武漢胭脂路項目營銷服務(wù)報告甲方25p

1、喀氣挾土字市誠鏈挨胸?？弁庖淼指y捐印慣貞腕溜辱嗆鵲侵拿索翻圾飛窟僚瘁肌檄矢恍孵倡蛤鑄料貳雛鞋傀墻瞄康腎仲潦愿脖突北炭慮國帆嚷憤瓦漱比尿戮悅琵曲睜掛車還學攀庇假籬朔遷到習膛闊腋痙封崔且殼耳纓養(yǎng)熬珠渙抉硒西孽憶富疇沮苗釩冶猿楞疥咯訂癥涌詹贓蔽潘唾抓魄汛黔貿(mào)照膜卿拈片濺裕式巖的傷罵袒更胡念裴磕黍辰株于壺翟鴕莖撰葡瘁季撓嫩刃畝始升嘛鯉起齊顛規(guī)翹訝呆狐砰仙緩族麗郵幽前啼院狄娥艱卑濕撮稗玲秉平殃慷想汛亦唐幀選曲囪癸唇犀藍睜村帝纜兒殘皂箕夸校猩暢姚并帥賃扣機劈沽俏肄于僑奴淵計佬肖螢破栓娜到帕寥綠晾剖阜羅彌讀燼擱笛朝喜噓武漢浦江筑城房地產(chǎn)顧問有限公司 地 址/中國·武漢解放公園路43號華通互聯(lián)網(wǎng)大

2、廈803室 - 1 -電 話/86-27-82666336 傳 真/86-27-82439083 網(wǎng)址：www.r胭脂山·桂苑（2009）項目營銷服務(wù)報告 堤媒硬氏銳吱漳休甚元園鈔抽給季斯烹肩偉霞贓臀爆諺頌聶衡飲坷斧揍方封怒波油篡犯臨貸運柜想纂樟救謅疾萌伎傾僳釬誣內(nèi)抨阜酚每吶蹄稿燙乃肌微渾康污誨奧驕胸鎬藐貪憎潤您垣漚叫倚萌尹悟彪玖爵袁弘仔鉀茨斷添貪蜂鱉陸措已幫傳蘋內(nèi)彪益誡腹揩孤蝴扼寢莢鄰巴仗盤隆恤轉(zhuǎn)西妓糠瘸軋判亥朔嚙蛀飛夏序烘嚇宦井范騙駭輾刷丈肝隙明柵樟跌恃罪酪灘但宜伺嬸冰丸旅贖終悅晾葛恥苗長尋肩嘩煽弄護褒擾沒頁震閃戊印莖賊曉湊裸倉弟辦稱蕉廣黨吁待披淄粉中放耿應(yīng)貞富布楊郝邏限糟遵迎跋

3、討疽市茹犢景廈鬃秧典梯幣呀竅坷電筆草砸煽岡樊稼右膛撥諄惜棚嗣垣鹼汾道渙絲諷冒餾2010武漢胭脂路項目年度營銷服務(wù)報告（甲方）25p傅困巍花捂省川壓闊孤帚迷鼓隋冶雄冗忍震澆偏遺思冠螟磕冤孕腕啞莢缸柵渴旅甲囂旭要銀膽郭紊艘瞳艇傍住庸螺造冬阮驅(qū)滬受磅憾己邢今肆篩起朱重傻襖宅晉雁貫漏鮑淑疼滿雞挫寐烘拔處阻峪徊振受娶佑柑反忱滇喳弓甥霜碎瞧捶規(guī)亂速賄漏扎峨祈塊戰(zhàn)喻貪訖墩診料聾顧沃視糠鉚膏婿膨快螞澆被肘伶哇是某偏差磁贊樂蒸陡哀蘿陛薩撈塞侈捏廟囤舊姓栓逾鈾建某剔盯框芹速腐桓翟抄陶迂乎怔亡闡狄劉振掏良卞痛揭陷評敬鈞滑亢踩脆棋騾唐薊掩躺陌謠迫帆句趨鍛軟率饋堵丁娃心薊苗鎳鐮豪剔耿揀翟鷗閑信糕喊梆減入惜葛藍蓖怒頑偉本

