第四講房地產(chǎn)抵押貸款

1、第四講 房地產(chǎn)抵押貸款第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款概述l一、房地產(chǎn)抵押的概念一、房地產(chǎn)抵押的概念l 抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。l 中華人民共和國擔(dān)保法l 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。l 城市房地產(chǎn)管理法第46條l對對“房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押”概念的理解：概念的理解：l1.抵押權(quán)因債權(quán)而產(chǎn)生，隨債權(quán)消失而消失；抵押權(quán)因債權(quán)而產(chǎn)生，隨債權(quán)消失而消失；

2、l2.抵押權(quán)的標(biāo)的物為特定房地產(chǎn)；抵押權(quán)的標(biāo)的物為特定房地產(chǎn)；l3.抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，不轉(zhuǎn)移對標(biāo)的物的占抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，不轉(zhuǎn)移對標(biāo)的物的占有；有；l4.抵押權(quán)為優(yōu)先受償權(quán)利。抵押權(quán)為優(yōu)先受償權(quán)利。二、房地產(chǎn)抵押中的法律關(guān)系l1.抵押當(dāng)事人抵押當(dāng)事人l 抵押當(dāng)事人是抵押關(guān)系的主體，即抵押關(guān)系中享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的抵押權(quán)人和抵押人。l（1）抵押權(quán)人l 是接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或其他組織。抵押權(quán)人和債權(quán)人必須是同一的。l（2）抵押人）抵押人l 是指以自己的財產(chǎn)為自己或他人的債務(wù)是指以自己的財產(chǎn)為自己或他人的債務(wù)設(shè)定抵押的公民、法人或其他組織。設(shè)定抵押的公民、法人或其他組織

3、。l 抵押人具備的條件：抵押人具備的條件：l 第一，必須具有民事權(quán)利能力和民事行第一，必須具有民事權(quán)利能力和民事行為能力；為能力；l 第二，須對抵押物享有處分權(quán)。第二，須對抵押物享有處分權(quán)。l2.抵押標(biāo)的物抵押標(biāo)的物 l 我國我國擔(dān)保法擔(dān)保法第第3434條規(guī)定，下列財產(chǎn)可以抵押：條規(guī)定，下列財產(chǎn)可以抵押：l抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人所有的房屋和其他地上定著物；l抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；l抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；其他地上定著物；l抵押人依法有權(quán)

4、處分的國有機器、交通運輸工具和抵押人依法有權(quán)處分的國有機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；其他財產(chǎn)；l抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地上的土地使用權(quán)；荒丘、荒灘等荒地上的土地使用權(quán)；l依法可以抵押的其他財產(chǎn)。依法可以抵押的其他財產(chǎn)。l 擔(dān)保法擔(dān)保法第第37條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：l土地所有權(quán)土地所有權(quán)l(xiāng)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（但使用權(quán)（但3434條第條第5 5款，款，3636條第條第3 3款規(guī)定除外）款規(guī)定除外）l學(xué)校、幼兒園

5、、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他 社會公益社會公益設(shè)施設(shè)施l所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)l依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)l依法不得抵押的其他財產(chǎn)依法不得抵押的其他財產(chǎn)房地產(chǎn)抵押貸款的一般抵押形式房地產(chǎn)抵押貸款的一般抵押形式l（1）住房所有權(quán)抵押）住房所有權(quán)抵押（包括土地使用權(quán)抵押在內(nèi)）l（2）在建工程抵押）在建工程抵押（抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款）l（3）房屋期權(quán)抵押）房屋期權(quán)抵押（期權(quán)的預(yù)告登記可

6、進行抵押，我國城市房地產(chǎn)抵押管理辦法將房屋期權(quán)抵押規(guī)定為預(yù)購商品房貸款抵押）l（4）土地使用權(quán)（以出讓方式取得的土地使用權(quán)）土地使用權(quán)（以出讓方式取得的土地使用權(quán)）3.房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同l是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保而與債權(quán)人有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。l 抵押合同作為一種民事合同，它的成立和抵押合同作為一種民事合同，它的成立和生效要遵守一般民事合同的規(guī)定；作為一種生效要遵守一般民事合同的規(guī)定；作為一種特殊的擔(dān)保合同，它還必須以書面形式簽訂，特殊的

7、擔(dān)保合同，它還必須以書面形式簽訂，抵押合同必須登記。抵押合同必須登記。4.房地產(chǎn)抵押權(quán)的界定房地產(chǎn)抵押權(quán)的界定l房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保財房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保財產(chǎn)而形成的權(quán)利。抵押權(quán)具有從屬性，主債權(quán)一產(chǎn)而形成的權(quán)利。抵押權(quán)具有從屬性，主債權(quán)一旦消失，抵押權(quán)隨著消滅。但如果抵押物滅失，旦消失，抵押權(quán)隨著消滅。但如果抵押物滅失，因抵押物滅失而得到的補償、賠償?shù)热詰?yīng)作為抵因抵押物滅失而得到的補償、賠償?shù)热詰?yīng)作為抵押財產(chǎn)處理。押財產(chǎn)處理。l房地產(chǎn)抵押權(quán)遵循房地產(chǎn)抵押權(quán)遵循“房地合一房地合一”與依法登記的原與依法登記的原則。則。l在抵押期間，債權(quán)人只持有產(chǎn)權(quán)證，不轉(zhuǎn)

