[經(jīng)濟(jì)半小時(shí)]親歷海南炒房熱

1、 經(jīng)濟(jì)半小時(shí) 親歷海南炒房熱(2010.2.3)隨著樓市調(diào)控政策出臺(tái)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房地產(chǎn)交易在新年里迅速降溫。像北京市一月份二手住宅總成交量下降 67% ，期房成交量下降四成。正當(dāng)全國樓市集體轉(zhuǎn)冷的時(shí)候， 海南的房地產(chǎn)卻異軍突起。 特別是旅游勝地三亞， 房價(jià)一天漲 3000 很普遍， 幾天翻一倍也不罕見。尤其在 1 月 4 日國務(wù)院公布了關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見之后，首先涌向海南的不是旅游者，反倒是各路炒房客。有人戲稱，現(xiàn)在的海南島就像一個(gè)火爆的房地產(chǎn)交易會(huì)，現(xiàn)在我們就到那里去看看。記者一下飛機(jī)，就發(fā)現(xiàn)在通往三亞市區(qū)的公路兩旁，迎面而來大大小小的廣告牌，幾

2、乎全都是房地產(chǎn)項(xiàng)目的，而來到三亞灣最熱鬧的海邊，可以看到各種地產(chǎn)中介更是一家挨著一家，比小吃店還多。二手房銷售員：“海南批為國際旅游島至今為止，就這段時(shí)間海南島房價(jià)，海南省的房價(jià)上升非常快，可以說形容起來比喻的話，海南出現(xiàn)了一場(chǎng)房地產(chǎn)海嘯了?！焙芏嗦飞系挠慰?，手里都捏著各種樓盤的宣傳頁。大爺：“全海南省房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這發(fā)這單子，”大媽：“肯定有泡沫，將來我給你說，會(huì)出現(xiàn)很大的泡沫，我給你說，光我們哈爾濱買房子，就在這買老多的房子了你看現(xiàn)在都到五指山了，瓊海了，都到那邊去買了，這房價(jià)一天能漲三、四千塊錢，這了得嗎？”大爺：“瘋了，而且是太瘋狂了，海南省現(xiàn)在賣房子怎么賣，以三亞為基礎(chǔ)賣，其實(shí)它

3、地理位置是三亞的地理位置，你區(qū)外的地理位置，你不能三亞的房子拿兩萬，那邊怎么漲，實(shí)際整個(gè)不太正常，有點(diǎn)失去控制，失去理智了?！倍址夸N售員告訴記者，自從 1 月 4 日國務(wù)院發(fā)布推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見，海南島上只要是房子，價(jià)格就開始往上躥。二手房銷售員：“在我們這條街上面，有很多內(nèi)地過來的炒房團(tuán)，他們是拖著箱子，不是步行，都是在慢跑，快跑，進(jìn)來就問，還有房子嗎？還有房子嗎？就是只要有房，他們馬上就會(huì)買。”而 1 月 15 日，海南省宣布暫停房地產(chǎn)開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓。海南房價(jià)更是再次應(yīng)聲起跳，三亞一時(shí)間一房難求。二手房銷售員：“房價(jià)現(xiàn)在都是在一番、一番的往上升，現(xiàn)在三亞市的房價(jià)是日漲兩千

4、到五千，周邊瓊海這種二級(jí)城市的話呢，它的房價(jià)升值每天大概都是一百到兩百的樣子。”這樣的情形讓很多本想到海南來先看看房價(jià)、再合計(jì)合計(jì)是否買房的人都感到措手不及。買房人：“沒有征兆的就火起來了，并且很多投資的人，很多投資的人都涌到這邊來。”男：“瘋了吧有點(diǎn)，非常不正常。”記者：“為什么這么說？”男：“一萬七的現(xiàn)在漲到三、四萬，漲到五萬，那有點(diǎn)過分了?！庇浾撸骸熬湍H身感受到的？”男：“對(duì)，對(duì)。因?yàn)槟莻€(gè)旅游島沒下來之前，我就本來計(jì)劃是買，沒想到趕上這么一個(gè)?！倍械酱胧植患暗倪€不只是購房人，即使是開發(fā)商，海南樓市這波量價(jià)齊升的浪潮來勢(shì)之猛同樣讓他們始料未及。陳璐： “我們應(yīng)該是開盤是 1 月 11

