5月20日長沙大雅苑周邊競爭樓盤及長沙重點典型個案分析

1、熱身一熱身一 目目 錄錄第一部分第一部分 樓盤分析的方法樓盤分析的方法第二部分第二部分 恒大雅苑競爭樓盤分析恒大雅苑競爭樓盤分析第三部分第三部分 長沙市其他區(qū)域重點樓盤分析長沙市其他區(qū)域重點樓盤分析第一部分第一部分 樓盤分析的方法樓盤分析的方法swotswot分析的方法分析的方法swotswot分析分析swotswot分別代表：分別代表：strengthsstrengths（優(yōu)勢）、（優(yōu)勢）、weaknessesweaknesses（劣勢）、（劣勢）、opportunities(opportunities(機會機會) )、threatsthreats（威脅）。（威脅）。swotswot分析通過

2、對項目（放在分析通過對項目（放在市場中）的優(yōu)勢、劣勢、機會市場中）的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的加以綜合評估與分析和威脅的加以綜合評估與分析得出結(jié)論得出結(jié)論，然后再調(diào)整項目資，然后再調(diào)整項目資源及項目策略，來達成項目的源及項目策略，來達成項目的目標(biāo)。目標(biāo)。機會機會opportunitiesopportunities威脅威脅threatsthreats優(yōu)勢優(yōu)勢strengthsstrengths劣勢劣勢weaknessesweaknesses利用優(yōu)勢利用優(yōu)勢把握機會把握機會規(guī)避劣勢規(guī)避劣勢把握機會把握機會利用優(yōu)勢利用優(yōu)勢避開威脅避開威脅規(guī)避劣勢規(guī)避劣勢避開威脅避開威脅用用swotswot分析恒大雅苑

3、分析恒大雅苑第二部分第二部分 恒大雅苑競爭樓盤分析恒大雅苑競爭樓盤分析競案樓盤分布競案樓盤分布藏瓏湖景毛坯均價：6200元/圣爵菲斯4900-5500元/財富名園毛坯均價：4750元/起價：4100元/長大臥虎毛坯均價：4500元/起價：4300元/威爾士春天毛坯均價：4300元/售罄，二期7月后推出華潤鳳凰城毛坯均價：4350元/起價：4000元/第一灣均價：5400元/ 湘江世紀(jì)城毛坯均價：5500元/起價：5200元/山水灣 毛坯均價：3500元/恒基凱旋門5號樓均價：4300元/恒大雅苑恒大雅苑萬家麗北板塊萬家麗北板塊樓盤名稱樓盤地址開發(fā)商物業(yè)類型均價（元/平米）銷售情況客戶來源愿景.

4、山水灣長沙市萬家麗北路湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)排、洋房、高層4000元/平米4月底項目5期蓄客，預(yù)計7月開盤（400套）。14期均已售罄，整體銷售量去化75%。主要為國防科大教師人員、廣電中心工作人員、萬家麗路沿線客戶，星沙范圍客戶較少紅樹灣長沙市南北主干道火星北路與湘龍路交匯處，湖南省機電職業(yè)技術(shù)學(xué)院旁邊湖南華能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層3700 元/平米1套現(xiàn)房148，17、13、14樓在售，所剩房源不足50套。周邊學(xué)校老師購買較多，特別是機電職院的老師，萬家麗路沿線為主郡原.居里長沙縣城東北，瀟湘西路以南，西接建設(shè)中的萬家麗北路浙江郡原房地產(chǎn)投資有限公司 洋房.高層5500元/平

5、米 5月開盤，39套房源，現(xiàn)階段銷售率近70%。 開福區(qū)、芙蓉區(qū)改善自住型客戶圓夢.完美生活長沙市萬家麗北路與瀟湘西路交匯處 長沙圓夢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小高層3100元平米5、6號樓基本售完，4號樓房源不足40套。萬家麗路沿線客戶為主導(dǎo)世景華庭萬家麗北路與瀟湘西路交匯處 湖南世景置業(yè)有限公司 小高層高層3300元/平米 158中間套剩16套，其余全部售完萬家麗路沿線客戶為主導(dǎo)，部分星沙客戶萬麗景園長沙縣星沙鎮(zhèn)土橋村 長沙瑞海置業(yè)有限公司 小高層售完 售完萬家麗路沿線客戶為主導(dǎo)樓盤統(tǒng)計表樓盤統(tǒng)計表星沙板塊星沙板塊樓盤名稱樓盤地址開發(fā)商物業(yè)類型均價（元/平米）銷售情況客戶來源愛琴海岸星沙鎮(zhèn)濱湖路

