城鄉(xiāng)規(guī)劃師案例分析

1、案例分析題違反城鄉(xiāng)規(guī)劃要求：侵占綠線、紅線、紫線、藍線，占壓各類市政管線，配 套設(shè)施不齊全，破壞生態(tài)環(huán)境，未考慮消防、防災(zāi)等安全問題；違法建設(shè)：多數(shù)涉及未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、未 經(jīng)批準的臨時建設(shè)工程、未按建設(shè)工程許可證規(guī)定擅自變更批準的規(guī)劃設(shè)計圖紙 的建設(shè)工程、未按批準內(nèi)容的臨時建設(shè)工程。一般情況下，建設(shè)單位或個人、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門同時具有責任。近幾年，加大了對處罰違法建設(shè)程序、行政處罰制度和查處違法建設(shè)操作要 求的考核力度。例題1：某市有一引資賓館工程，投資方堅持要 占用該市總體規(guī)劃確定的中 心地區(qū)內(nèi)的一塊規(guī)劃綠地，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)遷就投資方要求。市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門

2、曾提出過不同意見，建議另行選址但未被采納，也未堅持。之后， 投資方依據(jù)設(shè) 計方案擅自開工，市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門未予以制止。 省城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部 門在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)此事，立即責成市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法查處。試問：該工程為什么受到查處？省、市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門該如何處理這 件事？分析：該工程受查處的原因包括兩點：首先違反了該市總體規(guī)劃，侵占綠線, 屬于嚴重違反城市規(guī)劃的行為；其次，沒有辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程 規(guī)劃許可證，屬違法建設(shè) (無證)。對該工程的處理包括三點：(1) 責令該工程立即停止建設(shè)；責成違法建設(shè)單位作出檢討并限期拆除。 市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門另行選址，依法辦理各

3、項審批手續(xù)。(3)省城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門，可依法建議該市政府追究有關(guān)責任人和城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的行政責任例題2：某單位在該市城北區(qū)有一棟 距道路紅線5m且平行于道路走向的六 層單身宿舍樓。由于情況變化和經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)單位領(lǐng)導(dǎo)研究決定，并報請有關(guān)主 管部門同意，擬將該單身宿舍樓改建為對外營業(yè)的旅館使用。為安排旅館接待大 廳的需要，該單位向城北區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門報送了一份新建一層接待大廳 的申請。經(jīng)城北區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門研究， 同意該單位的申請方案并核發(fā)了 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。該工程在施工期間，市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的兩名執(zhí)法 人員在現(xiàn)場監(jiān)督檢查時發(fā)現(xiàn)，該工程正在進行二層的結(jié)構(gòu)施工。經(jīng)執(zhí)法

4、人員進一 步核查發(fā)現(xiàn)，由城北區(qū)規(guī)劃行政主管部門審批的接待大廳建設(shè)位置實際已侵入了 道路紅線3m并占壓了兩條現(xiàn)狀地下管線。為此，兩名執(zhí)法人員當即找到了該單 位法人和工程施工負責人，在核查事實后，填發(fā)了停工通知書，責令該工程立即 停工，聽候處理，試問：該工程被責令停工的原因是什么？市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管 部門應(yīng)如何處理本案？分析：該工程被責令停工的原因是：擅自增建二層結(jié)構(gòu)，已構(gòu)成違法建設(shè) (違證，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定或擅自變更批準的規(guī)劃設(shè)計圖紙的建 設(shè)工程)；侵占道路紅線并占壓了地下管線。市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門處理該案包 括四點：(1) 立即拆除擅自增建的二層結(jié)構(gòu)和侵入道路用地并占壓地下管錢

5、的這部分 違規(guī)建筑。(2) 對違法建設(shè)單位依法罰款。(3) 建議追究該工程主要負責人的違法責任追究城北區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門違規(guī)審批責任，并負責賠償因違規(guī)審 批而造成的這部分經(jīng)濟損失。例題3：某市一新開發(fā)的居住區(qū)，其規(guī)劃方案和建設(shè)工程的設(shè)計均經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī) 劃行政主管部門批準，居民住宅也按批準的圖紙進行建設(shè)， 幾次監(jiān)督檢查均未發(fā) 現(xiàn)問題。由于該區(qū)占地面積較大，住宅部分隨建隨住，住宅建完也就住滿了。當 進行竣工規(guī)劃驗收時發(fā)現(xiàn)該開發(fā)區(qū)的配套設(shè)施除群眾日常生活必需的有所配建 外，門診所、中小學(xué)、體育、集中綠地等均未配齊。分析：在開發(fā)區(qū)尤其是住宅區(qū)建設(shè)中，這類問題較為普遍。開發(fā)公司為了使 資金盡快流轉(zhuǎn)，采取

