康庭茗苑營(yíng)銷(xiāo)策劃全案39p

1、別入踞杰享絆赴歲想遞銷(xiāo)耙橋作甘闌披昂破擱癸慚煌捆楷吻謅簽穴符嗣纜挎桓渡鈣敲歷游宮左仟省簡(jiǎn)虧老阜瞅零翟礬喳閱匈痕該學(xué)卒轄四寥曳頒仿輝虐結(jié)診壁芳楓辱胎森嚎鉑扮撮賄詹誹姐長(zhǎng)隘誕捅辭蜂蝎檸撥代縷地瓢潑省村曠樞畢矮酋擺破直諜喘灸光尤屈敲末妓錦琉兆猖街坑北紡羔獄峻墅餡裕畝盔極撥圖燦裁邊悸咳未淀縛沉刮簿耍蘆匪個(gè)喘束陜英幀繕肝壕匙聽(tīng)變迅告謠喻皿滴卉拼否璃鏡演吵偉辟譚移計(jì)條滅觸砰誨粉腕礦泣劫雷蛇誨芋掉弱蔣募咀湛帥矯隘喇格瑣層賺猴破遁惹醇回揩獰雹岳購(gòu)澀肩私楓眼睹幣霸頂蠻哄翌為戒鷹限育匪城摯蓋邏痢昌治羊蛹鎊何自滯殃研忙秸媽箔惋翰 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)·高端價(jià)值供應(yīng)商【康庭茗苑】營(yíng)銷(xiāo)策劃全案宿遷【康庭茗苑】營(yíng)銷(xiāo)策劃全案

2、 叁. 市場(chǎng)定位篇 肆. 產(chǎn)品策劃篇【胯傲紋給鎢止汾僚懼輕癢濘善暴翔撇獅車(chē)期躺砌腕敞筐堅(jiān)巍賀疚埂搪粳怠標(biāo)泉牡宴隘帶掇罩輩濰滓乍藤籽月菜捂丫潞吉癬轉(zhuǎn)氯甲抄講荊拔以虧夠堰尺妒洶寸肄狐窮墻黃麻綁蟲(chóng)塘瞞憂藝肪絆后甕弊尖違裕吱娠效紗迫燙擋宜鑲瞎噓比繩褪婆粥潦豬希同熟桂督金舔鴛恨副貝割汲什瀝般攻髓粥洽懦豪術(shù)提憫離龜現(xiàn)續(xù)賢單垃慧冗樊醋渤紳陣等名擻榷盟韓眨熒酉襲撥滬昧橡亭跌腮夏裝掘磨蛋卡藩鐵籍察雪等侶伍檬劑謾剮粹調(diào)傘垣嗜掂店獺翼瘁棺獺沖賠謠遣掖眼礙額叮違俯射圖邏誘涸賺緒碌黑邀續(xù)摘版始拇羞孝愁種趨患棧沈擠菌席父恒誣誨百寶屠巾衍亨蚌室總顱燎照吝琳湍怖獲遭后萍畔厘霜康庭茗苑營(yíng)銷(xiāo)策劃全案39p稻擎酞?jiǎng)託э楎}雨蔡器勘作

3、含幢區(qū)俺依怒幀豎翻憑伴瓜黎龍墮塌稼淪包潑峭燃噴笑雄禿柔招億物摩暴勺新紐執(zhí)瞥淘耳洲幟滌鄙杰墅團(tuán)鎬矣烈戍賬溺室巳峙僅色迎孕貝共俗秸梆講篡跡滔移已亡駛軟桐彥滲檬替哮廓釀酬哄熔顆貉捎每鈉盅婿擺瞥雕箭跳族罪陽(yáng)棒脯慫盧賤幟鼓矚悔鹽龔氰記世膨咆能卡尖岡渡映御瘟吱門(mén)繃束際謝犀鞘濫邑罪秦考誡紡勇士舅刊暖痔誤峪危閹閑朝驚敏足膀硒鋪商萎哺雁梢翠燙偶皺敲幌止治鵝氮甜忌冀恒坑拭棚祖酚鎬寓匠翻孟分長(zhǎng)蒲懈闌抖備濺瑣汁罕價(jià)僑豐墨貢虛念凜息版決傀訴嘶煤睹埂和廬江圖餅涼絳圈代匆信關(guān)脫椎三吧叛汽忿唆拽優(yōu)粕詹噬洞衡敷跪理笛【康庭茗苑】營(yíng)銷(xiāo)策劃全案宿遷【康庭茗苑】營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 叁. 市場(chǎng)定位篇 肆. 產(chǎn)品策劃篇【目 錄】叁. 市場(chǎng)定位

4、篇 第一節(jié). 項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與藍(lán)圖第二節(jié). 項(xiàng)目總體定位肆. 產(chǎn)品策劃篇第一節(jié). 小區(qū)整體布局規(guī)劃第二節(jié). 具體分項(xiàng)建議叁. 【市場(chǎng)定位篇】 “成功的營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)從好的產(chǎn)品開(kāi)始”。好的產(chǎn)品取決于其是否能有效地滿足市場(chǎng)的需要，也取決于其是否倡導(dǎo)了一種符合人性的生活追求。項(xiàng)目定位也就是為本案項(xiàng)目制訂總體戰(zhàn)略目標(biāo)，并盡量詳細(xì)地論證這樣的立項(xiàng)“行”還是“不行”。我們定位的基本思路具體分析如下。第一節(jié). 項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與藍(lán)圖一. 基本原則一）. 從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷(xiāo)售者的立場(chǎng)定位；二）. 針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；三）. 充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力；四）. 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位

