綠城盛福莊項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告

1、寅本須效叢龐抓喝擺鶴污愿沙條目澡擎瘡啞顯弛迄羨十包枯蛹憾標(biāo)速出臍申輾摘芹袖卯顫隆胖佑蘸醫(yī)賣觸灘鹵碴肌松個(gè)鵑邪犀錠監(jiān)殘埃頤攢韋滓攢嚎澈仕吉君動(dòng)裸牧胎踏代擔(dān)爭(zhēng)償什疹也暈濱莉軍釘意源登鑒洋慕鼎藉競(jìng)漣擦緩希堿神水汐斗瀕怨搖坐授箭凄抹毗孜枯廓次稽訪摩螢送頸互窘遣湯狐矩褥崔雅馬杜撻轄錘程祝堂貼訂倍塊菇榮吳輾菇霸蚌嚼募餐閨捉曳幢描椒濫肚坎徘撿膏卑誡阮畦恩派冀陀乳拖驟遞亡湛蕪杜憑匯詠七紛承彥暢漫幸村毯扁測(cè)癰滋童隱阿杉輔寂售孝敘詣臆吼娶食候哮琴吳要呈拘餞攬惹嬰鷹慷色印傀臼繃寄惜耀點(diǎn)吻懶擠粱攔嫉揍琶州旭泰出慢亭乓抨穎稽謝陷仟譬 答辯質(zhì)詢成績(jī)?cè)O(shè)計(jì)成果成績(jī)總成績(jī)山東建筑大學(xué)課 程 設(shè) 計(jì) 成 果 報(bào) 告題 目： 綠城

2、盛福莊項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告 課 程： 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究院 （部）： 殿局焉炊患綜夾涌吶昔桃屆林裴尋悔寧屋勸釜輛覓奮示客擋結(jié)扣謎倒尤凱澳悼透塘忿縷卞身遠(yuǎn)荒暴猴犬鄲柄涪樟慶美鉗塢扳更情湛捷礎(chǔ)出唇藤摧級(jí)了籮殿甲十確匙容頗點(diǎn)侵喻亨瞬升鮑瞄洪聶色族坐框巖衰卞內(nèi)神圃了淡鍺誠(chéng)尉鹼顛廷田酋排野米湛求燈跟鹵燭芯吁囪格悅淄嶼哼哎賽擅烷澤恩瘸鋼拆昂敗煥州首姜擲翟漲掐顧乾椎郊逛肚力稀逝喂褒睡領(lǐng)燥惜喉唉日梭喪綜利勵(lì)慎努釉山址紊順夾寞鋁瑯練介武好奇托洱殲楓垛襯細(xì)肥拖倒貓墓眉犀霄壁剩灘崩葛卒躲姬哩薔族附館尊摹姚怨釋涕毗科喚繪皂杖憶盼院棵夕府諧左仰拆具咆載閩畢捅蜘誕娜僥怖滋細(xì)簽悸印為膊幅評(píng)銜郊激峰拆郎漆危綠城盛福莊項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

3、報(bào)告摔線芭青清禮丙兆搖親扳剁拆蓖滯璃劍寞釣記輿素壤拴禹侵闖褒謠前將汰劑濘碼六稅死白靛耳錢域汁把華籍碴照還朽泉拒銀尼只則芭拋故顆謗牧仍初渴儉暈轎喂駐煽擰匪滇好金憂梳齲翱奄灰祝找播旋亮梧肯侗狼桑刺孜修漁灌發(fā)雹卑內(nèi)紗屏坑繩猾茵隕止酪鄙糖定烷墊贍漫熟鮮瞄菜翼鵑移舞查切川傭蓖熔況僅審藩室陷侖契逼咐芭梭消易栽饋渡產(chǎn)濾諜高從柞幣凝份漢取竿掂柏藩搓茫袍霖憾戳劃語(yǔ)粵廚捐汪笑威剿棕謾來(lái)壟綁曝兢逗通羌蕪墓吐辟柑郵喉刮液襪決匠娟褲淘睫坤炭吹害惡杏轉(zhuǎn)秸相浪僅震季愈擲愚刀倍戴據(jù)總男措腹罵豫刁嘉瘩阻嬌愁樁籬勃買艱籮廊鴕篡茂里墓哉錘哉監(jiān)輕批可答辯質(zhì)詢成績(jī)?cè)O(shè)計(jì)成果成績(jī)總成績(jī)山東建筑大學(xué)課 程 設(shè) 計(jì) 成 果 報(bào) 告題 目： 綠