5、號(hào)， 就今年的 1 月 11 號(hào)， 開盤之前做一些宣傳活動(dòng)， 然后在開盤期間預(yù)定， 簽訂銷售合同，現(xiàn)在基本上已經(jīng)全部定完?！兵P凰島是三亞正在建設(shè)中的一個(gè)地標(biāo)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，是國際旅游島重點(diǎn)規(guī)劃的“陽光海岸”開發(fā)規(guī)劃的核心，總投資超過100億元人民幣。陳璐：“走高端的項(xiàng)目，我們作為一個(gè)旅游度假的一個(gè)綜合體，作為這樣一個(gè)定位，因?yàn)槔锩嬗懈劭?，有游艇?huì)，又有商業(yè)街，又有我們想做的超星級(jí)的酒店?！彪m然定位在高端，但是由于整體項(xiàng)目建設(shè)周期長達(dá) 5 年時(shí)間，開發(fā)商首期推出的酒店式公寓最早設(shè)定的最低價(jià)格是每平米3 萬元，沒想到這樣的價(jià)格根本擋不住購房者的熱情。陳璐：“開盤價(jià) 5 萬多，均價(jià)5 萬多。”記者：“

6、現(xiàn)在呢？”陳璐：“現(xiàn)在均價(jià)應(yīng)該 6 萬多了。”而在三亞的另外一處頂級(jí)項(xiàng)目西山渡，開發(fā)商同樣遇到了火爆的銷售場(chǎng)面。陳仲祺：“差不多兩個(gè)多月左右吧，我們總共銷售差不多70% 左右。”西山渡的開發(fā)商南豐集團(tuán)來自香港，有著多年專業(yè)豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在香港被業(yè)內(nèi)人稱為“山頂?shù)赝酢保窍裨诤Ｄ线@樣賣樓還是讓項(xiàng)目副總經(jīng)理陳仲祺感到驚訝。陳仲祺：“主要是一次性付款比較多，我們最小的一套大概400 到 500 萬，最貴是兩千多萬，三千萬左右，樓王這個(gè)不止了，可能六千多萬?！庇浾撸骸澳沁@些買家，他們都能付得出這個(gè)錢嗎？”陳總：“很厲害?！笔鞘裁醋屵@些原本屬于金字塔頂端的人群消費(fèi)的豪宅在一夜之間變得如此搶手呢？記者決

7、定以一名普通購房者的身份，親自前去售樓的現(xiàn)場(chǎng)看一看。我們首先來到一個(gè)宣傳是一線濱海的項(xiàng)目。售樓人員：“我們現(xiàn)在還沒有開盤，還沒有開始，還沒有確定。均價(jià)，均價(jià)應(yīng)該按現(xiàn)在這樣市場(chǎng)的話應(yīng)該是6 萬以上?！笨捶咳耍骸? 萬以上?！笔蹣侨藛T：“對(duì)，你現(xiàn)在海景現(xiàn)在都是這個(gè)價(jià)位以上。”我們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際還只是一片荒地。記者：“蓋就是蓋在后面那片荒地上？”售樓人員：“對(duì)對(duì)?！北M管只是片荒地，但看房的人卻對(duì)每平米 6 萬的價(jià)格沒有什么異議，而在接下來的另一處海景房，我們聽到了更高的報(bào)價(jià)。售樓小姐：“我們這邊最低層是6 萬，均價(jià)大概在7.8 萬左右。”記者：“是什么時(shí)候漲起來的？”售樓小姐：“我們目前為止還沒

