河北省秦皇島市昌黎濱海項目初步開發(fā)建議

1、偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.昌黎濱海項目初步開發(fā)建議2011-4謹呈：京御地產偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 2 頁項目范圍本項目本項目總規(guī)模約1700畝，擬分五年開發(fā)完成。產品無容積率要求，配比要求，土地性質可根據需要調整變換。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 3 頁項目分期偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 4 頁報告出發(fā)點根據區(qū)域旅游度假客群的深訪結論，抓住本項目潛在的客戶群，了解客戶置業(yè)需求特征，為產品定位提供依據目標客戶依據參考成功旅游地產案例，借鑒推盤思路、產品創(chuàng)新等，為項目各

2、期產品定位提供依據產品定位依據從現(xiàn)有市場可比項目的價格水平及近年漲幅，得出項目各類產品的合理價格價格定位依據偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 5 頁報告框架 秦皇島開發(fā)投資環(huán)境 秦皇島沿海住宅市場環(huán)境 潛在客戶群的需求特征 特色度假產品案例 整體定位及發(fā)展策略建議偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 6 頁秦皇島開發(fā)投資環(huán)境偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.北中國的濱海度假勝地第 7 頁豐富的自然資源大連天津青島上海杭州寧波福州廈門深圳廣州中山珠海?？谌齺啽焙?80km-距離世界城市北京最近的濱海度假城市獨特的城市地位北京秦

3、皇島生態(tài)濕地生態(tài)濕地不凍海港不凍海港海上沙嶺海上沙嶺生態(tài)林地生態(tài)林地廣袤土地廣袤土地優(yōu)質溫泉優(yōu)質溫泉偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.便捷的區(qū)域交通條件第 8 頁高速公路高速鐵路本項目大連仁川秦皇島煙臺天津海港機場l作為環(huán)渤海經濟圈中的重要城市，秦皇島較其他度假城市擁有更為便利的通達性環(huán)境： 高速公路：京沈高速大幅增加自駕游客群出行 高速鐵路：京秦/津秦高鐵通車后，將京津地區(qū)時間縮短到1.5小時，3小時可輻射石家莊、沈陽、濟南等，客群到訪的交通成本、時間成本進一步縮短 海港：通過水路，可與大連、煙臺、韓國仁川等國內、國際主要城市直接相連 機場：北戴河國際機場已選址昌黎，建

4、設標準4c級民用機場，通往俄羅斯、韓國、日本、香港和國內主要城市未來，秦皇島將是東北亞地區(qū)通達性最好的度假城市之一，大幅促進本項目的輻射范圍、縮短時間成本和交通成本偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.環(huán)渤海經濟圈的核心區(qū)位第 9 頁l與南方的度假城市相比，秦皇島的區(qū)位優(yōu)勢突出l1000公里輻射圈內，城市密集：世界城市：北京北方經濟中心城市：天津政務發(fā)達的省會城市：沈陽、濟南、太原、石家莊、鄭州商務活躍的經濟城市：青島、大連、唐山國際城市：首爾、釜山、大阪、東京環(huán)渤海經濟圈將是未來中國的第三經濟增長極經濟實力雄厚的城市群為秦皇島的旅游及地產開發(fā)提供強大支撐。東京首爾北京石家莊

5、鄭州沈陽天津濟南太原大連唐山青島偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.在京津冀城市圈中，秦皇島固定資產投資規(guī)模遠不及石家莊，唐山。城市開發(fā)建設、尤其是旅游開發(fā)仍屬于發(fā)展初期。秦皇島主要以旅游和港口為支柱產業(yè)，尤其是旅游業(yè)的升級，將是未來城市的發(fā)展重點。第 10 頁城市處于大規(guī)模旅游開發(fā)初期偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.秦皇島未來重點沿海發(fā)展，向南延伸，發(fā)展高端旅游度假功能區(qū)，促進城市的旅游業(yè)升級。未來將形成“4+2”組團式城市格局，昌黎黃金海岸將形成秦皇島高端休閑度假綜合區(qū)。第 11 頁昌黎將成為高端休閑度假綜合區(qū)山海關海港區(qū)北戴河昌黎黃金海岸昌黎縣

