物業(yè)管理有限公司工程部運(yùn)作手冊(cè)(DOC135頁(yè))(優(yōu)質(zhì)推薦版)

1、第一章 人員架構(gòu)及管理范圍1.1架構(gòu)圖總?cè)藬?shù)：39人1.2 物業(yè)管理工程部的主要職責(zé)工程部負(fù)責(zé)：A. 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安 消防等系統(tǒng)的維修保養(yǎng)B. 日常運(yùn)行管理C. 對(duì)業(yè)主、租戶開展有償效勞D. 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理E. 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工 作的具體目標(biāo)和政策。定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供 依據(jù)。負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全 過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造

2、，弓I進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度方案經(jīng) 報(bào)批后實(shí)施。加強(qiáng)設(shè)備工程驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì) 戈V、預(yù)防性試驗(yàn)方案月方案、年方案并負(fù)責(zé)組織方案的完成，控制費(fèi)用，提 高修理的經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)物業(yè)設(shè)備根本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理方案和安排 使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備電梯、空調(diào)和照明等的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉, 記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷?/p>

3、機(jī)房、熱交 換室、樓宇中央控制室等可能需要 24小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由 值班工程師帶著技術(shù)工人組成。有方案、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。緊急事件總是會(huì)遇到的，應(yīng)急搶修是對(duì)工程部技術(shù)水平、組織水平和員工素質(zhì) 的重要考驗(yàn)。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水 外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程 師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢 復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。推動(dòng)全員參加設(shè)備管理活動(dòng)，催促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評(píng)

4、比競(jìng)賽活動(dòng)和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。以“經(jīng)濟(jì)、舒適、平安、高效為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、 蒸汽、冷氣和熱能供給，做好能源分配和費(fèi)用核算的根底工作，使每位員工樹立 環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記 錄及分析，以提高環(huán)保和本錢控制的效益。負(fù)責(zé)設(shè)備平安管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定平安防火、事故防 范措施并催促落實(shí)執(zhí)行。收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件確定、訂貨和供給。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān) 控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，到達(dá)本錢控制的目的。經(jīng)常

5、總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及應(yīng)用維修新技術(shù)，提高維修技術(shù) 水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過(guò)技術(shù)講座，知識(shí)問(wèn)答等各 種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理根底知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備 管理意識(shí)和水平。檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理公司所定 的規(guī)章和平安標(biāo)準(zhǔn)施工。解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問(wèn)題及查詢，處理物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為 他們解決工程有關(guān)問(wèn)題。制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，到達(dá)管理 的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，防止人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。外判維修保養(yǎng)把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的

6、存?zhèn)}，皆外判給合格 的承造商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設(shè)備有：a. 制冷機(jī)組b. 電/扶梯c. 空調(diào)自控機(jī)組d. 交換主機(jī)e. 消防報(bào)警系統(tǒng)f. 保安技防系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)h. 電腦系統(tǒng)1.3 工程各班組職責(zé)范圍1.3.1 強(qiáng)電專業(yè)職責(zé)范圍131.1 負(fù)責(zé)整個(gè)電氣系統(tǒng)的運(yùn)行和資料管理。131.2 負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。1.3.1.3 負(fù)責(zé)所有上下壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。1.3.1.4 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動(dòng)力電源供給。1.3.1.5 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。1.3.

7、1.6 負(fù)責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。1.3.1.7 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和方案。1.3.1.8 對(duì)供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工方案。1.3.1.9 負(fù)責(zé)燃油的儲(chǔ)存和發(fā)放。1.3.1.10 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償效勞。詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。1.3.1.12 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)電/扶梯的運(yùn)行管理。1.3.1.13 負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。1.3.2 弱電專業(yè)職責(zé)范圍1.3.2.1 負(fù)責(zé)物業(yè)的門磁，監(jiān)控設(shè)備，消防警報(bào)設(shè)備， 設(shè)備，公共播送設(shè)備，樓宇自動(dòng)管理設(shè)備，電視設(shè)備，綜合布線，信號(hào)增強(qiáng)等系統(tǒng)的運(yùn)行管理。1.3.

