碧桂園模式—郊區(qū)大盤開發(fā)素材PPT課件

1、n企業(yè)發(fā)展概況n開發(fā)模研究n企業(yè)產(chǎn)品線研究n典型案例總 綱（以下內(nèi)容僅為演示使用）成都成都重慶重慶西安西安北京北京沈陽沈陽 無錫無錫天津天津 湖州湖州佛山佛山海南海南鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江南京南京青島青島第1頁/共36頁第一章企業(yè)概況企業(yè)概況第2頁/共36頁發(fā)展概況碧桂園成立于碧桂園成立于19921992年，至年，至20102010年已發(fā)展成為年銷售額年已發(fā)展成為年銷售額247247億，全國布局的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)億，全國布局的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至至2011年上半年，碧桂園已擁有年上半年，碧桂園已擁有58個(gè)處于個(gè)處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中32個(gè)位于廣東省內(nèi)，其他

2、分布于湖南、湖北、個(gè)位于廣東省內(nèi)，其他分布于湖南、湖北、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古等省份。安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古等省份。20102010年中碧桂園全國布局圖年中碧桂園全國布局圖第3頁/共36頁碧桂園的財(cái)務(wù)表現(xiàn)收入來源2010年2009年2008年金額占總收入比例金額占總收入比例金額占總收入比例房地產(chǎn)開發(fā)24,637.895.48%16,544.994.08%14,736.593.79%建筑及裝飾288.71.12%377.22.14%408.52.60%物業(yè)管理405.41.57%349.31.99%293.31.87%酒店?duì)I運(yùn)472.21.83%314.31.79%274.51.75%合計(jì)2

3、5,804.1100.00%17,585.7100.00%15,712.8100.00%第4頁/共36頁第二章開發(fā)模式研究開發(fā)模式研究第5頁/共36頁開發(fā)模式公共設(shè)施：交通中心、醫(yī)療站、康體中心商業(yè)設(shè)施：星級(jí)酒店、商業(yè)街、超市、銀行、肉菜市場等教育設(shè)施：九年制教育中小學(xué)（包括幼兒園，小學(xué)和初中）會(huì)所：酒店會(huì)所，社區(qū)會(huì)所1 1、采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理、采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)通過大配套的營建提升社通過大配套的營建提升社區(qū)品質(zhì)，促使社區(qū)成熟，區(qū)品質(zhì)，促使社區(qū)成熟，形成以形成以“大型高尚社區(qū)大型高尚

4、社區(qū)優(yōu)美環(huán)境優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品五優(yōu)美環(huán)境優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品五星級(jí)管理服務(wù)超級(jí)配套星級(jí)管理服務(wù)超級(jí)配套體系合理定價(jià)體系合理定價(jià)”的驅(qū)動(dòng)的驅(qū)動(dòng)力模式。力模式。多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在一定程度上可以減弱單項(xiàng)業(yè)務(wù)波動(dòng)的影響，五星級(jí)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校、主題公園、基礎(chǔ)設(shè)施和綜合社區(qū)配套等方面的投資可以提升住宅產(chǎn)品的市場價(jià)值。碧桂園大規(guī)模社區(qū)的常規(guī)配套設(shè)施碧桂園大規(guī)模社區(qū)的常規(guī)配套設(shè)施碧桂園配套設(shè)施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的碧桂園配套設(shè)施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的5%左右，明顯左右，明顯高于其他項(xiàng)目，加之其社區(qū)規(guī)模巨大，從而形成強(qiáng)勢(shì)的配套資源。高于其他項(xiàng)目，加之其社區(qū)規(guī)模巨大，從而形成強(qiáng)勢(shì)的配套資源。第6頁/共36

5、頁開發(fā)模式2 2、高度的垂直一體化，幾乎覆蓋整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)品類、高度的垂直一體化，幾乎覆蓋整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)品類規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑施工建筑施工物業(yè)管理物業(yè)管理取地取地市場定位市場定位產(chǎn)品營銷產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略布局可行性研究政府公關(guān)拆遷安排城市調(diào)研產(chǎn)品定位客戶定位物業(yè)定位整體規(guī)劃單體設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)相關(guān)配套設(shè)施設(shè)計(jì)原料采購建筑施工品質(zhì)把控配套工程景觀營造營銷策劃產(chǎn)品形象包裝產(chǎn)品定價(jià)廣告主題社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施管理碧桂園覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)，建筑，裝修，部分建碧桂園覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)，建筑，裝修，部分建材，營銷和物業(yè)管理等；攫取價(jià)值鏈上每一環(huán)的利潤，并

