我國推行反向抵押貸款存在的障礙與對策

1、內(nèi)蒙古工業(yè)大學本科畢業(yè)論文 學校代碼： 10128學 號： 201010708027本科畢業(yè)論文題 目：我國推行反向抵押貸款的障礙與對策學生姓名：段榮磊學 院：管理學院系 別：金融系專 業(yè)：金融學班 級：金融10-1 指導教師：鳳蘭 講師二一四年六月摘 要聯(lián)合國最新預測，2010年-2030年是中國人口老齡化的加速時期，預計人口總數(shù)增長1.45億，其中老年人口增長2.02億。我國老齡化問題日益嚴重，解決養(yǎng)老問題已刻不容緩。在現(xiàn)有養(yǎng)老的方式基礎上，提出新的養(yǎng)老辦法，盡可能緩解社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的負擔是很有必要。以房養(yǎng)老的觀點已在中國提出多年，但大多出現(xiàn)在學術研究和新聞報刊中，這一新型的養(yǎng)老業(yè)務并

2、不被大眾所熟知，因為在我國傳統(tǒng)觀念的影響下，老年人不愿意將房產(chǎn)抵押出去，金融機構也不愿意推行此業(yè)務，并且我國現(xiàn)行的法律環(huán)境不利于反向抵押貸款的推行。本文第一章介紹了反向抵押貸款的業(yè)務流程和在我國推行此業(yè)務的必要性，隨后一章明確列舉反向抵押貸款在政策法律環(huán)境、借貸雙方和業(yè)務關聯(lián)方等方面可能遇到的障礙，接下來的章節(jié)著重針對這些障礙提出了可行性對策。結論是反向抵押貸款業(yè)務主要意義在于，補充我國養(yǎng)老方式的同時，也為我國金融機構提供了新的業(yè)務模式，吸引更多的客戶群體，有利于我國金融業(yè)的創(chuàng)新。本文在分析推行反向抵押貸款的障礙推出相應的對策，盡早推出合理的解決方法。 關鍵詞：養(yǎng)老問題；反向抵押貸款；障礙；對

3、策AbstractGrowing problem of aging and solve the pension problem has become essential. In the way of the existing pension based on the proposed new pension ways as possible to ease the social burden of pension and family pension is necessary. The first chapter introduces the reverse mortgage business

4、 processes and the need to pursue this business in our country, followed by a chapter specifically enumerated in the reverse mortgage loan policy and legal barriers to the environment, both lenders and borrowers and related parties and other aspects of the business that may be encountered the next c

5、hapter focuses on the feasibility of the proposed countermeasures against these obstacles. Concluded that the reverse mortgage business major significance is the way of pension supplement, but also to provide for our financial institutions to a new business model, to attract more customer groups, co

6、nducive to innovation of China's financial industry.Key words: Pension problem；Reverse Mortgages；Obstacle；Countermeasure目 錄引言1第一章 反向抵押貸款概述21.1問題的提出21.2以房養(yǎng)老的必要性21.3反向抵押貸款的概念31.4研究推行反向抵押貸款的意義31.4.1將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老金31.4.2減輕子女贍養(yǎng)老人的負擔31.4.3凈化我國房地產(chǎn)的環(huán)境41.4.4有利于金融創(chuàng)新4第二章 反向抵押貸款在我國推行的障礙52.1國家宏觀政策和法律環(huán)境的障礙52.1.1土地

7、政策的障礙52.1.2稅收政策52.2來自需求方的障礙62.2.1傳統(tǒng)觀念的障礙62.2.2費用太高62.3來自供給方的障礙72.3.1地區(qū)及城鄉(xiāng)差異因素72.3.2缺少承辦主體72.3.3技術上的障礙72.3.4中介體系不完善的障礙82.3.5房地產(chǎn)市場的障礙82.3.6金融人才不足的障礙8第三章 針對推行反向抵押貸款障礙的對策93.1政府在我國反向抵押貸款中的作用93.1.1有效的監(jiān)管93.1.2政府參與和引導業(yè)務的開展93.2.3央行充當最后保險人93.2.4培養(yǎng)和引進高端金融人才103.2盡快明確地權制度103.3逐步改變傳統(tǒng)觀念103.4大力發(fā)展二手房市場103.5逐步發(fā)展獨立的中介

