山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告

1、山西太原房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 開發(fā)部：麥海華 二零一零年五月十七日44目錄第一部分 太原經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展概況2一、太原概況2二、太原經(jīng)濟(jì)7三、小結(jié)10第二部分 太原城市總體規(guī)劃分析11一、總體規(guī)劃定位11二、城市結(jié)構(gòu)布局12三、城市交通體系14四、小結(jié)15第三部分 太原房地產(chǎn)市場分析16一、太原房地產(chǎn)發(fā)展概況16二、太原房地產(chǎn)板塊分析24三、太原主要在售樓盤分析27四、太原房地產(chǎn)市場展望36五、太原樓盤抽樣調(diào)查表37第四部分 太原近期商住土地成交分析38第五部分 結(jié)論與建議39第一部分 太原經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展概況一、太原概況太原市是一個具有2500年歷史的古城，簡稱晉，也稱“龍城”太原是山西省省會

2、，是山西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、交通和信息中心，是中國22個特大城市之一，地處我國東中西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，在全國對外開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中，具有承東啟西、連接南北的雙向支撐作用。1、地理位置太原位于省境中央，太原盆地北端，黃河流域中部，地處南北同蒲和石太鐵路線的交匯處，簡稱并，別稱并州，古稱晉陽，瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽(yù)。太原海拔約800米，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111°30113°09，北緯37°2738°25。區(qū)域輪廓呈蝙蝠形，東西橫距約144公里，南北縱約107公里，總面積6956平方公里。黃河的重要支流汾河橫貫全市，流經(jīng)

3、境內(nèi)約100公里。市區(qū)東有太行阻隔，西有呂梁屏障，坐落在兩山間的河谷平原上。屬北溫帶大陸性氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，晝夜溫差較大，無霜期較長，日照充足。2、自然環(huán)境太原地形復(fù)雜多樣，土石山地、臺原丘陵、平川比例約為532。其中，耕地占23%，林地占25%，牧草地占6%，水域面積占3%。東屏太行，西障呂梁，北依系舟，南臨沃野，雄峙于海拔800米的河谷平原，稱為“太原盆地”。3、自然資源太原地形以山地、丘陵為主，中南部為汾河沖積扇平原。總面積6988平方公里中，土石山地約占52%，黃土丘陵約占30%，平原約占18%。太原四季分明，年平均氣溫12攝氏度,年日照2388.7小時,無霜期平均202天。太

4、原年平均降水量為468.4毫米，夏季集中了全年降水量的60%左右。水資源短缺，是我國缺水城市之一。年平均水資源量為6.6億立方米，人均水資源量為243立方米/年，為全省人均水資源量的52%，全國人均水資源量的10.6%。太原物華天寶，資源豐富，礦藏繁多，既有鐵、錳、鎂、銅、鉛、鋁等金屬礦，又有煤、石膏、硫黃、硝石、黏土、石英、石灰石、白云石等非金屬礦。在眾多的礦產(chǎn)中，尤以煤、鐵、石膏儲量為最，素稱“煤鐵之鄉(xiāng)”。太原原煤已探明儲量為175億元，不僅儲量豐富，而且煤種齊全。鐵礦儲量較為豐富，分布較廣，探明儲量為6.6億噸。太原石膏以質(zhì)地優(yōu)良而享有盛譽(yù)，儲量為6238萬噸。4、人口資源據(jù)2009年人

5、口抽樣調(diào)查，年末全市總?cè)丝?50.18萬人。其中：城鎮(zhèn)人口287.92萬人，鄉(xiāng)村人口62.26萬人。城鎮(zhèn)化率為82.2%，比上年提高0.2個百分點。男性人口178.57萬人，女性人口171.61萬人，性別比為104.06100。全年出生人口2.94萬人，人口出生率為8.45，比上年下降0.02個千分點；死亡人口1.40萬人，死亡率為4.03；自然增加人口1.54萬人，自然增長率為4.42。2009年底，實際居住總?cè)丝诩s400.01萬。全市共有漢、滿、回、蒙等46個民族，其中漢族人口占99%以上。5、行政區(qū)劃太原現(xiàn)轄6區(qū)（小店區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)）、3縣（清徐縣、陽曲

6、縣、婁煩縣）、1市（古交市）和2個國家級開發(fā)區(qū)（太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、太原市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）、2個省級開發(fā)區(qū)（太原工業(yè)園區(qū)、太原不銹鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū)）。區(qū)（市、縣）面積（平方千米）人口（萬）區(qū)（市、縣）政府駐地杏花嶺區(qū)17053.3281勝利街尖草坪區(qū)28634.7998迎賓北路萬柏林區(qū)30557.5488西礦街小店區(qū)29551.0009昌盛西街迎澤區(qū)11748.3278云路街晉源區(qū)28718.6634晉源街道古交市154021.5377金牛西街清徐縣60934.1750清源鎮(zhèn)陽曲縣206214.7259黃寨鎮(zhèn)婁煩縣129011.5987婁煩鎮(zhèn) 小店區(qū)小店區(qū)位于太原市的東南部，是太原市的南大門。

7、轄2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)3個街道辦事處，共98個村委會和110個居委會?？偯娣e295平方公里，總?cè)丝?7.2萬，其中，非農(nóng)業(yè)人口23.2萬。 迎澤區(qū)迎澤區(qū)是大原市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是國務(wù)院1 9 9 7年批準(zhǔn)成立的城鄉(xiāng)一體化格局的新區(qū)。東與壽陽縣、榆次市劃山為界，西同萬柏林區(qū)隔河相望，南和小店區(qū)毗鄰，北與杏花嶺區(qū)相連。 杏花嶺區(qū)是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的大原市行政區(qū)劃調(diào)整中組建城鄉(xiāng)一體化的新城區(qū)，位于大原市的東北部。轄有9個街道辦事處、363個居民委員會；3個鄉(xiāng)，50個行政村。 尖草坪區(qū)太原市尖草坪區(qū)位于太原市的最北端，東西最大寬度為26公里，南北最長距離為22公里,汾河縱貫?zāi)媳保偼恋孛娣e285.6平方

8、公里，其中城建區(qū)面積32.4平方公里，耕地面積7910公傾（合118650畝）,由八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，七個辦事處組成。全區(qū)共有行政村87個，居委會154個，總?cè)丝?4.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口24.66萬人，農(nóng)業(yè)人口9.84萬人。 萬柏林區(qū)萬柏林區(qū)是一個新型的工礦區(qū)。經(jīng)過幾十年大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，萬柏林區(qū)形成了以煤炭、化工、冶金、機(jī)械制造、電子、金融、科研及高科技術(shù)開發(fā)為主的現(xiàn)代化城區(qū)。駐區(qū)國省市工礦企業(yè)達(dá)120多家。 晉源區(qū)晉源區(qū)有著豐厚的文化底蘊(yùn)和文物歷史資源，境內(nèi)現(xiàn)存各類文物古跡95處。太原市被列為國家重點文物保護(hù)單位的有五個，晉源區(qū)就占了四個：晉祠、天龍山石窟、古晉陽遺址、龍山石窟。古遺址10處，最

