房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算與稅法的協(xié)調(diào)

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算與稅法的協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)教研室 趙建華 稅收教研室 陳玉琢05147806638（辦） （辦） （手機(jī)） （手機(jī)）E-mail：zjhtax- cyztax-第一講總論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事城市建設(shè)場地、房屋等建筑產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)單位，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。開發(fā)企業(yè)雖然從事于城市建設(shè)場地、房屋等建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，但它既不同于一般的建設(shè)單位，也不同于施工企業(yè)。它所開發(fā)建設(shè)的最終產(chǎn)品，即建設(shè)場地和房屋等，不是以滿足本單位使用為目的的，而是將其作為商品，向社會(huì)和用戶實(shí)行有償提供和出售。作為企業(yè)，它又不像施工企業(yè)那樣，僅從事建筑安裝生產(chǎn)活動(dòng)，而是在國家計(jì)劃

2、指導(dǎo)下，從征地拆遷開始，到開發(fā)建成銷售為止，從事建筑產(chǎn)品全過程的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。因此，開發(fā)企業(yè)是以城市土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營為主要任務(wù)的生產(chǎn)經(jīng)營性單位。作為自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，對國家承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，它有以下幾個(gè)方面的顯著特點(diǎn)：1產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的建筑產(chǎn)品，不論是建設(shè)場地，還是房屋建筑物，均作為商品，進(jìn)日入流域，實(shí)行銷售或有償轉(zhuǎn)讓。2開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和多樣性。與工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)不同，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的建筑產(chǎn)品，特別是商品房住宅小區(qū)建設(shè)，除了商品房等建筑本身的建設(shè)外，企業(yè)還要根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，同時(shí)承擔(dān)與商品房等建筑產(chǎn)品有關(guān)的市政、公用、動(dòng)力、

3、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施和相應(yīng)的公共配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。在建筑產(chǎn)品的開發(fā)過程中，為了安置被搬遷居民，企業(yè)還要建設(shè)一批專門為安置被搬遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋，對于開發(fā)的各類建筑產(chǎn)品，企業(yè)根據(jù)市場對建筑產(chǎn)品的需求，有的銷售，有的轉(zhuǎn)讓，有的出租，還有的開展自行經(jīng)營。有相當(dāng)一部分開發(fā)企業(yè)開展和從事對商品房售后服務(wù)業(yè)務(wù)，包括房屋維修，產(chǎn)權(quán)管理等?？梢?，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，內(nèi)容廣泛、多樣、復(fù)雜。3生產(chǎn)周期長，投資數(shù)額大，經(jīng)濟(jì)往來多。土地和商品房等建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)與一般工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，生產(chǎn)周期較長，大多在一年以上。由于建筑產(chǎn)品造價(jià)高，所需資金就多，資金在生產(chǎn)過程中停留的時(shí)間較長，因此，開發(fā)建設(shè)需要大量的資金不斷投入

4、。由于生產(chǎn)的社會(huì)性和開發(fā)產(chǎn)品的商品性，特別是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的特殊性，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中與之發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系的單位較之其他生產(chǎn)企業(yè)要多。它不僅因購銷活動(dòng)而與材料物資供應(yīng)單位和商品房等建筑產(chǎn)品的購入單位（包括個(gè)人）發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單為、建筑安裝施工企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。開發(fā)企業(yè)與其它單位的經(jīng)濟(jì)往來活動(dòng)，不僅存在與購銷流通領(lǐng)域，而且存在與生產(chǎn)領(lǐng)域，貫穿與企業(yè)整個(gè)供、產(chǎn)、銷過程。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地（建設(shè)場地）的開發(fā)經(jīng)營；（2）商品房的開發(fā)經(jīng)營；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)；（4）代建房屋和工程的建設(shè)；（5）經(jīng)營房屋的出租和經(jīng)營；

5、（6）其他多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營流程：立項(xiàng)發(fā)改委選址規(guī)劃局拿地國土局規(guī)劃：建設(shè)用地規(guī)劃，建設(shè)工程規(guī)劃規(guī)劃局設(shè)計(jì)：建筑工程設(shè)計(jì)，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位申請施工許可建設(shè)局招投標(biāo)開工進(jìn)場施工，建設(shè)局預(yù)售許可房管局竣工驗(yàn)收各部門初始產(chǎn)權(quán)登記房管局正式銷售許可房管局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移房管局清盤物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要會(huì)計(jì)科目表 順序號(hào)編號(hào)科目名稱 12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243 4445464748 4950 5152535455