8、咨詢結構113.6分散風險11結 論12參考文獻13謝 辭15引言據(jù)民政部門統(tǒng)計截止2014年底，中國超過60歲以上的老人講達到2億，而到2015年底這個數(shù)字將突破3個億，標志我國已進入人口老齡化社會。在中國的人口老齡化問題日益嚴重的今天，“以房養(yǎng)老”作為一種新的養(yǎng)老模式，受到社會各界廣泛的關注。面對退休老人這類中低收入人群，他們在退休后能否有安享晚年，對于社會穩(wěn)定尤為重要。如何在中國實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”成為社會的熱點問題。分析我國現(xiàn)狀后，研究我國開展反向抵押貸款業(yè)務遇到的障礙和分析解決的對策。設計出符合中國國情并被公眾廣泛接受的反向抵押貸款產(chǎn)品，將是我國政府以及金融界工作的重中之重。在未來中國可

9、能增開遺產(chǎn)稅的大環(huán)境下，反向抵押貸款貸款越來越有其社會價值和商業(yè)價值。反向抵押貸款出現(xiàn)在上世紀九十年代的西方國家。他被作為新型養(yǎng)老方式，由政府牽頭宣傳，大型的保險公司作為貸款人向社會上有房的老人提供業(yè)務。如今在美國、加拿大、新加坡等發(fā)達國家，反向抵押貸款業(yè)務已被廣泛接受，老人們愿意抵押手中的房屋的產(chǎn)權換取養(yǎng)老金，這樣不僅提高了自己的生活質(zhì)量還減輕了國家養(yǎng)老的負擔。第一章 反向抵押貸款概述1.1問題的提出目前，中國人的平均壽命是72歲，按照國際慣例，一個國家或地區(qū)的60歲或65歲以上的老年人口占總人口的比重分別超過10%和7%時，即進入人口老齡化。如今，中國的老齡化速度正義每年遞增3.2%的幅度

10、不斷加快。聯(lián)合國最新預測，2010年-2030年是中國人口老齡化的加速時期，預計人口總數(shù)增長1.45億，其中老年人口增長2.02億。老齡化的加速使我國人口高齡化趨勢也越發(fā)嚴重，預計到2050年60歲和65歲以上的人口占老年人總人口的比例將分別達到25.3%和14%。老齡化問題正在阻礙我國社會發(fā)展的進程。1.2以房養(yǎng)老的必要性我國人口老齡化速度的加劇，并且現(xiàn)階段我國社會保障能力很軟弱，由此這兩者間的矛盾也日以突顯。解決迫切的養(yǎng)老問題，是中國社會趕上高速發(fā)展的列車的前提。一方面，近年來我國醫(yī)療條件大為改善，使得新生兒出生存活率升高、老年人的死亡率降低，這無形的增加了我國養(yǎng)老的負擔。另一方面，我國實

11、行的計劃生育政策，已經(jīng)使家庭規(guī)模大幅縮小， “四二一”、“四二二”家庭結構將占據(jù)社會的主導地位，換句話說就是，一個人要養(yǎng)活3到4個人，沉重的家庭負擔阻礙我國養(yǎng)老條件的改善，這樣以來實現(xiàn)計劃生育政策的弊端便顯示出來。如今，傳統(tǒng)的子女養(yǎng)老和土地養(yǎng)老方式，已經(jīng)使老人的生活難以為繼。反向抵押業(yè)務最早出現(xiàn)在發(fā)達的西方國家，它作為社會養(yǎng)老的補充，起到了至關重要的作用，我國養(yǎng)老問題也需要一種新的養(yǎng)老模式進行過渡和補充，反向抵押貸款正是不二的選擇。養(yǎng)老問題說道底就是解決老人在晚年的日常生活所需的資金，改善老年人的生活條件。住房反向抵押貸款業(yè)務不僅為政府減輕了養(yǎng)老壓力，而且完善我國金融業(yè)、保險業(yè)和住房市場，因而

