房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例

1、房地產(chǎn)信托融資的典型模式及案例一、 貸款模式(一) 基本操作模式開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目公司）信托公司（受托人）投資者（委托人）（1）信托資金 （2）信托貸款 （4）信托收益 （3）支付利息 及本金 償還本金 資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保圖1：貸款性信托的操作模式簡(jiǎn)圖關(guān)于房地產(chǎn)信托的債權(quán)融資模式，最為基礎(chǔ)的是信托貸款。同時(shí)，被視為最簡(jiǎn)單的信托貸款，通常也是最行之有效的融資方式，操作模式參見(jiàn)圖1。但是，相對(duì)于銀行貸款而言，無(wú)論是從規(guī)模、資金成本，還是從貸款期限來(lái)說(shuō)，信托貸款視乎都不占有優(yōu)勢(shì)。就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制而言，兩者的限制也非常接近，都要求開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例不低于30%¹，必須取得“四證

2、”。對(duì)于信托公司而言，限制還不僅于此，根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知（簡(jiǎn)稱(chēng)“265號(hào)文”）的規(guī)定，嚴(yán)禁信托公司以投資附加回購(gòu)承諾、商品房預(yù)售回購(gòu)等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而且申請(qǐng)信托貸款的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)²。其基本融資方式參見(jiàn)圖2.注：1、 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%；2、 羅陽(yáng)：“圍爐夜話(huà)房地產(chǎn)企業(yè)信托融資：房企融資實(shí)用攻略詳解（上）”，信托周刊第16期。貸款型信托對(duì)（公司） 進(jìn)入 風(fēng)險(xiǎn)控 期限/成本/金額 退出償還貸款本金（并

3、支付利息）期限較短（1至2年居多）/幾千萬(wàn)到幾億不等/成本相對(duì)較低資產(chǎn)抵押（不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般50%左右）/股權(quán)質(zhì)押/第三方擔(dān)保/設(shè)置監(jiān)管賬戶(hù)等發(fā)放貸款（債權(quán)）“四證”齊全/自由資金達(dá)到30%/二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)/項(xiàng)目自盈能力強(qiáng)項(xiàng)目要求 方式 制措施 方式圖2：貸款型信托的融資方式簡(jiǎn)圖(二) 案例：Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃1. 項(xiàng)目背景1) 項(xiàng)目基本情況A公司注冊(cè)資本4.24億元，主營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)。B集團(tuán)是A公司的全資母公司，持有A公司100%股權(quán)。C集團(tuán)是B集團(tuán)的控股股東，A公司自成立以來(lái)已開(kāi)發(fā)完成7個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)50多萬(wàn)平方米，均已全部售罄。股權(quán)關(guān)系見(jiàn)圖3。A公司B集團(tuán)C集

4、團(tuán) 100%控股 控股圖3：A、B、C的股權(quán)關(guān)系圖目前A公司重點(diǎn)開(kāi)發(fā)Y項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處H市大學(xué)城中心區(qū)域。H市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中明確指出，該區(qū)域?qū)⒆鳛榻窈驢市發(fā)展規(guī)劃中的重要組成部分。A公司具備房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，Y項(xiàng)目已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證。該項(xiàng)目占地313.86畝，總建筑面積398,085平方米，分甲、乙、丙三區(qū)開(kāi)發(fā)：甲區(qū)以連排別墅為主；乙區(qū)包括7幢4層的花園洋房、4幢33層的高層住宅和1幢5層商業(yè)綜合樓；病區(qū)包括7裝18-27層的高層住宅和1個(gè)幼兒園。2) 政策情況隨著近年來(lái)H市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和國(guó)家宏觀政策背景的轉(zhuǎn)變，以及若干重

5、大項(xiàng)目的建設(shè)，為了更好地指導(dǎo)城市建設(shè)與發(fā)展，2011年2月，H市政府委托某城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院著手編制H市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。該規(guī)劃文件表明，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒆鳛镠市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，建設(shè)以商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)議展覽等功能為主導(dǎo)的公建中心，打造城市綜合體，成為H市發(fā)展新亮點(diǎn)。在此同時(shí)全面推進(jìn)該區(qū)域中心區(qū)外圍建設(shè)，引導(dǎo)空間拓展和功能布局優(yōu)化，使中心區(qū)優(yōu)化整合與新城開(kāi)發(fā)建設(shè)聯(lián)動(dòng)并進(jìn)。3) 項(xiàng)目所在地情況Y項(xiàng)目位于該區(qū)域中心位置且緊貼H市大學(xué)城且與市政府相鄰，有著良好的行政配套，周邊分布有地稅局、公安局、工商所、國(guó)土資源所、銀行及零售商業(yè)等，且交通十分便利。4) 關(guān)聯(lián)公司情況B集團(tuán)是A公司的全資母公司，其

