惠州市仲愷創(chuàng)業(yè)廣場客戶定位及拓展策略94p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。仲愷創(chuàng)業(yè)廣場仲愷創(chuàng)業(yè)廣場客戶定位分析及拓展策略客戶定位分析及拓展策略惠州中原事業(yè)四部 huizhou2011.9code of this report | 2 copyright centaline group, 2010報告框架part a：市場分析part b：客戶定位策略part c：客戶拓展策略code of this report | 3 copyright centaline

2、group, 2010市場分析step1：區(qū)域市場特性code of this report | 4 copyright centaline group, 2010仲愷新區(qū)區(qū)域定位惠州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“排頭兵”發(fā)展以數(shù)碼電子信息產(chǎn)品以及相關(guān)配套電子元器件生產(chǎn)為主的電子信息產(chǎn)業(yè)基地；發(fā)展以激光頭及相關(guān)產(chǎn)品為主的光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地；發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的汽車零配件、汽車電子產(chǎn)業(yè)集群；發(fā)展先進能源、生物醫(yī)藥和新材料產(chǎn)業(yè)?；葜菔幸司右藰I(yè)的現(xiàn)代化“科技新城”發(fā)展為生活配套服務(wù)的房地產(chǎn)和社會公共服務(wù)業(yè)；發(fā)展為生產(chǎn)配套服務(wù)的信息服務(wù)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)；發(fā)展服務(wù)于國內(nèi)外大企業(yè)及本地企業(yè)的總部經(jīng)濟中心。珠三角東

3、岸科技創(chuàng)新“主陣地”發(fā)展面向珠三角東岸地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)升級的科技研發(fā)基地；發(fā)展服務(wù)于科技型中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心；發(fā)展產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的科技成果轉(zhuǎn)化孵化基地;發(fā)展在全球化背景下推崇創(chuàng)新、個人創(chuàng)造力、強調(diào)文化藝術(shù)對經(jīng)濟的支持與推動的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。code of this report | 5 copyright centaline group, 2010仲愷新區(qū)空間布局空間結(jié)構(gòu)“一心、兩翼、兩軸、六片區(qū)” 在仲愷大道兩側(cè)建設(shè)商務(wù)商貿(mào)綜合服務(wù)中心，服務(wù)于整個仲愷地區(qū)。依托服務(wù)中心，分別形成南、北兩大集中的高新科技產(chǎn)業(yè)集群。依托仲愷大道和和暢五路形成服務(wù)拓展軸，承載為工業(yè)區(qū)配套的服務(wù)功能。中心服務(wù)區(qū)、高新科

4、技產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活配套服務(wù)區(qū)、科研孵化區(qū)、先進制造業(yè)加工區(qū)和商貿(mào)物流園區(qū)。高新科技產(chǎn)業(yè)集群商務(wù)商貿(mào)綜合服務(wù)中心高新科技產(chǎn)業(yè)集群仲愷大道服務(wù)拓展軸和暢五路服務(wù)拓展軸code of this report | 6 copyright centaline group, 2010仲愷新區(qū)功能定位惠州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“排頭兵”惠州市宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化“科技新城”珠三角東岸科技創(chuàng)新“主陣地”仲愷新區(qū)擁有2000多家企業(yè)，世界500強與中國500強企業(yè)超過20家，以不到全市1%的土地，實現(xiàn)接近全市1/3的工業(yè)產(chǎn)值，成為惠州市當之無愧的經(jīng)濟發(fā)展引擎code of this report | 7 copyrigh

5、t centaline group, 2010code of this report | copyright centaline group, 2010金寶創(chuàng)業(yè)花園欣欣家園tcl康城四季德軒公寓御景華城鵬基半山名苑格林童話酈城水岸青青世界廠房+民房+少量商品住宅2006年起步2009年始快速發(fā)展商品房開發(fā)主要集中在陳江板塊，高新區(qū)板塊開發(fā)仍不活躍，以本地開發(fā)商及小樓盤居多，開發(fā)水平滯后于惠城區(qū)自2006年房地產(chǎn)開發(fā)起步，主要集中在陳江板塊，高新區(qū)板塊商品房開發(fā)發(fā)展緩慢。2010年雙擴及惠莞城際輕軌的利好使得區(qū)域真正進入地產(chǎn)開發(fā)的活躍期，仲愷大道沿線成為開發(fā)置業(yè)熱點富川瑞園tcl康城四季駿豪國際

6、惠愷新時代金茂伊頓公館閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風華麗都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城金寶創(chuàng)業(yè)花園大欣圓夢園御景華城2010年雙擴區(qū)域價值進一步釋放風華麗都匯景中央凱欣苑雍華庭閏垣國際金茂精英現(xiàn)代香檳時間凱旋國際富川瑞園tcl康城四季駿豪國際金茂伊頓公館惠愷新時代金寶城市家園鑫月御景灣仲愷廣場光耀城市山林閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風華麗都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城code of this report | 8 copyright centaline group, 2010仲愷片區(qū)目前市場高層銷售價格在4500-5000元/平米之間，未來的升值潛力巨大。code

7、of this report | 9 copyright centaline group, 2010區(qū)域各樓盤客戶來源以惠州本地居多，深圳投資客戶占三成客戶職業(yè)：公寓客戶以企業(yè)普通職員為主，占總量41%；高層客戶以生意人為主，占總量40%；其次為企業(yè)中高層管理者、政府公務(wù)員，事業(yè)單位及企業(yè)技術(shù)人員等?？蛻魜碓矗褐饕曰葜荼镜乜蜑橹?，占71%；其次是深圳、東莞等周邊區(qū)域客戶，隨著區(qū)域規(guī)劃升級等利好出現(xiàn)，外圍客戶呈逐步上升趨勢；【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】code of this report | 10 copyright centaline group, 2010年齡段范圍：公寓購房客戶年

8、齡段集中在25-30歲之間，高層客戶在25-35歲之間；購房客戶年齡段呈現(xiàn)年輕化發(fā)展趨勢；置業(yè)目的：仲愷新區(qū)客戶購房以居家自用為主，公寓產(chǎn)品投資比重較大；區(qū)域各樓盤客戶年齡段主要集中在25-35歲之間，置業(yè)目的以自住為主?！緮?shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】code of this report | 11 copyright centaline group, 2010片區(qū)規(guī)劃利好、交通利好、升值潛力、性價比最為客戶關(guān)注，產(chǎn)品去化以2-3房剛需產(chǎn)品為主，公寓以一房產(chǎn)品為主關(guān)注因素：客戶最為關(guān)注規(guī)劃配套、交通、價格、及產(chǎn)品，其次是地段、品牌等。置業(yè)需求：二房、三房剛需戶型為區(qū)域熱銷戶型； 【數(shù)據(jù)來源