12、對這一業(yè)務的研究具有現(xiàn)實價值。1.3反向抵押貸款的概念住房反向抵押貸款業(yè)務是利用生命周期和住房使用周期的差異，將這個空擋期利用起來，讓房產(chǎn)剩余價值在金融市場上運作，實現(xiàn)資源的合理配置與運營。借款者將擁有的房產(chǎn)或不動產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等金融機構，這些機構對借款人的年齡、房屋現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人房產(chǎn)的價值進行綜合評估后,按其房屋估值減去預期折損和預支利息, 并按人的平均壽命計算, 將其房屋的價值化整為零,分攤到預期壽命年限中去, 按月或按年支付現(xiàn)金給借款人, 借款人在獲得現(xiàn)金的同時, 繼續(xù)獲得房屋的居住權, 一直延續(xù)到借款人去世。這種做法就是讓老人提前享用房產(chǎn)的剩余價值，提高老人的

13、生活質(zhì)量，這一業(yè)務已經(jīng)在許多國家得到認可并已廣泛的應用。反向抵押貸款主要針對有房產(chǎn)沒現(xiàn)金且需要資金養(yǎng)老的借款人，他們在國外被稱為“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”，而既有錢又有房的老人是不會為自己的晚年生活發(fā)愁的。這樣以盤活現(xiàn)有不動產(chǎn)的方式，將手中的固定房產(chǎn)變現(xiàn)，不僅提高了退休老人的生活水平，還緩解的國家養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的壓力，也促進了我國金融行業(yè)的發(fā)展，可謂“一箭三雕”。反向抵押貸款在實際操作中，有借款人和貸款人是遠遠不夠的，還需要政府政策的支持，健康穩(wěn)定的二手房交易市場，信譽良好的中介機構，這幾個環(huán)節(jié)缺一不可。1.4研究推行反向抵押貸款的意義1.4.1將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老金養(yǎng)老問題一直關系到我國的民生問題

14、，妥善處理老年人的晚年生活是國家和社會關注的重點。落實老人養(yǎng)老其實就是在可行的范圍內(nèi)，最大程度增加老人晚年的生活費，反向抵押貸款恰恰可以實現(xiàn)這一目的，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，讓老人提前享受房產(chǎn)的剩余價值，增加養(yǎng)老資金的來源，改善生活質(zhì)量。1.4.2減輕子女贍養(yǎng)老人的負擔家庭養(yǎng)老在我國養(yǎng)老事業(yè)中扮演重要的角色，在人們的傳統(tǒng)觀念中更是被賦予了特殊的使命。而我國老齡化問題的加重使得家庭養(yǎng)老的負擔越來越大，反向抵押貸款的出現(xiàn)有效地緩解了家庭養(yǎng)老的壓力，讓社會資源得到更好的配置，減輕國家養(yǎng)老壓力的同時，也讓家庭中充當“勞動力”的子女們減負不少。我國倒金字塔的家庭模式已經(jīng)形成，子女創(chuàng)造的財富畢竟是有限的，要是

15、完全靠子女養(yǎng)老，會讓孩子們不堪重負。如果反向抵押貸款可以在我國被廣泛推廣，那子女肩上的擔子就會少挑許多。1.4.3凈化我國房地產(chǎn)的環(huán)境近年來，我國房價一直居高不下，房地產(chǎn)泡沫的形成是在所難免的。在國家大力的調(diào)整和整改房地產(chǎn)行業(yè)之后，房價不減反倒有所反彈，在這樣的大環(huán)境下，反向抵押貸款的推廣，可以讓更多的房產(chǎn)涌入市場，起到抑制房價的作用，利用市場自身的機制對房價進行調(diào)節(jié)，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。畢竟二手房的價格會讓更多有購房意向的人群購買房屋，而不是高房價使他們望而卻步。這樣的話反向抵押貸款在凈化我國房地產(chǎn)行業(yè)可謂功不可沒。1.4.4有利于金融創(chuàng)新反向抵押貸款業(yè)務的引入使我國金融行業(yè)的構成更加

