永州創(chuàng)發(fā)城項目整體調性定位操作初步思路39P

1、分析項分析項目現有目現有的情況的情況剖析項目剖析項目在區(qū)域內在區(qū)域內承擔的角承擔的角色和價值色和價值宏觀與區(qū)域市場研究宏觀與區(qū)域市場研究區(qū)域內典型案例分析區(qū)域內典型案例分析項目深度認識項目深度認識地塊綜合條件分析地塊綜合條件分析區(qū)域房地產發(fā)展現狀與趨勢區(qū)域房地產發(fā)展現狀與趨勢項目操作思路項目操作思路項目項目定位定位項目整體研究與分析思路圖解項目整體研究與分析思路圖解地塊價值解析地塊價值解析整體項目定位整體項目定位總體操作思路總體操作思路項目認識與理解項目認識與理解1項目背景信息：項目背景信息：本項目地塊位于珊瑚路北側、白竹湖東側，西接火車站、瀟湘大道相隔1200米，東接鳳凰路，相隔1300米。

2、項目規(guī)劃用地面積54.78畝平米，凈用地面積45.68畝，項目總體總建筑面積？萬平方米。項目經濟指標項目經濟指標占地：3.66萬總建面：13.3萬容積率：3.65綠化率：46%建筑密度：32.5%建筑限高：深入挖掘地塊價值，發(fā)現項目核心競爭力深入挖掘地塊價值，發(fā)現項目核心競爭力 項目宗地分析項目宗地分析珊 瑚 路梧 桐 路零 陵 中 路瀟 湘 大 道火車站冷水灘區(qū)政府鳳 凰 路零陵中路商業(yè)中心地塊東側為本世紀初新建地塊東側為本世紀初新建的居民小區(qū)，社區(qū)配套基的居民小區(qū)，社區(qū)配套基本完善。本完善。地塊西側緊靠白竹湖，生態(tài)地塊西側緊靠白竹湖，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。道路建設較好，環(huán)境優(yōu)良。道路建設較好，與外

3、部交通聯系便利。與外部交通聯系便利。地塊南側為珊瑚路，噪音影地塊南側為珊瑚路，噪音影響不可避免。馬路對面有新響不可避免。馬路對面有新開發(fā)的檔次較高的名門世家開發(fā)的檔次較高的名門世家小區(qū)。另外數量較多的居民小區(qū)。另外數量較多的居民自建房屋，隔路相望，這對自建房屋，隔路相望，這對本項目形象有一定的影響。本項目形象有一定的影響。地塊北側居民自建房屋較多，地塊北側居民自建房屋較多，雖然對項目高檔次定位有所雖然對項目高檔次定位有所影響，但是也能增加項目周影響，但是也能增加項目周邊人氣。邊人氣。地塊外部環(huán)境（四至）地塊外部環(huán)境（四至） 北北南南西西東東項目宗地項目宗地地塊價值解析之一：下一站熱點，火車站地

4、塊價值解析之一：下一站熱點，火車站珊 瑚 路梧 桐 路零 陵 中 路瀟 湘 大 道火車站鳳 凰 路1200米本項目距離永本項目距離永州新火車站僅僅州新火車站僅僅12001200米之遙。作為米之遙。作為一個支撐城市發(fā)展一個支撐城市發(fā)展的重大基礎設施，的重大基礎設施，火車站在一個城市火車站在一個城市的地位是不言而喻的地位是不言而喻的。雖然目前火車的。雖然目前火車站的人氣，差強人站的人氣，差強人意，但是，隨著洛意，但是，隨著洛陽至湛江的洛湛鐵陽至湛江的洛湛鐵路路 的運營、全國鐵的運營、全國鐵路系統(tǒng)的不斷提速，路系統(tǒng)的不斷提速，火車站區(qū)域必將成火車站區(qū)域必將成為永州市發(fā)展的熱為永州市發(fā)展的熱點。珊瑚路