6、總股本5.36億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在H市樹(shù)立了良好的口碑，成長(zhǎng)性較好。2010年公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售回款超過(guò)25億，在H市占有率較高。截至2010年底，B集團(tuán)資產(chǎn)總額50億元，負(fù)債總額26億元，凈資產(chǎn)24億元。2. 信托計(jì)劃方案1) 信托計(jì)劃簡(jiǎn)介（參見(jiàn)表1）表1：Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃信息表產(chǎn)品名稱(chēng)Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模3億起點(diǎn)金額300萬(wàn)信托期限信托期限18個(gè)月，自本信托計(jì)劃成立之日起計(jì)算。預(yù)算年化收益率300萬(wàn)以下為8.5%，300萬(wàn)以上為10%資金運(yùn)用方式信托資金用于向A公司提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，利率為15%/年，全部用于Y項(xiàng)目乙區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)2) 交易結(jié)構(gòu)圖（參見(jiàn)圖4）B集

7、團(tuán)C集團(tuán) 控股 連帶責(zé) 連帶責(zé)任擔(dān)保 任擔(dān)保 A公司信托計(jì)劃 投資人 貸款 3億元 還本付息 利益分配Y項(xiàng)目乙區(qū) 乙區(qū)在建工程抵押擔(dān)保圖4：Y項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖二、 股權(quán)模式(一) 基本操作模式開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目公司）投資者（委托人）信托公司（受托人） （2）收購(gòu)股權(quán)或 （1）信托資金 增資擴(kuò)股等 （4）信托收益及本金 （3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 抵（質(zhì)）押、第三方擔(dān)保圖5：股權(quán)型信托的操作模式簡(jiǎn)圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在遇到項(xiàng)目資本金段全的情況下，該如何運(yùn)用信托平臺(tái)解決資本金問(wèn)題呢？備選方案包括：其一，信托公司以信托資金入股項(xiàng)目公司，成為項(xiàng)目公司股東，入股項(xiàng)目公司的資金被評(píng)判為項(xiàng)目資本金則不存在法

8、律瑕疵。在信托期限屆滿(mǎn)或信托期限內(nèi)滿(mǎn)足約定條件時(shí)，由約定的項(xiàng)目公司股東或其他第三方按照約定價(jià)款收購(gòu)信托持股。其二，信托公司以信托資金很少一部分入股項(xiàng)目公司并成為項(xiàng)目公司股東，然后將剩余信托資金以股東借款的形式進(jìn)入項(xiàng)目公司，如果這部分資金劣后于銀行貸款或其他債務(wù)的償還，則一般可以被認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。房地產(chǎn)信托股權(quán)業(yè)務(wù)模式的操作關(guān)鍵在于信托產(chǎn)品到期后“股權(quán)變現(xiàn)退出”的保障問(wèn)題，為此必須密切關(guān)注兩個(gè)方面：其一，信托公司在項(xiàng)目公司所處的“控制”地位，以便對(duì)于信托資金及銀行后續(xù)貸款資金的使用和其他重要事項(xiàng)擁有決定權(quán)，從而確保資金的合理運(yùn)用與項(xiàng)目的按期完成；其二，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否具備良好的市場(chǎng)前景，以便

9、在“股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出”等機(jī)制無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，信托公司通過(guò)拍賣(mài)等處置程序進(jìn)行股權(quán)變現(xiàn)，從而確保信托資金的正常退出。其操作模式參見(jiàn)圖5.另外，目前市場(chǎng)上冠以“基金”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多數(shù)是股權(quán)投資類(lèi)信托產(chǎn)品。并且，股權(quán)投資類(lèi)信托產(chǎn)品主要分為：?jiǎn)我豁?xiàng)目型、多層面操作型、類(lèi)基金型，等等。其融資模式參見(jiàn)圖6：股權(quán)型信托對(duì)公司 風(fēng)險(xiǎn) 期限/ （項(xiàng)目） 進(jìn)入 控制 金額/ 退出要求 方式 措施 成本 方式轉(zhuǎn)讓、股權(quán)、分紅、清算期限相對(duì)較長(zhǎng)（1至3年居多）/金額較大/成本較高股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股、增加資本公積（以及股東借款）向項(xiàng)目公司委派董事或者財(cái)務(wù)總監(jiān)、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等圖

10、6：股權(quán)型信托的融資方式簡(jiǎn)圖(二) 案例：A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1. 項(xiàng)目背景1) 項(xiàng)目公司情況A公司成立于2011年3月，注冊(cè)資本5,000萬(wàn)，是B公司為開(kāi)發(fā)Y項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司。目前A公司股東為B公司和C公司，B公司2006年7月注冊(cè)（注冊(cè)資金2億元），是經(jīng)國(guó)家工商總局核準(zhǔn)成立的一家創(chuàng)新型投資控股集團(tuán)企業(yè)，C公司于2010年10月注冊(cè)，隸屬于B公司，公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。B公司持有C公司41.93%的股權(quán)。B公司持有A公司49%股權(quán)，C公司持有A公司51%股權(quán)，股東按占股比例全部以貨幣方式全額出資。股權(quán)關(guān)系見(jiàn)圖7：C公司B公司 持股51% 持股49%Y項(xiàng)目A公司圖7：A、

