房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)05--房地產(chǎn)的供求關(guān)系

1、第四章第四章 房地產(chǎn)供求關(guān)系房地產(chǎn)供求關(guān)系本章綱要本章綱要房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給n 房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn)n 房地產(chǎn)需求的影響因素n 房地產(chǎn)需求函數(shù)與需求曲線n 房地產(chǎn)需求的彈性n 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)n 房地產(chǎn)供給的影響因素n 房地產(chǎn)供給函數(shù)與供給曲線n 房地產(chǎn)供給的彈性房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡n 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡狀態(tài)n 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求非均衡n 改善當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系的思路與措施第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求n 一、房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn)n （一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵n 房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費(fèi)主體和個(gè)體消費(fèi)者），

2、在特定的時(shí)期內(nèi)和一定的價(jià)格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。形成房地產(chǎn)需求有兩個(gè)必要條件：一是購買房地產(chǎn)的欲望；二是購買房地產(chǎn)的能力。房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求。（二）房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)n 整體性地產(chǎn)和房產(chǎn)的需求不可分割n 需求的區(qū)域性需求絕大部分來自本地區(qū)或本區(qū)域內(nèi)的工商企業(yè)和居民的需求；在同一城市的不同地段，需求也可以有很大差異。n 需求的層次性住宅的功能性需求層次：住宅作為生活資料，要不斷從滿足人們的生存性需求向享受性需求和發(fā)展性需求轉(zhuǎn)換，這要求，住宅的設(shè)計(jì)、房型、設(shè)施、科技含量、環(huán)境與品位要不斷提高；住房消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性層次：受居民的收入結(jié)構(gòu)和購房承受能力影響。（三

3、）房地產(chǎn)需求的類型n 生產(chǎn)性需求指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者；如廠房、商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房等。n 消費(fèi)性需求由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭；一般占總需求的70%-80%。n 投資性需求指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。房地產(chǎn)價(jià)格居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影影響響房地房地產(chǎn)產(chǎn)需求的需求的主要因素主要因素國國家有家有關(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)經(jīng)濟(jì)政策政策消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)未未來來的的預(yù)預(yù)

4、期期城市化水平城市化水平二、影響房地產(chǎn)需求的主要因素n 房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正相關(guān)；n 作用主要體現(xiàn)在兩方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期導(dǎo)致投資規(guī)模的擴(kuò)大，從而對(duì)工商企業(yè)用房需求的增加。人均可支配收入提高相對(duì)較快，人們改善生活的愿望使對(duì)住房的需求增長(zhǎng)。（一）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平n 居民收入水平與房地產(chǎn)需求水平正相關(guān)。居民收入水平的提高直接拉動(dòng)居民消費(fèi)需求的增加；居民收入水平的提高，居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)下降，即花費(fèi)在食品方面的比重減少，而花費(fèi)在“住”和“行”上的比重增加。（二）居民收入水平和消費(fèi)水平一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格與需求呈反方向變化；但當(dāng)投機(jī)性需求占主導(dǎo)地位時(shí)，房地產(chǎn)需求與價(jià)格之間反而呈現(xiàn)出

5、一種正向變動(dòng)的關(guān)系。（三）房地產(chǎn)價(jià)格n 從國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，一旦一個(gè)國家的城市化達(dá)到30%，城市化進(jìn)程將大大加快，一直加速到70%左右；伴隨城市數(shù)量的增加和規(guī)模擴(kuò)大，必然要加快城市建設(shè)，如蓋更多的工廠、辦更多的商店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院及基礎(chǔ)設(shè)施；人口增加，既增加了對(duì)城市住宅的巨大需求，又增加了安排就業(yè)對(duì)生產(chǎn)性房地產(chǎn)的需求；城市建設(shè)的發(fā)展，需要大量舊城改造和實(shí)施重大建設(shè)工程，由此必然要進(jìn)行舊城區(qū)的動(dòng)拆遷，引致動(dòng)拆遷戶的大量住房需求。（四）城市化水平“買漲不買跌”房市如同股市；在住房?jī)r(jià)格下跌時(shí)，及時(shí)跌幅很大，如果消費(fèi)者預(yù)期還會(huì)下跌，則他們會(huì)持幣待購，遲遲不肯入市；當(dāng)住房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，若消費(fèi)者預(yù)期還會(huì)上

6、漲，即使價(jià)格偏高，消費(fèi)者還是會(huì)購買住房。（五）消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期n 土地政策n 財(cái)政政策-財(cái)政支出、稅收政策n 貨幣政策-信貸政策、利率政策n 住房政策 1998年以來，我國銀行開始發(fā)放的個(gè)人住房貸款，使得很多的潛在需求釋放出來變成了現(xiàn)實(shí)需求，導(dǎo)致了近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的苗頭時(shí)，國家立即采用了控制信貸的政策來減少市場(chǎng)中投機(jī)的需求。（六）國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策n （一）房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性n 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度，它是房地產(chǎn)商品需求量變動(dòng)率與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率之比。用公式表示為：三、房地產(chǎn)需求彈性三、房地