6、城撫寧縣城南戴河偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.近年秦皇島房地產市場的規(guī)模較小，2010年，秦皇島的房地產投資額遠低于其他周邊沿海城市。甚至約只有唐山的1/3。秦皇島的供應面積在09年后猛增到400萬平米以上，而銷售面積一直在200萬平米左右。第 12 頁城市房地產市場規(guī)模較?。ㄈf平米）（萬平米）2006200620072007200820082009200920102010竣工面積竣工面積115.2115.2122.4122.4135.8135.8405.8405.8427.89427.89銷售面積銷售面積189.3189.3204.5204.5124.2124.22

7、00.4200.4偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 13 頁秦皇島沿海住宅市場環(huán)境偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 14 頁項目規(guī)模區(qū)域項目總建筑面積（萬平米）容積率海港區(qū)金海灣森林逸城1101.77秦皇國際公寓175.7灣海一號144.9北戴河區(qū)戴河國際4.362.499戴河庭院7.81.15海巢2.41.7戴河龍灣2.23.8倚海456.42.99淺水灣別墅1.60.38天鵝堡5.80.8薄荷花苑3.61.28黃金海岸澳景藍灣18.81.76南戴河區(qū)金海岸8.32.95海岸別苑1.50.6森林逸城戴河國際沿海岸項目體量均相對較小，社區(qū)成熟

8、化程度低。容積率又相對較高，致使各項目規(guī)劃形式感沒有特色亮點，同質化嚴重，居住舒適感低，項目整體品質一般。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 15 頁建筑形式海巢灣海一號 靠海位置的項目，建筑形式多為高層或多層與高層的組合形式，最大限度利用沿海岸的海景資源。建筑風格以地中海風格居多，以白色、橘色等亮色調為主。別墅項目比較稀缺。區(qū)域項目建筑形式建筑風格海港區(qū)金海灣森林逸城高層現(xiàn)代簡約風格秦皇國際公寓板樓，洋房歐陸風格灣海一號高層，獨棟，雙拼北美風格北戴河區(qū)戴河國際塔樓，板樓現(xiàn)代風格戴河庭院洋房，小高層西班牙風格海巢高層地中海風格戴河龍灣高層現(xiàn)代風格倚海45高層現(xiàn)代簡約風格

9、淺水灣別墅別墅歐式風格天鵝堡高層歐式風格薄荷花苑多層現(xiàn)代簡約風格黃金海岸澳景藍灣高層澳洲風格金海岸高層現(xiàn)代風格偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 16 頁主力產品大部分項目主力戶型為50-90的一居、二居，也有部分110-150二居、三居。目前市場主流產品趨同，各項目間的同質競爭強烈。區(qū)域項目在售主力戶型其他戶型海港區(qū)金海灣森林逸城95平米二居120,138平米三居秦皇國際公寓50平米一居80-92平米二居117,130平米三居灣海一號127-200平米三居57-74平米一居90-120平米二居北戴河區(qū)戴河國際47平米一居54平米一居戴河庭院70-85平米一居90-11

10、0平米二居123-130平米三居180平米四居海巢54,62平米一居（送50平米躍層）90平米二居，72平米三居（送50平米躍層）戴河龍灣49-76平米一居無倚海4530-80平米一居70,121平米二居天鵝堡30-80平米一居無薄荷花苑70-87平米兩居106-130平米三居黃金海岸澳景藍灣45-80平米一居70-90平米二居90-180平米三居南戴河區(qū)金海岸50-60平米一居無海岸別苑50-70平米一居84-112平米二居偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 17 頁價格水平海港區(qū)、北戴河的精裝海景公寓價格最高，分別為16000、18000。南戴河精裝海景公寓項目最多

11、，平均售價11000。昌黎區(qū)精裝海景公寓12000-15000，非看海公寓低2400左右。昌黎區(qū)南戴河區(qū)北戴河區(qū)海港區(qū)項目名稱澳景藍灣金海戴河首嶺戴河龍灣戴河庭院海巢戴河國際金海岸倚海45金夢海灣第一觀秦皇國際公寓價格海景1500012000（90%）1200015500140008000800086001800016000非海景9600（角度觀海）建筑類別高層底層（3-6）塔樓高層花園洋房高層塔樓高層高層高層高層塔樓超高層產權70407070704050707070裝修精裝修帶家電精裝修帶家電精裝帶家電精裝精裝精裝精裝帶家電精裝帶家電精裝精裝精裝公寓價格偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.co