11、B、C公司股權(quán)關(guān)系圖本項(xiàng)目地塊位于甲市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃區(qū)。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善。項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行規(guī)劃，該地塊由11棟高層住宅、14層花園洋房、1棟連排別墅及商業(yè)配套設(shè)施組成，總建筑面積為17.77萬(wàn)平方米；高層18-26層，攻11棟，房源約1,133套，建筑面積約為11.9萬(wàn)平方畝；洋房5-6層，攻14棟，房源約600套，建筑面積約為4.94萬(wàn)平方米，另有商業(yè)配套9230平方畝。2011年3月，A公司與所在開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土資源局簽署了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，獲得了開(kāi)發(fā)區(qū)84,317平方畝國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用于開(kāi)發(fā)花園洋房和大型會(huì)所等精品樓盤(pán)。除本次土地購(gòu)入外，A公司無(wú)合并、分立、收購(gòu)或出手重

12、大資產(chǎn)、資產(chǎn)置換、債務(wù)重組等情況。A公司目前經(jīng)營(yíng)上述地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，截止2011年8月，公司尚無(wú)對(duì)外投資、持股、參股情況。2) 項(xiàng)目所在地情況該項(xiàng)目土地較為方正，無(wú)明顯高差，且四周無(wú)日照遮擋物，適宜房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。該土地狀態(tài)良好，不存在任何污染。此地塊與該區(qū)政府機(jī)關(guān)所在地相鄰，屬于開(kāi)發(fā)區(qū)的核心區(qū)域。3) 項(xiàng)目客戶(hù)群定位（參見(jiàn)表2）表2：Y項(xiàng)目客戶(hù)群定位一覽表潛在客戶(hù)群來(lái)自區(qū)域所屬行業(yè)消費(fèi)習(xí)慣置業(yè)目的置業(yè)次數(shù)小型私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員和企事業(yè)單位中高層等全城區(qū)域企事業(yè)單位及周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重多層洋房、情景洋房，著重項(xiàng)目的綜合素質(zhì)及增值潛力自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)大型私企主、高端人士全城區(qū)域

13、企事業(yè)單位、大型私營(yíng)企業(yè)側(cè)重享受型產(chǎn)品，追求高品質(zhì)、舒適度，注重產(chǎn)品附加值自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)周邊城市區(qū)域高收入階層等周邊城市區(qū)域行業(yè)分布較散側(cè)重享受型高品質(zhì)產(chǎn)品，注重產(chǎn)品價(jià)值、園林景觀、戶(hù)型、配套等因素，對(duì)價(jià)格的敏感性相對(duì)較低自住兼顧適當(dāng)投資需求二次及以上置業(yè)區(qū)域和周邊產(chǎn)業(yè)企業(yè)中層管理人員等北部及周邊區(qū)域周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)側(cè)重產(chǎn)品實(shí)用性，注重性?xún)r(jià)比，對(duì)價(jià)格敏感度相對(duì)較高自住首次置業(yè)周邊大專(zhuān)院校較具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的教職工周邊大專(zhuān)院校教育部門(mén)側(cè)重項(xiàng)目地段位置，喜歡在學(xué)校周邊置業(yè)，追求性?xún)r(jià)比及小區(qū)環(huán)境自助二次及以上置業(yè)4) 財(cái)務(wù)狀況截至2011年8月，A公司注冊(cè)資金到位5,000萬(wàn)元人民幣，股東

14、借款40,782,023元，共收到現(xiàn)金90,782,023元，共有貨幣資金5,748,952元。該公司預(yù)期現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健。項(xiàng)目公司無(wú)任何對(duì)外擔(dān)保及未決訴訟情況。A公司重大經(jīng)營(yíng)行為主要包括：（1）購(gòu)入開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目用地：繳納土地出讓金全款6,933萬(wàn)元；繳納契稅346.65萬(wàn)元；繳納耕地使用稅等相關(guān)費(fèi)用168.35萬(wàn)元。（2）前期費(fèi)用：主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)等3,639,621元。（3）管理費(fèi)用：共發(fā)生3,375,934元。（4）銷(xiāo)售費(fèi)用：主要用于售樓處裝飾、機(jī)場(chǎng)路戶(hù)外廣告、報(bào)廣宣傳得呢個(gè)，共發(fā)生3,502,042元。截止2011年8月，B公司資產(chǎn)總額2.02億元，負(fù)債總

