2010年05月06日龍域香醍半島項(xiàng)目企劃報(bào)告書

1、20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/謹(jǐn)呈：廣西榮裕盛昌置業(yè)有限公司2010-05-0620122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/本報(bào)告解決的問題本報(bào)告解決的問題項(xiàng)目宏觀背景及區(qū)域市場分析 120122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/2010年年4月，國務(wù)院出臺(tái)月，

2、國務(wù)院出臺(tái)“史上最嚴(yán)厲史上最嚴(yán)厲”調(diào)控措施調(diào)控措施 ：“國國10條條”，引發(fā)市場進(jìn)入混沌期。，引發(fā)市場進(jìn)入混沌期。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/時(shí)間時(shí)間措施措施要點(diǎn)要點(diǎn)2010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。2010.04.17國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)

3、放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.15國務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房價(jià)過快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房價(jià)過快上漲。2010.04.11銀監(jiān)會(huì)：銀行

4、不得對投機(jī)投資購房貸款中國銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.03.10國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地

5、產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查。2010.02.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。2010.01.12央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010.01.10國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2009.12.23財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅 自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全

6、額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。2009.12.14國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲國務(wù)院提四措施遏制房價(jià)：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)

7、支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；三要加強(qiáng)市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。2009.12.09個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年國務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。2009.12.07中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供給中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/新政執(zhí)行第一周，南寧市新建商品房成交漲

8、幅達(dá)新政執(zhí)行第一周，南寧市新建商品房成交漲幅達(dá)61%，樓市整體走勢平穩(wěn)。，樓市整體走勢平穩(wěn)。新政執(zhí)行第二周（新政執(zhí)行第二周（黃金周）成交下降黃金周）成交下降6.4%6.4%，南寧樓，南寧樓市新政效果顯現(xiàn)。市新政效果顯現(xiàn)。新政執(zhí)行第二周，本周新建商品房市場成交行情開始新政執(zhí)行第二周，本周新建商品房市場成交行情開始下降，漲幅由上周下降，漲幅由上周61.64%61.64%的漲幅跌到的漲幅跌到-6.4%-6.4%，而二手，而二手房房源發(fā)布和成交仍保持正常的增長，尤其在五一黃房房源發(fā)布和成交仍保持正常的增長，尤其在五一黃金周時(shí)間段出現(xiàn)這樣的行情，表明南寧市場已經(jīng)明顯金周時(shí)間段出現(xiàn)這樣的行情，表明南寧市場

9、已經(jīng)明顯感受到調(diào)控政策的影響，購房者開始對市場產(chǎn)生了觀感受到調(diào)控政策的影響，購房者開始對市場產(chǎn)生了觀望情緒，市場將開始降溫。望情緒，市場將開始降溫。另外，由于政策調(diào)控效果的滯后性，南寧市也尚未出另外，由于政策調(diào)控效果的滯后性，南寧市也尚未出臺(tái)地方執(zhí)行細(xì)則，南寧市場在此之前將持續(xù)一段觀望臺(tái)地方執(zhí)行細(xì)則，南寧市場在此之前將持續(xù)一段觀望期。據(jù)悉，期。據(jù)悉，5 5月月1010日央行將再度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，日央行將再度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，意味著房地產(chǎn)融資進(jìn)一步收緊，房企資金壓力進(jìn)一步意味著房地產(chǎn)融資進(jìn)一步收緊，房企資金壓力進(jìn)一步增大，后續(xù)市場行情趨冷的可能性加大。增大，后續(xù)市場行情趨冷的可能性加大。201

10、22012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/南寧房產(chǎn)供應(yīng)南寧房產(chǎn)供應(yīng)09年以來增長較快，需求持續(xù)旺盛；后續(xù)仍年以來增長較快，需求持續(xù)旺盛；后續(xù)仍將保持較大的供應(yīng)量，國將保持較大的供應(yīng)量，國10條調(diào)控下，投機(jī)、投資型市場條調(diào)控下，投機(jī)、投資型市場將迅速轉(zhuǎn)入以剛性需求為主的買方市場，但由于將迅速轉(zhuǎn)入以剛性需求為主的買方市場，但由于09年大量年大量土地供應(yīng)將導(dǎo)致今明兩年新盤供應(yīng)量仍然未減。土地供應(yīng)將導(dǎo)致今明兩年新盤供應(yīng)量仍然未減。n從五一黃金周前市場狀況看，價(jià)格抗性逐漸突顯，7000元/平方米以下及

11、中小等戶型受追捧，高價(jià)位區(qū)間大戶型住宅銷售呈量跌趨勢；n在09年南寧樓市爆漲的市場環(huán)境下，逐漸沉積了大量買不起房的剛性需求群體，這部分群體將成為今年下半年南寧購房主力軍；n區(qū)外熱錢抽身，以浙江、東北炒房者為代表的投資、投機(jī)群體，迅速進(jìn)入拋盤銷售期，大量房源將充斥南寧二手房市場，這將是對新房市場的一大沖擊。宏觀市場現(xiàn)狀關(guān)注及解讀宏觀市場現(xiàn)狀關(guān)注及解讀中小戶型將再度成為主流產(chǎn)品！價(jià)格因素仍是影響一級市場的主導(dǎo)因素！購房群體正朝剛性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換！機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存！性價(jià)比成為購房置業(yè)首選！一次置業(yè)者將成為主力購房群體！價(jià)位較低的偏遠(yuǎn)樓盤將獲得競爭優(yōu)勢！20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼

12、升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/n地塊所處位置為未開發(fā)的新區(qū)，屬于目前南寧房地產(chǎn)開發(fā)的陌生區(qū)域；n項(xiàng)目位于南寧城市建設(shè)主要發(fā)展方向上（新五象），未來3-5年，周邊將形成片區(qū)行政商業(yè)中心，成為城市向東南擴(kuò)展的橋頭堡；n地塊周邊的邕江水系與靈龜山交相呼應(yīng)，形成得天獨(dú)厚的自然景觀資源。； n項(xiàng)目特性為坡地建筑形態(tài)，極大利用了周邊的自然地理優(yōu)勢，這也是南寧從未出現(xiàn)過的建筑形態(tài)。五象新區(qū)規(guī)劃中，由于原良慶區(qū)土地收儲(chǔ)計(jì)劃無限期擱置，五象新區(qū)規(guī)劃中，由于原良慶區(qū)土地收儲(chǔ)計(jì)劃無限期擱置，邕寧龍崗片區(qū)獲得率先發(fā)展的大好機(jī)遇，該片區(qū)將成為著南邕寧龍崗

13、片區(qū)獲得率先發(fā)展的大好機(jī)遇，該片區(qū)將成為著南寧向東向南發(fā)展橋頭堡的戰(zhàn)略位置，將給本案帶來契機(jī)。寧向東向南發(fā)展橋頭堡的戰(zhàn)略位置，將給本案帶來契機(jī)。項(xiàng)目區(qū)域市場資源分析項(xiàng)目區(qū)域市場資源分析20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/在交通、規(guī)劃、景觀資源作用下，龍崗片區(qū)格局迅速形成在交通、規(guī)劃、景觀資源作用下，龍崗片區(qū)格局迅速形成三大板塊并存局面三大板塊并存局面產(chǎn)品供應(yīng)更趨于多元化產(chǎn)品供應(yīng)更趨于多元化區(qū)域行政文化中心，規(guī)劃配套完善，辦公、寫字樓、商務(wù)公寓將是該板塊代表產(chǎn)品。：擁有核心自然環(huán)境

14、資源與較高發(fā)展?jié)摿?，將形成未來的高尚居住區(qū)，兩房、三房將成為該片區(qū)主力產(chǎn)品，未來供應(yīng)量較大。：在以上兩個(gè)板塊周邊將形成商業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)板塊，也是龍崗片區(qū)未來的商業(yè)配套中心。項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品板塊分析項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品板塊分析20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/未來客戶變化趨勢：龍崗未來的前期客戶將以年輕白領(lǐng)為主，未來客戶變化趨勢：龍崗未來的前期客戶將以年輕白領(lǐng)為主，但在后期高端客戶及部分投資客戶的比例將會(huì)加大。但在后期高端客戶及部分投資客戶的比例將會(huì)加大?？蛻纛愋涂蛻纛愋?客戶組成客戶組成

15、 客戶特征客戶特征未來主力未來主力客戶客戶高級管理人員和高薪的技術(shù)人員主要依托于龍崗片區(qū)政府機(jī)關(guān)單位官員及企業(yè)高薪人員等，這類客戶對治安及配套要求較高仙葫區(qū)中高端客戶追求舒適居住環(huán)境和資源。擁有豐富的自然資源大盤對他們較有吸引力區(qū)內(nèi)投資客戶看好龍崗及五象新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景，是中小戶型物業(yè)的投資者更大范圍內(nèi)的白領(lǐng)階層在區(qū)域來源上更為廣闊，基本上涵蓋了南寧市內(nèi)“被動(dòng)郊區(qū)化”的年輕白領(lǐng)階層，屬于剛性需求一次置業(yè)者周邊縣鎮(zhèn)客戶資源與龍崗存在工作緣、親緣的周邊各鎮(zhèn)客戶；有較大部分的客戶將來自原邕寧縣及周邊各鎮(zhèn)商務(wù)、商旅客戶依托于五象新區(qū)的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大批商務(wù)關(guān)系的客戶群體，對高級公寓、公寓式辦

16、公有較大需求n龍崗未來客戶來源區(qū)域更廣闊，除了傳統(tǒng)的邕寧區(qū)客戶及仙葫客群外，更因?yàn)槲逑笮聟^(qū)規(guī)劃的牽引對青秀區(qū)年輕白領(lǐng)階層及其他中產(chǎn)階級客戶具有吸引力；n項(xiàng)目后期，隨著龍崗區(qū)域行政中心地位的確立及周邊配套設(shè)施的完善，將吸引部分高端客戶、投資客戶及商務(wù)需求客戶；項(xiàng)目區(qū)域市場客群分析項(xiàng)目區(qū)域市場客群分析20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/鳳嶺北鳳嶺北鳳嶺東鳳嶺東仙葫仙葫江南江南/ /良慶良慶龍崗片區(qū)龍崗片區(qū)1、未來1-2年內(nèi)供應(yīng)較大且集中；2、輕軌、高鐵等交通資源催生鳳嶺北成為中高端住

17、宅聚集地；3、擁有品牌開發(fā)商的帶動(dòng)；4、產(chǎn)品線與本案存在較大重合。5、屬于高價(jià)位區(qū)間，本案占有價(jià)格優(yōu)勢。1、以瑯東客運(yùn)站以東民族大道延伸段樓盤，客戶群體定位與本案重合，且相對配套及地段具有優(yōu)勢；2、隨著高速路口向東遷移，該片區(qū)優(yōu)勢明顯，將分流部分白領(lǐng)和投資客；3、二者的競爭主要表現(xiàn)為市場熱點(diǎn)間的資源競爭；4、屬于中高價(jià)位區(qū)間，本案占有一定價(jià)格優(yōu)勢。1、與龍崗片區(qū)一江之隔，對外輻射力目前較有限，未來1-2年內(nèi)其主要是通過大型低密度別塑項(xiàng)目吸引區(qū)內(nèi)部分高端客戶，及依托低價(jià)位高性價(jià)比產(chǎn)品吸引周邊剛性需求客戶；2、二者的競爭將主要表現(xiàn)為價(jià)格競爭；3、龍崗作為未來土地出讓的主要場所之一，具有持續(xù)發(fā)展的后