6、借此實(shí)現(xiàn)低成本和快速度材，營銷和物業(yè)管理等；攫取價(jià)值鏈上每一環(huán)的利潤，并借此實(shí)現(xiàn)低成本和快速度開發(fā)；開發(fā)；上下游相關(guān)公司的設(shè)置有助于合法避稅，成本內(nèi)部化有助于降低成本，提高盈利水上下游相關(guān)公司的設(shè)置有助于合法避稅，成本內(nèi)部化有助于降低成本，提高盈利水平。平。第7頁/共36頁開發(fā)模式3 3、獨(dú)特的市場定位獨(dú)特的市場定位避開一線二線城市避開一線二線城市“主流主流”客戶群的競爭，主要針對(duì)大客戶群的競爭，主要針對(duì)大城市郊區(qū)和三線，四線城市的城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體主體”客戶群客戶群本土運(yùn)營時(shí)代本土運(yùn)營時(shí)代全面擴(kuò)張時(shí)代全面擴(kuò)張時(shí)代價(jià)格敏感度較高，對(duì)檔次、價(jià)格敏感度較高，對(duì)檔次、品味考慮較少的客戶

7、階層。品味考慮較少的客戶階層。20042004年以前年以前20042004年以后年以后成長中的白領(lǐng)階層成長中的白領(lǐng)階層城中村的小老板城中村的小老板富裕的鎮(zhèn)區(qū)居民富裕的鎮(zhèn)區(qū)居民在大陸置業(yè)的普通港在大陸置業(yè)的普通港人人較成熟市場的白領(lǐng)、中較成熟市場的白領(lǐng)、中產(chǎn)等中端、中高端階層產(chǎn)等中端、中高端階層邊遠(yuǎn)不成熟市場的高端邊遠(yuǎn)不成熟市場的高端客戶客戶城市白領(lǐng)、泛公務(wù)員、城市白領(lǐng)、泛公務(wù)員、小生意人小生意人生意人、政府官員、生意人、政府官員、企業(yè)中高層管理企業(yè)中高層管理者者第8頁/共36頁開發(fā)模式4 4、低地價(jià)，大規(guī)模的城郊取地策略、低地價(jià)，大規(guī)模的城郊取地策略 政府歡迎：利用許多地方政府出售土地籌措發(fā)展

8、資金和加速城市化建設(shè)的愿望，實(shí)行社區(qū)配套先行，主動(dòng)配合市政建設(shè)，推動(dòng)城市化進(jìn)程，從而獲得地方政府的歡迎和支持。價(jià)格低廉價(jià)格低廉土地成本占平均售價(jià)的比例一直維持在土地成本占平均售價(jià)的比例一直維持在78左右；左右；2007年前年前5月以月以40億獲得億獲得2300萬平米土地，平均樓面地價(jià)萬平米土地，平均樓面地價(jià)約為約為174元元/平米；平米；交通便利交通便利大部分項(xiàng)目選址于距相關(guān)城市中心地帶大部分項(xiàng)目選址于距相關(guān)城市中心地帶1030分鐘車程，分鐘車程，能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域；能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域；密度較低密度較低確保開發(fā)產(chǎn)品以別墅和洋房為主，縮短施工周期的同時(shí)確保開發(fā)產(chǎn)品以別

9、墅和洋房為主，縮短施工周期的同時(shí)有利于跨地域的簡單復(fù)制；有利于跨地域的簡單復(fù)制；景觀優(yōu)質(zhì)景觀優(yōu)質(zhì)地塊多擁有良好的自然景觀，便于設(shè)計(jì)優(yōu)美舒適的園區(qū)地塊多擁有良好的自然景觀，便于設(shè)計(jì)優(yōu)美舒適的園區(qū)環(huán)境，提高產(chǎn)品性價(jià)比；環(huán)境，提高產(chǎn)品性價(jià)比；張家界是張家界是5A級(jí)景區(qū)，韶關(guān)和池州擁有級(jí)景區(qū)，韶關(guān)和池州擁有4A級(jí)景區(qū)，咸寧是溫級(jí)景區(qū)，咸寧是溫泉之鄉(xiāng)泉之鄉(xiāng)規(guī)模龐大規(guī)模龐大一般地塊面積都在千畝以上，建筑面積達(dá)數(shù)百萬平米。一般地塊面積都在千畝以上，建筑面積達(dá)數(shù)百萬平米。碧桂園取地碧桂園取地的五大特征的五大特征第9頁/共36頁開發(fā)模式5 5、“批發(fā)大盤批發(fā)大盤”的開發(fā)模式，低成本，低房價(jià)，快速開發(fā)的開發(fā)模式，