7、產(chǎn)需求彈性dQQPQEPPQP n 由于價(jià)格與需求量反方向變動(dòng)，所以房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性系數(shù)應(yīng)為負(fù)值，但一般運(yùn)用時(shí)，取其絕對(duì)值。n 從一般意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在一定幅度內(nèi)變動(dòng)時(shí)（國際經(jīng)驗(yàn)：房?jī)r(jià)是年收入的36倍時(shí)），房地產(chǎn)需求缺乏彈性，因?yàn)閷?duì)商品房而言，區(qū)位條件至關(guān)重要，又難以替代；n 但當(dāng)房?jī)r(jià)超過一定幅度而繼續(xù)上漲時(shí)，房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性較大。（一）房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性01dE稱這種商品需求缺乏價(jià)格彈性1dE 稱這種商品需求富有價(jià)格彈性oQP1D2DEn 房地產(chǎn)需求量Q與居民人均可支配收入Y呈正相關(guān)關(guān)系，人均可支配收入的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的影響程度可以用房地產(chǎn)需求的收入彈性來表示。n 房

8、地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它反映了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的程度。用公式表示為：（二）房地產(chǎn)需求的收入彈性YQQYQEYYQY n 由于收入與需求量同方向變動(dòng)，所以房地產(chǎn)需求的收入彈性系數(shù)為正值。n 在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)需求是缺乏收入彈性的；n 在中國現(xiàn)階段，住房是消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)需求是富有收入彈性的。（二）房地產(chǎn)需求的收入彈性01YE稱這種商品需求缺乏收入彈性1YE 稱這種商品需求富有收入彈性QPP1PP2 Q1 Q2A B 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求及其需求曲線Qdn（一）房地產(chǎn)需求函數(shù) 房地產(chǎn)需求量可以 看成是所有影響房地產(chǎn) 需求量的因素的函數(shù)。( ，I,

9、 , ,)dQf PG C W E Fn（二）房地產(chǎn)需求曲線 假設(shè)其他因素不變，分析房地產(chǎn)需求量與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在的對(duì)應(yīng)關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，房地產(chǎn)需求量就會(huì)增加，而當(dāng)其價(jià)格上升時(shí)，房地產(chǎn)需求量就會(huì)下降。四、房地產(chǎn)需求函數(shù)與需求曲線n （一）房地產(chǎn)潛在需求所謂房地產(chǎn)的潛在需求，是指居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)的欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。即是指過去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的房地產(chǎn)購買力、但在未來可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購買力的需求。n （二）房地產(chǎn)有效需求所謂房地產(chǎn)的有效需求是指消費(fèi)者在一定的時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格的水平上愿意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。從宏觀經(jīng)濟(jì)的意義

10、上來講，是指商品的總供給與總需求達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)的總需求。五、房地產(chǎn)的潛在需求和有效需求第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給n 一、房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)n （一）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵n 房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）。n 形成房地產(chǎn)供給的兩個(gè)必要條件一是出售或出租的欲望；二是供給能力。（二）房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)n 城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性自然供給；n 房地產(chǎn)供給的層次性房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)

11、態(tài)變化的；現(xiàn)實(shí)供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時(shí)出售和出租的房地產(chǎn)；儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品暫時(shí)儲(chǔ)備起來不上市；潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)資金的供應(yīng)量和利率房地產(chǎn)開發(fā)成本土地的價(jià)格與供給數(shù)量影影響響房地房地產(chǎn)產(chǎn)需求的需求的主要因素主要因素國國家的相家的相關(guān)關(guān)政策政策房地產(chǎn)開發(fā)商的理性預(yù)期房地房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格價(jià)格第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給n 二、房地產(chǎn)供給的影響因素:n

12、 （一）土地的價(jià)格和供給數(shù)量n 土地是房地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的要素；n 當(dāng)土地價(jià)格上升時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)提高房屋的容積率，促使單位面積所含的地價(jià)比重下降，以消化地價(jià)成本的上漲。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給n 二、房地產(chǎn)供給的影響因素:n （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 相關(guān)生產(chǎn)要素：如土地的價(jià)格、建筑材料價(jià)格有所上升，房地產(chǎn)開發(fā)成本就會(huì)增加，在房?jī)r(jià)不變或增幅低于成本增幅時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)勢(shì)必下降，下一生產(chǎn)周期房地產(chǎn)的供給可能相對(duì)減少；反之，會(huì)增加。 建筑能力和建筑技術(shù)水平的提高會(huì)促使房地產(chǎn)開發(fā)成本下降，從而在房?jī)r(jià)不變時(shí)增加房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，促使下一生產(chǎn)周期房地產(chǎn)供給相對(duì)增加。n （三）房地產(chǎn)開發(fā)資