8、移對房在抵押期間，債權(quán)人只持有產(chǎn)權(quán)證，不轉(zhuǎn)移對房屋的占有、使用、處分和收益的權(quán)益，但是產(chǎn)權(quán)屋的占有、使用、處分和收益的權(quán)益，但是產(chǎn)權(quán)人和抵押人都不能隨意處理房產(chǎn)。人和抵押人都不能隨意處理房產(chǎn)。l如果有同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的：如果有同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的：l抵押人應(yīng)首先當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況書面告抵押人應(yīng)首先當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況書面告知抵押權(quán)人，并在抵押合同中體現(xiàn)出來；知抵押權(quán)人，并在抵押合同中體現(xiàn)出來；l抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值；抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值；l 后一個抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)履行期限不得早于前一后一個抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)履行期限不得早于前

9、一個抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)履行期限；個抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)履行期限；l 如果設(shè)定抵押之后還有余額，可以再次抵押，但如果設(shè)定抵押之后還有余額，可以再次抵押，但不得超出余額部分。不得超出余額部分。三、房地產(chǎn)抵押貸款三、房地產(chǎn)抵押貸款l（一）種類：（一）種類：l1、房屋開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款l2、土地開發(fā)抵押貸款、土地開發(fā)抵押貸款l 上述貸款稱為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款上述貸款稱為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款l3、購房抵押貸款、購房抵押貸款l 又稱房地產(chǎn)消費貸款，包括商品房抵押又稱房地產(chǎn)消費貸款，包括商品房抵押貸款和二手房抵押貸款貸款和二手房抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款：以個人住房抵房地產(chǎn)抵押貸款：以個人住房抵押貸款為

10、例押貸款為例l1、房產(chǎn)抵押貸款所需資料：、房產(chǎn)抵押貸款所需資料：l （1 1）借款人的有效身份證、戶口簿；）借款人的有效身份證、戶口簿；l （2 2）婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需）婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書或離婚證（注明離異后未再出具法院民事調(diào)解書或離婚證（注明離異后未再 婚）；婚）；l （3 3）已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證；）已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證； l（4 4）借款人的收入證明（連續(xù)半年的工資收入證明或納）借款人的收入證明（連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證當(dāng)?shù)兀?；稅憑證當(dāng)?shù)兀?l（5 5）房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證

11、；）房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證； l（6 6）擔(dān)保人（需要提供身份證、戶口本、結(jié)（未）婚證）擔(dān)保人（需要提供身份證、戶口本、結(jié)（未）婚證等）等） l2、房產(chǎn)抵押貸款的流程：、房產(chǎn)抵押貸款的流程：l （1）向銀行提出貸款申請；）向銀行提出貸款申請；l （2）銀行受理后，對抵押房產(chǎn)價值進行評估，）銀行受理后，對抵押房產(chǎn)價值進行評估，根據(jù)評估值核定貸款金額；根據(jù)評估值核定貸款金額；l （3）簽定借款合同等；）簽定借款合同等；l （4）辦理房地產(chǎn)抵押登記事宜；）辦理房地產(chǎn)抵押登記事宜； 個人住房期房抵押貸款的法律關(guān)系復(fù)個人住房期房抵押貸款的法律關(guān)系復(fù)雜性雜性l相比一般的房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押借款，個人住房期房抵押貸相比一般

12、的房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押借款，個人住房期房抵押貸款的法律關(guān)系是因借款人、貸款銀行和開發(fā)商三方當(dāng)事款的法律關(guān)系是因借款人、貸款銀行和開發(fā)商三方當(dāng)事人簽訂人簽訂住房抵押貸款合同住房抵押貸款合同而發(fā)生的眾多債權(quán)債務(wù)關(guān)而發(fā)生的眾多債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是購房合同、借款合同、抵押合同、保證合同和委系，是購房合同、借款合同、抵押合同、保證合同和委托合同關(guān)系的混合體。托合同關(guān)系的混合體。l具體反映在：購房人與開發(fā)商間形成商品房預(yù)購人與預(yù)具體反映在：購房人與開發(fā)商間形成商品房預(yù)購人與預(yù)售人的商品房預(yù)售合同關(guān)系；購房人與貸款銀行間一方售人的商品房預(yù)售合同關(guān)系；購房人與貸款銀行間一方面是借款人與貸款人的借款合同關(guān)系，另一方面是抵