6、南、東一線西湖南博隆置業(yè)發(fā)展有限公司 普通住宅,高層4000元/平米預(yù)計推出6、7號棟，共約224套，其中6、7號棟各約112套，預(yù)計上市時間為2010年9月；價格預(yù)計4000元/平米。星沙當(dāng)?shù)乜蛻魹橹魅A潤鳳凰城星沙大道與望仙路交匯處華潤置地高層4300 元/平米一期開盤時間：08年9月20日，目前已交房，二期10年4月左右推9#、10#70%星沙本地，長沙、省內(nèi)、外地各占10%尚城長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南山路2號湖南匯坤投資置業(yè)有限公司.高層4350元/平米 尾盤外地投資客為主恒基凱旋門星沙開元路與東四線交匯處西北角恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司高層,小高層,多層4900元平米恒基凱旋門5號棟王座 10年1月

7、22日開盤； 去化93%。星沙當(dāng)?shù)氐氖缕髽I(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府官員、成功星沙商人幸福里開元西路長沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小高層高層4000元/平米 幸福里潤城目前在售83-150平米的兩房至四房，均價4000-4200元/平米。三期vip認購中，98折優(yōu)惠。星沙客戶主導(dǎo)樓盤統(tǒng)計表樓盤統(tǒng)計表金鷹月湖板塊金鷹月湖板塊樓盤名稱樓盤地址開發(fā)商物業(yè)類型均價（元/平米）銷售情況客戶來源藏瓏湖上國際花園車站北路與瀏陽河交匯處長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)排、洋房、高層湖景：6800元/平米；非湖景：4800元/平米5月將推出新房源，目前銷售房源僅剩余150套左客戶有一定區(qū)域性，集中在廣電、科大、各大市場

8、（南湖、馬王堆、萬家麗、高橋）、中央?yún)^(qū)中高層管理人員長大臥虎長沙市開福區(qū)萬家麗北路2段368號湖南長大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層，高層均價4500元/平米一期售罄區(qū)域性強，集中在廣電等企事業(yè)單位及原有社區(qū)內(nèi)，威爾士春天開福區(qū)萬家麗北路二段湖南省友聯(lián)置業(yè)有限公司高層均價4300元/平米一期售罄萬家麗北路原住民及周邊單位客戶財富名園 開福萬家麗北路二段18號（西湖樓西邊）長沙理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層，高層均價4750元/平米目前在售為一期1、2、5、7棟.一期4、6號棟預(yù)計在6月份推出長沙大學(xué)、長沙大學(xué)附中、廣電等單位職工，及當(dāng)?shù)卦∶竦谝粸耻囌颈甭放c瀏陽河交匯處湖南富湘地產(chǎn)小高層5000 元/

9、平米3房、4房產(chǎn)品都還有，現(xiàn)在剩余房源約800套。區(qū)域性強，集中在四方坪企事業(yè)單位及原有社區(qū)內(nèi)，如國防科大、科大家園、水木軒等。樓盤統(tǒng)計表樓盤統(tǒng)計表物業(yè)類型物業(yè)類型高層、別墅熱線電話熱線電發(fā)商開發(fā)商長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置地理位置長沙市開福區(qū)洪山路188號代理商代理商合富輝煌占地面積占地面積(畝畝)500建筑面積建筑面積(萬萬)54容積率容積率1.85規(guī)劃總套數(shù)規(guī)劃總套數(shù)2185累計銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)1678開盤時間開盤時間2009/4/1項目介紹項目介紹項目位于長沙市開福區(qū)，緊鄰國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨火星大道，靠近長沙世界之窗和湖南廣電中心，