9、著名的有晉陽古城遺址；石窟、古墓、造像、摩崖19處。 古交市古交礦產(chǎn)豐富，依礦而立，緣礦而興。煤田面積754平方公里。地質(zhì)儲量96億噸，可開采儲量50億噸，其中70%以上是優(yōu)質(zhì)焦煤，其余為肥煤、瘦煤和無煙煤。古交煤田媒質(zhì)優(yōu)良，煤層穩(wěn)定，具有埋藏淺、傾角小、厚度適中、適宜機(jī)械化開采等特點。 清徐縣清徐縣地處省城太原市城郊，依山面川，交通便利，全縣國土總面積平方公里，轄四鎮(zhèn)五鄉(xiāng)，總?cè)丝?0萬人。清徐縣歷史悠久，人文薈萃，是中國古典文學(xué)大師羅貫中先生的故鄉(xiāng)。 陽曲縣陽曲縣地處山西中部，忻定盆地與太原盆地之脊梁地帶，扼晉北要沖，太原門戶。東、西、北三面環(huán)山，南部低平。境北系舟山系橫亙東西、云中山系縱貫

10、南北，歷為并北屏障，號稱太原之北大門，為兵家必爭之地。 婁煩縣婁煩縣屬土石山區(qū)，整個地勢自西南向東南傾斜，境內(nèi)東西山脈又向汾河骶骨傾斜，東、西、南山脈為籬，山脊與毗鄰縣區(qū)成天然為界，中間汾河河為帶，緊系靜樂，古交，全縣山多川少，山區(qū)約占全縣中面積的94，海拔在1030-2659米之間。6、工業(yè)太原是我國建國初期的工業(yè)基地，經(jīng)過50多年的建設(shè)，已形成了以能源、冶金、機(jī)械、化工為支柱，紡織、輕工、醫(yī)藥、電子、食品、建材精密儀器等門類較齊全的工業(yè)體系，加之科研機(jī)構(gòu)和大專院校集中及商業(yè)物資供應(yīng)中心的優(yōu)勢，國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。代表性的企業(yè)有世界產(chǎn)能第一的不銹鋼生產(chǎn)基地太原鋼鐵集團(tuán)有限公司

11、；正在建設(shè)的將成為世界上最大的鎂鋁合金加工和研發(fā)基地富士康太原科技工業(yè)園；全國最大的主焦煤生產(chǎn)基地山西焦煤集團(tuán)；制造曾托起“東方紅”、“神舟”七號升空的航天發(fā)射裝置和三峽水電站 1200噸橋式起重機(jī)的太原重型機(jī)械集團(tuán)公司。 7、農(nóng)業(yè)新中國成立以后，太原城郊型農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不斷向高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效方向轉(zhuǎn)化。近年來，太原農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營取得突破，一批龍頭企業(yè)不斷發(fā)展壯大，新農(nóng)村建設(shè)起步良好，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)全面發(fā)展的良好態(tài)勢。2009年全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值50.30億元，比上年增長3.1%。8、服務(wù)業(yè)太原曾是聞名中外的晉商都會。全市現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點48萬個，“美特好”、“華宇”、“唐久”等分別進(jìn)入

12、全國零售業(yè)百強(qiáng)、中國服務(wù)業(yè)500強(qiáng)和全國連鎖業(yè)500強(qiáng)。9、社會事業(yè)全市現(xiàn)有高等院校36所，在校學(xué)生341619人；中等專業(yè)學(xué)校21所，在校學(xué)生145002人。10、城市建設(shè)太原按照“南移西進(jìn)、北展東擴(kuò)、提升品質(zhì)、重塑形象”的總要求和“改造舊城、建設(shè) 新城、開發(fā)古城”“三城”聯(lián)動的建設(shè)思路，樹立大太原理念，全面加快城市建設(shè)步伐，不斷加強(qiáng)省會城市的輻射力、影響力和帶動力。近年來，在交通、通信、市政和生態(tài)環(huán)境等方面取得了明顯成效，城市面貌日新月異，已形成航空、鐵路、公路的立體交通網(wǎng)絡(luò)。二、太原經(jīng)濟(jì)太原市區(qū)是全市經(jīng)濟(jì)活動的主體，經(jīng)濟(jì)總量占到全市的84%以上。過去：一座具有2500多年悠久歷史的中華古

13、城，2010年迎來了建城2507周年的輝煌慶典（公元前4972010年）。以其悠久的歷史、燦爛的文化、豐富的資源而聞名天下。現(xiàn)在：現(xiàn)在的太原已經(jīng)發(fā)展成為以冶金、機(jī)械、化工、煤炭為支柱，以輸出能源、原材料、礦山機(jī)械產(chǎn)品為主要特征的全國重要的能源重化工城市。未來：在能源重化工的大力發(fā)展下，太原的經(jīng)濟(jì)直線上升，在未來很長一段時間內(nèi)，相信太原還將維持這種勢頭，直至成為一個全國重鎮(zhèn)。 1、gdp逐步回升，增速有所放緩在金融危機(jī)波及效應(yīng)的沖擊下，09年第一季度太原gdp出現(xiàn)了近30年來少有的負(fù)增長，隨著各項措施的逐步到位和效果的不斷顯現(xiàn)，上半年gdp又重回正增長，并實現(xiàn)了0.8%的增長。隨著能源業(yè)的快速發(fā)

14、展，帶動經(jīng)濟(jì)整體回升。初步統(tǒng)計，2009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）1545.24億元，比上年增長2.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31.10億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值675.54億元，下降6.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值838.60億元，增長10.2%。2、工業(yè)生產(chǎn)增速有所減慢2009年全部工業(yè)增加值501.04億元，比上年下降11.6%。規(guī)模以上工業(yè)增加值470.14億元，下降9.9%。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化2009年三次產(chǎn)業(yè)比重依次為2.0%、43.7%、54.3%，分別拉動經(jīng)濟(jì)增長0.1、-2.9和5.4個百分點。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)比重提高0.5個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比重下降4.6個

15、百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重提高4.1個百分點。作為一個現(xiàn)代工業(yè)化城市，二產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)完全符合城市性質(zhì)。4、固定資產(chǎn)投資增速放緩2009年全社會固定資產(chǎn)投資782.02億元，比上年增長11.3%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資730.59億元，增長9.7%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資51.43億元，增長41.4%。5、開發(fā)投資額增速保持調(diào)整增長2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資165.01億元，比上年增長35.7%。商品住宅投資116.75億元，增長58.0%，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房投資4.78億元，增長18.9%。分戶型看，90平方米以下住房投資37.32億元，占住宅投資的比重為32.0%。6、社會零售總額增速保持較快增長2009年全