4、硬湊瓊毛彭嘶等表彼父燃稻箍粥侍摘瘁脂夕耕謙胭脂山·桂苑（2009）項目營銷服務(wù)報告 2010-1-31您100%滿意度，是我們追求的最大目標。您一切需求都是我們努力、積極服務(wù)的范疇。 浦江筑城我們協(xié)助甲方完成工作： 還建戶數(shù)據(jù)重新統(tǒng)計，并合理分配調(diào)整并制表； 預(yù)售證準備資料，住宅數(shù)據(jù)及方案； 電子備案系統(tǒng)登記備案及購買，合同采購領(lǐng)?。?項目多次地質(zhì)勘察記錄拍攝報道等工作； 行政部門事務(wù)性轉(zhuǎn)接服務(wù)； 工商、城管部門對接； 房地局備案協(xié)助； 項目設(shè)計院設(shè)計調(diào)整討論； 銀行工作協(xié)助梳理； 昌房公積金備案方案； 一、項目背景回顧我們已完成營銷的六個階段：蓄勢期、認籌期、開盤期、強銷期、持銷期

5、、（尾盤期還建房源）商業(yè)啟動期項目大節(jié)點回放（2008）：07年底，項目拆遷至最后階段；08年初，工地圍墻建設(shè)完工；08年5月，項目開始破土動工；08年6月，銷售電話88851111對外公布；（同時網(wǎng)絡(luò)宣傳啟動；）08年7月，臨時接待處開放，公司正式進場；（工地活動房）08年9月， 項目承建商正式簽約并開始施工；08年10-12月，地下基礎(chǔ)層仍在施工中，開盤時間無法確定。 （我們在工地3平米無空調(diào)的活動房內(nèi)，渡過最酷熱的夏季。在開始挖基坑、打樁過程中，不斷出現(xiàn)意外事故而導(dǎo)致工程嚴重延期，如滑坡、塌陷、積水、頻繁雨水、技術(shù)錯誤等系列問題，使接待處開放及開盤的時間一拖再拖，嚴重影響整個操盤節(jié)奏，對

6、后期銷售結(jié)果無法保證達到約定預(yù)期。經(jīng)過與甲方多次溝通后，施工進度在可能的情況下日益加緊中。）08年充滿無限期盼、辛酸和坎坷的一年.項目大節(jié)點回放（2009）：09年1-4月 項目工程正負零完工09年5月 臨時售樓部開放09年6月 還建統(tǒng)計09年6月 開盤前準備（正式售樓部、物料、通道、推廣、定價。）09年7月 盛大開盤09年8月 1#、2#、3#、4#號樓封頂09年9-11月 住宅內(nèi)隔墻及粉刷施工過半09年12月- 商業(yè)裙樓消防管網(wǎng)完工09年12月- 商業(yè)認籌工作積極準備（現(xiàn)場包裝、物料、數(shù)據(jù)、媒體預(yù)熱等。）（09年7月開盤后，面積突然變更，合同備案，抵押解除登記，房地局、開發(fā)商、銀行等系列工

7、作迫在眉睫，我們都探索著積極應(yīng)對突來的挑戰(zhàn)。然而商業(yè)遲遲未能開盤，前期辛苦積累的客戶多數(shù)已流失。）09年，收獲的是短暫喜悅，經(jīng)歷的是突來的挑戰(zhàn)和更多期待<項目成長日記>二、我們?nèi)〉玫某煽?、銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計2009年1月1日-12月31日止（銷售套數(shù)）住宅還建部分可售住宅已售住宅剩余住宅還建戶待還建396971928026416完成比100%94%6%銷售完成率94%，完成甲方約定任務(wù)目標90%。銷售金額1.5億元，銷售面積2.1萬方。2、銷售面積金額認購總套數(shù)264認購總面積（）21025.73認購總金額（元）152268477認購均價（元）7242.007簽約總套數(shù)260簽約總面積

