房地產(chǎn)開投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理探究

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理探究 摘 要:隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā);風(fēng)險(xiǎn)管理 隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小,只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理,更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理,使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制,從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的分析和評(píng)價(jià),并采取合理有效的控制風(fēng)險(xiǎn)的措施,有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。 1

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義 由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說,風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小,這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。 1.2 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的類型 不同的分類原則,可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出不同分類。按照風(fēng)險(xiǎn)來源,可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 1.2.1 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)

3、投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風(fēng)險(xiǎn),主要包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。 1.2.2 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響,投資者個(gè)體可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn),主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)等。 1.3 房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的特征 1.3.1 客觀性 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,不以人的意志為轉(zhuǎn)移,比如自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)等

4、。管理者可以運(yùn)用科學(xué)的方法來研究風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件,并采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率,但是不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。 1.3.2 不確定性 通過風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)價(jià),可以知道某種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率,但是無法預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)什么時(shí)候發(fā)生,這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。 1.3.3 潛在性和可測(cè)性 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有隨機(jī)性并且不是呈現(xiàn)在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現(xiàn)出來的,人們可以通過以往發(fā)生事件的統(tǒng)計(jì)資料,對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出判斷。 1.3.4 損益雙重性 風(fēng)險(xiǎn)往往也意味著對(duì)應(yīng)的收益,如果能正確認(rèn)識(shí)并充分利用風(fēng)險(xiǎn),就有可能增加收益,因此要積極面對(duì)風(fēng)險(xiǎn),將風(fēng)

5、險(xiǎn)當(dāng)作經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)。 2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容 2.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn) 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的資金管理能力風(fēng)險(xiǎn)。 2.2 土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn) 土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是土地購(gòu)買和征地安置風(fēng)險(xiǎn)。土地購(gòu)買價(jià)格直接關(guān)系到企業(yè)的利潤(rùn),開發(fā)商應(yīng)該具備預(yù)測(cè)獲取土地增值潛力的能力。購(gòu)買了土地使用權(quán)后,還有大量的征地、拆遷、安置補(bǔ)償工作,這個(gè)階段的工作往往會(huì)遇見極大的阻力,從而給項(xiàng)目開發(fā)帶來風(fēng)險(xiǎn)。 2.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來自建筑物設(shè)計(jì)理念落后導(dǎo)致的實(shí)用性差、承包商建筑技術(shù)落后、施工管理不合格、偷工減

6、料以及項(xiàng)目監(jiān)管不負(fù)責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯(cuò)失銷售黃金期的風(fēng)險(xiǎn)。 2.4 租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn) 這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有銷售時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)、租售合同的風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)和意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。 3 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策 3.1 建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系,設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜,為了有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)需設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理職能部門,以動(dòng)態(tài)的眼光來看待風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn),將房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程的各個(gè)階段的工作和風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合考慮,形成高效運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的監(jiān)督約束機(jī)制。設(shè)立一個(gè)健全、權(quán)責(zé)分明的風(fēng)險(xiǎn)管理組織是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。 3.2 編制項(xiàng)目的風(fēng)

7、險(xiǎn)管理計(jì)劃,加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排,是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)、任務(wù)、程序、責(zé)任、措施等一系列內(nèi)容的全面說明書。房地產(chǎn) 企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,建立整個(gè)企業(yè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目標(biāo),確立風(fēng)險(xiǎn)管理部門或風(fēng)險(xiǎn)管理人員的崗位職責(zé),協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作,識(shí)別投資活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn),明確風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法及其選擇使用,確定風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)施和全過程、全方位的動(dòng)態(tài)監(jiān)控,可以做到事前計(jì)劃,事中監(jiān)控,事后評(píng)價(jià)的系統(tǒng)性的管理。 3.3 建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng),形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告 信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性

8、研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ),因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購(gòu)買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國(guó)家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、土地招牌掛信息、項(xiàng)目資料、市場(chǎng)供求情況等信息,進(jìn)行及時(shí)、準(zhǔn)確的分析報(bào)告,使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度,為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào),及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況,通過信息共享,及時(shí)了解各項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)未來走勢(shì)的影響,市場(chǎng)供求關(guān)系變化,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售策略及效果、消費(fèi)者需求變化等情況,為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù),提高決策的前瞻性和科學(xué)性。

9、 3.4 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn),強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí) 企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn),可以提升員工的專業(yè)度,增強(qiáng)企業(yè)凝聚力,通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育,使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn),掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。 3.5 采取投資分散策略和聯(lián)合策略,分化和降低風(fēng)險(xiǎn) 投資區(qū)域分散:房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn),由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場(chǎng)供求等情況不同,對(duì)房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同,房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域,就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場(chǎng)不景氣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響,達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。 投資種

10、類分散:不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同,獲得的收益也不同,在房地產(chǎn)投資種類上分散,可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。 投資時(shí)間分散:是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔,從而避免免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。 聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合起來共同對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì),從而降低獨(dú)自經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述,房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理,設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu),制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo),明確各部門風(fēng)險(xiǎn)管理人員的責(zé)、權(quán)、利,通過有效的信息共享,加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào),采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施,主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力,保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 參考文獻(xiàn) 1中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理M.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社