16、市社會消費(fèi)品零售總額721.70億元，比上年增長16.4%，其中市縣總額分別為691.96億元和14.20億元，同比分別增長16.3%和22.4%。7、人均收入穩(wěn)步提高2009年全市財政總收入279.57億元，比上年下降8.9%。2009年城市居民人均可支配收入為15607元，比上年增長2.5%；城市居民人均消費(fèi)支出11708元，增長8.4%。農(nóng)村居民人均純收入6828元，增長7.4%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出3687元，增長2.2%。城市居民與農(nóng)村居民收入比為2.291。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為32.1%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為32.6%。2005-2009年城市居民人均可支配收入及增長速度2

17、005-2009年農(nóng)村居民人均純收入及增長速度2009年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額2085.00億元，比年初增長20.6%。其中：城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額1955.50億元，增長21.3%；農(nóng)村居民儲蓄存款余額129.50億元，增長11.2%。另外，城鎮(zhèn)住宅施工面積2057.57萬平方米，比上年增長23.3%，住宅竣工面積370.78萬平方米。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為25.84平方米，增加1.04平方米。農(nóng)村新建住宅建筑面積119.53萬平方米，農(nóng)村人均住房面積為33.89平方米，增加2.50平方米。三、小結(jié)歷史：太原這座具有2500年的歷史的古城誕生于春秋末期，一代明朝唐朝從這里走向興盛，豐厚的歷

18、史文化底蘊(yùn)使這塊神奇的土地具有無窮的開發(fā)潛力。人文：作為千年文化古都及自古以來各大政權(quán)，不同文化的沖突中心，造就了太原多樣性的人文環(huán)境，其中包容性，開放性首當(dāng)其沖。這也使消費(fèi)者對外來的先進(jìn)消費(fèi)理念有著很好的接受能力。人口：全市總?cè)丝?50.18萬人，其中：城鎮(zhèn)人口287.92萬人，比重達(dá)到了82%，并且總?cè)丝谝阅?.45的速度保持增長態(tài)勢，住房類消費(fèi)以年平均12%的速度增長，人口的大量增加將會對未來房產(chǎn)產(chǎn)生大量的需求。教育：全市共有高等院校36所，政府以大力發(fā)展高技能知識型人才作為教育發(fā)展策略，加快太原市教育環(huán)境，設(shè)施的建設(shè)。這將對未來消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)及消費(fèi)水平有著重大的提升。經(jīng)濟(jì)：太原是我國重要

19、工業(yè)基地之一，2009年gdp達(dá)到1545.24億元，比上年增長2.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成165.01億元，比上年增長35.7%。房產(chǎn)發(fā)展速度居山西前列。居民人均可支配收入達(dá)到15607元，增長2.5%，消費(fèi)水平及能力正在快速提升。交通：太原交通近年發(fā)展迅速，武宿機(jī)場已升格為國際機(jī)場已開通國際國內(nèi)50多條航線，華北最大的貨運(yùn)樞紐太原北站和山西最大的貨物集散地太原東站。公路以太原為中心輻射全省，尤其是90公里長的西北環(huán)城高速公路的建成大大緩解省城交通壓力，改善城市投資環(huán)境。地理位置：太原位于山西省境中央隨著公路，鐵路的建設(shè)太原已經(jīng)形成以十字形的密集交通網(wǎng)絡(luò)輻射全國，強(qiáng)化了太原與東部環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈

20、和西部腹地的聯(lián)系，使城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速走強(qiáng)。 行政區(qū)劃:太原是山西省會，是全省政治，經(jīng)濟(jì)，文化，文化中心。共有行政區(qū)6個，目前重點發(fā)展發(fā)方向為向東南和西南方向的城區(qū)拓展規(guī)劃。雖然作為山西省的省會城市，但是她的現(xiàn)狀始終是全國三線城市的現(xiàn)狀，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,特別是能源的緊張和充分利用，太原城市的地位將會不斷加強(qiáng)，未來將會逐漸縮短與其他二線城市的水平，這樣也會為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來更為廣闊的前景。第二部分 太原城市總體規(guī)劃分析一、總體規(guī)劃定位 新的規(guī)劃把太原市定位為：山西省省會，中部地區(qū)重要的中心城市，全國重要的新材料和先進(jìn)制造業(yè)基地，歷史悠久的文化古都。 城市主要職能是：國家煤炭能源服務(wù)中心、

21、煤炭商品交易中心；國家重要的煤炭科技創(chuàng)新基地、機(jī)械裝備制造業(yè)基地；黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的商貿(mào)物流中心；中部地區(qū)重要的綜合交通樞紐；山西省旅游服務(wù)基地；山西省文化娛樂中心。規(guī)劃范圍包括市域范圍和市區(qū)范圍，其中市區(qū)規(guī)劃范圍包括市轄迎澤、杏花嶺、萬柏林、尖草坪、小店、晉源六個中心城區(qū)與外圍村鎮(zhèn)兩部分。其中：中心城區(qū)范圍北至上蘭和繞城高速公路北段，西至西山邊山地區(qū)，東至東山邊山地區(qū)，南至姚村和教育園區(qū)，面積約685平方公里。二、城市結(jié)構(gòu)布局1、城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)“一核三片兩帶五聯(lián)” “一核”指太原都市區(qū)的核心區(qū)，在太原市域范圍內(nèi)主要為太原中心城區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域性服務(wù)功能、先進(jìn)制造業(yè)和新型材料。該區(qū)域連同榆次地

22、區(qū)是太原市融入國家空間發(fā)展戰(zhàn)略的戰(zhàn)略性節(jié)點，是山西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的核心區(qū)域。 “三片”指太原都市區(qū)外圍分別以陽曲縣城、清徐縣城和古交市中心城區(qū)為中心的三個城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展片區(qū)。是太原經(jīng)濟(jì)圈中的重要工業(yè)組團(tuán)，并依托主要交通通道建設(shè)以煤炭能源、焦炭化工、煤炭鋁鎂金屬為主的循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地。 “兩帶”分別為北部生態(tài)保護(hù)地帶和西部生態(tài)涵養(yǎng)地帶。兩帶是太原市的生態(tài)屏障地區(qū)和水源涵養(yǎng)區(qū)。應(yīng)逐步引導(dǎo)人口向外轉(zhuǎn)移，并引導(dǎo)婁煩縣城等城鎮(zhèn)的集中建設(shè)。 “五聯(lián)”為五個主要的交通聯(lián)系通道，分別為東向（經(jīng)過榆次地區(qū)的石太通道）、東北向（經(jīng)過陽曲的北同蒲通道）、西向（經(jīng)過古交、婁煩）、西南向（經(jīng)過清徐的太中銀通道）、南向（經(jīng)過