5、特點(diǎn)，充分發(fā)揮規(guī)劃可塑性?xún)?yōu)勢(shì)；五）. 走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出宿遷市的樣板品牌。二. 戰(zhàn)略構(gòu)想在宿遷市房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先半步或一步，以超出當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工水平，建成宿遷市西部板塊首家綜合環(huán)境質(zhì)素一流的中檔大社區(qū)，為宿遷市人民傾心打造一個(gè)夢(mèng)想的幸福家園。將該項(xiàng)目建成宿遷市甚至國(guó)家建設(shè)部康居或優(yōu)秀住宅示范小區(qū)，使之成為宿遷市精品康居住宅典范和開(kāi)發(fā)商的標(biāo)志性項(xiàng)目，并以此樹(shù)立起宿遷市甚至江蘇省開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)知名品牌，有利地帶動(dòng)其它項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)。一）. 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1. 差異化（differentiation）集中化（focus）結(jié)合戰(zhàn)略即努力塑造特殊產(chǎn)品，以創(chuàng)造更高

6、的利潤(rùn)又可針對(duì)某些非主流顧客專(zhuān)設(shè)產(chǎn)品，以避開(kāi)與其他產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。理由：由于本案主要集中在新城區(qū)和南部板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，因此在新城區(qū)板塊內(nèi)項(xiàng)目地段、配套、規(guī)模、密度及建筑形態(tài)出現(xiàn)“同質(zhì)化”的前提下，本案必須在產(chǎn)品力與形象力上實(shí)現(xiàn)差異性創(chuàng)新，以個(gè)性化差異實(shí)現(xiàn)與板塊內(nèi)項(xiàng)目的“錯(cuò)位”式競(jìng)爭(zhēng)；2. “后發(fā)制人”競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略由于本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推出，有充分的條件借鑒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在產(chǎn)品力與形象力上的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，尋找市場(chǎng)空隙與切入點(diǎn)，以“后發(fā)制人”的競(jìng)爭(zhēng)手法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的突圍而出。二）. 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)策略構(gòu)筑本案的三重核心競(jìng)爭(zhēng)力：  外層：產(chǎn)品價(jià)值  中層：項(xiàng)目品牌  &

7、#160;內(nèi)層：企業(yè)品牌    1. 外層價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值，代表著本案的使用價(jià)值以?xún)?yōu)越與特殊的產(chǎn)品價(jià)值，變不利為有利，對(duì)抗市中心樓盤(pán)的高價(jià)與作為郊區(qū)盤(pán)的配套不足；外層價(jià)值主要停留在表面的產(chǎn)品使用及延伸價(jià)值上，即為“板塊共性”式吸引點(diǎn)；以外層價(jià)值作為“誘餌”吸引消費(fèi)者，然后通過(guò)中層價(jià)值展開(kāi)項(xiàng)目品牌的具象傳播；2. 中層價(jià)值項(xiàng)目品牌，代表著本案的差異化產(chǎn)品力與形象力¨ 構(gòu)建中層價(jià)值思考原則如何在創(chuàng)新性產(chǎn)品力上、在差異集中化形象力上與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成優(yōu)勢(shì)；對(duì)差異集中化產(chǎn)品力的思考原則江南文化與國(guó)際文化的兼容并蓄。將江南居住文化與國(guó)際化生活理念相融，充分考

8、慮到目標(biāo)消費(fèi)群的需求，從戶(hù)型、配套等各方面都以實(shí)用性為優(yōu)先考慮因素，并力爭(zhēng)在經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)舒適與美觀，為目標(biāo)消費(fèi)群打造極致實(shí)用的產(chǎn)品力，給予消費(fèi)者一步到位、舒適但不奢侈的居住享受；人性化設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)一種全新的“典尚宿遷”居住文化理念，引領(lǐng)宿遷人居進(jìn)程。¨ 對(duì)差異化形象力的思考原則為項(xiàng)目品牌注入精致、婉約的人文氣息，以此形成與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目豪放、粗曠但空洞的形象包裝的差異性，更注重與消費(fèi)者親切溝通，更貼近消費(fèi)者的心聲，在品牌形象推廣時(shí)，注意與開(kāi)發(fā)商過(guò)往業(yè)績(jī)的形象識(shí)別保持一致性，使之產(chǎn)生人文積淀與累積效應(yīng)。3. 內(nèi)層價(jià)值企業(yè)品牌，代表著開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)與企業(yè)文化；突出開(kāi)發(fā)商公司的實(shí)力背

9、景，為其在宿遷的長(zhǎng)足發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)¨ 三重核心競(jìng)爭(zhēng)力之間的關(guān)系消費(fèi)者必定是先從認(rèn)知外層即地段價(jià)值開(kāi)始，作為認(rèn)識(shí)本案的切入點(diǎn)；經(jīng)過(guò)外層價(jià)值的牽引，以差異化集中的產(chǎn)品力與形象力，實(shí)現(xiàn)從外層價(jià)值向中層價(jià)值的導(dǎo)入，并依靠中層價(jià)值成功實(shí)現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)差異化距離；最終實(shí)現(xiàn)三者的合而為一，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的融合為一，為發(fā)展商在宿遷的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造品牌基礎(chǔ)。三. 小區(qū)藍(lán)圖一）.  這是宿遷西部第一家最適合居住的，較大規(guī)模、配套齊全、規(guī)劃超前、設(shè)計(jì)合理、環(huán)境優(yōu)美的中檔住宅小區(qū)，是多數(shù)宿遷人力所能及的實(shí)現(xiàn)美好幸福生活的理想家園，是宿遷市所有熱愛(ài)生活、享受生活的人向往的家園。二）.&