9、：中原地產(chǎn)市場研究中心】code of this report | 12 copyright centaline group, 2010區(qū)域各樓盤客戶以首次置業(yè)為主，主要通過朋友介紹、網(wǎng)絡(luò)及短信傳播了解市場情況；認知渠道：客戶主要通過網(wǎng)絡(luò)、朋友介紹及短信了解樓市情況，其次是報廣，戶外、樓體條幅及圍墻廣告等；購房次數(shù)：客戶以首次置業(yè)為主；二次置業(yè)高層僅為23%，公寓為27%；【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】code of this report | 13 copyright centaline group, 2010本地客戶原住居民產(chǎn)業(yè)客戶深圳、東莞等惠州緣客戶與區(qū)域有工作、商務(wù)來往人群客戶生

10、意人、產(chǎn)業(yè)客戶等工商業(yè)者、小商戶區(qū)域內(nèi)的高收入行業(yè)群體及產(chǎn)業(yè)客戶管理層等當?shù)馗纳菩涂蛻艋莩菂^(qū)其它區(qū)域客戶偏投資型客戶偏投資型客戶偏改善型客戶偏改善型客戶剛需型產(chǎn)品，剛需型產(chǎn)品，二房、三房為主二房、三房為主高性價比產(chǎn)品高性價比產(chǎn)品一房、二房公寓產(chǎn)品一房、二房公寓產(chǎn)品舒適型戶品舒適型戶品三房、四房及以上三房、四房及以上客戶結(jié)構(gòu)分析偏自住型客戶偏自住型客戶code of this report | 14 copyright centaline group, 2010小小結(jié)結(jié)板塊競爭板塊競爭市場潛力市場潛力客戶轉(zhuǎn)變客戶轉(zhuǎn)變客戶特征客戶特征 新區(qū)成立將吸引更多大型企業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進駐區(qū)域，促進房地產(chǎn)業(yè)

11、及商業(yè)配套加速發(fā)展。 仲愷立區(qū)后，深圳及東莞等周邊城市客戶加速進入，惠城區(qū)其它區(qū)域客戶量逐步提升，客戶層次逐步提升。 高層單位以本地客戶為主，深圳及東莞等周邊區(qū)域客戶占有相當比例，惠城區(qū)其它區(qū)域客戶占比較少。區(qū)域樓市特性小結(jié) 仲愷新區(qū)以宜居宜業(yè)現(xiàn)代化科技新城形象定位，是珠三角東岸地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)科技研發(fā)基地。code of this report | 15 copyright centaline group, 2010市場分析step2：區(qū)域樓市利好code of this report | 16 copyright centaline group, 2010以廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東

12、莞、中山、惠州和肇慶市為主體，輻射泛珠江三角洲區(qū)域，并將與港澳緊密合作。構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系：促進信息化與工業(yè)化相融合，優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展先進制造業(yè)，大力發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，改造提升優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，建設(shè)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)雙輪驅(qū)動的主體產(chǎn)業(yè)群；推進基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化 ：建設(shè)開放的現(xiàn)代綜合交通運輸體系 ，構(gòu)建清潔安全可靠的能源保障體系，建設(shè)人水和諧的水利工程體系 ，構(gòu)建便捷高效的信息網(wǎng)絡(luò)體系 ；促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深化泛珠江三角洲區(qū)域合作；珠三角地區(qū)轉(zhuǎn)型升級，為打破珠三角“壁壘”基礎(chǔ)建設(shè)逐步加快，珠三角一體化全面展開；code of this report | 17 copyri

13、ght centaline group, 2010“六路緊聯(lián)珠三角，打造三個樞紐中心”，實現(xiàn)惠州與相鄰的廣州、深圳、東莞等3個珠三角城市現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)的無縫連接，與三市共同打造珠江口東岸國家級運輸樞紐城市群。高速公路網(wǎng)規(guī)劃將從原“五橫三縱”調(diào)整為“五橫四縱三支”共12條高速公路，加快融入“珠三角一小時經(jīng)濟生活圈”步伐。軌道交通連接莞惠的交通主通道，規(guī)劃軌道線路共7條，其中1、2、3、4、6號線為城際線，5、7號線為城市線。公共交通一體化：深莞惠三市間將開通9條公交線珠三角一體化：橫縱交錯，輕軌建設(shè)加速城市時效，三城人口來往密切，加速城市融合，完善城市功能，有利于更好地承接一線城市的外溢人群。c

14、ode of this report | 18 copyright centaline group, 2010作為世界第三大都市圈、中國的第一大經(jīng)濟城市群其由兩個中心城市、兩個都市圈、兩大城市群體構(gòu)成：1兩大中心城市：香港是以國際功能為主的中心城市，廣州是以區(qū)域功能為主的中心城市。2三大都市圈：香港深圳一體化都市圈；廣州佛山一體化都市圈；澳門珠海一體化都市圈。3兩大城市群體：珠江口東部城市群，包括香港、深圳、東莞、惠州等；珠江口西部城市群，包括澳門、珠海、中山、佛山、廣州、江門等惠州是珠三角一體化的東部城市群體的一員，各方面將得以快速發(fā)展惠州code of this report | 19 c

15、opyright centaline group, 2010珠三角一小時生活圈的形成、地區(qū)作為價格洼地，惠州房地產(chǎn)市場孕育著強大的發(fā)展?jié)摿踊葜莩鞘械陌l(fā)展將吸引愈來愈多的外地人到惠州發(fā)展；珠三角尤其是深莞惠交通設(shè)施的完善將帶來珠三角一小時生活圈的形成，從而促進三城及珠三角人口的流動，惠州作為地區(qū)房地產(chǎn)市場價格的洼地，面臨著很大的發(fā)展?jié)摿?；珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將促進產(chǎn)業(yè)人群的聚集及轉(zhuǎn)移，為惠州帶來更多較高層次的住房客戶，促進惠州房地產(chǎn)市場的發(fā)展；東莞市深圳市惠州市大亞灣區(qū)一小時生活圈惠陽區(qū)電子加工、紡織、家具高新技術(shù)、金融、物流、制造工業(yè)石化產(chǎn)業(yè)區(qū)和港口物流產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)制造、 高新技