10、北臨工程兵大道，與長沙大學(xué)對望，西南與月湖公園融為一體，連接瀏陽河風(fēng)光帶，南有319國道城區(qū)段與城市主干道相連。項目區(qū)域交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯，自然環(huán)境優(yōu)越，將成為集文化丶教育丶高科技丶商貿(mào)丶居住一體化的綜合性區(qū)域。項目總占地面積為1500畝，首期開發(fā)的第一地塊占地面積約為500畝，總用地面積為307300平方米，總建筑面積460160.15平方米。項目定位為中高檔生態(tài)住宅，建設(shè)內(nèi)容主要包括獨棟別墅丶雙拼別墅丶花園洋房丶高層住宅丶商務(wù)樓，會所丶星級酒店以及與之配套的綜合性服務(wù)設(shè)施，金融商業(yè)，文化娛樂，社會服務(wù)，市政公用設(shè)施等，其中一期以帶電梯高層丶花園洋房為主和部分獨棟別墅和聯(lián)排別墅，二期以高

11、層和小高層為主。配套設(shè)施配套設(shè)施公園：月湖公園 學(xué)校：長沙大學(xué)丶長沙大學(xué)附中 商場：毛家橋水果市場丶麥德龍超市 醫(yī)院：163醫(yī)院 銀行：建設(shè)銀行丶工商銀行 其他：會展中心丶金鷹影視城銷售動態(tài)銷售動態(tài)項目二期在4月24日加推2棟33層高層，2梯2戶結(jié)構(gòu)，共110套房源，168-180平米大三房和四房戶型。開盤前蓄客約120余人，但開盤當(dāng)天到場人數(shù)不到60人，現(xiàn)場人氣不足略顯冷清，最終簽約34套；開盤過后，陸續(xù)銷售了6套。重點競爭樓盤重點競爭樓盤 藏藏 瓏瓏 重點競爭樓盤重點競爭樓盤優(yōu)勢：優(yōu)勢：1.1.半島豪宅，長沙首席國際湖居半島豪宅，長沙首席國際湖居2.2.項目西南面環(huán)境優(yōu)越，面朝月湖公園項目

12、西南面環(huán)境優(yōu)越，面朝月湖公園 3.3.物業(yè)形態(tài)多樣，別墅、洋房、高層、小高物業(yè)形態(tài)多樣，別墅、洋房、高層、小高層等層等劣勢：劣勢：1.1.目前交通不便目前交通不便 2.2.項目周邊生活配套不完善項目周邊生活配套不完善 3.3.單價高、面積大，總價較高，客戶群體有局單價高、面積大，總價較高，客戶群體有局限性限性 藏藏 瓏瓏 長大臥虎長大臥虎物業(yè)類型物業(yè)類型小高層，高層熱線電話熱線電話84692555開發(fā)商開發(fā)商湖南長大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置地理位置長沙市開福區(qū)萬家麗北路2段368號代理商代理商自銷占地面積占地面積(畝畝)115建筑面積建筑面積()21萬容積率容積率2.9規(guī)劃總套數(shù)規(guī)劃總套數(shù)累

13、計銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)591開盤時間開盤時間2008/10/28項目介紹項目介紹位于長沙市萬家麗北路與陽光路交匯處西南角，東臨萬家麗北路，西接規(guī)劃中的月島公園，南距新修的瀏陽河大橋僅500米，北離月湖公園1100米。該項目不僅交通便捷，并憑借倚靠的數(shù)百畝月島公園，擁有著無以倫比的自然生態(tài)環(huán)境。配套設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)： 麥德龍超市，馬王堆市場金融： 建設(shè)銀行 工商銀行 中小學(xué)： 馬欄山小學(xué)，長沙大學(xué)附中醫(yī)療：利茲醫(yī)院 解放軍163醫(yī)院，馬王堆醫(yī)院交通出行： 701 158 122 區(qū)內(nèi)配套：會所，幼兒園銷售動態(tài)銷售動態(tài)一期僅剩少量51-55平方米的一房和164-178平方米的四房，二期預(yù)計在201

14、0年底至2011年初開盤。重點競爭樓盤重點競爭樓盤長大臥虎長大臥虎重點競爭樓盤重點競爭樓盤優(yōu)勢： 1.臨城市主干道，交通便捷 2.鄰月湖和金鷹影視文化城，自然環(huán)境優(yōu)，文化娛樂配套多 劣勢： 所處板塊處于發(fā)展期，商業(yè)生活配套不夠完善 威爾士春天威爾士春天物業(yè)類型物業(yè)類型高層熱線電話熱線電話82233555開發(fā)商開發(fā)商湖南省友聯(lián)置業(yè)有限公司地理位置地理位置開福區(qū)萬家麗北路二段代理商代理商自銷占地面積占地面積(畝畝)141.32建筑面積建筑面積()360000容積率容積率3.5規(guī)劃總套數(shù)規(guī)劃總套數(shù)633累計銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)602開盤時間開盤時間2009/4/18項目介紹項目介紹是由浙商背景的湖南