12、nsulting.第 18 頁價格水平海港區(qū)海景普通住宅均價為7550。北戴河的非海景普通住宅均價6700。南戴河的非 海景普通住宅均價5000，海景住宅近6000。昌黎區(qū)普通住宅中，海景樓座6500，非海景樓座5500。普通住宅價格項目名稱價格建筑類別產權裝修海景非海景昌黎區(qū)東方海岸林語65005500高層70毛坯南戴河區(qū)濱海新城4500高層70簡裝鷗洲5950（20%）5500小高層70毛坯北戴河區(qū)天鵝堡6000塔樓70毛坯薄荷花苑8500多層70毛坯怡峰御景5600高層70毛坯海港區(qū)金海灣森林逸城7600高層70毛坯海灣一號海景公寓7500板樓塔樓70毛坯偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a

13、.consulting.第 19 頁價格水平南戴河的別墅價格最高，海景別墅27000，非海景15000北戴河別墅價格偏低，海景別墅16000。別墅價格項目名稱價格建筑類別產權裝修海景非海景南戴河區(qū)海岸別苑27000（60%）15000別墅40精裝帶家電北戴河區(qū)淺水灣別墅16000獨棟別墅70精裝偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 20 頁銷售速度總體來看，沿海區(qū)域各項目普遍銷售情況良好，月均銷售套數30-50套左右，多數項目上市部分面積銷售率60-70%，這也說明了客戶對該區(qū)域價值的認可。黃金海岸、南戴河區(qū)域的整體環(huán)境不如其他區(qū)域成熟，在售項目少，因此銷售速度較慢。區(qū)域

14、項目開盤時間銷售率海港區(qū)金海灣森林逸城四期（2010年3月27號）50-60套/月秦皇國際公寓2008年8月35-40套/月灣海一號2008年6月40-50套/月北戴河區(qū)戴河國際2010年2月40-50套/月戴河庭院2007年4月30套/月海巢2008年10月15-20套/月戴河龍灣2009年8月30套/月倚海452006年10月30-35套/月天鵝堡2008年5月5-6套/月薄荷花苑2007年8月3-5套/月（尾盤）黃金海岸澳景藍灣2008年7月20-30套/月南戴河區(qū)金海岸2007年5月20-30套/月海岸別苑2007年10月10套/月偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting

15、.第 21 頁客戶構成沿海區(qū)域以北京客戶為主，其次是天津和唐山客戶，然后是東北三省客戶，當地人多在市區(qū)內購房，在沿海購房相對較少。購房目的多為旅游度假兼投資，少部分作為自住養(yǎng)老用。天津、唐山客戶占10-20%旅游度假兼顧投資東北客戶占10-20%北京客戶占60-70%旅游度假兼顧投資旅游度假兼顧投資自住養(yǎng)老沿海項目客戶偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 22 頁景觀規(guī)劃各項目均注重在觀海景觀，通過規(guī)劃形成更多的觀海戶型，增大海景利用率，提升產品售價。但在自身社區(qū)景觀打造上比較欠缺，園林品質總體還有待提升，并不注重休閑度假環(huán)境的打造。區(qū)域項目綠化率海景戶型比例海港區(qū)金海灣

16、森林逸城36.50%10%-15%秦皇國際公寓35%60%-70%灣海一號35%80%-85%北戴河區(qū)戴河國際45%50%-60%戴河庭院65%15%-20%海巢40%80%-90%戴河龍灣35%75%-80%倚海4535%70%-80%天鵝堡35%無薄荷花苑36.5%10%黃金海岸澳景藍灣30%80%-90%南戴河區(qū)金海岸35%100%海岸別苑37%60%偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 23 頁配套設施市區(qū)內項目自身配套比較完善，商業(yè)餐飲齊全，人群相對固定。北戴河、黃金海岸區(qū)域的項目受到地區(qū)旅游性季節(jié)差異化影響，除主題會所外，其他配套設施均比較缺乏，商業(yè)餐飲類較少

