房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作流程

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作流程一、會(huì)計(jì)核算流程A、基本流程（一）填制會(huì)計(jì)憑證1、審核原始憑證 原始憑證是證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任并用作記帳原始依據(jù)的一種憑證，是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的原始資料和主要依據(jù)。原始憑證應(yīng)具備如下基本要素：憑證名稱、填制日期、填制單位、填制人、經(jīng)辦人員簽名或單位蓋章，以及接受單位名稱、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、金額等。從外部取得的原始憑證，須蓋有填制單位公章（財(cái)務(wù)專用章或發(fā)票專用章）；從個(gè)人取得的原始憑證，應(yīng)有填制人員的簽名或蓋章。自制原始憑證，須有負(fù)責(zé)人或經(jīng)理指定人員的簽名或蓋章。購(gòu)買實(shí)物的原始憑證，必須有購(gòu)物清單（小票）發(fā)票等及相關(guān)驗(yàn)收證明。支付款項(xiàng)原始憑證，必須有收款單位或收款人的

2、收款(簽收)證明。發(fā)生業(yè)主售房時(shí)，須提供業(yè)主申請(qǐng),要審核有無合同約定和產(chǎn)權(quán)辦理及房款交付等情況，要有營(yíng)銷部經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理簽字方可辦理，并做好與各部門的相互銜接工作。職工出差借款憑據(jù)，必須作為原始憑證附在記帳憑證后面，職工退回借款時(shí)，應(yīng)另開收據(jù)，作為正式原始憑證，不得退還原借款借據(jù)。經(jīng)上級(jí)有關(guān)部門批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)將批準(zhǔn)文件作為原始憑證附件。2、編制記帳憑證 會(huì)計(jì)人員根據(jù)審核無誤、內(nèi)容完整的原始憑證，按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的性質(zhì)，分現(xiàn)收、現(xiàn)付、銀收、銀付和轉(zhuǎn)帳憑證五類，編制記帳憑證。記帳憑證的摘要應(yīng)與原始憑證內(nèi)容一致，在填寫“摘要”時(shí)，既要簡(jiǎn)明，又要全面、清楚，以說明問題為主。寫事情要有過程；

3、銀行結(jié)算憑證，要注明支票號(hào)碼、去向；送存款項(xiàng)，要注明現(xiàn)金、支票、匯票等。遇有沖轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，不應(yīng)只寫沖轉(zhuǎn)，應(yīng)寫明沖轉(zhuǎn)某年、某月、某日、某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和憑證號(hào)碼，也不能只寫對(duì)方科目。要求“摘要”能夠正確地、完整地反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和資金變化的來龍去脈，切忌含糊不清。如果一份報(bào)銷單涉及電話費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等多個(gè)費(fèi)用科目，編制憑證時(shí)要分別按實(shí)際內(nèi)容填列摘要。記帳憑證要有審核人（財(cái)務(wù)經(jīng)理）簽章(簽字)。3、會(huì)計(jì)憑證整理、保管 應(yīng)每月定期將會(huì)計(jì)憑證加以歸類整理，按憑證序號(hào)排列，加上封面、封底，裝訂成冊(cè)，并在裝訂線上加貼封簽，以防散失和任意拆裝。封面上應(yīng)注明項(xiàng)目公司名稱、憑證種類、所屬年月和起訖日期、起訖號(hào)碼、憑證本

4、數(shù)等。財(cái)務(wù)經(jīng)理要在裝訂線封簽處簽名或蓋章，然后存檔保管。會(huì)計(jì)憑證必須做到妥善保管，存放有序、查找方便，嚴(yán)防毀損、丟失和泄密。會(huì)計(jì)憑證原則上不得借出，如有特殊需要，須報(bào)項(xiàng)目項(xiàng)目公司總經(jīng)理與財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，才能借出，并由財(cái)務(wù)做好備查記錄，但不得拆散，并限期歸還。（二）打印帳簿每季度打印一次會(huì)計(jì)帳簿，并裝訂成冊(cè)，存檔保管。（三）編制會(huì)計(jì)報(bào)表1、在全部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)憑證完全入帳并準(zhǔn)確記帳的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)編制會(huì)計(jì)報(bào)表的規(guī)定，按照總部統(tǒng)一會(huì)計(jì)報(bào)表的項(xiàng)目、內(nèi)容和格式，對(duì)相關(guān)帳目進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后，編制整套會(huì)計(jì)報(bào)表。2、會(huì)計(jì)報(bào)表的具體報(bào)送時(shí)間按總公司財(cái)務(wù)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3、月報(bào)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)