13、押面是借款人與貸款人的借款合同關(guān)系，另一方面是抵押人與抵押權(quán)人的抵押合同關(guān)系。同時，為了避免資金劃人與抵押權(quán)人的抵押合同關(guān)系。同時，為了避免資金劃轉(zhuǎn)中的麻煩，購房人委托貸款銀行以購房人的名義將貸轉(zhuǎn)中的麻煩，購房人委托貸款銀行以購房人的名義將貸款轉(zhuǎn)存入開發(fā)商的帳戶，又形成貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系；款轉(zhuǎn)存入開發(fā)商的帳戶，又形成貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系；開發(fā)商與貸款銀行間則存在保證人與借款債權(quán)人的保證開發(fā)商與貸款銀行間則存在保證人與借款債權(quán)人的保證合同關(guān)系。法律關(guān)系的復(fù)雜性導(dǎo)致住房抵押貸款合同的合同關(guān)系。法律關(guān)系的復(fù)雜性導(dǎo)致住房抵押貸款合同的主體呈現(xiàn)多元化、重疊化的特點。主體呈現(xiàn)多元化、重疊化的特點。 開發(fā)

14、商的保證責(zé)任開發(fā)商的保證責(zé)任l在辦理預(yù)購商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風(fēng)險，在辦理預(yù)購商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風(fēng)險，通常要求開發(fā)商通常要求開發(fā)商全程擔(dān)保貸款全程擔(dān)保貸款。開發(fā)商對借款人按期還款。開發(fā)商對借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，而非借款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，而非借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后，對不能還款沒有設(shè)定任何義務(wù)。人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后，對不能還款沒有設(shè)定任何義務(wù)。l在建筑物的保質(zhì)期間，開發(fā)商負(fù)有保證房屋不存在瑕疵的在建筑物的保質(zhì)期間，開發(fā)商負(fù)有保證房屋不存在瑕疵的責(zé)任，但這種保證責(zé)任是一種品質(zhì)擔(dān)保，是一種廣義意義責(zé)任，但這種保

15、證責(zé)任是一種品質(zhì)擔(dān)保，是一種廣義意義上的擔(dān)保。這個階段，開發(fā)商僅對貸款的本金、利息、罰上的擔(dān)保。這個階段，開發(fā)商僅對貸款的本金、利息、罰息、復(fù)息、行使抵押權(quán)的費用及違約金等超出抵押物價值息、復(fù)息、行使抵押權(quán)的費用及違約金等超出抵押物價值的部分，負(fù)保證責(zé)任，和物的擔(dān)保相比處于附從地位。開的部分，負(fù)保證責(zé)任，和物的擔(dān)保相比處于附從地位。開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險公司賠償?shù)慕痤~不足以支付貸款金額時，開發(fā)商要對保險公司賠償?shù)慕痤~不足以支付貸款金額時，開發(fā)商要對其不足部分承擔(dān)保證責(zé)任。在這兩種情況下，開發(fā)商和購其不足部分

16、承擔(dān)保證責(zé)任。在這兩種情況下，開發(fā)商和購房人承擔(dān)連帶責(zé)任，其保證期間是房人承擔(dān)連帶責(zé)任，其保證期間是住房抵押貸款合同住房抵押貸款合同規(guī)定的還款時間屆滿后加兩年。規(guī)定的還款時間屆滿后加兩年。 （二）房地產(chǎn)抵押價值評估（二）房地產(chǎn)抵押價值評估l 房地產(chǎn)貸款額度一般以抵押物估價的一定房地產(chǎn)貸款額度一般以抵押物估價的一定抵押率來確定。抵押率來確定。l 房地產(chǎn)抵押率房地產(chǎn)抵押率=貸款額與抵押房地產(chǎn)估價貸款額與抵押房地產(chǎn)估價現(xiàn)值的比率?，F(xiàn)值的比率。l 抵押房地產(chǎn)的估價現(xiàn)值以售房合同的房價抵押房地產(chǎn)的估價現(xiàn)值以售房合同的房價為準(zhǔn)（二手房基于現(xiàn)場評估），抵押率由銀為準(zhǔn)（二手房基于現(xiàn)場評估），抵押率由銀行根據(jù)借

17、款人的實際情況而定，一般不超過行根據(jù)借款人的實際情況而定，一般不超過70%70%。l 房地產(chǎn)抵押估價為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供房地產(chǎn)抵押估價為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，工作內(nèi)容：價值參考依據(jù)，工作內(nèi)容：對房地產(chǎn)抵押價值進行對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定，它包括審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的分析、估算和判定，它包括審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實性、可靠性，并在綜合考慮市場變化、利率趨真實性、可靠性，并在綜合考慮市場變化、利率趨勢等因素的基礎(chǔ)上，對抵押房地產(chǎn)的價值進行評估，勢等因素的基礎(chǔ)上，對抵押房地產(chǎn)的價值進行評估，決定該貸款金額與抵押物價值的比率。決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地產(chǎn)