16、多元化，使其涉及的領域更加廣泛，資金獲取的方式更加多樣化。我國金融行業(yè)向發(fā)達金融行業(yè)便會更進一步。補充我國養(yǎng)老方式的同時，也為我國金融機構提供了新的業(yè)務模式，吸引更多的客戶群體，有利于我國金融業(yè)的創(chuàng)新。 第二章 反向抵押貸款在我國推行的障礙2.1國家宏觀政策和法律環(huán)境的障礙2.1.1土地政策的障礙作為抵押物必須具有良好的保值特征，房產(chǎn)也不能例外，穩(wěn)點的房產(chǎn)價值是反向抵押貸款能夠開展的先決條件。美國的土地實行私有制,通常情況下土地是完全私有的，也就是說私人可以無限期使用土地，并且可以無限繼承下去,土地所有權不會隨使用年限的變化而改變, 并且美國地價的不是有國家宏觀調(diào)控的，它作為市場產(chǎn)品的一部分，

17、由市場這只無形的手進行調(diào)控，這正是反向抵押貸款天然的土壤，也是美國反向抵押貸款業(yè)務順利開展不可或缺的因素。而我國人口較多的現(xiàn)狀造成土地的稀缺性，土地已不在是商品，個人不允許用有土地，土地只能使用不得買賣。土地有著明確的使用年限，使用期滿后土地及其附著物房產(chǎn)都歸國家所有，這就為反向抵押貸款抵押業(yè)務埋下了隱患。住宅所有者從本質(zhì)上無法擁有房屋的絕對產(chǎn)權，反向抵押貸款業(yè)務中的房產(chǎn)往往使用了很長時間，這一點對借、貸款雙方都很不利，就借款方而言老年人需要反向抵押貸款的時候，由于土地使用期限已夠年份，所以無法再將房產(chǎn)作為反向抵押貸款業(yè)務抵押物；同時，銀行反向抵押貸款收回的房產(chǎn)沒過幾年房產(chǎn)就歸國家所有了的窘境

18、，銀行辛苦“買”來的房產(chǎn)，只能交還國家，最后是“竹籃打水一場空”。 2.1.2稅收政策我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋出現(xiàn)交易時，買賣雙方都要繳納營業(yè)稅、契稅、土地出讓費等各種稅費。在反向抵押貸款業(yè)務開辦下，借款人通過每個月增加了幾百元的收入，如果沒有一定的稅收減免優(yōu)惠，就可能導致生活質(zhì)量沒有增加反而繳稅壓力增大，心里壓力也不斷增加。并且我國短期可能開征遺產(chǎn)稅，這無疑使反向抵押貸款在我國推行的難度雪上加霜。2.2來自需求方的障礙2.2.1傳統(tǒng)觀念的障礙在文化觀念方面中西方差異頗深，子女在十八周歲之后父母便沒有義務繼續(xù)撫養(yǎng)的義務，因此西方人根本沒有將自己財產(chǎn)一定讓子女繼承的概念，大多數(shù)人選擇活在當下，當