17、。車位配比保持在1：1之內，多為地上停車，地下車庫受成本及近海岸地質問題，采用相對較少。區(qū)域項目社區(qū)配套車位配比海港區(qū)金海灣森林逸城酒店，綜合會所，沿街商業(yè)，幼兒園1:0.3秦皇國際公寓五星酒店1:0.5灣海一號1000平米休閑會所1:0.8北戴河區(qū)戴河國際沿街商業(yè)1:0.5戴河庭院2000平米休閑會所1:1.5海巢無1:0.7戴河龍灣1200平米綜合會所1:1倚海451200平米綜合會所1:1天鵝堡無1：2薄荷花苑面積180平方米的人工湖1：0.5黃金海岸澳景藍灣三大會所（綜合，餐飲，運動），500米沙灘浴場1:0.5南戴河區(qū)金海岸海岸別苑500平米地下會所1:0.5偉 業(yè) 顧 問 2011

18、 b.a.consulting.第 24 頁潛在客戶群的需求特征偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 25 頁客戶基本特征在秦皇島置業(yè)的客戶中，30-40歲的客戶是主力客群，其次是20-30歲的年輕客戶；已婚人士的家庭結構居多，有不少都是2-3代同堂，處于對生活品質要求提高的階段?？蛻舻募彝コＷ〗Y構客戶的年齡范圍偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 26 頁置業(yè)需求度潛在客戶群中，對短途旅游的需求旺盛，將近7成都會每年短途旅游2-5次。6成的潛在客戶都考慮在秦皇島置業(yè)。每年短途度假次數在秦皇島置業(yè)的可能性偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consul

19、ting.第 27 頁產品需求度對于度假物業(yè)類型的選擇，獨棟別墅、高層及洋房的比例均較高。精裝的酒店式公寓也有一定接受度。其他類型的產品類型接受度略低些。對各類產品的需求度偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 28 頁戶型偏好將近7成的客戶都希望在此購買2-3居，說明客戶更多以家庭度假旅游為目的其他戶型接受度明顯低不少，這與之前的客戶家庭結構特征相對應。80-120平米的公寓與140-220平米的別墅類產品是最受歡迎的。對戶型格局的偏好80-120平米140-220平米對戶型面積的需求偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 29 頁室內空間偏好居室功能

20、空間中，置業(yè)客群偏好“超大客廳、超大庭院、花園及露臺”，要求大面積的公共空間。對主臥套系列、大泡湯池也有一定的需求。225.1%15.2%5412.4%37.2%7617.5%52.4%225.1%15.2%9020.7%62.1%7517.2%51.7%6514.9%44.8%317.1%21.4%435100.0%300.0%視聽室大泡湯池超大客廳麻將棋牌室超大庭院/花園露臺主臥系列室內游泳池batotalnpercentresponsespercent ofcasesgroupa. 居室內部功能空間需求偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 30 頁客戶置業(yè)特征總結北

21、京、天津、唐山、東北為主要客源地，客戶多是企業(yè)中高層或私企老板?？蛻魜碓礊橹卸掏镜男蓍e度假置業(yè)的占大多數，也有看中區(qū)域未來升值及發(fā)展?jié)摿Φ酿B(yǎng)老、投資等置業(yè)類型。在京津冀城市圈內，不少有實力的公司管理層希望在濱海位置購置為個人或企業(yè)商務用途的私家別墅、商務會所、娛樂設施等。置業(yè)目的別墅、公寓兩大類產品都有很大的需求空間，但大部分客戶的需求面積偏向于緊湊公寓、經濟型的小別墅等，這是短期度假物業(yè)的特點。需求產品偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 31 頁創(chuàng)新度假產品案例偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.三亞福灣位置占地面積建筑面積容積率銷售均價物業(yè)費水準