18、估價方法房地產(chǎn)估價方法l為規(guī)范估價，維護抵押當(dāng)事人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)為規(guī)范估價，維護抵押當(dāng)事人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，信貸風(fēng)險，20062006年建設(shè)部制定了年建設(shè)部制定了房地產(chǎn)地價估價指房地產(chǎn)地價估價指導(dǎo)意見導(dǎo)意見，提出了對抵押貸款的估價的規(guī)范要求。，提出了對抵押貸款的估價的規(guī)范要求。 l在在中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范中，中，房地產(chǎn)估價方法有兩種類型：房地產(chǎn)估價方法有兩種類型：l一種是通用的估價方法，如市場比較法、收益法、成一種是通用的估價方法，如市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法；本法、假設(shè)開發(fā)法；l另一種專用于地價評估的城市基準(zhǔn)地

19、價修正法和路線另一種專用于地價評估的城市基準(zhǔn)地價修正法和路線法。法。1、市場比較法、市場比較法l是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當(dāng)修正。即以房地產(chǎn)的市場交易價格價格做適當(dāng)修正。即以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。為導(dǎo)向求取估價對象的價值。l適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、寫字樓、別墅、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。寫字樓、別墅、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。2、收益法、收益法l 是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬是預(yù)測

20、估價對象的未來收益，然后利用報酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價值來求取估價對象率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價值來求取估價對象價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來預(yù)期收價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益為導(dǎo)向來求估值。益為導(dǎo)向來求估值。l適用范圍：能夠創(chuàng)造收益或具有潛在收益的房適用范圍：能夠創(chuàng)造收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)。如旅館、商店、游樂場、影院、加油站、地產(chǎn)。如旅館、商店、游樂場、影院、加油站、停車場、倉庫等。停車場、倉庫等。3、成本法、成本法l又稱成本逼近法，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)又稱成本逼近法，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估值的方法。其實質(zhì)是以房地成本為導(dǎo)向求取估值的方法。其實質(zhì)是

21、以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，或者說以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向，或者說以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)求取估值。產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)求取估值。l適用范圍：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，適用范圍：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如公用公益類型房地產(chǎn)、市場發(fā)育不夠、或類如公用公益類型房地產(chǎn)、市場發(fā)育不夠、或類似房地產(chǎn)交易實例很少的地區(qū)。如鋼廠、機場、似房地產(chǎn)交易實例很少的地區(qū)。如鋼廠、機場、標(biāo)志性建筑。標(biāo)志性建筑。4.假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法l又稱預(yù)期開發(fā)法，是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完又稱預(yù)期開發(fā)法，是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、成后的價值，然

22、后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費等求取估值。稅費等求取估值。l適用范圍：具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，適用范圍：具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，如待開發(fā)的土地、在建房地產(chǎn)項目、可裝飾裝如待開發(fā)的土地、在建房地產(chǎn)項目、可裝飾裝修改造或改變用途的舊房。修改造或改變用途的舊房。5、基準(zhǔn)地價修正法、基準(zhǔn)地價修正法l是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準(zhǔn)有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法。地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法。l適用范圍：主要適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城適用范圍：主要適用于完成基

23、準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)土地，特別適用于在短期內(nèi)需要對大范圍土鎮(zhèn)土地，特別適用于在短期內(nèi)需要對大范圍土地進行估價的情形。地進行估價的情形。6、路線價法、路線價法 是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求取平均價格，此平均選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求取平均價格，此平均價格就是路線價，然后再配合深度指數(shù)表和其價格就是路線價，然后再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨近同一街道的他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨近同一街道的其他宗地價的一種估價法。其他宗地價的一種估價法。 適用范圍：房屋拆遷補償、房地產(chǎn)稅收。適用范圍：房屋拆遷補償、房地產(chǎn)稅收。（三）房

24、地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)l 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)，是指債務(wù)履行期屆房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)，是指債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人依法律滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人依法律規(guī)定的程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地規(guī)定的程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣、拍賣價款或以折價方式產(chǎn)變賣、拍賣價款或以折價方式 優(yōu)先受償，優(yōu)先受償，以實現(xiàn)其債權(quán)。以實現(xiàn)其債權(quán)。l 債權(quán)期限未屆滿，有以下情形之一時，債權(quán)期限未屆滿，有以下情形之一時，抵押權(quán)人也可以依法實現(xiàn)抵押權(quán)：抵押權(quán)人也可以依法實現(xiàn)抵押權(quán)：l抵押人死亡，或者被宣告死亡無人代為履行抵押人死亡，或者被宣告死亡無人代為履行到期債務(wù)的；或者

25、抵押人的合法繼承人、受遺到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；贈人拒絕履行到期債務(wù)的；l抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；l抵押人違反有關(guān)法律規(guī)定擅自處分抵押房地抵押人違反有關(guān)法律規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的。產(chǎn)的。抵押權(quán)實現(xiàn)的方式抵押權(quán)實現(xiàn)的方式l（1）折價）折價l 是指抵押權(quán)人以確定的價格取得房地產(chǎn)是指抵押權(quán)人以確定的價格取得房地產(chǎn)所有權(quán)以受償其債權(quán)。所有權(quán)以受償其債權(quán)。l必須由雙方訂立折價合同，在決定協(xié)議價格必須由雙方訂立折價合同，在決定協(xié)議價格時，應(yīng)參照市場價格時，應(yīng)參照市場價格l折價合同的訂立不得損害其他抵押權(quán)人的利折價合同的訂立不