23、小店區(qū)的大運(yùn)通道）?！笆杞饫铣?、提升外圍、建設(shè)新城、保護(hù)兩區(qū)、修復(fù)生態(tài)”是太原市中心城區(qū)未來的空間發(fā)展策略。結(jié)合這一策略，太原市將傾力打造“雙城、雙區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。雙城指主城和新城，雙區(qū)指晉陽文化生態(tài)區(qū)和北部生態(tài)屏障區(qū)。2、攜手周邊經(jīng)濟(jì)圈交通圈促發(fā)展 太原經(jīng)濟(jì)圈太原市將與孝義市、介休市、汾陽市、太谷縣、交城縣、祁縣、平遙縣、文水縣、壽陽縣、靈石等縣市域相協(xié)調(diào)，共同建設(shè)太原經(jīng)濟(jì)圈。 以太原煤炭、煤化工等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機(jī)，以煤炭和其他礦產(chǎn)區(qū)為基地，建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地。以太鋼、重機(jī)等企業(yè)集團(tuán)為龍頭，組織經(jīng)濟(jì)圈的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。以晉陽文化、晉商文化為紐帶，統(tǒng)籌太原市特色文化名城和特色名鎮(zhèn)、名村

24、建設(shè)，共建旅游經(jīng)濟(jì)帶。同時，加快經(jīng)濟(jì)圈客貨分離的交通體系建設(shè)，并增加南北向交通通道。促進(jìn)區(qū)域公共交通一體化建設(shè)，建設(shè)“1小時交通圈”，建設(shè)區(qū)內(nèi)旅游交通路線。太榆一體化統(tǒng)籌小店區(qū)與榆次交界地區(qū)的各項功能建設(shè)。在榆次地區(qū)預(yù)留分區(qū)中心，并承擔(dān)部門區(qū)域性服務(wù)功能。調(diào)整榆次鄰接小店的工業(yè)區(qū)用地。以太原的教育園區(qū)建設(shè)為契機(jī)，兩市共同推進(jìn)建設(shè)面向旅游服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)和其他職業(yè)技能的職業(yè)教育園區(qū)。共同建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地。整合太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、富士康工業(yè)區(qū)、榆次工業(yè)區(qū)、晉中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，調(diào)整工業(yè)區(qū)空間布局向榆次地區(qū)傾斜。整合太原和晉中兩市的旅游資源。組建一體化公共交通體系，圍繞太原北營高速鐵站（

25、客運(yùn)專線新站場）、武宿的市級中心區(qū)和榆次的分區(qū)中心建設(shè)公交換乘主樞紐，統(tǒng)籌輕軌線、大運(yùn)量公共交通線路建設(shè)。三、城市交通體系 按照規(guī)劃，到2020年，太原市將通過建立快速路、提高公交一體化、完善鐵路樞紐、構(gòu)建市域高速公路網(wǎng)等舉措，完善交通網(wǎng)絡(luò)體系。 未來12年，太原市將通過建設(shè)“五縱八橫”的快速路“骨架”系統(tǒng)實現(xiàn)45分鐘內(nèi)到達(dá)城市各主要對外客運(yùn)交通樞紐或與對外主要高速通道形成銜接。規(guī)劃快速路長度約250公里。 根據(jù)規(guī)劃，到2010年規(guī)劃中心城區(qū)全方式公交出行比例達(dá)到16%18%；至2020年中心城區(qū)全方式公交出行比例達(dá)30%；實現(xiàn)市域公交服務(wù)一體化和市域客運(yùn)服務(wù)公交化。主要公交換乘樞紐7處：太原

26、火車站、太原南站、長風(fēng)街樞紐、迎澤大街樞紐、武宿機(jī)場、預(yù)留太原新機(jī)場樞紐、小店旅游中心樞紐。 未來太原市區(qū)城市軌道交通發(fā)展規(guī)模：140180公里。規(guī)劃城市軌道路線3條，覆蓋城市主要發(fā)展地區(qū)和重要客運(yùn)走廊；同時規(guī)劃城際快速軌道與城市軌道形成銜接，銜接陽曲、太原、榆次、清徐、規(guī)劃新機(jī)場、規(guī)劃兩處火車客站，并保留向晉中平原南部地區(qū)延伸的可能空間。 另外，在城市對外交通方面將規(guī)劃太原新機(jī)場首建規(guī)模，完善鐵路樞紐建設(shè)以及建設(shè)覆蓋經(jīng)濟(jì)圈主要市縣的區(qū)域城際快速軌道交通系統(tǒng)，以太原市區(qū)為核心向外圍輻射。 根據(jù)規(guī)劃，太原市軌道交通由市區(qū)線和市域線組成，中心城區(qū)內(nèi)城市軌道交通網(wǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃方案為l型線路構(gòu)成的棋盤放射

27、狀布局方案，由5條軌道交通線組成，全長158公里。遠(yuǎn)景城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)由10條路線組成，市區(qū)線路6條，市域線路4條，全長3317公里。其中，地鐵2號、3號、7號線將經(jīng)過目前正在建設(shè)中的太原南站。太原城市軌道交通線網(wǎng)整體建設(shè)分四個階段，第一階段為近期建設(shè)階段，時間從2010年到2017年，應(yīng)建設(shè)1號線一期工程和2號線一期工程，通車?yán)锍虨?69公里。將設(shè)置車站52座。預(yù)計該項目近期建設(shè)需要動態(tài)投資約272億元，靜態(tài)投資約265億元。其中，1號線一期工程北起南寨停車場，南至武宿車輛段及綜合維修基地，全長314公里，共設(shè)車站27座，沿線主要途經(jīng)新蘭路、恒山路、解放北路、府西街、新建路、平陽路、康寧街、

28、慶云街。該線路與公路客運(yùn)北站相銜接。2號線一期工程，西起西山礦務(wù)局，東南至馬練營停車場，全長255公里，共設(shè)車站25座，沿線途經(jīng)迎澤大街、朝陽街、太行路與馬練營路，該線路連接了太原站與太原南站，同時銜接汽車客運(yùn)西站、太原長途汽車站和太原南站汽車客運(yùn)站三個客運(yùn)樞紐。四、小結(jié)太原在“一核三片兩帶五聯(lián)”規(guī)劃下，通過完善自身交通體系以及與周邊經(jīng)濟(jì)圈交通圈的攜手發(fā)展，太原房地產(chǎn)市場有望迎來新一輪發(fā)展高潮；在“南移西進(jìn)”發(fā)展規(guī)劃政策指導(dǎo)下，太原市房地產(chǎn)開發(fā)的重點主要放在了小店區(qū)、萬柏林區(qū)與杏花嶺區(qū)，同時中心城區(qū)舊城改造以及大型廠房搬遷等也是未來房地產(chǎn)市場重要關(guān)注點。第三部分 太原房地產(chǎn)市場分析一、太原房地

