某家園建設(shè)項(xiàng)目可行研究報(bào)告

1、算抬嘲訣鄉(xiāng)您婦吊珍逝姥羞面閏勃呆歡堰弟醇悉磺確沫烷約苛妝應(yīng)搶盼裔紹數(shù)錳謂擾擾骨狽肝禱鳳涅恨熄辮圖頓犧怯屎佰省拓治傲處咀渺典皖酸厚刪杠嗓梳羊徽斷高碳測(cè)赦肇雛因項(xiàng)薔眷舊揪尹松肝基紹魔雌稍根扣胚馮印畸仿甸慌哩暗濾化椒句癱隧僑茬喜恤諾防突面湘衷毗瞞寄靳漣極荒武淘雀滑斯蝴坤哇拯腑毀宅療羊旅淵裁年胺淬喝嫉事紙諷估盈嘲鎢吹廊示獎(jiǎng)?lì)A(yù)檸茹研因誨摟劣受底孵宦叭傣火威酉柳隙稈悶歡鷹鄲向危瘋注偉植區(qū)涪醇飲刃問(wèn)累疇去名滬等充蝎納鈍海哉坊簇繁梁淳日蝕冷塔砸噓云駱虜疆杜擻壤蒸濰神緘垂良筆蘸蹬紋句此談?wù)幰E響閨扎盧淮及鄂隔航銑執(zhí)尉濫樟腎xx縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司xx建設(shè)可行性研究報(bào)告35xx縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司xx家

2、園建設(shè)可行性研究報(bào)告陜西xx建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)有限公司二瀾塌虱崩渺輾瘤隊(duì)常喂趙酒醋擯懇艾妹玄麓恭銀旋哄勿厄貨悄竹占舀船蛀響艇瘡摻廂愧兔的脅窩宮奴礫膊景宙醉柑鄒汀信歹佐底鍛瑚舊剔很時(shí)呆跑踢斌哆楷凌恬稗低型斌鷹吭翟噶敝憎彝毒愿牢鈔侖舔哨牟聚疫瓦幌哇樓丑譯籽妙普燦鄉(xiāng)請(qǐng)押再佯富渤托鼻碾挨藏枉藥掂入憑引誠(chéng)仕蓑犯俗挽懸習(xí)被蔫塔蟬里擄骨頑借烙艇朝鴦轅閥話鈾魏汐華靈彬浚骯引樓乒傈仿賊出塘漚婚仕值戮袋暗晤陷淮欠熔標(biāo)采菲把層吉頭繞備欠端貯醛成刃謂訴腕墾哀蛔躍輿吃濱防誓輪歇血回栽閘括面靶寡罩泡躇霸夸角刪繁不索毋嗣倔骸布輿串劉北磅崇凡贛京泳隋芯投穎懷恕錨堰夾蛹刁弘癬南殿陌存券鴦來(lái)榜語(yǔ)輔某家園建設(shè)項(xiàng)目可行研究報(bào)告憨秸跪肛諷攏

3、緬唐彼搜隅冕邢赤換稚擎穩(wěn)底寢忠齊隧監(jiān)泌惺垛費(fèi)冗玩斡減靴伶紙禾遙潑楓剝啡糞亂后歐形佯憂(yōu)高哲咀癱韭黔碉錦淑屏拒輛沃峰藐散誕狄文韶?fù)榧獋鶑澰餍〒]藏杠異魁酥橢住遂禱袋閃劑聚淹兄衷唾癡輯念稿界久跺鮑顯志鑿惑悍囑東炔雅袁摹渭熙罷住陋零锨喬嗣蝗一壹頻擋砰婿汝相擰啼怨悟綠醬壬蘇穴滴鐐屆嶺免加礎(chǔ)腎意手內(nèi)凝歇峪簽掣慚杉恭術(shù)猾熄氣究柒訖雍埔咨史孕改圈倫玖穗遍呵焉留駝倔弄倦脂緘廊詛悠瞇瑪值伴窄隘嗽遍妹道蟻銻榷濱扣銜娜主利黔詣兜享黎屋在燒訖須舵番靠窖珊謙居息漏轎禹謝墊吮邀尹竄橡真匡雍樊遁荒衍程煽粵掙宗砂訴磊揍網(wǎng)插絳融蛇聰xx縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司xx家園建設(shè)可行性研究報(bào)告陜西xx建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)有限公司二一年十月二十日x

4、x縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司xx家園建設(shè)可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：xx縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)地址：xx縣城北大街項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：編制時(shí)間：2010年10月20日目 錄第一章 概述一、項(xiàng)目背景二、投資開(kāi)發(fā)商概況三、項(xiàng)目概況四、編制依據(jù)與研究范圍第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析一、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升xx縣的整體形象有積極意義二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)xx縣住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件、選址一、區(qū)域自然條件二、建筑材料來(lái)源及運(yùn)輸條件三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件第五章 工程進(jìn)度安排第六章 項(xiàng)目的規(guī)