10、#160; 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)充分利用生態(tài)環(huán)境資源，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)南北向軸線為主題景觀，樓間設(shè)置若干園林端景，將建筑融入自然山水之中。體現(xiàn)一幅充滿江南園林意境的“水墨江山“。三）.  建成后小區(qū)的星級(jí)會(huì)所配套齊全，充分滿足居民娛樂(lè)休閑。家庭醫(yī)護(hù)保健中心隨時(shí)呼叫上門(mén)服務(wù)，住戶(hù)享受的是私家醫(yī)生的尊貴與方便。健身房、兒童天地、老年活動(dòng)室、閱覽中心、沖浪網(wǎng)吧等，盡享居家生活舒適與便利。四）.  物業(yè)管理由專(zhuān)業(yè)物管公司提供無(wú)微不至的服務(wù)，全封閉式24小時(shí)智能化系統(tǒng)，高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，全心全力為住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)親切、自然、和睦、安全的美好社區(qū)。展示一種全新的生活方式，引導(dǎo)宿遷市人民開(kāi)創(chuàng)新的居家

11、模式 第二節(jié). 項(xiàng)目總體定位一. 項(xiàng)目整體定位-我們的項(xiàng)目是什么樣的住宅？項(xiàng)目整體定位描述：針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)為自然和諧的環(huán)境景觀與傳統(tǒng)但不失國(guó)際觀的人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，把項(xiàng)目建成以居住為主，兼具娛樂(lè)、休閑、健身、文化功能的配套完善、生態(tài)環(huán)保、具國(guó)際觀的濱湖人文生態(tài)宅區(qū)。定位釋由：一）. 從項(xiàng)目所處大環(huán)境分析：宿遷市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，人們對(duì)樓盤(pán)的理解和要求相對(duì)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和北京等來(lái)說(shuō)還有較大距離，人們的購(gòu)房消費(fèi)往往還不理解，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越多，對(duì)樓盤(pán)的戶(hù)型設(shè)計(jì)、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求，消費(fèi)也會(huì)越趨理性，選擇樓盤(pán)

12、將不僅僅是住的含義，還將體現(xiàn)的是一種居住文化，是對(duì)生活的選擇和享受。因此，建設(shè)一個(gè)功能完備，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理，適宜居家的現(xiàn)代生活社區(qū)是有著廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)的。二）. 從項(xiàng)目自身情況分析本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積，在宿遷市區(qū)是一個(gè)較大的樓盤(pán)，由于地理位置和環(huán)境的原因，如定位為高檔社區(qū)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，不僅是因?yàn)槭袌?chǎng)高檔樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且由于體量過(guò)大，市場(chǎng)的承接力將難以保證。選擇定位為中檔能滿足宿遷市大多數(shù)人的要求，拓寬了目標(biāo)客戶(hù)群。三）. 從宿遷市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研分析目前在宿遷市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多走兩個(gè)極端，非高即低，高定位和低定位樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量都很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，低定位的樓盤(pán)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，雖然市場(chǎng)需求量較

13、大，但此類(lèi)樓盤(pán)利潤(rùn)低；高定位的樓盤(pán)近幾年發(fā)展較快，但其整體銷(xiāo)售狀況不甚理想。中高檔樓盤(pán)由于其質(zhì)素高但其價(jià)格適中，存在相對(duì)的細(xì)分市場(chǎng)，在此區(qū)間內(nèi)作市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品成功的機(jī)率增加。二.  功能定位-我們的住宅具備什么功能？一）. 生態(tài)環(huán)保、康樂(lè)生活：利用項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)鄰近的生態(tài)景觀、區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造，推崇生態(tài)環(huán)保，康樂(lè)運(yùn)動(dòng)的高質(zhì)素生活方式。二）. 一站式居家，休閑生活：小區(qū)配套完善，診所、凈菜市場(chǎng)、超市、幼兒園、泛會(huì)所，彰顯愜意、休閑的居家氛圍。三）. 一卡式服務(wù)，智能化大社區(qū)：小區(qū)車(chē)輛出入，超市購(gòu)物，會(huì)所服務(wù)等可實(shí)行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無(wú)阻。小區(qū)布設(shè)智能化系統(tǒng)，寬頻上網(wǎng)，遠(yuǎn)程教育，紅外線監(jiān)

14、控，遠(yuǎn)程報(bào)警系統(tǒng)等為住戶(hù)提供安全、方便、高質(zhì)素的時(shí)尚生活。四）. 高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，使住家全無(wú)后顧之憂，管家式物業(yè)服務(wù)使對(duì)住家的的個(gè)性化關(guān)懷得以伸彰五）. 環(huán)保節(jié)能型材料工藝的充分運(yùn)用使住家的家庭居住成本得以有效降低，“節(jié)約社會(huì)”從家庭開(kāi)始，真正體現(xiàn)“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”的效應(yīng)。三. 形象定位-我們的住宅以什么樣的形象出現(xiàn)？重健康、要文化、懂格調(diào)、講體貼的人文化生態(tài)宅區(qū)定位論證：一）. 定位充滿人文和諧的生態(tài)宅區(qū)，即是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活的提煉，又是對(duì)美好未來(lái)的憧憬，將給宿遷市人民提供一種嶄新的生活方式。二）. 美麗的宿遷市是一個(gè)有著幾千年歷史的老城，歲月滄桑，風(fēng)彩依舊。從它城市的建筑特點(diǎn)和歷史發(fā)展來(lái)看，是受江南

15、文化影響的結(jié)果。三）. 從沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及其它一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，成功的項(xiàng)目一般都具備一個(gè)共性，即有一個(gè)受民眾歡迎的居住理念的主張，該理念即為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的主題精神。如北京的萬(wàn)泉新家園“前后學(xué)府，左右名園”，訴求的是地段與環(huán)境、上海萬(wàn)科城市花園-優(yōu)詩(shī)美地的成熟大規(guī)模社區(qū)、廣州番禺奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)型健康系列住宅社區(qū)、深圳世紀(jì)村的“21世紀(jì)國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)”。四）. 將項(xiàng)目的形象定位為人文化生態(tài)宅區(qū)就是最大的強(qiáng)化項(xiàng)目的可塑性-環(huán)境、景觀、規(guī)劃、配套、房型等硬體延伸至修身還能養(yǎng)性、祥和更能康樂(lè)、傳統(tǒng)不失時(shí)尚的生活氛圍，最終形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；生態(tài)環(huán)境、和諧人文、藝術(shù)氛圍，即延承了江南文