6、5657585960616263 101102109111112113114115119121123124125129131133135136137138139141151155156169161171181 183201202203204209211214221223229231241251261 301311313321322 401407 501502503511512521522531541542543544一、資產(chǎn)類現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金短期投資應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備預(yù)付賬款其他應(yīng)收款物資采購采購保管費(fèi)庫存設(shè)備庫存材料低值易耗品材

7、料成本差異委托加工物資開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房待攤費(fèi)用長期股權(quán)投資長期債權(quán)投資固定資產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)購建支出無形資產(chǎn)長期待攤費(fèi)用待處理財(cái)產(chǎn)損溢二、負(fù)債類短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收賬款其他應(yīng)付款應(yīng)付工資應(yīng)付福利費(fèi)應(yīng)交稅金應(yīng)付股利其他應(yīng)交款預(yù)提費(fèi)用長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款三、所有者權(quán)益類實(shí)收資本資本公積盈余公積本年利潤利潤分配四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用五、損益類主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)支出營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用投資收益營業(yè)外收入營業(yè)外支出所得稅第二講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本核算的主要內(nèi)

8、容是開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，稱為開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品成本是指由成本計(jì)算對象，即開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目如下：（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、有關(guān)地上地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。（二）前期工程費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪等支出。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排

9、污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（四）建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的種建筑安裝費(fèi)用。包括企業(yè)出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)，是指必須由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。包括建水塔、車棚、公共廁所、鍋爐房、托兒所、幼兒園、派出所、居委會(huì)等發(fā)生的支出。（六）開發(fā)間接費(fèi)用。指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目的單位發(fā)生的工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用相當(dāng)于一般工業(yè)企業(yè)在車間發(fā)生的制造費(fèi)用，應(yīng)經(jīng)分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成

10、本。同其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益、不構(gòu)成開發(fā)項(xiàng)目成本。土地開發(fā)成本明細(xì)賬開發(fā)土地名稱：甲場地 開發(fā)總面積：2000 單位：元 1996年憑證號(hào)數(shù)摘 要土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接設(shè)施費(fèi)合 計(jì)月日3×1付土地征用費(fèi)900000     900000 ×2付拆遷補(bǔ)償費(fèi)480000     480000 ×3付水文地質(zhì)勘察費(fèi) 

11、;18000    180000 ×4付市政公司款   170000   170000 ×5付建筑公司款    50000  50000 ×6預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)    194000 194000 317分配轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)用     6200062000 31本

12、月合計(jì)180001700005000019400062000 轉(zhuǎn)出開發(fā)成本180001700005000019400062000 月末余額              會(huì)計(jì)和稅收上成本內(nèi)容比較會(huì)計(jì)上的開發(fā)產(chǎn)品成本稅收上的開發(fā)產(chǎn)品建造成本是指由成本計(jì)算對象，即開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用。包括：（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）前期工程費(fèi)。（三）建筑安裝工程費(fèi)。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)。（六）開發(fā)間接費(fèi)用。83號(hào)：是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、

13、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。31號(hào)：開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對象。二、成本核算賬戶的設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歸集和分配發(fā)生的開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用，進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品成本核算所采用的主要賬戶是“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)用”。（一）“開發(fā)成本”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及企業(yè)對出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出。賬戶的借方反映產(chǎn)品

14、開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)直接費(fèi)用和月末分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)間接費(fèi)用，貸方反映結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶和“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“投資性房地產(chǎn)”賬戶的已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本，期末借方余額反映在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本，該賬戶的明細(xì)賬按開發(fā)項(xiàng)目的種類設(shè)置，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等，并在明細(xì)賬下按成本計(jì)算對象設(shè)置賬頁，按成本項(xiàng)目設(shè)置專欄，進(jìn)行明細(xì)核算。（二）“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，貸方反映月末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬

15、戶的明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)管理的要求、企業(yè)規(guī)模的大小、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)間接費(fèi)用的多少，將“開發(fā)成本”賬戶分解為“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”四個(gè)一級(jí)賬戶，或者將“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)用”合并為一個(gè)賬戶。稅收上的要求：83號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)