18、發(fā)優(yōu)勢1、與龍崗?fù)幱诎l(fā)展中的低價(jià)片區(qū)相比，具有片區(qū)相對成熟、生活較為便利等心理優(yōu)勢；2、同樣為城市發(fā)展方向，是未來1-2年內(nèi)的熱點(diǎn)，推出項(xiàng)目以品牌開發(fā)商的大盤為主；3、交通條件及自然景觀資源將成為本案競爭優(yōu)勢1、同期拍賣的地塊，啟動(dòng)期于本案重疊，且位置相近，區(qū)內(nèi)競爭明顯；2、本案規(guī)模在區(qū)內(nèi)相對有優(yōu)勢，若能在產(chǎn)品及建筑形態(tài)差異化上突破，在展示方面下工夫，將會(huì)具有較大競爭優(yōu)勢；3、區(qū)域內(nèi)良性競爭將共同炒熱區(qū)塊，互惠互利。n在區(qū)域外的競爭中主要潛在競爭者為鳳嶺北、鳳嶺東及仙葫片區(qū)，江南及良慶區(qū)由于地緣性差異與龍崗之間的區(qū)域競爭相對較弱；n龍崗在區(qū)域外競爭中總體來說處于性價(jià)比較高的競爭優(yōu)勢地位；n本

19、案在區(qū)內(nèi)競爭中處于相對競爭優(yōu)勢地位龍崗片區(qū)與周邊其他區(qū)域存在搶奪白領(lǐng)客戶群的競爭，但在龍崗片區(qū)與周邊其他區(qū)域存在搶奪白領(lǐng)客戶群的競爭，但在龍崗片區(qū)內(nèi)的競爭中本案處于相對競爭優(yōu)勢地位龍崗片區(qū)內(nèi)的競爭中本案處于相對競爭優(yōu)勢地位市場未來競爭格局研究市場未來競爭格局研究20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/1 12 23 36 65 54 4本案所處的龍崗片區(qū)將在未來競爭中主要占據(jù)熱點(diǎn)規(guī)劃、交通、自本案所處的龍崗片區(qū)將在未來競爭中主要占據(jù)熱點(diǎn)規(guī)劃、交通、自然條件優(yōu)勢，巨大的升值空間也將成為

20、其主要優(yōu)勢然條件優(yōu)勢，巨大的升值空間也將成為其主要優(yōu)勢從項(xiàng)目競爭結(jié)構(gòu)來看：競爭主要反映在資源板塊各項(xiàng)目對白領(lǐng)客戶從項(xiàng)目競爭結(jié)構(gòu)來看：競爭主要反映在資源板塊各項(xiàng)目對白領(lǐng)客戶的爭奪的爭奪區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的集中競爭出現(xiàn)在明年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的集中競爭出現(xiàn)在明年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)）模相似、容積率相近、資源相當(dāng)）未來未來1-31-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)客戶群體將以一次置業(yè)者為主力群體年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)客戶群體將以一次置業(yè)者為主力群體本案開發(fā)周期屬于新政調(diào)控下的不確定時(shí)期，是否受到持續(xù)影響仍本案開發(fā)周期屬于新政調(diào)控下的不確定時(shí)期，是否受到持續(xù)影響仍屬于未知數(shù)。屬于未

21、知數(shù)。競爭的時(shí)間區(qū)間：明年年初（競爭的時(shí)間區(qū)間：明年年初（3 3、4 4月份）出現(xiàn)競爭相對緩和期，之月份）出現(xiàn)競爭相對緩和期，之后供應(yīng)迅速放大后供應(yīng)迅速放大市場研究小結(jié)市場研究小結(jié)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/本報(bào)告解決的問題本報(bào)告解決的問題項(xiàng)目產(chǎn)品研究及營銷模式探討220122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/項(xiàng)目產(chǎn)品的總評點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的總評點(diǎn)個(gè)性鮮明的看家產(chǎn)品個(gè)性鮮

22、明的看家產(chǎn)品坡地建筑坡地建筑/ /富有質(zhì)感的外立面富有質(zhì)感的外立面/ /英倫赭石建筑群英倫赭石建筑群規(guī)定動(dòng)作規(guī)定動(dòng)作流行元素流行元素局部創(chuàng)新點(diǎn)局部創(chuàng)新點(diǎn)歐式建筑立面歐式建筑立面合理的朝向布局合理的朝向布局依山傍水的外景資源依山傍水的外景資源附送面積附送面積原生坡地創(chuàng)新設(shè)計(jì)原生坡地創(chuàng)新設(shè)計(jì)中心立體景觀軸線中心立體景觀軸線20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/寬幅寬幅40000獨(dú)享中庭園林獨(dú)享中庭園林高低錯(cuò)落天際線高低錯(cuò)落天際線邕江入灣半島，邕江入灣半島，500米獨(dú)享水岸景觀線米獨(dú)享水

23、岸景觀線龍崗片區(qū)制高點(diǎn)項(xiàng)目龍崗片區(qū)制高點(diǎn)項(xiàng)目50-130中小精致戶型中小精致戶型原生坡地規(guī)劃原生坡地規(guī)劃英倫風(fēng)格赭石立面英倫風(fēng)格赭石立面純居住社區(qū)純居住社區(qū)“s”型立體空間規(guī)劃中軸景觀型立體空間規(guī)劃中軸景觀帶帶項(xiàng)目的本體優(yōu)勢項(xiàng)目的本體優(yōu)勢20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/ 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合項(xiàng)目賣點(diǎn)整合思路說明：思路說明： 在深入分析項(xiàng)目所有的特色后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所能提供的一切生活與追求均來源于相對廉價(jià)的置業(yè)成本、對未來資源的充分占有。前言前言 一個(gè)地塊的規(guī)模決定了規(guī)劃的方式和建筑的可能