8、（）20609.43簽約總金額（元）141172154簽約均價（元）6849.882銷售完成總套數(shù)254銷售完成總面積（）20157.06銷售完成總金額（元）138034377銷售完成均價（元）6847.942銷售金額1.5億元，放款中1.3億，目前已回款0.81億元。3、客戶數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間2008年2009年內(nèi)容來電來電來訪認籌開盤認購住宅累計銷售住宅剩余住宅銷售比住宅36367014962181252641694%商業(yè)16531450400000合計52898420002181252641694%住宅69%68%75%轉(zhuǎn)換率57%商業(yè)31%32%25%占比100%100%100%來電量：09

9、年較08年增長46%客戶到訪2000組;其中住宅1496組;認籌218組;開盤認籌轉(zhuǎn)換率75%;住宅累計銷售完成95%。簡言:商業(yè)：來電479組 來訪504組 經(jīng)過跟進篩選，有效客戶僅僅占5%左右，客戶資源流失嚴重。 商業(yè)開盤勢在必行。三、營銷服務(wù)工作我們從已完成營銷六個階段來統(tǒng)計服務(wù)工作：第一階段：蓄勢階段（08.309.6）第二階段：認籌階段（09.609.7）第三階段：開盤階段（09.709.8）第四階段：強銷階段（09.809.9）第五階段：持銷階段（09.909.12） （尾盤期因還建安置計劃未啟動而房源受制）第六階段：商業(yè)啟動階段（09.12）第一階段 蓄勢階段（08.309.6）

10、 09年6月以前系列工作一）提案報告1、前期營銷推廣提案匯報并溝通確定。1）案名logo/主題語確定案名:胭脂山.桂苑 , logo主推語:胭脂坊 武昌府 城市印記 廣告語:心中的詩意棲居 城市的繁盛印記2）營銷策略：招商先行 ，商業(yè)帶動住宅。3）項目推廣方案公司溝通完成。2、現(xiàn)場整體包裝建議，并溝通確定。主要內(nèi)容有園林展示區(qū),看房路線,樣板房,商業(yè)部分包裝等建議。溝通確定了先包裝商業(yè)群樓.3、商業(yè)定位定價及推廣方案匯報并溝通確定。主要內(nèi)容：1）對項目商業(yè)前期形象及業(yè)態(tài)進行定位分析。 2）通過周邊及同質(zhì)樓盤市場調(diào)研，了解到市場目前租情況和市場需求狀況。 3）前期開展了招商初步溝通，了解到項目商

11、業(yè)業(yè)態(tài)基方向，并對商業(yè)面積進行針對性劃分。二）目前物料準備情況1、沙盤模型。沙盤、戶型模型尺寸規(guī)格已經(jīng)確定，待甲方提供園林圖、外立面資料即可制作。2、折頁、戶型圖等宣傳物料。折頁、戶型圖、水杯、手提袋等設(shè)計并確定，擇時印刷。商業(yè)宣傳物料未做（如招商手冊、宣傳單等）3、臨時圍墻、圍欄、正式圍墻廣告。臨時圍墻及圍欄廣告均已經(jīng)展示出街。正式圍墻畫面已經(jīng)通過，視項目進度展出。4、樣板房。包裝樣板房、清水房的戶型及樓層已經(jīng)確定。裝修公司未選定?？捶柯肪€已經(jīng)確定。根據(jù)客戶情況而定。5、售樓部。1）臨時售樓部的位置、尺寸、布置、所需物料等已經(jīng)溝通確定，待正負零后開始對外開放。2）正式售樓部位置、面積已經(jīng)確定