15、友聯(lián)置業(yè)有限公司斥巨資精心打造的公園（parkhouse）文化物業(yè)，總建筑面積達36萬平米。項目位于萬家麗北路與匍園路交匯處東南角，分兩期開發(fā)，一期由1、2、3、4共四棟高層組成，二期共7棟高層，另規(guī)劃有幼兒園、會所及商業(yè)街配套設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)： 麥德龍超市，馬王堆市場金融： 建設(shè)銀行 工商銀行 中小學(xué)： 馬欄山小學(xué)，長沙大學(xué)附中醫(yī)療：利茲醫(yī)院 解放軍163醫(yī)院，馬王堆醫(yī)院交通出行： 704、701、158、122、915等多條公交線路途經(jīng) 區(qū)內(nèi)配套：會所銷售動態(tài)銷售動態(tài)一期4棟均已主體完工，在進行外裝修及內(nèi)裝修，2011年4月前可交房，目前一期已售罄，成交價格在3800-5300元/平方米之

16、間。二期根據(jù)工程進展情況預(yù)計在2010年下半年推出。重點競爭樓盤重點競爭樓盤優(yōu)勢：優(yōu)勢： 1.新古典主義的建筑風(fēng)格新古典主義的建筑風(fēng)格 2.近近3萬平米的超大英式中心園林、萬平米的超大英式中心園林、130米米超寬棟距超寬棟距3.擁有國家專利申請?zhí)柕膭?chuàng)新戶型擁有國家專利申請?zhí)柕膭?chuàng)新戶型 劣勢：劣勢： 1.公共交通及周邊配套有所欠缺，發(fā)展不夠成公共交通及周邊配套有所欠缺，發(fā)展不夠成熟熟 2.目前周邊居住氛圍較差。目前周邊居住氛圍較差。 重點競爭樓盤重點競爭樓盤財富名園財富名園物業(yè)類型物業(yè)類型 小高層，高層熱線電話熱線電話84919688開發(fā)商開發(fā)商長沙理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置地理位置 開福

17、萬家麗北路二段18號（西湖樓西邊）代理商代理商自銷占地面積占地面積(畝畝)200建筑面積建筑面積()500000容積率容積率3.2規(guī)劃總套數(shù)規(guī)劃總套數(shù)3000累計銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)261開盤時間開盤時間2009/12/17項目介紹項目介紹目位于萬家麗北路與三一大道交匯處，毗鄰省國際會展中心、省廣電中心、世界之窗和海底世界，人文資源豐富。交通便利，十余條快速公交線路從項目四周經(jīng)過，給您的出行帶來無憂與便捷。10分鐘直達火車站，15分鐘抵五一商圈、東塘商圈，到黃花國際機場亦只需20余分鐘。本項目占地200余畝,總建筑面積50 萬平方米，共24棟建筑，嚴(yán)格按照高檔住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)分三期左右開發(fā)。建筑首

18、層架空并設(shè)星級入戶大堂；全城實行人車分流；采用超高轎廂智能空調(diào)電梯；純凈直飲水入戶；數(shù)字智能家居控制系統(tǒng)管理，遠程遙控家電安防；近80000方皇家風(fēng)格園林景觀及休閑空間，彰顯主人尊貴身份；社區(qū)配套有籃球場、羽毛球場、休閑會所、大型生活購物中心、商務(wù)中心、星級酒店等，竭力為您營造一個生態(tài)、健康、安全、典雅、舒適、尊貴的私人生活空間，足以讓您世代傳承。配套設(shè)施配套設(shè)施公園綠化:月湖公園、月島公園，內(nèi)部8萬方休閑及園林景觀。就醫(yī)條件:163醫(yī)院就學(xué)條件:長沙大學(xué)、長沙大學(xué)附中商業(yè)環(huán)境:精彩生活超市、麥德龍超市 區(qū)內(nèi)配套：會所，幼兒園，游泳池銷售動態(tài)銷售動態(tài)目前在售為一期1、2、5、7棟.一期4、6號