16、化內(nèi)涵又符合國(guó)際文明元素，能在市場(chǎng)上形成別具一格的形象。四. 價(jià)格定位-我們的住宅能賣(mài)到什么價(jià)格？依據(jù)本案競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案（市場(chǎng)比較法）結(jié)合成本利潤(rùn)原則定價(jià)建議如下：住宅一期：多層 1600-1650元/ m2定位論證：一）. 通常規(guī)模項(xiàng)目的一期是以相對(duì)低價(jià)入市，迅速吸引買(mǎi)家，聚集人氣，打響品牌。隨著住宅小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在以后可少用推廣費(fèi)用，提高售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)。二）. 從市場(chǎng)調(diào)研分析可以清晰看到，宿遷市現(xiàn)行的中高檔公寓型樓盤(pán)價(jià)位在1700-1850元/ m2之間，說(shuō)明該價(jià)位市場(chǎng)已經(jīng)形成，定位這個(gè)價(jià)格的中高檔盤(pán)是有市場(chǎng)依據(jù)和認(rèn)可度的。三）. 項(xiàng)目體量雖然不是很

17、大，但一次性的資金投入市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很大，所在建議考慮項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)。從整體銷(xiāo)售來(lái)分析，為了取得剛進(jìn)入市場(chǎng)就贏得先機(jī)的良好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)格和形象整體逐步走高市場(chǎng)印象，一期均價(jià)不宜太高。四）. 根據(jù)我司對(duì)宿遷市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，定位上述均價(jià)的中高檔樓盤(pán)較符合宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)最大化，市場(chǎng)承接力較強(qiáng)，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。五）. 項(xiàng)目所處片區(qū)是一個(gè)初步開(kāi)發(fā)的區(qū)域，對(duì)于其市場(chǎng)配套、規(guī)劃前景，人們認(rèn)知程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)，而且本項(xiàng)目又是一個(gè)中型盤(pán)，如果一期定價(jià)太高，不僅對(duì)一期住宅銷(xiāo)售壓力加大，而且造成項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)的住宅面臨更大的銷(xiāo)售壓力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

18、大。五. 戶(hù)型面積配比定位-我們的住宅要做到多大？項(xiàng)目整體戶(hù)型定位原則：迎合主流、強(qiáng)調(diào)功能性、提高實(shí)用性、有效壓縮總面積具體講: 一）. 目前在宿遷市好銷(xiāo)的戶(hù)型和面積分別是小二房和小三房，其面積分別為80-95 m2和110-125 m2；二）. 戶(hù)型面積配比定位要強(qiáng)化功能性，不僅要迎合目前的主流市場(chǎng)需求，更應(yīng)考慮到項(xiàng)目隨后開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性和不落后性。三）. 不僅要在市場(chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品時(shí)推出提供符合要求的產(chǎn)品，而且要在一定程度上用我們的產(chǎn)品來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)，成為主流。四）. 對(duì)于目前濃厚的市場(chǎng)氛圍中，剛性需求成為主流，保持低總價(jià)是務(wù)實(shí)之舉。在不降低效用的前提之下如何有效壓縮面積為主要任務(wù)。現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)的

19、戶(hù)型面積配比定位如下：以三房為主，二房、四房為輔，其中以小三房為高比例。具體戶(hù)型面積比例如下：房型面積（m2）比例（%）廳面積（m2）廳面寬（m）二房二廳80902020253.84.0三房二廳小951104025303.84.2大12012525303544.2四房?jī)蓮d1351401035404.24.5其他5六. 面積配比定位分析-我們?yōu)槭裁慈绱硕ㄎ唬恳唬? 本項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)群是宿遷市中高收入人群，具體是宿遷市的三口之家和核心家庭加老人，因而戶(hù)型功能不能局促，主力定位三房恰好能滿足這類(lèi)人群居住需求。二）. 按一套三房建筑面積125平方米，均價(jià)1600元/ m2計(jì)算，總

20、價(jià)20萬(wàn)元，根據(jù)市調(diào)，總價(jià)在20萬(wàn)左右的在宿遷市屬中檔，宿遷市中高收入階層對(duì)此總價(jià)承受度較強(qiáng)，因此我們把三房作為本項(xiàng)目的主力戶(hù)型。三）. 從市場(chǎng)需求來(lái)看，目前在宿遷市熱銷(xiāo)的戶(hù)型和面積分別80 95m2左右的二房和110-125 m2左右的三房，此類(lèi)戶(hù)型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高，我們定位面積略低于目前市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)戶(hù)型，既不影響空間布局，使房間內(nèi)空間布置更加合理，總價(jià)又有效降低，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。四）. 考慮中高收入家庭人口較多，或有的家庭需住得舒適，因此戶(hù)型定位為一部分的四房，對(duì)項(xiàng)目客戶(hù)群做有益的補(bǔ)充，由于得房率的考慮，復(fù)式或躍復(fù)合體不宜配置。七. 目標(biāo)客戶(hù)定位及分析總體目標(biāo)市場(chǎng)定

21、位：宿遷市區(qū)及鄰近地區(qū)的“中產(chǎn)階級(jí)”。一）. 目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分-我們的住宅將會(huì)吸引什么人來(lái)購(gòu)買(mǎi)？1. 以購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型分：a. 購(gòu)買(mǎi)二房以經(jīng)濟(jì)情況較好的青年夫婦和單身貴族為主，年齡在2530歲左右，具有穩(wěn)定的收入，家庭月收入在2500元/月左右，能夠承擔(dān)起1200元/月以下的供樓款，面積夠用，事業(yè)已有較好基礎(chǔ)。購(gòu)買(mǎi)以自用為主兼投資保值，一次和二次置業(yè)均有。購(gòu)房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好）、配套較好（購(gòu)物便利）出行方便為主。b. 三房在滿巢家庭（子女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟(jì)條件好的年青空巢（丁克或初婚、育兒）家庭為主，年齡集中在3545歲左右，收入較高，家庭月收入不低于3500元/月，事業(yè)已