16、術(shù)現(xiàn)代石化數(shù)碼、中海殼牌石化項目后勤基地code of this report | 20 copyright centaline group, 2010仲愷高新區(qū)擴區(qū)升級：通過實施管理權(quán)限和管理范圍“雙提升”，實現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”，打造惠州經(jīng)濟發(fā)展新增長極。 仲愷高新區(qū)概況：仲愷高新區(qū)概況：土地面積：309平方公里；下轄范圍：陳江街道、惠環(huán)街道、瀝林鎮(zhèn)、潼僑鎮(zhèn)、潼湖鎮(zhèn)、仲愷高新科技產(chǎn)業(yè)園辦事處、東江高新科技產(chǎn)業(yè)園辦事處、惠南高新科技產(chǎn)業(yè)園辦事處、中國留學(xué)人才發(fā)展基地辦事處；總?cè)丝冢海ê瑧艏头菓艏丝冢┙?0萬；工業(yè)總產(chǎn)值：1100多億元（2009年預(yù)計數(shù)） ；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息產(chǎn)業(yè)；定位：現(xiàn)代創(chuàng)

17、新型、生態(tài)城市型高新區(qū)。 2010年2月，惠州市委、市政府出臺關(guān)于進一步推動惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定，賦予仲愷高新區(qū)行使市一級經(jīng)濟管理權(quán)限和縣（區(qū)）一級行政管理權(quán)限，建立高新區(qū)一級財政管理體制。code of this report | 21 copyright centaline group, 2010惠州仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃邀請新加坡邦城規(guī)劃顧問有限公司主持編制，計劃將仲愷打造成具國際標準的現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)城市型的國家高新區(qū)有著新加坡40年花園城市規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗，又經(jīng)歷了蘇州工業(yè)園的20多年規(guī)劃建設(shè)過程，具有豐富經(jīng)驗。 仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃范圍包括四園五鎮(zhèn)（街道），總面積約500平方

18、公里?？傮w規(guī)劃包括了惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總規(guī)劃范圍（500平方公里）的產(chǎn)業(yè)定位研究、惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)主要區(qū)域（320平方公里）的總體規(guī)劃及重點中心區(qū)（規(guī)劃面積約2平方公里）概念性城市設(shè)計三個層面的內(nèi)容，將為高新區(qū)建設(shè)現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)城市型的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提供堅實規(guī)劃支撐。 code of this report | 22 copyright centaline group, 2010惠城仲愷區(qū)啟動舊城改造：實現(xiàn)城市功能更新、土地集約高使用、人居環(huán)境優(yōu)化，提升城市整體形象2010年4月8日，惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局公示惠州市惠城-仲愷區(qū)域“三舊”改造專項規(guī)劃，文件規(guī)劃惠

19、州中心城區(qū)確立“七片四線”的“三舊”改造重點。七片，七片，即七個重點改造片區(qū)，包括：江北南區(qū)東片、江東水口西片、橋東東平片區(qū)、河南岸片區(qū)、火車西站片區(qū)、下角舊城片區(qū)以及陳江中心片區(qū)等。 四線，四線，即中心城區(qū)4條重點改造軸線，包括：仲愷大道沿線、惠南大道沿線、惠州大道沿線、東江兩岸沿線等。 惠州市惠城仲愷片區(qū)三舊改造專項規(guī)劃code of this report | 23 copyright centaline group, 2010仲愷高新區(qū)已成為惠州第三大行政區(qū)，享有市一級經(jīng)濟管理權(quán)限和縣(區(qū))一級行政管理權(quán)限，惠州又一新城即將崛起。惠陽大亞灣惠城區(qū)仲愷區(qū)2010年2月，惠州市委、市政府出

20、臺了關(guān)于進一步推動惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定，賦予仲愷高新區(qū)行使市一級經(jīng)濟管理權(quán)限和縣（區(qū)）一級行政管理權(quán)限，建立高新區(qū)一級財政管理體制。將仲愷高新科技產(chǎn)業(yè)園、東江高新科技產(chǎn)業(yè)園、惠南高新科技產(chǎn)業(yè)園、留學(xué)人才發(fā)展基地4個園區(qū)及陳江、惠環(huán)、瀝林、潼僑、潼湖5個鎮(zhèn)（街道）納入管理范圍?；葜菔行姓^(qū)分布圖code of this report | 24 copyright centaline group, 2010“四園五鎮(zhèn)四園五鎮(zhèn)”規(guī)劃規(guī)劃四園：四園：仲愷高新科技產(chǎn)業(yè)園東江高新科技產(chǎn)業(yè)園惠南高新科技產(chǎn)業(yè)園中國留學(xué)人才發(fā)展基地五鎮(zhèn)五鎮(zhèn)：陳江、惠環(huán)、瀝林、潼僑、潼湖“四園五鎮(zhèn)”的“雙擴”給仲

21、愷高新區(qū)下一步發(fā)展增進強大的動力與活力，也為新城房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機 惠環(huán)街惠環(huán)街道道陳江街陳江街道道仲愷立區(qū)后，區(qū)內(nèi)面積擴大至320平方公里，人口增加至近50萬，地域面積擴大近25倍，人口數(shù)量擴大了3倍以上;管理范圍和權(quán)限的擴大將帶動仲愷高新區(qū)體制機制的改革創(chuàng)新和新一輪經(jīng)濟大發(fā)展，這些因素也將為仲愷新城房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機。code of this report | 25 copyright centaline group, 2010建區(qū)19年來，已有近500家國內(nèi)外知名企業(yè)落戶仲愷高新區(qū)，已經(jīng)形成了以電子信息、新能源、光機電一體化為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系國外世界國外世界500500強企

22、業(yè)強企業(yè)惠州本土知名企業(yè)惠州本土知名企業(yè)建區(qū)17年來，仲愷高新區(qū)吸引了索尼、西門子、lg、住友、施奈德、可口可樂、加拿大鋁業(yè)等多家世界500強企業(yè)，帶動著整個仲愷高新區(qū)的發(fā)展建區(qū)后，惠州本土企業(yè)也紛紛落戶仲愷高新區(qū)，在國外企業(yè)的帶動下，不斷壯大，成為惠州知名企業(yè)，發(fā)展較好的有：tcl、德賽、華陽、富紳、億緯等等code of this report | 26 copyright centaline group, 201010年仲愷高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占惠州的1/4之多，已成為惠州經(jīng)濟的堅挺力量，擴區(qū)后，仲愷將更好的承接深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也將帶來大量產(chǎn)業(yè)人員，也將加大商品房需求仲愷高新區(qū)是1992年經(jīng)國務(wù)

23、院批準成立的中國50多家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。建區(qū)以來吸引了西門子、tcl、德賽、億緯等490多家企業(yè)落戶，形成了以電子信息、新能源、光機電一體化為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系。建區(qū)后，每年工業(yè)總產(chǎn)值和出口額分別占惠州市的1/4和1/3。2009年，全區(qū)預(yù)計創(chuàng)造工業(yè)總產(chǎn)值636億元，占惠州市的21.6%，其中高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達506億元，是惠州市整體發(fā)展中的重要基石和中堅力量。code of this report | 27 copyright centaline group, 2010“一橫三縱”“一快三高”的交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃及建設(shè)，將加快仲愷城市化發(fā)展進程，同時也促進著仲愷新城的房地產(chǎn)市場發(fā)