5、這條黃點。珊瑚路這條黃金通道，呼之欲出！金通道，呼之欲出！地塊價值解析之二：新城開拓的樞紐地塊價值解析之二：新城開拓的樞紐珊 瑚 路梧 桐 路零 陵 中 路瀟 湘 大 道火車站冷水灘區(qū)政府鳳 凰 路零陵中路本案本案銀象路銀象路 區(qū)政府的西區(qū)政府的西遷、火車站區(qū)域遷、火車站區(qū)域的崛起、汽車總的崛起、汽車總站的興建，都在站的興建，都在揭示未來河西新揭示未來河西新城拓展向西的必城拓展向西的必然趨勢，我們正然趨勢，我們正好處于新城拓展好處于新城拓展的樞紐位置。的樞紐位置。銀銀象路的拉通將是象路的拉通將是新城擴建的必然新城擴建的必然選擇，屆時，選擇，屆時，南南連零陵路商業(yè)中連零陵路商業(yè)中心、北通區(qū)政府心

6、、北通區(qū)政府市政中心市政中心，項目，項目順勢而成河西的順勢而成河西的核心，區(qū)位價值核心，區(qū)位價值不菲。不菲。汽車西站地塊價值解析之三：收藏白竹湖地塊價值解析之三：收藏白竹湖作為永州作為永州城區(qū)唯一的大城區(qū)唯一的大面積水面，其面積水面，其生態(tài)價值、改生態(tài)價值、改善居住環(huán)境的善居住環(huán)境的實際意義巨大。實際意義巨大。即使目前處于即使目前處于改造規(guī)劃階段，改造規(guī)劃階段，它的現實作用它的現實作用也是不可忽視也是不可忽視的。如果利用的。如果利用充分，（例如充分，（例如“名門世家名門世家”沿湖的景觀改沿湖的景觀改造）造）仍然是我仍然是我們項目獨特的們項目獨特的賣點。賣點。1. 河東板塊的成熟，分流項目所在河

7、西板塊的客戶；2. 項目商業(yè)體量較大，項目所在區(qū)域商業(yè)基礎薄弱；3. 河西板塊整體檔次不高，增加了開發(fā)的風險及操作難度。t t 威脅威脅w w 劣勢劣勢s s 優(yōu)勢優(yōu)勢o o 機會機會項目項目swotswot綜合分析綜合分析1.1. 白竹湖白竹湖的集中湖面、城區(qū)最后一灣水面、白竹湖讓項目具有不可復制的自然資源優(yōu)勢；2. 目前交通較為便利，區(qū)位12公里內生活配套較為成熟。1. 公交及周邊商業(yè)尚在發(fā)展中，缺乏大型商業(yè)的氛圍；2. 項目西、南邊的路邊商業(yè)檔次較低，整體形象較差。1. 河西新城擴展，項目擁有良好的市場環(huán)境支撐；2. 火車站的興建、板塊日趨成熟，為項目未來帶來無限想象空間；3. 永州高品

8、質大體量綜合體樓盤的缺失，是項目最大的核心機會點。項目宗地分析結論：河西板塊的藍田璞玉項目宗地分析結論：河西板塊的藍田璞玉配套條件配套條件項目附近商業(yè)、生活配套尚待完善，這既是劣勢，也是機遇經濟指標經濟指標建筑密度低、綠化率高，景觀資源豐富，產品創(chuàng)新空間大區(qū)位條件區(qū)位條件受困于河西的老舊形象,但是新火車站區(qū)域具有很大的爆發(fā)潛力地塊條件地塊條件地塊較為周正，內部布局上具有較大發(fā)揮空間交通條件交通條件目前道路交通便利,未來銀象路的拉通將進一步提升項目交通優(yōu)勢環(huán)境條件環(huán)境條件先天水景較為優(yōu)越，具備塑造高端產品的條件地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產

