xx房地產(chǎn)開發(fā)公司項目可行性研究報告

1、xx 房地產(chǎn)開發(fā)公司項目可行性研究報告下面是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，看看是怎么樣寫的， 下次就會寫了，跟著一起看看吧1 、概述1二、實施可行性分析 1三、項目內(nèi) 容 4四、項目建設(shè)計劃 55 、資金籌集66 、組織實施7 、效益與風(fēng)險分析八、結(jié)論10項目可行性研究報告根據(jù) * 市委、市政府對加快 * 市市場經(jīng)濟 開發(fā)建設(shè)的要求。 我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下， 我公司對建設(shè)開發(fā) 項目積極開展了前期準(zhǔn)備工作， 成立了項目經(jīng)理部， 與政府有關(guān)各方 進行了廣泛接洽 ; 尤其對項目建設(shè)的可行性進行了深入細(xì)致的調(diào)查研 究和全面論證 ; 同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進 行了精心的規(guī)劃設(shè)

2、計和方案選評 ; 經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方 案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了 * 市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的 要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展 ;是* 市這一明珠上一個閃光的 亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。一、概述（ 一） 項目選址及地緣環(huán)境項目選址：位于 * 市目腦路東方大飯店后面地塊項目土地面積約 135000 折合 1.35 公頃（0.135 平方公里 ）。 項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。（ 二） 項目規(guī)模建設(shè)周期規(guī)劃總建筑面積 81000，可入住居民 270 戶。計劃總投資 9800 萬元，計劃建設(shè)周期三年，即二 00 六年至二 00九年。二、實施可行

3、性分析 具有劃時代深遠(yuǎn)意義的黨的十六大精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進 * 現(xiàn)代化，開創(chuàng) * 的 * 事業(yè)新局面?！边@一宏偉目標(biāo)，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng) 新。（ 一） 根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢， 我國加快了對外開放的步伐。 尤其是我國加入 WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國 單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在 * 實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決 策的推動下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大 * ，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。 啟動參與中國東 盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃， 加快建設(shè)“五大* ”、構(gòu)筑“五大平臺”、 推進六大產(chǎn)業(yè)合作。

4、云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。 我們 * 市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡， 不僅獨占地 理區(qū)域優(yōu)勢， 而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。 面對如此難得 的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。（ 二） 項目建設(shè)的市場分析云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給 * 市帶來旺盛的人氣。 人流的增加將拉動居住的需求， 這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來 極好的契機。1 、國內(nèi)外商家對 * 市住房的需求的調(diào)查分析。 我們通過民間訪 問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻?，他們看?* 的房地產(chǎn)市場，對 * 的發(fā)展和繁榮昌盛， 對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境， 他們中 的部分人都有

5、在 * 居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看 愿在* 購買花園式住宅。2 、住房消費市場的調(diào)查分析。 * 市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的 瑞 * 滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。 * 市城區(qū)規(guī)劃面積 20 平方公里，市區(qū)建成面積 6 平方公里，全市總?cè)?口 12 萬，流動人口 4 萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然 環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展， * 市已 成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個 12 萬人口的縣級市，居民的 儲蓄存款余額達(dá) 27 億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的

6、 富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查 90%以上的城市居民均擁有人 均 15 平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的 發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分 得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利 分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào) 查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望， 尤其對住房按揭， 花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住， 較有 興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)， 享受方便、周到、 安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都 是住房商品化、居住小區(qū)化、

7、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理 念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅， 是有市場前 景的。由于* 是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像 * 這 樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無僅有， 因而在四萬多人的流動人口 中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃?* 經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房， 有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累， 也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住 房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一 定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。三、項目內(nèi)容四川省* 市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積 200 畝，總建筑面積約 81000 ，項目

8、建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)， 同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。1 、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。 既要體現(xiàn)亞 熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情， 同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅 區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章 * 度的民居住宅 ; 在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多 樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng) 意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建 筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進而 使瑞* 畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、 靈活生動、豐富多彩的環(huán)境 空間2 、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以

9、人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。 體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。 * 市是一個四季長青的美麗城 市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、 建筑 小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵 ; 對活動空間、道路、綠化、建筑間距等 諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境 與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和 諧的花園式小區(qū)。3 、市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)， 作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán) 境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、 供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息 寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管

10、、溝埋設(shè)。對車流、 人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整 潔、寧靜等要求， 布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定 流量的機動車， 大部分支道作為人行通道， 使所有的道路做到主次分 明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡(luò)。4 、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按 81000 的用地，規(guī)劃容積率 0.563 ， 可建房屋面積 460000 。(1) 住宅建筑 45603 ，可入住 205 戶。其中： A型戶 224/ 戶有 20戶，B型戶 264 / 戶有 69戶， C型戶 275 / 戶有 15戶，D 型戶 290/ 戶有 11 戶，四種戶型的別墅共 115 戶，面積

11、30092 ， 連排成幢別墅 90戶，戶均 166.8 / 戶，面積 15048 ，住宅全部面 積： 45603 。(2) 其它公共建筑 500 ; 合計規(guī)劃面積約 46103 。(3) 土地規(guī)劃使用情況：總用地面積 81000 ，其中道路占 22275 ，占 27.54%;綠化 34668 ，占 42.8%;建筑 24024，占 29.66%。(4) 投資分析：基礎(chǔ)設(shè)施投入 867.3 萬元; 綠化環(huán)境投入 646.8萬元; 建筑投入 6438.6 萬元; 不可預(yù)見投資 238.5 萬元(按 以上三項之和的 3%);流動資金投入 1600 萬元。合計投資約人民幣 9791.2 9800 萬元