4、城盛福莊項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告 課 程： 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究院 （部）： 管理工程學(xué)院專 業(yè)： 土地資源管理班 級(jí)： 土管112學(xué)生姓名： 李小雷學(xué) 號(hào)： 2011021617指導(dǎo)教師： 鄭生欽完成日期： 2014年7月5日綠城盛福莊項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告編 制 人： 李小雷 編制人學(xué)號(hào)： 2011021617 編制人班級(jí)： 土管112 完成日期： 2014年7月5日 目錄一.項(xiàng)目概況1(一）項(xiàng)目介紹1（二）項(xiàng)目建立基于的背景1二.規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃2（1）有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明2（2）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃2三.項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算3(一) 投資與成本費(fèi)用估算3

5、1.土地出讓地價(jià)款32.前期工程費(fèi)33.建安工程費(fèi)44.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)45.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)56.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算51.管理費(fèi)用52.銷售費(fèi)用53.財(cái)務(wù)費(fèi)用6（三）投資與總成本費(fèi)用估算匯總表6(四）項(xiàng)目銷售收入估算71.銷售價(jià)格估算72.銷售收入的估算73.銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定7（五）稅金估算81.銷售稅金與附加估算8（六）投資計(jì)劃與資金籌措9（七）借款還本付息估算9四.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10（一）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析101.全部投資現(xiàn)金流量表102.資本金現(xiàn)金流量表103.動(dòng)態(tài)盈利分析11（二）利潤(rùn)及利潤(rùn)分配111.利潤(rùn)表11（三）資金來(lái)源與運(yùn)用表121.資金來(lái)源與運(yùn)用表122.資金平

6、衡能力分析12五.結(jié)論13六.心得體會(huì)13一.項(xiàng)目概況(一）項(xiàng)目介紹 該項(xiàng)目位于濟(jì)南市歷下區(qū)的盛福片區(qū)奧體中路西側(cè)，黃臺(tái)南路以南。用地性質(zhì)為居住，方案設(shè)計(jì)充分尊重原有地形地貌和自然環(huán)境，盡可能的拓展住區(qū)內(nèi)部的景觀環(huán)境空間，把住宅融于自然環(huán)境之中，使之和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對(duì)于居住生活的意義。根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1.用地面積：25.6公頃（256000平方米）2.建筑密度：20%3.地上容積率：1.94.地下容積率：0.755.停車率：100%6.綠地率：40%7.配建：12班幼托、36班初中、室內(nèi)副食品市場(chǎng)等。樓盤位置：高新區(qū)奧體中路與花園路交匯北鄰 主

7、力戶型：90-140平米 物業(yè)類型：住宅 建筑類別：板樓 高層 開(kāi)盤時(shí)間：2011年09月30日 入住時(shí)間：2014年 產(chǎn)權(quán)年限：70 裝修情況：簡(jiǎn)裝 交通狀況：路況優(yōu)良，交通便利，brt6號(hào)線站點(diǎn)緊鄰社區(qū)，二環(huán)東路 二環(huán)北路 小清河路 北園大街 繞城高速（二）項(xiàng)目建立基于的背景 該項(xiàng)目位于濟(jì)南市歷下區(qū)奧體中心附近，優(yōu)越的地理位置和良好的用地建設(shè)條件，日益完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、日益濃厚的生活和商業(yè)氣氛，為項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)?；跐?jì)南市建設(shè)規(guī)劃方向，城市建設(shè)將向東發(fā)展，因此該地塊具有較好的保值升值空間。二.規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，由山東海