15、額15萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率良好。保證人C公司償債能力較強(qiáng)，具備為信托計(jì)劃提供連帶責(zé)任保證的能力。5) 項(xiàng)目投資完成進(jìn)度及預(yù)測(cè)本項(xiàng)目泥分期建設(shè)，首先開(kāi)發(fā)一期，總建筑面積約7.2萬(wàn)平方畝，采取高層住宅和花園洋房相結(jié)合的方式，開(kāi)發(fā)目的定位于銷(xiāo)售資金的快速回籠及提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并將銷(xiāo)售回款繼續(xù)投入項(xiàng)目二期的建設(shè)，二期總建筑面積約10.5萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建設(shè)期確定為2年1個(gè)月，自2011年12月起，至2014年1月止。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷(xiāo)售重疊進(jìn)行。6) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（參見(jiàn)表3）表3：Y項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目A區(qū)洋房A區(qū)高層B區(qū)洋房B區(qū)高層獲得施工許可證2011/122011/122012/042012/

16、04基礎(chǔ)出地面2012/022012/022012/052012/05獲得銷(xiāo)售許可證2012/032012/032012/062012/06結(jié)構(gòu)封頂2012/042012/072012/072013/02交房2012/112013/042013/042014/01項(xiàng)目總投資7.15億元，項(xiàng)目方已投入9,000萬(wàn)元，已支付完畢全部土地價(jià)款和前期費(fèi)用。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入8.87億元，扣除成本、稅金后預(yù)計(jì)利潤(rùn)17,217.05萬(wàn)元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目成本利潤(rùn)見(jiàn)表4：表4：Y項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算簡(jiǎn)表序號(hào)科目名稱(chēng)總價(jià)備注1總支出715,109,5812總銷(xiāo)售收入887,280,1063凈利潤(rùn)172,170,525

17、總收入-總成本4成本利潤(rùn)率24.08%預(yù)計(jì)本項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，稅后凈利潤(rùn)1.72億元，各項(xiàng)盈利指標(biāo)如下：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入*100%=19.4%總投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資*100%=24.08%預(yù)計(jì)本項(xiàng)目?jī)衾始翱偼顿Y凈利率較高，償還能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)。2. 信托計(jì)劃方案1) 信托計(jì)劃簡(jiǎn)介a) 信托計(jì)劃（參見(jiàn)表5）表5：X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃基本信息表產(chǎn)品名稱(chēng)X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃信托規(guī)模1億元信托期限18各月，信托計(jì)劃滿(mǎn)12個(gè)月后可提前終止資金運(yùn)作方式股權(quán)投資預(yù)期年化收益率受益人認(rèn)購(gòu)金額（單位：萬(wàn)元）預(yù)期年化收益率預(yù)期年化收

18、益率a類(lèi)受益人100-200（不含200）9%b類(lèi)受益人200-300（不含300）10%c類(lèi)受益人300以上11%收益分配信托收益由受托人按每個(gè)信托年度分配。信托期限內(nèi)，由項(xiàng)目公司A公司按投資者認(rèn)購(gòu)金額相對(duì)應(yīng)的預(yù)期收益率每個(gè)信托年度支付至信托專(zhuān)戶(hù)，由受托人根據(jù)與投資者簽訂的資金信托合同約定進(jìn)行分配。信托計(jì)劃結(jié)束或者提前結(jié)束時(shí)，受托人將最后一期的信托收益與信托本金一次性分配給全體受益人。b) 交易結(jié)構(gòu)（參見(jiàn)圖8） 質(zhì)押A公司20%股權(quán)B公司A項(xiàng)目公司信托計(jì)劃投資者 1億 獲得80%股權(quán) C公司 增資7500萬(wàn) 增資后合計(jì) 獲得20%股權(quán) 支付股權(quán)對(duì)價(jià)2,500萬(wàn)元圖8：X信托*A公司Y項(xiàng)目股權(quán)

19、投資計(jì)劃資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖B公司c) 信托資金的管理（參見(jiàn)圖9）項(xiàng)目公司A公司X信托公司 控股 日常經(jīng)營(yíng)管理 監(jiān)控C公司圖9：信托資金管理示意圖信托公司對(duì)A公司的監(jiān)控方式見(jiàn)表6：監(jiān)控方式具體措施委派董事對(duì)重大項(xiàng)目具有一票否決權(quán)，重大事項(xiàng)是指對(duì)本信托計(jì)劃的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)重大影響或風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)，主要包括：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；工程預(yù)算、決算；固定資產(chǎn)的處理；對(duì)外融資、負(fù)債；對(duì)外擔(dān)保；股東分紅、注冊(cè)資本變更等事項(xiàng)。印信保管印信包括但不限于項(xiàng)目公司的公章、資金監(jiān)管賬戶(hù)的預(yù)留印鑒，營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、土地使用權(quán)證和其他主要資產(chǎn)權(quán)屬正數(shù)等重要法律文件賬戶(hù)監(jiān)管信托資金監(jiān)管賬戶(hù)保管本信托計(jì)劃注入項(xiàng)目公司的資金，其銀行預(yù)