8、2.2 負(fù)責(zé)所有以上設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和運(yùn)行記錄。1.3.2.3 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報(bào)給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時(shí)間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。1.324 配合物業(yè)管理部，負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償效勞。1.325 熟悉電腦及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。1.3.2.6 熟悉系統(tǒng)的分類、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。1.3.2.7 嚴(yán)格執(zhí)行工程部規(guī)定的機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行方案。1.3.2.8 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測(cè)報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆错懖⒆鲌?bào)告及提 出建設(shè)性意見。1.3.2.9 做好電器設(shè)備及弱電房的消防工作和衛(wèi)生工作。1.3.2.10 實(shí)行2

9、4小時(shí)四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。定期對(duì)各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測(cè)試。1.3.2.12 每周、每月總結(jié)運(yùn)行、故障、記錄。1.3.2.13 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。1.3.3空調(diào)班組職責(zé)范圍1.3.3.1 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改 進(jìn)措施，減低能耗。1.3.3.2 制定月、年度維修保養(yǎng)方案，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)上報(bào)。1.3.3.3 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。1.3.3.4 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，處理事故。1.3

10、.3.5 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。1.3.3.6 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測(cè)儀表的校正。1.3.3.7 做好空調(diào)設(shè)備機(jī)房的清潔工作，做到無(wú)污跡，無(wú)灰塵，無(wú)垃圾。1.3.3.8 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。1.3.4給排水班組職責(zé)范圍1.3.4.1 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)生的設(shè)備維護(hù)技術(shù)事 務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護(hù) 工作。1.3.4.2 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況，定時(shí)巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況,如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即作出正確的判斷，采取有效

11、的措施， 防止造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。1.3.4.3 做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無(wú)法處理時(shí)， 馬上上報(bào)總工程師。1.344做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)請(qǐng)修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)記錄請(qǐng)修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修需要。1.3.4.5 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告總工程 師，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。1.3.4.6 做好水泵房的管理工作，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，負(fù)責(zé)消防泵的日常清潔及試運(yùn) 行工作，負(fù)責(zé)水箱的清洗。1.3.4.7 負(fù)責(zé)燃?xì)庀到y(tǒng)、設(shè)備的維修保養(yǎng)。1.3.4.8 認(rèn)真貫徹執(zhí)行總工程師下達(dá)的維修、

12、保養(yǎng)方案，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保平安 生產(chǎn)。1.3.4.9 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各種任務(wù)。1.3.4.10 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。1.3.5綜合維修職責(zé)范圍135.1負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。1.3.5.2 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改.1.3.5.3 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新。1.3.5.4 負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。1.3.5.5 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。1.3.5.6 負(fù)責(zé)各種機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)。2.1. 建立組織機(jī)構(gòu)的原那么建立合理的組織

13、機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原那么是：2.1.1. 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原那么。2.1.2. 精兵簡(jiǎn)政的原那么。能由社會(huì)承當(dāng)?shù)墓ぷ?，要盡量委托專業(yè)廠家承當(dāng)。部門管理人 員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反響靈敏，專業(yè)主管必須堅(jiān)持在第一線 工作。2.1.3. 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原那么。2.1.4. 職責(zé)職權(quán)對(duì)應(yīng)清楚的原那么。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下，職權(quán)分散有利于提高效率，有 利于調(diào)動(dòng)下級(jí)積極性和培養(yǎng)下級(jí)的工作能力。2.1.5. 保持最正確管理幅度的原那么，通常以 4-8人為佳。2.16信息反響和調(diào)控的原那么。2.1.7.按各個(gè)物業(yè)

14、各自的特點(diǎn)、專業(yè)人員的技術(shù)水平設(shè)計(jì)組織體制2.2. 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。工程 部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)表達(dá)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原那么。2.2.1. 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相 適應(yīng)。2.2.2. 在人員的配置和機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)上要考慮一專多能的原那么。2.2.3. 處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。2.2.4. 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分 發(fā)揮各級(jí)、各類人員的積極性原那么。2.3.工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式工程部組織機(jī)構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，工程