29、產(chǎn)發(fā)展概況1、太原房地產(chǎn)發(fā)展歷程起步（1996-1997年）政府一心致力于市中心房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展而完全忽略了對中心城區(qū)周邊以及外圍的市場挖掘，這就使得整個發(fā)展失衡。轉(zhuǎn)移（2000年以后）房地產(chǎn)開發(fā)重心逐步由市中心開始向中心周邊及外圍拓展，07年前太原市無大體量小區(qū)的局面已經(jīng)逐漸消失。轉(zhuǎn)變（2001-2007年）01年前，整個太原市總量只有480萬平方米，而從01年開始一直到07年，太原市每年的供應(yīng)量就已經(jīng)達(dá)到330萬平方米。未來（2008年至今）隨著市場架構(gòu)與供需的進(jìn)一步改變，未來市場將會在“北展東擴(kuò)，南移西進(jìn)”的八字方針下繼續(xù)拓展周邊市場并使其成熟。隨著變遷，市場經(jīng)過07年間的大漲幅之后

30、，目前進(jìn)入一個平穩(wěn)調(diào)整期，但隨著太原市場的進(jìn)一步拓展，將逐步形成一個健康成熟完善的房地產(chǎn)開發(fā)熱土。2、周邊省會城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況周邊城市經(jīng)濟(jì)比較周邊省會城市經(jīng)濟(jì)相較于太原市都要更為成熟，而經(jīng)濟(jì)的成熟在原則上是更利于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展的。3、周邊省會城市房產(chǎn)投資情況周邊城市投資比較太原房產(chǎn)投資相較于周邊其他城市都要低，房地產(chǎn)投資開發(fā)的空間巨大。4、周邊省會城市房價對比情況07年-09年太原周邊城市均價比較（單位：元/m2）雖然在經(jīng)濟(jì)上太原不如周邊城市那么發(fā)達(dá)，但是城市的房價確是位列前茅的，證明房價的高低與經(jīng)濟(jì)狀況并無直接明顯的聯(lián)系。5、市場開發(fā)水平根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)2006年對太原市房地產(chǎn)開發(fā)商之中資質(zhì)

31、企業(yè)的不完全調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個太原市一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)共3家，二級資質(zhì)的共36家，而三級資質(zhì)和四級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)分別為102家和140家，這說明太原當(dāng)時的開發(fā)企業(yè)普遍存在時間短，規(guī)模小的現(xiàn)象。知名大型開發(fā)企業(yè)拿地一覽表集團(tuán)名稱入駐年份項目名稱面積（畝）富力地產(chǎn)2007太原富力城2052恒大地產(chǎn)2007恒大綠洲1049合生創(chuàng)展200銅廠地塊143當(dāng)代地產(chǎn)2007當(dāng)代萬國城187萬達(dá)集團(tuán)2007龍?zhí)镀瑓^(qū)500綠地集團(tuán)2006半山國際花園452海爾地產(chǎn)2007新凱項目506泛海集團(tuán)2007泛海項目3000碧桂園2007晉陽創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園3000近兩年內(nèi)，國內(nèi)一些大型地產(chǎn)品牌的進(jìn)駐太原市（其中標(biāo)桿房企萬科

32、地產(chǎn)也計劃將晉陽湖周邊地區(qū)打造成“太原的西湖”景區(qū)），預(yù)示著各開發(fā)企業(yè)對太原房產(chǎn)市場未來發(fā)展前景的信心，同時勢必將給產(chǎn)品品質(zhì)帶來一個新的革命，市場也將隨其形成種類競爭，品質(zhì)競爭，品牌競爭等多樣化良性競爭市場，成為太原正個房地產(chǎn)發(fā)展推動力。而一些小規(guī)模，低資質(zhì)開發(fā)企業(yè)也接隨著這種競爭而被迅速淘汰。6、土地供應(yīng)分析截止到09年12月底，太原市土地供應(yīng)總量為526.2公頃，比2008年大幅增加了60.2。從各月供應(yīng)情況看，受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，土地供應(yīng)波動較為明顯。前半年土地供應(yīng)較為集中，6月份達(dá)到了全年最高值，但從下半看開始，土地供應(yīng)逐漸收緊，特別是在國家出臺一系列土地限制措施后，全市土地供應(yīng)

33、量出現(xiàn)一定下降。從土地供應(yīng)情況來看，太原市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將進(jìn)一步增大，按照平均容積率為3計算，及受政策影響較小，非市場因素干涉不嚴(yán)重的情況下，今后2-3年期間，太原市的商品住宅供應(yīng)面積之和將可能超過千萬平方米。未來競爭活躍，市場將進(jìn)入高速發(fā)展期。7、住房需求分析太原市住房建設(shè)規(guī)劃（20082012）太原市將新建住房1584.45萬平方米，太原市民人均增加住房面積約4.7平方米。至2010年末，太原中心城區(qū)實際居住人口將有285萬人，住宅建筑面積7695萬，人均住宅27。按照官方公布的這兩個數(shù)據(jù)，2008至2012年，需新增住宅建筑面積158445萬，平均每年需新增316.89萬，未來幾年內(nèi)太原

34、市的住房需求又將大幅上揚(yáng)，人口增多拉大了剛性需求的比例。8、供應(yīng)情況分析09年太原在售樓盤187個，在售總面積3293萬平方米，其中住宅在售面積2608.33萬平米占總量的79%，其次是混合物業(yè)和商住物業(yè)分別占10%、8%，別墅只有2%的比例，公寓僅占1%?？梢?，現(xiàn)在太原房地產(chǎn)市場的物業(yè)類型不豐富，層次還沒有拉開。另外，從09年土地出轉(zhuǎn)讓情況及2010年預(yù)計面市的項目預(yù)測，整個2010年太原市商品住宅供應(yīng)約在430萬平米左右（包含09年存量面積及部分可能隱性無法面市的項目）。今后1-2年內(nèi)住房供應(yīng)還將繼續(xù)增長。除上述商品住宅的供應(yīng)外，城中村(即未取得證件)的項目在09年仍將保持130-150萬

35、平米左右的供應(yīng)量。綜合上述需求和供應(yīng)情況分析，2010年太原商品房市場供需基本達(dá)到平衡。9、價格情況太原05年-09年房產(chǎn)均價目前的價格在經(jīng)過0607年的一個大幅上揚(yáng)后已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)上升期，而漲幅的減小也說明市場逐漸的回復(fù)理性，這也是市場開始慢慢成熟的一個標(biāo)志。10、客源比例ü 年齡劃分2030歲：踏入社會不久，經(jīng)濟(jì)實力和自身需求上都不足，另外在外求學(xué)、求職者有一部分都會選擇留在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行下一步計劃，無形之中削弱了這一部分人群的置業(yè)比例。3040歲：事業(yè)穩(wěn)定，擁有了一定的置業(yè)基礎(chǔ)及資本，而且家庭的因素也致使他們需要有自己的一個“家”來給自己帶來一份安逸與舒適。 40歲以上：置業(yè)比例已經(jīng)在