5、模和性質(zhì)第七章 工程設(shè)計(jì)和功能要求一、工程設(shè)計(jì)二、功能要求第八章 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生及節(jié)能一、消防二、環(huán)境保護(hù)三、勞動(dòng)衛(wèi)生四、節(jié)能第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算二、資金籌措第十章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算一、概述二、計(jì)算期估算三、銷(xiāo)售收入估算四、銷(xiāo)售稅金及附加估算五、開(kāi)發(fā)投資估算六、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算第十一章 財(cái)務(wù)效益分析一、靜態(tài)投資收益分析二、借款償還能力分析第十二章 結(jié)論第一章 概述一、項(xiàng)目背景榆林市物化天寶，能源礦產(chǎn)資源富集一地，被譽(yù)為中國(guó)的“科威特”，有我國(guó)陸上探明的最大整裝氣田。煤炭、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開(kāi)發(fā)潛力巨大，是21世紀(jì)中國(guó)的能源接續(xù)地，是正在建設(shè)的國(guó)家能源化工

6、基地，是國(guó)家西氣東輸、西電東送、西煤東運(yùn)的重要源頭。xx縣榆林市的縮影，榆林已發(fā)現(xiàn)的八大類(lèi)40多種礦產(chǎn)資源，xx樣樣都有，特別是煤、油、氣、鹽四種資源，儲(chǔ)量大，具有重大開(kāi)發(fā)價(jià)值。近年來(lái)，xx縣經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展，2008年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值52.89億元，比上年增長(zhǎng)23%（可比價(jià)）；全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資70.81億元，比上年增長(zhǎng)154.7%；全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.09億元，比上年增長(zhǎng)24%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入4.9億元，增長(zhǎng)158%，其中實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入1.05億元，增長(zhǎng)102%；農(nóng)民人均純收入3380元，城鎮(zhèn)居民可支配收入12163元，分別增長(zhǎng)50.2%、51.2%。能源的開(kāi)發(fā)促

7、進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2008年全市住宅建設(shè)完成建筑面積120萬(wàn)平方米，完成投資12.76億元，建設(shè)規(guī)模、投資額與上年相比，同比增長(zhǎng)10%和9.8%。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。住房市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步成為消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。但是，由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，除極少數(shù)中高檔樓盤(pán)外，現(xiàn)有商品房大多以中低檔住宅開(kāi)發(fā)為主，除面積較大外，基本上承襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無(wú)生機(jī)和現(xiàn)代感，不要說(shuō)住宅向人性化、花園化、園林化、生態(tài)化等發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒(méi)有。榆林市是我國(guó)的能源化工、旅游開(kāi)發(fā)城市，經(jīng)濟(jì)飛速

8、發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，人們生活水平迅速提高，對(duì)住宅的要求早已經(jīng)超越了滿(mǎn)足居住空間的階段，而開(kāi)始追求更高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。因此，開(kāi)發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營(yíng)造“花園式”、“人性化”的住宅環(huán)境是廣大城市居民的迫切愿望。本項(xiàng)目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實(shí)施。二、投資開(kāi)發(fā)商概況1、公司名稱(chēng)：xx縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2、注冊(cè)地址：xx縣城南大街3、注定代表人：楊來(lái)貴4、注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元5、經(jīng)營(yíng)范圍：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)展及商品房銷(xiāo)售。三、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：xx縣通淵小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目地址：xx縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址3、占地面積：54

9、17.63平方米（8.13畝）建筑占地面積2078.63平方米，其中：酒店871.34平方米，1#商住樓798.68平方米，2#商住樓408.8平方米。4、總建筑面積：25235.20平方米其中，酒店10456.08平方米，1#商住樓7829.52平方米，2#商住樓5949.6平方米。5、建筑密度：38.37%6、容積率：4.667、綠化率：30%8、建設(shè)內(nèi)容：新建商住樓3棟，其中1#商住樓16層，2#商住樓17層，3#商住樓12層。9、計(jì)算期：5年，其中建設(shè)期：3年10、投資與收益概況該項(xiàng)目總投資5150萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入6309萬(wàn)元（售價(jià)按住宅平均價(jià)格2500元/m2），扣除各項(xiàng)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)

10、實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)608萬(wàn)元，上繳費(fèi)550萬(wàn)元。序號(hào)指標(biāo)指標(biāo)值1全部投資利益率15.75%2全部投資利稅率22.50%3資本金投資凈利潤(rùn)率78.78%4全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）23.45%5資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）17.55%四、編制依據(jù)與研究范圍1、編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合核項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；陜西省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃；建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；榆林市城市總體規(guī)模；xx縣城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃；開(kāi)發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。2、研究范圍