15、部在總工程師統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，下設(shè)假設(shè)干個(gè) 專業(yè)作業(yè)級(jí)，如以下圖所示。第二章崗位職責(zé)一、總工程師的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總經(jīng)理直接下屬：各專業(yè)工程師、文員崗位職責(zé)：1. 貫徹總經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。2. 主持部門工作例會(huì)，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié) 約能源。3. 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門 提供良好的效勞場(chǎng)所和條件。4. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。5. 審定班組工作方案，檢查方案執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作方案及月度實(shí) 施方案，報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。6. 參加新增工程的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，

16、確保質(zhì)量到達(dá)預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。7. 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問(wèn)題。8. 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)技工執(zhí)行。9. 培訓(xùn)下屬技工，定期對(duì)下屬技工進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。10. 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)方案，并負(fù)責(zé)實(shí) 施及監(jiān)察外判公司的工作。11. 根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比擬，結(jié)合科技開展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改良 原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。12. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、 局、自來(lái)水 公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益 為重，維護(hù)和提高公司

17、在社會(huì)上的良好形象。13. 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測(cè)試 和保養(yǎng)。14. 為每年之工程開支和水電費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總經(jīng)理審批。素質(zhì)要求:15. 根本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié) 調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。16. 自然條件：30歲以上，身體健康。17. 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大本以上或同等學(xué)歷，受過(guò)樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè) 培訓(xùn)。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱。18. 外語(yǔ)水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。19. 工作經(jīng)驗(yàn)：在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過(guò)工程總工程師3年以上或副總工程師5年

18、以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。20. 特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、 管道和弱電等方面的專業(yè)知識(shí)有較全面的了解。二、工程部文員的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總工程師直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：1 在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作及接待來(lái)訪客人。2. 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。3. 提醒總工程師按時(shí)參加方案中的各種會(huì)議。4. 填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)總工程師簽字后上報(bào)總經(jīng)理室。5. 負(fù)責(zé)工作部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。6. 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤出勤、年假、力卩班等、福利工資、獎(jiǎng)金、力卩班費(fèi)、 勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和

19、發(fā)放。7. 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷和支票的辦理。8. 接聽 、記錄留言，做好 及郵件的記錄和傳遞。9. 參加工程部例會(huì)，做好會(huì)議記錄并整理下發(fā)。10. 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。素質(zhì)要求：11. 根本素質(zhì)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保守秘密。12. 文化程度：中專文秘專業(yè)以上學(xué)歷。13. 外語(yǔ)水平：英語(yǔ)初級(jí)以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。14. 工作經(jīng)驗(yàn)：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備維修工作 2年以上，具有工程技術(shù)方面的 一般知識(shí)，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用， 能夠處理辦公室日常業(yè) 務(wù)及設(shè)備檔案的分類和管理。能熟練使用常用辦公軟件、自動(dòng)化軟件，中文 錄入速率100字/分以上，錯(cuò)誤率1%以下。15. 特殊

20、要求：具備較強(qiáng)的文字處理能力，能編譯起草會(huì)議紀(jì)要等文件。值班調(diào)度的崗位職責(zé)直接上級(jí)：總工程師直接下屬：工程部所有值班人員崗位職責(zé)：1 負(fù)責(zé)處理值班期間發(fā)生的一切有關(guān)工程及設(shè)備方面的維修事務(wù)。2. 完成上一個(gè)班次尚未完成的事宜。3. 監(jiān)督檢查工程部各崗位的值班情況。4. 檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常或故障，立即做出正確判 斷，采取有效措施及時(shí)解決。5. 做好值班記錄，審閱各班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，完成維修單的登記、編號(hào)、分配 和完成報(bào)的記錄工作。6. 掌握每天維修工作進(jìn)程，保證物業(yè)各部門的維修需要。重要問(wèn)題及時(shí)報(bào)告總 工程師并提出解決方法。7. 完成總工程師分配的其他任務(wù)。素質(zhì)要求:8