26、得損害其他抵押權(quán)人的利益，同一宗房地產(chǎn)設(shè)置了多個抵押權(quán)，應(yīng)按登益，同一宗房地產(chǎn)設(shè)置了多個抵押權(quán)，應(yīng)按登記的先后順位清償。記的先后順位清償。l（2）變賣）變賣l 是指抵押權(quán)人出賣抵押房地產(chǎn)，以所得是指抵押權(quán)人出賣抵押房地產(chǎn)，以所得價款優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)的一種方式。價款優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)的一種方式。l抵押物的變賣不得對抗優(yōu)先購買權(quán)抵押物的變賣不得對抗優(yōu)先購買權(quán)l(xiāng)抵押物的變賣，若使抵押權(quán)人的主債全部實抵押物的變賣，若使抵押權(quán)人的主債全部實現(xiàn)債權(quán)，抵押權(quán)消滅；若部分實現(xiàn)債權(quán)，抵押現(xiàn)債權(quán)，抵押權(quán)消滅；若部分實現(xiàn)債權(quán)，抵押權(quán)消滅，主債權(quán)未受清償?shù)牟糠?，抵押?quán)人可權(quán)消滅，主債權(quán)未受清償?shù)牟糠?，抵押?quán)人可以以主債

27、權(quán)人的身份向主債務(wù)人追償以以主債權(quán)人的身份向主債務(wù)人追償。l（3）拍賣）拍賣l 是指以公開競價的形式，將抵押房地產(chǎn)是指以公開競價的形式，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。l 為了保障抵押債權(quán)人的利益，抵押房地為了保障抵押債權(quán)人的利益，抵押房地產(chǎn)的拍賣，依法對抗其他人（如承租人，產(chǎn)的拍賣，依法對抗其他人（如承租人，其他共有人等）的優(yōu)先購買權(quán)。其他共有人等）的優(yōu)先購買權(quán)。（二）抵押房地產(chǎn)處分價款的分配（二）抵押房地產(chǎn)處分價款的分配l1.支付處分抵押房地產(chǎn)的費用支付處分抵押房地產(chǎn)的費用l2.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款l3.若土地使用權(quán)為行政

28、劃撥，應(yīng)扣除土地使若土地使用權(quán)為行政劃撥，應(yīng)扣除土地使用權(quán)出讓金，上繳國家用權(quán)出讓金，上繳國家l4.償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金l5.賠償由債務(wù)人違約而對抵押權(quán)人造成的損賠償由債務(wù)人違約而對抵押權(quán)人造成的損失失l6.剩余金額還給抵押人剩余金額還給抵押人l 貸款利率在資金市場上表現(xiàn)為資金的價格，這一貸款利率在資金市場上表現(xiàn)為資金的價格，這一價格的高低，在市場經(jīng)濟國家里，除了受社會平均價格的高低，在市場經(jīng)濟國家里，除了受社會平均利潤率和國家政策影響以外，主要應(yīng)該取決于抵押利潤率和國家政策影響以外，主要應(yīng)該取決于抵押資金的市場供求關(guān)系。資金的市場供求關(guān)系。l 資金

29、的資金的供給供給因素因素: : 貸款人的資金成本、發(fā)放貸款的貸款人的資金成本、發(fā)放貸款的管理成本和壞帳違約損失管理成本和壞帳違約損失l 資金的資金的需求需求因素：有購買愿望的家庭數(shù)量、家庭收因素：有購買愿望的家庭數(shù)量、家庭收入水平、家庭規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、住宅偏好、愿意支付入水平、家庭規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、住宅偏好、愿意支付的利率的利率抵押貸款利率的構(gòu)成因素抵押貸款利率的構(gòu)成因素 是指扣除預(yù)期通貨膨脹率以后的實際收益率，是指扣除預(yù)期通貨膨脹率以后的實際收益率，這是吸引人們進行儲蓄的動力。抵押貸款利率這是吸引人們進行儲蓄的動力。抵押貸款利率必須高于零的預(yù)期的真實利率必須高于零的預(yù)期的真實利率。1.預(yù)期的真

30、實利率預(yù)期的真實利率l 假定假定1 1年期的貸款為年期的貸款為1 1萬元，合同利率為萬元，合同利率為10%10%，年底貸款人將收回年底貸款人將收回1100011000元的本息。如果通貨膨脹元的本息。如果通貨膨脹率為率為6%6%，年底所收回的，年底所收回的1100011000元實際價值為元實際價值為1037710377元，實際抵押貸款利率小于元，實際抵押貸款利率小于4%4%（377/10000377/10000）。）。l 結(jié)論：如果貸款人欲得到結(jié)論：如果貸款人欲得到4%4%的真實收益，名義的真實收益，名義利率必須大于利率必須大于10%.10%.2.預(yù)期的通貨膨脹率預(yù)期的通貨膨脹率3.貸款風(fēng)險貸款