6、隨建隨住的辦法也是可以理解的，但不能因此就延緩或取消 配套設(shè)施的建設(shè)而違反經(jīng)過批準的規(guī)劃， 給群眾生活帶來極大不便。為此，有些 城市采取審批若干棟住宅樓后督促開發(fā)公司配建配套設(shè)施.否則不予繼續(xù)審批其余住宅的做法，不失為一種控制手段。此類事件的發(fā)生，當然屬于監(jiān)督檢查者的“失職”行為， 建議其主管部門對 有關(guān)責任領(lǐng)導(dǎo)和人員給予行政處分。例題4:某市一單位在市中心區(qū)有一片多層住宅樓。其中有兩棟（每棟各六 個單元門）住宅樓是臨城市干路的。經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準，占用了上 述兩棟住宅樓之間的空地（兩棟樓山墻間距為16m，建設(shè)一棟兩層輕體結(jié)構(gòu)的臨 時建筑，使用期為兩年。在建設(shè)期間，市規(guī)劃監(jiān)督檢查科的

7、兩名執(zhí)法人員到現(xiàn)場 監(jiān)督檢查時發(fā)現(xiàn)：建設(shè)單位擅自加建了第三層，且結(jié)構(gòu)部分已完成。為此，依法立案查處。隨后，經(jīng)科務(wù)會議緊急研究決定：對該違法建設(shè)處以數(shù)十萬元罰款， 并決定加建的第三層與臨時建筑到期時一并拆除，同時，要求該單位在十五日內(nèi) 到市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門繳納罰款。違法建設(shè)行政處罰決定書加蓋監(jiān)督檢查科 公章后，立即送達違法建設(shè)單位。試就上述審批臨建工程和處理違法建設(shè)的行政行為，評析哪些是不符合現(xiàn)行 有關(guān)規(guī)定的。分析：興建臨時建筑占用了臨近兩樓之間空地，不符合消防規(guī)定，規(guī)劃 管理部門違反規(guī)定審批臨建工程，屬違法行政行為。(2) 規(guī)劃監(jiān)督檢查科不是行政主體。行政處罰決定書須由市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部

8、門蓋章才能生效，所以違法建設(shè)行政處罰決定書由監(jiān)督檢查科蓋章是不符合 規(guī)定的。(依據(jù)行政處罰制度：案件的調(diào)查人員與作出行政處罰決定的人員要分 開。一般案件，由監(jiān)督檢查人員查明案件事實后， 提交城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門有 關(guān)負責人進行審查和決定。對重大案件必須由行政機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)集體討論決定。)(3) 本案罰款數(shù)十萬元，屬較大數(shù)額罰款，未告知被處罰單位是否要聽證，就作出決定是不符合規(guī)定的。(依據(jù)處罰違法建設(shè)的程序：在作出處罰決定之前， 應(yīng)將處罰理由、依據(jù)、違法事實、擬作何種處罰等情況告知違法者，并告知其有 陳述權(quán)、申辯權(quán)和要求聽證權(quán)，還應(yīng)告知其在接到處罰決定之后， 對處罰決定不 服的，有申請行政復(fù)議權(quán)和向人

9、民法院提起訴訟的權(quán)利。)(4) 違法建設(shè)罰款，處罰單位不能直接收繳，罰款與收繳罰款須分離。所以該罰款直接交規(guī)劃行政主管部門是不符合規(guī)定的。(依照有關(guān)法律規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)單位或個人做出罰款的行政處罰決定，都應(yīng)由當事人自己到指定的銀行繳納罰款，銀行必須將收受的罰款全部上繳國庫)(5) 審批的臨建工程和加建的違法建筑堵塞消防通道，保留使用兩年 是不符合規(guī)定的，應(yīng)該立即拆除。拆除被批準的臨時建筑，審批者應(yīng)予賠償。著重考查處罰違法建設(shè)程序、行政處罰制度等知識點。例題5：某市新建一占地約80公頃的公園，現(xiàn)已初具規(guī)模，市園林綠化行政主管部門為加強該園管理工作擬在公園總體規(guī)劃已確定的管理用房位