21、. 根本素質(zhì)：工作踏實(shí)、細(xì)致，情緒穩(wěn)定，有進(jìn)取心。9. 自然條件：身體健康，30歲以上。10. 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷， 接受過(guò)酒店工程技術(shù)管 理的專業(yè)培訓(xùn)。11. 外語(yǔ)水平：中級(jí)英文水平，能看懂設(shè)備型號(hào)及操作說(shuō)明。12. 工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上酒店或物業(yè)設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔(dān)任值班調(diào)度3年以上，對(duì)工程部各個(gè)環(huán)節(jié)全面了解，有效強(qiáng)的動(dòng)手能力。四、電氣專業(yè)組崗位職責(zé)全面負(fù)責(zé)大廈變配電站的運(yùn)行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行，負(fù) 責(zé)維修和保養(yǎng)，負(fù)責(zé)照明設(shè)備的維修和保養(yǎng)。1. 電氣工程師直接上級(jí)：總工程師直接下屬：強(qiáng)電主管、弱電主管崗位職責(zé)：1. 1確保變電設(shè)備系

22、統(tǒng)、電梯的正常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)力、照明、電梯供給是 電氣工程師的首要職責(zé)。1. 2檢查供電、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。1. 3按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)變配電室、電梯設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的方案，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1. 4熟悉掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以 最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。1. 5貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、平安責(zé)任制，催促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行平安操作規(guī)程， 確保設(shè)備及人員有發(fā)生平安事故，保證配電室的干凈整潔。1. 6做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。1. 7培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。1. 8做好技術(shù)檔

23、案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn), 逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。1. 9做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。1. 10制定系統(tǒng)運(yùn)行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能 源和降低能耗。1. 11組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。1. 12提交每周/每月電氣系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停電的特別通告。1. 13協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：a. 計(jì)算年度開支預(yù)算b. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核c. 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，確保其安裝水平符合工程部標(biāo)準(zhǔn)d. 工程結(jié)束后的驗(yàn)收素質(zhì)要求：1. 14根本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏

24、實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)， 為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。1. 15自然條件：身體健康，年齡30歲以上。1. 16文化程度：具有大專以上或同等學(xué)歷。1. 17工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，8年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運(yùn) 行的工作經(jīng)驗(yàn)。1. 18特殊要求：持有北京市勞動(dòng)局、供電局領(lǐng)發(fā)的高 /低壓配電上崗證、操作證，高 級(jí)技術(shù)等級(jí)證書。強(qiáng)電主管直接上級(jí)：電氣工程師直接下屬：強(qiáng)電運(yùn)行技工、維修技工崗位職責(zé)：2. 1協(xié)助工程師做好變配電室和強(qiáng)電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)和各弱電系統(tǒng)的運(yùn) 行管理，做好防火、防水、防小動(dòng)物及防塵措施，確保強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的正 常運(yùn)行，各弱電系統(tǒng)操作正常。2

25、. 2協(xié)助工程師搞好物業(yè)強(qiáng)電、電梯設(shè)備、照明系統(tǒng)的動(dòng)作和維護(hù)。處理一般 運(yùn)行、維修故障及小型改造工作。2. 3認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，催促檢查各班次巡視記錄 和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。作好強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)和弱 電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)方案安排和組織實(shí)施工作，使物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備、照明 系統(tǒng)始終處于良好的運(yùn)行狀況。2. 4按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對(duì)變電設(shè)備系統(tǒng)及強(qiáng)電、弱電、 電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)方案及其實(shí)施，使變電室設(shè)備始終處于良 好的運(yùn)行狀況。2. 5及時(shí)向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫(kù)2. 6做好班組人員考勤，按時(shí)上報(bào)。

26、2. 7培訓(xùn)下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有 特別棘手事件立即匯報(bào)。2. 8管理使用好所屬班組的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 素質(zhì)要求：2. 9根本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。2. 10自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。2. 11文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。2. 12工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運(yùn) 行的工作經(jīng)歷。2. 13特殊要求：特殊要求：持有北京市勞動(dòng)局、供電局領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，高級(jí)技術(shù)等級(jí)證書。強(qiáng)電運(yùn)行技工直接上級(jí)：強(qiáng)電主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：3

27、. 1嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電 設(shè)備的正常運(yùn)行。3. 2認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā) 現(xiàn)異常及時(shí)采取措施，防止隱患釀成大故障。3. 3按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變電設(shè)備進(jìn)行維修保 養(yǎng)。3. 4嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及平安責(zé)任制，確保人身和設(shè)備平安。3. 5嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。3. 6每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備外表不留積塵。根據(jù)上 級(jí)安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。3. 7堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表 格上報(bào)。3.