20、留印鑒為項(xiàng)目公司的公章和法定代表人的個(gè)人銘章。銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)保管項(xiàng)目公司的銷(xiāo)售收入，預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司公章和法定代表人個(gè)人銘章。日常運(yùn)營(yíng)賬戶(hù)保管由信托監(jiān)管賬戶(hù)劃入的資金和項(xiàng)目公司日常資金的收付，預(yù)留印鑒為項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)章和法定代表人的個(gè)人銘章。日常運(yùn)營(yíng)賬戶(hù)由項(xiàng)目公司自行管理。d) 信托資金的退出信托資金的退出方式如表7所示：表7：信托資金退出方式一覽表信托資金的退出方式詳細(xì)內(nèi)容獲得項(xiàng)目公司分紅和減資受托人可以通過(guò)獲取公司分紅和減資等方式實(shí)現(xiàn)信托資金的退出，并以分紅和減資所得向信托受益人分配信托資金及收益。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)信托到期時(shí)，受托人有權(quán)將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格足以足

21、額償付信托受益人的本金和預(yù)期收益前提下，B公司、公司其指定的第三方有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。若B、C公司其制定的第三方未及時(shí)形式優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不能達(dá)到前述規(guī)定，則受托人可以將擁有的項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他方，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓款向受益人分配信托資金及收益。轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)在項(xiàng)目公司按照相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，全額支付信托收益、信托報(bào)酬、其他信托費(fèi)用后，可由B、C或其指定的第三方全額收購(gòu)本信托計(jì)劃的信托單位，收購(gòu)金額為本信托計(jì)劃的信托規(guī)模。信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓后，屆時(shí)受托人有權(quán)決定以現(xiàn)金或信托財(cái)產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)向受益人分配。e) 信用增級(jí)措施i. 控制項(xiàng)目公司股權(quán)。ii. B公司為信托計(jì)劃資金本金及預(yù)期收益的安全退出提供不可撤銷(xiāo)

22、連帶責(zé)任保證。iii. 項(xiàng)目公司股東（包含原股東B公司）在信托資金退出之前放棄對(duì)股東借款（包括已有股東借款及后續(xù)股東借款）的受償權(quán)。3. 案例簡(jiǎn)評(píng)a) 風(fēng)險(xiǎn)控制該信托采用了動(dòng)態(tài)的銷(xiāo)售回款設(shè)置約定，使得信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)可控性提高。本信托計(jì)劃具有多重保障，嚴(yán)格的管理措施（如委派董事信托公司選派的董事對(duì)公司的重大事項(xiàng)具有一票否決權(quán)，印信保管、賬戶(hù)的監(jiān)管）能夠幫助防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。受托人實(shí)際控制項(xiàng)目公司80%的股權(quán)，取得剩余20%股權(quán)質(zhì)押，降低了信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)概率。b) 原股東保證i. 股東方承諾信托計(jì)劃退出前，放棄對(duì)項(xiàng)目公司債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。ii. 股東方B公司實(shí)力較強(qiáng)，具備較強(qiáng)的擔(dān)保能力。三、 權(quán)益模式(

23、一) 基本操作模式房地產(chǎn)企業(yè)基于自身?yè)碛械膬?yōu)質(zhì)權(quán)益（基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利無(wú)瑕疵并且現(xiàn)金流穩(wěn)定可控），與信托公司合作，通常常用“權(quán)益轉(zhuǎn)讓附加回購(gòu)”等方式，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源整合放大的信托融資模式。在房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資實(shí)踐中，一般會(huì)運(yùn)用租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)或者特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式開(kāi)展信托融資。其基本操作模式見(jiàn)圖10：為回購(gòu)權(quán)益提供擔(dān)保（抵押、質(zhì)押或保證）信托公司房地產(chǎn)公司 權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同投資者 受讓權(quán)益 加入信托計(jì)劃 回購(gòu)權(quán)益 投資 支付收益和本金優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目圖10：權(quán)益型信托的操作模式簡(jiǎn)圖(二) 案例：A+C特定收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃1. 背景1) A公司“鳳凰島綜合項(xiàng)目”

24、背景A公司的股東為B公司，B公司于2004年創(chuàng)辦并從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目所在的藍(lán)島區(qū)是丁市重點(diǎn)區(qū)域，交通便利，風(fēng)景宜人?！八{(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”位于丁市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心商業(yè)區(qū)與旅游區(qū)聯(lián)接地帶，分為住宅和商業(yè)兩部分。其中住宅部分土地評(píng)估價(jià)格為人民幣55,000萬(wàn)元，商業(yè)部分土地評(píng)估價(jià)值為52,000萬(wàn)元。2) C公司“溫泉住宅項(xiàng)目”背景C 公司主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。溫泉住宅項(xiàng)目地段屬海洋溫濕性氣候，地?zé)豳Y源得天獨(dú)厚。該項(xiàng)目土地評(píng)估價(jià)值為人民幣20,536 萬(wàn)元。A 公司持有的“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和C 公司持有的“梁平溫泉住宅項(xiàng)目”資金緊張，需要融