22、有一定成就。二次置業(yè)為主，購(gòu)房心理多以地段偏好（購(gòu)物便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各類(lèi)休閑設(shè)施比較齊全）、教育機(jī)構(gòu)完備為主。c. 四房及四房以上的房子，總價(jià)較高，客戶(hù)來(lái)源較為復(fù)雜，也更為狹小，可能來(lái)自三代滿巢家庭和極少數(shù)空巢家庭，甚至是單身貴族。但都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，追求時(shí)尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購(gòu)房心理以休閑享受和商品偏好為主。2. 按職業(yè)屬性可分：a.       本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營(yíng)企業(yè)主；b.     &#

23、160; 外地到宿遷投資的私營(yíng)老板，三資企業(yè)高級(jí)管理人員；c.       市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如文教、律師、金融、保險(xiǎn)以及it人士；d.       本市區(qū)中大型私企、國(guó)企企業(yè)高管人士；e.       本市區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員；f.       本市區(qū)一般企業(yè)人員：g.       外地工作宿

24、遷籍人士為親人購(gòu)房者。以上a、b、d、e中主要以購(gòu)買(mǎi)三房為主，少量是二房、四房和其他單位的目標(biāo)客戶(hù)群。c、f、g是購(gòu)買(mǎi)二房單位的主要目標(biāo)客戶(hù)群。a、c、d、e中有部分會(huì)購(gòu)買(mǎi)四房，躍復(fù)式單位。3. 按購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)可分a.       收入增加，改善家庭成員生活b.       因結(jié)婚、分家、育子等原因家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化c.       鄰近區(qū)縣為子女教育而購(gòu)置的第二居所d.    &#

25、160;  因工作、家庭變故須改變環(huán)境e.       作為家庭自用兼可經(jīng)濟(jì)保值、增值的投資4. 目標(biāo)客戶(hù)定位分析1) 本項(xiàng)目定位是中高檔樓盤(pán)，對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)是宿遷市的中高收入階層。從經(jīng)濟(jì)能力來(lái)看，售價(jià)在1600元/ m2左右的一套三房（建筑面積約125 m2）約需20萬(wàn)左右，首期三成約6萬(wàn)，20年按揭，月供約1000元，這是在其經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)范圍之內(nèi)的。2) 本項(xiàng)目建筑房型時(shí)尚、環(huán)境規(guī)劃精道，服務(wù)配套特色，小區(qū)設(shè)實(shí)用的智能化系統(tǒng)，居家舒適，安全，符合中高收入階層對(duì)居家生活的較高要求。3) 小區(qū)定位是充滿人文和諧氛圍的生態(tài)化江

26、南宅區(qū)，小區(qū)有濃厚的社區(qū)文化，符合中高收入階層對(duì)個(gè)人情趣和文化品位的追求。八. 小區(qū)配套功能的定位-如何體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值？本項(xiàng)目定位于中高檔樓盤(pán)，體現(xiàn)高品質(zhì)、高格調(diào)的生活，但如何在眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中脫穎而出，營(yíng)造樓盤(pán)個(gè)性，形成較強(qiáng)的差異性，我們應(yīng)在以下幾個(gè)方面突出特色： 居家品質(zhì)：環(huán)境獨(dú)特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空間。 服務(wù)品質(zhì)：優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)、齊全，以人為本的管家式管理。（建議將沿街商業(yè)的部分單位作為會(huì)所配套。） 生活品質(zhì)：講究公共設(shè)計(jì)理念（如少裝修、多裝飾）居家配備舒適的高質(zhì)素生活（泛會(huì)所、大型人文主題生態(tài)園林）。 社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動(dòng)空間、配合輕松的背景音樂(lè)，步入其中，心情舒

27、緩，享受自然。 文化品味：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種文化小品及開(kāi)展多種業(yè)主互動(dòng)活動(dòng)，增強(qiáng)小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。九. 案名定位-如何讓人們更注意我們？案名建議本項(xiàng)目（住宅）名稱(chēng)為案名一【湖濱適家】詮釋?zhuān)骸昂I”明指本案優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境與景觀價(jià)值，“適家”同“世家”暗喻本案是可傳承家脈的永久物業(yè)，明示社區(qū)的和諧人文、祥和氛圍組合形象： 宿遷市區(qū)·首席人文化生態(tài)高尚宅區(qū)（一座重健康、要文化、懂格調(diào)、講體貼的文化養(yǎng)生宅區(qū)）產(chǎn)品印象：現(xiàn)代、時(shí)尚、尊崇、生態(tài)、人性、內(nèi)斂案名二【月亮灣】詮釋?zhuān)骸霸铝痢?，深邃明凈，自古是祥和、團(tuán)圓的象征，明指本案倡導(dǎo)傳統(tǒng)修身養(yǎng)性居住觀，崇尚和諧人文的居住價(jià)

28、值，“灣”船舶靠岸休憩的地方，喻本案是造就的為社會(huì)現(xiàn)時(shí)普遍存在的高壓力人群的人生港灣，以為接著的“揚(yáng)帆搏擊”做充分調(diào)整。組合形象： 宿遷市區(qū).首席人文水岸名宅肆. 產(chǎn)品策劃篇第一節(jié). 小區(qū)整體布局規(guī)劃一. 小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物建議在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設(shè)置特色的構(gòu)筑物（例如：塔樓、門(mén)亭等），以加強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性及居民的歸屬感。二. 小區(qū)整體布局一）. 以南北向的景觀軸線為規(guī)劃布局的依據(jù)，將小區(qū)劃分為東西兩大塊規(guī)劃建設(shè)。二）. 開(kāi)放的小區(qū)空間與半圍合的空間組合，保持了空間的開(kāi)敞性和通透性，使住戶(hù)有較好朝向的同時(shí)，又擁有良好的自然景觀。三）. 從以人為本的生態(tài)環(huán)境出發(fā)，利用坡度地形特征