8、漲，不過我們很快就會(huì)?！蹦校骸澳銈冞@樓盤很快就要漲？”售樓小姐：“不可能別的樓盤都漲，我們不漲?！庇浾撸骸澳沁€得漲到多少價(jià)？”售樓小姐：“每平米大概再貴5千，沖著10萬去。”售樓人員告訴我們，按照這樣的單價(jià)，一套 100 多平米的房子總價(jià)就是將近 1000 萬，而且這么貴的房子還不能貸款。售樓小姐：“不做按揭?！庇浾撸骸安蛔霭唇摇！?售樓小姐：“不做按揭，對(duì)。”記者：“一次性付清？”售樓小姐：“都是一次性付清的?！辈稍L中我們發(fā)現(xiàn)， 三亞的一線海景房價(jià)格普遍達(dá)到了每平米 3 萬到 10 萬之間， 而當(dāng)我們?cè)诙址恐薪榭吹揭恍﹥r(jià)格相對(duì)低一些的房子，卻很快被告知價(jià)格早就變了。二手房中介：“這是前十天

9、貼的，就這房子270 平， 480 萬，價(jià)格感覺不高吧，現(xiàn)在 800 多萬?！本烤故鞘裁慈嗽谫徺I海南的房子呢？ 1 月 23 日，我們得到消息，一個(gè)叫做克拉碼頭的一線海景產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目開盤，當(dāng)我們趕到的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目外面已經(jīng)有眾多買房的人們?cè)诘群颉Ｓ浾撸骸澳@個(gè)排號(hào)排了多久了？”男：“排了一晚上?！庇浾撸骸芭帕艘粋€(gè)晚上?！蹦校骸巴ㄏ诙觳拍玫降摹！辟I房人告訴我們，之所以排隊(duì)也要買這個(gè)項(xiàng)目，他們看中的主要是這里的價(jià)格。買房人：“我感覺到鄰居都比它貴了點(diǎn)，它還比較合理?！迸骸皟r(jià)格它是從 2 萬 6 到 5 萬多吧。”起價(jià)一平米兩萬六千元，好的戶型甚至需要一平米五萬多，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)趕上甚至超過

10、了北京、上海等一線城市的中心地段了，不過從前面我們的采訪看得出，這在三亞的確算是不貴的一線海景房了。銷售代理：“克拉碼頭的入市的價(jià)格，其實(shí)明顯低于周邊項(xiàng)目的，所以還是比較受追捧。再有一個(gè)呢，現(xiàn)在整個(gè)三亞的房屋呢，這個(gè)供應(yīng)還是比較少，所以基本上大家處于無房可賣的狀態(tài)，所以在這個(gè)時(shí)候，就是會(huì)買得人比較多?！钡蔷驮诓稍L中，一位購房者跟我們提到了房子的一個(gè)情況。女：“價(jià)位相對(duì)這個(gè)樓盤，倒是跟別的地方比是不太高，但是他當(dāng)時(shí)我們不知道這個(gè)已經(jīng)剩 30 年了，一般好象酒店式是 40 年吧?！痹瓉恚蠹遗抨?duì)搶購的這個(gè)相對(duì)便宜的海景房，竟然是一處只有三十多年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓。掏出幾百萬買房的人難道不在乎嗎？記

11、者：“沒琢磨過它這房子產(chǎn)權(quán)只有30 年？”男：“也琢磨過，你現(xiàn)在不買，房價(jià)要漲了怎么辦？到時(shí)候又來人買了，你不買他不買，還是有人買了，還是買得人多，現(xiàn)在三亞賣房子賣瘋了是不是？”原來，大家不是不擔(dān)心產(chǎn)權(quán)時(shí)限，而是更害怕錯(cuò)過買房的時(shí)機(jī)。在售樓的現(xiàn)場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)，買房的人來自全國各地。記者：“您是從哪過來的？”女：“內(nèi)蒙。河北重慶東北”男：“哈爾濱?！庇浾撸骸澳菑哪倪^來的？”女：“吉林長春。”當(dāng)我們問到為什么選擇在這個(gè)時(shí)候來海南買房，大家不約而同地提到了國際旅游島和投資的想法。女：“因?yàn)槟銈冞@個(gè)國際旅游島的建成，覺得有升值空間。宣傳國際旅游島建設(shè)，想那邊投資一套房子，然后偶爾度假來住 一下。”男：