25、資。2. T 信托A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃a) 信托計(jì)劃簡(jiǎn)介（參見(jiàn)表8）表8：T 信托A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃簡(jiǎn)要信息表產(chǎn)品名稱(chēng)T 信托A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本信托計(jì)劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)2 個(gè)層級(jí)，發(fā)行規(guī)模7.1 億元，其中優(yōu)先級(jí)發(fā)行規(guī)模5 億元，信托期限2.5 年，其中投資期限2 年，預(yù)期收益率9-13%/年，如果優(yōu)先級(jí)委托人收益率未達(dá)到11%/年，則受托人不提取受托人獎(jiǎng)勵(lì)；次級(jí)發(fā)行規(guī)模2.1 億元，信托期限2.5 年，合作伙伴以項(xiàng)目公司股權(quán)及債權(quán)認(rèn)購(gòu)。優(yōu)先級(jí)和次級(jí)的比例為2.38：1。產(chǎn)品期限30 個(gè)月（其中：投資期限2 年，若

26、投資本金未能按時(shí)足額收回，或投資收益未達(dá)到預(yù)期，則追償期6 個(gè)月），滿(mǎn)12 個(gè)月后，如信托收益達(dá)到預(yù)期水平，受托人有權(quán)提前終止信托計(jì)劃。資金運(yùn)用方式用于購(gòu)買(mǎi)A 公司持有的“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和C 公司持有的“梁平溫泉住宅項(xiàng)目”的特定地塊開(kāi)發(fā)收益權(quán)。信托計(jì)劃若有閑置資金，可用于銀行存款，禁止用于股票市場(chǎng)等高風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品。風(fēng)控措施（1）土地抵押及股權(quán)控制：該產(chǎn)品投資于丁市的“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和“梁平溫泉住宅項(xiàng)目”，其中住宅部分建筑面積21 萬(wàn)平方米，商業(yè)部分建筑面積16 萬(wàn)平方米。兩個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)抵押給T 信托公司，評(píng)估價(jià)值為127,511 萬(wàn)元；信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)由項(xiàng)目公司股東以股權(quán)

27、和股東債權(quán)認(rèn)購(gòu)，在利益分配順序上劣后于優(yōu)先級(jí)受益權(quán)。（2）經(jīng)營(yíng)與監(jiān)管：T 信托公司將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管理。在信托計(jì)劃成立后，將對(duì)項(xiàng)目公司的中外合資經(jīng)營(yíng)合同、公司章程進(jìn)行修訂，并將向項(xiàng)目公司委派董事及財(cái)務(wù)經(jīng)理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的現(xiàn)金流監(jiān)管、施工進(jìn)度監(jiān)管、銷(xiāo)售監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目公司重大決策擁有一票否決權(quán)。投資門(mén)檻認(rèn)購(gòu)300 萬(wàn)元（不含）以下預(yù)約登記；認(rèn)購(gòu)300 萬(wàn)元（含300 萬(wàn)元）以上直接簽約（金額優(yōu)先，同等金額下時(shí)間優(yōu)先）。b) 交易結(jié)構(gòu)圖（參見(jiàn)圖11）投資者C公司B公司 購(gòu)買(mǎi)次級(jí) 購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先級(jí)A+C特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 （2.1億元） （5億元） 持 股 購(gòu)買(mǎi)特定地塊開(kāi)發(fā)收益權(quán) 抵押土地權(quán)A公司

28、C公司梁平溫泉住宅項(xiàng)目藍(lán)島鳳凰綜合項(xiàng)目圖11：信托A+C 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖3. 啟示1) 對(duì)項(xiàng)目公司而言，信托計(jì)劃的設(shè)計(jì)具備一定優(yōu)勢(shì)：（1）通過(guò)轉(zhuǎn)讓自有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)收益權(quán)進(jìn)行融資，即以未來(lái)的收益權(quán)為標(biāo)的進(jìn)行融資來(lái)保證現(xiàn)在的項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)，從而解決了現(xiàn)有的資金短缺。（2）雖然已經(jīng)賣(mài)出了開(kāi)發(fā)收益權(quán)，但是通過(guò)股權(quán)和債權(quán)這兩種方式認(rèn)購(gòu)了信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)，保障了在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成并產(chǎn)生更多收益的同時(shí)，自身也還可以享受收益分配。2) 對(duì)普通投資者而言，多重手段保證了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制：（1）項(xiàng)目公司將土地使用權(quán)抵押給T 信托公司，評(píng)估價(jià)值為127,511 萬(wàn)元。（2）項(xiàng)目公司以其股權(quán)和