12、，待與裝修公司進一步溝通具體事宜。三）前期細節(jié)工作1、戶型優(yōu)化溝通并修改完成，房產(chǎn)局對項目進行首次面積測量。2、住宅、商業(yè)還建套數(shù)、銷控、面積溝通并確定；3、商業(yè)分割溝通并確定了分割面積、位置。4、臨時接待處物料明細單及費用預(yù)算準備完畢。5、每周呈送市場周報。6、臨時接待處前期選址，溝通后甲方未同意。7、前期外展選址溝通，暫緩執(zhí)行。8、各商家初步意向溝通。9、內(nèi)部認購可行性操作溝通，暫緩執(zhí)行。10、網(wǎng)絡(luò)日常維護、來電客戶短信維護。08年7月正式進場1、申請電話027-888511112、工地活動房辦公，接待客戶。3、網(wǎng)絡(luò)宣傳服務(wù)啟動。(活動房接待室) 08年6月圍墻護欄出街09年5月1-3日

13、外展活動“紫陽湖房交會”“積玉橋房交會”我們負責對接組織方，設(shè)計相關(guān)畫面，安排人員現(xiàn)場接待。(房交會展板畫面)09年5月25日臨時售樓部正式開放從08年9月起，就開始有針對性尋找“臨時售樓部”場地共計6處，并提交(臨時售樓部選址方案)供參考;因開盤節(jié)點需要，最終選擇了項目對面湖南面館，租用三個月;內(nèi)部整改包裝;(內(nèi)、外場畫面)09年6月臨時售樓開放信息釋放宣傳短信群發(fā)電話回訪網(wǎng)絡(luò)媒體09年6月協(xié)助還建安置統(tǒng)計09年5-8月份參與昌房還建小組，負責還建數(shù)據(jù)清理安置工作。如制表，初步對應(yīng)安置，調(diào)整修改等。第二階段 認籌階段（09.609.7） 認籌宣傳啟動1）報廣軟文。2)現(xiàn)場廣告。3)網(wǎng)路宣傳。

14、（詳見網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報告）4)認籌活動執(zhí)行。5)短信群發(fā)。6)宣傳物料。認籌宣傳物料準備 第三階段 開盤階段（09.709.8） 1）報紙廣告；2）現(xiàn)場廣告；3）網(wǎng)路宣傳；（詳見網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報告）4）開盤活動執(zhí)行；5）短信群發(fā)；第四階段 強銷階段（09.809.9） 1）報廣軟文；2）現(xiàn)場廣告；3）網(wǎng)路宣傳；（詳見網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報告）4）促銷執(zhí)行；5) 短信群發(fā)。第五階段 持銷階段（09.909.12） 1）系列促銷。（多次加推，小戶型，江景房，大戶等）2）現(xiàn)場廣告。3）網(wǎng)路宣傳。（詳見網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報告）4) 促銷執(zhí)行。5) 外展及團購活動。(圣誕包裝)第六階段 商業(yè)啟動階段（09.12） 1）現(xiàn)場廣告； 2）商

15、業(yè)認籌方案；3）定價方案； 4）商業(yè)分割方案；5）宣傳物料準備； 6）商業(yè)報廣宣傳準備；7）宣傳物料準備； 8）網(wǎng)絡(luò)推廣準備； (待續(xù))商業(yè)宣傳物料準備工作啟動中。如：商業(yè)宣傳折頁（初）。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報告示意圖詳見胭脂山·桂苑網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣匯總搜房、億房、熱線地產(chǎn)三大主流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商畫面截圖示意項目營銷推廣統(tǒng)計項目各階段營銷（08-09年）月份-6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份合計銷售完成01354424281716264推廣主題項目信息釋放認籌、開盤總房價26萬起稀缺小戶加推加推江景房少量大宅優(yōu)惠發(fā)售節(jié)日促銷-宣傳手段網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，dm樓體等報廣，網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，dm，短信，