13、金的供應(yīng)量和利率 貨幣供應(yīng)量緊縮（擴(kuò)張），對(duì)企業(yè)的開發(fā)貸款減少（增加），建設(shè)資金緊缺（充足），就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)量下降（上升）； 銀行的開發(fā)貸款利率提高（降低），會(huì)增加（減少）利息成本，在銷售價(jià)格不變的情況下勢(shì)必減少（增加）理論，導(dǎo)致供給量減少（增加）。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給n 二、房地產(chǎn)供給的影響因素:n （四）房地產(chǎn)價(jià)格 在成本一定的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格越高，則開發(fā)房地產(chǎn)的盈利，就會(huì)刺激房地產(chǎn)供給的增加；反之，房地產(chǎn)的供給就會(huì)減少；n （五）房地產(chǎn)開發(fā)商的理性預(yù)期 開發(fā)商真正關(guān)心的是房地產(chǎn)商品面向市場(chǎng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，它主要包括對(duì)通貨膨脹率的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)價(jià)

14、格的預(yù)期。n （六）國家的有關(guān)政策 土地政策、金融政策、稅收政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給n三、房地產(chǎn)供給函數(shù)與供給曲線 房地產(chǎn)供給量可以 看成是所有影響房地產(chǎn) 供給量的因素的函數(shù)。( ，I, , ,)sQf PG C W E Fn房地產(chǎn)供給曲線 假設(shè)其他因素不變，分析房地產(chǎn)供給量與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在的對(duì)應(yīng)關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，房地產(chǎn)供給量就會(huì)降低，而當(dāng)其價(jià)格上升時(shí)，房地產(chǎn)供給量就會(huì)下降。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給AQPP1 Q1Q2Qs房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給及其供給曲線房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給及其供給曲線Bn 四、房地產(chǎn)供給彈性n 房地產(chǎn)供給的價(jià)

15、格彈性是指在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)供給量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度，它是房地產(chǎn)商品供給量變動(dòng)率與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率之比。用公式表示為：n 在特短時(shí)期內(nèi)：n 在短期內(nèi)：n 在長(zhǎng)期內(nèi)：sQQPQePPQP 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給=0se01sen 在特短時(shí)期內(nèi)：n 在短期內(nèi)：第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給=0se01se價(jià)格價(jià)格PO需求量需求量QsS房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，開發(fā)企業(yè)愿意向市場(chǎng)開發(fā)企業(yè)愿意向市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)數(shù)量就提供的房地產(chǎn)數(shù)量就會(huì)減少；價(jià)格上升時(shí)會(huì)減少；價(jià)格上升時(shí)，開發(fā)企業(yè)愿意向市，開發(fā)企業(yè)愿意向市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)數(shù)量場(chǎng)提

16、供的房地產(chǎn)數(shù)量就會(huì)增加。就會(huì)增加。長(zhǎng)期供應(yīng)曲線長(zhǎng)期供應(yīng)曲線第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡n 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡狀態(tài)n 所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡，即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。價(jià)格價(jià)格pO數(shù)量數(shù)量QP1P0P2DSE剩余剩余M短缺短缺N房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的均衡第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡n 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求非均衡n 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求非均衡狀態(tài)表現(xiàn)為:n （一）總量性供不應(yīng)求的狀態(tài)；n （二）總量供過于求的狀態(tài)；n （三）結(jié)構(gòu)性

17、供求失衡的狀態(tài)。n 三、改善當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系的思路和措施：n （一）實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡的基本思路是：n 一是必須把住房保障問題同房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與調(diào)控區(qū)分開；n 二是對(duì)市場(chǎng)問題要盡量采用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，短期內(nèi)要靈活調(diào)控需求和供應(yīng)，長(zhǎng)期則要適當(dāng)增加供應(yīng)，適當(dāng)抑制需求；n 三是政府要引導(dǎo)輿論正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前較高房?jī)r(jià)的成因，不要簡(jiǎn)單地與國外水平相比，并在此基礎(chǔ)上制訂科學(xué)的調(diào)控目標(biāo)；n 四是要讓群眾意識(shí)到政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是必需的，調(diào)控既是社會(huì)保障與尊重人權(quán)的需要，也是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。n （二）增加住宅，尤其是小戶型住宅及其用地的供應(yīng)的具體措施：n 1.一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)要變機(jī)械控制為動(dòng)態(tài)控制；n 2.調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，大