16、項(xiàng)目的成本。31號(hào)：開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。三、土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)即指開發(fā)建設(shè)場地，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一。建設(shè)用場地按開發(fā)用途，分商品性建設(shè)場地和自用建設(shè)場地兩種。商品性建設(shè)場地是指為銷售或有償轉(zhuǎn)

17、讓而開發(fā)的土地。自用建設(shè)場地是指直接為本企業(yè)建造商品房、出租房和周轉(zhuǎn)房等開發(fā)的土地。土地開發(fā)成本的核算包括費(fèi)用的歸集和成本的結(jié)轉(zhuǎn)。（一）土地開發(fā)成本費(fèi)用的歸集1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等直接費(fèi)用，一般在發(fā)生時(shí)按受益對象直接計(jì)入土地開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本。2公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集。（1）若公共設(shè)施是與建設(shè)場地同步開發(fā)的，其開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入建設(shè)場地開發(fā)成本；分不清受益對象或應(yīng)由兩個(gè)以上開發(fā)項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)的，可先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，可按各開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本比例分配，其中應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶。（2）若公

18、共設(shè)施后于建設(shè)場地開發(fā)的企業(yè)等預(yù)提土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施費(fèi)，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”，貸記“預(yù)提費(fèi)用”，實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，借記“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”，貸記“庫存材料”、“應(yīng)付賬款”等，配套設(shè)施竣工分配實(shí)際設(shè)施費(fèi)時(shí)，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“預(yù)提費(fèi)用”。例：某開發(fā)企業(yè)某土地開發(fā)工程的配套設(shè)施后于土地開發(fā)工程進(jìn)行，會(huì)計(jì)處理過程如下：（1）企業(yè)從1月至10月按月預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)10萬元。 借 開發(fā)成本土地開發(fā) 10萬元 貸 預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi) 10萬元（2）10月份建設(shè)配套設(shè)施時(shí)，發(fā)生費(fèi)用80萬元。 借 開發(fā)成本配套工程開發(fā) 80萬元貸 銀行存款 80萬元（3）配套設(shè)施竣工時(shí)。 借 預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施

19、費(fèi) 80萬元貸 開發(fā)成本配套工程開發(fā) 80萬元（4）同時(shí)結(jié)清預(yù)提費(fèi)用。 借 預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi) 20萬元貸 開發(fā)成本土地開發(fā) 20萬元3開發(fā)間接費(fèi)用在發(fā)生時(shí)歸集在“開發(fā)間接費(fèi)用”戶，月末再按預(yù)算成本比例分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本，其中應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶。31號(hào)：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。稅務(wù)稽查中常見的成本方面的問題：1土地成本重復(fù)計(jì)算或不按規(guī)定計(jì)算分?jǐn)?，按評估價(jià)格計(jì)成本。2土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)無合法憑證。3建造材料成本與施工成本可能出現(xiàn)重復(fù)扣除。4預(yù)估成本比較普遍，以工程

20、造價(jià)審計(jì)報(bào)告作為成本列支依據(jù)。5配套設(shè)施不分可售和不可售，全部計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。31號(hào)文中：將配套設(shè)施分為一般配套設(shè)施和專項(xiàng)配套設(shè)施：一般配套設(shè)施：有三種處理方式：第一種：兩種情形下，作為公共配套設(shè)施，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主；贈(zèng)送給地方政府或公用事業(yè)單位。第二種：四種情形下，單獨(dú)核算成本。營利性；產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)企業(yè)；產(chǎn)權(quán)未明確；贈(zèng)送給其他單位。對外出售的作為開發(fā)產(chǎn)品。第三種：自用的，按建造固定資產(chǎn)處理。專項(xiàng)配套設(shè)施：三種處理方式郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，單獨(dú)核算成本第一種：出售的，按開發(fā)產(chǎn)品處理。第二種：出租的，按建造固定資產(chǎn)處理。第三種：無償贈(zèng)送給國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門或單

