其他的原因而無法計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，我們就要按確定的預(yù)征率，去年調(diào)整了預(yù)征率。待項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，具體辦法也可以由各省來確定。這個預(yù)征率也不一樣，有的高，有的低。現(xiàn)在還有一個怪現(xiàn)象，我們一些中介機(jī)構(gòu)，幫開發(fā)商在清算的時候，清算到最后還要退稅，這種現(xiàn)象在有一些地方發(fā)生過。這種情況是不是有這種情況，從理論上講有這

57、種情況，可能預(yù)征完之后，再加計扣除還出現(xiàn)退稅的情況，這種情況是極個別的。這些年房地產(chǎn)的價格成倍的上漲，出現(xiàn)這種退稅的情況，是不正常的。所以我們要求凡是有這種要求退稅的情況，要是我們稽查部門要重點的進(jìn)行稽查，查到底是什么原因，如果真正是出現(xiàn)這種情形了，我們是要退的。要是弄虛作假，偷稅漏稅要嚴(yán)肅進(jìn)行處理。一般情況下是不會發(fā)生這種情況的。我們一些基層稅務(wù)干部可能業(yè)務(wù)上不是特別熟練，再一個這個稅種特別復(fù)雜。我們一些中介機(jī)構(gòu)幫助企業(yè)做帳，我們的稅務(wù)干部還沒有能力發(fā)現(xiàn)，還查不出來，這種情況是有的。但是這些情況，凡是出現(xiàn)這些情況，要認(rèn)真進(jìn)行清查。現(xiàn)在基本上沒有這些退稅情況。剛開始清算的時候紛紛反映，這不行，

58、這些清算還要退稅，最后嚴(yán)格查起來都沒有什么退稅，說明這里面都是在弄虛作假。也在考驗我們的稅務(wù)干部，看你有沒有本事查出來，我給你做的帳。希望我們在座的中介不要做這些事情，我們共同把稅法執(zhí)行好，嚴(yán)格按稅法辦事。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期間，應(yīng)當(dāng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)合同之后、辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前。納稅人選擇定期申報方式的應(yīng)當(dāng)向所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，定期申報方式確定以后，一般一年內(nèi)不得變更。七、土地增值稅的征收管理土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)來征收，主要由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。這些部門現(xiàn)在正在給稅務(wù)部門進(jìn)行合作，搞信息共享，像武漢、在杭州，在很多地方已經(jīng)開始，就是房管部門和稅務(wù)部門進(jìn)行信息共享、聯(lián)網(wǎng)。這是以后下一步發(fā)展方向，包括我們下一步房地產(chǎn)稅收的改革，都離不開信息的支持。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供資料，是指向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額，土地基準(zhǔn)地價，房地產(chǎn)市場交易價格，以及產(chǎn)權(quán)變更等方面