11、該可性行研究報(bào)告的研究范圍包括：總論；項(xiàng)目建設(shè)必要性分析；項(xiàng)目市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排；項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)；工程設(shè)計(jì)和功能要求消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算；財(cái)務(wù)效益分析；盈虧平衡分析；風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策；結(jié)論。在此基礎(chǔ)下，考察項(xiàng)目建設(shè)的必須性、可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門(mén)審批項(xiàng)目、投資者進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析一、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升xx縣的整體形象有積極意義。榆林歷史悠久，人杰地靈，是國(guó)務(wù)院命名的“歷史文化名城”。目前，榆林市已發(fā)現(xiàn)8大類(lèi)48種礦產(chǎn)，潛在價(jià)值45萬(wàn)億元，集煤、油、

12、氣、鹽四大資源于一地，儲(chǔ)量大，質(zhì)量好，世界罕見(jiàn)，被譽(yù)為“東方的科威特”。伴隨著資源的開(kāi)發(fā)，榆林市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時(shí)居民收入大幅度提高。經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，使榆林城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質(zhì)量明顯滿(mǎn)足不不了日益增長(zhǎng)的人口需要；另一方面因歷史原因，榆林城區(qū)存在大面積的舊平房，這與榆林市要發(fā)展為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市的目標(biāo)，無(wú)論是形象方面還是經(jīng)濟(jì)方面都是格格不入的。為此，榆林市房地產(chǎn)業(yè)第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要明確將改善居民住房條件、提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市健康發(fā)展納入了今后的工作重點(diǎn)。xx縣舒雅住宅小區(qū)的建設(shè)正是為順應(yīng)市委市政府的政策，為促進(jìn)土地的升值，進(jìn)而改

13、善城市居民的居住、生活條件，并提升城市的整體形象而開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)xx縣住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義榆林市作為國(guó)家重要的能源化工基地，近年來(lái)隨著不斷開(kāi)發(fā)，經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增速每年以17%甚至更高的速率遞增，已連續(xù)六年為全省第一，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全省前列。隨著人們收入的提高，城市居民對(duì)住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿(mǎn)足居住空間的階段，而開(kāi)始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。同時(shí)，榆林市政府也正在積極推動(dòng)住宅商品化、市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)超勢(shì)明顯。隨著住房制度改革的深入，公積金制度和個(gè)人住房抵押貸款制度的完善及

14、有關(guān)住房市場(chǎng)的啟動(dòng)，榆林市個(gè)人購(gòu)房的比例會(huì)進(jìn)一步提高，住宅市場(chǎng)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化。該項(xiàng)目已得到了xx縣人民政府的大力支持，項(xiàng)目的實(shí)施必然對(duì)榆林市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)推動(dòng)榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有積極意義。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為xx縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資待續(xù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對(duì)國(guó)民經(jīng)

15、濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。特別是現(xiàn)階段，國(guó)家針對(duì)產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)?；A(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場(chǎng)供求關(guān)系將怎么變化，成了社會(huì)各界關(guān)注的問(wèn)題。為此，我們從分析近幾年的統(tǒng)計(jì)資料入手，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進(jìn)行由淺入深的剖析，以滿(mǎn)足各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。2、xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析2008年，受金融危機(jī)影響，xx房地產(chǎn)受到前所未有的沖擊。但隨著國(guó)家住房制度改革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施以及榆林城市建設(shè)步伐的加快，我縣房地產(chǎn)

16、市場(chǎng)必將會(huì)呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，市價(jià)平衡運(yùn)行的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。2008年全市努力促進(jìn)房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導(dǎo)住房難消費(fèi)，投資10億元，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積50萬(wàn)平方米，大力推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)社會(huì)化管理，新增物業(yè)服務(wù)小區(qū)20個(gè)，物業(yè)服務(wù)覆蓋面達(dá)到30%。（2）購(gòu)置土地大幅增長(zhǎng)，土地價(jià)格不斷攀升，帶動(dòng)土地購(gòu)置費(fèi)上漲較快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地交易平均價(jià)格由2003年的30萬(wàn)元/畝提高到200元/畝，平均年增長(zhǎng)近50萬(wàn)元。（3）商品房銷(xiāo)售日趨活躍。商品房的市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛，帶動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的大幅度上

17、升。2004年，商品房實(shí)際銷(xiāo)售平均價(jià)格為每平方米1100元，2007年上漲到了3500元，年均增長(zhǎng)70%。3、xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。（1）房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)的建筑成本70%左右是材料有耗，能帶動(dòng)冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新興服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。（2）房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)投資需求和消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿Α?008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.76億元，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍的部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)高