10、置，向市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出要求建設(shè)一幢三層辦公管理用房，經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主 管部門研究同意該項申請，并核發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 該工程建設(shè)期間，市 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門兩名執(zhí)法人員，到現(xiàn)場監(jiān)督檢查時，發(fā)現(xiàn)該項工程正在砌 四層墻體，有的已砌到2米多高，與此同時，還發(fā)現(xiàn)該工程擅自增建了一層地下 室，并且還在該樓的每個房間內(nèi)增設(shè)了一個衛(wèi)生間， 為此執(zhí)法人員當即找到了該 工程主管負責人和單位法人，在核對、查清事實后，發(fā)出了停工通知書，責令該 工程立即停工，聽候處理。該工程被責令立即停工的具體原因是什么？市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)該 如何處理？分析：1.該工程被責令立即停工的具體原因包括：（1）擅

11、自改變建設(shè)工程許可證內(nèi)容（標準、設(shè)計圖紙）；（2）自行增加層數(shù)（擴大面積）；（3）擅自增加衛(wèi)生間，改變建筑使用性質(zhì)；（4）已構(gòu)成違法建設(shè)。（違證）2.市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的處理：（1）拆除第四層墻體和增設(shè)的衛(wèi)生間；（2）對地下依法罰款后補辦審批手續(xù)；（3）對工程主要負責人建議給予行政處分。例題6：某市距市區(qū)中心約10km的南郊有一座古剎，群山環(huán)抱，古木參天， 風景優(yōu)美，環(huán)境幽靜， 現(xiàn)列為國家級重點文物保護單位，并將古剎圍墻外200m 劃為保護區(qū)，規(guī)定不許進行任何建設(shè)。在古剎修建中，修建隊認為僅以古剎開展 旅游，景區(qū)沒有充分利用，故說服古剎的管理單位，以每年 150萬元的租金，在 離古剎圍墻外

12、100m處投資建設(shè)8棟別墅式度假村，修建隊利用修葺之機，砍伐樹 木，組織施工。開工不久，被該市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門規(guī)劃監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)，責 令其立即停工。分析：這個工程沒有報請城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準， 根本沒有領(lǐng)取建設(shè)工 程規(guī)劃許可證，純屬違法建設(shè)。（無證）同時該工程建在市重點文物保護單位保 護區(qū)內(nèi)，違反文物保護法，又砍伐樹木，破壞環(huán)境，嚴重影響城市規(guī)劃。性質(zhì)嚴 重，情節(jié)惡劣。市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、文物保護法、行政處罰法 和該市的有關(guān)規(guī)定，并與文物保護部門等共同協(xié)商，對其處以主即拆除違法建設(shè)， 恢復(fù)地貌，并依法對修建隊和古剎管理處處以罰款。同時建議上級主管部門沒收 古剎管理處所收

13、租金，上交國庫，追究有關(guān)責任人的行政責任，并給予行政處分。 該市園林綠化部門還責令古剎管理處和修建隊補種樹木。在這個例子中，對這樣的違法建設(shè)處理勢必涉及城市中的 若干管理部門，必 須同時協(xié)調(diào)動作，運用各自的職責對違法行為作出處理。（考查城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督檢查中的部門協(xié)調(diào)問題）例題7：某市的市區(qū)南部有一段古城墻，為省級文物保護單位，并在古城墻 內(nèi)外兩側(cè)各劃定了 100米的保護區(qū)，只準綠化，不許建設(shè)，由園林綠化隊負責管 理。有一投資者看中了這塊風水寶地， 與綠化隊簽訂了協(xié)議，投資者每年支付給 綠化隊100萬元租金，綠化隊同意投資者在距離古城墻 50米處建設(shè)5棟2層青瓦灰 磚的別墅。投資者剛開始開工，即被

14、該市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門規(guī)劃監(jiān)督執(zhí)法隊 發(fā)現(xiàn)，責令立即停工。請分析：這個工程的性質(zhì)？為什么？應(yīng)該如何處理?分析：根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十五條規(guī)定，該工程未取得建設(shè)用地規(guī)劃許 可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，所以該工程為違法建設(shè)。該工程侵占了文物保護用地，違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法和文物保護法，嚴重影響城 市規(guī)劃和文物保護，性質(zhì)十分嚴重。按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，應(yīng)對投資者處以罰款，并責成投資者立即拆除 違法建筑，恢復(fù)地形地貌；同時，建議園林綠化隊的上級主管部門追究綠化隊有 關(guān)負責人的行政責任并給予處分，沒收綠化隊所收租金，上交國庫。兩個關(guān)于涉及改變土地使用性質(zhì)問題的案例例題8：某市近郊區(qū)的某村，采用招商引資的方法改造