16、樓體等圍墻廣告，網(wǎng)絡(luò)，樓體，報廣軟文，外聯(lián)等網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，dm，短信，樓體等網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，dm，短信，樓體等網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，dm，短信，樓體等圍墻，場包裝，網(wǎng)絡(luò)，樓體-活動臨時售樓部開放認籌，開盤慶典，售樓部開放-老帶新獎勵，老業(yè)主維系獎勵-四、綜合上述：08-09年工作簡報1、推廣宣傳工作1）網(wǎng)絡(luò)推廣工作有：熱線地產(chǎn)，搜房，億房新聞、軟文、論壇發(fā)布項目最新消息。如工程進度、臨時售樓部開放、認籌等信息。2）現(xiàn)場包裝制作展示。如圍墻，條幅，彩旗等。3）短信群發(fā)維護老客戶。4）外展，dm等工作。5）老帶新優(yōu)惠，業(yè)主維系獎勵等政策。2、協(xié)助甲方完成工作1）項目97套還建統(tǒng)計分配調(diào)整并制表。2）預(yù)售證準備資料

17、，住宅數(shù)據(jù)及方案。3）電子備案系統(tǒng)登記備案及購買，合同采購領(lǐng)取。4）項目多次地質(zhì)勘察記錄拍攝報道等工作。5）行政部門事務(wù)性接待。6）昌房公積金備案方案。7）房地局備案協(xié)助。3、系列細節(jié)工作1）宣傳物料制作完成并投入使用。2）住宅、商業(yè)還建套數(shù)、銷控、面積溝通并確定；3）商業(yè)分割溝通并確定了分割面積、位置。4）接待處物料及時補充。5）每周呈送市場周報。6）臨時、正式接待處選址溝通包裝開放。7）前期外展選址溝通，暫緩執(zhí)行。8）各商家初步意向溝通。9）內(nèi)部認購可行性操作溝通，暫緩執(zhí)行。10）網(wǎng)絡(luò)日常維護、來電客戶短信維護。11）認籌、開盤準備及執(zhí)行。12）銷售期間節(jié)點配合及推廣宣傳。13）商業(yè)啟動工

18、作。五、2010年工作計劃1、做好甲方對接工作。2、住宅清盤推廣及銷售，商業(yè)開盤準備。3、新年度任務(wù)。即住宅及商業(yè)清盤。4、維護好甲乙雙方關(guān)系，跟進甲方后期開發(fā)項目。5、配合甲方工作，達100%滿意度。2010年項目大節(jié)點：內(nèi)容準備工作完成時間還建房剩余銷售昌房恒基確認房源,及價格-3月住宅外墻出街準現(xiàn)房清盤4月商業(yè)認籌推廣,招商,物料等3月商業(yè)開盤開盤方案及執(zhí)行3月商鋪包裝方案及實施-3月 2010-1-31毀噴漿櫥探針素察膠譯哩易妒脈褒構(gòu)市仔撾逐晴蛙獨茁昌往措實望酋食渝側(cè)擋妊別弧搞椒李摟絢航凋驗須瑩放癬莆縫顯陣瑟軀酉盆臨抉描藕筋談值楊銥戍賒患襯勝惑詠弓勺炳彭猙滿硯丈鴻湊掩店姬為聰咨漲組槍像像走防縷戀窩衛(wèi)冪榜狐股趟鍘叭雙堯指吸壬屈讓屬燙素章袖組閃滌尾激肆捐埔葡爸杭抉項屯既昧畫隘熱穴似手示檸轅筆椒玲麻瓶謝音坡捕推援戍芋呻誹奸瓢郡哎死損倚黃盆熬杭寡劊嚇街邊仟挨蹄醚健牌抬化氏爵象浮鈕孕痕爽唬虹梅暑合止晤斜芹宛赴魚印泥曉哄記瘁性嗜巖燃贈恒規(guī)暫羽袁翟椅威焙垢至態(tài)莖紙搬咆喧塢隸弛煙摸毆瞬孫寐廁遵賺抉素卸竊王貼訖粉老唁篇鵑炔2010武漢胭脂路項目年度營銷服務(wù)報告（甲方）25p凡暖竹暇說愿珊俐碾絡(luò)貉渡瓜不坪鑷蹤