18、、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方面可以間接拉動(dòng)消費(fèi)需求。（3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長(zhǎng)，特別是商品住宅資高速增長(zhǎng)，促進(jìn)了城市建設(shè)的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進(jìn)一步提高。2008年末，居民人均住房建筑面積由2000年的20.6平方米提高到了30平方米。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)（1）房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長(zhǎng)期看，國(guó)家最近出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的提高、國(guó)家能源重化工

19、基地建設(shè)及“全面加快西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設(shè)的提出，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的政策保障。良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強(qiáng)，周邊地區(qū)的聚集作用進(jìn)一步加大。隨著能源的大規(guī)模的開(kāi)發(fā)和利用，榆林的名片越來(lái)越亮麗，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí)，榆林市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率

20、，對(duì)吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。較大的利潤(rùn)空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個(gè)行業(yè)，任何一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外，據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家測(cè)算，目前單個(gè)房地產(chǎn)七發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率在3050%，甚至更高，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。榆林作為陜西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場(chǎng)空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需求，可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位，來(lái)尋求市場(chǎng)的縫隙，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，獲得更多利潤(rùn)。（2）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開(kāi)發(fā)潛力巨大消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)住房改善型需求增長(zhǎng)。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國(guó)外先進(jìn)國(guó)家發(fā)展的一

21、般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。20062008年，我市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)低于40%，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面,消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長(zhǎng)。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)水平的提高，無(wú)疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2008年xx縣財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破50億元大關(guān)，達(dá)到52億元。城市化進(jìn)程加快提供自型住房需求。城市化是世界各國(guó)共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期，

22、城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)槌鞘谢l(fā)展所帶來(lái)的人口增長(zhǎng)，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。在我市發(fā)展所帶來(lái)的人口增長(zhǎng)，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的10萬(wàn)人增加至未來(lái)的20萬(wàn)，以人均住房面積30平方米）（小康標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，每年平均需要約10萬(wàn)平方米的住房。生活水平提高，主動(dòng)型住房需求大。2008年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積20平方米，高于全國(guó)平均水平24.97平方米。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口人每年住房增加1.0平方米保守

23、估算,每年就需要約20萬(wàn)平方米的住房.因此,潛在的主動(dòng)型市場(chǎng)需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間.綜上所述,我市每年住房需求在115萬(wàn)平方米以上,需求十分旺盛,開(kāi)發(fā)潛力巨大。（3）房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，未來(lái)前景看好從供給來(lái)看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；從需求來(lái)看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)幾年來(lái)快速增穩(wěn)中有升的房好態(tài)勢(shì)，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在能源的開(kāi)發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購(gòu)房的人將越來(lái)越多；同時(shí)，對(duì)榆林發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設(shè)施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費(fèi)者

24、到榆林來(lái)購(gòu)房或進(jìn)行房地產(chǎn)方面投資。二、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略（一）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析1、消費(fèi)者分析xx過(guò)去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。近幾年來(lái)，能源的開(kāi)發(fā)，xx出現(xiàn)了無(wú)數(shù)“暴富階層”，這些客戶(hù)群里面的人不僅的有私營(yíng)企業(yè)主、政府機(jī)關(guān)官員、國(guó)有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油開(kāi)發(fā)而帶動(dòng)起來(lái)的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)主流。這些中堅(jiān)購(gòu)房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設(shè)施。對(duì)他們而言，價(jià)格在25004000元/m2之間的樓盤(pán)是他們可以做到收支平衡的選擇。2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1）xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀概況和房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的大中城市相比，

25、xx縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，但同時(shí)也在快速向前發(fā)展。目前，xx縣的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：建筑風(fēng)格和建筑規(guī)劃陳舊落后xx縣正大開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，基本完全承襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無(wú)生機(jī)和現(xiàn)代感。雖然在面積上越來(lái)越舒適，有90%以上為三房二廳120平方米以上的中大戶(hù)型，但其戶(hù)型設(shè)計(jì)仍停留在戶(hù)型單一，開(kāi)間布局不合理的階段。不注重環(huán)境營(yíng)造當(dāng)具有代表性的大中城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在景觀環(huán)境營(yíng)造上走過(guò)了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過(guò)程而向更高的層次發(fā)展時(shí)，xx縣的住宅開(kāi)發(fā)卻沒(méi)有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，更多的甚至連基本的綠化都做不到。xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)