28、 8發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未 排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程 師審閱。3. 9按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè) 定值及管線走向。3. 10嚴(yán)格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 素質(zhì)要求：3. 11根本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干的工作精神和作風(fēng)。3. 12自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。3. 13文化程度：具有技校以上學(xué)歷。3. 14工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行操 作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。3. 15特殊要求：持有北

29、京市勞動(dòng)局、供電局領(lǐng)發(fā)的高 /低壓配電上崗證、操作證，中 級(jí)技術(shù)等級(jí)證書。強(qiáng)電維修技工直接上級(jí)：強(qiáng)電主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：4. 1熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。4. 2服從主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。4. 3按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)強(qiáng)電設(shè)備、照 明系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并到達(dá)質(zhì)量要求。4. 4維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝標(biāo)準(zhǔn)，各接點(diǎn)必須牢固結(jié)實(shí)，絕緣及 防水處理必須可靠。4. 5嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及平安責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的平安。4. 6發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未 排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除

30、故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程 師審閱。4. 7接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程 師，并盡快回到值班地點(diǎn)。4. 8按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。4. 9嚴(yán)格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求：4. 10根本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。4. 11自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。4. 12文化程度：具有技校以上學(xué)歷。4. 13工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上強(qiáng)電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的 工作經(jīng)歷。4. 14特殊要求：持有北京市勞動(dòng)局、供電局領(lǐng)發(fā)的高 /低壓配電上崗證、操作證。弱

31、電主管直接上級(jí)：電氣工程師直接下屬：弱電運(yùn)行技工、維修技工崗位職責(zé)：5. 1負(fù)責(zé)物業(yè) 機(jī)房、報(bào)警監(jiān)控、消防系統(tǒng)主機(jī)等弱電設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)， 確保通訊系統(tǒng)暢通無(wú)阻。5. 2確保自控系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行，為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)平安的環(huán)境。5. 3按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)方案安排和組織實(shí)施 工作，使物業(yè)弱電各系統(tǒng)始終處于良好的運(yùn)行狀況。5. 4每天檢查自控系統(tǒng)、布線系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的巡檢記錄，并對(duì)所有個(gè)系統(tǒng)進(jìn) 行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。5. 5對(duì)物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)等資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。5. 6熟悉消防主機(jī)、樓宇自控主機(jī)的性能，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)處理，以最短 的時(shí)間恢復(fù)正常運(yùn)行，

32、處理不了的應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)設(shè)備廠家解決。5. 7培訓(xùn)下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有 特別棘手事件立即匯報(bào)。5. 8管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。素質(zhì)要求：5. 9根本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地、精益求精。5. 10自然條件：身體健康25歲以上。5. 11文化程度：自控專業(yè)或通訊技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷。5. 12工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上大廈弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗(yàn)，3年以上物業(yè)弱電管理工作經(jīng)驗(yàn)弱電運(yùn)行技工直接上級(jí)：弱電主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：6. 1堅(jiān)守崗位，定期巡查弱電系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行 表格上報(bào)。6. 2確保音響設(shè)備、電

33、視接收及播放、消防、監(jiān)控、自控、 對(duì)講等弱電系 統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)效勞。6. 3發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未 排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程 師審閱。6. 4嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及平安責(zé)任制，確保人身和設(shè)備平安。6. 5嚴(yán)格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保弱電系統(tǒng)的正常運(yùn)行素質(zhì)要求：6. 6根本素質(zhì)：工作踏實(shí)肯干，認(rèn)真負(fù)責(zé)，團(tuán)結(jié)協(xié)作。6. 7自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。6. 8文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。6. 9工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備值班工作經(jīng)驗(yàn)弱電維修技工直接上級(jí)：弱電主管直接