10、低成本，低房價(jià)，快速開發(fā)嚴(yán)控成本嚴(yán)控成本通過業(yè)務(wù)鏈整合，牢牢掌握設(shè)計(jì)、施工、綠化、裝修、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)通過業(yè)務(wù)鏈整合，牢牢掌握設(shè)計(jì)、施工、綠化、裝修、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營等每個(gè)環(huán)節(jié)，很少外包，從而保證規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)成本得到有效控制；營等每個(gè)環(huán)節(jié)，很少外包，從而保證規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)成本得到有效控制；2007年結(jié)算收入增長年結(jié)算收入增長48，而銷售成本僅增長，而銷售成本僅增長45，營銷成本增長，營銷成本增長36前置設(shè)計(jì)前置設(shè)計(jì)在項(xiàng)目選址和土地收購階段就開始進(jìn)行規(guī)劃研究和初步設(shè)計(jì)，在與政府談在項(xiàng)目選址和土地收購階段就開始進(jìn)行規(guī)劃研究和初步設(shè)計(jì)，在與政府談判過程中不斷完善設(shè)計(jì)；判過程中不斷完善設(shè)計(jì)；一般

11、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)一般項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)1天即可完成，多數(shù)項(xiàng)目可以在獲得土地使用權(quán)后天即可完成，多數(shù)項(xiàng)目可以在獲得土地使用權(quán)后幾天內(nèi)開工；幾天內(nèi)開工；快速開發(fā)快速開發(fā)同一段時(shí)間內(nèi)，所有碧桂園項(xiàng)目均為同一批次產(chǎn)品，極大地提升設(shè)計(jì)，施同一段時(shí)間內(nèi)，所有碧桂園項(xiàng)目均為同一批次產(chǎn)品，極大地提升設(shè)計(jì)，施工，銷售等效率；工，銷售等效率；從拿地到預(yù)售平均從拿地到預(yù)售平均7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約810個(gè)月；個(gè)月；以低價(jià)換以低價(jià)換周轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目價(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半的價(jià)格，產(chǎn)品取得預(yù)售證后，全數(shù)投向項(xiàng)目價(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半的價(jià)格，產(chǎn)品取得預(yù)售證后，全數(shù)投向市場，低價(jià)快銷使市場，低價(jià)快銷使2007年

12、批次日均銷售率達(dá)到年批次日均銷售率達(dá)到78，年度平均積存率僅，年度平均積存率僅為為2.5。 第10頁/共36頁開發(fā)模式6 6、碧桂園奉行低成本、快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營戰(zhàn)略，項(xiàng)目開發(fā)模式與產(chǎn)品線設(shè)計(jì)都以其為核、碧桂園奉行低成本、快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營戰(zhàn)略，項(xiàng)目開發(fā)模式與產(chǎn)品線設(shè)計(jì)都以其為核心展開心展開低成本、低成本、快周轉(zhuǎn)的快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營戰(zhàn)略運(yùn)營戰(zhàn)略開發(fā)模式開發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)低密度為主、定式化的物業(yè)形態(tài)定位，保證快速復(fù)制；低密度為主、定式化的物業(yè)形態(tài)定位，保證快速復(fù)制；大跨度的產(chǎn)品面積總價(jià)區(qū)間，符合多元化需求；大跨度的產(chǎn)品面積總價(jià)區(qū)間，符合多元化需求；強(qiáng)調(diào)大公共景觀營造，忽略細(xì)節(jié)化的組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)；強(qiáng)調(diào)大公共景觀