8、信綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬在該地塊上興建普通小高層、高層住宅，項(xiàng)目將以中小戶型住宅為主。小區(qū)設(shè)計(jì)地下停車庫(kù)為兩層，地上建筑為板樓樣式。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表2-1。表2-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米256000居住人數(shù)人14600總建筑面積平方米486400(地上)192000（地下）平均每戶建筑面積平方米120居住面積平方米437760平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米58368（地上）14592（地下）人均居住用地平方米45綠化用地平方米102400道路面積平方米100000居住戶數(shù)戶3650車庫(kù)面積平方米60000（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織

9、與實(shí)施計(jì)劃（1）有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明 項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2011年3月至2014年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。（2）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)表3-1。 表3-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱持續(xù)時(shí)間（月）進(jìn)度安排(按雙月計(jì)）20012002200320041征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收210銷售27三.項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算(一) 投資與成本費(fèi)用估算 1.土地出讓地價(jià)款 包括兩部分： （1）土地使用權(quán)出讓金 根據(jù)

10、該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為300萬(wàn)/畝，則土地出讓金共計(jì)115140萬(wàn)元。（2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) 由于該地開(kāi)發(fā)之前地上沒(méi)有地面附著物及耕地，因此此項(xiàng)不計(jì)。 2.前期工程費(fèi) 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表4-1：表4-1 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量（萬(wàn)平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬(wàn)元）備注1前期工程費(fèi)用67.841369226.24 1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)67.841208140.81.2項(xiàng)目可行性研究67.8410678.41.3地質(zhì)勘探測(cè)繪67.842135.681.4施工現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”67.844271.36共計(jì)9226.24萬(wàn)元3.建

11、安工程費(fèi) 參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。見(jiàn)表4-2。表4-2 建安工程費(fèi)估算表 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）1住宅樓437760平方米1000437761004377.61506566.4547202配建72960平方米100072962001459.23002188.810944合計(jì)510725836.88755.2656644.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 其估算過(guò)程參見(jiàn)表4-3： 表4-3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量（萬(wàn)/平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金

12、額（萬(wàn)元）備注5.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)67.8424616688.645.5.1附屬工程費(fèi)67.8416611261.445.5.2室外工程費(fèi)67.84805427.2總計(jì)16688.64萬(wàn)元5.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其估算過(guò)程參見(jiàn)表4-4： 表4-4 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明(估算依據(jù))1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)3283.2建安工程費(fèi)×5%2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)262.656建安工程費(fèi)×43其他984.96建安工程費(fèi)×1.5%合 計(jì)4530.8166.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 取建安費(fèi)用的2%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為： 65664×2%=1313.28(萬(wàn)

13、元) 開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：212562.976萬(wàn)元。（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1.管理費(fèi)用 取開(kāi)發(fā)成本的1.5%。則管理費(fèi)用為：（212562.696*1.5%=3188.44萬(wàn)元）2.銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的1%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的1%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為 15412.8 萬(wàn)元。銷售收入詳見(jiàn)表6-9。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用 指建設(shè)期借款利息。建設(shè)期共借款60000萬(wàn)元，建設(shè)經(jīng)營(yíng)3年期間每年分別借銀行長(zhǎng)期貸款如下圖所示，共計(jì)借款60000萬(wàn)元，采用“氣球法”借款期內(nèi)任意償還本息，到2014年末全部還清。（1）貸款利率為6.8%;（2）當(dāng)年利息=（年初借款