21、位，作為公共配套設(shè)施；有償移交的，收到的補(bǔ)償沖減開發(fā)成本。6取得假票。7關(guān)聯(lián)交易。（二）土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成的建設(shè)場地，應(yīng)根據(jù)其商業(yè)性和自用性的不同用途，采用不同的方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)實(shí)際成本。1為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最終產(chǎn)品，其開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入土地開發(fā)成本，因此應(yīng)在完成辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。2自用性建設(shè)場地是房地產(chǎn)企業(yè)的中間產(chǎn)品，其開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)最終計(jì)入各種商品房、周轉(zhuǎn)房和出租房的成本，因此，應(yīng)在完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本房屋開發(fā)”。如果企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地在完成后暫不使用，應(yīng)

22、將其實(shí)院成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。（三）土地開發(fā)成本核算舉例例1某房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年開發(fā)商品性建設(shè)場地（甲）和自用性建設(shè)場地（乙）各一塊。3月份發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，編制會(huì)計(jì)分錄。（1）以銀行存款支付土地征用費(fèi)1 500 000元，其中甲場地900 000元，乙場地600 000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地900 000乙場地600 000貸：銀行存款1 500 000（2）以銀行存款支付甲場地拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，安置費(fèi)180 000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地480 000貸：銀行存款 480 000（3）以銀行存款支付水文地質(zhì)勘察費(fèi)78 000

23、元，其中甲場地18 000元，乙場地60 000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地18 000乙場地60 000貸：銀行存款 78 000（4）應(yīng)付市政工程公司基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)270 000元，其中甲場地170 000元，乙場地100 000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地170 000乙場地100 000貸：銀行存款270 000（5）應(yīng)付建筑工程公司建筑安裝費(fèi)200 000元，其中甲場地50 000元，乙場地150 000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地50 000乙場地 150 000貸：應(yīng)付賬款 200 000（6）預(yù)提甲地應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)用19

24、4 000元。如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地194 000貸：預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi) 194 000（7）分配開發(fā)間接費(fèi)用，其中甲場地應(yīng)負(fù)擔(dān)62 000元，乙場地應(yīng)負(fù)擔(dān)35 000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地 62 000乙場地 35 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 97 000（8）月末甲場地已開發(fā)完工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際開發(fā)成本1874000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品 1 874 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地 1 874 000（9）月末自用開發(fā)土地乙場地已完工，其開發(fā)總面積為2 000平方米，開發(fā)成本945 000元。該場地的一半立即進(jìn)行本企業(yè)商品房A工程的建設(shè)，另一

25、半暫不使用。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A工程） 472 500開發(fā)成品 472 500貸：開發(fā)成本土地開發(fā)（乙場地） 945 000根據(jù)以上分錄登記土地開發(fā)成本明細(xì)賬如圖表土地開發(fā)成本明細(xì)賬開發(fā)土地名稱：甲場地 開發(fā)總面積：2000 單位：元 2004年憑證號(hào)數(shù)摘 要土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接設(shè)施費(fèi)合 計(jì)月日3×1付土地征用費(fèi)900000     900000 ×2付拆遷補(bǔ)償費(fèi)480000    

26、0;480000 ×3付水文地質(zhì)勘察費(fèi) 18000    180000 ×4付市政公司款   170000   170000 ×5付建筑公司款    50000  50000 ×6預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)    194000 194000 317分配轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)用  

27、60;  6200062000 31本月合計(jì)180001700005000019400062000 轉(zhuǎn)出開發(fā)成本180001700005000019400062000 月末余額              四、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。其開發(fā)經(jīng)營的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：1.為銷售開發(fā)的商品房；2.為出租而開發(fā)的經(jīng)營房（出租房）；3.為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；4.受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。這些房屋的開發(fā)成

28、本在核算方法上大致相同，但仍需要“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶下分別設(shè)置四種房屋的明細(xì)賬（卡），并按工程名稱設(shè)賬頁進(jìn)行核算。（一）房屋開發(fā)成本費(fèi)用的歸集1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，凡能分清負(fù)擔(dān)對象的，可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本；凡不能分清負(fù)擔(dān)對象，或開發(fā)綜合性建設(shè)場地既為建造商品房之用，又對外銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，先計(jì)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”，待土地開發(fā)完成投放使用時(shí)，再按占用土地面積比例分配轉(zhuǎn)“開發(fā)成本房屋開發(fā)”。如果已開發(fā)完成的商品性建設(shè)場地改作自用性建設(shè)場地，應(yīng)將土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”。2前期工程和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，凡能分清負(fù)擔(dān)對象的，直接計(jì)入房屋開發(fā)成本；應(yīng)由兩個(gè)以上房屋開發(fā)