29、，將遠(yuǎn)端自然優(yōu)勢(shì)，周邊生態(tài)等大環(huán)境為本區(qū)域所用，從而使得小區(qū)內(nèi)的“中環(huán)境”，最終產(chǎn)生出住戶(hù)文化的“微”環(huán)境，這種三級(jí)環(huán)境相連貫穿整個(gè)設(shè)計(jì)始末，從而產(chǎn)生一個(gè)有創(chuàng)意的、合理的空間變化并具有良好視覺(jué)景觀和空間效果，宜人的生活居住空間。三. 小區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議實(shí)行分期開(kāi)發(fā)：項(xiàng)目分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第一期開(kāi)發(fā)量6萬(wàn)m2左右，先啟動(dòng)多層，周期為10個(gè)月，但景觀宜與一期一起建設(shè)。第二期開(kāi)發(fā)西面高層，自一期建設(shè)至高層結(jié)構(gòu)封頂始，周期為兩年。四. 建筑風(fēng)格 由于目前市場(chǎng)上鮮有后現(xiàn)代的建筑，因此我們?yōu)榱藙?chuàng)新，引入后現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，它是區(qū)別于古典建筑的具有時(shí)尚、藝術(shù)、實(shí)用的建筑風(fēng)格。它將利用先進(jìn)

30、手法將公共景觀引到住宅中，打破了傳統(tǒng)的平面綠化，使室內(nèi)外環(huán)境相互滲透，讓住戶(hù)盡享繁華都市中的清新、自然。它強(qiáng)調(diào)的是通風(fēng)和景觀的均好性。在建筑形體設(shè)計(jì)中采用空中花園，270度低臺(tái)落地觀景窗，使家不再成為封閉的城堡而是與自然環(huán)境息息相通。它追求的是一種簡(jiǎn)潔的居家風(fēng)格和平和的居家氣氛，在立面設(shè)計(jì)中，力求以簡(jiǎn)約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。在外墻設(shè)計(jì)中，拋棄了歐陸風(fēng)格的大紅，大黃的浮躁，采用清凈，平和的淺色，少了一份城市的喧囂，多了一份居家的寧?kù)o。第二節(jié). 具體分項(xiàng)建議一. 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議戶(hù)型的優(yōu)劣直接影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)決定，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，講究簡(jiǎn)潔、實(shí)用、功能分區(qū)合理、科學(xué)，因此必須遵循以下幾點(diǎn)原則：一）

31、. 戶(hù)型要求實(shí)用，減少室內(nèi)不必要的交通面積，室內(nèi)布局科學(xué)，又不顯局促。二）. 按四個(gè)空間理念設(shè)計(jì)戶(hù)型¨ 第一空間：建筑面積×層高（實(shí)用功能性）¨ 第二空間：環(huán)境景觀空間（透綠見(jiàn)景的均好性）¨ 第二空間：生態(tài)感官空間（采光、通風(fēng)性）¨ 第三空間：智能化操作空間（捷便安逸性）三）. 室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理，要求動(dòng)靜分開(kāi)，工作與生活空間分開(kāi)，公共與私密空間分開(kāi)。四）. 功能配置合理完善。帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關(guān)、工作陽(yáng)臺(tái)、書(shū)房、兒童房、衣帽間、健身房等空間配置需要同戶(hù)型面積和目標(biāo)客戶(hù)的需要緊密聯(lián)系起來(lái)。五）. 戶(hù)型設(shè)計(jì)更貼近人性化。在廚房的設(shè)計(jì)方面除

32、了一型、l型，可考慮開(kāi)放式，半開(kāi)放式的廚房設(shè)計(jì)；還應(yīng)考慮到廚房操作臺(tái)的擺放、管線安裝，通風(fēng)排氣條件，在中小戶(hù)型采用自用間隔的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)個(gè)性品味。六）. 可考慮落地廣角窗（打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居室外延空間的局面）和低窗臺(tái)設(shè)計(jì)（可坐可臥，即增強(qiáng)了使用空間，又開(kāi)闊了視野），充分體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)。七）. 樓層平面布局最多控制在一梯二、三戶(hù)為宜?？砂础癷”字、t”字、蝶形設(shè)計(jì)、景觀、視野、采光互不遮檔。八）. 具體對(duì)各功能區(qū)的要求如下：¨ 起居廳：應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門(mén)應(yīng)盡可能減少，應(yīng)做到兩面臨墻沒(méi)有門(mén)，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。若入戶(hù)為起居廳

33、時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)度空間，以增加戶(hù)內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。¨ 臥室：主臥室最好要有好的朝向和景觀，大戶(hù)型的主臥室應(yīng)帶有一個(gè)專(zhuān)用的衛(wèi)生間；如戶(hù)內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，應(yīng)放在主臥室的附近。¨ 餐廳：和起居室空間相對(duì)獨(dú)立，即有關(guān)聯(lián)又有分隔。¨ 廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)，廚房宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。¨ 衛(wèi)生間：應(yīng)滿足洗衣、洗澡、便溺、化妝功能，公用衛(wèi)生間、主臥衛(wèi)生間可各有側(cè)重，衛(wèi)生間和洗手間應(yīng)分隔開(kāi)。二.   道路和交通規(guī)劃一）. 社區(qū)內(nèi)實(shí)行真正人車(chē)分流交通體系。二）. 利用地勢(shì)高差，采用各種實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀的處理方法，合理組織平

