沈陽融豐水鏡閣前期營銷策劃方案(42頁

1、|融豐融豐水鏡閣水鏡閣|營銷策劃構(gòu)想二oo七年 一月致沈陽融豐置業(yè)發(fā)展有限公司融豐水鏡閣戴德梁行沈陽團(tuán)隊(duì)戴德梁行沈陽團(tuán)隊(duì)2002年進(jìn)沈陽市場2004年分公司建立調(diào)研/策劃/代理/物業(yè) 在職員工90余人累計(jì)服務(wù)項(xiàng)目近200萬平高端住宅/寫字樓/酒店式公寓/商業(yè)華新/萬恒/瑪莉藍(lán)/和泰/穗港/昌鑫20062006年海悅國際大廈年海悅國際大廈6 6個月完成個月完成90%90%銷售銷售20062006年南湖五金工具市場開盤實(shí)現(xiàn)年南湖五金工具市場開盤實(shí)現(xiàn)70%70%銷售銷售2007年期待新的突破融豐水鏡閣1 1市場如是說成功是怎樣煉成的市場分析/目標(biāo)客群鎖定2 2夢，愿望的達(dá)成夢，愿望的達(dá)成市場定位3

2、3產(chǎn)品價(jià)值論產(chǎn)品策略4 4好酒勤吆喝營銷推廣策略融豐水鏡閣1 1市場如是說市場分析/目標(biāo)客群鎖定市場競爭與消費(fèi)心理市場競爭與消費(fèi)心理融豐水鏡閣ef本項(xiàng)目本項(xiàng)目市場供給市場供給1 1市場如是說保利百合花園保利百合花園羅馬假日羅馬假日鑫豐國際鑫豐國際富雅豪臨富雅豪臨新湖北國之春新湖北國之春巴塞羅那巴塞羅那周邊供給周邊供給114114萬平，已消化約萬平，已消化約4040萬平萬平融豐水鏡閣項(xiàng)目名稱面積范圍()主力面積()富雅豪臨71-17871-17890-11090-110新湖北國之春50-13550-13590-11090-110羅馬假日* * 80-120 80-120* * 80 80保利百合

3、花園50-12450-12491-9391-93鑫豐國際52-14252-1426868、7676、9898巴塞羅那24-14290、105面積分析面積分析1 1市場如是說面積跨度大，目標(biāo)客群涵蓋多個階層面積跨度大，目標(biāo)客群涵蓋多個階層融豐水鏡閣項(xiàng)目名稱戶型比例合計(jì)一室二室三室復(fù)式(躍層)富雅豪臨8%8%69%69%22%22%1%1%18941894戶戶新湖北國之春10%10%55%55%30%30%5%5%15051505戶戶* 羅馬假日52%52%29%29%19%19%334334戶戶保利百合南園15%15%56%56%29%29%* * 440 440戶戶鑫豐國際70%70%30%3

4、0%16261626戶戶巴塞羅那15%15%46%46%39%39%25162516戶戶統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)1131511315戶戶戶型分析戶型分析1 1市場如是說二室配比占據(jù)絕對主力二室配比占據(jù)絕對主力融豐水鏡閣項(xiàng)目名稱主臥開間(米)客廳開間(米)富雅豪臨3.2-3.63.2-3.64.2-4.34.2-4.3新湖北國之春3.3-3.63.3-3.63.55-4.23.55-4.2羅馬假日3.93.93.9-5.43.9-5.4保利百合花園3.3-3.43.3-3.43.8-43.8-4鑫豐國際3.33.33.9-4.23.9-4.2巴塞羅那3.3-3.63.3-3.63.9-4.53.9-4.5開間設(shè)

5、計(jì)開間設(shè)計(jì)1 1市場如是說二室主臥二室主臥3.3-3.43.3-3.4米米 三室主臥三室主臥3.63.6米米二室客廳二室客廳3.9-43.9-4米米 三室客廳三室客廳4.2-4.54.2-4.5米米融豐水鏡閣項(xiàng)目名稱主臥窗客廳窗富雅豪臨部分飄窗270度轉(zhuǎn)角窗新湖北國之春大部分飄窗大部分落地、轉(zhuǎn)角窗羅馬假日普通窗普通窗保利百合花園大部分飄窗、少量轉(zhuǎn)角窗大部分落地、轉(zhuǎn)角窗鑫豐國際多層為飄窗、高層普通窗部分高層為轉(zhuǎn)角或飄窗窗設(shè)計(jì)窗設(shè)計(jì)1 1市場如是說臥室多為飄窗，客廳多為落地窗臥室多為飄窗，客廳多為落地窗融豐水鏡閣銷售價(jià)格銷售價(jià)格1 1市場如是說隨工程進(jìn)展，整體均價(jià)接近隨工程進(jìn)展，整體均價(jià)接近450