36、逐年提高，其中有很大一部分還是受中國傳統(tǒng)觀念影響，為自己的兒女而置業(yè)，只有很少一部分人群是出于改善型需求的考慮而去置業(yè)。ü 區(qū)域劃分根據(jù)2009年商品住房購買對象的調(diào)查中，按面積計算太原市本土市民購房占58.92%；外地人購房占41.08%，比2008年同期增加了1.3個百分點，其中本省占32.77%，比2008年同期增加1.46個百分點，外地人購房比重如此之大，將對太原房地產(chǎn)市場尤其是房價產(chǎn)生重要影響。11、客源特性ü 舉例1：北京建外soho的客群中，有70%是山西人，而且其中很大一部分是在第一次到達(dá)現(xiàn)場后就直接下了訂金。ü 舉例2：富力城進(jìn)入市場后，短短三天

37、銷售300余套，多數(shù)客戶都提前下訂。沖動型消費(fèi)為市場客群最明顯特征。由于北方人性格使然，因此他們天生都非常豪爽，再加上煤炭價格的飆升，一部分從事該行業(yè)的人都富裕了起來，錢來的容易了，在消費(fèi)時也就顯得不會過分關(guān)注價格的高低了?！吧轿鞲缓馈睅缀醭闪藝鴥?nèi)豪宅的消費(fèi)代表，例如北京中關(guān)村soho開盤，當(dāng)日銷售額達(dá)到了6.35億元，而其中來自山西的購房者投入近1.8億元資金；soho中國客戶中，山西人占了28，僅次于占比為42的北京人；歷史數(shù)據(jù)顯示：更早之前的soho現(xiàn)代和建外soho兩個項目，山西人一擲7億元購買，此后soho中國開發(fā)的光華路soho、朝外soho、soho尚都、三里屯soho等項目中，

38、山西人的購房比例一直占據(jù)近50的份額；而在北京星河灣等其它樓盤，山西業(yè)主也占有很大比例。遠(yuǎn)在海南的三亞，同樣是山西富人青睞的投資重鎮(zhèn)，據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計，在全國各地到三亞購房的排名中，山西已從第八位上升到第五位。以上高端客源主要指：重復(fù)置業(yè)型和生活享受型這兩類。² 山西部分煤老板以及大部分“煤經(jīng)理”：從事與煤炭工作相關(guān)的高級管理者² 政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，高級公務(wù)員² 同省外市比較富裕的市區(qū)縣等的領(lǐng)導(dǎo)² 個體私營大老板，大業(yè)主12、市場漏洞ü 概念模糊目前，太原住宅市場“高價”不一定代表“高端”或“高品質(zhì)”；高端市場相對較弱的競爭環(huán)境及消費(fèi)者對

39、高端概念的模糊，給一些“偽高端”項目以生存空間。在這樣的初級市場上，消費(fèi)者能購買到的產(chǎn)品普遍“性價比”不高。ü 五證不齊此外，目前太原市場上不規(guī)范銷售的問題依然存在，大多數(shù)在售或者預(yù)售的樓盤都是五證不齊的“問題樓盤”，而且問題頻頻曝光。ü 三級市場不成熟 太原市的三級開發(fā)市場極不成熟，整個太原市場，二手房市場的匱乏直接對投資型市場造成了很大影響，整個市場氛圍是以自住型需求為主，二手房有價無市的局面立顯無疑。13、市場綜述（1）市場看好地價上漲東部、中部、西部、北部住宅用地價格分別上漲了11%、15%、10%和9%，近3年，南部地區(qū)成為城市新的建設(shè)熱點，土地價格大幅上漲，其中

40、住宅用地價格上漲了46%，商業(yè)用地上漲了54%。（2）房價不斷攀升2009年太原市商品住宅平均銷售價格為5500元/，5000元/以上的商品住房比例呈增長趨勢；另外，高端住宅項目太原星河灣的即將開盤也有望刷新太原當(dāng)?shù)刈罡叻績r。（3）開發(fā)市場面臨“洗牌”外地品牌開發(fā)商在異地市場有著成熟的市場運(yùn)作經(jīng)驗，能帶來先進(jìn)的開發(fā)理念，并迫使本土開發(fā)商跟進(jìn)，共同作用促使樓盤更新?lián)Q代。另外他們可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競爭力。同時也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)，這對太原房地產(chǎn)行業(yè)是一個提升。（4）沖動消費(fèi)成為主體無論是本市客群還是本省客群，在自身經(jīng)濟(jì)逐漸寬裕的時候，對于追求市場新興產(chǎn)品的渴求度上升

41、，該類產(chǎn)品一旦入市，則誘發(fā)沖動型消費(fèi)出現(xiàn)。（5）太原樓市經(jīng)歷09年一季度的低迷后轉(zhuǎn)入旺銷；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)首次出現(xiàn)調(diào)整，由原來的單一毛坯房為主，變?yōu)榫b修、別墅、低密度住宅層出不窮；大型房企紛紛涌入，帶動樓市競爭從初級的“地段決定價格”轉(zhuǎn)向突出品質(zhì)優(yōu)勢。二、太原房地產(chǎn)板塊分析熱點板塊在“南移西進(jìn)”發(fā)展規(guī)劃政策指導(dǎo)下，太原市房地產(chǎn)開發(fā)的重點主要放在了小店區(qū)、萬柏林區(qū)與杏花嶺區(qū)，其中小店區(qū)在售樓盤數(shù)量占到了總數(shù)的42%，萬柏林和杏花嶺區(qū)分別是16%與19%，基本相等。尖草坪區(qū)樓盤最少只有5%。 太原市場尚處于發(fā)展階段，對于板塊的劃分并沒有明顯的界限，鑒于此現(xiàn)象，根據(jù)實地調(diào)查以及數(shù)據(jù)的分析研究，結(jié)合城市規(guī)劃

42、及城區(qū)布置，將整個太原樓市按區(qū)位進(jìn)行合理的定義劃分：中部板塊：作為整個太原市的市中心所在地，中部板塊主要囊括了迎澤區(qū)最繁華區(qū)域。相較于其他板塊，中部板塊配套比較成熟，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，形成了便捷、繁榮的生活狀態(tài)，而整個太原市最為高端的幾個樓盤也幾乎分布在了這個板塊之中。作為太原是傳統(tǒng)的城市中心以及對外展示窗口，迎澤區(qū)是目前太原城市條件最好，房地產(chǎn)市場發(fā)展最成熟的區(qū)域，其區(qū)域內(nèi)擁有全市唯一的火車站、大型客運(yùn)車站、全市最大的商業(yè)中心、最大的城市公園以及便利的交通環(huán)境，城市綠化等生態(tài)資源也走在全市前列。短期內(nèi)，其城市中心的地位將不會改變。南部板塊：以小店區(qū)和晉源區(qū)所組成的一個板塊，由于該板塊以前沒有作為