24、性，很大程度上也決定了在這一個(gè)地塊的規(guī)模決定了規(guī)劃的方式和建筑的可能性，很大程度上也決定了在這個(gè)地塊上未來將出現(xiàn)的群體、將呈現(xiàn)的生活方式、將發(fā)生的故事。個(gè)地塊上未來將出現(xiàn)的群體、將呈現(xiàn)的生活方式、將發(fā)生的故事。 丘吉爾曾說丘吉爾曾說“we shape our buildingwe shape our building；thereafter they shape usthereafter they shape us。我們做我們做建筑，建筑又重新造就我們建筑，建筑又重新造就我們。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘

25、寶店鋪：http:/http:/尋找“與眾不同”的半島項(xiàng)目核心價(jià)值體系項(xiàng)目核心價(jià)值體系20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/核心優(yōu)勢解構(gòu)n “s”型景觀規(guī)劃n 豐富與多變的空間組團(tuán)n 景觀軸線與“視覺通廊”n 南北朝向板點(diǎn)結(jié)合角度角度角度角度園區(qū)內(nèi)獨(dú)具創(chuàng)想的規(guī)劃+景觀核心優(yōu)勢解構(gòu)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/核心優(yōu)勢解構(gòu)高度 n 龍崗片區(qū)“制高點(diǎn)”n 挺拔俊秀的

26、城市天際線n 高品位質(zhì)感會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/n 純粹中小出彩戶型市場追捧的50-80二房市場主力的80-110三房110-130 花園洋房n 純凈的雙“灣”環(huán)繞n 純居住社區(qū)在五象東，最在五象東，最“純純”的的社區(qū)誕生了！社區(qū)誕生了！核心優(yōu)勢解構(gòu) 純 度 本案本案20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/核心優(yōu)勢

27、解構(gòu)無限度 n 150畝坡地、n 近40000園林景觀、n 近50棟22萬平米赭石建筑群完全的社區(qū)，一切皆有可能完全的社區(qū)，一切皆有可能20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/高度無限度角度在五象東，我們構(gòu)建了一個(gè)在五象東，我們構(gòu)建了一個(gè)年輕、知性、純凈、充滿活力的年輕、知性、純凈、充滿活力的菁英社區(qū)菁英社區(qū)純度20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/20122012房地產(chǎn)

28、營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/優(yōu)勢優(yōu)勢 strengthstrength劣勢劣勢 weakweak定位、風(fēng)格鮮明；規(guī)模大；江景、坡地，環(huán)境優(yōu)雅；純居住社區(qū)。所處地理位置偏；周邊居住人口較少，生活、公共配套不全；機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) opportunityopportunity項(xiàng)目所處城區(qū)為政府著力發(fā)展的區(qū)域。新區(qū)，無限的可能。大盤，有足夠大的空間獲取更高利潤。利用項(xiàng)目核心優(yōu)勢，有效整合項(xiàng)目自身資源，提升項(xiàng)目的競爭力與銷售速度；演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營造未來生活的場景，引領(lǐng)濱江資源高端消費(fèi)者居住風(fēng)潮。強(qiáng)化項(xiàng)

29、目區(qū)域價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙；搭順風(fēng)車，借南寧東擴(kuò)南進(jìn)的城市發(fā)展思路，與新五象的規(guī)劃發(fā)展，快速拉升樓盤知名度與區(qū)域價(jià)值。威脅威脅 threatenthreaten住宅供應(yīng)量正在加大，競爭漸趨激烈；目標(biāo)客戶群對項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀存在一定心理抗性。宏觀經(jīng)濟(jì)受嚴(yán)厲調(diào)控，影響周期尚未明朗，市場處于混沌期，銷售量和價(jià)格無法準(zhǔn)確預(yù)測。迎合市場，強(qiáng)調(diào)生態(tài)的、年輕的、充滿活力的生活社區(qū)；通過借勢推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競爭力。產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競爭；以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場客戶。項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot策略推導(dǎo)策略推導(dǎo)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新

30、，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/傳統(tǒng)大盤開發(fā)模式：傳統(tǒng)大盤開發(fā)模式：u驅(qū)動(dòng)力：利用價(jià)格梯度價(jià)格梯度對首次置業(yè)者實(shí)行被動(dòng)牽引被動(dòng)牽引；u產(chǎn)品：采用經(jīng)濟(jì)型的中低端產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型的中低端產(chǎn)品滿足市區(qū)低收入階層的基本生理需求生理需求；u結(jié)果：討好單一階層單一階層聚集形成大盤聚居效應(yīng)大盤聚居效應(yīng)，但相應(yīng)的配套不足配套不足，難以吸引高端客戶群體，后期價(jià)格拉升空間較有限?？蛻糁脴I(yè)龍崗驅(qū)動(dòng)因素一：價(jià)格客戶置業(yè)龍崗驅(qū)動(dòng)因素一：價(jià)格客戶置業(yè)龍崗驅(qū)動(dòng)因素二：資源客戶置業(yè)龍崗驅(qū)動(dòng)因素二：資源資源大盤開發(fā)模式：資源大盤開發(fā)模式：u驅(qū)動(dòng)力：利用景觀資源景觀資源對多次置業(yè)者實(shí)行主動(dòng)牽引