9、品結合市場特點進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值產品結合市場特點進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值 項目的地塊猶如一塊璞玉，水景、地段是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛。目前項目的規(guī)劃設計已然成型，如何去雕琢裝飾我們的“和氏璧”，這將成為我們研究地塊價值最大化的根本命題。 讓我們先跳出對地塊的自我陶醉，結合項目所在區(qū)域的房地產發(fā)展現狀與趨勢，來看看我們所要面臨的市場環(huán)境，首先要找到我們在區(qū)域內的準確定位，從而確定項目利潤與品牌價值最大化的策略。區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究與項目機會洞察與項目機會洞察2供應量供應量穩(wěn)定穩(wěn)定銷售量持銷售量持續(xù)增長續(xù)增長永州市房地產市場現狀永州市房地產市場現狀供需總體均衡、供需

10、總體均衡、價格穩(wěn)中有升價格穩(wěn)中有升p房地產開發(fā)投資仍出現負增長。由于開發(fā)商對房地產市場的信心不足，加之自身資金鏈緊張，普遍改變了對房地產投資的預期。2009年16月，全市城鎮(zhèn)房地產投資完成18.22億元，同比下降5.7；其中市本級完成8.4億元，同比下降6.6。全市城鎮(zhèn)住房建設完成210萬平方米，同比下降6.7；其中市本級完成73萬平方米，同比下降4.8。 p商品房供應量充足，房地產交易開始回暖。由于一大批新建項目的竣工，目前市場上商品房供應量充足，從4月份開始房地產市場開始觸底回升，冷水灘城區(qū)二季度交易面積16.51萬、交易金額1.8億元，比第一季度分別增長187%、173%。冷水灘區(qū)團購措

11、施對交易回升起到了較明顯的作用，消費者信心有所恢復，整個市場趨勢向好。房價保持了穩(wěn)中求升的態(tài)勢，新建商品住房均價為房價保持了穩(wěn)中求升的態(tài)勢，新建商品住房均價為14901490元元/ /平方米。平方米。p銀行信貸放寬，房地產資金鏈壓力趨緩。1-6月份，冷水灘區(qū)房地產抵押貸款金額57.5億元，同比下降26.63%。其中6月份冷水灘城區(qū)房地產抵押貸款金額達14.45億元，同比增長28.64%；環(huán)比增長28%。住房消費貸款的大批發(fā)放，對提振市場信心起到了重要作用。通過產權抵押和在建工程抵押，開發(fā)企業(yè)后續(xù)資金融資環(huán)境得到極大改善，有利于整個房地產市場土地出讓和工程建設加速，進一步強化復蘇勢頭。20082

12、008后：未來永州房地產發(fā)展?jié)摿Ω窬謱螅何磥碛乐莘康禺a發(fā)展?jié)摿Ω窬謱Ρ缺葏^(qū)域區(qū)域區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢價格價格主要物業(yè)形態(tài)主要物業(yè)形態(tài)河西河西傳統(tǒng)城區(qū)，火車站、汽車總站；交通便利。商業(yè)氛圍濃厚，機遇：“增容擴建”增速：中提升空間：大住宅、商業(yè)河東河東城市新區(qū)，居住環(huán)境優(yōu)良，城市容貌新穎。機遇：“南拓”增速：快提升空間：大住宅、公寓、寫字樓項目周邊個案分析項目周邊個案分析名門世家名門世家樓盤名稱樓盤名稱名門世家運作團隊運作團隊開發(fā)：永州市深達置業(yè)廣告：優(yōu)文圖思廣告位位 置置沿江東路與翠竹路交匯處價格價格均價：1700元 /（a棟3層136平米折后1577，c棟8層折后1643）資源資源臨白竹湖，是目