29、項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，且發(fā)生時(shí)分不清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)按各房屋開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算或計(jì)劃開發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)分配后，分別計(jì)入房屋開發(fā)項(xiàng)目的成本。3計(jì)入房屋開發(fā)成本的建筑工程費(fèi)，應(yīng)根據(jù)不同施工方式，采用不同的核算方法。采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提交的“工程價(jià)款結(jié)算單”所列承付工程款計(jì)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。采用自營方式的，發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用直接計(jì)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。如果企業(yè)自營施工大型建筑安裝工程，可以根據(jù)需要增設(shè)“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集自營工程的建筑安裝費(fèi)用，月未實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附

30、屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)成本計(jì)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。4計(jì)入房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同的核算方法。若配套設(shè)施與房屋同步建設(shè)，發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，凡能分清負(fù)擔(dān)對象的，按房屋開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額直接計(jì)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶；凡應(yīng)由兩個(gè)以上開發(fā)項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)的，先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，再按開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本比例進(jìn)行分配，其中應(yīng)由房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的數(shù)額計(jì)入“開發(fā)本成房屋開發(fā)”賬戶。若配套設(shè)施后于房屋建設(shè)，為了及時(shí)核算房屋開發(fā)成本，對房屋開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)可暫按

31、預(yù)算成本預(yù)提，待配套設(shè)施竣工后再按預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額增減調(diào)整房屋開發(fā)成本。其賬務(wù)處理與前述土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的方法類似。例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼兒園的開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房、151出租房、181周轉(zhuǎn)房和201大型配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼兒園在商品房竣工時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房的成本，應(yīng)先將幼兒園配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼兒園的預(yù)算成本如下：101商品房 1 000 000 181周轉(zhuǎn)房 800 000 102商品房 90 000 201配套設(shè)施商店 500 000 151出租房 80 000 251幼兒園 320 000因此分

32、配率32萬÷（100萬90萬80萬80萬50萬）0.08各開發(fā)項(xiàng)目預(yù)提幼兒園的配套設(shè)施費(fèi)為：101商品房1 000 000×0.0880 000102商品房 900 000×0.0872 000151出租房800 000×0.0864 000181周轉(zhuǎn)房800 000×0.0864 000201配套設(shè)施商店500 000×0.0840 000 合計(jì)為320 000元按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。補(bǔ)充說明：配套設(shè)施開發(fā)是指根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃

33、要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項(xiàng)目配套的服務(wù)性設(shè)施建設(shè)。一般分為兩類：（1）非營業(yè)性公共配套設(shè)施工程（如居委會(huì)、派出所）（2）小區(qū)大型配套設(shè)施項(xiàng)目 為居民提供服務(wù)的供水、供電、交通道路等； 開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的非營業(yè)性的配套設(shè)施（學(xué)校、文化站、醫(yī)院等）； 開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的營業(yè)性公共配套設(shè)施（商店、銀行、郵局等）。除了在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目核算，完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶外，其他配套設(shè)施與房屋同步建設(shè)，發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，凡能分清負(fù)擔(dān)對象的，按房屋開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額直接計(jì)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶；凡應(yīng)由兩個(gè)以上開發(fā)項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)的，先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后

34、，再按各開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本比例進(jìn)行分配，其中應(yīng)由房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的數(shù)額計(jì)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶。5計(jì)入房屋開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用的發(fā)生時(shí)歸集在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，月末再按預(yù)算成本比例分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本，其中應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶。發(fā)生間接費(fèi)用時(shí)： 借 開發(fā)間接費(fèi)用 貸 應(yīng)付工資等期末結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)： 借 開發(fā)成本房屋開發(fā)（某工程） 貸 開發(fā)間接費(fèi)用（二）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)按各種房屋的用途，將房屋的實(shí)際開發(fā)成本分別結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品賬戶?？⒐ど唐贩俊⒋ǚ康拈_發(fā)成本應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品房屋”賬戶；竣工后直接投入使用的出租房、周轉(zhuǎn)