19、棟預(yù)計在5、6月份推出，戶型為110-190平方米的三房和140-190平方米的四房，價格未定。二期、三期推出時間未定。重點競爭樓盤重點競爭樓盤優(yōu)勢：優(yōu)勢：1.臨城市主干道，距縣城中心較近臨城市主干道，距縣城中心較近 2.鄰月湖公園鄰月湖公園,規(guī)劃中的月島公園，周邊規(guī)劃中的月島公園，周邊自然環(huán)境優(yōu)自然環(huán)境優(yōu) 3.社區(qū)規(guī)模較大社區(qū)規(guī)模較大 4.臨廣電、會展、世界之窗臨廣電、會展、世界之窗 劣勢：劣勢： 1.公共交通及周邊配套不完善，發(fā)展不夠成熟公共交通及周邊配套不完善，發(fā)展不夠成熟2.推出戶型面積多為大戶型推出戶型面積多為大戶型,戶型配比有所欠缺戶型配比有所欠缺 財富名園財富名園重點競爭樓盤重點

20、競爭樓盤華潤鳳凰城華潤鳳凰城ii ii倚云府倚云府物業(yè)類型物業(yè)類型高層熱線電話熱線電發(fā)商開發(fā)商華潤置地地理位置地理位置長沙經(jīng)開區(qū)開元路與星沙大道交匯處代理商代理商無占地面積占地面積(畝畝)193.5建筑面積建筑面積(萬萬)47.4容積率容積率3.67規(guī)劃總套數(shù)規(guī)劃總套數(shù)3800余套累計銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)開盤時間開盤時間2010/3/20項目介紹項目介紹處于星馬新城的核心位置，高層產(chǎn)品，以二房、三房為主力戶型配套設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)： 易初蓮花、通程商業(yè)廣場、新一佳超市金融： 工行、建行、中行、農(nóng)行中小學(xué)： 盼盼中心小學(xué)、星沙實驗學(xué)校醫(yī)療藥店： 長沙市八醫(yī)院休閑娛樂：

21、 本樓盤建有業(yè)主專屬會所運動設(shè)施： 樓盤建有運動會館交通出行： 703、星沙二路小區(qū)配套：商業(yè)內(nèi)街、會所及幼兒園銷售動態(tài)銷售動態(tài)項目3月20日開盤，推出9、10、11號棟，當(dāng)月去化率達57.8%，成交均價約4400元/平米。4月24日推出1、6號棟，均價約4200元/平米。重點競爭樓盤重點競爭樓盤優(yōu)勢：優(yōu)勢：1.1.開發(fā)商品牌優(yōu)勢強，一期積累了良好的口碑。開發(fā)商品牌優(yōu)勢強，一期積累了良好的口碑。 2.2.整體規(guī)劃布局較好，一期社區(qū)配套成熟、居整體規(guī)劃布局較好，一期社區(qū)配套成熟、居家氛圍濃厚。家氛圍濃厚。 3.3.項目在區(qū)域內(nèi)處于核心地段，交通便利。項目在區(qū)域內(nèi)處于核心地段，交通便利。 4.4.

22、綠化率高，戶型設(shè)計實用性強，較宜居。綠化率高，戶型設(shè)計實用性強，較宜居。劣勢：劣勢：1.1.周邊環(huán)境有待提高。周邊環(huán)境有待提高。 2.2.項目本期周邊道路未完全拉通，通達性有待項目本期周邊道路未完全拉通，通達性有待提升。提升。重點競爭樓盤重點競爭樓盤華潤鳳凰城華潤鳳凰城ii ii倚云府倚云府恒基凱旋門恒基凱旋門物業(yè)類型物業(yè)類型 多層，小高層，高層熱線電話熱線電話84073888開發(fā)商開發(fā)商恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司地理位置地理位置長沙縣代理商代理商中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司湖南分公司占地面積占地面積(畝畝)360建筑面積建筑面積() 168050（一期）容積率容積率1.4規(guī)劃總套數(shù)規(guī)劃總套數(shù)357