29、債權(quán)認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的次級(jí)受益權(quán)，這在利益分配順序上劣后于優(yōu)先級(jí)受益權(quán)，此舉一方面保障了如果項(xiàng)目未來(lái)無(wú)收益，普通投資者可以?xún)?yōu)先獲得收益分配，另一方面，這也保證了項(xiàng)目公司的一致行動(dòng)人有足夠壓力和動(dòng)力把項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。四、 資產(chǎn)證券化模式(一) 基本操作模式（參見(jiàn)圖12） 信托登記以及履約擔(dān)保 財(cái)產(chǎn)權(quán)信托合同信托公司房地產(chǎn)公司（委托人/次級(jí)受益人） 信托收益權(quán)的投資者（優(yōu)先級(jí)受益人） 代理收付轉(zhuǎn)讓款 代理轉(zhuǎn)讓 收購(gòu)信托收益權(quán) 轉(zhuǎn)讓金額 投資 本金與收益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目圖12：準(zhǔn)資產(chǎn)證券化模式操作模式簡(jiǎn)圖準(zhǔn)資產(chǎn)證券化模式是房地產(chǎn)企業(yè)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及其現(xiàn)金流與信托模式巧妙結(jié)合的產(chǎn)物，其關(guān)鍵點(diǎn)是“信托受益

30、權(quán)”。這種信托融資模式的核心架構(gòu)是“房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”，即在引入“優(yōu)先級(jí)-次級(jí)”的信托受益權(quán)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)信托公司的“受托人+代理人”身份轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的委托人（即財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的委托人）獲得融資的目的。(二) 案例：X 保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目1. 案例背景1) 融資方（B 公司）B 實(shí)業(yè)公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“B 公司”）成立于2003 年，注冊(cè)資本為7200 萬(wàn)元，公司主要承接與政府相關(guān)的委托代建項(xiàng)目、BT 項(xiàng)目等，具有房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。自成立以來(lái)，B 公司累計(jì)開(kāi)發(fā)面積近60 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入達(dá)5 億元。截至2011 年6 月30 日，B 公司總資產(chǎn)10.1

31、 億元，負(fù)債總額7.4億元，凈資產(chǎn)2.7 億元。2) 擔(dān)保方（C 公司）C 公司成立于2001 年，注冊(cè)資本9300 萬(wàn)元，具有房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，開(kāi)發(fā)了一系列知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目。目前，C 公司除少數(shù)尾盤(pán)外，其他主要住宅類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積均達(dá)到100%。截至2011 年6 月30 日，公司總資產(chǎn)15.3 億元，負(fù)債總額6.5 億元，凈資產(chǎn)8.8 億元。2. 信托計(jì)劃1) 信托計(jì)劃概況（參見(jiàn)表9）產(chǎn)品名稱(chēng)X 保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目發(fā)行機(jī)構(gòu)A 信托公司投資門(mén)檻認(rèn)購(gòu)300 萬(wàn)元（含）以上，金額優(yōu)先，同等金額下時(shí)間優(yōu)先。信托規(guī)模成立規(guī)模為26,210 萬(wàn)元，增發(fā)后總規(guī)模不超過(guò)4 億元

32、預(yù)期收益率優(yōu)先級(jí)受益權(quán)預(yù)期收益率為10.5%/年（含認(rèn)購(gòu)費(fèi)），認(rèn)購(gòu)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）300萬(wàn)元合同金額600萬(wàn)元，收取認(rèn)購(gòu)費(fèi)1%/年；（2）600萬(wàn)元合同金額1,000萬(wàn)元，收取認(rèn)購(gòu)費(fèi)0.5%/年；（3）合同金額1,000萬(wàn)元，收取認(rèn)購(gòu)費(fèi)0%/年。上述認(rèn)購(gòu)費(fèi)將于每次收益分配時(shí)直接從信托利益中扣除。資金運(yùn)用方式B 公司將其合法擁有的對(duì)甲市安寧縣政府和安寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管委會(huì)”）在Y項(xiàng)目的應(yīng)收賬款權(quán)益（人民幣7.8億元）設(shè)定信托；由受托人B 信托公司以轉(zhuǎn)讓優(yōu)先受益權(quán)的形式，對(duì)標(biāo)的應(yīng)收賬款實(shí)現(xiàn)流動(dòng)化。認(rèn)購(gòu)人（即優(yōu)先受益權(quán)持有者）獲得預(yù)期優(yōu)先信托利益，委托人（即次級(jí)受益權(quán)持有者）