13、營造，忽略細(xì)節(jié)化的組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)；簡單構(gòu)造的大面積贈(zèng)送，充分利用低地價(jià)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造高性價(jià)比；簡單構(gòu)造的大面積贈(zèng)送，充分利用低地價(jià)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造高性價(jià)比；采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；高度的垂直一體化，自行把控項(xiàng)目進(jìn)度，外部成本內(nèi)部化；高度的垂直一體化，自行把控項(xiàng)目進(jìn)度，外部成本內(nèi)部化；針對(duì)大城市郊區(qū)和三線，四線城市的針對(duì)大城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體主體”客戶群；客戶群；低地價(jià)，大規(guī)模的郊區(qū)取地策略低地價(jià)，大規(guī)模的郊區(qū)取地策略 “批發(fā)大盤批發(fā)大盤”，大規(guī)模開發(fā)，低價(jià)格銷售的營銷

14、策略，大規(guī)模開發(fā)，低價(jià)格銷售的營銷策略第11頁/共36頁開發(fā)模式7 7、長期以來碧桂園在土地獲取、開發(fā)速度、成本把控、擴(kuò)張能力四個(gè)方面形成了自、長期以來碧桂園在土地獲取、開發(fā)速度、成本把控、擴(kuò)張能力四個(gè)方面形成了自身的核心能力身的核心能力土地獲取土地獲取開發(fā)速度開發(fā)速度成本把控成本把控?cái)U(kuò)張能力擴(kuò)張能力對(duì)獲取地塊的屬性要求的標(biāo)準(zhǔn)極其統(tǒng)一，取地決策快速；對(duì)獲取地塊的屬性要求的標(biāo)準(zhǔn)極其統(tǒng)一，取地決策快速；通過通過“住宅樓盤未動(dòng)，社區(qū)配套先行住宅樓盤未動(dòng)，社區(qū)配套先行”的方式，主動(dòng)配合的方式，主動(dòng)配合市政建設(shè)，形成良好的政府關(guān)系，有效降低地價(jià)；市政建設(shè)，形成良好的政府關(guān)系，有效降低地價(jià)；2008年年5

15、月土地儲(chǔ)備達(dá)到月土地儲(chǔ)備達(dá)到4506萬平米。萬平米。固化開發(fā)流程，一體化的運(yùn)作保證高效率溝通與決策；固化開發(fā)流程，一體化的運(yùn)作保證高效率溝通與決策；長期積累的工程管理運(yùn)作能力保證同時(shí)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。長期積累的工程管理運(yùn)作能力保證同時(shí)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。通過將外部成本內(nèi)部化，以及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營有效降低成本；通過將外部成本內(nèi)部化，以及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營有效降低成本；平均售價(jià)平均售價(jià)1500元元/平米以上即可獲取利潤空間。平米以上即可獲取利潤空間。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系與開發(fā)模式，便于復(fù)制；標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系與開發(fā)模式，便于復(fù)制；以紅籌方式在香港上市，有效規(guī)避國內(nèi)資本市場的監(jiān)管規(guī)以紅籌方式在香港上市，有效規(guī)避國內(nèi)資本市場的監(jiān)管

16、規(guī)定，獲取大量的運(yùn)作資金降低資產(chǎn)負(fù)債率，保證后續(xù)擴(kuò)張。定，獲取大量的運(yùn)作資金降低資產(chǎn)負(fù)債率，保證后續(xù)擴(kuò)張。1234碧桂園的開碧桂園的開發(fā)模式是其長發(fā)模式是其長期運(yùn)營形成核期運(yùn)營形成核心能力的沉淀，心能力的沉淀，其他的開發(fā)商其他的開發(fā)商難以有效模仿；難以有效模仿；在與碧桂園在與碧桂園的關(guān)系處理中，的關(guān)系處理中，需從其開發(fā)模需從其開發(fā)模式著眼，尋找式著眼，尋找有效的依托與有效的依托與優(yōu)勢(shì)中的弱點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)中的弱點(diǎn)。第12頁/共36頁碧桂園的主要開發(fā)策略 集中及標(biāo)準(zhǔn)化的模式- 業(yè)務(wù)包含建安、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開發(fā)和管理等- 公司產(chǎn)品線豐富，涵蓋高檔、中檔以及普通等多個(gè)層次；并以中檔產(chǎn)品為主-