6、04500元元項(xiàng)目名稱均價(jià)最高價(jià)富雅豪臨4500450057005700新湖北國之春4300430055005500羅馬假日* * 4062 4062- -保利百合花園4000400049004900鑫豐國際4000400045504550巴塞羅那* * 4200 4200* * 5000 5000融豐水鏡閣項(xiàng)目名稱臨街商業(yè)富雅豪臨商業(yè)配套面積近5500，約占總建面2%，為2層商業(yè)新湖北國之春沿云峰街一側(cè)為2層商業(yè)，沿北一路一側(cè)為1層商業(yè)羅馬假日裙樓為4層商業(yè)保利百合花園沿北二東路一側(cè)為3層、云峰街2層鑫豐國際沿北二路和云峰街一側(cè)為2層商業(yè)，北側(cè)虹橋路為1層商業(yè) 臨街商業(yè)臨街商業(yè)1 1市場如是

7、說臨云峰街為臨云峰街為2 2層商業(yè)層商業(yè)融豐水鏡閣1 1市場如是說市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)客群不局限在鐵西區(qū)，和平區(qū)、皇姑區(qū)和平區(qū)、皇姑區(qū)人群增多最高價(jià)超過50005000元元大關(guān)，鐵西不乏實(shí)力客群面積范圍跨度大，面積配比多而全多而全產(chǎn)品設(shè)計(jì)雷同雷同，主打景觀或地鐵，個性特征不突出區(qū)域市場漸趨成熟，競爭競爭范圍漸趨擴(kuò)大2年中價(jià)格漲幅漲幅較大，市民逐漸接受每年500元的漲幅融豐水鏡閣人群鎖定人群鎖定（客戶群年齡段分析）1 1市場如是說前提：有支付能力有購買欲望40-5040-50歲構(gòu)成了高端購買的主力人群歲構(gòu)成了高端購買的主力人群融豐水鏡閣生活圈生活圈1 1市場如是說20-30歲30-45歲45-55歲

8、事業(yè)圈親情圈朋友圈事業(yè)圈親情圈朋友圈事業(yè)圈親情圈朋友圈事業(yè)圈親情圈朋友圈生活圈失衡，期望和諧生活圈失衡，期望和諧融豐水鏡閣1 1市場如是說李先生：年齡：40-50歲職業(yè)：律師/公務(wù)員/私企老板/職業(yè)經(jīng)理人/教授收入：年薪12萬p生意場 高峰期/應(yīng)酬/迷失p家 庭 信任危機(jī)/代溝p朋友圈 淡出/孤獨(dú) p生 理 亞健康 ed ed 力不從心p心 理 生不逢時/焦慮/貪念/懷舊40-5040-50群關(guān)鍵詞群關(guān)鍵詞角色轉(zhuǎn)換過程中的尷尬，是否能涅磐重生？心理健康投資與生理健康投資同樣重要！融豐水鏡閣1 1市場如是說市場機(jī)會市場機(jī)會高端產(chǎn)品缺乏特色產(chǎn)品缺乏小而精小而精客群集中客群集中-高端高端獨(dú)特附加值獨(dú)

9、特附加值-配套配套人性化管理人性化管理-物業(yè)物業(yè)大而全大而全心理健康心理健康-理念理念融豐水鏡閣| |長尾法則長尾法則| |告訴我們成功只因?yàn)橄茸吡艘徊礁嬖V我們成功只因?yàn)橄茸吡艘徊絴2-8|2-8定律定律| |是不敗的法則是不敗的法則找準(zhǔn)了20%的人群，就能消化我們80%的產(chǎn)品先行一步，就能創(chuàng)造出屬于我們自己的usp1 1市場如是說把握時機(jī)市場接受度時間融豐水鏡閣2 2夢，愿望的達(dá)成夢，愿望的達(dá)成市場定位是你收藏了她，還是她收藏了你！是你收藏了她，還是她收藏了你！雙向選擇的博弈雙向選擇的博弈融豐水鏡閣馬斯洛的禮物生存需求生存需求保障性保障性安全需求安全需求私私秘性秘性歸屬需求歸屬需求舒適性舒適

10、性自尊需求自尊需求尊貴性尊貴性自我實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)生活生活dede真義真義水水鏡鏡閣閣市市場場其其他他產(chǎn)產(chǎn)品品2 2市場定位融豐水鏡閣2 2市場定位孕旅美畫家李自健作品|水鏡閣|是一個藝術(shù)品藝術(shù)品，不是流水作業(yè)的產(chǎn)品|水鏡閣|凝聚的是開發(fā)商的心血和心愿心愿|水鏡閣|只為懂得欣賞欣賞她的人而準(zhǔn)備|水鏡閣|給你的不是房子，不是家，也不是 簡單的生活品質(zhì)，而是一種心境心境夢，愿望的達(dá)成融豐水鏡閣核心價(jià)值觀核心價(jià)值觀2 2市場定位人本位思想心愿的達(dá)成客群客群同道中人同道中人配套配套最具針對性最具針對性產(chǎn)品產(chǎn)品最具前瞻性最具前瞻性物業(yè)物業(yè)最具人性化最具人性化核心核心價(jià)值價(jià)值融豐水鏡閣市場定位“人文人文 和諧