19、然子女也不會奢求得到父母的財產(chǎn)，正所謂“給是人情不給是本份”。但是現(xiàn)在的中國人還沿襲這中華民族的老傳統(tǒng)，在家庭文化傳承和家庭財產(chǎn)繼承方面尤為重視。換句話說就是很多父母是為自己孩子活著的，在子女成年后還會繼續(xù)撫養(yǎng)，給孩子買車置房，甚至還會撫養(yǎng)自己的孫子，當然 “養(yǎng)兒防老”的觀念也根深蒂固。父母都希望自己的財產(chǎn)能夠傳遞給子女，代代延續(xù)。房產(chǎn)自古就作為家庭的象征，老人作古后將房產(chǎn)留給子女。當然在老人生前子女一般也會遵守孝道，盡自己所能贍養(yǎng)年邁的父母。在這種傳統(tǒng)觀念的作用下，老人只考慮自己晚年生活，將房產(chǎn)抵押給銀行，以換取自己的養(yǎng)老金的做法。社會輿論的壓力是不容小覷的，老人接受了反向抵押貸款業(yè)務基本就

20、等于放棄了家庭養(yǎng)老，知道的人會認為老人是為孩子們著想，不想讓他們肩上的擔子太重，但更多的人會覺得是子女不贍養(yǎng)老人，老人在無奈之下，才出此下策。人們不禁要問：子女孝順的家庭，老人何須將房產(chǎn)抵押給銀行以換取養(yǎng)老金呢？因此現(xiàn)階段在中國能接受“倒按揭”的只是極少數(shù)家庭，要么就是擁有很多房產(chǎn)的有錢人，不在乎拿出一套房產(chǎn)來改善自己的生活，要么子女不孝順，老人只能靠房產(chǎn)來獲得養(yǎng)老收入，或者是“丁克家庭”，膝下無兒無女的老年人。早在2010年3月份，我國就在東南沿海城市有了反向抵押貸款的試點，但社會反響甚微，說明現(xiàn)階段中國反向抵押貸款的推廣很不成功。2.2.2費用太高費用過高也是反向抵押貸款推行的重要障礙，借

21、款人承擔的費用主要有：第一部分是業(yè)務啟動費用，包括向金融機構業(yè)務咨詢的費用和抵押房產(chǎn)估值的費用；第二部分是使用貸款所要支付的利息，反向抵押貸款一般比正向抵押貸款的貸款利率要高，這部分費用也是反向抵押貸款業(yè)務的主要費用；第三部分是業(yè)務終止要支付的清算費用，包括抵押房產(chǎn)處置費和業(yè)務最后結算的費用，這部分也在反向抵押貸款業(yè)務中占很大的比重。上述這些費用并不是借款人另行支付的，而是都要從房屋的評估價值中自動扣除。據(jù)計算，一個擁有10萬美元房產(chǎn)的75歲老人，大概需要支付6500美元的貸款費用，而他們獲得的凈貸款額不超過4.1萬美元，這對大多數(shù)老人來說都不是一個合算的交易。2.3來自供給方的障礙2.3.1

22、地區(qū)及城鄉(xiāng)差異因素近年來，雖然我國在發(fā)展中一直強調(diào)縮小地區(qū)經(jīng)濟的差距，但是我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均衡仍是不爭的事實。我國地緣遼闊、國土面積大造成了地區(qū)發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，這是客觀存在的事實。所以不同城市、不同地區(qū)的房價，生活費用及養(yǎng)老標準等都有很大差別。我國大部分地區(qū)還是以農(nóng)村為主，而農(nóng)村和城市的收入差距較大，把醫(yī)療、教育、失業(yè)保障等非貨幣因素考慮進去，在業(yè)務運作過程中，貸款年金的支付地區(qū)差異也很大。2.3.2缺少承辦主體住房反向抵押貸款有其特殊的業(yè)務特點，金融機構追求的是利益最大化，而這與反向抵押貸款業(yè)務周期長、投資多風險大、資金回收困難的特點相悖。而且反向抵押貸款外部效應強，一旦發(fā)生問題就是“觸