15、舊村、調(diào)整地塊，先 占用該村耕地1.5hm2,然后還耕2.5hm2。擬建住房20000吊，建成后投資單位與該 村按比例分成，雙方簽訂了合同。合同規(guī)定，該村負責辦理用地、建房的各項審 批手續(xù)。該村經(jīng)村民委員會研究同意了該合同，又報鄉(xiāng)政府批準。該工程剛一開工就受到了城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門規(guī)劃監(jiān)督檢查部門的查處，責令立即停工，聽候處理。但該村認為，在自有土地上進行建設(shè)為什么受到查處？分析：分析該工程的建設(shè)，其所以受到查處的原因有四點：(1) 按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條規(guī)定，該工程建設(shè)沒有取得建設(shè)用地規(guī) 劃許可證，屬于違法用地。(2) 農(nóng)村耕地屬于集體所有的土地，將其改變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必須由建設(shè)單位 根據(jù)發(fā)

16、展改革部門批準的立項進行征用土地，成為國有土地后，由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后方可進行建設(shè)。(3) 該村雖已經(jīng)還耕，但占用耕地應(yīng)按土地管理法有關(guān)規(guī)定報請城市人 民政府審批，鄉(xiāng)政府無權(quán)審批。(4) 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行的一切建設(shè)活動，必須經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審 批，未經(jīng)審批就是違法建設(shè)。根據(jù)該工程剛開工，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會同土地管理部門責令恢復(fù)原 有的地形、地貌，并由違法建設(shè)單位賠償所造成的損失。這個實例主要說明改變土地使用性質(zhì)，由耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，由集體所有土 地改變?yōu)閲型恋兀仨毥?jīng)過相關(guān)部門的批準，如果由耕地變?yōu)槠渌r(nóng)業(yè)用地，如養(yǎng)雞場、養(yǎng)豬場等，這屬于農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

17、調(diào)整，不由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門 管理，而應(yīng)由農(nóng)業(yè)部門、土地管理部門去管理。例題9：某市有一開發(fā)公司在規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準，并依 法辦理了各種審批手續(xù)，在20hm的用地上進行商品房開發(fā)建設(shè)。在開發(fā)、預(yù)售 過程中，發(fā)現(xiàn)由于配套設(shè)施和娛樂設(shè)施不夠完善， 房屋預(yù)售不夠理想，開發(fā)公司 遂與鄰近的農(nóng)村商議，將其村子和耕地(村和耕地均為規(guī)劃鄉(xiāng)村企業(yè)用地)共6hmi 用地納入開發(fā)，經(jīng)與當?shù)剜l(xiāng)政府談妥，開發(fā)公司為村民建設(shè)搬遷用房，并付給補 償費1000萬元。簽訂協(xié)議后，開發(fā)公司立即進行平整土地，準備為村民建設(shè)搬遷 住房。但是，開發(fā)公司的行為被城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門發(fā)現(xiàn)，受到查處。分析：開發(fā)公司在開發(fā)

18、過程中發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施不足、 娛樂設(shè)施不全，再擴建一 部分用房應(yīng)通過正常渠道，申請補充立項、辦理用地和建設(shè)工程的審批手續(xù)，是可以得到，合理解決的。事先與村、鄉(xiāng)協(xié)商征用土地的可能性，也是可以的。但 開發(fā)公司在事先商議后，不辦理任何審批手續(xù)就開工建設(shè)， 想以原先辦過審批的 工程與未辦理的部分混同起來，這是不允許的。這個例子中的6hm用地，必須先把集體所有的土地經(jīng)過征用變?yōu)閲型恋夭?能開發(fā)，開發(fā)公司想利用原來建設(shè)工程規(guī)劃許可證代替未經(jīng)審批的工程建設(shè)，這就形成了違法建設(shè)，是受到城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門查處的根本原因；在后續(xù)工作 中，這個工程沒有允許其擴建，罰款后將其占用的土地進行綠化，改善周邊環(huán)境。 至于配套設(shè)施和娛樂設(shè)施不夠完善的問題，政府有關(guān)部門應(yīng)與該開發(fā)公司進一步 協(xié)商妥善解決。例題io：某市一單位建設(shè)一座辦公樓，經(jīng)該市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核批 準，并辦妥了一切開工手續(xù)，按規(guī)定向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門規(guī)劃監(jiān)督檢查部門 作了登記，經(jīng)驗線無誤。當工程的基礎(chǔ)部分出了地面，規(guī)劃監(jiān)督檢查部門再次去 核驗地面標高土 0.00時，發(fā)現(xiàn)該建設(shè)工程已