43、城市重點發(fā)展區(qū)域，因此住宅項目較少，而成規(guī)模的樓盤更是幾乎沒有，但是由于東西部都為山頭，而南部是一塊平原，再加上恒大集團(tuán)的高調(diào)入駐以及政府“南移”的方針，南部板塊的區(qū)域價值必將得到質(zhì)的提升。目前的太原房地產(chǎn)市場，小店區(qū)是毋庸置疑的熱點及排頭兵。城市規(guī)劃的重點發(fā)展方向以及太榆同城化的雙重利好使得區(qū)域市場短期內(nèi)快速發(fā)展，整體市場供應(yīng)以及成交總量都是全市最大。目前小店范圍內(nèi)親賢長風(fēng)板塊為最熱點，住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)類型齊全，整體價格為全市最高。小店鎮(zhèn)板塊由于恒大城市綠洲的帶動正在快速發(fā)展，其住宅項目密度也領(lǐng)先于區(qū)域內(nèi)其他板塊。太榆路板塊目前發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，在火車新站以及武宿商業(yè)中心規(guī)劃的帶動下，板

44、塊內(nèi)項目蓬勃發(fā)展，并且在商業(yè)升值潛力的預(yù)期下，項目戶型面積均有擴(kuò)大趨勢。其他板塊相對平穩(wěn)。與尖草坪區(qū)相對，晉源區(qū)是太原市西南部區(qū)域，也是古代晉陽古城所在地，歷史文化悠久，人文及自然環(huán)境資源豐富，是太原是重要的旅游景點聚集區(qū)。區(qū)域內(nèi)近幾年以來在住宅產(chǎn)品帶動下房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，并且大多憑借項目周邊及區(qū)域內(nèi)豐富景觀及旅游資源。目前區(qū)域市場價格整體較低，供應(yīng)及成交量也處在較低水平，市場整體仍處在起步階段。西部板塊：西部板塊主要是汾河以西的萬柏林區(qū)所構(gòu)成，相較于南部而言，該板塊的住宅項目要多，整體板塊價值也要略高，但是它和南部板塊一樣，也并非政府初始的重點發(fā)展區(qū)域，因此除了沿汾河及比較靠近中部的這一帶

45、外，其他地方也相對開發(fā)較少，而所謂的“西進(jìn)”政策將給更西面區(qū)域帶來一次大的改觀。萬柏林區(qū)目前是僅次于小店區(qū)的市場熱點。河西萬畝生態(tài)園以及西山綜合整治規(guī)劃的出臺實施，為我們描述了未來太原“宜居”區(qū)域的藍(lán)圖。海爾、當(dāng)代、富力、嘉怡等開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入該區(qū)域，整體市場升級步伐已經(jīng)開始。從目前的市場發(fā)展趨勢看，基本按照道路指引的方向發(fā)展，交通的便利程度是目前最受關(guān)心的因素。目前萬柏林區(qū)市場整體供求平衡，供求矛盾較為緩和。供應(yīng)以及需求的放量仍在一個相對較低的水平，市場價格基本保持平衡。北部板塊：北部板塊主要是由尖草坪區(qū)和杏花嶺區(qū)組成，該板塊作為太原市的老城區(qū)，發(fā)展已經(jīng)比較成熟，但是樓盤及配套設(shè)施相對老化，因

46、此政府也出臺了“北展”這一政策。再加上廣州富力集團(tuán)和大連萬達(dá)集團(tuán)等品牌開發(fā)商的介入，該地區(qū)的價值其實早已不言而喻。尖草坪區(qū)是太原北部的區(qū)域，整體城市條件較為落后，太鋼等大型工礦企業(yè)的存在成為市場發(fā)展的主要驅(qū)動力。房地產(chǎn)市場發(fā)展的滯后在尖草坪區(qū)內(nèi)表現(xiàn)為產(chǎn)品、物業(yè)、置業(yè)觀念的全面滯后，其在售項目目前也是全市六區(qū)內(nèi)最少的，未來發(fā)展的空間較大。杏花嶺區(qū)是太原傳統(tǒng)老城區(qū)，也是太原的政治中心，省市兩級政府目前均位于其區(qū)域內(nèi)，良好的人文及社會環(huán)境是杏花嶺區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)市場的最佳優(yōu)勢。目前，太原最重要的商務(wù)中心就在杏花嶺區(qū)域內(nèi)，這與區(qū)域內(nèi)政府等職能機(jī)關(guān)集中不無關(guān)系。目前來看，杏花嶺范圍內(nèi)辦公及商務(wù)市場氛圍要好于

47、住宅產(chǎn)品，萬達(dá)廣場項目的出現(xiàn)對于激活區(qū)域內(nèi)的住宅市場起到了一定的積極作用，但其仍以商業(yè)產(chǎn)品為主。個人認(rèn)為，隨著城市中心的南移以及省政府的南遷，其商務(wù)氛圍逐漸減弱，住宅市場發(fā)展的機(jī)遇得以展現(xiàn)，時間可能需要3-5年。東部板塊：本東部板塊主要以杏花嶺區(qū)與迎澤區(qū)的以東交界處所構(gòu)成，而該板塊的主要住宅區(qū)也多集中在東山周邊，東山作為全太原市空氣質(zhì)量最好，水質(zhì)最好，景觀最好的地塊，再加上政府“東擴(kuò)”的概念以及府東街東延片區(qū)的規(guī)劃完成，必將成為太原市日后新的高檔住宅區(qū)域之一。目前，各大型開發(fā)商已經(jīng)從最初的住宅開發(fā)延伸到商業(yè)、辦公甚至于大型城市綜合體等物業(yè)的開發(fā)，太原房地產(chǎn)市場的活躍度正在不斷提升。太原各版塊現(xiàn)

48、階段市場呈現(xiàn)m型態(tài)勢，高、低端市場供應(yīng)少，而供應(yīng)量體都集中在中端市場，現(xiàn)競爭激烈，預(yù)判后市房產(chǎn)開發(fā)將向中高端市場聚集。三、太原主要在售樓盤分析太原·星河灣（未開盤）<2010年最值得期待高端社區(qū)>會所封頂內(nèi)外裝修遠(yuǎn)期1、2、3未建球場暫未綠化完工1、2棟建至3層首期9棟接近封頂21遠(yuǎn)期1遠(yuǎn)期2首期9棟遠(yuǎn)期3會所球場首期9棟施工現(xiàn)狀未封頂未出外立面遠(yuǎn)期2區(qū)域現(xiàn)狀主要是綠化植被小區(qū)球場現(xiàn)狀有水景未綠化會所接待中心屋頂裝修施工由于太原星河灣未開盤，目前其接待中心（即會所）已封頂，正處于內(nèi)外墻以及屋頂裝修階段，即將推出的9棟26-28層未封頂，小區(qū)內(nèi)綠化未完善，預(yù)計開盤時間為7月