13、前河西最大的社區(qū)之一。外立面在當地較具優(yōu)勢產品產品戶型面積偏大客戶客戶主要來自河西戶型構成戶型構成公寓兩房三房四房五房及復式面積構成面積構成130144142157229286 名門世家作為我們最近的一個樓盤，與我們隔路相望。同樣緊鄰白竹湖、珊瑚路，區(qū)位和生態(tài)環(huán)境資源，與我們旗鼓相當。住宅部分的開發(fā)量，比我們略大。單純從住宅品質的角度來看，要比我們略勝一籌。但是，在這樣的區(qū)域環(huán)境里，周邊原有的配套不足，而項目本身又缺乏商業(yè)配套的支撐，這樣要將住宅價值提升是有相當大的難度的。 這樣也給與我們一個啟示，我們如何做好商業(yè)配套，將是項目整體價值提升關鍵，同樣也給我們提供一個在區(qū)域內樹立起價值標桿的契機

14、！樓盤名稱樓盤名稱熙園華?。ɑ疖囌旧藤Q城）運作團隊運作團隊開發(fā)：海南新港湘永地產代理：永州位位 置置冷水灘區(qū)新火車站價格價格均價：1700元 /（7層112平米，單價：1578元/平方米；10層127平米，單價1688元/平方米）資源資源新火車站旁，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，交通便利產品產品商住兩用客戶客戶以投資為主，以及部分附近居民戶型構成戶型構成公寓兩房三房四房五房及復式面積構成面積構成73（9套）112-142（54套）154-161（18套）套數配比套數配比11%67%22%項目周邊個案分析項目周邊個案分析熙園華邸 火車站板塊，樓盤云集。梧桐苑、紫金苑、熙園華邸、上城國際，集中在火車站北側。但

15、是，根據調查發(fā)現，這一區(qū)域的樓盤銷售狀況并不理想，甚至有些樓盤出現長時間滯銷的情況。 這其中，有區(qū)域板塊發(fā)展不成熟、配套不完善等原因，但是項目產品本身，也有著商住互擾、戶型設計不合理、小區(qū)環(huán)境不理想等硬傷。 如何在區(qū)域內，做到鶴立雞群、跳出區(qū)域困局？做好商業(yè)規(guī)劃與配套，將住宅產品進一步優(yōu)化仍是取勝的重點工作！ 在把握板塊大勢的前提下，聚焦我們項在把握板塊大勢的前提下，聚焦我們項目地塊所處的格局，從而站在一個更高目地塊所處的格局，從而站在一個更高的視角，立足全城、謀略一域。的視角，立足全城、謀略一域。 通過深度研究項目所處的河西板塊，研究其發(fā)展歷史與地產格局，剖析其失敗與成功的經典案例，同時從營

16、銷全城的角度去關注區(qū)域板塊之爭，從而發(fā)現機會、雕琢項目的精魂，預謀全城，畢其功于一役！解讀河西：解讀河西：魅力不足，難當大道的成熟居住板塊魅力不足，難當大道的成熟居住板塊 高不成高不成 低可就低可就板塊較早的梧桐苑、紫金苑都是以住宅為主。后來的上城國際欲打造高端形象，但實質仍是中檔樓盤。整體來看，河西板塊還是以中低檔樓盤為主。 客戶群來源區(qū)域單一客戶群來源區(qū)域單一雖然區(qū)域發(fā)展時間較長，商業(yè)基礎較好，但是河西板塊的客群來源仍舊較為單一，除開一少部分外地客戶群外，其他客戶群均來自板塊內部和有限34公里的輻射半徑內。 形象分不高、配套成熟的居住板塊形象分不高、配套成熟的居住板塊隨著瀟湘大道、梧桐路的

17、拉通，河西板塊的居住配套日趨完善，但仍受制于永州“東高西低”的房地產發(fā)展格局，相比河東的沿江風光帶、新城擴建，河西的亮點不多，難以吸引消費者的眼球。定位困局一：定位困局一：老城區(qū)老城區(qū)河西的定位瓶頸？河西的定位瓶頸？ 綜合分析以上案例，似乎呈現出一個瓶頸：綜合分析以上案例，似乎呈現出一個瓶頸：即河西坪板塊開發(fā)高尚住宅進入了一個即河西坪板塊開發(fā)高尚住宅進入了一個“困困局局”？梧桐苑、紫金苑似乎都融入了經濟適用的理念，以及投資概念的延續(xù)和傳承。城市綠島的“叫好不叫座”讓人不禁憂思重重，高尚住宅何以立于“河西”？宜居型的定位固然可取，但面對我們地塊的種種先天絕版優(yōu)勢，舍棄品牌打造的機會，僅僅秉承宜居