12、“有投資的一種欲望?！蹦校骸斑€是有投資價(jià)值吧是不是，就怕將來還要漲嘛，已經(jīng)打造國際旅游島了是不是?！彪m然都是帶有投資的想法買房，但我們發(fā)現(xiàn)，少的買1 套，多的買5 、 6 套，大家的經(jīng)濟(jì)狀況不盡相同。記者：“這個(gè)錢數(shù)對(duì)你們家數(shù)字算不算大？”男：“對(duì)我們家數(shù)字，這不好說?！庇浾撸骸罢寄銈兗冶容^大的一部分資產(chǎn)嗎？”男：“不算吧，還行。其實(shí)現(xiàn)在來海南投資的人，可能好多錢都不是問題，關(guān)鍵是有沒有房子?！北M管一些人相對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，但也有相當(dāng)一部分人為在海南買房，拿出了自己的大部分積蓄，甚至借了錢。記者：“要多少錢？”買房人：“得五百來萬吧?！庇浾撸骸澳敲炊噱X？”男：“對(duì)?！庇浾撸骸澳紲?zhǔn)備好了？”男

13、：“都準(zhǔn)備好了?！庇浾撸骸笆羌依餃惖倪€是說您自己攢的?！蹦校骸凹胰藬€的。”記者：“這次投資多少？”女：“大約是200 萬左右?！庇浾撸骸澳敲炊?，是一次性付還是按揭？”女：“一次性，按揭，它這不做按揭?！庇浾撸骸皩?duì)于您來說這 200 萬數(shù)字大不大？”女：“很大，我這錢也都是借的，我條件并不好。”動(dòng)則幾百萬、幾千萬一套的海南房產(chǎn)卻像二十年前的大白菜一樣遭到瘋搶，這樣的情形恐怕誰看了都覺得不可思議。但這些用拉桿箱拖著巨款的購房者們卻滿不在乎，他們只擔(dān)心買不買得上。從炒房客的口中，我們知道，面對(duì)暴漲的房價(jià)他們之所以還敢繼續(xù)跟風(fēng)，就是沖著海南國際旅游島帶來的巨大想象空間?？墒牵@個(gè)地方的房價(jià)真的只是因?yàn)?/p>

14、眼前的美景和未來的預(yù)期才賣得這么高嗎？前面我們看到，海南房地產(chǎn)火爆異常，現(xiàn)在除了用“瘋狂”二字，恐怕已經(jīng)很難找到別的詞來形容。突如其來的行情，給了海南的房地產(chǎn)開發(fā)商一個(gè)最大的驚喜。海南的房價(jià)如今已經(jīng)不是跳高，而是撐桿跳了。那么，除了海南國際旅游島帶來的超高人氣，還有哪些因素在推動(dòng)著海南房價(jià)一飛沖天呢？再來詳細(xì)了解一下。記者：“這里是海南三亞迎賓路的一個(gè)地塊，去年12 月 15 日，就是這塊土地刷新了海南土地拍賣的最新記錄，短短的幾分鐘之內(nèi)， 112 畝的土地就被拍到了 1500 萬元一畝的價(jià)格，比2008 年每畝 760 萬元的價(jià)格上漲了整整一倍，我們可以看到，這里既不靠海，也不在市中心，但是

15、就是這樣一塊不算太大的土地，卻迅速提升了人們對(duì)海南樓市的想象空間。”記者在海南看到，幾乎每一塊房地產(chǎn)廣告牌的背后，都是一塊正在開工或等待開工的土地。海邊的、市中心的土地一塊塊都有 了買家，大家又開始尋找相對(duì)偏遠(yuǎn)一些的，像迎賓路被拍賣的地塊，在過去無人問津，而今天卻也成了搶手的香餑餑。盡管土地的成本明顯在提升，但是想進(jìn)入海南淘金的房地產(chǎn)公司還是絡(luò)繹不絕。許仰東：“長三角有幾個(gè)大的企業(yè)，也在關(guān)注島內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)，也想登入島內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)?！痹S仰東，研究房地產(chǎn)多年， 10 年前開始從事地產(chǎn)營銷，近年來每年都有幾十次來到海南。而此次來到三亞，是受上海和浙江幾家地產(chǎn)集團(tuán)的委托，來考察土地。記者：“現(xiàn)在還有地嗎？

