富民龍騰苑一期云端生態(tài)城策劃31p

1、設(shè)計單位：技元工程咨詢(上海)有限公司 技元工程咨詢(上海)有限公司civil villa and townhouse富民龍?zhí)僭芬黄谠贫松鷳B(tài)城清新延蔓 原鄉(xiāng)生活富民龍?zhí)僭芬黄谠贫松鷳B(tài)城civil villa and townhouse項目基本條件與屬性界定 項目開發(fā)條件與約束條件 實質(zhì)設(shè)計說明 富民龍?zhí)僭芬黄谠贫松鷳B(tài)城civil villa and townhousen 項目區(qū)位 項目地處昆明北部新區(qū)富民,距離昆明18公里處.項目基本條件與屬性界定12345龍騰苑山莊經(jīng)典墅小區(qū)至富民至昆明g108國道水泥廠觀音閣富民龍?zhí)僭芬黄谠贫松鷳B(tài)城civil villa and townhouse項目概況

2、龍騰苑小區(qū)可開發(fā)用地面積約為615994.34平方米（924畝）。如果依照小住宅用地面積65%（也就是35%作為公建配套），則小區(qū)居住用地面積400,396.32。依一般昆明地區(qū)每人居住面積29.9平米計算，則龍騰苑小區(qū)開發(fā)后居住人口規(guī)模為16,069人。目前一期云端生態(tài)城開發(fā)面積為10萬平方(150畝),容積為1.2.富民龍?zhí)僭芬黄谠贫松鷳B(tài)城civil villa and townhouse交通條件項目地塊交通便利,預(yù)計2012年年底通行將使項目與昆明市區(qū)的車程縮短至15分鐘左右.富民龍?zhí)僭芬黄谠贫松鷳B(tài)城civil villa and townhouse地塊解析小結(jié)-項目現(xiàn)狀資源狀況具備開發(fā)

3、優(yōu)質(zhì)郊區(qū)中低密度居住物業(yè)的基本素質(zhì)及條件.地塊優(yōu)勢條件1、交通條件便利周邊路網(wǎng)完善，與昆明緊密相連，至昆明未來走昆武高速15分鐘抵達2、具備板塊內(nèi)區(qū)位優(yōu)勢位于昆明至富民縣城18公里處3、良好的自然環(huán)境位于山谷之中，坡地資源，局部存有水系，空氣好，植被好。茂密的森林資源為開發(fā)項目提供了基礎(chǔ)條件。相對弱勢因素1、郊區(qū)陌生板塊：地處城市郊區(qū)，區(qū)域認知度較低。2、尚無成熟配套：區(qū)域內(nèi)配套將會具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施， 但成熟有待時日031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司總戶數(shù)戶型容積率戶面積單價總價西郊莊園222 獨棟0.20 2508872.236004

4、200蘭喬聖菲305 獨棟0.27 250460 xx上海年華96 獨棟0.35 3303900.88 290350九方家園多層0.30 2330網(wǎng)球俱樂部193 麗都別墅30 獨棟0.39 5897011.20 560800西郊九溪十八品142 獨棟0.27 3509001.10 3701500長堤花園56 雙拼+獨棟0.30 321 0.90 2701000綠波花園別墅44 雙拼+獨棟0.30 260 160500西郊玫瑰灣44 公寓+聯(lián)體214 78100西郊美林館157 雙拼+獨棟0.38 3125620.82 256530怡君苑55 聯(lián)體+雙拼+獨棟0.79 400 0.50 150

5、350銀濤高爾夫別墅48 獨棟0.30 1.21.5900 居禮72 獨棟2766000.95 300590西郊園中園73 獨棟0.39 2974900.80 260300湖畔佳苑300 獨棟0.25 2705401.00 3832200西郊景園聯(lián)體0.40 91285佳邸別墅237 獨棟0.25 2654500.550.76154268金水灣別墅180 聯(lián)體0.83 2002300.45 105 周界趨勢 鄰近樓盤比較表 n 對照組容積為0.79，戶型包括聯(lián)體、雙拼以及獨棟別墅。另一個對照組容積為0.83的樓盤，戶型為聯(lián)體別墅。n 觀察鄰近樓盤，發(fā)現(xiàn)仍以獨棟別墅居多，雙拼有四個，聯(lián)體有五個。

6、樓盤容積多為0.3上下。031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)civil villa and townhouse技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司周界趨勢 鄰近樓盤比較表 031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司目標值之修正與小結(jié) n 鑑於市場兩頭需求大供應(yīng)小，且基地近臨已供應(yīng)中高價位產(chǎn)品，低價位供應(yīng)量仍不大。因此可考慮將目標定位在低價位市場（總價200萬以下）。n 鄰近樓盤每平米單價約九千元、每戶平均面積將近350平米、總價將近三百萬元。031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)civil villa and tow

7、nhouse技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司鄰近樓盤比較表獨棟別墅n 鄰近樓盤每平米單價將近七千元、每戶平均面積將近350平米、總價平均二百五十萬元。031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)civil villa and townhouse技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司鄰近樓盤比較表雙拼別墅031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)civil villa and townhouse技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司鄰近樓盤比較表聯(lián)體別墅n 鄰近樓盤每平米單價約四千八百元、每戶平均面積超過225平米、總價約一百萬元。031010 present上海市金豐