5、金流量表等。會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)經(jīng)理和制表人簽章并加蓋項(xiàng)目公司公章。B、涉及主要工作流程控制1、付款流程控制適用范圍1>工程款的審批、支付。預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款（保修金） 2>材料、設(shè)備款的審批、支付。 3>設(shè)計(jì)費(fèi)的審批、支付。 2、借款報(bào)銷流程A、因工作需要向公司暫支借款，需先填寫借款申請(qǐng)單，借據(jù)中需標(biāo)明借款日期、借款金額、借款用途及借款人本人簽字。其中借款金額大小寫須相符，且借據(jù)表面不得涂抹。舊賬未清應(yīng)先核銷舊賬，否則不可以再借款。B、借款人將填好的借據(jù)交由借款人所屬的部門經(jīng)理簽字，部門經(jīng)理需問明借款緣由，確認(rèn)用途妥當(dāng)后方可簽字審批。C、借款人將部門經(jīng)理簽字

6、后的借據(jù)交由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核后再交相關(guān)部門總經(jīng)理確認(rèn)落實(shí)，并由財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為財(cái)務(wù)部可以支付該款項(xiàng)。D、財(cái)務(wù)部出納員看到簽批手續(xù)齊全的借據(jù)后，方可付款。如有一項(xiàng)簽批手續(xù)不全，出納員不予支付。E借款人需保證在借款之日起一定時(shí)間內(nèi)報(bào)賬還款(出差人員則在回公司后一周內(nèi)結(jié)清，對(duì)于異地出差人員補(bǔ)充借款應(yīng)填寫借款單，并以傳真的方式發(fā)回公司，但必須注明：原件與傳真件同具法律效力，同時(shí)必須把前期的費(fèi)用報(bào)銷單據(jù)連同借款單一并郵回公司，否則不予報(bào)銷并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。結(jié)算方式：以現(xiàn)金歸還或報(bào)銷單抵扣。 3、日常費(fèi)用報(bào)銷流程A、因工作需要購(gòu)買物品，需先填寫采購(gòu)申請(qǐng)單(辦公用品將由行政部(辦公室)統(tǒng)一在月底

7、統(tǒng)計(jì)物品種類、數(shù)量，編制月度采購(gòu)計(jì)劃)，經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理和總經(jīng)理審核同意后方可采購(gòu)；B、購(gòu)買物品后需先填寫報(bào)銷單(確保提供正規(guī)發(fā)票等)，經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核、財(cái)務(wù)經(jīng)理審批，并由總經(jīng)理簽字同意，方可向出納支取款項(xiàng)。C、出差人員回公司后，出納應(yīng)及時(shí)提醒、督促報(bào)銷。一周內(nèi)必須完成報(bào)銷工作。報(bào)銷內(nèi)容：按出差管理制度執(zhí)行。有關(guān)請(qǐng)客送禮需預(yù)先報(bào)請(qǐng)財(cái)務(wù)經(jīng)理確認(rèn)，然后由總經(jīng)理簽字方能實(shí)施。報(bào)銷單填寫：寫明出差時(shí)間、報(bào)銷內(nèi)容、金額等，并由部門經(jīng)理簽字確認(rèn)。D、報(bào)銷人將原始票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）粘貼規(guī)整后，填制費(fèi)用報(bào)銷單。費(fèi)用報(bào)銷單上需寫明報(bào)銷人、報(bào)銷日期、報(bào)銷人所屬部門、報(bào)銷事由、后附單據(jù)數(shù)量及報(bào)銷金額。其中報(bào)銷金