17、 價(jià)格合理，具有廣闊的大眾市場，產(chǎn)品以“高性價(jià)比”著稱 策略優(yōu)勢(shì)- 策略性挑選房地產(chǎn)項(xiàng)目位置，快速開發(fā)，利用其突出的成本控制能力和卓越的項(xiàng)目執(zhí)行力低價(jià)出售產(chǎn)品，快速銷售以回籠資金第13頁/共36頁碧桂園選址原則及其優(yōu)勢(shì) 選址原則- 碧桂園的選址一開始就遵循“選址于二三線城市的新中心區(qū)，及一線城市擁有豐富自然資源和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)”的原則 選址優(yōu)勢(shì)- 大大節(jié)約成本減小競爭壓力- 除了樓盤的開發(fā)，碧桂園利用自己優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃了酒店、學(xué)校、商場、娛樂等配套設(shè)施，甚至連讓地方政府苦惱的道路、水電三通等市政配套都包干，對(duì)地方的繁榮發(fā)展起到了十分積極的作用，很受地方政府的歡迎第14頁/共

18、36頁第三章企業(yè)產(chǎn)品線研究企業(yè)產(chǎn)品線研究第15頁/共36頁產(chǎn)品分析開發(fā)布局梳理開發(fā)布局梳理綠地產(chǎn)品全國分布圖（綠色區(qū)域）碧桂園成立于1992年，至今已發(fā)展成為年銷售額175億，全國布局的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；產(chǎn)品系:低密度為主、定式化的物業(yè)形態(tài)第16頁/共36頁產(chǎn)品分析碧桂園項(xiàng)目的整體容積率多數(shù)介于碧桂園項(xiàng)目的整體容積率多數(shù)介于0.51.50.51.5之間，建筑形態(tài)以別墅之間，建筑形態(tài)以別墅+ +多層或高層的混多層或高層的混搭物業(yè)為主搭物業(yè)為主第17頁/共36頁產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格上以簡約歐式為主，營造風(fēng)情化的整體特征建筑風(fēng)格上以簡約歐式為主，營造風(fēng)情化的整體特征咸寧碧桂園咸寧碧桂園順德碧桂園順德碧

19、桂園華南碧桂園華南碧桂園沈陽碧桂園沈陽碧桂園第18頁/共36頁產(chǎn)品分析產(chǎn)品線跨度較大，物業(yè)形態(tài)豐富，戶型面積區(qū)間較廣，涵蓋各個(gè)層面的需求產(chǎn)品線跨度較大，物業(yè)形態(tài)豐富，戶型面積區(qū)間較廣，涵蓋各個(gè)層面的需求第19頁/共36頁產(chǎn)品分析戶型尺度整體偏向舒適化，別墅物業(yè)實(shí)現(xiàn)大面積贈(zèng)送，充分體現(xiàn)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)戶型尺度整體偏向舒適化，別墅物業(yè)實(shí)現(xiàn)大面積贈(zèng)送，充分體現(xiàn)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)雙拼戶型面積在雙拼戶型面積在280350280350平米，贈(zèng)送面平米，贈(zèng)送面積多在積多在100100平米以上，以花園面積為主平米以上，以花園面積為主典型戶型典型戶型南沙碧桂園、華南碧桂園、順德碧桂園等多個(gè)項(xiàng)南沙碧桂園、華南碧桂園、順德碧桂園

20、等多個(gè)項(xiàng)目的花園面積與別墅建筑面積比為目的花園面積與別墅建筑面積比為1 1：1 1碧桂園產(chǎn)品通常在總價(jià)控制的原則下保證舒適化的戶型尺度，符合其面向改善型需求客戶的特征；碧桂園產(chǎn)品通常在總價(jià)控制的原則下保證舒適化的戶型尺度，符合其面向改善型需求客戶的特征；利用其地地價(jià)優(yōu)勢(shì)，別墅物業(yè)通常提供大面積的花園附送，體現(xiàn)性價(jià)比；利用其地地價(jià)優(yōu)勢(shì)，別墅物業(yè)通常提供大面積的花園附送，體現(xiàn)性價(jià)比；不通過營造額外的構(gòu)造進(jìn)行面積贈(zèng)送，以降低成本，加快工期。不通過營造額外的構(gòu)造進(jìn)行面積贈(zèng)送，以降低成本，加快工期。第20頁/共36頁產(chǎn)品分析景觀設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)對(duì)原生資源的利用，營造大型的公共景觀體現(xiàn)大盤氣勢(shì)，簡化組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)