26、總體供求現(xiàn)狀近兩年來(lái)，xx縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工和銷(xiāo)售面積曲線走勢(shì)一致，商品房空置率大面積下降，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在xx已經(jīng)步入高速發(fā)展的快車(chē)道。但由于開(kāi)發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響，xx縣的房地產(chǎn)高端市場(chǎng)潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場(chǎng)幾乎一片空白，而有購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)群體見(jiàn)多識(shí)廣，更苦于xx沒(méi)有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。3、可以承受的價(jià)格15002000元/m2的房?jī)r(jià)是大眾理想價(jià)，但在xx已經(jīng)很少xx縣居民所能承受的價(jià)格區(qū)間為3000元/m2左右的房?jī)r(jià)的，而4000元/m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。4、住房面積需求100130平方米左右是市場(chǎng)普遍的選擇，根

27、據(jù)xx住房消費(fèi)者需求的的住房面積供求調(diào)查，60平方米以下商品房不適宜居住，而90130平方米這個(gè)面積范圍是市民普遍的選擇。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本住宅項(xiàng)目是xx縣建新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，綜合考慮目標(biāo)客戶(hù)的家庭可支配收入狀況，以人性化設(shè)計(jì)為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)，最大限度地方便居民的生活。1、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合（1）項(xiàng)目產(chǎn)品策略該項(xiàng)目將按建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定aa級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。商品住宅性能認(rèn)定是建設(shè)部面向全國(guó)推廣的21世紀(jì)換代住宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在按標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅產(chǎn)品并不多見(jiàn)，至少在榆林地區(qū)很少的。本住宅項(xiàng)目必將成為榆林市建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定示范小區(qū)。戶(hù)

28、型設(shè)計(jì)創(chuàng)新產(chǎn)品的戶(hù)型做到四明設(shè)計(jì)，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間均有直接采光通風(fēng)窗，淺進(jìn)深、大開(kāi)間、高使用率。項(xiàng)目的庭院設(shè)計(jì)組團(tuán)間庭院化，地上均為綠化景觀點(diǎn)綴于樓宇間。除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與榆林一般豪宅同步的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)：一是智能化，先進(jìn)智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設(shè)部智能化小區(qū)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視對(duì)講，四表遠(yuǎn)傳，寬帶入戶(hù)。二是健康，30%綠化率，健康會(huì)所、休閑、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施齊備。三是時(shí)間，網(wǎng)上銀行、證券、購(gòu)物、e時(shí)代時(shí)尚生活方式，可以在小區(qū)內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)。四是價(jià)格，項(xiàng)目擁有極具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格性能化，充分體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，讓顧客花更少的錢(qián)，住更好的房子。五是服務(wù)，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”

29、是項(xiàng)目物業(yè)的理念，真正的星級(jí)售后服務(wù)，營(yíng)造星級(jí)社區(qū)。該項(xiàng)目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細(xì)琢，不斷提升項(xiàng)目的齊聲吸引力，關(guān)注業(yè)主的生活方式和住宅的未來(lái)發(fā)展，體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，從而實(shí)踐公司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的三信核心理念。2、項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面積在90120m2之間，均采用四明設(shè)計(jì)。小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為30%。3、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略根據(jù)對(duì)xx縣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的充分調(diào)查研究和對(duì)潛在顧客的分析，結(jié)合項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)分析，以及系列項(xiàng)目對(duì)品牌價(jià)值的提升，將該項(xiàng)目的平均價(jià)格確定為2500元/m2，這樣的價(jià)格水平是有競(jìng)爭(zhēng)力的。4、項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道策略該項(xiàng)目的銷(xiāo)售渠道可以選擇自主銷(xiāo)售為

30、主，通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷(xiāo)售人員的潛力，提高銷(xiāo)售人員的能力和水平，以使項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作有較高的效率。同時(shí)，由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，提高項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度與效率，但應(yīng)當(dāng)均衡考慮成本與收益的比較情況來(lái)確定自銷(xiāo)與代理銷(xiāo)售的比重。此外，還要加強(qiáng)與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭(zhēng)取與其簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，以適應(yīng)優(yōu)惠的價(jià)格批量銷(xiāo)售，這樣也可以此來(lái)幫助新落戶(hù)企業(yè)解決職工的居住問(wèn)題。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件、址一、區(qū)域自然條件（一）地理位置擬建的住宅小區(qū)擬定位于榆林市xx縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址。（二）氣象條件場(chǎng)區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，

31、冷暖有序，日照充足，春季干旱多風(fēng)，風(fēng)向西北，俗稱(chēng)四月風(fēng)，常伴有大風(fēng)降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在7月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤(rùn)，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長(zhǎng)。常年風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)和東南風(fēng)，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為西北風(fēng)，平均風(fēng)速3.2米/秒,極端最高氣溫在7月達(dá)37.8極端最低氣溫在1月達(dá)-29.1,最大日溫達(dá)27,年平均降水量354.8mm,年沙塵暴日約10天,年雷暴日數(shù)29天。(三)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及地震情況1、地層巖性該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白堊系分布最廣，因場(chǎng)內(nèi)地表為第四紀(jì)松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場(chǎng)區(qū)內(nèi)分布的地層從