35、房的開發(fā)成本，應(yīng)分別計(jì)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”和“周轉(zhuǎn)房”賬戶；若竣工后暫不使用，應(yīng)計(jì)入“開發(fā)產(chǎn)品房屋”賬戶，待投入使用后再轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”和“周轉(zhuǎn)房”賬戶。31號(hào)：開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。（三）房屋開發(fā)成本核算舉例例2某房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房C工程和出租房D工程，本月開發(fā)過程中發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）征用甲土地6 000，發(fā)生土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3 600 000元，前期工程費(fèi)用900 000元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1 800 000元，建筑安裝工程費(fèi)2 700 000元，均以銀行存款支付，作如下會(huì)計(jì)分錄：借：

36、開發(fā)成本土地開發(fā)（甲場地）9 000 000貸：銀行存款9 000 000（2）現(xiàn)甲場地已開發(fā)完工，其中4 000用于商品房C工程的建設(shè)。按項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)C工程使用甲場地的土地開發(fā)成本。各成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)分別為：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：3 600 000×4 000/6 0002 400 000元前期工程費(fèi)：900 000×4 000/6 000600 000元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1 800 000×4 000/6 000=1 200 000元建筑安裝工程費(fèi)：2 700 000×4 000/6 0001 800 000元根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)成本，作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成

37、本房屋開發(fā)（商品房C工程）6 000 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)（甲場地）6 000 000（3）以銀行存款支付D工程建設(shè)場地的補(bǔ)償費(fèi)450 000元，作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（出租房D工程）450 000貸：銀行存款450 000（4）委托設(shè)計(jì)部門對C工程和D工程進(jìn)行設(shè)計(jì)，應(yīng)付設(shè)計(jì)費(fèi)141 000元，其中C工程設(shè)計(jì)費(fèi)72 000元，D工程設(shè)計(jì)費(fèi)69 000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程）72 000（出租房D工程）69 000貸：應(yīng)付賬款141 000（5）按合同規(guī)定，撥付承建C工程的某建筑公司材料一批，抵作備料款。材料計(jì)劃成本為540 000元，結(jié)算價(jià)格

38、為480 000元，該批材料計(jì)劃成本差異節(jié)約額4 500元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：預(yù)付賬款 480 000開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程） 60 000貸：庫存材料 54 0000借：開發(fā)成本房屋開以（商品房C工程）4 500（紅字）貸：材料成本差異 4 500（紅字）（6）D工程領(lǐng)用設(shè)備一臺(tái)進(jìn)行安裝，價(jià)值104 100元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房D工程） 104 100貸：庫存設(shè)備104 100（7）承包單位提交“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，要求支付工程進(jìn)度款1 140 000元，其中C工程630 000元，D工程510 000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程

39、）630 000（商品房D工程）510 000貸：應(yīng)付賬款 1 140 000（8）以銀行存款支付道路、供水、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)1 791 000元，其中C工程應(yīng)負(fù)擔(dān)1 086 000元，D工程應(yīng)負(fù)擔(dān)705 000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程）1 086 000（商品房D工程） 705 000貸：銀行存款 1 791 000（9）分配公共設(shè)施配費(fèi)540 000元，其中C工程應(yīng)負(fù)擔(dān)324 000元，D工程應(yīng)負(fù)擔(dān)216 000元。用如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程）324 000（商品房D工程）216 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施費(fèi)540 000（10）分配開

40、發(fā)間接費(fèi)用406 140元，其中C工程應(yīng)負(fù)擔(dān)249 300元，D工程應(yīng)負(fù)擔(dān)156 840元，作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程）249 300（商品房D工程） 156 840貸：開發(fā)間接費(fèi)用 406 140（11）出租房D工程已竣工，且經(jīng)驗(yàn)收合格，投入使用。結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際開發(fā)成本4 160 940元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：出租開發(fā)產(chǎn)品 4 160 940貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房D工程）4 160 940補(bǔ)充說明:按新頒布的投資性房地產(chǎn)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的， 作為存貨先在“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算，并按期攤銷；待對外出租時(shí)，轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)

41、 ”科目核算，并提取折舊（成本模式下）。將來出租收回時(shí)，重新在“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目下核算。根據(jù)以上分錄房屋開發(fā)成本明細(xì)賬如圖表房屋開發(fā)成本明細(xì)賬開產(chǎn)產(chǎn)品名稱：出租房D工程 04年憑證號(hào)數(shù)摘要土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用合計(jì)月日×1略月初余額18000012000060000   × 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)45000069000    450000 × 應(yīng)付設(shè)計(jì)費(fèi)   &#