24、展惠鹽高速河深高速仲愷大道和暢四路一橫一橫：仲愷大道連接惠城與陳江的主干道，到惠城僅20分鐘路程，拉近兩區(qū)之間的時間距離三縱三縱：和暢四路、和暢五路、惠城四環(huán)路。一快：一快：快速路構(gòu)成陳江仲愷片區(qū)外部快速路系統(tǒng)，減少過境車輛，使仲愷大道淡出公路功能，回歸城市道路功能。三高：三高：河深高速、惠鹽高速、莞惠高速惠城四環(huán)路（南段）和暢五路交通規(guī)劃交通規(guī)劃本項目code of this report | 28 copyright centaline group, 2010貫穿整個仲愷區(qū)的莞惠城軌和修建改善中的仲愷大道不僅將緩解仲愷大道的繁忙交通壓力，更加縮減了三城的距離，形成真正的“一體化”莞惠城軌：

25、莞惠城軌：i.莞惠城際目前確定為16個車站：即東莞境內(nèi)9個站，分別為麻涌、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗；惠州境內(nèi)7個站，分別為瀝林、陳江、惠環(huán)、新客運南站、西湖、云山西路及客運北站（惠州火車站）ii.莞惠城際設(shè)計速度為200公里/時；iii.預(yù)計莞惠城際2013年年底開通運營。莞惠城軌將大大縮減仲愷與東莞和惠莞惠城軌將大大縮減仲愷與東莞和惠城之間的距離，為本項目客戶群體的城之間的距離，為本項目客戶群體的擴展提供最有力的支撐擴展提供最有力的支撐莞惠城軌規(guī)劃莞惠城軌規(guī)劃code of this report | 29 copyright centaline group, 201

26、0仲愷新區(qū)發(fā)展將帶來大量居住人群，預(yù)計2016年人口達到68萬，2020年將達到80萬，將會帶動片區(qū)住房需求。仲愷區(qū)政府人口增長預(yù)計：年份年份20102010年年20122012年年 20162016年年 20202020年年自然增長率 5.55.55.55.5機械增長率8121512暫住人口比例18%22%20%18%常住人口比例82%78%80%82%廣東社科院人口學(xué)家用綜合指數(shù)法預(yù)測 方法來預(yù)測的數(shù)據(jù)惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃（草案）(2010-2020)人口控制規(guī)模人口控制規(guī)模人口現(xiàn)狀截止2010年，仲愷常住人口為約50萬人，其中戶籍人口22萬人，非戶籍常住人口28萬人。規(guī)劃人

27、口控制規(guī)模至2020年，常住人口控制規(guī)模超80萬人。 仲愷新區(qū)成立將吸引深圳、東莞等周邊高新產(chǎn)業(yè)進駐；仲愷新區(qū)成立將吸引深圳、東莞等周邊高新產(chǎn)業(yè)進駐；區(qū)域規(guī)劃、交通利好等因素，將加快周邊城鎮(zhèn)客戶向仲愷新區(qū)遷移，區(qū)域規(guī)劃、交通利好等因素，將加快周邊城鎮(zhèn)客戶向仲愷新區(qū)遷移，未來人口發(fā)展速度。未來人口發(fā)展速度。code of this report | 30 copyright centaline group, 2010市場焦點：隨著經(jīng)濟升級及交通改善等利好消息不斷放出，仲愷片區(qū)成交量不斷攀升，逐漸成為市場關(guān)注的焦點區(qū)域各片區(qū)住宅網(wǎng)簽分布情況單位（套)各片區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)及面積明細 面積單位（平方米）數(shù)據(jù)

28、來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)片區(qū)套數(shù)套數(shù)比面積面積比金山湖69032%80387.7933%仲愷41619%42025.9317%大江北37917%43100.7117%龍豐31014%34924.8214%水口1537%22190.779%河麥1477%13433.165%東平954%10722.94%總計2190100%246786.08100%2011年上半年，仲愷片區(qū)與江北片區(qū)、金山湖片區(qū)成三足鼎立之勢code of this report | 31 copyright centaline group, 2010仲愷新區(qū)房價優(yōu)勢明顯，與深圳和惠城區(qū)維持在1/4和3/5比例，是深惠兩地價格洼地

29、【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】惠城區(qū)住宅成交均價6347元/平米陳江、仲愷區(qū)住宅成交均價4348元/平米深圳住宅均價在20000-25000元/平米之間code of this report | 32 copyright centaline group, 2010小小結(jié)結(jié)一體化一體化交通利好交通利好 深莞惠一體化的貫徹落實，交通、經(jīng)濟合作加強，同城生活不再是夢想。人口增長人口增長價格洼地價格洼地 莞惠城軌及交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃建設(shè)將大大縮減與仲愷的交通距離，加速與周邊區(qū)域融合。 新區(qū)成立，產(chǎn)業(yè)人口不斷增漲，未來片區(qū)購買力呈現(xiàn)強勁增漲勢頭。 惠州當下的房價僅是深圳的1/4，臨近的東莞相比惠州房價高

30、出1/3，價格洼地效應(yīng)明顯。區(qū)域樓市利好 小結(jié)經(jīng)濟利好經(jīng)濟利好 年工業(yè)總產(chǎn)值和出口額分別占惠州市的1/4和1/3，新區(qū)成立后，區(qū)域經(jīng)濟地位及重要性日顯。市場焦點市場焦點 區(qū)域大盤加速開發(fā)，交通及相關(guān)配套逐步完善，仲愷片區(qū)已經(jīng)成為最受市場關(guān)注焦點區(qū)域之一。code of this report | 33 copyright centaline group, 2010市場分析step3：區(qū)域樓市預(yù)判code of this report | 34 copyright centaline group, 2010【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】【大仲愷區(qū)總體供應(yīng)量】目前已明確的地塊，預(yù)計開發(fā)量約30

31、0萬平米，其中別墅45萬平米、高層255萬萬平米。code of this report | 35 copyright centaline group, 2010【2011-2015供應(yīng)預(yù)測】大盤眾多，別墅供應(yīng)量相對較少，高層供應(yīng)將呈現(xiàn)明顯上升趨勢，競爭激烈。潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)2011201120122012201320132014201420152015別墅供應(yīng)579811高層供應(yīng)78918198109【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究中心】2011年仲愷新區(qū)供應(yīng)量較大，多個大盤啟動，如荷蘭小城、半山名苑、御湖1公里、恒宇麓湖等項目。2012年起多數(shù)大盤均會啟動高層，以在成熟市場獲取更高額利潤空間。