23、0累計銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)440開盤時間開盤時間2009/10/17項目介紹項目介紹位于長沙縣星沙鎮(zhèn)開元東路，鄰規(guī)劃中的松雅湖生態(tài)公園，距縣城中心約3分鐘車程。項目整體規(guī)劃為圍合式布局，中央打造近8萬平方米的園林景觀，社區(qū)內(nèi)有會所、游泳池、幼兒園等配套。配套設(shè)施配套設(shè)施商業(yè)： 易初蓮花超市 新一佳超市金融： 建設(shè)銀行 工商銀行 中小學(xué)： 盼盼中心小學(xué) 星沙中學(xué) 醫(yī)療： 長沙市第八人民醫(yī)院交通出行： 701 702 704 星沙2路 區(qū)內(nèi)配套：會所，幼兒園，游泳池銷售動態(tài)銷售動態(tài)一期1-4、6-7號棟基本售罄，目前5號棟在售，剩余8-13號棟主體結(jié)構(gòu)施工，預(yù)計五月份推出部分房源。截至2009年4

24、月累計成交501套，本月新增成交套數(shù)為26套。重點競爭樓盤重點競爭樓盤優(yōu)勢：優(yōu)勢： 1.臨城市主干道，距縣城中心較近臨城市主干道，距縣城中心較近 2.鄰規(guī)劃中的松雅湖生態(tài)公園，周邊自然環(huán)境優(yōu)鄰規(guī)劃中的松雅湖生態(tài)公園，周邊自然環(huán)境優(yōu) 3.品牌開發(fā)商、社區(qū)規(guī)模大品牌開發(fā)商、社區(qū)規(guī)模大 4.合圍式布局，超寬樓間距，近合圍式布局，超寬樓間距，近8萬平米中央園林景萬平米中央園林景觀觀 5.配私人影院會所配私人影院會所 劣勢：劣勢： 1.公共交通及周邊配套有所欠缺，發(fā)展不夠成公共交通及周邊配套有所欠缺，發(fā)展不夠成熟熟2.建筑形式多為品字形，競爭力較差建筑形式多為品字形，競爭力較差 重點競爭樓盤重點競爭樓盤

25、恒基凱旋門恒基凱旋門第三部分第三部分 長沙市其他區(qū)域重點樓盤分析長沙市其他區(qū)域重點樓盤分析項目項目珠江花城珠江花城雙灣國際雙灣國際北辰項目北辰項目湘江世紀(jì)湘江世紀(jì)城城萬國城萬國城momamoma天健芙蓉天健芙蓉盛世盛世萬科城萬科城堤亞納灣堤亞納灣地段地段臨近芙蓉北路臨近芙蓉北路臨近芙蓉北路臨近芙蓉北路芙蓉北路、瀏陽河隧芙蓉北路、瀏陽河隧道道芙蓉北路、瀏陽河隧芙蓉北路、瀏陽河隧道道臨近芙蓉北路臨近芙蓉北路芙蓉中路芙蓉中路開福開福區(qū)芙蓉北路開福開福區(qū)芙蓉北路與福元路交匯處東南與福元路交匯處東南角角臨近二環(huán)線和芙蓉路臨近二環(huán)線和芙蓉路品牌品牌珠江實業(yè)，大牌國珠江實業(yè)，大牌國企。長沙首個項目企。長沙首

26、個項目長沙市水利投資置長沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司業(yè)發(fā)展有限公司北辰地產(chǎn)北辰地產(chǎn)世紀(jì)金源世紀(jì)金源北京當(dāng)代。長沙首北京當(dāng)代。長沙首個項目個項目深圳天健深圳天健萬科萬科沙河實業(yè)沙河實業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)品110-132110-132三房板樓。功能三房板樓。功能一般一般130-150130-150三房；大面寬，三房；大面寬，觀景面好觀景面好主要為主要為121-125121-125，133-135133-135的三房的三房100-140100-140的三房、分攤高的三房、分攤高常規(guī)戶型，常規(guī)戶型， 115-149115-149三房三房, ,。90-17090-170平米二房、三房、平米二房、三房、四房四房138

27、-168138-168三房、四房三房、四房送車庫、露臺、花園，贈送車庫、露臺、花園，贈送率達送率達100%100%社區(qū)社區(qū)外臨洪山公園、內(nèi)外臨洪山公園、內(nèi)有水系園林有水系園林外有湘江、瀏陽河，外有湘江、瀏陽河，內(nèi)有水系園林內(nèi)有水系園林外有湘江，內(nèi)部園外有湘江，內(nèi)部園林林外有湘江，內(nèi)部園外有湘江，內(nèi)部園林林外臨洪山公園、內(nèi)外臨洪山公園、內(nèi)有水系園林有水系園林外有湘江，內(nèi)有水外有湘江，內(nèi)有水系園林系園林內(nèi)部水系園林內(nèi)部水系園林230230畝湖景畝湖景物管物管廣州珠江物業(yè)，欠廣州珠江物業(yè)，欠缺知名度和美譽度缺知名度和美譽度湖南美世界物業(yè)，湖南美世界物業(yè)，缺乏知名度、美譽缺乏知名度、美譽度度- -湘江