49、份左右，目前暫時無法得知其價格、戶型、樣板房裝修和建筑外立面等相關(guān)情況。太原富力城<異國風(fēng)情 人居歸屬>ü 項目位于杏花嶺晉安東街3號，建設(shè)北路與勝利東街打通處交匯處ü 由太原富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)ü 太原富力城占地面積1584畝，計劃分七期開發(fā)，08年開發(fā)第一期ü 一期規(guī)劃21棟高層板式住宅，戶型：二到四房63-180ü 項目最早08年7月開盤，現(xiàn)每平米均價6300元，主推四局160-170平米大戶型，兩居戶型較少。a12座和a18座一單元部分戶型一次性付款可以享受98折，其余戶型均無優(yōu)惠，月均銷售30套左右，銷售速度較好。

50、ü 開盤時間：（a11）2009-12-16、2008-07-26、（a18）2009-11-07、（a21）2010-01-23；交房時間：（a1、a2）2009-09-30、（a3、a5）2009-11-30，另外2010年6月，8月，9月，10月四批交房。ü 主要目標(biāo)客戶為私企業(yè)主、市縣政府高層以及大部分首次置業(yè)者ü 物業(yè)管理費(fèi)：1.27元/平米·月ü 周邊配套：五一路小學(xué)、杏花嶺區(qū)小學(xué)、太原實驗中學(xué)、杏花嶺實驗中學(xué)；華聯(lián)超市、美特好超市；山醫(yī)大二院；距太原cbd府西街5分鐘車程太原恒大名都ü 項目位于尖草坪解放北路161號華聯(lián)

51、超市向西200米處ü 由太原名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)ü 項目地塊東臨解放北路，用地呈紅旗形，東西長約440m，南北寬約 400 m，占地面積約200畝。項目以高層洋房為主，同時也兼有商住一體項目，建成后小區(qū)住戶將到達(dá)3500余戶，居住人口約1萬余人。地上總建筑面積約40萬平方米，總規(guī)劃園林建筑面積50000余平米，2個近萬平米人工湖，綠化率約36%，首期綠化率41%。ü 項目分兩期建設(shè)，一期圍繞著人工湖排布建設(shè)5棟高層住宅，戶型類型為56155平米兩居、三居高層湖景洋房。ü 小區(qū)建有約5000平米超豪華會所一座，建成后會所將成為集恒溫游泳、餐飲、健身、

52、兒童活動中心于一體的生活配套。同時小區(qū)還將配套建有約1萬平米的兒童教育體系，并設(shè)有星級幼兒園及省級重點小學(xué)各一所。ü 第一期 是1#（18層）、2#（29層）、4#（32層）、5#（29層）、6#（32層）樓。首批主推1#、5#、6#樓。ü 太原恒大名都即將開盤，56-155平米湖景大宅每平米起價6580元，開盤特惠85折，送1600元/平米精裝。目前登記認(rèn)購人數(shù)較少。昌盛雙喜城<聚合晉商 氣質(zhì)豪宅>ü 小店親賢北街9號（建設(shè)南路與親賢北街交匯處）ü 由山西大唐雙喜置業(yè)有限公司開發(fā)ü 占地面積10667平方米，總建筑面積48萬平方米

53、，綠化率40%ü 14棟高層。一期1#、2#、5#、6#、8#、9#、10#樓已封頂；二期為11#、12#、13#、15#、16#。3#為商務(wù)公寓，18#為寫字樓?，F(xiàn)一期工程已封頂。 ü 主力戶型：二房到三房102-111平米ü 09年8月開盤，一期準(zhǔn)現(xiàn)房在售，現(xiàn)每平米起價11500元，一次性享受97折，按揭首付30%起可享98折，月均銷售14套，銷售速度較慢。ü 物業(yè)管理費(fèi)：2.80元/平米·月ü 周邊配套：八一，九一小學(xué)，山大附中，山西大學(xué)，財大；小區(qū)內(nèi)配套有幼兒園；梅園百盛，王府井百貨，美特好，得一文化廣場，沃爾瑪，sms超市，

54、華聯(lián)，蘇寧，國美電器、千年會館、繆斯迪廳等；建行，農(nóng)行，中行，工行，太原市商業(yè)銀行，民生銀行，中國郵政；109醫(yī)院、黃河醫(yī)院、中鐵3局醫(yī)院、省人民醫(yī)院；晉會館，三晉飯莊，東港海鮮城，新紀(jì)元大酒店，山西小酒店，麥當(dāng)勞，kfc千禧學(xué)府苑<公園豪宅 人居典范>ü 項目位于小店學(xué)府街和體育路交叉口東北角ü 由山西千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)ü 占地面積46667平方米，總建筑面積20萬平方米，綠化率40%ü 7棟31層，一梯兩戶，主力戶型三房150-160平米，共1100戶ü 07年10月開盤，現(xiàn)每平米起價9200元，均價12000元，只支持

55、一次性付款，可以享受95折，現(xiàn)工程至內(nèi)外裝修中，月均銷售28套，銷售速度較好。ü 物業(yè)管理費(fèi):1.3-1.5元/平米·月ü 周邊配套：綜合商場:沃爾瑪；醫(yī)院:煤炭中心醫(yī)院ü 總體評價：以湖景和教育為賣點，定位高端，但實際上價格偏高，存在五證不齊問題，整體銷售理想，但一次性付款大大提高該項目置業(yè)門檻。圣湖觀瀾國際<山邊湖畔 潛力空間>ü 項目位于晉源南中環(huán)街和新晉祠路交匯處ü 由山西華德成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)ü 項目總占地1000畝，總建面積136萬平米，綠化率45%ü 一期17棟樓，2033層的高層住

56、宅ü 項目09年6月開盤，月均銷售10套左右，銷售速度比較緩慢ü 圣湖觀瀾國際90-170平米戶型接受預(yù)約咨詢，現(xiàn)每平米起價3700-3800元。9#樓蓋至4層，2#、3#、4#、13#樓出地面，其余打樁中。ü 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)計為1元/平米·月ü 周邊配套：中小學(xué)：十中南校、社區(qū)自建校區(qū)引進(jìn)名校；綜合商場：21米寬，200米長商業(yè)步行街ü 總體評價：項目臨近晉陽湖，前景看好，但目前受制于南中環(huán)高速的修建以及本地開發(fā)商名氣不足影響，項目價格難以突破每平米5000元大關(guān)，后期銷售面臨較大壓力。四、太原房地產(chǎn)市場展望1、房價山西人總是習(xí)慣于將消費(fèi)額度控制在自身的儲蓄水平之內(nèi)，對于住房這樣的大額消費(fèi)來說更是如此，即便是銀行限制住房貸款，其對太原樓市的影響也相對有限，但是，鑒于目前有價無市和觀望氣氛漸重以及太原本地對于政