8、額大小寫須相符，且費(fèi)用報(bào)銷單表面不得涂抹。 E、填好的費(fèi)用報(bào)銷單需先交由報(bào)銷人所屬部門經(jīng)理審核，部門經(jīng)理應(yīng)確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用為應(yīng)該發(fā)生，方可簽字。另外對(duì)于營(yíng)銷人員費(fèi)用報(bào)銷參照營(yíng)銷人員薪酬管理辦法及費(fèi)用管理執(zhí)行。F、部門經(jīng)理審核簽字后，報(bào)銷人將報(bào)銷單交至財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核簽字并由財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字確認(rèn)。財(cái)務(wù)部審核應(yīng)本著以下原則： (1)、審核單據(jù)粘貼是否規(guī)范，字跡有無涂抹； (2)、審核各項(xiàng)費(fèi)用金額大小寫是否與后附原始單據(jù)金額相符； (3)、審核各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生是否切合實(shí)際，有無虛報(bào)、多報(bào)；（參照費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)） (4)、審核簽批手續(xù)是否齊全。 若以上三條有一項(xiàng)不符合規(guī)定，財(cái)務(wù)部有權(quán)將該報(bào)銷單退還報(bào)銷人，要求

9、其重新填寫。G、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)將財(cái)務(wù)部復(fù)核后的費(fèi)用報(bào)銷單，上報(bào)相關(guān)部門經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為同意財(cái)務(wù)部付款。H、會(huì)計(jì)將簽字審批手續(xù)齊全的費(fèi)用報(bào)銷單交至財(cái)務(wù)部，要求出納員通知報(bào)銷人并給予付款。出納員看到審批手續(xù)齊全的費(fèi)用報(bào)銷單方可向報(bào)銷人付款，同時(shí)，報(bào)銷人在領(lǐng)款憑證上簽字。如有一項(xiàng)手續(xù)不全，出納員不予支付。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中；如果分不清成本核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在“開發(fā)成本土地開發(fā)土地費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，再將其分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的開發(fā)成本；也可以直接分配計(jì)入“開發(fā)成本-有關(guān)

10、成本核算對(duì)象-土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)”。有關(guān)分配方法為：按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地

11、面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地上有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算對(duì)象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)成本土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。建筑安裝工程費(fèi)一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、“工程價(jià)款結(jié)算單”所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“

12、建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計(jì)入“開發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，再?gòu)膶?shí)際應(yīng)付工程款中扣回。對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程(或成本核算對(duì)象)的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。開發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)

13、計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目。稅率差異法：就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率，通過籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn)。營(yíng)業(yè)稅策劃方法1：<營(yíng)業(yè)稅暫行條例>，合營(yíng)企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資金入股，雙方合作建

14、房，建成后共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)共享，則由于甲企業(yè)以無形資產(chǎn)投資入股，不必繳營(yíng)業(yè)稅，因此可不繳營(yíng)業(yè)稅。方法2：精裝修房屋納稅籌劃稅法規(guī)定，納稅人兼營(yíng)不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，然后按各自適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；未分別核算的，將從高適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。若裝修費(fèi)用包含在總房款內(nèi)，則按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5%的營(yíng)業(yè)稅率，而如果分別核算銷售不動(dòng)產(chǎn)和裝飾工程兩種經(jīng)營(yíng)行為，裝修合同另外簽訂，則裝修部分收入適用3%的稅率，二者相比少納營(yíng)業(yè)稅。通過使用分拆法和稅率差異法，對(duì)稅基進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，區(qū)別了兩種不同的生產(chǎn)行為，分別適用各自稅率，既準(zhǔn)確反映了經(jīng)營(yíng)狀況，又降低了公司的稅負(fù)方法3：改變收費(fèi)主體的納稅籌劃稅法規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項(xiàng)目應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)獨(dú)立核算的物業(yè)公司稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額。通過主體變更將物業(yè)公司獨(dú)立核算，既少交了營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還有助于提升物業(yè)服務(wù)水平。方法4：確定利息扣除方式按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房