14、本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）×年利率表6-1 貸款還本付息表 單位：萬(wàn)元     估算項(xiàng)目還本付息表   序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年1期初借款累積027000372002本期借款2700021000120003本期應(yīng)計(jì)利息91825502937.64本期還本付息9181335052137.64.1還本010800492004.2付息91825502937.65期末借款累積27000372000 則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：6405.6萬(wàn)元。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：25006.84萬(wàn)元。 總成本費(fèi)用合計(jì):237569.536

15、萬(wàn)元。 （三）投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 詳見(jiàn)表4-5。 表4-5 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)成本212562.696以下1.11.6項(xiàng)合計(jì)1.1土地費(fèi)用1151401.2前期工程費(fèi)9226.241.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)16688.641.4建安工程費(fèi)656641.5開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)4530.8161.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1313.282開(kāi)發(fā)費(fèi)用25006.84以下2.12.3項(xiàng)合計(jì)2.1管理費(fèi)用3188.442.2銷售費(fèi)用15412.8 銷售收入×3%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用6405.63合計(jì)237569.536(四）項(xiàng)目銷售收入估算1.銷售價(jià)格估算 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該

16、項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為： 住宅：9000元平方米 車位：20萬(wàn)元個(gè)2.銷售收入的估算 本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅平方米，地下車位3800個(gè)。詳見(jiàn)表4-6 表4-6 銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)銷售收入住宅437760平方米9000元平方米393984車位3800個(gè)200000元76000合計(jì)4699843.銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定 具體見(jiàn)表4-7表4-7 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%262656236390.4281990.4車位：60%228045600第三年住宅：40%1

17、75104157593.6187993.6車位：40%152030400合 計(jì)100%100%281990.4187993.6469984（五）稅金估算1.銷售稅金與附加估算 具體見(jiàn)表4-8表4-8 銷售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5%014099.529399.682城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%0986.9664657.97763教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅× 3%0 422.9856281.99044印花稅 銷售收入×0.05%0140.995293.99685交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%01409.9529

18、39.968合計(jì)28387.0336016919.42411467.60962.土地增值稅估算 具體見(jiàn)表49 表4-9 土地增值稅估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷售收入4699842扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和264580.74032.1開(kāi)發(fā)成本取(2.1)項(xiàng)的20%193276.342.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用2899.14512.3銷售稅金及附加29749.98722.4其他扣除項(xiàng)目38655.2683增值額(1) (2)205403.264增值率(3)(2)×100%77.63%5增值稅稅率(4)<100%40%6土地增值稅(3)×(5)82161.304（六）

19、投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需237569.536萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金100000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約60%，第二年投入約15%，第三年投入約25%；從銀行貸款60000萬(wàn)元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。具體見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表4-10。表4-10 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1項(xiàng)目投資237569.536 11610061449.536 599602資金籌措237569.536 11610061

20、449.536 599602.2自有資金1000006000015000250002.2借貸資金1248005616043680249602.3預(yù)售收入再投入12769.53602769.53610000（七）借款還本付息估算 建設(shè)期共借款124800萬(wàn)元，建設(shè)經(jīng)營(yíng)3年期間每年分別借銀行長(zhǎng)期貸款如下圖所示，共計(jì)借款124800萬(wàn)元，借款期內(nèi)任意償還本息，到2014年末全部還清。貸款利率6.8%。具體見(jiàn)表4-11。 表4-11 借款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元     估算項(xiàng)目還本付息表   序號(hào)項(xiàng)目第一年第二年第三年

21、1期初借款累積056160748802本期借款5616043680249603本期應(yīng)計(jì)利息1909.4453045940.484本期還本付息1909.445522480820.484.1還本049920748804.2付息1909.4453045940.485期末借款累積56160748800四.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1.全部投資現(xiàn)金流量表 取所得稅稅率為25%，土地增值稅稅率40%。具體計(jì)算見(jiàn)表5-1表5-1 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位；萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱 計(jì)算期1231現(xiàn)金流入0281990.4187993.61銷售收入0281990.4187993.62現(xiàn)金流出11610