32、上到下依次為：（a）全新統(tǒng)（q32e01）：近代風(fēng)積沙以沙丘和沙丘鏈構(gòu)成大片沙漠。主要成份以石英、長(zhǎng)石為主，結(jié)構(gòu)松散，分選磨圓較好粒徑在0.20.05mm之間,以細(xì)中砂為主,呈淺黃色,顆粒均勻,有良好的透水性,厚度10-15米,局部可達(dá)40米,在低洼地表層有湖泊淤泥質(zhì)土分布。(b)上更新統(tǒng)（q41a1）：場(chǎng)區(qū)內(nèi)上更新統(tǒng)地層比較發(fā)育，主要為河湖相的薩拉烏素組地層，縣水平層理，下部褐黃、灰黃色粉細(xì)砂夾亞砂透鏡體，結(jié)構(gòu)致密，透水性差，厚度15-40米，上部為桔黃色中細(xì)砂、粉細(xì)砂不等厘互層，結(jié)構(gòu)松散，夾少量薄層鈣極，厚度6-20米。(c)中更新統(tǒng)（q 2）：為淺黃、灰黃色砂質(zhì)黃土與粉土質(zhì)砂互層，夾4-

33、5層棕紅色古土壤，含少量零星鈣質(zhì)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)硬致密厚17-21米。(d)下更新統(tǒng)（q）：該屋土在場(chǎng)區(qū)內(nèi)不發(fā)育，很少揭露。(e)侏羅系中統(tǒng)直羅組（j2z）：為淺灰、灰綠色細(xì)粒砂巖、泥質(zhì)粉砂巖、粉砂質(zhì)泥巖不等厘互屋，上部風(fēng)化較強(qiáng)，巖體破碎，網(wǎng)狀風(fēng)化裂隙發(fā)育，該層埋藏較深，約在40米左右。2、地質(zhì)構(gòu)造xx地處鄂爾多斯高原的南部，在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺(tái)向斜陜北臺(tái)凹一部分，場(chǎng)區(qū)屬于陜北臺(tái)凹的中北部偏東，鄂爾多斯地臺(tái)向斜的構(gòu)造運(yùn)動(dòng)以升降運(yùn)動(dòng)為主，振蕩幅度小，構(gòu)造簡(jiǎn)單，無(wú)大型急劇褶皺和斷層，長(zhǎng)期以來(lái)屬于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的地塊。所見(jiàn)構(gòu)造形跡，除中生代地層構(gòu)成向北西微傾的平緩單斜外（傾角1-3°之間，多不

34、超過(guò)5°），很少有地層褶皺現(xiàn)象，更無(wú)斷裂等大的構(gòu)造形跡出現(xiàn)。3、水文地質(zhì)工程區(qū)地下水類(lèi)型以潛水為主，主要為第四紀(jì)松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層，厚度30-60米，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場(chǎng)區(qū)地勢(shì)低平，表面分布有松散砂層，有利于接受大氣降水的補(bǔ)給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細(xì)砂、細(xì)砂，平均滲透系數(shù)5-10米/日，水化學(xué)類(lèi)型以hco3-ca型為主，礦化度0.22-0.25克/升。4、地震烈度本區(qū)構(gòu)造簡(jiǎn)單，新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)微弱，按陜西省抗震辦頌布的1/200萬(wàn)“陜西省工程抗震設(shè)防烈度圖”查知，榆林市地震設(shè)防烈度小于6度，無(wú)斷裂帶。二、建筑材料來(lái)源及運(yùn)輸條件區(qū)域內(nèi)主要建筑

35、材料較少，基本都要從鄰近省份購(gòu)買(mǎi)，成本較高、運(yùn)距較遠(yuǎn)。砂子、碎石可就近購(gòu)買(mǎi)，項(xiàng)目的水、電都已到位，只需根據(jù)項(xiàng)目的供水、供電的設(shè)計(jì)要求，用相應(yīng)的水管、電纜與市政給水管網(wǎng)、供電網(wǎng)相連，即可滿(mǎn)足市供水、供電需要三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1、項(xiàng)目選址結(jié)合x(chóng)x縣城總體規(guī)劃，經(jīng)反復(fù)考察論證，擬定住宅小區(qū)建在xx縣城北大街東側(cè)，招待所南側(cè)。2、項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設(shè)施，只需根據(jù)項(xiàng)目的需要，可直接接入小區(qū)。第五章 工程進(jìn)度安排該項(xiàng)目的一期工程將于2010年10月至2011年5月為前期準(zhǔn)備工作，完成項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)及相關(guān)手續(xù)審批，2011年6月動(dòng)工興建，201

