不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》第九章：長(zhǎng)期趨勢(shì)法ppt課件

1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)編著編著 周小萍周小萍 畢繼業(yè)畢繼業(yè)王軍艷王軍艷 第9章長(zhǎng)期趨勢(shì)法n9.1 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的根本原理n9.2 挪動(dòng)平均法n9.3 季節(jié)指數(shù)法n9.4 指數(shù)平滑法n9.5 線(xiàn)性趨勢(shì)法學(xué)習(xí)目的學(xué)習(xí)目的n經(jīng)過(guò)本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)了解長(zhǎng)期趨勢(shì)法的概念與特點(diǎn)，了解長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用范圍與條件，熟練掌握各種長(zhǎng)期趨勢(shì)法的原理與估價(jià)程序，并能根據(jù)情況選擇適宜的方法評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)。9.1 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的根本原理n9.1.1 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的概念n9.1.2 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的實(shí)際根據(jù)n9.1.3 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的特點(diǎn)n9.1.4 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用范圍與條件n9.1.5 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的操作步驟n9.1.6 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的

2、功用9.1.1 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的概念n長(zhǎng)期趨勢(shì)法簡(jiǎn)稱(chēng)趨勢(shì)法，又稱(chēng)時(shí)間序列法、歷史延伸法或外推法，是根據(jù)一系列知的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)數(shù)據(jù)，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)進(jìn)展推測(cè)和判別的一種估價(jià)方法。9.1.2 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的實(shí)際根據(jù)n不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)通常上下動(dòng)搖，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和開(kāi)展趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和開(kāi)展趨勢(shì)。9.1.3 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的特點(diǎn)n估價(jià)結(jié)果帶有預(yù)測(cè)性n根據(jù)時(shí)間序列陳列的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)不存在單一的規(guī)律性n長(zhǎng)期趨勢(shì)法撇開(kāi)了價(jià)錢(qián)變動(dòng)的因果關(guān)系9.1.4 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用范圍與條件n首先，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)錢(qián)無(wú)明顯季節(jié)動(dòng)搖的不動(dòng)產(chǎn)，適用的條

3、件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)錢(qián)資料。n其次，這種方法比較適宜于對(duì)某類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)總體程度的估計(jì)。n最后，對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)所擁有的歷史價(jià)錢(qián)資料要真實(shí)、可靠，擁有的歷史價(jià)錢(qián)資料的時(shí)期越長(zhǎng)、越真實(shí)，作出的推測(cè)、判別就會(huì)越準(zhǔn)確、可信。9.1.5 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的操作步驟n搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的歷史價(jià)錢(qián)資料，并進(jìn)展檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；n整理上述搜集到的歷史價(jià)錢(qián)資料，將其化為同一規(guī)范，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；n察看、分析這個(gè)時(shí)間序列，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)錢(qián)隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的方式或數(shù)學(xué)模型；n根據(jù)方式、模型的特征，選擇適當(dāng)、詳細(xì)的長(zhǎng)期趨

4、勢(shì)法，并以此去推測(cè)、判別估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)錢(qián)。9.1.6 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的功用n長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判別不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)價(jià)錢(qián)，如用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，此外還有一些其他功用，例如：用于收益法中對(duì)未來(lái)純收益等的預(yù)測(cè)；用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)錢(qián)進(jìn)展買(mǎi)賣(mài)日期調(diào)整；用來(lái)比較、分析兩宗或兩類(lèi)以上不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的開(kāi)展趨勢(shì)或潛力；用來(lái)填補(bǔ)某些不動(dòng)產(chǎn)歷史價(jià)錢(qián)資料的缺乏。9.2 挪動(dòng)平均法n9.2.1 簡(jiǎn)單挪動(dòng)平均法n9.2.2 加權(quán)挪動(dòng)平均法n挪動(dòng)平均法是將各期的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)，由遠(yuǎn)而近按一定跨越進(jìn)展平均，取其平均值。n在實(shí)踐運(yùn)用中，挪動(dòng)平均法詳細(xì)還可分為簡(jiǎn)單挪動(dòng)平均法和加權(quán)挪動(dòng)平均法兩種。9

5、.2.1 簡(jiǎn)單挪動(dòng)平均法n簡(jiǎn)單挪動(dòng)平均法，又稱(chēng)為算術(shù)挪動(dòng)平均法，這是由于它方式類(lèi)似于算術(shù)平均法，只不過(guò)它是挪動(dòng)期的平均數(shù)。9.2.2 加權(quán)挪動(dòng)平均法n加權(quán)挪動(dòng)平均法是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)前每假設(shè)干時(shí)期的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的實(shí)踐值經(jīng)過(guò)加權(quán)之后，再采用類(lèi)似于簡(jiǎn)單挪動(dòng)平均法的方法進(jìn)展趨勢(shì)估計(jì)。9.3 季節(jié)指數(shù)法n9.3.1 季節(jié)指數(shù)法的根本原理n9.3.2 季節(jié)指數(shù)法的運(yùn)用9.3.1 季節(jié)指數(shù)法的根本原理n在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)呈季節(jié)性變動(dòng)時(shí)，可用季節(jié)指數(shù)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展估價(jià)。n所謂季節(jié)指數(shù)法，是指以?xún)r(jià)錢(qián)的循環(huán)周期普通為1年為挪動(dòng)期計(jì)算挪動(dòng)平均值，并在挪動(dòng)平均值的根底上計(jì)算季節(jié)指數(shù)，然后以最后一個(gè)挪動(dòng)平均值、增長(zhǎng)趨勢(shì)值及季節(jié)指數(shù)