16、”許仰東：“應(yīng)該說還是蠻大的，因?yàn)楹Ｄ蠉u的用地，特別是三亞、?？诘挠玫?，它跟我們北京、上海的城市用地還不一樣，它只要有資源、有環(huán)境就可以開發(fā)，購房者對(duì)離開城市距離沒什么要求，所以我覺得海南島，包括三亞，未來的一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，都存在比較大的機(jī)會(huì)和容量和空間?！痹S仰東告訴我們， 雖然海南省政府在 1 月 15 日宣布暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓和審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 但是卻沒有影響到投資者進(jìn)入海南的沖動(dòng)。許仰東：“應(yīng)該說熱情大于恐懼目前，什么原因呢？因?yàn)閺倪@幾年來，一線城市，特別是主要開發(fā)城市的土地市場(chǎng)管理非常嚴(yán)格，那這樣的情況下，很多發(fā)展商是無地可以開發(fā)，原材料非常緊缺，這種情況下，他

17、們只能離開這個(gè)地方，去尋找一些新的發(fā)展機(jī)會(huì)的。”許仰東：“而我們講除了海南島是帶有全國性以外，沒有一個(gè)地方是帶有共識(shí)，就是大家可以接受它的。所以我們可以發(fā)現(xiàn)從浙江企業(yè)家開始，到上海的企業(yè)家，甚至現(xiàn)在到東北的，到山東的，到西北的企業(yè)家，進(jìn)入這樣一個(gè)島內(nèi)以外，實(shí)際上整個(gè)中國的地產(chǎn)企業(yè)都來關(guān)注它?！彪m然在幫著開發(fā)商大張旗鼓地找地，但許仰東告訴我們他個(gè)人對(duì)于在目前在海南買房卻是持保守的態(tài)度。記者：“在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，您還打算再買房子嗎？”許仰東：“暫時(shí)不考慮，暫時(shí)不考慮?！庇浾撸骸盀槭裁矗俊痹S仰東：“因?yàn)槲矣X得什么呢？就是目前在海南地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，從長期來看還是存在很大機(jī)會(huì)的，但是這一個(gè)多月時(shí)間發(fā)生

18、變化是非常極端的?！蔽覀兛吹剑?2009 年 12 月三亞商品房簽約均價(jià)為 15857.44 元/平方米，環(huán)比 11 月的 12844 元/平方米上漲 23.46% ， 創(chuàng)下單月三亞商品房銷售均價(jià)歷史新高。 而到了 2010 年 1 月，三亞商品房簽約均價(jià)再次被刷新，超過了 22000 元/ 平方米， 一個(gè)月里上漲達(dá)到了 40 多。對(duì)于海南地產(chǎn)的這種極端變化，許仰東用了一種特殊的說法來形容他的感受。許仰東：“用超市購買的方式進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，這是不夸張的講?！庇浾撸骸俺匈徺I？”許仰東：“就是超市的購買方式進(jìn)入地產(chǎn)方式?！庇浾撸骸笆裁匆馑迹俊痹S仰東：“就說我們買包煙，不去關(guān)心它的價(jià)格，就是我要去用

19、它，所以去買它，已經(jīng)是這樣的觀念。地產(chǎn)是一個(gè)家庭的或者講大的投資品，但是它的批零和購買方式，已經(jīng)變成了日用品的方式在做，這是不正常的，這是不正常的?！痹S仰東：“最近我采樣了幾個(gè)江蘇和上海的幾個(gè)購房者，這不是個(gè)別現(xiàn)象，就到了這個(gè)案場(chǎng)以后，他也不清楚這個(gè)誰開發(fā)的，產(chǎn)品類型、要求、物業(yè)管理費(fèi)用都不知道，就知道有房我就買，價(jià)格也不談?！痹S仰東：“所以我們可以看到，從這個(gè)點(diǎn)上可以看到，整個(gè)現(xiàn)在目前三亞和?？?，特別是海南島這個(gè)購房現(xiàn)象，是有短期盲目性的，或者帶有比較強(qiáng)烈的投資意識(shí)和投機(jī)意識(shí)的這樣一批群體?！痹趤砗Ｄ系馁彿空咧?，我們認(rèn)識(shí)了小禾，他來自溫州，到海南一個(gè)星期，已經(jīng)買了五套房，他卻告訴我們，海南房