23、一點動全身”，極易引發(fā)社會問題。但是反向抵押貸款業(yè)務開辦的根本目的為了養(yǎng)老，要求業(yè)務的運營必須是長期、健康、穩(wěn)健的，并且國家也沒有相應的政策傾斜和優(yōu)惠，這使很多金融機構望而卻步。2.3.3技術上的障礙住房反向抵押貸款業(yè)務周期長，就金融機構來講就是資金回流很漫長，這無形之間增加了承辦此項業(yè)務的風險。我國房價地區(qū)差異大，波動浮動也較大，這使得抵押房屋的估值以及未來的預期價格、借款人的預期壽命、住房反向抵押貸款的具體發(fā)放標準都難上加難。攻克這些技術難題我國沒有先例，只能借鑒國外現(xiàn)有的理論，但這是否符合我國國情，能否讓這些理論本土化還有待考究。第一：我國房價的泡沫使得房屋的估值困難重重；第二：隨著我國

24、經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生條件的不斷提高，借款者的預期存活壽命也呈上升趨勢；第三：年金應當如何支付，這些都是需要解決的技術難題。2.3.4中介體系不完善的障礙目前我國的中介市場還很不完善，沒有成熟的中介機構。屈指可數(shù)的幾家中介機構，其服務咨詢的質(zhì)量也不盡人意，缺少規(guī)范的體系和法律法規(guī)，是我國中介市場不發(fā)達的根本原因，這直接制約反向抵押貸款在中國推行的進程。我國較發(fā)達國家來講建國晚，中介市場的起步也只有短短十幾年，整個行業(yè)體系不完善，人員素質(zhì)較低，而且存在惡性競爭，這對借款者的利益也有損害。2.3.5房地產(chǎn)市場的障礙 (1)缺少二手房交易市場 我國的二手房市場不健全也是推行反向抵押貸款障

25、礙之一。金融機構利用一個業(yè)務周期得到的房產(chǎn)，將這些固定房產(chǎn)自己持有，這肯定與金融機構經(jīng)營的理念相悖。金融機構需要將資產(chǎn)盤活，讓資金流動起來，所有獲得的抵押房產(chǎn)及時在二手房市場上脫手，實現(xiàn)資金的回流，這樣對于金融機構才完成了一個業(yè)務周期。我國就目前而言二手房市場不完善，使得不動產(chǎn)擠壓在金融機構手中，不能及時變現(xiàn)，久而久之會拖垮這些承辦反向抵押貸款的金融機構。(2)房地產(chǎn)市場的波動雖說我國房地產(chǎn)房價飆升的現(xiàn)象已逐漸消退，但房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，加上房地產(chǎn)商對大中城市近乎瘋狂炒作，房價很有可能出現(xiàn)大起大落。在己經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時，要對陷入流動性困難的金融機構進行救助，一方面可以保護老年借款人的利益

26、，另一方面也有利于整個金融體系的穩(wěn)定。2.3.6金融人才不足的障礙人才儲備不足也是反向抵押貸款在我國無法順利推行的重要原因。我國金融行業(yè)興起也就是二十多的光陰，體系不合理，法規(guī)不完善是硬傷。而且中國的金融發(fā)達和繁榮程度遠不能與美國等發(fā)達國家相比，美國華爾街就像一個“金礦”，吸引著全世界尖端的金融人才，我國不光不能有效的吸引外來的金融人才，在人才培訓這塊也沒有一個高效的培訓機構。沒有好的環(huán)境和專業(yè)的培訓機構來對金融人才進行再教育，新的人才不能被培育出來，已有的高端金融人才還在不斷流失，這就是金融行業(yè)的惡性循環(huán)。第三章 針對推行反向抵押貸款障礙的對策正處于高速發(fā)展中的中國要想真正和發(fā)達國家接軌，光

27、憑經(jīng)濟發(fā)展是遠遠不夠的，政治、經(jīng)濟、科教樣樣不能落下，其中養(yǎng)老也是社會安定團結的重要因素之一。推廣反向抵押貸款就要解決業(yè)務中遇到的障礙，由于特殊的國情解決方法也不能完全照搬西方，一定要有符合我國國情的對策。3.1政府在我國反向抵押貸款中的作用3.1.1有效的監(jiān)管住房反向抵押貸款的借款人主要是老年人，由于我國的歷史問題，老年人獲取新知識的能力是他們的薄弱環(huán)節(jié)，經(jīng)濟大繁榮的今天，金融知識更是日新月異，老年人專業(yè)知識的缺乏更是不可避免的，這樣就埋下了道德風險的隱患，容易受到誤導，政府必須加強對參與反向抵押貸款業(yè)務金融機構的定期、不定期的檢查。建立配套的法律法規(guī)，規(guī)范和引導這一新業(yè)務的開展，使反向抵押