21、上強(qiáng)調(diào)對(duì)原生資源的利用，營造大型的公共景觀體現(xiàn)大盤氣勢(shì)，簡化組團(tuán)景觀，控制綠化成本景觀，控制綠化成本咸寧碧桂園咸寧碧桂園池州碧桂園池州碧桂園茂名碧桂園茂名碧桂園華南碧桂園華南碧桂園獲取地塊通常具有一定的原生資源，利用原生資源營造核心公共景觀，從規(guī)劃獲取地塊通常具有一定的原生資源，利用原生資源營造核心公共景觀，從規(guī)劃層面營造社區(qū)景觀的核心競爭力；層面營造社區(qū)景觀的核心競爭力；簡化內(nèi)部景觀空間，以草皮、普通灌木進(jìn)行綠化鋪裝，綠化密度極低。簡化內(nèi)部景觀空間，以草皮、普通灌木進(jìn)行綠化鋪裝，綠化密度極低。第21頁/共36頁第三章典型案例典型案例第22頁/共36頁鳳凰城鳳凰城土地屬性為廣州市外阜，有快速路

22、與城市中心區(qū)連接，土地屬性為廣州市外阜，有快速路與城市中心區(qū)連接，交通便利交通便利區(qū)位與交通區(qū)位與交通廣園東快速路廣園東快速路廣深高速廣深高速中信廣場中信廣場鳳凰城鳳凰城花園酒店花園酒店廣州中心區(qū)廣州中心區(qū)區(qū)位區(qū)位 行政區(qū)劃隸屬增城，屬廣州市外阜，區(qū)域成熟度不高；鄰近廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新塘開發(fā)區(qū)；緊鄰廣園東快速干線。項(xiàng)目交通與對(duì)外聯(lián)系項(xiàng)目交通與對(duì)外聯(lián)系鳳凰城與沿途無紅綠燈的廣園東快線直接相連，到達(dá)天河中信廣場僅需20分鐘車程 ；現(xiàn)有廣汕公路、廣深高速公路、廣園東快線、廣九直通車途徑貫穿外，廣惠高速和規(guī)劃建設(shè)中的輕軌鐵路；規(guī)劃中的地鐵5、9號(hào)線的延長線也延伸至東部新塘區(qū)域；廣深四線擴(kuò)建，也將由廣州

23、東站至新塘每天對(duì)開50對(duì)公交列車。緊鄰全國第二大港廣州黃埔港，每天有客貨輪直航香港。典型案例第23頁/共36頁典型案例規(guī)劃體現(xiàn)大型混合低密度社區(qū)核心吸引力規(guī)劃體現(xiàn)大型混合低密度社區(qū)核心吸引力將原生將原生態(tài)自然景觀、建筑藝術(shù)和高素質(zhì)居住氛圍合而為一態(tài)自然景觀、建筑藝術(shù)和高素質(zhì)居住氛圍合而為一鳳凰城鳳凰城項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃占地面積：占地面積：1萬畝，已開發(fā)約8000畝總建面：總建面：預(yù)計(jì)397萬平米容積率：容積率：0.65綠化率：綠化率：70資源：資源：地塊內(nèi)、地塊邊緣都有山體資源，生態(tài)環(huán)境好規(guī)劃理念：規(guī)劃理念：將原生態(tài)的自然 、建筑藝術(shù)和高素質(zhì)的居住氛圍合而為一產(chǎn)品布局：產(chǎn)品布局：以組團(tuán)形式規(guī)劃建

24、成各具特色的11個(gè)獨(dú)立苑區(qū)，分三期開發(fā)鳳雅苑鳳雅苑鳳湖苑鳳湖苑東門商業(yè)廣場東門商業(yè)廣場鳳翔苑鳳翔苑鳳翔苑鳳翔苑鳳鳴苑鳳鳴苑鳳翠苑鳳翠苑鳳凰島鳳凰島鳳鳳泉泉苑苑增城荔枝文化村增城荔枝文化村鳳鳳儀儀苑苑鳳鳳盈盈苑苑中英文化學(xué)校中英文化學(xué)校鳳嶺苑鳳嶺苑鳳凰城酒店鳳凰城酒店花園里花園里荔枝公園荔枝公園多層洋房區(qū)多層洋房區(qū)獨(dú)立花園別墅獨(dú)立花園別墅豪華獨(dú)立花園別墅豪華獨(dú)立花園別墅獨(dú)立花園別墅獨(dú)立花園別墅公共配套區(qū)公共配套區(qū)400400畝畝別墅區(qū)（聯(lián)排別墅）別墅區(qū)（聯(lián)排別墅）半山超豪華別墅半山超豪華別墅酒店服務(wù)式國際社區(qū)酒店服務(wù)式國際社區(qū) 第24頁/共36頁憑借優(yōu)勢(shì)成功轟動(dòng)開盤、搶占市場，再利用自然資源憑借