31、主動(dòng)牽引；u產(chǎn)品：采用舒適型的中高端產(chǎn)品舒適型的中高端產(chǎn)品滿足市區(qū)高收入階層的生活享受需求生活享受需求；u結(jié)果：自然景觀的稀缺自然景觀的稀缺吸引，但對周邊環(huán)境周邊環(huán)境及區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境需求區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境需求較大，相對投入及工期增大，前期無明顯競爭優(yōu)勢。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/熱點(diǎn)大盤開發(fā)模式：熱點(diǎn)大盤開發(fā)模式：u驅(qū)動(dòng)力：利用城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域?qū)^(qū)內(nèi)部分投資群體實(shí)行投資吸引投資吸引；u產(chǎn)品：采用中小戶型、商務(wù)公寓等中小戶型、商務(wù)公寓等滿足投資群體的投資需求投資需

32、求；u結(jié)果：需通過大范圍熱點(diǎn)區(qū)域炒做大范圍熱點(diǎn)區(qū)域炒做，通常為多個(gè)大盤聯(lián)合鋪廣聯(lián)合鋪廣，耗時(shí)長，廣告投入量大，受宏觀市場及政策制約明顯?？蛻糁脴I(yè)龍崗驅(qū)動(dòng)因素三：熱點(diǎn)客戶置業(yè)龍崗驅(qū)動(dòng)因素三：熱點(diǎn)客戶置業(yè)龍崗驅(qū)動(dòng)因素四：性價(jià)比客戶置業(yè)龍崗驅(qū)動(dòng)因素四：性價(jià)比性價(jià)比大盤開發(fā)模式：性價(jià)比大盤開發(fā)模式：u驅(qū)動(dòng)力：利用稍高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，略低價(jià)位稍高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，略低價(jià)位，對城市白領(lǐng)階層做價(jià)值落差體驗(yàn)價(jià)值落差體驗(yàn)；u產(chǎn)品：采用特定產(chǎn)品及樓盤文化特定產(chǎn)品及樓盤文化滿足中等收入階層的居住及精神需求居住及精神需求；u結(jié)果：性價(jià)比的性價(jià)比的吸引，相對前期的樣板展示前期的樣板展示投入較大，需依賴準(zhǔn)確的情感準(zhǔn)確的情感訴求訴求，達(dá)

33、到吸引特定人群的效果。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/客源思考客源思考customer thinking客戶定位的基本判斷客戶定位的基本判斷本項(xiàng)目是一個(gè)規(guī)模大，開發(fā)周期長的項(xiàng)目，客戶定位在數(shù)量上和層級上數(shù)量上和層級上都需要具有包容性和前瞻性都需要具有包容性和前瞻性客戶的發(fā)展是一個(gè)演變的過程客戶的發(fā)展是一個(gè)演變的過程，客戶層面會(huì)隨著樓盤的開發(fā)而逐步擴(kuò)大和升級，而且客戶在不同階段的關(guān)注點(diǎn)都將有所不同客戶在不同階段的關(guān)注點(diǎn)都將有所不同大盤開發(fā)規(guī)律大盤開發(fā)規(guī)律根據(jù)大盤客戶的多樣性和客

34、戶的演變性，根據(jù)大盤客戶的多樣性和客戶的演變性，對客戶應(yīng)根據(jù)生活特征和居住偏好進(jìn)行分類研究對客戶應(yīng)根據(jù)生活特征和居住偏好進(jìn)行分類研究“泛泛”- ”- 客戶覆蓋面是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過程客戶覆蓋面是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過程 客戶來源區(qū)域的泛、客戶層面的泛客戶來源區(qū)域的泛、客戶層面的泛“演變演變”- ”- 客戶群不斷在變化客戶群不斷在變化 在客戶群特征上、客戶層次和總價(jià)接受能力不斷演變在客戶群特征上、客戶層次和總價(jià)接受能力不斷演變20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/前期營銷模式：性價(jià)比與傳統(tǒng)模

35、式利益點(diǎn)：低總價(jià)、高標(biāo)準(zhǔn)、高展示主力產(chǎn)品：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型主力小2、3房客戶群體選擇：城市年輕白領(lǐng)及周邊其他一次置業(yè)者中期營銷模式：性價(jià)比、熱點(diǎn)利益點(diǎn)：產(chǎn)品升級、城市未來主力產(chǎn)品：高層公寓，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型主力2、3房客戶群體選擇：城市年輕白領(lǐng)、周邊其他一次置業(yè)者、部分投資群體后期營銷模式：資源大盤、熱點(diǎn)利益點(diǎn)：高標(biāo)準(zhǔn)、高資源、特定產(chǎn)品線主力產(chǎn)品：享受型大三房、部分低密度洋房等客戶群體選擇：城市中產(chǎn)階層、高收入群體隨著客戶的多元化，未來隨著客戶的多元化，未來1-21-2年內(nèi)龍崗市場開發(fā)模式也年內(nèi)龍崗市場開發(fā)模式也將趨于多樣化，本案隨著開發(fā)周期的推進(jìn)，也將采取多將趨于多樣化，本案隨著開發(fā)周期的推進(jìn)，也將采取

36、多元化的營銷模式。元化的營銷模式。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/近期客戶近期客戶高附加值、高性價(jià)比高附加值、高性價(jià)比中期客戶中期客戶成熟、大氣成熟、大氣遠(yuǎn)期客戶遠(yuǎn)期客戶尊貴、品質(zhì)尊貴、品質(zhì)u控制總價(jià)，形成品質(zhì)與價(jià)格預(yù)期的反差，走控制總價(jià)，形成品質(zhì)與價(jià)格預(yù)期的反差，走性價(jià)比路線性價(jià)比路線u景觀、樣板房的直接展示景觀、樣板房的直接展示u在配套問題上提供可行的解決方案在配套問題上提供可行的解決方案銷售啟示銷售啟示u高端形象高端形象u項(xiàng)目成熟的生活方式項(xiàng)目成熟的生活方式u卓越的產(chǎn)品