22、開發(fā)商物業(yè)管理公司海棠灣東線高速土福灣出口1,000,500平方米500,250平方米0.5公寓: 48000元/平米;別墅: 50000元/平米4.80元/平方米月 海南海興房地產開發(fā)總公司海南東和酒店管理有限公司項目基本能信息：位于三亞海棠灣，項目地塊整體形狀窄長且垂直于海岸線，海岸線短，海景資源有限，海景公寓產品部分在主地塊最南端，戶型面積較小，適合度假產品。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.三亞福灣區(qū)域背景：定位“國家海岸”國際休閑度假區(qū)、世界級的旅游度假天堂的海棠灣，是三亞市五大名灣唯一未經開發(fā)的處女地。海棠灣未來規(guī)劃為“一點、一帶、三區(qū)、六片、五楔”的總體結構

23、；將劃分為三大功能區(qū)，分別是濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護區(qū)和綜合旅游度假區(qū)；區(qū)域開發(fā)時序安排為由南向北逐次推進；起步區(qū)的開發(fā)以旅游度假為主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假別墅等度假休閑項目在內的高端旅游產品匯集區(qū)域；濱海多元化社區(qū)濕地生態(tài)保護區(qū)綜合旅游度假區(qū)偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.一期二期度假酒店式海景公寓度假獨院泳池平層別墅五星級酒店商業(yè)街等配套設施占地約100,000平方米 建筑面積約100,000平方米公寓套數共約1700套每套面積約48104平方米n度假獨院泳池平層別墅，占地約270,000平方米 ，建筑面積約65,000平方米n連排別墅共約57

24、0套，每套別墅包括私家院落和私家泳池，每套面積約68137平方米.總建筑面積約40,000平方米總建筑面積約30,000平方米規(guī)劃理念：地塊窄長垂直于海岸線，海岸線短，無海景資源優(yōu)勢；受地塊形狀影響，建筑整體沿地塊內部主交通動線呈兵營式排布，方式單一，影響舒適感三亞福灣偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.建筑特色：開發(fā)商善于西班牙、意大利式風格建筑及園林的打造，使項目現(xiàn)場同周邊項目實現(xiàn)區(qū)隔，具備極強的秒殺客戶能力建筑風格：項目別墅建筑為西班牙風格，細節(jié)處理精致，風情感強烈園林風格：園林設計方為貝爾高林，園林整體處理精細，層次感強，各節(jié)點小品豐富，展示區(qū)整體效果出彩，現(xiàn)場殺客

25、力極強。三亞福灣偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.2#68平米海景洋房l1 泳池別墅 68-75平米 整體布局方正，功能設計緊湊，空間利用度高； 小面積類別墅產品附加泳池、露天庭院設計； 多數功能空間為室外面積，不計入建筑面積，降低了總價，實用度極高。項目亮點：戶型整體偏小但強調度假功能，低總價高附加值的mini泳池別墅成為項目最大的賣點之一三亞福灣 5.5米面寬帶spa池傾斜露臺設計最大化景觀資源； 衛(wèi)浴間干濕分區(qū)，且面寬達3.3米，舒適度高； 整體空間不方正，應用有死角，斜向露臺設計影響通風采光效果z偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.地塊整體形狀

26、窄長垂直于海岸線，海岸線短，海景資源有限；項目的公寓產品部分為主地塊最南端，一線海景公寓產品。福灣68海景公寓：5.5米面寬帶spa池傾斜露臺設計最大化景觀資源。一線海景公寓福灣80海景公寓：大面寬，空間利用緊湊，帶spa池斜向露臺設計。三亞福灣偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.福灣63海景公寓 4.5米大面寬帶spa池露臺設計最大化景觀資源。 空間布局合理，實用率高臥室，起居室二合一，空間開闊三亞福灣偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.福灣93海景公寓 大面積觀景露臺； 空間布局合理，實用率高 開放式廚房，空間開闊；衛(wèi)生間干濕分離，方便實用；4.2米

27、面寬帶spa陽臺，奢華舒適。三亞福灣偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 40 頁室外空間室外空間室外空間室外空間戶型面積：戶型面積：120平米平米第 40 頁三亞福灣偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.布置在室外的餐廳和浴盆布置在室外的休憩空間和走廊mini泳池別墅產品三亞福灣偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.三亞福灣偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.u西班牙、意大利風格，風格迥異的建筑形式，吸引了客戶的關注力；u別墅小型化，強調了度假的功能和細節(jié)的處理，控制總價；u別墅與公寓的分布，體現(xiàn)公寓更加貼近海灣，