33、獲得優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓款及剩余信托利益。優(yōu)先級(jí)受益權(quán)（對(duì)外發(fā)售）2) 信托計(jì)劃架構(gòu)（參見(jiàn)圖13） 權(quán)益流動(dòng)化A信托公司（代理人）B實(shí)業(yè)公司（委托人） （不超過(guò)4億，兩年） 回購(gòu)承諾次級(jí)收益權(quán)（委托人持有）Y項(xiàng)目 單一財(cái)產(chǎn) 土地 保證 應(yīng)收賬 信托收益權(quán) 抵押 擔(dān)?？钤O(shè)定信托C公司（擔(dān)保方） 甲市安寧縣政府+安寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)A信托公司（受托人） 支付BT項(xiàng)目回購(gòu)款 債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書(shū) 合作協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議圖13：X 保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)3) 信托運(yùn)作（參見(jiàn)圖14）BT合作協(xié)議甲市安寧縣政府+B實(shí)業(yè)公司 簽訂補(bǔ)充BT協(xié)議A信托公司 債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書(shū)圖14：融資方與信托公司之間的法律

34、文本及合同示意圖a) BT 合作協(xié)議內(nèi)容：委托人B 實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)花苑項(xiàng)目，由安寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)回購(gòu)花苑項(xiàng)目；b) 補(bǔ)充BT 協(xié)議內(nèi)容：明確了花苑項(xiàng)目主體建筑回購(gòu)款的支付時(shí)間與支付方式；c) 債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書(shū)內(nèi)容：管委會(huì)同意委托人將其在合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下對(duì)管委會(huì)的債權(quán)，共計(jì)為7.8 億元作為一項(xiàng)單獨(dú)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人設(shè)立信托，并放棄對(duì)受托人行使其在合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下對(duì)B 實(shí)業(yè)公司的抗辯權(quán)及其他權(quán)利。4) 保障措施a) 回購(gòu)義務(wù)：委托人（B 實(shí)業(yè)公司）于2011 年5 月與受托人（A 信托公司）簽訂了受益權(quán)回購(gòu)協(xié)議，約定若管委會(huì)不能如期履行付款義務(wù)，則由其回購(gòu)本信托項(xiàng)下優(yōu)先級(jí)受

35、益權(quán)。b) 土地抵押：擔(dān)保人C 公司于2011 年5 月與受托人簽訂抵押合同，承諾以公司自有財(cái)產(chǎn)為委托人的回購(gòu)義務(wù)提供抵押擔(dān)保；抵押物為3宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，面積共計(jì)185,163 平方米，評(píng)估基準(zhǔn)日為2011 年4 月6 日，評(píng)估價(jià)值為人民幣7.1 億元。c) 保證擔(dān)保：擔(dān)保人C 公司于2011 年5 月與受托人簽訂保證合同，承諾為B 實(shí)業(yè)公司的回購(gòu)義務(wù)提供連帶責(zé)任保證。d) 應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓登記：在認(rèn)購(gòu)款撥付至A 公司前，B 信托公司將在人民銀行征信中心應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓的公示登記。五、 組合模式(一) 基本操作模式根據(jù)市場(chǎng)需求以及信托業(yè)務(wù)的發(fā)展

36、創(chuàng)新，組合模式的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在增加，通常帶有“資金池+項(xiàng)目庫(kù)”的基金化特點(diǎn)，并且彰顯了一種不定向投資和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的信托業(yè)務(wù)理念。所謂“組合”，一般指信托資金的運(yùn)用方式涵蓋了貸款、股權(quán)投資、權(quán)益投資、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等“一攬子”策略，并根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)的具體項(xiàng)目情況靈活決定信托資金的運(yùn)用方式以及退出方式。例如，市場(chǎng)上有一種“全功能房地產(chǎn)基金集合資金信托計(jì)劃”，期限3 年（受托人有權(quán)根據(jù)信托投資進(jìn)度延長(zhǎng)信托期限1 年；在延期1 年后，受托人有權(quán)繼續(xù)延長(zhǎng)信托期限1 年），該產(chǎn)品可持續(xù)滾動(dòng)發(fā)行并與其他信托計(jì)劃相互銜接配合，其信托資金運(yùn)用方式就包括了投資于房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的組合方式，即信托資金投資的方式包括但不限于：（1）房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目公司抵押/擔(dān)保貸款以及該類(lèi)信托的信托受益權(quán)；（2）房地產(chǎn)投資性信托產(chǎn)品（包括股權(quán)投資）以及該類(lèi)信托的信托受益權(quán)；（3）物業(yè)收購(gòu)的周轉(zhuǎn)貸款以及該類(lèi)信托的信托受益權(quán)；（4）房地產(chǎn)公司股票質(zhì)押融資以及該類(lèi)信托的信托受益權(quán)；（5）房地產(chǎn)公司發(fā)行的債券以及該類(lèi)信托的信托受益權(quán)。其操作模式見(jiàn)圖15。組合型信托 對(duì)公司 進(jìn)入 風(fēng)險(xiǎn)控制 期限/ 退出 （項(xiàng)目） 方式 措施 金額/ 方式多種靈活退出方式組合配置期限根據(jù)需求靈活設(shè)置，也可能有開(kāi)放期/金額一般較大/成本高低配置向項(xiàng)目公司委派董事、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，選聘投資顧問(wèn)，監(jiān)管賬