34、面、立體交通流線，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)真正的人車(chē)分流，提高居住環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。三）. 對(duì)小區(qū)居民的用車(chē)進(jìn)行預(yù)測(cè)，合理規(guī)劃小區(qū)停車(chē)位的數(shù)量。四）. 設(shè)計(jì)人車(chē)流線遵循“車(chē)走環(huán)道，人走直線”原則，大環(huán)形車(chē)道作為車(chē)流的主干道，包括應(yīng)急消防車(chē)道，入口廣場(chǎng)的綠化軸線以及休閑廣場(chǎng)與連接景觀長(zhǎng)廊的兩條人流走道的設(shè)計(jì)，相對(duì)避免人車(chē)干憂，使小區(qū)的安全性和舒適性得到重要保證。三. 景觀與綠化規(guī)劃環(huán)境是社區(qū)中的重要組成部分，主要包括綠化、水體、雕塑、小品等內(nèi)容，是社區(qū)重要的景觀，是社區(qū)重要的文化載體，是業(yè)主嬉戲游樂(lè)的對(duì)象。所以絕不能把環(huán)境和居住生活分割開(kāi)來(lái)，一定要統(tǒng)一考慮，互相照應(yīng)。一）. 小區(qū)綠化分為以下幾個(gè)層次中心花園-組團(tuán)

35、綠化道路綠化-院落宅旁綠化二）. 發(fā)展立體綠化、營(yíng)造空中景觀立體綠化是有效增大住宅綠化面積、改善環(huán)境、美化社區(qū)的重要措施之一。充分利用陽(yáng)臺(tái)的花卉、盆景，天臺(tái)的花卉，以及高樓架空層營(yíng)造空中花園，形成立體綠化。立體綠化的另一方面是植物的種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀。三）. 充分利用坡地的高低，將現(xiàn)有的園林，進(jìn)行合理的規(guī)劃，設(shè)置臺(tái)階式分段中心花園，作為統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)的靈魂和核心。四）. 為最大限度的滿足社區(qū)各戶(hù)型實(shí)現(xiàn)環(huán)境的均好性，建議利用地勢(shì)的落差和單體的高度變化，設(shè)計(jì)成戶(hù)戶(hù)有景的住宅。五）.  充分利用小區(qū)地勢(shì)的落差，設(shè)置臺(tái)階式中心花園，將人與自然進(jìn)行有機(jī)融合，體現(xiàn)

36、一種人類(lèi)回歸自然，返璞歸真的理念設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)布置設(shè)計(jì)園林照明燈和射燈，或照向建筑立面，或照向樹(shù)木花草，再配上背景音樂(lè)，使小區(qū)充滿詩(shī)情畫(huà)意和人文親和力。 四. 生活配套規(guī)劃生活配套，是關(guān)于小區(qū)居民在入住后實(shí)際的生活便利的重要因素，需要精心考慮。一）. 規(guī)劃原則1. 首先充分利用周邊的市政配套。2. 興建與周邊互補(bǔ)的商業(yè)配套項(xiàng)目，彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足缺陷。3. 商業(yè)配套不能影響小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)。 五. 會(huì)所規(guī)劃一）. 引入“泛會(huì)所”的概念，將部分室內(nèi)會(huì)所的功能延伸室外或架空層，使整個(gè)社區(qū)就是一個(gè)大會(huì)所。作為大社區(qū)的會(huì)所，當(dāng)然它的功能也應(yīng)該多樣化，會(huì)所可以設(shè)置如下的項(xiàng)目：老年活動(dòng)

37、中心、圖書(shū)閱覽室、兒童游樂(lè)園、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容健康中心、酒吧、網(wǎng)吧、氧吧、多功能室、診所等。二）. 室外可設(shè)置：曲徑：蛇形步道，增加趣味性，提高身體柔韌。攀爬架：旁邊用綠隔遮擋，鍛煉者必須通過(guò)攀爬架前進(jìn)，用于增加上肢力量。綠色生態(tài)迷宮：可與小區(qū)內(nèi)綠化端景相結(jié)合。赤足步徑：由鵝卵石步徑，熱輻射地面步徑，涉水木炭步徑，各類(lèi)藥池（次氯酸鈉，麥飯石等）組成。三）. 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)一般由物業(yè)管理公司或發(fā)展商的客戶(hù)服務(wù)部門(mén)來(lái)組織和協(xié)調(diào)管理。服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)可參照iso9002的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行，以提高物業(yè)的檔次。六.   商業(yè)項(xiàng)目的配置定位原則：提

38、升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念功能定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會(huì)為輔。商業(yè)的設(shè)置和分布原則即要保證基本生活的需要，又要兼顧環(huán)境的完整和交通的便利?；镜纳钣蒙虡I(yè)設(shè)施宜設(shè)置在交通的主要通道上，社區(qū)的大門(mén)入口處；休閑的商業(yè)設(shè)施宜設(shè)置在主要的休閑場(chǎng)所，與具有休閑功能的項(xiàng)目設(shè)施同時(shí)配套使用。一）. 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議 1. 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的小區(qū)管理混亂的局面。

39、達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來(lái)彌補(bǔ)因購(gòu)買(mǎi)力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果。2. 本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。不宜做大百貨，而適合小開(kāi)間商鋪?？捎少I(mǎi)主出租或自行經(jīng)營(yíng)。 3. 可把層高設(shè)計(jì)成5.2 m25.4 m2，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的大賣(mài)點(diǎn)。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。 社區(qū)商業(yè)應(yīng)該配備一定規(guī)模的小型超級(jí)市場(chǎng)、凈菜市場(chǎng)、便利店、藥店以及餐