28、實現(xiàn)價值最大化；u商業(yè)及酒店位于近海位置，強調海景價值的最大化和持續(xù)化；u示范樣板區(qū)的精心打造，強調體驗式營銷。借鑒意義三亞福灣偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.北京龍灣別墅一期占地：75768平米，住宅建面51400平米，總戶數150戶。二期占地：150畝，住宅建面44991平米，總戶數138戶。三期總建面：27879平米，其中獨棟54套，聯(lián)排30套，戶型從210-260平米。四期和院總建筑面積81451.7平米，共計186套，全部為獨棟產品，地上兩層，地下一層，共9種戶型，面積從250.1-343平米（地上）。 6000平米會所7000商業(yè)：樂客街11萬平米綠色體育公

29、園、還有綠色國際幼兒園等。歷時五年,分四期開發(fā)項目概況偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.產品戶型各期產品的創(chuàng)新升級一期200-230平米地上3層,地下1層一層無臥室矩形平面,南北入口二重庭院二、三期四期230-250平米地上3層,地下1層部分一層有臥室矩形平面,入口優(yōu)化二重庭院250-340平米地上2層,地下1層一層均有臥室t、十字型平面四重庭院閣樓贈送基礎優(yōu)化升級偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.一期建筑戶型(200-230平米)u地上三層,地下一層庭院外地面停車位停車下沉式庭院地面庭院地下層多功能房、保姆間、設備間、家政區(qū)等首層起居廳及餐廚空間，

30、起居廳及餐廳部分挑空二層次臥及兒童房三層主臥套偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.四期和院 平面布局t字型地上二層,地下一層入戶庭院及地面停車位下沉式庭院大面積地面庭院地下層多功能房、保姆間、設備間、家政區(qū)及采光庭院首層起居廳及餐廚空間及南向采光臥室二層主臥套、次臥室及家庭活動空間頂層贈送帶天窗閣樓偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.四期和院/平面布局十字型地上二層,地下一層地面停車位停車下沉式庭院大面積地面庭院地下層多功能房、保姆間、設備間、家政區(qū)及采光庭院首層起居廳及餐廚空間及南向采光臥室二層主臥套、次臥室及家庭活動空間頂層贈送帶天窗閣樓地面庭院偉

31、業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.庭院園林私有庭院的精細化設計前院、內院、下沉院等豐富的、多層次的院落空間打造偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.風格創(chuàng)新原創(chuàng)建筑風格偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.風格創(chuàng)新院墻偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.風格創(chuàng)新材質、細部偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.景觀創(chuàng)新水景的應用中心公園中內湖水景的運用，提升項目檔次與形象，使項目成為中央別墅區(qū)最具景觀特色的項目偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.室內空間閣樓、地下空間設置偉 業(yè) 顧 問

32、 2011 b.a.consulting.綠城.千島湖度假公寓物業(yè)地址: 淳安千島湖鎮(zhèn)東北部 總建筑面積： 290,000平方米總占地面積： 138,000平方米容積率: 2.1 綠化率: 68%物業(yè)類型： 酒店式公寓開盤時間： 2010-5入住時間： 2012裝修情況： 精裝公寓均價: 20000元/平米總戶數： 約1500套物業(yè)費: 4.50元/平方米月 物業(yè)公司： 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.綠城.千島湖度假公寓123567810119 綠城千島湖度假公寓已全部推出，在售5、6號樓，為湖景度假公寓。其中，5號樓在售戶型67-260平方

33、米，適合投資6號樓戶型67-183平方米，湖景度假公寓，適合自住度假 。項目規(guī)劃集：一線湖景度假公寓、精裝修居家公寓、五星級喜來登度假酒店、30000余豪華休娛配套、7000余湖濱商街、3000余體育會所、2000余幼兒園、豪華游艇會所等度假資源于一體 。喜來登度假酒店湖濱商街千島湖綠城度假酒店偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.綠城.千島湖度假公寓70酒店式公寓4.5米大開間；衛(wèi)浴分離，起居臥室一體設計；大面積陽臺連接起居室，并配有小型廚房。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.綠城.千島湖度假公寓139公寓超大露臺，餐廳起居室合二為一；雙衛(wèi)生間設計；主