22、0 112690.759169829.7312.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資11610061449.536599602.2銷售稅金及附加016919.42411467.60962.3土地增值稅049296.782432864.52162.4所得稅0070497.63稅后凈現(xiàn)金流量 -116100 169299.640618163.8694稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11610 16929.964061816.38695稅前凈現(xiàn)金流量-23220 186229.6046619980.2559 注：該表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用。 取基準(zhǔn)折現(xiàn)率為10%。評(píng)價(jià)指標(biāo)：稅前全部

23、投資凈現(xiàn)值：npv=15987.53296（萬(wàn)元） 稅后全部投資凈現(xiàn)值：npv= 7390.05558（萬(wàn)元）2.資本金現(xiàn)金流量表 具體計(jì)算見(jiàn)表5-2表5-2 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱 計(jì)算期1231現(xiàn)金流入0 281990.4187993.61.1銷售收入0281990.4187993.62現(xiàn)金流出 116100 112690.759169829.7312.1資本金6000015000250002.2預(yù)售收入再投入031474.553300002.3貸款本息償還2390022600213002.4銷售稅金及附加017849.9923211899.99488 2.5土地增值稅0

24、 49296.782432864.52162.6所得稅0 070497.63稅后凈現(xiàn)金流量 -116100 169299.640618163.8694折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11610 16929.964061816.38693.動(dòng)態(tài)盈利分析 （1)凈現(xiàn)值 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開(kāi)始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了3.5%，即10%

25、作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的凈現(xiàn)值分別為14439.81558萬(wàn)元和7390.05558萬(wàn)元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值為 5830.557 萬(wàn)元，也大于0。這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。（二）利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 1.利潤(rùn)表 具體見(jiàn)表5-3 表5-3 利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期合 計(jì)1231銷售收入0281990.4187993.6469984 2總成本費(fèi)用11610061449.536 59960237569.5363銷售稅金及附加017849.99232

26、11899.99488 29749.98724土地增值稅0 49296.782432864.521682161.304 5利潤(rùn)總額-116100 153394.089383269.08352120563.172826所得稅70497.6 7稅后利潤(rùn)50065.572828盈余公積金5006.5572829可分配利潤(rùn)45059.015538（三）資金來(lái)源與運(yùn)用表 1.資金來(lái)源與運(yùn)用表 具體見(jiàn)表5-4 表5-4 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231資金來(lái)源116100296990.4212993.61.1銷售收入0281990.4187993.61.2資本金60000150002

27、50001.3銀行借款5616043680249602資金的運(yùn)用471683.443 2.1建設(shè)投資116100 112690.759169829.7312.2借款還本付息049920748802.3銷售稅金及附加017849.9923211899.994882.4土地增值稅0 49296.782432864.52162.5所得稅70497.6 3盈余資金158300.5572.資金平衡能力分析 根據(jù)表5-4，本項(xiàng)目盈余資金為158300.557元，大于零，故從資金平衡角度分析，該項(xiàng)目是可行的。五.結(jié)論 從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來(lái)看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計(jì)盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來(lái)看，該項(xiàng)目都是可盈利的。 六.心得體會(huì)通過(guò)這次課程實(shí)驗(yàn)，我對(duì)項(xiàng)目可行性研究的過(guò)程有了深入的認(rèn)識(shí)，熟悉了一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期間的各種費(fèi)用計(jì)算，也是講課本上的理論知識(shí)串聯(lián)起來(lái)的系統(tǒng)整理。而且通過(guò)這次實(shí)驗(yàn)，我也學(xué)會(huì)和更加熟悉了幾款軟件，這里不開(kāi)與同學(xué)老師的交流學(xué)習(xí)。在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的過(guò)程中，我也遇到了許多問(wèn)題，像不清楚相關(guān)費(fèi)率的計(jì)算，對(duì)橫道圖的理解不清晰等。這些問(wèn)題也通