31、風(fēng)險l 貸款風(fēng)險貸款風(fēng)險是指貸款實際收益的不確定性，或者說是指貸款實際收益的不確定性，或者說是實際收益與預(yù)期收益的偏差。是實際收益與預(yù)期收益的偏差。l 住宅抵押貸款的風(fēng)險主要有以下四類：住宅抵押貸款的風(fēng)險主要有以下四類：l第第類是壞帳風(fēng)險類是壞帳風(fēng)險(default risk)(default risk)l第二類是利率風(fēng)險第二類是利率風(fēng)險(interest risk)(interest risk)l第三類是提前付款風(fēng)險第三類是提前付款風(fēng)險(prepayment risk)(prepayment risk)l第四類是其他風(fēng)險。如貸款或投資的流動性第四類是其他風(fēng)險。如貸款或投資的流動性(liqui

32、dity)(liquidity)或市場可售性或市場可售性(marketability)(marketability) 抵押貸款利率的確定抵押貸款利率的確定l i=r+p+fl 公式表明，為了確保貸款人能夠獲得公式表明，為了確保貸款人能夠獲得預(yù)期的真實利預(yù)期的真實利率率r，貸款利率中必須包含，貸款利率中必須包含預(yù)期的通貨膨脹率預(yù)期的通貨膨脹率f和足夠和足夠的的風(fēng)險補償風(fēng)險補償p以補償他們所承擔(dān)的各種風(fēng)險。以補償他們所承擔(dān)的各種風(fēng)險。r、p、f三者之和就是貸款利率三者之和就是貸款利率i。如果貸款人低估了上式中任。如果貸款人低估了上式中任何一個部分，他都將遭受經(jīng)濟上的損失。何一個部分，他都將遭受經(jīng)濟

33、上的損失。l1、固定利率抵押貸款、固定利率抵押貸款(fixed rate mortgage,frm)(fixed rate mortgage,frm) 這是住房抵押貸款的最常見形式，其特點是這是住房抵押貸款的最常見形式，其特點是貸款利率固定，不隨市場利率的變動而變動，每貸款利率固定，不隨市場利率的變動而變動，每月償還金額相等，直至該抵押貸款全部償還為止。月償還金額相等，直至該抵押貸款全部償還為止。 固定利率住房抵押貸款容易給貸款人遭遇利率風(fēng)險，固定利率住房抵押貸款容易給貸款人遭遇利率風(fēng)險，主要有延展風(fēng)險（借短貸長的風(fēng)險）和提前償付風(fēng)險。主要有延展風(fēng)險（借短貸長的風(fēng)險）和提前償付風(fēng)險。 當(dāng)市場利

34、率上升時，會提高資金來源成本，由于貸當(dāng)市場利率上升時，會提高資金來源成本，由于貸款利率時固定時，借短貸長風(fēng)險就出現(xiàn)；款利率時固定時，借短貸長風(fēng)險就出現(xiàn)； 當(dāng)市場利率下降，貸款人傾向于低成本融資，提前當(dāng)市場利率下降，貸款人傾向于低成本融資，提前還貸，銀行面臨提前收回款的再投資風(fēng)險收益下降的風(fēng)還貸，銀行面臨提前收回款的再投資風(fēng)險收益下降的風(fēng)險。險。 l2、可調(diào)節(jié)利率抵押貸款、可調(diào)節(jié)利率抵押貸款l 即放款人根據(jù)支付給存款者利率的高低來調(diào)整利即放款人根據(jù)支付給存款者利率的高低來調(diào)整利率，利率的變化情況通過每個月的利息支付反映出率，利率的變化情況通過每個月的利息支付反映出來來 。l3、分級償還抵押貸款、

35、分級償還抵押貸款l 此類貸款利息率和償還期固定，償還期的最初幾此類貸款利息率和償還期固定，償還期的最初幾年償還額較低，以后隨著借款人收入增加而增加，依年償還額較低，以后隨著借款人收入增加而增加，依次償還的金額呈階梯狀分布。它是專為年輕家庭設(shè)計次償還的金額呈階梯狀分布。它是專為年輕家庭設(shè)計的一種方式，其目的是幫助借款人在工薪基礎(chǔ)上付款。的一種方式，其目的是幫助借款人在工薪基礎(chǔ)上付款。它受到年輕人的普遍歡迎。它受到年輕人的普遍歡迎。 l2、可調(diào)節(jié)利率抵押貸款、可調(diào)節(jié)利率抵押貸款l 即放款人根據(jù)支付給存款者利率的高低來調(diào)整利即放款人根據(jù)支付給存款者利率的高低來調(diào)整利率，利率的變化情況通過每個月的利息