18、的概念，有讓人頗有割舍不下的扼腕之感。 河西板塊隔河相望便是河東板塊，號稱全城第一江景盤河西板塊隔河相望便是河東板塊，號稱全城第一江景盤之之世紀濱江藍爵世紀濱江藍爵和今日王者歸來般的帝王廣場，形成了和今日王者歸來般的帝王廣場，形成了河東板塊的浩然之勢，更讓河西板塊頗有河東板塊的浩然之勢，更讓河西板塊頗有“內憂外患內憂外患”之感。之感。 讓我們勇于直面河東板塊的逼壓，從而綜合分析“內憂外患”，“一石二鳥”地解決這兩大困局。聚焦河東板塊：全城會聚的格調板塊聚焦河東板塊：全城會聚的格調板塊高端產品以江景盤、小高端產品以江景盤、小高層為主，中端產品則高層為主，中端產品則是以和泰名居、瀟湘明是以和泰名居

19、、瀟湘明珠為代表的高層公寓。珠為代表的高層公寓。板塊成熟度越來越高，板塊成熟度越來越高，已經獲得了較高的市場已經獲得了較高的市場認同，隨著帝王廣場等認同，隨著帝王廣場等幾個大盤的入市，河東幾個大盤的入市，河東板塊將會更加引人矚目。板塊將會更加引人矚目。帝王廣場的高調，加上帝王廣場的高調，加上附近的印象巴里與江景附近的印象巴里與江景樓盤，河東板塊已經成樓盤，河東板塊已經成為一個高檔樓盤聚集的為一個高檔樓盤聚集的區(qū)域。區(qū)域。來自市政系統(tǒng)的消費者來自市政系統(tǒng)的消費者是河東板塊的主力客群是河東板塊的主力客群其余則是當地原居民、其余則是當地原居民、郊區(qū)內遷人群。郊區(qū)內遷人群。定位困局二：定位困局二：市政

20、新中心市政新中心河東板塊的虎視眈眈河東板塊的虎視眈眈 河東板塊產品理念豐富而奪人眼球，在一個生活河東板塊產品理念豐富而奪人眼球，在一個生活配套并不完整的區(qū)域，形成了一個全城矚目的高配套并不完整的區(qū)域，形成了一個全城矚目的高尚居住板塊。尚居住板塊。 河西板塊在河東新城面前似乎印象灰暗和陳舊許多，盡管配套更為完整、人居氛圍更為濃厚，但在居住印象上卻陷入了一個揮之不去的“灰色”困局。河東新城板塊在競爭格局上形成了對于河西板塊凌空覬覦的逼壓之勢。其“綠色”印象因為湘江的輝映似乎更為璀璨奪目。河西河西 vs vs 河東河東河東板塊河東板塊氣勢逼人氣勢逼人 項目欲成就功業(yè)，必須做河西拓展的排頭兵，項目欲成

21、就功業(yè)，必須做河西拓展的排頭兵，打造打造立足河西而高于河西立足河西而高于河西的形象，的形象， 成為永州標桿！成為永州標桿！ 基本原則設定：一、充分發(fā)揮新城開拓樞紐的優(yōu)勢。二、以作“永州標桿”的氣勢造城。 面對以上兩大困局，如何從實效營銷的角度，面對以上兩大困局，如何從實效營銷的角度，跳出前狼后虎的追擊和圍堵？跳出前狼后虎的追擊和圍堵？整體調性與操作思路整體調性與操作思路3城市綜合體城市綜合體永州新型住宅的典范永州新型住宅的典范何謂城市綜合體？何謂城市綜合體？城市綜合體（hopsca）是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的