28、貸款業(yè)務做到“零欺詐”，讓人們充分了解其操作規(guī)程，解除后顧之憂。3.1.2政府參與和引導業(yè)務的開展在我國開辦反向抵押貸款業(yè)務中，政府不能只站在中立的角度，要讓受眾知道政府比金融機構擁有更高的信譽，當借款人或貸款人利益受到損害時，政府會酌情找到合理的解決途徑。政府要給予政策優(yōu)惠，其中包括政策傾斜和減肥稅費，如減免買賣時的契稅、營業(yè)稅、所得稅等。3.2.3央行充當最后保險人雖然我國金融市場較為穩(wěn)定，但也不排除金融機構因經(jīng)營不善或者破產(chǎn)而導致的貸款不能按時支付年金甚至單方面中斷業(yè)務，這時中央銀行要為貸款人提供資金支持，對于資助后還無法獨立開展業(yè)務的金融機構，央行可以直接接管相關業(yè)務，或者責令其他機構

29、繼續(xù)開辦相關業(yè)務。3.2.4培養(yǎng)和引進高端金融人才開辦高等院校教育培養(yǎng)專業(yè)人才，開展社會培訓，組織金融專業(yè)人士進行再教育。由國外引進人才也是解決人才問題的另一途徑。3.2盡快明確地權制度我國推行住房反向抵押貸款一定要奠定有效的法律基礎。我國地權制度和美國的土地完全私有制不同，所以明確地權制度是為了住房反向抵押貸款業(yè)務在我國順利開展,在土地使用到期后，政府要修訂和完善與之對應的法規(guī)，如土地使用權及附著物的歸屬一定要有明確的規(guī)定，這是反向抵押貸款業(yè)務借、貸雙方關系成立的基礎。沒有一個明確的法律規(guī)定，很難保障借款人和金融機構的利益。完善并明確我國的地權制度是反向抵押貸款在我國推廣的法律土壤。3.3逐

30、步改變傳統(tǒng)觀念俗話說的好：治標先治本。反向抵押貸款在我國推行遇到的障礙歸根結蒂還是人們在觀念上不認同。受眾無法接受這種新的養(yǎng)老方式，總覺得金融機構在變向賺取自家的房產(chǎn)，發(fā)自內(nèi)心的抵觸反向抵押貸款。其實完全可以放下這種心里包袱，老人們奮斗一生，到老還要擔心自己百年后孩子的生活，將房產(chǎn)留給子女，表面上是將財產(chǎn)留給后代，但無形之中也增加了社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的壓力?；楹螵毶优粋€人平均贍養(yǎng)三個老人，這種負擔可向而知，所以人們傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念必須逐漸轉(zhuǎn)變。不僅讓自己晚年生活質(zhì)量更高，也可以減輕國家養(yǎng)老的負擔。要想轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊挠^念，政府也要引導并加強社會宣傳，讓更多的人知道反向抵押貸款的益處，有政府這顆定心