34、下屬：無(wú)崗位職責(zé)：7. 1嚴(yán)密監(jiān)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況并做好記錄。7. 2熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現(xiàn)故障，馬上進(jìn)行搶修。在盡可 能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)所有功能。7. 3嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和平安責(zé)任制，確保人身和設(shè)備平安。7. 4堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表 格上報(bào)。7. 5服從工程師/主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，按時(shí)按質(zhì)按量完 成弱電系統(tǒng)的檢測(cè)維修任務(wù)。7. 6發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未 排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程 師審閱。7. 7接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢

35、修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程 師，并盡快回到值班地點(diǎn)。7. 8按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè) 定值及管線走向。7. 9嚴(yán)格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度， 確保樓弱電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求：7. 10根本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。7. 11自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。7. 12文化程度：具有自控、通訊、計(jì)算機(jī)專業(yè)技校以上學(xué)歷。7. 13工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上大廈弱電維修工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上的弱電設(shè)備系統(tǒng)維修 操作工作經(jīng)歷。五、空水專業(yè)的崗位職責(zé)負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行和維修保養(yǎng)。1 空水工程師直

36、接上級(jí)：總工程師直接下屬：空調(diào)主管、給排水主管。崗位職責(zé)：1. 1確?？照{(diào)采暖系統(tǒng)、各上下水系統(tǒng)的設(shè)備正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人 員負(fù)有全面的管理責(zé)任。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控 制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。1. 2提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案和備品備件購(gòu)置方案，每月定期上報(bào)工程部總 工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1. 3熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn) 行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。1. 4貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶著并催促檢查下屬員工嚴(yán)格 執(zhí)行平安操作規(guī)程及員工守那么，保證空調(diào)機(jī)房的干凈整潔。1. 5做好下屬員工的

37、技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。1. 6做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教 訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。1. 7負(fù)責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備開停時(shí)間表，并不 斷研究改良措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。1. 8組織鍋爐、冷水機(jī)組等設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。1. 9提交每周/每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止空調(diào)或其它供給的特別通 告。1. 10協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：a. 計(jì)算年度開支預(yù)算b. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核c. 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平符合工程部標(biāo)準(zhǔn)d. 工程結(jié)束后的驗(yàn)收素質(zhì)

38、要求:1. 11根本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人正直。1. 12自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。1. 13文化程度：具有大專以上學(xué)歷。1. 14外語(yǔ)水平：中級(jí)英文水平，能看懂設(shè)備型號(hào)及操作說(shuō)明。1. 15工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行的 工作經(jīng)驗(yàn)。具有組織空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的 處理能力。2 空調(diào)主管直接上級(jí)：空水工程師直接下屬：空調(diào)技工崗位職責(zé)：2. 1負(fù)責(zé)物業(yè)制冷、供暖、空調(diào)、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保空調(diào) 制冷系統(tǒng)正常運(yùn)行。2. 2保證冷凍機(jī)組和其它冷凍設(shè)備的正常運(yùn)行。2. 3按照所測(cè)定的室外溫度和相對(duì)濕

39、度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。2. 4設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力搶修，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)其使用 功能。2. 5要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的工作狀態(tài)。嚴(yán)格執(zhí)行 巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防 止小隱患釀成大故障。2. 6根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對(duì)制冷空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的方案安 排,報(bào)總工程師審批后組織實(shí)施，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。2. 7培訓(xùn)下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有 特別棘手事件立即匯報(bào)。2. 8建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。2. 9管理使用好本班的工具及儀表，使

40、之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。素質(zhì)要求：2. 10根本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督 導(dǎo)部屬員工的工作。2. 11自然條件：身體健康，年齡25歲以上。2. 12文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。2. 13工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上空調(diào)給排水設(shè)備 的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。2. 14持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書任 意兩種及體檢合格證。3 空調(diào)運(yùn)行技工直接上級(jí)：空調(diào)主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：3. 1嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷凍機(jī)組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行'3. 2按照主管的安排，依據(jù)維修