22、街區(qū)建筑群體。hopsca包含商務辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發(fā)展的結果；同時hopsca通過街區(qū)作用，實現了與外部城市空間的有機結合，交通系統(tǒng)的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。顯然，在永州唯有我們能顯然，在永州唯有我們能擔當此任！擔當此任！休閑娛樂休閑娛樂（白竹湖）（白竹湖）街區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)酒店酒店辦公辦公大型社區(qū)大型社區(qū)便利交通便利交通（火車、汽車）（火車、汽車）城市綜合體城市綜合體準確定位，跳出板塊困局！準確定位，跳出板塊困局！大體營銷

23、策略大體營銷策略1、在推廣上首先整體推出、在推廣上首先整體推出“城市綜合體城市綜合體”的大概念。的大概念。2、重點推出商業(yè)街的整體形象，最大程度吸引市場注意力，配合第一批住宅、重點推出商業(yè)街的整體形象，最大程度吸引市場注意力，配合第一批住宅產品的快速入市銷售。產品的快速入市銷售。3、出于資金運作的考慮，銷售步驟上：住宅先行、招商跟進，兩者互補。、出于資金運作的考慮，銷售步驟上：住宅先行、招商跟進，兩者互補。推廣上先商后住、提升住宅價格，推廣上先商后住、提升住宅價格，銷售上先住后商，現實資金回籠，銷售上先住后商，現實資金回籠，達到項目整體價值最大化。達到項目整體價值最大化。對于住宅，我們擁有更多

24、的把握，對于住宅，我們擁有更多的把握，當前，商業(yè)是我們優(yōu)先考慮的問題，當前，商業(yè)是我們優(yōu)先考慮的問題，也是我們整個項目操作的重中之重！也是我們整個項目操作的重中之重！商業(yè)的成功操作，將是神來之筆！商業(yè)的成功操作，將是神來之筆！商業(yè)部分初步操作思路：商業(yè)部分初步操作思路：引進主力店引進主力店 發(fā)揮羊頭效應發(fā)揮羊頭效應 由大及小由大及小先租后賣先租后賣 人氣先行人氣先行1 1、內鋪帶租約銷售模式，消化部分商業(yè)。前期重點引進主力形象店，賺足人、內鋪帶租約銷售模式，消化部分商業(yè)。前期重點引進主力形象店，賺足人氣、培育商業(yè)氛圍。氣、培育商業(yè)氛圍。2 2、少量自營商業(yè)，做旺市場、引導業(yè)態(tài)，實現價值最大化！

25、逐步樹立形象、少量自營商業(yè)，做旺市場、引導業(yè)態(tài)，實現價值最大化！逐步樹立形象、給與市場足夠的信心，最終實現商業(yè)街整體順利銷售的目標給與市場足夠的信心，最終實現商業(yè)街整體順利銷售的目標 ! !關于商業(yè)定位：關于商業(yè)定位：建材？步行街？服飾一條街？建材？步行街？服飾一條街？步行街：缺乏步行街形成的地處城市中心、以繁華老商業(yè)步行街：缺乏步行街形成的地處城市中心、以繁華老商業(yè)街為基礎、人口密集等必要條件。況且永州目前已經有一街為基礎、人口密集等必要條件。況且永州目前已經有一條商業(yè)步行街，暫時不存在第二條步行街生存的空間。條商業(yè)步行街，暫時不存在第二條步行街生存的空間。建材：面積要求較大，珊瑚路建材市場

26、趨向飽和。建材低建材：面積要求較大，珊瑚路建材市場趨向飽和。建材低檔次業(yè)態(tài)形式對項目整體形象影響太大，降低住宅品質感。檔次業(yè)態(tài)形式對項目整體形象影響太大，降低住宅品質感。排 除排 除服飾一條街：區(qū)域內缺乏出現服飾專業(yè)市場的商業(yè)基礎，服飾一條街：區(qū)域內缺乏出現服飾專業(yè)市場的商業(yè)基礎，況且要做到填滿整個商業(yè)面積難度甚大。況且要做到填滿整個商業(yè)面積難度甚大。排 除商業(yè)定位方向：商業(yè)定位方向：餐飲休閑生活配套商業(yè)街餐飲休閑生活配套商業(yè)街以城市綜合體為藍本，靈活搭配、統(tǒng)籌考量，人氣先行是主線。以城市綜合體為藍本，靈活搭配、統(tǒng)籌考量，人氣先行是主線。休閑、娛樂休閑、娛樂超市、購物超市、購物中大型餐飲中大型