32、片區(qū)整體供應(yīng)將呈現(xiàn)上升趨勢，剛性需求仍難以支撐，競爭將會趨白熱化。code of this report | 36 copyright centaline group, 2010項目推銷時間總建面11年供應(yīng)量總戶數(shù)戶型面積項目優(yōu)勢東日錦鴻名苑2011-05-1512萬5863二至四房50-150m戶型創(chuàng)新、價格低金茂伊頓公館2011-04-16 7.5萬2.4600二、三房65-113m配套完善、品牌、兩房戶型佳富川瑞園2010-09-0460萬3一期1766二、三房33-126m大盤、品質(zhì)感好半山名苑2010-09-24 66萬2286聯(lián)排、雙拼248-310m自然資源、密度低閏垣國際200

33、8-10-1 3萬-398一至三房35-140m社區(qū)較小產(chǎn)品、以小戶型為主德軒公寓2008-11-16 1.3萬0.11299精裝公寓25-40m價格優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢匯景中央2010-11-2024萬71953二至四房62-214m地理位置優(yōu)越、周邊配套完善御湖1公里2011-837.7萬7.51149-位置優(yōu)越，擁有20000平米的原生湖泊雍華庭2008-08-0124萬42383 公寓至四房37-163m成熟大社區(qū)、價格低tcl康城四季2008-07-174萬56000二至五房63-142m品牌、成熟社區(qū)、配套完善、性價比高瑞麒紫居-1.83萬1.81162一至三房38.62118.61m戶

34、型佳、品種多類、贈送多、幼兒園、成熟大社區(qū)酈城水岸2008-1-198.8萬1.9637二至四房68-140m價格低、lohas優(yōu)品建筑格林童話世界2008-1-140萬51000二至四房83-144m低價童話別墅、社區(qū)優(yōu)勢駿豪國際2010-12-222.7萬3381公寓至三房43-90m位置佳、標桿公寓光耀荷蘭小城2010-08-2160萬94883三至四房76-98m品牌大盤、品質(zhì)口碑、戶型創(chuàng)新、性價比高、物業(yè)同利康園2011-01-01 4萬4548公寓至三房40-115m周邊配套完善，價格優(yōu)勢，地理位置優(yōu)越仲愷新區(qū)2011-2012年供應(yīng)量龐大，多以兩房、三房為主，2011年可統(tǒng)計與項

35、目競爭較強的供應(yīng)量預(yù)計將超過70萬。code of this report | 37 copyright centaline group, 2010政策影響、片區(qū)規(guī)劃利好、交通利好、配套利好、總價因素等影響，深圳、東莞等周邊城市客戶將呈現(xiàn)大量進入態(tài)勢，惠城區(qū)傳統(tǒng)置業(yè)熱點區(qū)域?qū)l(fā)生變化，仲愷片區(qū)將逐漸成為惠城區(qū)客戶置業(yè)熱點區(qū)域政策影響深圳、東莞等周邊城市客戶加速進入規(guī)劃利好交通利好配套利好價格洼地惠城區(qū)區(qū)域客戶進入仲愷片區(qū)本地高端客戶流失減少、回歸增加code of this report | 38 copyright centaline group, 20101.整體潛在供應(yīng)超過數(shù)萬平米；2.

36、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量巨大；3.品牌地產(chǎn)進入仲愷；4.區(qū)域人口增長迅速，發(fā)展空間大； 1.區(qū)域利好因素帶動當?shù)厝巳褐脴I(yè)及投資；2.價格因素拉動投資型客戶置業(yè)；3.區(qū)域規(guī)劃利好，加速深圳、東莞等周邊城市高新產(chǎn)業(yè)進駐本區(qū)；4.交通網(wǎng)絡(luò)改善，吸引惠城區(qū)及周邊區(qū)域客戶置業(yè)仲愷；5.商業(yè)及生活配套逐步完善，吸引產(chǎn)業(yè)移民客戶置業(yè)仲愷；1.仲愷規(guī)劃升級，居住環(huán)境逐步改善；2.片區(qū)大盤開發(fā)云集，形成市場集中效應(yīng)，客戶對區(qū)域關(guān)注度直線上升；3.區(qū)域整體價格不斷升級，市場形象不斷攀升；4.區(qū)域利好不斷釋放，已成為市場關(guān)注焦點之一；step1：客戶：客戶step2：形象形象step3：市場市場區(qū)域樓盤以本地客戶為主，區(qū)域樓盤

37、以本地客戶為主，深圳、東莞等周邊城市客戶深圳、東莞等周邊城市客戶逐漸增加，惠城區(qū)其它區(qū)域逐漸增加，惠城區(qū)其它區(qū)域客戶將進入本區(qū)域客戶將進入本區(qū)域規(guī)劃配套升級、交通環(huán)境規(guī)劃配套升級、交通環(huán)境改善、大盤開發(fā)云集，區(qū)改善、大盤開發(fā)云集，區(qū)域整體形象大幅提升，片域整體形象大幅提升，片區(qū)發(fā)展進入快車道區(qū)發(fā)展進入快車道潛在供應(yīng)量大，未潛在供應(yīng)量大，未來競爭激烈來競爭激烈區(qū)域樓市預(yù)判小結(jié)code of this report | 39 copyright centaline group, 2010客戶定位step1：產(chǎn)品及客戶定位分析code of this report | 40 copyright ce

38、ntaline group, 2010項目基本技術(shù)指標規(guī)劃建設(shè)用地：39008總建筑面積：221663商業(yè)總面積：99642住宅面積：49918商務(wù)公寓：21802容積率：4.45物業(yè)類型：公寓、高層住宅外立面：artdecocode of this report | 41 copyright centaline group, 2010本項目產(chǎn)品以二至三房剛需戶型及投資型公寓為主，戶型方正實用，使用率高，部份戶型帶內(nèi)花園，可變空間大，為市場接受度較高產(chǎn)品產(chǎn)品情況說明：產(chǎn)品情況說明：戶型為剛需產(chǎn)品為主，為目前市場主流熱銷產(chǎn)品；戶型方正實用，使用率高；帶內(nèi)花園，贈送大；南面視野及景觀佳；產(chǎn)品類型產(chǎn)

39、品類型戶型戶型戶均面積戶均面積戶型套數(shù)戶型套數(shù)比例比例公寓一房39.0636035.86%兩房56.81009.96%單間28.56 403.98%住宅2+1房77.6910510.46%舒適3+1房100.99-110.6137837.65%闊綽3+2126.12212.09%code of this report | 42 copyright centaline group, 2010公寓型戶型：戶型緊湊實用，最大程度滿足投資需求，是投資客首選產(chǎn)品戶型特點：戶型方正緊湊實用；臥室凸窗設(shè)計，增加采光面；空間布局較合理；臥室客廳朝向佳。56.8二房一廳一衛(wèi)39.65一房一廳一衛(wèi)code of