6、為根據(jù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)進(jìn)展估算和判別的方法。其根本公式為：ixbTay9.4 指數(shù)平滑法n9.4.1 指數(shù)平滑法的概念與特點(diǎn)n9.4.2 平衡系數(shù)a確實(shí)定n9.4.3 指數(shù)平滑法運(yùn)用舉例9.4.1 指數(shù)平滑法的概念與特點(diǎn)n1 指數(shù)平滑法的概念指數(shù)平滑法的概念n指數(shù)平滑法，又稱(chēng)指數(shù)修勻趨勢(shì)法，它是根據(jù)指數(shù)平滑法，又稱(chēng)指數(shù)修勻趨勢(shì)法，它是根據(jù)本期的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的實(shí)踐值和估價(jià)值作為根據(jù)，本期的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的實(shí)踐值和估價(jià)值作為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻平滑后作為下期，即估價(jià)日期不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)修勻平滑后作為下期，即估價(jià)日期不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)值的一種方法。的估價(jià)值的一種方法。n指數(shù)平滑法包括一次指數(shù)平滑法和二次指數(shù)平指數(shù)平滑法包括一

7、次指數(shù)平滑法和二次指數(shù)平滑法?；?。n2 指數(shù)平滑法的特點(diǎn)指數(shù)平滑法的特點(diǎn)n強(qiáng)調(diào)了近期價(jià)錢(qián)對(duì)估價(jià)值的影響，使估價(jià)值強(qiáng)調(diào)了近期價(jià)錢(qián)對(duì)估價(jià)值的影響，使估價(jià)值能迅速反映市場(chǎng)變化。能迅速反映市場(chǎng)變化。n對(duì)平滑系數(shù)對(duì)平滑系數(shù)a取不同的值，可以改動(dòng)權(quán)數(shù)。取不同的值，可以改動(dòng)權(quán)數(shù)。9.4.2 平衡系數(shù)a確實(shí)定n確定原那么需求根據(jù)指數(shù)平滑法，即估價(jià)值的不同要求進(jìn)展相應(yīng)的取值。n詳細(xì)地有：n在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的長(zhǎng)期趨勢(shì)變動(dòng)為接近穩(wěn)定的常數(shù)時(shí)，a取中間值，即0.40.6；n在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)呈現(xiàn)出明顯的季節(jié)性變動(dòng)時(shí)，a應(yīng)取較大的值，普通為0.60.9；n在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的長(zhǎng)期趨勢(shì)變動(dòng)比較緩慢時(shí)，a應(yīng)取較小的值，普通在0.10.4

8、。9.4.3 指數(shù)平滑法運(yùn)用舉例n1 指數(shù)平滑法的普通運(yùn)用n2 指數(shù)平滑法的補(bǔ)充闡明9.5 線(xiàn)性趨勢(shì)法n9.5.1 直線(xiàn)趨勢(shì)法n9.5.2 曲線(xiàn)趨勢(shì)法n線(xiàn)性趨勢(shì)法又稱(chēng)趨勢(shì)延伸法或最小二乘法，它是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的時(shí)間序列資料，視價(jià)錢(qián)為時(shí)間的函數(shù)，運(yùn)用最小二乘法求得變動(dòng)趨勢(shì)線(xiàn)，并使其延伸來(lái)評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的一種趨勢(shì)法。n常用的線(xiàn)性趨勢(shì)法有三種，即直線(xiàn)趨勢(shì)法、曲線(xiàn)趨勢(shì)法和對(duì)數(shù)趨勢(shì)法。9.5.1 直線(xiàn)趨勢(shì)法n運(yùn)用直線(xiàn)趨勢(shì)法評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的根本公式為：bxay9.5.2 曲線(xiàn)趨勢(shì)法n運(yùn)用二次曲線(xiàn)法評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢(qián)的根本公式為：2cxbxay本章根本概念本章根本概念n長(zhǎng)期趨勢(shì)法 簡(jiǎn)易平均趨勢(shì)法 挪動(dòng)平均法 季節(jié)指數(shù)法 指數(shù)平滑法 線(xiàn)性趨勢(shì)法思索與練習(xí)思索與練習(xí)n1 什