41、保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對(duì)冷凍機(jī) 組和其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。3. 3嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及平安責(zé)任制，確保人身和設(shè)備平安。3. 4堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表 格上報(bào)。3. 5做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。發(fā)生事故時(shí)，值班 人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng) 上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。3. 6接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程 師，并盡快回到值班地點(diǎn)。3. 7按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè) 定值及管

42、線走向。3. 8嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。3. 9嚴(yán)格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求：3. 10根本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。3. 11自然條件：身體健康，年齡在 20歲至40歲以內(nèi)。具有特殊技能可放寬至 45歲以下。3. 12文化程度：具有技校/高中以上學(xué)歷。3. 13工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。3. 14持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書及體檢合 格證。4 空調(diào)維修技工4。1熟練掌握各類空調(diào)制冷、采暖設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。4. 2服從工程師/主

43、管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。4. 3按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)制冷設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維 修保養(yǎng)，并到達(dá)質(zhì)量要求。4. 4維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行工藝標(biāo)準(zhǔn)，各接口嚴(yán)密，安裝牢固。4. 5嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及平安責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的平安。4. 6接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并 盡快回到值班地點(diǎn)。4. 7按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變管、線路走向。4. 8嚴(yán)格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)、制冷系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求與空調(diào)運(yùn)行技工相同。5 給排水主管直接上級(jí)：空水工程師直接下屬：給排水技工崗位職責(zé)：5

44、. 1協(xié)助工程師做好給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理，確保給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正 常運(yùn)行。5. 2按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案的安排 組織實(shí)施，使給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀況。5. 3協(xié)助工程師做好所需零配件的整理和申購(gòu)工作，保證常用材料零配件的必 要備用量。5. 4協(xié)助工程師做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，以便于從 中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功能更加完 善。5. 5每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即 處理。5. 6培訓(xùn)下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有 特別棘手事件

45、立即匯報(bào)。5. 7管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。素質(zhì)要求：5. 8根本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督 導(dǎo)部屬員工的工作。5. 9自然條件：身體健康，年齡25歲以上。5. 10文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。5. 11工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上空調(diào)給排水設(shè)備 的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。5. 12持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書任 意兩種及體檢合格證。6 給排水技工直接上級(jí)：給排水主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：6. 1嚴(yán)格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。6. 2

46、按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)給排水設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。6. 3嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及平安責(zé)任制，確保人身和設(shè)備平安。6. 4堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。6. 5發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí) 不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。6. 6接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并 盡快回到值班地點(diǎn)。6. 7按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及 管線走向。6. 8嚴(yán)格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水

47、系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常 運(yùn)行。素質(zhì)要求：6. 9根本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。6. 10自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。6. 11文化程度：具有技校/高中以上學(xué)歷。6. 12工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。6. 13持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書及體檢合格證。7 水化驗(yàn)技工直接上級(jí)：給排水主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：7. 1按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對(duì)中水、軟化水、生 活水消毒設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取解決措施。7. 2適時(shí)安排對(duì)中水、軟化水、生活水消毒系統(tǒng)進(jìn)行方案維修、保養(yǎng)，使設(shè)備始 終處于

48、良好的工作狀態(tài)。7. 3按要求對(duì)各中水質(zhì)根據(jù)水質(zhì)情況適當(dāng)調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，并準(zhǔn)確記錄水質(zhì)及調(diào)整方法。7. 4及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購(gòu)手續(xù)。7. 5嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。7. 6堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格 上報(bào)。7. 7發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排 除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審 閱。7. 8接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常， 維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師， 并盡快回到值班地點(diǎn)。7. 9按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)

49、備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定 值及管線走向。7. 10嚴(yán)格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求：7. 11根本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。7. 12自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。7. 13文化程度：具有技校以上學(xué)歷。7. 14工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備管理工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上軟化水設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn) 具有軟化水設(shè)備的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)知識(shí)及一般故障的處理能力。7. 15特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗證8 設(shè)備維修技工直接上級(jí)：給排水主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：8. 1遵守平安操作規(guī)程，保證人身及設(shè)備平安萬(wàn)無(wú)一失。8. 2協(xié)助主管做好各