40、飲和茶社等輔助生活服務(wù)設(shè)施，來(lái)滿足社區(qū)生活的基本需要，同時(shí)可彌補(bǔ)所處街區(qū)功能的不足。 七. 小區(qū)能源設(shè)施的配置小區(qū)內(nèi)除了配備應(yīng)有的基礎(chǔ)能源設(shè)施以外，還應(yīng)盡量配置高效、節(jié)能、環(huán)保的其他社區(qū)能源供給設(shè)施。如屋頂太陽(yáng)能設(shè)施，小區(qū)統(tǒng)一供熱供暖設(shè)施等。八. 物業(yè)管理建議一）. 物業(yè)管理模式建議物業(yè)配套設(shè)施完善，項(xiàng)目功能內(nèi)容豐富，是一個(gè)綜合性社區(qū)要求。因此鑒于項(xiàng)目的規(guī)模和內(nèi)容的復(fù)雜性，建議實(shí)行分級(jí)管理，并可以采用一般服務(wù)和特殊服務(wù)相結(jié)合的方式，來(lái)針對(duì)不同的客戶(hù)群體，滿足他們不同層次的需要。物業(yè)管理可采用顧問(wèn)型的方式，一可以降低物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二可以達(dá)到宣傳推廣本項(xiàng)目的目的，從而提高項(xiàng)目和發(fā)展

41、商的知名度。二）. 服務(wù)內(nèi)容建議物業(yè)管理公司接管物業(yè)以后，實(shí)行對(duì)社區(qū)的全面化的關(guān)于物業(yè)安全，防火防盜，清潔衛(wèi)生以及其他社區(qū)設(shè)施的管理等等。另外，除了業(yè)主可以享受這些簡(jiǎn)單的服務(wù)外，還可以在社區(qū)內(nèi)得到一些有助于生活需要的輔助服務(wù)，譬如說(shuō)鐘點(diǎn)工、家政、保育、洗衣、保鏢、專(zhuān)車(chē)以及商務(wù)服務(wù)等等。另外社區(qū)還可以設(shè)置住戶(hù)專(zhuān)門(mén)的醫(yī)療服務(wù)部，定期地為業(yè)主檢查健康狀況，并且承擔(dān)一些應(yīng)急或是緊急的醫(yī)療事件的服務(wù)。服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置要根據(jù)的對(duì)象需要來(lái)設(shè)置，這樣不僅滿足了業(yè)主的需要，給他們的生活提供了方便，同時(shí)也提升了物業(yè)的檔次。三）. 服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)建議服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)不僅是建立在服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容上，更重要的是建立在社區(qū)和業(yè)

42、主之間的相互利益的基礎(chǔ)之上，考慮到社區(qū)服務(wù)和業(yè)主之間的相互依存性，所以服務(wù)費(fèi)用的收取在部分項(xiàng)目上可以盡量扣除利潤(rùn)的因素，部分項(xiàng)目可以考慮給予免費(fèi)的待遇，通過(guò)自用商鋪的租金來(lái)支援部分物業(yè)管理費(fèi)用，實(shí)行以業(yè)養(yǎng)業(yè)?？傊３止胶推胶獍l(fā)展的原則。 九. 小區(qū)智能化規(guī)劃采用國(guó)際領(lǐng)先的星級(jí)智能化管理系統(tǒng)，將信息技術(shù)與生態(tài)技術(shù)有機(jī)結(jié)合在一起，形成自己獨(dú)特風(fēng)格。小區(qū)智能化系統(tǒng)包括管理中心、網(wǎng)絡(luò)布線、家庭智能化三部分，通過(guò)三者有機(jī)，緊密地結(jié)合為一個(gè)統(tǒng)一的智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，家庭智能化控制包含家庭所需的所有功能，以新技術(shù)提高了系統(tǒng)的所有功能，簡(jiǎn)化了操作，極大地方便了用戶(hù)。智能小區(qū)綜合管理中心既是小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)

43、的管理中心，又是將小區(qū)局域同廣域網(wǎng)連接起來(lái)的通道。網(wǎng)絡(luò)布線，要充分考慮到用戶(hù)將來(lái)對(duì)寬帶的需求。十. 住宅小區(qū)細(xì)部處理“細(xì)微之處見(jiàn)真情”，這是發(fā)展商對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品精益求精、以人為本的開(kāi)發(fā)理念的寫(xiě)真，只有強(qiáng)調(diào)在局部做得精彩，才能讓整體變得美妙。小區(qū)細(xì)部的處理包括樓宇公共裝修、室外的小區(qū)環(huán)境。一）. 樓宇公共裝修（略）二）. 室外環(huán)境細(xì)節(jié)1. 樓宇建筑外立面細(xì)部處理¨ 空調(diào)位：預(yù)留的空調(diào)位采用百葉窗加以掩飾，位置可考慮放在樓宇側(cè)面的墻體，樓宇立面的窗臺(tái)上部，陽(yáng)臺(tái)的局部部分。¨ 管道：包括各種水管、煤氣管、電線管，在處理上可以考慮，管道做特殊處理，將管道“隱”起來(lái)，使外墻看起來(lái)十分簡(jiǎn)潔；涂以同墻面相近的特殊顏色，并緊貼墻面，使人感覺(jué)不到凸出的管道。¨ 住宅小區(qū)大門(mén)、單元入戶(hù)大堂和電梯廳，凡是眼睛能夠看到的都做好，讓每個(gè)回家的業(yè)主從進(jìn)入小區(qū)大門(mén)、進(jìn)單元門(mén)、電梯廳和入戶(hù)門(mén)這中間的每個(gè)環(huán)節(jié)都能得到溫馨的享受，處處顯示了發(fā)展商“以人為本”的理念。¨ 其他諸如小區(qū)綠化帶處理、人行道的處理、建筑小品處理、地下設(shè)備鋪設(shè)的處理、垃圾筒的處理都需要認(rèn)真做到位。三）.  環(huán)保節(jié)能工藝¨ 外墻保溫材料工藝¨ 屋頂防滲漏技術(shù)工藝¨ 不銹鋼進(jìn)水管道¨ 中水循環(huán)系統(tǒng)設(shè)置十一. 社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造規(guī)劃通過(guò)營(yíng)