37、素質(zhì)卓越的產(chǎn)品素質(zhì)u現(xiàn)場展示和品牌提升現(xiàn)場展示和品牌提升u持續(xù)的附加值提供持續(xù)的附加值提供u會(huì)所、社區(qū)配套的升級會(huì)所、社區(qū)配套的升級u社區(qū)周邊教育配套社區(qū)周邊教育配套核心特征提煉核心特征提煉20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/本報(bào)告解決的問題本報(bào)告解決的問題客群分析概念整合320122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/客戶掃描價(jià)值層面：價(jià)值層面：l價(jià)值觀l對新事物的看法l消

38、費(fèi)觀念沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、以及物質(zhì)財(cái)富的表現(xiàn)思想深刻、品牌追隨者、對“小資情調(diào)”不感興趣，有一定的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、注重自我更新，提升，判斷力強(qiáng)，追求生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、追求科技帶來的精神享受、追求適合自己的新生活方式思想保守、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、

39、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對價(jià)格有一定的敏感“香醍半島香醍半島”目前本案的客戶群鎖目前本案的客戶群鎖定在以滿足自身居住定在以滿足自身居住需求為目的的需求為目的的小資族群小資族群20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/客戶描述目標(biāo)客戶的定義：目標(biāo)客戶的定義：精神貴族精神貴族目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：青春、朝氣、積極、向往權(quán)威、自然、運(yùn)動(dòng)、壓力、圈子、學(xué)

40、習(xí)、求新、實(shí)在、沖動(dòng)他們是社會(huì)的主流人群，進(jìn)取不想被邊緣化，沒厭倦都市生活，有太多的欲望要他們是社會(huì)的主流人群，進(jìn)取不想被邊緣化，沒厭倦都市生活，有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)，在務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上又講點(diǎn)品位。在都市中實(shí)現(xiàn)，在務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上又講點(diǎn)品位。是欲望都市里的長跑者是欲望都市里的長跑者。他們是充滿矛盾的一群人他們是充滿矛盾的一群人, , 喜歡喜歡有超值感有超值感的東西的東西, ,卻又會(huì)為卻又會(huì)為適度個(gè)性適度個(gè)性的商品的商品表現(xiàn)出與他們的年齡和經(jīng)歷所不匹配的表現(xiàn)出與他們的年齡和經(jīng)歷所不匹配的驚人的消費(fèi)能力驚人的消費(fèi)能力他們喜歡并他們喜歡并關(guān)注時(shí)尚關(guān)注時(shí)尚，關(guān)注新一代的成功人士，前輩們的成功激勵(lì)和鼓舞著

41、，關(guān)注新一代的成功人士，前輩們的成功激勵(lì)和鼓舞著他們向他們向更高的目標(biāo)更高的目標(biāo)進(jìn)取進(jìn)取網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)是日常生活的主要部分：上網(wǎng)看新聞、交友、購物、學(xué)習(xí)、尋找資料、下是日常生活的主要部分：上網(wǎng)看新聞、交友、購物、學(xué)習(xí)、尋找資料、下載音樂和電影、娛樂、現(xiàn)實(shí)的一切都可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)載音樂和電影、娛樂、現(xiàn)實(shí)的一切都可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)客戶描述20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/都市的快節(jié)奏并沒有讓他們喪失都市的快節(jié)奏并沒有讓他們喪失對生活的享受對生活的享受。年輕就是最大的優(yōu)勢，他。年輕就是最大的優(yōu)勢

42、，他們活躍在各個(gè)團(tuán)體和各種交友場所們活躍在各個(gè)團(tuán)體和各種交友場所 , ,在這些圈子中，沒有階層劃分，沒有等級分在這些圈子中，沒有階層劃分，沒有等級分割，割，平等平等溝通是圈子的最重要準(zhǔn)則。溝通是圈子的最重要準(zhǔn)則。 他們他們崇尚權(quán)威崇尚權(quán)威，欣賞具有獨(dú)立見解者，喜歡與專業(yè)的人交流，過程中，他們，欣賞具有獨(dú)立見解者，喜歡與專業(yè)的人交流，過程中，他們能夠知曉或?qū)W到很多；但并不盲目崇拜，對事物能夠知曉或?qū)W到很多；但并不盲目崇拜，對事物有自己的見解有自己的見解他們喜歡到他們喜歡到大自然大自然吸吸新鮮空氣，運(yùn)動(dòng)一下全身的筋骨，好精神百倍的迎接吸吸新鮮空氣，運(yùn)動(dòng)一下全身的筋骨，好精神百倍的迎接下一周的緊張工

43、作。下一周的緊張工作。我是一個(gè)我是一個(gè)熱愛生活熱愛生活的狂享者，總是想在忙碌的工作中，找回生活的魅力，找的狂享者，總是想在忙碌的工作中，找回生活的魅力，找回曾失去的、錯(cuò)過的種種生活夢想，希望尋找生活中的種種激情?；卦サ?、錯(cuò)過的種種生活夢想，希望尋找生活中的種種激情?？蛻裘枋瞿繕?biāo)客戶的定義：目標(biāo)客戶的定義：精神貴族精神貴族目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：青春、朝氣、積極、向往權(quán)威、自然、運(yùn)動(dòng)、壓力、圈子、學(xué)習(xí)、求新、實(shí)在、沖動(dòng)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/我們