8、城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司目標值、對照組與總平均值，對單價、戶面積與總價之比較 n 總價：低價位取向應(yīng)可區(qū)隔出市場，為消費者所青睞。獨棟別墅可設(shè)定在200300萬。雙拼別墅可調(diào)整150200萬，聯(lián)體別墅約100萬元。n 戶面積：獨棟別墅面積可設(shè)定在300平米以上。雙拼別墅適合在240300平米左右，聯(lián)體別墅則適合在200平米左右。n 單價：基於市場趨勢定位，獨棟別墅則訂在8500元/平米，雙拼宜訂在6500元/平米，聯(lián)體宜修正在5000元/平米。獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅目標值對照組總平均值單價0.80.85戶面積437340總價350280目標值對照組總平均值單價0.

9、650.650.7戶面積240312350總價156256250目標值對照組總平均值單價0.550.50.48戶面積210300240總價115150115031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)civil villa and townhouse技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司 市場供需分析 財務(wù)計劃推估 實質(zhì)設(shè)計說明 技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)civil villa and townhouse毛地水泵道路綠地可建面積地塊一27131.552398.6133831188.6320161.65地塊二27885.65

10、35001199.7723185.79total55017.22398.6168832388.443347.44基地指標（單位：平方米）建筑密度：43347x0.27=11703平米建筑容積：43347x0.7=30342平米基地指標 031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)civil villa and townhouse技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司 獨棟別墅開發(fā)試算 雙拼別墅開發(fā)試算 聯(lián)棟別墅開發(fā)試算 四層住宅開發(fā)試算031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司獨棟別墅開發(fā)試算 建筑面積：100戶 面積：300層數(shù)：3層幢

11、用地面積：429單價：8500元總價：255萬元031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司雙拼別墅開發(fā)試算 總價：156萬戶 面積：240建筑面積：80層數(shù)：3層幢用地面積：528（二戶）單價：6500元031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司聯(lián)棟別墅開發(fā)試算 總價：100萬戶 面積：200建筑面積：70層數(shù)：3層幢用地面積：1100（六戶）單價：5000元031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司四層住宅開發(fā)試算 總價：54萬單價：4500元戶 面

12、積：120建筑面積：120層數(shù)：4層幢用地面積：2400（六戶）n 雙拼與獨棟仍是最佳選擇，但考量市場趨勢，獨棟不宜過多，此外，可推聯(lián)棟來配置不方整之區(qū)域，達到吸收容積率的目的。031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司各種住宅類型試算結(jié)果比較 簡報內(nèi)容031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)civil villa and townhouse技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司 市場供需分析 財務(wù)計劃推估 實質(zhì)設(shè)計說明 453基地西北面景觀幸樂路基地東南面景觀運樂路基地西南面景觀金盛路3452上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公

13、司技鼎工程咨詢有限公司1基地東北面景觀雙鶴浦基地東面景觀12基地環(huán)境說明 031010 present技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司基地近臨美國學校上海市金豐城住宅金小區(qū)基地近臨新加坡學校基地近臨九方家園基地近臨西郊莊園基地近臨西郊莊園基地近臨西郊莊園6789ab基地環(huán)境說明 n 獨棟別墅面積可設(shè)定在300平米以上，雙拼別墅適合在240300平米左右，聯(lián)體別墅則適合在200平米左右。031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司基地配置說明分析 n 獨棟別墅面積可設(shè)定在300平米以上，雙拼別墅適合在240300平米左右，聯(lián)體別墅則適合在20

14、0平米左右。031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司基地配置說明分析 基地面積:43346 m 2總戶數(shù):75戶(62幢)a、c獨幢 (43戶)用地面積:375 m2占地面積:106.4 m2b雙拼 (22戶)用地面積：380 m2占地面積：110 m2會所用地面積：1000 m2占地面積：250 m2總占地面積：7588 m2總建筑面積：21758m2建筑密度：17.52%容積率：50.2%成本：8182萬元收入：17138萬元利潤：8956萬元提案一 獨棟與雙拼bac技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有

15、限公司基地面積:43346 m 2總戶數(shù):102戶(41幢)a雙拼 (70戶)用地面積:240 m2占地面積:96 m2b聯(lián)幢 (64戶)用地面積：210 m2占地面積：105 m2會所用地面積：1000 m2占地面積：250 m2占地面積：10330 m2建筑面積：27880 m2建筑密度：23.83%容積率：64.32%成本：9360萬元收入：17640萬元利潤：8280萬元提案二 雙拼與聯(lián)棟 ab提案三 聯(lián)棟基地面積:43346 m 2總戶數(shù):106戶(22幢)a戶型 (62戶)用地面積:154 m2占地面積:77 m2b戶型 (44戶)用地面積：160 m2占地面積：80 m2會所用地面積：1000 m2占地面積：250 m2總占地面積：8544 m2總建筑面積：25882m2建筑密度：19.71%容積率：59.71%成本：7974萬元收入：12441萬元利潤：4467萬元ba技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢有限公司031010 present上海市金豐城住宅金小區(qū)技鼎工程咨詢有限公司技鼎工程咨詢