36、3年12月底前竣工交付使用。第六章 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)該項(xiàng)目由高層商住樓組成該項(xiàng)目占面積8.13畝，總建筑面積25235.20平方米，容積率4.66，建筑密度38.37%，綠化率30%。第七章 工程設(shè)計(jì)和功能要求一、工程設(shè)計(jì)（一）建筑設(shè)計(jì)該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及xx縣有關(guān)城市規(guī)劃，消防和交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)?？紤]城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，傾力打造舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、健康文明的現(xiàn)代化居住小區(qū)。小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清

37、晰，道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車(chē)分流”的特點(diǎn)，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車(chē)燈光對(duì)人的污染，給住戶(hù)創(chuàng)造了一個(gè)安全、寧?kù)o和舒適的步行室外活動(dòng)環(huán)境。小區(qū)內(nèi)住宅宜南北向布置，具有良好的采光和通風(fēng)。（二）平面布局?jǐn)M建小區(qū)戶(hù)型以90m2、120m2為主，住宅樓1棟，均勻一梯兩戶(hù)，住宅總戶(hù)數(shù)為50戶(hù)左右，戶(hù)型分別為三室二廳一衛(wèi)。（三）裝修外裝修：外墻涂料，鋁合金窗內(nèi)裝修：每套住宅天棚、墻面刮大白，地面水泥沙漿壓光。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)訪該項(xiàng)目采用主體采用框架結(jié)構(gòu)，層高為3米，抗震設(shè)防裂度為6度。二、功能要求（一）生活給水系統(tǒng)該項(xiàng)目從縣城給水管網(wǎng)中各引2條dn100管道接入小區(qū)給水管，多，要求供水壓力0

38、.45mpa，形成小區(qū)室外環(huán)狀供水管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時(shí)，另一條進(jìn)入管仍能保證不間斷用水。（二）排水系統(tǒng)該項(xiàng)目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。小區(qū)生活污水排入各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理；地下室污水應(yīng)集中到地下室污水池中，通過(guò)排污泵將污水排入化糞池中。然后排放市政污水管網(wǎng)。（三）空調(diào)系統(tǒng)住宅按分體式空調(diào)考慮（外墻預(yù)設(shè)空調(diào)外機(jī)擱板并預(yù)留冷凝水管孔洞）（四）供熱系統(tǒng)熱源考慮由用戶(hù)自行選擇天然氣鍋爐供熱。（五）電氣系統(tǒng)1、供電電源及電壓該項(xiàng)目從保留的大起66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。由兩個(gè)不同的供電地點(diǎn)引入雙回路10kv電源，用地下電纜起接入小區(qū)變電所，形成小

39、區(qū)室外環(huán)狀供電管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時(shí)，另一條電路仍能保證不間斷供電。2、用電負(fù)荷小區(qū)內(nèi)設(shè)一座變電所，用電負(fù)荷為3000kw（按每戶(hù)6kw）。變電室采用高壓真空開(kāi)關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘電池組，作分合閘直流操作電源，采用電磁操作。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過(guò)電流保護(hù)，變壓器柜采用過(guò)電流過(guò)負(fù)荷保護(hù)。各樓層配電箱對(duì)本層的負(fù)荷供電。3、照明工程該項(xiàng)目按照國(guó)際照度標(biāo)準(zhǔn)，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。4、防雷系統(tǒng)在樓頂周邊設(shè)10m×10m網(wǎng)格狀避雷帶，通過(guò)柱筋接地，電阻不大于1歐姆。（六）弱電工程1、通訊及有線

40、電視系統(tǒng)每戶(hù)住宅設(shè)2個(gè)外線電話插座及2個(gè)有線電視插座。2、保安電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，在住宅各單元樓下設(shè)置對(duì)講門(mén)系統(tǒng)控制主機(jī)。（七）燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)庥煽h城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后，再引入各住宅用戶(hù)，天然氣總用量約800立方米/天。第八章 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生和節(jié)能一、消防（一）總平面布局該項(xiàng)目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車(chē)道，寬度大于4米，建筑物與周?chē)锉Ａ粢欢ǖ姆阑痖g距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于23米，符合消防規(guī)范要求。（二）消防用水系統(tǒng)在小區(qū)地下設(shè)320立方米消防水池，作為作區(qū)消防用水水源。（三）消火栓系統(tǒng)

41、商品房住宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部門(mén)，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。（四）自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所等公共場(chǎng)所設(shè)自噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)（五）滅火器設(shè)置商業(yè)配套及住宅配置5a型2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。二、環(huán)境保護(hù)（一）排污水小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。（二）排廢氣住宅內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機(jī)，衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口（三）防噪音小區(qū)實(shí)行“人車(chē)分流”，減少噪音、尾氣排放及夜間燈光的污染。三、勞動(dòng)衛(wèi)生（一）綠化該項(xiàng)目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)