12、。四、項目建設(shè)計劃 我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在 xx 年內(nèi)全部開發(fā)完成，建 設(shè)周期三年 , 具體計劃是：1 、xx年投入 2450萬元，承付土地出讓金 1300萬元，用 1150 萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 完成小區(qū)內(nèi) 50000 的道路及地下管道的鋪 設(shè)，完成總投資的 25%。2 、xx年2744萬元，建成 4.5 萬住宅，可入住 110戶，完成 總投資的 28%。3 、xx年投入 2842萬元，建成 4.6 萬的住宅和商貿(mào)用房，可 入住 95 戶，完成總投資的 29%。4 、xx年投入 1764萬元，建成 9000 的公共建筑和附

13、屬配套 設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的 18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)， 并籌組物業(yè)管理公司， 納入市場化的物業(yè)管理經(jīng) 營服務(wù)。五、資金籌集按建設(shè)計劃投資總額 9800 萬元。1 、四川省*市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體， 自籌資 金 3000 萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公 司其余自籌資金于 xx 年底全部到位。2 、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實現(xiàn)籌資 2000萬元，占房屋建 設(shè)投資的 30%。該資金籌措從 xx 年 5月啟動到 xx 年，用 10個月的 時間加強銷售力度實現(xiàn)。3 、向銀行貸款 2000萬元。 xx 年工程開工后用在建工程 （公司

14、資產(chǎn)）作為抵押，使用貸款時 3 年。4 、xx 年實現(xiàn)銷售 3500萬元（扣除預(yù)約預(yù)售 2000萬元）實際籌 資 1500 萬元。5 、xx 年實現(xiàn)銷售 3300萬元，售房率達(dá)到 60%以上，除用于歸還 2000 萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金 1300 萬元該項目按滾動開發(fā)模式， 6000 萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開 發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式， 保證開發(fā)計劃實 施。六、組織實施為保證項目的順利實施， 四川省 * 市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 全權(quán)承擔(dān)項目的開發(fā)建設(shè)，四川省 * 市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照 有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)， 實行董

15、事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理 責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司 運作。公司依法，自立經(jīng)營、獨立核算，自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)債權(quán)、 債務(wù)，獨立承擔(dān)經(jīng)濟民事的法律責(zé)任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政 策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按房地 產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。公司的組織機構(gòu)是一室、 三部（ 即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、 工程經(jīng)理部、財務(wù)部 ） 。公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷 * 。公司有決心在 3 年的開發(fā)建設(shè)中，實現(xiàn)碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意 燃詩情，實干創(chuàng)一流，為 * 市邊境建設(shè)、為了 * 市新的一輪發(fā)展，做 出應(yīng)有的貢獻。七、效益與

16、風(fēng)險分析（ 一） 、預(yù)期效益1 、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社 會平均利潤 （行業(yè)平均 0.158） 計算， 9800 萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。2 、對當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟增長的貢獻按 xx 年房地產(chǎn)投資對 GDP貢獻 率 41.94%的水平推算 （ 按支出法計算 ） ，9800 萬元的固定資產(chǎn)投資對 當(dāng)?shù)?GDP的貢獻為 4110.12 萬元，按 xx 年* 市國內(nèi) GDP值 7.85 億元 計算增幅，每年能拉動 * 經(jīng)濟增長 1個百分點。3 、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每 100 萬元房地產(chǎn)投資 （或銷售 ）可拉動 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 285 萬元，房地產(chǎn)與 40多

17、個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系， 其中建筑行業(yè)最直接。可誘發(fā)產(chǎn)出 31.73 萬元，高居榜首，其次是建 材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)， 9800 萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當(dāng)?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有 潛在的社會效益。4 、增加地方財政收入在 9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政 600 萬元， （200 畝 X3萬元/ 畝） 。增加建筑稅收 （ 建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加， 教育附加）480 萬元，同時拓展了稅源。（ 二） 風(fēng)險分析1 、國內(nèi)市場變化的風(fēng)險房地產(chǎn)作為特殊的商品， 在 * 市場經(jīng)濟中。 房地產(chǎn)市場的商住 樓仍具有廣闊的市場前景， 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)

18、系已發(fā)生了變化， 尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商 鋪又買不起; 另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下， 據(jù)有關(guān)資料 顯示; 截止二 00二年三季度，商住樓的空置率已達(dá) 24.4%。今年九月， 國家六部委局 （ * 、國家計委、財政部、國土資源部、 中國人民銀行、 國家稅務(wù)總局 ) 就關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場 健康發(fā)展提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近 國家的土地建設(shè)、 銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。 如：強化土地供應(yīng)管理， 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量， 調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu) ; 嚴(yán)格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新

19、開發(fā)項目 ; 大力 發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) ; 嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目 貸款條件， 加強對房地主貸款使用監(jiān)督， 充分發(fā)揮金融對房地主市場 的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”， 國家宏觀管理這一大趨勢， 對我們將進行的項目， 無疑是一大風(fēng)險信 號。我們必須審時奪勢，趨利避害，認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了 的情況，從* 房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹(jǐn)慎操作，任何盲目樂 觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以 市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。2 、不確定因素風(fēng)險房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不 看供求潛力。我們要看到， * 這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大， 但游資成分較多， 投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。 我們要理智的看 到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大 ; 我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到 時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像 * 這樣民族聚集居 的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特 別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支 配收入、消費意向等情況， 進一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ) 上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認(rèn)識到，拉動市場消 費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求