27、餐飲填補晚上人流量填補晚上人流量滿足社區(qū)配套滿足社區(qū)配套全天侯經營全天侯經營帶動白天人氣帶動白天人氣強有力帶動整體商業(yè)銷售、招商強有力帶動整體商業(yè)銷售、招商交通便利、停車方便環(huán)境優(yōu)美、適合引進珊瑚路白竹湖旁出現市場雛形、存在市場機遇配套必需，周邊原有居民、新建小區(qū)人口也足以支撐商業(yè)布局思路商業(yè)布局思路1：由外及里：由外及里 先易后難先易后難 濱湖餐飲洗浴休閑娛樂ktv、網吧重點洽談主力商家進駐，通過外圍商鋪的成功經營，賺足人氣，帶動剩余商業(yè)的重點洽談主力商家進駐，通過外圍商鋪的成功經營，賺足人氣，帶動剩余商業(yè)的順利招商及銷售，撬動市場杠桿，最終實現商業(yè)街的整體成功操作！順利招商及銷售，撬動市場

28、杠桿，最終實現商業(yè)街的整體成功操作！負一樓購物超市商業(yè)布局思路商業(yè)布局思路2：濱湖餐飲娛樂向西，生：濱湖餐飲娛樂向西，生活配套向東活配套向東 濱湖主力店位置以大型餐飲為主，提升商業(yè)街整體形象，營造良好市場氛圍，臨近濱湖主力店位置以大型餐飲為主，提升商業(yè)街整體形象，營造良好市場氛圍，臨近位置輔以網吧、臺球、電玩等其他娛樂業(yè)態(tài)，將火熱的市場形象展示于外?？紤]到位置輔以網吧、臺球、電玩等其他娛樂業(yè)態(tài)，將火熱的市場形象展示于外。考慮到人們的購物習慣，東向商鋪，主要以生活配套、休閑為主，超市、家居、購物集中人們的購物習慣，東向商鋪，主要以生活配套、休閑為主，超市、家居、購物集中于此，做到一站式消費。整體

29、體現功能分區(qū)明晰，業(yè)態(tài)布置合理。于此，做到一站式消費。整體體現功能分區(qū)明晰，業(yè)態(tài)布置合理。餐飲、娛樂生活配套、購物休閑負一樓商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議負一樓商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議車庫中大型超市面積分配：車庫：約面積分配：車庫：約70007000 / / 超市：約超市：約60006000布置依據：布置依據：作為區(qū)域引擎，本項目綜合城市體的服務功能必須有具體的支撐，中大作為區(qū)域引擎，本項目綜合城市體的服務功能必須有具體的支撐，中大型超市是個很好的支撐點，同時也是聚集人氣的最佳途徑。負一樓的大面積、周正型超市是個很好的支撐點，同時也是聚集人氣的最佳途徑。負一樓的大面積、周正的形狀，也非常利于超市的進駐，這應是招商的重點方向之一。的形狀，也非常利于超市的進駐，這應是招商的重點方向之一。餐飲、中西餐廳主力形象店網吧家居、窗簾、燈飾小型餐飲、小吃店小型餐飲、小吃店服飾、精品店鞋類、化妝品一樓商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議一樓商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議面積分配：面積分配：大型餐飲：約大型餐飲：約26702670 / / 網吧：約網吧：約500500 / / 家居類：約家居類：約12001200 / / 小型餐飲：約小型餐飲：約900900 / / 服飾、化妝品：約服飾、化妝品：約12