40、this report | 43 copyright centaline group, 201077.69兩房兩廳一衛(wèi)優(yōu)點：三面采光，明廚明衛(wèi)；l型陽臺設(shè)計，n+1百變空間；干濕分區(qū)，動靜分區(qū)好；臥室凸窗設(shè)計；住宅戶型：兩梯四戶，舒適2+1房，為市場主流，剛需首選產(chǎn)品code of this report | 44 copyright centaline group, 2010110.61三房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)點：帶入戶花園，輕松實現(xiàn)n+1；戶型方正、空間布局合理；主臥入戶私密性強，倍顯尊貴；景觀大陽臺設(shè)計，盡覽美景；功能分區(qū)較好；住宅戶型：兩梯四戶，舒適3+1房，為市場主流，剛需首選產(chǎn)品code o

41、f this report | 45 copyright centaline group, 2010住宅戶型：兩梯四戶，闊綽三房，品味十足，適合部分改善型客戶戶型特點：超大入戶花園，空間靈活多變；超寬雙景觀陽臺設(shè)計，盡享美景；奢華3+2幻變空間，稀缺尊貴；功能分區(qū)，動靜分區(qū)好，生活休閑互不干擾；臥室凸窗設(shè)計，采光好126.12三房兩廳兩衛(wèi)code of this report | 46 copyright centaline group, 2010深圳、東莞等周邊城市產(chǎn)業(yè)客戶（工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移客戶）深圳等外圍市場本地市場客戶分類大仲愷本地客戶仲愷片區(qū)客戶來源主要分為大仲愷本地客戶、產(chǎn)業(yè)客戶、惠城區(qū)區(qū)

42、域客戶、深圳東莞等周邊城市客戶四大類為主企業(yè)中高層、技術(shù)骨干人員普通職員等公務(wù)員、事業(yè)單位員工、生意人、工商業(yè)者、小商戶、私營業(yè)主、原住居民等客戶定位預(yù)判：客戶來源主要分類為本地市場及深圳市場，本地市場客戶以本地客戶為主，深圳等外圍市場客戶以深圳及東莞客戶為主；政策導(dǎo)入、價格擠壓、交通利好、規(guī)劃利好、升值潛力型客戶、工商業(yè)者、商戶等惠城區(qū)區(qū)域客戶價格擠壓型、工作區(qū)域?qū)胄偷瓤蛻?、工商業(yè)者、商戶等code of this report | 47 copyright centaline group, 2010【客戶定位預(yù)判-本地市場大仲愷本地客戶】本地原住居民、企事業(yè)單位、生意人、個體工商業(yè)者、小

43、商戶等群體仲愷中心區(qū)置業(yè)需求步伐加快，區(qū)域內(nèi)高端客戶外溢現(xiàn)象日減p 大仲愷規(guī)劃升級，城市化進程加快，發(fā)展前景良好，本地高端客戶外溢現(xiàn)象日減； p 大仲愷城市輕軌2012年通車，仲愷大道升級擴建，交通更加便捷；p 大仲愷區(qū)域配套逐步完善，居住環(huán)境向好；p 大仲愷本地客戶收入水平的增加，對居住環(huán)境改善的迫切需求，加速置業(yè)仲愷中心區(qū)；p 大仲愷本地客戶主要以剛需及改善性住房為主，注重居住環(huán)境的提升。本地客戶置業(yè)大仲愷的動因本地客戶置業(yè)大仲愷的動因區(qū)域規(guī)劃升級后，規(guī)劃配套、交通環(huán)境、居住環(huán)境等徹底改善區(qū)域規(guī)劃升級后，規(guī)劃配套、交通環(huán)境、居住環(huán)境等徹底改善規(guī)劃升級前本地客戶置業(yè)大仲愷區(qū)域分散，外溢現(xiàn)象比

44、較頻頻規(guī)劃升級后本地客戶大仲愷置業(yè)熱情高漲，置業(yè)區(qū)域趨向大仲愷中心區(qū)code of this report | 48 copyright centaline group, 2010【客戶定位預(yù)判-本地市場大仲愷本地客戶】對居住環(huán)境的追求和工作距離是大仲愷本地客戶置業(yè)大仲愷的最主要驅(qū)動因素。區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境居住環(huán)境置業(yè)大仲愷置業(yè)大仲愷工作距離工作距離主要因素主要因素p客戶語錄我們在海關(guān)上班，在這里買房離我們上班距離很近，上班方便。 仲愷中心區(qū)居住環(huán)境比陳江好，而且我在海關(guān)工作，每天上班從陳江過來太塞車，在這里就方便多了。 code of this report | 49 copy

45、right centaline group, 2010【客戶定位預(yù)判-本地市場惠城區(qū)區(qū)域客戶】未來3-5年內(nèi)惠城區(qū)區(qū)域客戶進入大仲愷區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)步增漲太勢p 價格差存在可降低置業(yè)成本，是惠城區(qū)區(qū)域客戶置業(yè)大仲愷的動力源；p 惠城區(qū)區(qū)域內(nèi)價格高企，早已突破6000元/，8000元/以上不在少數(shù)，導(dǎo)致惠城區(qū)客戶置業(yè)外溢；p 大仲愷規(guī)劃升級，城市化進程加快，發(fā)展前景良好； p 大仲愷城市輕軌2012年通車，仲愷大道升級擴大建，交通更加便捷；p 大仲愷區(qū)域配套逐步完善，居住環(huán)境向好。置業(yè)在大仲愷的動因置業(yè)在大仲愷的動因區(qū)域規(guī)劃升級后，惠城區(qū)客戶開始關(guān)注大仲愷區(qū)域發(fā)展，置業(yè)大仲愷步伐加快區(qū)域規(guī)劃升級后，

46、惠城區(qū)客戶開始關(guān)注大仲愷區(qū)域發(fā)展，置業(yè)大仲愷步伐加快規(guī)劃升級前惠城區(qū)區(qū)域客戶基本不考慮大仲愷規(guī)劃升級后惠城區(qū)區(qū)域客戶進入加速code of this report | 50 copyright centaline group, 2010區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境好居住環(huán)境好置業(yè)大仲愷置業(yè)大仲愷客戶語錄：在仲愷這邊上班，高新區(qū)升級規(guī)劃出臺，規(guī)劃配套將逐步完善，未來居住環(huán)境只會比龍豐、上排好，發(fā)展前景很不錯，而且輕軌通車后，交通也極為便利。交通環(huán)境交通環(huán)境立體化立體化【客戶定位預(yù)判-本地市場惠城區(qū)區(qū)域客戶】對居住環(huán)境的追求和交通環(huán)境立體化是惠城區(qū)其它區(qū)域客戶置業(yè)大仲愷的最主要驅(qū)動因素。主要因