25、優(yōu)勢(shì)成功轟動(dòng)開盤、搶占市場，再利用自然資源和公建配套提升物業(yè)價(jià)值和公建配套提升物業(yè)價(jià)值鳳凰城鳳凰城項(xiàng)目開發(fā)分期項(xiàng)目開發(fā)分期憑借交通、規(guī)模、價(jià)格、配套、廣告等綜合優(yōu)勢(shì)，成功轟動(dòng)開盤、搶占市場；配套先行，巨型社區(qū)配套開盤展現(xiàn)，弱化區(qū)域郊區(qū)感，造成強(qiáng)大視覺沖擊；自然資源和公建配套都是提升物業(yè)價(jià)值和檔次的支撐點(diǎn)；口碑傳播，逐漸發(fā)展為新塘有錢人的標(biāo)志。典型案例第25頁/共36頁開盤低價(jià)開盤低價(jià)席卷市場席卷市場，制造轟動(dòng)和關(guān)注，產(chǎn)品組合極為，制造轟動(dòng)和關(guān)注，產(chǎn)品組合極為豐富，力圖全面覆蓋市場以作試探市場豐富，力圖全面覆蓋市場以作試探市場鳳凰城鳳凰城項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目產(chǎn)品情況鳳凰城首期首推產(chǎn)品概況表鳳凰城首期

26、首推產(chǎn)品概況表獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅鳳凰城二期獨(dú)立別墅價(jià)格對(duì)比表鳳凰城二期獨(dú)立別墅價(jià)格對(duì)比表n利用山水資源及社區(qū)成熟度提升物業(yè)價(jià)值利用山水資源及社區(qū)成熟度提升物業(yè)價(jià)值首期開發(fā)住宅分成別墅、洋房、連排別墅和超豪宅四個(gè)組團(tuán)，并呈現(xiàn)多樣化的態(tài)勢(shì)，共余種戶型。典型案例第26頁/共36頁建筑風(fēng)格上以簡約歐式為主，營造風(fēng)情化的整體特征，建筑風(fēng)格上以簡約歐式為主，營造風(fēng)情化的整體特征，繼承碧桂園產(chǎn)品風(fēng)格繼承碧桂園產(chǎn)品風(fēng)格鳳凰城鳳凰城項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目產(chǎn)品情況洋房組團(tuán)從外立面風(fēng)格上分為超現(xiàn)代型、現(xiàn)代型、古典型，均由712層的純住宅環(huán)繞56萬平方米的湖泊而建，戶型規(guī)格達(dá)30種，面積從57330平方米不等； 別墅的戶型面

27、積在232630平方米之間，有22種規(guī)格可供選擇，其中超豪宅單位的占地面積平均達(dá)到3000平方米以上，顯得相當(dāng)豪氣。鉆石墅實(shí)景鉆石墅園林典型案例第27頁/共36頁地上三層聯(lián)排別墅浪漫陽光別墅地上三層聯(lián)排別墅浪漫陽光別墅鳳凰城鳳凰城項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目產(chǎn)品情況樓盤最大的創(chuàng)新則表現(xiàn)在聯(lián)排別墅上，不僅是外立面造型簡潔清新，最大的優(yōu)點(diǎn)在于對(duì)聯(lián)排別墅的戶型設(shè)計(jì)做了徹底改良。具體表現(xiàn)在：160平方米的三層半三房兩廳聯(lián)排別墅克服了“進(jìn)深”深而開間小的缺點(diǎn)，將開間的寬度設(shè)為46米以上，以利于大面積采光，也因此被美其名為浪漫陽光別墅。同時(shí)將首層的洗手間設(shè)在樓梯底部，充分節(jié)約了平面空間。典型案例第28頁/共36頁景觀設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)對(duì)原生資源的利用，營造大型的公共景觀設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)對(duì)原生資源的利用，營造大型的公共景觀體現(xiàn)大盤氣勢(shì)，簡化組團(tuán)景觀，控制綠化成本景觀體現(xiàn)大盤氣勢(shì)，簡化組團(tuán)景觀，控制綠化成本咸寧碧桂園咸寧碧桂園池州碧桂園池州碧桂