20、價(jià)短期內(nèi)急劇飆升不僅僅是買房需求旺盛這么簡單。男：“房價(jià)上漲有點(diǎn)，好象有點(diǎn)炒作太厲害了。”記者：“怎么這么說呢？”男：“我覺得讓我最大感觸，就是我去一個(gè)樓盤，他們操作，操作這塊是他們老總在操作，每天放出的房源非常少，兩套，每天兩套、三套、五套的放，然后呢他們每天是三、五天提一個(gè)價(jià)格”小禾給我們講述了他親身經(jīng)歷的一次漲價(jià)。男：“就前兩天吧，就是頭一天過去，房價(jià)是400 萬，是 55 平方，然后第二天早上過去，當(dāng)天晚上也打電話給他說了，這個(gè)東西要了，這個(gè)房子要了，然后第二天早說過去的時(shí)候他說 500 萬?！庇浾撸骸耙惶炀蜐q了一百萬？”男：“一個(gè)晚上，這也就是一個(gè)平方漲了兩萬，兩萬，差不多兩萬了。這

21、個(gè)樓盤甚至什么都沒蓋，就是一個(gè)空地，讓你看到就是一塊，這個(gè)地是我的?！庇浾撸骸八趺唇o你解釋說這一個(gè)晚上就能漲一百萬？”男：“他說就是老總的一個(gè)決策?！笔遣皇钦娴南裥『趟f的那樣，海南開發(fā)商正在捂盤惜售、操控房價(jià)呢？我們?cè)诓稍L中記錄下了這樣的場(chǎng)景。記者：“我問一下現(xiàn)在多少錢一平米？”銷售小姐：“現(xiàn)在我們根本沒有價(jià)格表，差不多三亞市的房價(jià)都在兩萬以上了。”記者：“我說這個(gè)樓盤賣到多少錢一平米？”銷售小姐：“現(xiàn)在可能2.2 萬左右?！庇浾撸骸?.萬?！?銷售小姐：“因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在都沒有價(jià)格表，價(jià)格表，房子賣完了，價(jià)格表就收回去了。記者：“全賣完了嗎？一套都沒有？”銷售小姐：“沒有?！闭娴氖菦]房嗎？就

22、在同一個(gè)售樓處里，我們卻聽到了另一位售樓人員不同的說法。銷售小姐：“現(xiàn)在有23 層， 2.2 萬多?！庇浾撸骸?層？”3銷售小姐：“對(duì)?！庇浾撸骸爸挥羞@一層。”銷售小姐：“232、5 ?！庇浾撸骸澳沁呅〗阏f沒有房了？”銷售小姐：“我們剛放出來的，昨天才放出來的?！倍诹硪患乙?guī)模較大而且旺銷的樓盤里，銷售人員這么告訴我們。售樓小姐：“那個(gè)可以直接簽合同，f4,那一棟高層，它可能只剩下幾套房。但是事后，當(dāng)記者在三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)上，查詢售樓人員宣稱的只剩幾套房的這棟樓時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)有近一半的房子還處于可售狀態(tài)?？磥?，在某些樓盤，有多少房完全成了開發(fā)商控制價(jià)格的砝碼。那么這是個(gè)別現(xiàn)象還是開發(fā)商普遍的操