28、世紀(jì)城物業(yè)湘江世紀(jì)城物業(yè)湖南第一物業(yè)，缺湖南第一物業(yè)，缺乏知名度和美譽度乏知名度和美譽度天健物業(yè)管理公司天健物業(yè)管理公司萬科物業(yè)管理公司萬科物業(yè)管理公司- -其他區(qū)域重點樓盤其他區(qū)域重點樓盤 項目名稱項目名稱湘江世紀(jì)城所處位置所處位置開福政府西側(cè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房起價起價均價均價面積：面積：/87120-143161-185/5500元/所占比例所占比例（%）：）：/38%42%20%/目前銷售比例目前銷售比例（%）：）：/53%48%39%/產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：湘江世紀(jì)城是由世紀(jì)金源集團投資興建的超大型復(fù)合型地產(chǎn)項目，占地面積約1700畝，總建筑面積約4

29、00萬平方米，商品房數(shù)量約22000套，規(guī)劃入住居民數(shù)量約為7萬人。目前融江苑戶型全部以平層設(shè)計為主；90-143江景小戶、161-185江景闊宅。項目建筑包括普通住宅、高級住宅、大型購物中心、超五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、一流名校、綜合商業(yè)等多種物業(yè)類型，建成后的湘江世紀(jì)城將成為長沙市規(guī)模最大的高尚綜合社區(qū)。主打廣告語及優(yōu)惠措施：主打廣告語及優(yōu)惠措施：主打廣告語：湘江世紀(jì)城161-185江景闊宅，90-143江景小戶稀缺發(fā)售中！優(yōu)惠措施：一次性付款9.6折，按揭9.8折。配套裝備（包含但不限于幼兒園、車位等因素）：配套裝備（包含但不限于幼兒園、車位等因素）：教育：周邊有清水塘小學(xué)金霞分校、周南中學(xué)、北雅

30、中學(xué)銀行：中國銀行，農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行，郵政儲蓄醫(yī)院：163醫(yī)院超市：旺和超市、樂購超市、新興批發(fā)超市、商業(yè)：長沙金源時代購物中心、世紀(jì)金源大飯店湘江世紀(jì)城湘江世紀(jì)城其他區(qū)域重點樓盤其他區(qū)域重點樓盤 優(yōu)勢：優(yōu)勢：1、項目的占地面積1700畝，規(guī)劃入住居民數(shù)量約為7萬人。緊鄰湘江風(fēng)光帶。2、公交線路發(fā)達，可乘112、149、159、9、128、801、807路等在開福區(qū)政府站或者盛世路口站下車前往。3、小區(qū)配套齊全：商場、小學(xué)、初中、公交路線、銀行、醫(yī)院、超市一應(yīng)俱全。4、戶型設(shè)計161-185江景闊宅，90-143江景小戶稀缺發(fā)售中。5、瀏陽河隧道，撈刀河大橋已通車，地鐵1號線預(yù)計在2010年

31、動工6、周邊配套：雅禮中學(xué)、金源時代購物中心、世紀(jì)金源大飯店兩館一廳、游艇碼頭等大型高檔標(biāo)志性建筑。7、推廣定位較好：為民生蓋房。8、6公里私家濱江風(fēng)光帶，35萬平米濱江花園，60%綠化率。劣勢：劣勢：1、同期投資客戶較多，客戶同時出手多，對于投資不利。2、因為樓盤太大，造成在小區(qū)內(nèi)來往不便，物業(yè)管理很難同步執(zhí)行。3、江景房朝向為西北或西南，西曬現(xiàn)象無法避免。4、純毛坯房，還屬期房，,無樣板房，客戶不能親自去實地感受。5、項目內(nèi)園林景觀不夠精致。6、樓間距窄，容積率高。7、項目價格適中，所居人群整體素質(zhì)偏低。8、樓盤外立面顏色較暗沉，檔次較低。湘江世紀(jì)城湘江世紀(jì)城其他區(qū)域重點樓盤其他區(qū)域重點樓