36、支付反映出率，利率的變化情況通過每個月的利息支付反映出來來 。l3、分級償還抵押貸款、分級償還抵押貸款l 此類貸款利息率和償還期固定，償還期的最初幾此類貸款利息率和償還期固定，償還期的最初幾年償還額較低，以后隨著借款人收入增加而增加，依年償還額較低，以后隨著借款人收入增加而增加，依次償還的金額呈階梯狀分布。它是專為年輕家庭設(shè)計次償還的金額呈階梯狀分布。它是專為年輕家庭設(shè)計的一種方式，其目的是幫助借款人在工薪基礎(chǔ)上付款。的一種方式，其目的是幫助借款人在工薪基礎(chǔ)上付款。它受到年輕人的普遍歡迎。它受到年輕人的普遍歡迎。 （constant amortization mortgage，cam） l 每

37、月還款額由兩部分組成：一部分是清償?shù)谋窘穑吭逻€款額由兩部分組成：一部分是清償?shù)谋窘?，另一部分是?dāng)月應(yīng)付的利息。另一部分是當(dāng)月應(yīng)付的利息。l 清償?shù)谋窘鸬扔趯①J款總額按月均攤，可以根據(jù)清償?shù)谋窘鸬扔趯①J款總額按月均攤，可以根據(jù)如下公式計算：如下公式計算：l 當(dāng)月應(yīng)付利息當(dāng)月應(yīng)付利息= =當(dāng)月貸款余額當(dāng)月貸款余額年利率年利率121212貸款年限貸款總額每月清償?shù)谋窘饠?shù)額l例：假定有一筆等額本金償還的抵押貸款，例：假定有一筆等額本金償還的抵押貸款，貸款額度為貸款額度為10萬元，貸款期限為萬元，貸款期限為30年，貸款年，貸款利率為利率為12%。（1 1）月數(shù)月數(shù)（2 2）當(dāng)月貸款當(dāng)月貸款余額余額（3

38、 3）利息利息（12%12%1212）（4 4）每月償還每月償還本金本金（3 3）（）（4 4）每月付款每月付款額額（2 2）（）（4 4）月未貸款月未貸款余額余額1 12 23 34 4. . . .36036010000010000099722.2299722.2299444.4499444.4499166.6699166.66. . . .277.78277.7810001000997.22997.22994.44994.44991.67991.67. . . .2.782.78277.78277.78277.78277.78277.78277.78277.78277.78. . . .

39、277.78277.781277.781277.781275.001275.001272.221272.221269.441269.44. . . .280.56280.5699722.2299722.2299444.4499444.4499166.6699166.6698888.8898888.88. . . .0 0年份年份月付款月付款30年年0年份余額余額30年年0100 0001277.78l評價：評價：l這種方式這種方式過于注重本金的清償過于注重本金的清償，使得每月還，使得每月還款額總是以一定比例遞減，而這恰恰與居民款額總是以一定比例遞減，而這恰恰與居民收入水平和抵扣貸款房地產(chǎn)價值穩(wěn)

40、步提高相收入水平和抵扣貸款房地產(chǎn)價值穩(wěn)步提高相違背。違背。 （constant payment mortgageconstant payment mortgage，cpmcpm）l 現(xiàn)在國際上最為普遍的房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在國際上最為普遍的房地產(chǎn)抵押貸款，所謂等額本息的抵押貸款，與等額本金償還所謂等額本息的抵押貸款，與等額本金償還法相似，利率在貸款期間內(nèi)固定不變，所不法相似，利率在貸款期間內(nèi)固定不變，所不同的是每月付款是恒定的。同的是每月付款是恒定的。)12r1 (1 12rpmn12-nnplmp每月付款額；每月付款額；lp貸款總額貸款總額ln貸款年限貸款年限lrn年名義利率年名義利率月份月份

41、貸款余額貸款余額每月還款每月還款償還的利息償還的利息償還的本金償還的本金1 19999971.30971.301028.71 1000.00000.0028.7028.702 29999942.31942.311028.7999.71999.7128.9928.993 39999913.04913.041028.7999.42999.4229.2829.284 49999883.47883.471028.7999.13999.1329.5729.575 59999853.60853.601028.7998.83998.8329.8729.876 69999823.44823.441028.79

42、98.54998.5430.1630.167 79999792.97792.971028.7998.23998.2330.4730.478 89999762.19762.191028.7997.93997.9330.7730.779 99999731.12731.121028.7997.62997.6231.0831.0810109999699.72699.721028.7997.31997.3131.3931.3911119999668.02668.021028.7997.00997.0031.7031.7012129999636.00636.001028.7996.68996.6832.0