34、臥自帶衛(wèi)生間，空間開闊。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.綠城.千島湖度假公寓175，二室二廳二衛(wèi)入戶門廳，采用大飄窗推拉門設計；臥室自帶衛(wèi)生間，步入式衣帽間，并連接露臺，空間開闊。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.綠城.千島湖度假公寓200三室二廳二衛(wèi)戶型方正，大開間，大露臺；入戶門廳，組合式主臥，帶步入式衣帽間。陽臺，露臺雙重設計。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.綠城.千島湖度假公寓400三室二廳四衛(wèi)超大型露臺，景觀開闊；豪華主臥設計，配備超大衛(wèi)浴；每間臥室均配獨立衛(wèi)生間。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulti

35、ng.三亞灣.國際公館占地面積: 1377319.56平方米總建筑面積: 1000000平方米容積率: 1.73 (東海灣區(qū) )開工時間: 2009-10-1竣工時間: 2011-10-1均價： 49000元/物業(yè)信息: 公寓：4.5元/平方米，別墅：6元/平方米開發(fā)商: 三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司: 世邦魏理仕物業(yè)公司偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.三亞灣.國際公館1#2#酒店 三亞灣國際公館建筑外形以兩艘豪華郵輪為造型藍本，輔以東側兩棟海鷗形酒店建筑 。1#、2#兩幢建筑設計上充分考慮每套住宅的觀?？臻g與效果。 偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.con

36、sulting.三亞灣.國際公館一房一衛(wèi) 建面:60.69超大陽臺，配有觀海浴缸；小戶型，功能分區(qū)合理；4.5米大開間。超大陽臺項目酒店式公寓，樓體平面呈“y”型，戶戶觀海，達到對景觀資源的利用最大化。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.三亞灣.國際公館一房二廳一廚一衛(wèi)建面:57.51；戶型方正，采光良好；功能分區(qū)明細，利用合理；配有觀海浴缸。雙陽臺功能分區(qū)合理樓體中部戶型較方正，便于對功能區(qū)的劃分，并且開間更大，觀景角度更加開闊。偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.三亞灣.國際公館躍層 建面:386180三面觀海一層二層超大挑空客廳大面積觀海陽臺電梯入

37、戶超大主臥偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 67 頁整體定位及發(fā)展策略建議偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting. 秦皇島作為京津冀城市圈唯一的濱海城市，區(qū)位、景觀優(yōu)勢無可替代 本項目創(chuàng)造高端綜合旅游區(qū)”會議島”，符合區(qū)域發(fā)展帶來的新型復合度假需求 會議度假及衍生功能為度假置業(yè)提供基礎人為什么來度假？ 會議旅游綜合設施是彌補旅游淡季市場短板的有效手段 突破季節(jié)性局限的室內度假功能是項目持續(xù)吸引客群的另一保障旅游淡季來干什么？項目核心問題第 68 頁偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.會議島為核心的高端會議旅游綜合體原生態(tài)的海景、水系

38、、植被資源獨特創(chuàng)新的休閑度假物業(yè)產品海景和會議島營造優(yōu)質度假環(huán)境與度假物業(yè)一起打造項目整體定位北中國高端會議旅游度假勝地第 69 頁偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.第 70 頁以會議旅游為核心，吸引家庭、商務等多種度假客群的綜合旅游度假區(qū)保護自然、融入自然倡導健康、生態(tài)的全新度假生活方式項目主題定位偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.項目產品線定位成熟產品線別墅創(chuàng)新產品公寓創(chuàng)新產品大衛(wèi)城高層、小高層（70-140）孔雀城洋房（90-110） 別墅（180-250）迷你庭院獨棟（150-220）庭院感受、創(chuàng)新產品格局全景度假公寓（50-120）大體量觀景高層特色創(chuàng)新度假產品第 71 頁復制孔雀城系列中符合當地客戶需求的產品引入北方旅游市場稀缺的創(chuàng)新產品偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.項目