42、160;  69000 × 領(lǐng)用設(shè)備   104100  104100 × 應(yīng)付工程費(fèi)   510000  510000 × 支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)  705000   705000 31 分配轉(zhuǎn)入公共設(shè)施費(fèi)    216000 216000 31 分配轉(zhuǎn)入

43、開發(fā)間接費(fèi)用     156840156840   本月發(fā)生額小計(jì)45000069000705000614100216000156840 31 本月累計(jì)249000725000674100216000156840 31 轉(zhuǎn)出已完出租房D工程成本249000825000674100216000156840 31 月末余額               例3，某開發(fā)企業(yè)房屋

44、建設(shè)成本有關(guān)資料如下表 順序號(hào)業(yè)務(wù)內(nèi)容商品房（甲工程）出租房（乙工程）周轉(zhuǎn)房（丙工程）代建房（丁工程）1結(jié)轉(zhuǎn)自用土地開發(fā)費(fèi)用700000   2支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 7250003500009000003支付施工企業(yè)建安工程費(fèi)4登記交付安裝的設(shè)備成本4000005預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)（水塔）   6分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)（鍋爐房）680000   7分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)用470000290000450003100008結(jié)轉(zhuǎn)完工房屋成本  9結(jié)轉(zhuǎn)完成直接交付使用的出租房實(shí)際成本&

45、#160;  10月末余額000 以上業(yè)務(wù)應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：（1）結(jié)轉(zhuǎn)商品房建設(shè)使用的建設(shè)場地負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)費(fèi)用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程） 700 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)自用土地開發(fā)（甲工程）700 000（2）支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)借：開發(fā)成本房屋開發(fā)出租房工程（乙工程）725 000周轉(zhuǎn)房工程（丙工程）350 000代建房工程（丁工程）900 000貸：銀行存款 197 5000（3）根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）12 500 000出租房工程（乙工程）14 600 000周轉(zhuǎn)房工程

46、（丙工程） 2 300 000代建房工程（丁工程） 4 270 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 33 670 000（4）結(jié)轉(zhuǎn)交付安裝設(shè)備成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）1 520 000出租房工程（乙工程）1 800 000周轉(zhuǎn)房工程（丙工程） 40 000代建房工程（丁工程） 127 000貸：庫存設(shè)備 4 990 000（5）項(xiàng)目內(nèi)配套設(shè)施（水塔）與商品房非同步建設(shè)，商品房甲工程竣工，預(yù)提應(yīng)計(jì)入商品房成本的配套設(shè)施費(fèi)借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）1 130 000貸：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔） 1 130 000（6）將應(yīng)由商品房負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施（鍋爐房）建設(shè)費(fèi)用（

47、同步建設(shè)）分?jǐn)傆?jì)入商品房（甲工程）成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程） 680 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)公共配套設(shè)施費(fèi)（鍋爐房）680 000（7）結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）470 000出租房工程（乙工程）290 000周轉(zhuǎn)房工程（丙工程） 45 000代建房工程（丁工程）310 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用 1 115 000（8）商品房（甲工程）及代建房（丁工程）竣工，建筑面積分別為10 000和5 000，月份終了，結(jié)轉(zhuǎn)上述商品房和代建房的實(shí)際成本借：開發(fā)產(chǎn)品商品房（甲工程）17 000 000代建房（丁工程） 6 750 00

48、0貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）17 000 000代建房工程（丁工程） 6 750 000（9）結(jié)轉(zhuǎn)竣工后直接投入使用的出租房實(shí)際成本借：出租開發(fā)產(chǎn)品 17 415 000貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)出租房工程17 415 000所得稅中的成本扣除規(guī)定：下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：（一）83號(hào)：銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。31號(hào)：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成

49、本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本成本對象總成本÷總可售面積銷售成本已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。1屬于成本對象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象。2屬于成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。（三）借

50、款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的（31號(hào)：符合稅收規(guī)定的）借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。31號(hào)：關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用的處理。（四）土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。（五）成本對象報(bào)廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢

51、或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。（六）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。83號(hào)：新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。31號(hào)：（1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待

52、費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。31號(hào)：新增的內(nèi)容：1應(yīng)付費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。    2維修費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。    3共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)

53、于移交時(shí)扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。    4開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。5開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。6開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)