44、是城市未來的代言人，我們是城市中堅(jiān)力量階層。我們是城市未來的代言人，我們是城市中堅(jiān)力量階層。在半島，收入不是判定是不是半島人的標(biāo)準(zhǔn)，什么高級灰、中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)在半島，判定你是不是半島人的標(biāo)準(zhǔn)是是否熱愛生活熱愛生活，是否熱愛豐富多姿的都市生活都市生活，是否有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)。在參與和分享中感悟生活，并希望在參與中擴(kuò)大自己的交往圈子；除了參與外還崇尚diy，一切都掌握在自己的手中，diy也可創(chuàng)造無限的可能；年輕并年輕并up著著，我們年輕、有活力、有激情、無成見，為了更好的生活和事業(yè)的發(fā)展，希望通過自身的努力達(dá)到更高的層面，也積極的愿意通過各種途徑充電提高。對于未來競爭的預(yù)期，也希望自己的下一

45、代能夠贏在起跑線贏在起跑線上。在半島，邂逅你和我們的生活。生活中充滿各種各樣的變化，變化帶來各色的偶然性。在普通的常態(tài)生活中，我們更向往偶然性帶來的隨意和驚喜偶然性帶來的隨意和驚喜。對于日復(fù)一日的生活，創(chuàng)意創(chuàng)意是最好的讓生活不那么悶的方式。年輕人有的是創(chuàng)意，并為此而自豪，通過創(chuàng)意，生活可以過的和別人不一樣，可以表現(xiàn)自己、證明自己。我們同樣相信探索是一種生產(chǎn)力探索是一種生產(chǎn)力，作為非有產(chǎn)階級的年輕人，探索玩玩能夠開辟出一片新的天地，我們是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被壓抑了心底的理想，但青春的激情促使我們有著與生俱來的探索精神。這是對未知的好奇和對美好結(jié)果的預(yù)期。半島提供了探索的空間和可

46、能半島提供了探索的空間和可能。擁有比夢想更重要，生活中體驗(yàn)輕度放縱的快樂。未來是美好的，但追求美好未來的過程是漫長而艱辛的，因此在向往美好前景的時(shí)候，希望現(xiàn)在也過得不要那么匆忙，那么累，能及時(shí)享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。半島倡導(dǎo)一種把握現(xiàn)在把握現(xiàn)在的生活理念，活在當(dāng)下活在當(dāng)下，活在進(jìn)行中活在進(jìn)行中。我們要主動(dòng)選擇生活選擇生活，而不被生活選擇而不被生活選擇。能夠有很多選擇的生活是更為有品質(zhì)的，能選擇則意味著在很大程度上做生活的主人。半島提供豐富的可選擇性，滿足客戶對選擇的欲望，讓他們能夠主動(dòng)把控更多的東西。家是我的忘城。在半島，家不僅僅是睡覺的地

47、方，而是一個(gè)避開外界干擾的安樂窩，家庭的歸屬感也很重要。具有強(qiáng)烈歸屬感的社區(qū)強(qiáng)烈歸屬感的社區(qū)也會(huì)形成一種標(biāo)簽感，給客戶帶來強(qiáng)烈的生活狀態(tài)和身份的認(rèn)知，這也是客戶所希望的。愛生活從愛自己開始愛生活從愛自己開始。繁忙的工作，不規(guī)律的生活習(xí)慣使得城市人的健康大多存在一些小小的問題，年輕的拿青春堵明天的我們更是在生活的漩渦中有點(diǎn)兒身不由己。其實(shí)我們心中是自己為中心的，比誰都更關(guān)心自己，希望從各個(gè)方面對自己更好一點(diǎn)。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/概念整合尋找價(jià)值信息（尋找價(jià)值信息（f

48、abfab分析）分析）f f（features/factfeatures/fact）: : 項(xiàng)目本身的特性項(xiàng)目本身的特性/ /屬性屬性a a（advantagesadvantages）：）： 相對于競爭對手項(xiàng)目的優(yōu)勢相對于競爭對手項(xiàng)目的優(yōu)勢b b（benefit/valuebenefit/value）：）： 樓盤帶給用戶的利益樓盤帶給用戶的利益/ /價(jià)值價(jià)值我有什么我有什么我好在哪兒我好在哪兒我能給你帶來什么價(jià)值我能給你帶來什么價(jià)值a20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/概念整合b

49、找到項(xiàng)目的價(jià)值找到項(xiàng)目的價(jià)值消費(fèi)者：他們買什么？消費(fèi)者：他們買什么？f（features）a（advantages）b（benefit）未來都市發(fā)展方向規(guī)劃及產(chǎn)品個(gè)性大盤英倫風(fēng)情合適的價(jià)格現(xiàn)代感會(huì)所（創(chuàng)新功能）大盤的第一期品牌知名物管獨(dú)特的社區(qū)文化精神品質(zhì)感邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）階層感創(chuàng)意與眾不同（出眾）特區(qū)生活成就樂趣生活成就樂趣life gets pleasure20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/c營銷：溝通的姿態(tài)營銷：溝通的姿態(tài)也許我們都習(xí)慣了說教，習(xí)慣了牽引，習(xí)

50、慣了強(qiáng)勢：也許我們都習(xí)慣了說教，習(xí)慣了牽引，習(xí)慣了強(qiáng)勢：“明天我們住在哪明天我們住在哪里？里？”，“新五象東新五象東”，“香醍半島香醍半島”。我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個(gè)說法，或者賦予一些意義。我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個(gè)說法，或者賦予一些意義。作為營銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，二十幾歲的作為營銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，二十幾歲的年輕男女就是我們目前和未來的消費(fèi)者，如果你忽略他們，我們的房子就年輕男女就是我們目前和未來的消費(fèi)者，如果你忽略他們，我們的房子就會(huì)被會(huì)被pkpk掉。掉。接近消費(fèi)者真實(shí)的生活狀態(tài)，接近消費(fèi)者真實(shí)的生活狀態(tài)，與