31、丸，相信更多的人會接受反向抵押貸款業(yè)務。3.4大力發(fā)展二手房市場二手房市場是反向抵押貸款業(yè)務“變現(xiàn)”市場，金融機構要將業(yè)務終止后回收的房產(chǎn)變賣，達到現(xiàn)金回流的目的。金融機構由于特殊的經(jīng)營機制，持有大量不動產(chǎn)是不可能的，盡快將房產(chǎn)脫手，不僅可以加快業(yè)務輪轉(zhuǎn)的周期，還能盤活資金流，所以發(fā)達的二手房地產(chǎn)市場是反向抵押貸款的“加油站”。政府要正確引導和規(guī)范二手房交易市場，出臺合理完善的監(jiān)管機制, 大力推動二手房市場的健康、穩(wěn)定的發(fā)展。3.5逐步發(fā)展獨立的中介咨詢結構反向抵押貸款業(yè)務在實際操作過程中存在不可規(guī)避的道德風險。一方面：借款人為了得到更多的貸款，故意隱瞞抵押物存在的問題，制造房產(chǎn)價值高于實際價

32、值的假象；另一方面:貸款人為了使自己獲得更多的收益或者增加業(yè)務量，會在業(yè)務推廣階段刻意隱瞞附加條款 ，使受眾在不知情的情況下與其簽訂業(yè)務合同。為了更好的規(guī)避這些風險，獨立公正的中介咨詢機構是反向抵押貸款推行的橋梁，它連接著這兩個交易主體，避免雙方發(fā)生不必要的糾紛。中介機構可以更好監(jiān)督雙方的交易行為。3.6分散風險反向抵押貸款業(yè)務風險主要來自老年人的長壽風險、房地產(chǎn)地區(qū)差異風險這兩個方面。一是要分散老年人長壽風險，借款人多以老人為主，所以分散長壽風險也是很有必要的。增加借款人的基數(shù),擴大人員的壽命范圍，將因借款人長壽引發(fā)的風險降至最低，最大限度的發(fā)揮“大數(shù)定律”的作用。增加受眾的數(shù)量，可以讓長壽

33、人群和一般人群之間相互抵消，平均壽命會維持在一個恒定的閾值內(nèi)。二是要避免房產(chǎn)過度集中，房產(chǎn)因地域的差異，價值也大不相同。因此,在開展住房反向抵押貸款保險業(yè)務時,金融機構應盡量擴展其業(yè)務范圍，要盡量把反向抵押房產(chǎn)業(yè)務范圍的基數(shù)增大,將房產(chǎn)價值波動所帶來的風險降到最低。結 論在分析了我國反向抵押貸款業(yè)務的諸多障礙，如國家宏觀政策和法律環(huán)境的障礙、來自需求方的障礙，來自供給方的障礙后，找出合理的對策才是推行次業(yè)務的關鍵。加大反向抵押貸款業(yè)務的宣傳力度，國家不能袖手旁觀，更應該主動承擔責任，引導我國的金融機構盡快進入業(yè)務實踐階段。光靠政府和金融機構努力是遠遠不夠的，國民也要加強自身思想建設，主動深入了

34、解反向抵押貸款業(yè)務。針對反向抵押貸款的障礙，結合我國基本國情推出的對策才是真正有用的。結論是反向抵押貸款業(yè)務主要意義在于，補充我國養(yǎng)老方式的同時，也為我國金融機構提供了新的業(yè)務模式，吸引更多的客戶群體，有利于我國金融業(yè)的創(chuàng)新。具體的對策如下：政府在我國反向抵押貸款中的作用、逐步發(fā)展獨立的中介咨詢結構、應倡導并大力發(fā)展二手房市場、逐步改變傳統(tǒng)觀念，分散風險盡快明確地權制度。只有切實落實上述對策，反向抵押貸款業(yè)務才能在我國被廣泛采用。這不僅是我國養(yǎng)老問題的福音，更為我國的金融機構打開了另一扇財富之門。只要妥善處理好這些問題，我相信在未來我國反向抵押貸款業(yè)務的發(fā)展前景是很好的，此業(yè)務在我國也是可行的。希望在政府、金融機構及大眾的共同努力下，讓反向抵押貸款業(yè)務在我國早日生根開花。 參考文獻1謝天長,于春敏.居家養(yǎng)老與反向抵押貸款制度之構建J.東南學術.2011.3.123-1312沈靜.我國發(fā)展住房反向抵押貸款風險及防范措