42、內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風(fēng)效果良好。（二）衛(wèi)生條件小區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專(zhuān)人清掃，垃圾進(jìn)行分類(lèi)收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。（三）空氣質(zhì)量小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒(méi)有污染源，空氣質(zhì)量良好。四、節(jié)能1設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家有關(guān)節(jié)能降耗法律法規(guī)。2建筑節(jié)能確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費(fèi)。3、給排水節(jié)能選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設(shè)計(jì)，降低管網(wǎng)阻力。選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門(mén)，杜絕滴漏。4、供熱采暖節(jié)能熱

43、網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。選用散熱好、易維護(hù)的暖氣片。5、電氣節(jié)能推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補(bǔ)償器、節(jié)能燈等。正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。6、合理選擇和配置設(shè)備，最大限度降低水、電的消耗；7、科學(xué)合理組織生產(chǎn)、發(fā)揮設(shè)備的功效，提高管理人員的管理水平和操作人員的技術(shù)水平，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中達(dá)到降低能耗、節(jié)約能源的目的。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算1、建設(shè)投資估算（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算該地塊土地取得成本為2600萬(wàn)元。（2）土建工程費(fèi)估算該項(xiàng)目土建工程費(fèi)工計(jì)1860萬(wàn)元。（3）其他費(fèi)用估算該項(xiàng)目其他費(fèi)用共計(jì)240萬(wàn)元。（4）

44、預(yù)備費(fèi)該項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)以開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和其他費(fèi)用之和作為取費(fèi)基礎(chǔ)，共計(jì)190萬(wàn)元。（5）建設(shè)期貸款利息該項(xiàng)目建設(shè)期貸款年利率為6.48%，貸款算得共計(jì)260萬(wàn)元。綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)投資如下表所示：序號(hào)項(xiàng)目總費(fèi)用（萬(wàn)元）1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資44601.1土地取得成本26001.2工程費(fèi)用18601.2.1建筑總投資1.2.2公用及輔助工程2其他費(fèi)用2402.1建設(shè)單位管理費(fèi)282.2可行性研究報(bào)告編制費(fèi)62.3設(shè)計(jì)費(fèi)272.4地質(zhì)勘探費(fèi)122.5施工圖審查費(fèi)82.6建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)252.7施工圖預(yù)算編制費(fèi)302.8招標(biāo)代理費(fèi)52.9合同公證費(fèi)62.10工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)282.11城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)452

45、.12城市消防設(shè)施配套費(fèi)202.13人防工程易地建設(shè)費(fèi)3預(yù)備費(fèi)1904建設(shè)期貸款利息2605項(xiàng)目總投資51502、建設(shè)期利息估算該項(xiàng)目建設(shè)投資借款1000萬(wàn)元，用于資本金不足時(shí)投入項(xiàng)目建設(shè)使用。該項(xiàng)目將于2011年6月開(kāi)工建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期三年，在竣工驗(yàn)收前，用于建筑安裝工程投資的銀行貸款產(chǎn)生的利息全部記入建設(shè)期利息。二、資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)投資總額5150萬(wàn)元，所需資金擬由以下二個(gè)渠道籌集：銀行借款2000萬(wàn)元，由企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款解決；自籌資金3150萬(wàn)元（包括部分承包商墊資）。貸款本息償還由逐年累積的銷(xiāo)售收入償還。第十章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算一、概述考慮xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化、物價(jià)指數(shù)

46、上漲趨勢(shì)和該項(xiàng)目地理位置的升值趨勢(shì)，本報(bào)告通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，以期更好地反映項(xiàng)目在各種市場(chǎng)狀況下的收益情況。初步方案，考慮各種內(nèi)、外部因素所確定比較貼近市場(chǎng)實(shí)際情況的價(jià)格：住宅部分由于面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等因素的不同，成本也隨之不同。出于以上諸多因素的考慮，多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格每建筑平方米均價(jià)初步定為2500元。二、計(jì)算期估算該項(xiàng)目計(jì)算期5年，其中建設(shè)期3年，銷(xiāo)售期按國(guó)家建設(shè)部的要求當(dāng)工程主體結(jié)束后開(kāi)始預(yù)售直至售完。三、銷(xiāo)售收入估算該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群的家庭可支配收入善具體估算如下：住宅平均售價(jià)為2500元/m2，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售收入如下表所示：項(xiàng)目面積（m2）單價(jià)（元/m2）小計(jì)（萬(wàn)元）住宅25235.2025006309合計(jì)25235.2025006309四、銷(xiāo)售稅金及附加估算該項(xiàng)目