47、素主要因素code of this report | 51 copyright centaline group, 2010【客戶定位預(yù)判-本地市場產(chǎn)業(yè)客戶】產(chǎn)業(yè)移民是本地客戶未來主力，未來人口增長迅速，置業(yè)需求將會逐步增強。大仲愷政府人口增長預(yù)計：大仲愷政府人口增長預(yù)計：產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)引發(fā)產(chǎn)業(yè)人口的遷移產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)引發(fā)產(chǎn)業(yè)人口的遷移承接深圳各區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口遷移的重大使命；產(chǎn)業(yè)人口遷入數(shù)量不斷增加。p產(chǎn)業(yè)移民中以工業(yè)企業(yè)的中高層管理者和技術(shù)骨干為主；p承受能力一般，對價格較敏感；p現(xiàn)狀配套的缺乏是阻礙大仲愷部分產(chǎn)業(yè)移民在置業(yè)的主要因素之一；p未來產(chǎn)業(yè)移民可能成為大仲愷本地購房的主力。產(chǎn)業(yè)

48、中高層管理者高級技術(shù)人員年均收入50000元 45000元大仲愷大仲愷產(chǎn)業(yè)人群年均收入產(chǎn)業(yè)人群年均收入l 仲愷新區(qū)5年內(nèi)人口將達到68萬人l 10年后將超80萬人口l 24年時間將新增510萬就業(yè)及35萬工商業(yè)人口code of this report | 52 copyright centaline group, 2010【客戶定位預(yù)判-本地市場產(chǎn)業(yè)客戶】對居住環(huán)境的追求和發(fā)展前景及交通環(huán)境是產(chǎn)業(yè)客戶置業(yè)大仲愷的最主要驅(qū)動因素。工作環(huán)境工作環(huán)境區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景置業(yè)大仲愷置業(yè)大仲愷交通環(huán)境交通環(huán)境主要因素主要因素p客戶語錄我們在tcl上班，2010年以前沒想過要在仲愷置業(yè)，規(guī)劃升級方案

49、出臺后，覺得仲愷機會多，發(fā)展前景更廣了，未來的居住環(huán)境也會相當不錯，希望把父母都接過來，一起生活。 code of this report | 53 copyright centaline group, 2010【客戶定位預(yù)判-深圳、東莞等周邊城市】深圳及東莞客投資理念強，需求旺盛，數(shù)量巨大，是支撐大仲愷市場的重要客群，占市場份額30%?？們r區(qū)間總價區(qū)間首付款首付款家庭月收入家庭月收入30萬以下10萬1000015000元30-50萬15萬1500020000元50-60萬18萬2100025000元深圳投資客戶購房承受能力深圳投資客戶購房承受能力p價格差存在可降低投資成本是持續(xù)吸引深圳客置業(yè)

50、大仲愷的動力源；p2012莞惠城際輕軌通車，交通環(huán)境大大改善，出行成本大幅降低；p大仲愷處于房價洼地，承受能力相對較高的投資者紛紛轉(zhuǎn)向大仲愷市場；p大仲愷城市化進程加快，發(fā)展前景良好。深圳客在大仲愷置業(yè)動因深圳客在大仲愷置業(yè)動因市場限購限貸后，投資客對產(chǎn)品選擇發(fā)市場限購限貸后，投資客對產(chǎn)品選擇發(fā)生轉(zhuǎn)移生轉(zhuǎn)移限購限貸以前單身公寓、1房為主30-50；發(fā)展前景看好，總價低限購限貸以后小2房，小3房為主，50-100；發(fā)展前景好，好轉(zhuǎn)手code of this report | 54 copyright centaline group, 2010【客戶定位預(yù)判-深圳、東莞等周邊城市】根據(jù)成交客戶的分

51、析，深圳客戶置業(yè)大仲愷的主要驅(qū)動因素有以下三個：區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景價格剪刀差價格剪刀差置業(yè)大仲愷置業(yè)大仲愷交通配套等交通配套等主要因素主要因素p客戶語錄： 價格比深圳便宜多了，在深圳這些錢頂多能買一房，在這邊買套房住很舒服； 以后城市輕軌通了，很方便，交通成本也下來了； 規(guī)劃配套不錯，未來大仲愷發(fā)展前景應(yīng)該不錯。code of this report | 55 copyright centaline group, 2010【客戶定位預(yù)判】 結(jié)合項目目標和發(fā)展戰(zhàn)略，客戶主要為本地市場客戶為核心，深圳、東莞等周邊城市投資兼自住客戶為主力客戶，產(chǎn)業(yè)客戶為重要客戶客戶分類客戶分類產(chǎn)業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)客戶

52、投資兼自住投資兼自住客戶客戶投資客戶投資客戶本地客戶本地客戶深圳客戶深圳客戶大仲愷區(qū)域大仲愷區(qū)域本項目目標客戶本項目目標客戶惠城區(qū)客戶惠城區(qū)客戶code of this report | 56 copyright centaline group, 2010本地客戶本地客戶黃先生：今年28歲，本地人，現(xiàn)經(jīng)營一家中式餐館。有一個漂亮的女朋友，打算明年結(jié)婚，他和女朋友都是本地人，這里有他們一起長大的同學(xué)，有他們的家人，對片養(yǎng)育他們的土地充滿了的感情。 他們見證了大仲愷這幾年的發(fā)展， 希望婚后住在仲愷中心區(qū)， 認為仲愷的發(fā)展會越來越好，更重要的是，他們可以?；丶铱赐改??？蛻籼卣髅枋鯿ode of t

53、his report | 57 copyright centaline group, 2010產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移客戶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移客戶劉先生：今年32歲，湖南人，有一個可愛的女兒，25歲時他來到惠州打工，當時只是工廠里一名普通的技術(shù)員，經(jīng)過幾年的努力，已經(jīng)成為公司骨干人員。他喜歡惠州這座城市，在這里他遇到了他的幸福，今年他準備買一套三居室房子，把在鄉(xiāng)下的雙親接過來一起生活?？蛻籼卣髅枋鯿ode of this report | 58 copyright centaline group, 2010惠城區(qū)客戶惠城區(qū)客戶王小姐：30歲，惠州人，公司白領(lǐng)，有一個5歲的孩子，現(xiàn)和丈夫及公公婆婆住在上排。孩子越來越大了，