32、盤 萬科城萬科城物業(yè)類型物業(yè)類型高層、洋房熱線電話熱線電話82201666開發(fā)商開發(fā)商湖南和順置業(yè)有限公司 地理位置地理位置開福開福區(qū)芙蓉北路與福元路交匯處東南角代理商代理商世聯(lián)地產(chǎn)（長沙）/長沙興鼎置業(yè)顧問有限公司占地面積占地面積(畝畝)403.4建筑面積建筑面積(萬萬)49.7容積率容積率2.8規(guī)劃總套數(shù)規(guī)劃總套數(shù)777累計銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)0開盤時間開盤時間2010/5/30項目介紹項目介紹萬科城是萬科地產(chǎn)在開福區(qū)政府板塊打造的一個高檔住宅項目。項目總占地約26.9萬，總建筑面積49萬，容積率2.8，綠地率46%。共分三期開發(fā)。一期由4棟高層住宅、8棟洋房組成，共777套。項目位于開福

33、區(qū)政府東側(cè),北臨福元路,西接芙蓉北路,屬于城市中心區(qū)與撈霞組團結(jié)合部，地理位置優(yōu)越,福元路直通國家級開發(fā)區(qū)星沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū),芙蓉路貫穿長沙南北,規(guī)劃中的福元路大橋連接河西濱江新城,交通極為便利。北城中央景觀大宅：項目西側(cè)緊臨的是沃爾瑪規(guī)劃用地,東側(cè)是規(guī)劃中的洪山公園用地,南側(cè)臨瀏陽河風(fēng)光帶,自然資源絕佳。北城中央的唯一豪宅：項目首期規(guī)劃的花園墅院產(chǎn)品是萬科獨創(chuàng)產(chǎn)品,在全長沙具有領(lǐng)先性和唯一性。高層全部采用精裝修,在高層與洋房之間設(shè)計的是中央景觀軸；項目定位為北城首席豪宅,將以萬科成熟的產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)于2010年面市銷售。配套設(shè)施配套設(shè)施兩館一廳：斥資12億，集博物館、科技館、音樂廳，建成后為長

34、沙城市名片幼兒園：中國科學(xué)院幼兒園、開福區(qū)教育局幼兒園等小 學(xué)：清水塘小學(xué)、順天小學(xué)和前進小學(xué)中 學(xué)：北雅中學(xué)、陳家渡中學(xué)、長大附中等商場：歲寶百貨銀行：建設(shè)銀行醫(yī)院：湘雅醫(yī)院、163醫(yī)院其他：洪山公園規(guī)劃、瀏陽河風(fēng)光帶、沃爾瑪規(guī)劃、順天酒店等銷售動態(tài)銷售動態(tài)萬科城5月開盤，主推138-168三房、四房，樣板房將在4月底開放，優(yōu)惠暫未定。其他區(qū)域重點樓盤其他區(qū)域重點樓盤 優(yōu)勢：優(yōu)勢： 1.產(chǎn)品新穎品質(zhì)高，花園墅院產(chǎn)品是萬科獨產(chǎn)品新穎品質(zhì)高，花園墅院產(chǎn)品是萬科獨創(chuàng)產(chǎn)品創(chuàng)產(chǎn)品. 2生活配套齊全及小區(qū)內(nèi)部配套完善包括會生活配套齊全及小區(qū)內(nèi)部配套完善包括會所，學(xué)校，商鋪等所，學(xué)校，商鋪等 3.交通便利，四通八達交通便利，四通八達劣勢：劣勢：1.周邊環(huán)境有待提高周邊環(huán)境有待提高 2.高層全部精裝修高層全部精裝修,可支配性少可支配性少. 其他區(qū)域重點樓盤其他區(qū)域重點樓盤 萬科城萬科城天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世項目定位與檔次形象定位：城市中心70萬平米超大規(guī)模綜合體物業(yè)定位：星城ccld領(lǐng)袖檔次：高檔。項目主題概念（居住、度假、投資、健身、運動等）集居住、辦公、購物為一體的復(fù)合型社區(qū)。項目主要優(yōu)勢與特點超大規(guī)模；中央文化生活區(qū)；品牌發(fā)展商；創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計等。項目獨特之處大規(guī)模，高綠化率。目標(biāo)群體定位知富人士：中學(xué)教師、大學(xué)教授、醫(yī)生、金融行業(yè)