23、作手法，三亞整體的住房供應(yīng)量是不是足夠呢？就此，記者走訪了三亞住房和城市建設(shè)局。三亞住房和城市建設(shè)局局長李洪海：“近幾年開發(fā)規(guī)模，應(yīng)該始終這幾年，每年都在 300 萬到 400 萬之間，那么去年政府批準(zhǔn)了大概就是將近400萬平米，那么已經(jīng)竣工的呢，130多萬平米。實(shí)際上三亞的房地產(chǎn)呢，每年都建設(shè)的基本上都高于需求的，就是略高于需求的?！庇浾撸骸斑@兩天我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些樓盤他們說有些房子沒有賣了，然后您這了解到的情況，咱們?nèi)齺喌降子袥]有房子可以賣？”局長：“不應(yīng)該是無房可賣，而是有房源，房源呢應(yīng)該說還是非常充足的。那么我們現(xiàn)房就是歷年結(jié)轉(zhuǎn)下來的就有160 多萬平方米，一萬多套。那么今年的話新

24、建成的也有130 多萬平方米，那么從這兩個(gè)數(shù)字來看呢，應(yīng)該是房源是沒有問題的。但至于的話呢，你像海邊一線地的，朝向各個(gè)方面都比較好的這種房型呢，有可能不會(huì)太多，有可能不會(huì)太多?！庇浾撸骸熬蛷目偭可蟻砜吹脑?，到底咱們?nèi)齺営袥]有房子可以賣？”局長：“有，那房源很充足，不是一般的充足?！奔热环吭春艹渥?，為什么購房者會(huì)感覺買不到房子呢？三亞市住建局局長李洪海告訴記者，這很大程度上和開發(fā)商捂盤惜售有關(guān)，而這也是三亞市相關(guān)部門下一階段重點(diǎn)查處的內(nèi)容。局長：“主要檢查你建設(shè)有多少面積，那么你根據(jù)你們銷售的情況，你還有多少房，那么有沒有捂盤的行為，有沒有內(nèi)部操作的行為，那么有沒有欺詐購房者的行為，我們是聯(lián)合這

25、個(gè)工商局、紀(jì)委，還有我們局，還有國土局等，還有發(fā)改委等一些單位聯(lián)合組成調(diào)查組，現(xiàn)在還在外面進(jìn)行調(diào)查?！庇浾咴诤Ｄ峡吹剑瑤缀趺恳粔K房地產(chǎn)廣告牌的背后，都是一塊正在開工或等待開工的土地。海邊的、市中心的土地一塊塊都有了買家，大家又開始尋找相對(duì)偏遠(yuǎn)一些的，像迎賓路被拍賣的地塊，在過去無人問津，而今天卻也成了搶手的香餑餑。盡管土地的成本明顯在提升，但是想進(jìn)入海南淘金的房地產(chǎn)公司還是絡(luò)繹不絕。許仰東：“長三角有幾個(gè)大的企業(yè)，也在關(guān)注島內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)，也想登入島內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)?！逼鋵?shí)，不論是地價(jià)成本上升、還是消費(fèi)者的非理性沖動(dòng)、或者是開發(fā)商捂盤惜售，都在推動(dòng)著海南房價(jià)瘋狂上漲。這樣的情形讓我們不得不擔(dān)憂， 海南是

26、否會(huì)重演 1993 年的那場(chǎng)地產(chǎn)泡沫風(fēng)波？因?yàn)椋?那場(chǎng)風(fēng)波雖然過去已經(jīng)快二十年了， 但它給海南經(jīng)濟(jì)造成的傷害至今讓人難以忘記。海南在上個(gè)世紀(jì)90 年代初那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫，讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸。 1992 年初，總?cè)藬?shù)不過 655 萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。海南商品房平均價(jià)格從 1991 年的 1400 元/平方米，直沖到1993 年的 7500 元/平方米。短短三年,增長超過 5 倍。但到了 1993 年下半年，中央實(shí)行宏觀調(diào)控，泡沫突然間被戳破，海南積壓的房地產(chǎn)項(xiàng)目竟占了全國的十分之一，1995 年，海南經(jīng)濟(jì)增長率從全國第一跌入倒數(shù)第一。泡沫破后，留下來的是600 多棟“爛