54、房子顯得更小了，他希望換一套更大的房子，但是惠城區(qū)高漲的房價讓她望塵莫及，正在發(fā)展的仲愷吸引了她的關(guān)注，那里價格較低、輕軌道路網(wǎng)絡(luò)正在規(guī)劃改造、配套也在逐漸完善，最近她已經(jīng)在仲愷看房，準備在仲愷安置自己的新家?？蛻籼卣髅枋鯿ode of this report | 59 copyright centaline group, 2010深圳、東莞等周邊城市客戶深圳、東莞等周邊城市客戶付先生：34歲，深圳人，是一名高級編程人員，年薪三十余萬元。他在深圳已經(jīng)有幾處房產(chǎn)，深圳實施限購令后，開始把投資眼光投向周圍的城市，這幾年惠州發(fā)展非常迅速，已經(jīng)成為不少深圳客的投資熱點區(qū)域，當然，聰慧的付先生，也意識到

55、這點，他特別看好仲愷的發(fā)展前景。這里離深圳僅1小時車程，區(qū)域規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)及房原總價等利好因素都是吸引他投資的關(guān)鍵?？蛻籼卣髅枋鯿ode of this report | 60 copyright centaline group, 2010code of this report | copyright centaline group, 2010客戶訴求點與價值對位分析客戶類型客戶類型客戶訴求點客戶訴求點項目價值點項目價值點價值對位價值對位本地客戶本地客戶l偏愛商業(yè)成熟、環(huán)境較好的區(qū)域l偏愛生活、教育配套齊全的區(qū)域l對交通環(huán)境要求較高l對居住舒適度要求較高l是仲愷最大的商業(yè)綜合體，生活配套完善，

56、購房方便l區(qū)域規(guī)劃升級，配套逐步完善l處仲愷中心地段，交通便利，四通八達l創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，增送面積多，帶入戶花園 符合符合深圳、東莞等周深圳、東莞等周邊城市客戶邊城市客戶l偏愛發(fā)展前景好的片區(qū)l交通便利是必要條件l尋找具有投資價值的產(chǎn)品l偏愛具有稀缺資源的物業(yè)l區(qū)域升級，發(fā)展?jié)摿薮髄處仲愷中心地段，交通便利l區(qū)域周邊商業(yè)及配套正逐漸成熟l是仲愷最大的商業(yè)綜合體 符合符合產(chǎn)業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)客戶l良好的區(qū)域發(fā)展前景l(fā)良好的居住環(huán)境l良好的生活教育配套l可承受的價格l大仲愷升級規(guī)劃，發(fā)展前景可期l地處仲愷新區(qū)中心地段，交通網(wǎng)絡(luò)完善，出入便利l高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮髄當前仲愷新區(qū)房價低于惠城區(qū)及周邊城市

57、較符合較符合code of this report | 61 copyright centaline group, 2010價格承受力區(qū)域認同度低高低高本地客戶區(qū)域認同度和價格承受力分析惠城區(qū)客戶深圳、東莞等周邊城市客戶產(chǎn)業(yè)客戶以年齡25-45歲之間的當?shù)卦∶?、公?wù)員、周邊個體經(jīng)商人士為主，長期居住在本區(qū)域內(nèi)，購房多為自住所用，要求周邊配套完善，交通便利。關(guān)注與城市配套、居住環(huán)境及氛圍、價格、升值空間。以年齡30-45歲之間的企業(yè)老板，私營業(yè)主，企業(yè)中高層等客戶為主，少量惠州緣客戶，手上持有一套或多套物業(yè)，對價格相對不敏感，只要總價在可接受的范圍內(nèi)即可。關(guān)注總價、產(chǎn)品類型、規(guī)劃利好、交通利好

58、、配套資源、升值空間等因素。以年齡25-30歲之間的工業(yè)區(qū)中高層管理人員及受惠城區(qū)價格擠壓的剛需客戶為主，多為自有私家車。關(guān)注配套資源、升值空間、規(guī)劃利好、交通網(wǎng)絡(luò)等因素。以年齡25-35歲之間的工業(yè)區(qū)中層管理人員為主，看好片區(qū)發(fā)展，希望把家安置在仲愷。關(guān)注配套資源、升值空間、規(guī)劃利好、交通網(wǎng)絡(luò)等因素。code of this report | 62 copyright centaline group, 2010以年齡25-45歲之間的當?shù)卦∶?、公?wù)員、周邊個體經(jīng)商人士為主，長期居住在本區(qū)域內(nèi)，購房多為自住所用，要求周邊配套完善，交通便利。關(guān)注與城市配套、居住環(huán)境及氛圍、價格、升值空間。為實

59、現(xiàn)項目快速及高價去化，選取區(qū)域認同度較高的本地客戶為核心客戶，價格承受能力較強的深圳、東莞等周邊城市客戶為主力客戶價格承受力區(qū)域認同度低高低高本地客戶惠城區(qū)客戶深圳、東莞等周邊城市客戶產(chǎn)業(yè)客戶以年齡30-45歲之間的企業(yè)老板，私營業(yè)主，企業(yè)中高層等客戶為主，少量惠州緣客戶，手上持有一套或多套物業(yè)，對價格相對不敏感，只要總價在可接受的范圍內(nèi)即可。關(guān)注總價、產(chǎn)品類型、規(guī)劃利好、交通利好、配套資源、升值空間等因素。以年齡25-30歲之間的工業(yè)區(qū)中高層管理人員及受惠城區(qū)價格擠壓的剛需客戶為主，多為自有私家車。關(guān)注配套資源、升值空間、規(guī)劃利好、交通網(wǎng)絡(luò)等因素。以年齡25-35歲之間的工業(yè)區(qū)中層管理人員為

60、主，看好片區(qū)發(fā)展，希望把家安置在仲愷。關(guān)注配套資源、升值空間、規(guī)劃利好、交通網(wǎng)絡(luò)等因素。核心客戶核心客戶主力客戶主力客戶重要客戶重要客戶code of this report | 63 copyright centaline group, 2010客戶定位：客戶定位： 最終鎖定本地客戶為項目核心客戶，深圳、東莞等周邊城市客戶為主力客戶，產(chǎn)業(yè)移民為項目重要客戶，惠城區(qū)和其他區(qū)域為項目邊緣客戶本地生意人、私營業(yè)主、工商業(yè)者、商戶等仲愷區(qū)公務(wù)員、學(xué)校教師、醫(yī)生及事業(yè)單位職員等本地原住民核心客戶：本地客戶核心客戶：本地客戶55%55%主力客戶：深圳、東莞等周邊城市主力客戶：深圳、東莞等周邊城市25%2