51、消費(fèi)者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通與消費(fèi)者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。方式和溝通渠道。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/我們就此提出香醍半島的價(jià)值觀我們就此提出香醍半島的價(jià)值觀my life , my pleasuremy life , my pleasure我活著，我樂意我活著，我樂意20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/“reasons”價(jià)值

52、觀可以不用說，但必須銘記在心，成為價(jià)值觀可以不用說，但必須銘記在心，成為actionaction的驅(qū)動(dòng)力的驅(qū)動(dòng)力區(qū)別于北京人因區(qū)別于北京人因“中心中心”而自大，上海人因而自大，上海人因“上海上?！倍鴥?yōu)越，深圳人因而優(yōu)越，深圳人因“自我（實(shí)現(xiàn)）自我（實(shí)現(xiàn)）”而意氣風(fēng)發(fā)，而如今而意氣風(fēng)發(fā)，而如今香醍半島作為香醍半島作為“年輕人的特區(qū)年輕人的特區(qū)”，消費(fèi)者和營銷人都將因而找到各自樂意生活的理由。消費(fèi)者和營銷人都將因而找到各自樂意生活的理由。20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/熱愛自己就

53、象熱愛香醍半島一樣熱愛自己就象熱愛香醍半島一樣my lifemy lifemy pleasuremy pleasure與你與你/ /妳妳一起找尋只屬于我們的半島一起找尋只屬于我們的半島我活著，我樂意。這里就是香醍半島。我活著，我樂意。這里就是香醍半島。概念體系和延展概念體系和延展20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/本報(bào)告解決的問題本報(bào)告解決的問題形象解讀情感再升華420122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新

54、，淘寶店鋪：http:/http:/市場各項(xiàng)目形象的迷失？市場各項(xiàng)目形象的迷失？法式原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、地中海風(fēng)情大盤、英倫城邦、西班牙印象法式原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、地中海風(fēng)情大盤、英倫城邦、西班牙印象法國的、英國的、地中海的、西班牙的法國的、英國的、地中海的、西班牙的，現(xiàn)階，現(xiàn)階段的南寧樓市，八國聯(lián)軍又來了？它們是僅僅停留段的南寧樓市，八國聯(lián)軍又來了？它們是僅僅停留在建筑表面上，還是真正找到了客戶認(rèn)同的文化解在建筑表面上，還是真正找到了客戶認(rèn)同的文化解碼？難道尖屋頂加木柵條就是英國風(fēng)范，玻璃門狀碼？難道尖屋頂加木柵條就是英國風(fēng)范，玻璃門狀幾何體就是凱旋門嗎？幾何體就是凱旋門嗎？20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房

55、地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/而我們，而我們，用什么形象來贏得市場？用什么形象來贏得市場？20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘

56、寶店鋪：http:/http:/20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/香醍半島的由來香醍半島的由來這是一片未開發(fā)的處女地，這是一片純潔的土地這是一片未開發(fā)的處女地，這是一片純潔的土地我們的客戶是有一群有活力，愛上生活的年輕菁英我們的客戶是有一群有活力，愛上生活的年輕菁英所以所以我們不要洋槍洋炮，不要虛偽的外表，我們要的是我們不要洋槍

57、洋炮，不要虛偽的外表，我們要的是純粹和唯一純粹和唯一！我們要打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的社區(qū)，讓愛上生活的年輕人可以扎根此地。我們要打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的社區(qū)，讓愛上生活的年輕人可以扎根此地。這是一個(gè)專屬于他們的領(lǐng)地，是一群菁英的聚集，這就是香醍半島！這是一個(gè)專屬于他們的領(lǐng)地，是一群菁英的聚集，這就是香醍半島！我們追求的不是嘩眾取寵的風(fēng)格，我們追求的不是嘩眾取寵的風(fēng)格，也不是曲高和寡、空洞的概念也不是曲高和寡、空洞的概念 / 主義，主義，我們想說的是一種專屬、純粹的我們想說的是一種專屬、純粹的生活精神！生活精神！我們稱之為：香醍精神我們稱之為：香醍精神20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市

58、！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/香醍精神代表了什么？向上的精神務(wù)實(shí)的品格純潔的品質(zhì)積極向上的品質(zhì)，年輕，有活力積極向上的品質(zhì)，年輕，有活力踏實(shí)、穩(wěn)健、堅(jiān)忍不拔的品質(zhì)，踏實(shí)、穩(wěn)健、堅(jiān)忍不拔的品質(zhì)， 對生活有著美好的向往對生活有著美好的向往純潔的，一塵不染的品質(zhì)純潔的，一塵不染的品質(zhì)20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/香醍精神就是我們的客群屬性我們我們3030歲左右，來自五湖四海歲左右，來自五湖四海我們沒有很多的積蓄，但他們有追

59、求更好生活的強(qiáng)烈愿望我們沒有很多的積蓄，但他們有追求更好生活的強(qiáng)烈愿望我們注重生活質(zhì)量，注重住宅的品質(zhì)我們注重生活質(zhì)量，注重住宅的品質(zhì)我們不是有錢人，但是我們是有前途的年輕人！我們不是有錢人，但是我們是有前途的年輕人！我們喜歡共享與交流，積極構(gòu)建屬于自己的生活圈我們喜歡共享與交流，積極構(gòu)建屬于自己的生活圈我們擁有成熟與獨(dú)立的性格，不假外求我們擁有成熟與獨(dú)立的性格，不假外求我們就是這個(gè)城市現(xiàn)在與未來的我們就是這個(gè)城市現(xiàn)在與未來的 城城 市市 菁菁 英英 ！我們工作在這里，愛上了這個(gè)城市我們工作在這里，愛上了這個(gè)城市20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘

60、寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/香醍精神追求更好，永不停步追求更好，永不停步20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/本報(bào)告解決的問題本報(bào)告解決的問題營銷推廣思路520122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http