11、和諧 新生新生態(tài)態(tài)”| |融豐融豐水鏡閣水鏡閣| |2 2市場定位融豐水鏡閣案名釋義2 2市場定位| |融豐融豐水鏡閣水鏡閣| |融豐 品牌樹立與品牌延續(xù)水，道家思想中“上善若水，水利萬物而不爭.又無堅(jiān)不摧”，正符合本項(xiàng)目人群低調(diào)、重視情操陶冶的特征，所謂“大隱隱于市”鏡，水也是一面鏡子，是對人內(nèi)心深處渴望的折射水鏡，水鏡先生是三國孔明的老師司馬徽的號，也是尊稱，“知人”也閣 陛下、殿下、閣下，只有達(dá)官貴人方稱閣下，閣較苑/庭/軒 更能體現(xiàn)尊貴融豐水鏡閣3 3產(chǎn)品價(jià)值論產(chǎn)品策略告別性價(jià)比，因?yàn)樗撬囆g(shù)品，她有了生命告別性價(jià)比，因?yàn)樗撬囆g(shù)品，她有了生命融豐水鏡閣3 3產(chǎn)品策略水鏡閣水鏡閣 生命

12、的價(jià)值生命的價(jià)值不是始點(diǎn)、不是終點(diǎn)，而是看風(fēng)景的心情不是始點(diǎn)、不是終點(diǎn)，而是看風(fēng)景的心情融豐水鏡閣規(guī)劃風(fēng)格戶型配比園林景觀智能配套專屬會所物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品附加3 3產(chǎn)品策略水鏡閣水鏡閣 生命的構(gòu)成生命的構(gòu)成融豐水鏡閣3 3產(chǎn)品策略水鏡閣水鏡閣 生命的布局生命的布局不可不談的40度40度夾角不可不用的深度穹頂空間下沉廣場b1b2融豐水鏡閣現(xiàn)代風(fēng)格 簡約板式 雙圍合*p立面 面磚 局部玻璃幕p采光 短進(jìn)深 10.5-11米p全一梯2戶 p客廳大露臺p底層 全躍帶私家花園p頂層 全躍帶屋頂平臺建筑設(shè)計(jì)3 3產(chǎn)品策略融豐水鏡閣比例比例面積控制面積控制戶型戶型35%35%90-9590-952 2房房50%

13、50%115-125115-1253 3房房15%15%180-220180-220全躍全躍平層全一衛(wèi)設(shè)計(jì)3 3產(chǎn)品策略戶型比例（平方米）總戶數(shù)約750套融豐水鏡閣面積瘦身飄窗3 3產(chǎn)品策略先露臺 后封閉融豐水鏡閣3 3產(chǎn)品策略電梯設(shè)計(jì)專署性尊貴感雙門電梯融豐水鏡閣 p立體園林p少量水景p高株植物p私家花園p健身器材 *3 3產(chǎn)品策略園林景觀智能設(shè)施智能ic卡 樓宇對講 閉路監(jiān)控 巡更系統(tǒng) 融豐水鏡閣專屬會所3 3產(chǎn)品策略插花訓(xùn)練室廚藝培訓(xùn)室中醫(yī)按摩室茶藝棋牌室技能培訓(xùn)健康保健太極拳培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)平臺陶冶情操融豐水鏡閣專屬會所3 3產(chǎn)品策略dv視聽室讀報(bào)室推桿室交誼舞中心針對性實(shí)用性持續(xù)性*

14、摒棄：健身中心 游泳館 麻將室 幼兒園 干洗擴(kuò)印 社區(qū)超市氧吧融豐水鏡閣物業(yè)管理社區(qū)活動的組織者3 3產(chǎn)品策略網(wǎng)絡(luò)平臺的維護(hù)者社區(qū)管理的執(zhí)行者港式管理人性化服務(wù)專業(yè)化隊(duì)伍社區(qū)基金的運(yùn)營者職能：融豐水鏡閣產(chǎn)品附加3 3產(chǎn)品策略 私家花園 大飄窗 屋頂花園 閣樓 露臺 融豐水鏡閣3 3產(chǎn)品策略其他車位配比：規(guī)劃停車位 配比1：0.6裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水房 提供菜單式裝修方案物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：高檔物業(yè)進(jìn)駐 物業(yè)費(fèi)1.5元/網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：云峰街、北四路2層商業(yè) 愛工街1層商業(yè) 面積分割為80平、150-300平左右健康基金：提供100萬健康基金地鐵商業(yè)：地下連接 便民并挖掘商業(yè)價(jià)值融豐水鏡閣4 4好酒勤吆喝營銷推廣策略合理運(yùn)用營銷手段，達(dá)到事半功倍的效果！融豐水鏡閣4 4好酒勤吆喝事件營銷事件營銷+ +行業(yè)引導(dǎo)行業(yè)引導(dǎo)+ +老客戶口碑老客戶口碑營銷推廣策略80年代文化主題系列活動健康服務(wù)快車dv劇組社區(qū)系列展映社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交友平臺以人文、和諧、新生態(tài)為主題實(shí)現(xiàn)快速銷售項(xiàng)目形象包裝新聞媒體及行業(yè)口碑滲透老客戶引導(dǎo)銷售融豐水鏡閣價(jià)格策略48004800