50、種機(jī)械設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)的運(yùn)行管理，確保各種機(jī)械設(shè)備及燃 氣系統(tǒng)的正常運(yùn)行。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。8.3按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案并組織實(shí)施， 使各種機(jī)械設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀況。8. 4及時(shí)向主管提出各種機(jī)械設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)所需零配件申購(gòu)，保證常用材料零 配件的備用量。8. 5協(xié)助主管做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結(jié)出經(jīng) 驗(yàn)教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使各種機(jī)械設(shè)備的性能更加完善。8. 6接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常， 維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師, 并盡快回到值班地點(diǎn)。8. 7發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按

51、照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排 除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審 閱。8. 8管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。素質(zhì)要求：8. 9根本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神和良好的 人際關(guān)系。8. 10自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。8. 11文化程度：具有技校以上學(xué)歷。8. 12工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上機(jī)械設(shè)備維修保 養(yǎng)的工作經(jīng)歷。燃?xì)夤ひ?年以上的燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。8. 13特殊要求：燃?xì)夤?yīng)持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗操作證 六、綜合維修專業(yè)負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的裝飾裝修、家具等的維修和保

52、養(yǎng)，對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行內(nèi)外 裝修、維修保養(yǎng)及更新，組織二次裝修管理。1. 綜合維修工程師直接上級(jí)：總工程師直接下屬：綜合維修技工崗位職責(zé)：1. 1確保內(nèi)外裝修的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員全面責(zé)任，并負(fù)責(zé)組織 二次裝修工程管理工作。1. 2按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的方案，每月定 期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1. 3設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用 功能。1. 4貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、平安責(zé)任制，催促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行平安操作 規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生平安事故。1. 5做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。1. 6培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬

53、工作。1. 7做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)記錄工作，善于總結(jié) 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。1. 8做好所需材料和零配件的采購(gòu)方案，保證常用材料和零配件的備用量，提 交每周/每月運(yùn)行報(bào)告。1. 9協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：a. 計(jì)算年度開支預(yù)算b. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核c. 監(jiān)管承判商進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平符合工程部標(biāo)準(zhǔn)d. 工程結(jié)束后的驗(yàn)收素質(zhì)要求：1. 10根本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風(fēng)。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。1. 11自然條件：身體健康，年齡30歲以上。1.

54、 12文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。1. 13工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上煤氣系統(tǒng)、機(jī)械 設(shè)備、土木維修的技術(shù)管理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)歷。2 綜合維修技工直接上級(jí)：綜合維修主管直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：2. 1服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。2. 2按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對(duì)裝飾裝修范圍內(nèi)的工作進(jìn)行 維修檢修，并到達(dá)質(zhì)量要求。2. 3工作中注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，防止污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。2. 4嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及平安責(zé)任制，確保人身和設(shè)備平安。2. 5接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常， 維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師, 并盡快回到值班地點(diǎn)

55、。2. 6嚴(yán)格執(zhí)行職工守那么和物業(yè)公司其它規(guī)章制度。素質(zhì)要求：2. 7根本素質(zhì)：辦事認(rèn)真、細(xì)致。2. 8自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。2. 9文化程度：具有技校以上學(xué)歷。2. 10工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上木工、油漆工或瓦工工作經(jīng)歷第三章工程部工作管理方法第一節(jié)物業(yè)的前期管理1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收1. 1竣工驗(yàn)收當(dāng)一個(gè)建筑工程工程經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后，到達(dá)了該工程工程設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程工程竣工以后， 施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。 在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT 組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工工程進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)

56、為工程合格后辦理工程接收手 續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程項(xiàng) 目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志，也是對(duì)工程工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。1. 2 接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或 原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完 成接管驗(yàn)收后，整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一 程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管 理公司來(lái)進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工，只有它才對(duì)各種 情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織 人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公 司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管