27、尾樓”、 18834 公頃閑置土地，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá) 300 億元。從 1999 年開始,海南省用了整整七年,處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。那么今天，海南地產(chǎn)的噩夢(mèng)是否正卷土重來呢？記者：“現(xiàn)在已經(jīng)是晚上的 9 點(diǎn)半了，正值海南旅游的旺季，但是在海邊熱銷、并且已經(jīng)入住的樓盤里，很多房子燈都沒亮，而且即使沒有住人，房子的價(jià)格也在每晚不斷地向上攀升?！痹诤Ｄ系恼{(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)人從全國各地匯集到這里買房子，并非打算長期居住。多數(shù)人的想法，仍然是升值后賣掉。那么，究竟應(yīng)該如何看待海南房價(jià)短期內(nèi)的飆升呢？記者：“那您認(rèn)為現(xiàn)在這種房價(jià)的上漲，是離整個(gè)海南發(fā)展的話，是離國際旅游島更近

28、了，還是背離的？” 蔡鴻巖：“肯定是背離的，國際旅游島的形成不是說，我們最怕它是它形成一個(gè)國際房地產(chǎn)島，大家到那去全是炒房地產(chǎn)去了，因?yàn)槲覀冎耙呀?jīng)在 90 年代初期，上個(gè)世紀(jì)90 年代初期有過這么一輪的瘋狂了，現(xiàn)在又進(jìn)入了一個(gè)比那會(huì)兒當(dāng)初更瘋狂的一種情況。我覺得這個(gè)對(duì)于整個(gè)海南的發(fā)展一定不是好事?！辈跳檸r，著名房地產(chǎn)觀察家，專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域報(bào)道長達(dá) 16 年，多次應(yīng)邀參加國家建設(shè)部組織的房地產(chǎn)政策相關(guān)專家聽證會(huì)。在他看來，海南樓市已經(jīng)處于極度瘋狂的狀態(tài)，一個(gè)主要的原因在于國際旅游島出臺(tái)的時(shí)機(jī)。蔡鴻巖：“去年09 年，中國整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)歷了 07 年底到 08 年，一年的下滑之后，出現(xiàn)了

29、一個(gè)報(bào)復(fù)性的反彈，去年的這個(gè)全國的房價(jià)上漲，出現(xiàn)了一個(gè)我們?nèi)魏稳?，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家權(quán)威專家都沒有預(yù)期到的一種報(bào)復(fù)性的反彈，這種瘋漲情況下，政府不得不出面來重拳打壓這個(gè)房價(jià)，遏制房價(jià)過快上漲。在去年年底出臺(tái)這個(gè)政策之后，以及預(yù)期的一些政策信息出來之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大量這種交易，很多熱錢正在出現(xiàn)一種擠出的一種效應(yīng)，大家很多這種投資客在年底的時(shí)候，基本上把前期獲利的這部分的房產(chǎn)投資，把資金抽出來了，而恰恰在這個(gè)時(shí)候，海南給這些熱錢制造了一個(gè)新的熱點(diǎn)，一夜之間這些熱錢就轉(zhuǎn)到海南去了，這個(gè)時(shí)機(jī)，這個(gè)國際旅游島時(shí)機(jī)的出臺(tái)，又加上沒有相應(yīng)一些遏制的政策，所以使得熱錢非常快，非常迅速，非常巨量的就轉(zhuǎn)移到海南。”但蔡鴻巖發(fā)現(xiàn)，值得慶幸的是，今天海南樓市的瘋狂和90 年初地產(chǎn)泡沫有一個(gè)關(guān)鍵的差別，那就是大多數(shù)買房人都是一次性付款。蔡鴻巖：“如果從金融泡沫來說，它沒有太大的泡沫，但是從實(shí)際的一個(gè)需求上來說，制造出來，現(xiàn)在實(shí)際需求推動(dòng)了房價(jià)的上漲，已經(jīng)制造出了一個(gè)非常高的門檻，我覺得泡沫還不是特別準(zhǔn)確，如果說泡沫，我說它是叫實(shí)心泡沫?！蹦敲矗@個(gè)實(shí)心的泡沫有多大呢？中國房地產(chǎn)研究會(huì)研究部主任胡安東一直也在關(guān)注海南的樓市，他給我們對(duì)比了世界上成熟旅游勝地的房價(jià)和海南的房