43、232.02合計合計12344.411980.4364.00364.00每月付款額每月付款額金額金額年份年份1028.6元元051015202530本金本金利息利息余額余額年份年份100 000元元05101520253085 705.7元元46 241.3元元l（1）現(xiàn)值法（未來法）現(xiàn)值法（未來法）l 等額還款方式等額還款方式的抵押貸款中，計算每月還的抵押貸款中，計算每月還款額的理論基礎(chǔ)是款額的理論基礎(chǔ)是“貸款期間內(nèi)每月還款額貸款期間內(nèi)每月還款額的現(xiàn)值之和等于貸款本金的現(xiàn)值之和等于貸款本金”。l 現(xiàn)值法就是根據(jù)未來要償還款項的折現(xiàn)現(xiàn)值法就是根據(jù)未來要償還款項的折現(xiàn)值計算貸款余額的方法，即將還

44、未償還的款值計算貸款余額的方法，即將還未償還的款項折現(xiàn)到（提前還款）某時點的現(xiàn)值余額。項折現(xiàn)到（提前還款）某時點的現(xiàn)值余額。l現(xiàn)值法計算公式現(xiàn)值法計算公式l 如果按年還款：如果按年還款：mbmb為貸款余額，為貸款余額，p p為每年還款額。為每年還款額。p pp pp pp pp p0 01 12 2k kk+1k+1n nipmbkni111knipipipmb11.11)1 (12l 如果是按月還款：現(xiàn)假定貸款已經(jīng)清償如果是按月還款：現(xiàn)假定貸款已經(jīng)清償t年，也就年，也就是說貸款期限還有是說貸款期限還有（n-tn-t）年，或者說借款人還需償付）年，或者說借款人還需償付（n-tn-t）1212次

45、款項次款項，貸款才能全部清償。，貸款才能全部清償。12r)12r1(1mmbnt -n12-np）（mbmb：貸款余額：貸款余額m mp p：每月付款額：每月付款額t t ：已付款年數(shù)：已付款年數(shù)12r)12r1 (1nt -n12-n）（為現(xiàn)值因素，可在利率表中查找為現(xiàn)值因素，可在利率表中查找（2）終值法）終值法l終值法（過去法）是基于已經(jīng)歷時間的貸款和還終值法（過去法）是基于已經(jīng)歷時間的貸款和還款累計值而計算貸款余額的方法。即銀行信貸額款累計值而計算貸款余額的方法。即銀行信貸額在已還款期間的本息累計額在已還款期間的本息累計額- -借款人還款期間已借款人還款期間已償還的本息累計額償還的本息累

46、計額l p pp pp pp pp p0 01 12 2k kk+1k+1n n1111tkttkipill央行會每隔一段時間對存貸款利率進行調(diào)整，由此商央行會每隔一段時間對存貸款利率進行調(diào)整，由此商業(yè)銀行貸款利率也會調(diào)整，會影響到每期還款額的變業(yè)銀行貸款利率也會調(diào)整，會影響到每期還款額的變化。如何計算新貸款利率下的還款額?；?。如何計算新貸款利率下的還款額。l方法很簡單，先求出銀行貸款利率發(fā)生變化時點上的方法很簡單，先求出銀行貸款利率發(fā)生變化時點上的貸款余額，再以這個余額作為未來繼續(xù)攤還的本金，貸款余額，再以這個余額作為未來繼續(xù)攤還的本金，按照求解標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值的方法反過來求解每月本利平按照求解

47、標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值的方法反過來求解每月本利平均攤還額即可。均攤還額即可。iplkni111貸款余額貸款利率發(fā)生變化時的l由于未來通貨膨脹率的不確定性，必然引由于未來通貨膨脹率的不確定性，必然引起貨幣市場資金價格的變動，而這種變動起貨幣市場資金價格的變動，而這種變動是一種難以預(yù)測的變動。利率抵押貸款的是一種難以預(yù)測的變動。利率抵押貸款的利率雖然每隔幾年會調(diào)整，如果利率調(diào)整利率雖然每隔幾年會調(diào)整，如果利率調(diào)整幅度小于通脹率幅度，則貸款人會面臨通幅度小于通脹率幅度，則貸款人會面臨通貨膨脹風(fēng)險，由此會發(fā)生損失。貨膨脹風(fēng)險，由此會發(fā)生損失。例：一筆例：一筆1010萬元的固定利率抵押貸款，貸款萬元的固定利率抵押

48、貸款，貸款期限為期限為3030年，貸款利率為年，貸款利率為10%10%，根據(jù)計算，每，根據(jù)計算，每月付款額為月付款額為877.60877.60元。元。l假定假定: :(1)(1)該貸款將在第該貸款將在第1010年底提前清償，則提前還款年底提前清償，則提前還款額為多少？額為多少？l （2 2）如果銀行貸款后接著發(fā)生了通貨膨脹，通貨）如果銀行貸款后接著發(fā)生了通貨膨脹，通貨膨脹率為膨脹率為3%3%，貸款發(fā)放后銀行將遭遇多大損失？，貸款發(fā)放后銀行將遭遇多大損失？9093812%10)12%101 (160.8772012元）pv(12.83730)12%131 (19093812%13)12%131 (160.87710121012因此，貸款人的損失額為：因此，貸款人的損失額為： 100000-83730.12=16269.