上半年?？趯懽謽鞘袌錾疃妊芯繄蟾?6p

1、20112011上半年海口寫字樓市場深度研究報告上半年?？趯懽謽鞘袌錾疃妊芯繄蟾姹緢蟾鎯H供客戶內(nèi)部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。本報告僅供客戶內(nèi)部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。深圳市同致行顧問有限公司海南事業(yè)部深圳市同致行顧問有限公司海南事業(yè)部2011.02011.07 7月月?？谑袑懽謽鞘袌稣{(diào)研分析?？谑袑懽謽鞘袌稣{(diào)研分析海口市房地產(chǎn)市場分析?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析?？谑袑懽謽鞘袌龇治龊？谑袑懽謽鞘袌龇治? 12 23 3提綱提綱part 1part 1?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析海口市房地產(chǎn)市場分析part

2、 1.1part 1.1?？谑谐鞘懈艣r海口市城市概況海口市位于海南省北端，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特?？谑形挥诤Ｄ鲜”倍?，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風(fēng)光景觀，城市定位為熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市色風(fēng)光景觀，城市定位為熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市。城市概況城市概況海口市，又稱“椰城”是海南省政治、經(jīng)濟、文化、交通的中心；全市城市陸地規(guī)劃總面積1304.8平方公里，現(xiàn)有陸地面積236.44平方公里。海域面積530平方公里，海岸線131公里，設(shè)瓊山、秀英、龍華、美蘭四個區(qū)。人口約170多萬。 城市發(fā)展目標(biāo)：建成經(jīng)濟實力最強，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟中心城市；擁有一流生態(tài)環(huán)境的

3、熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地；國際知名的綠色生態(tài)城市。 1城市價值的界定是寫字樓發(fā)展最基本的前提，?？谧鳛楹Ｄ鲜〕鞘袃r值的界定是寫字樓發(fā)展最基本的前提，?？谧鳛楹Ｄ鲜∈鞘校浣?jīng)濟優(yōu)先也促使寫字樓發(fā)展優(yōu)先于其他市縣。省會城市，其經(jīng)濟優(yōu)先也促使寫字樓發(fā)展優(yōu)先于其他市縣。城市價值城市價值1經(jīng)濟發(fā)展在省內(nèi)城市中處于領(lǐng)軍地位，2010年全市g(shù)dp總值占全省的28.78%；海南省的經(jīng)濟、文化中心，各項主要經(jīng)濟指標(biāo)在全省都占有較大比例； 海南省的交通、商貿(mào)中心，交通、商品物流輻射全島；?？谝允鞘猩钆涮?、基礎(chǔ)設(shè)施完善的優(yōu)勢，將吸引更多企業(yè)聚焦?？?，促進寫字樓市場。城市價值城市價值?？谑?城市規(guī)劃

4、戰(zhàn)略中的城市規(guī)劃戰(zhàn)略中的“中強中強”和和“三帶、一軸、一中心三帶、一軸、一中心”的規(guī)劃的規(guī)劃都能有效提升國貿(mào)片區(qū)原有的商務(wù)優(yōu)勢。都能有效提升國貿(mào)片區(qū)原有的商務(wù)優(yōu)勢。中心區(qū)采取“中強”發(fā)展戰(zhàn)略：即強化與完善中心組團建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境；國貿(mào)重點發(fā)展商務(wù)辦公（公司總部）、商務(wù)酒店（國際品牌酒店）、商業(yè)零售、餐飲（高檔特色餐飲、名點食品店、酒吧、咖啡街等）、休閑娛樂文化產(chǎn)業(yè)。海口旅游發(fā)展體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：三帶、一軸、一中心；三帶：西海岸旅游帶、東海岸旅游帶、城市外圍旅游帶；一軸：南渡江風(fēng)光游覽帶為主的城市水系旅游軸；一中心：都市旅游區(qū)和老城歷史文化旅游區(qū)的結(jié)合中心。

5、?？诎l(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)成為海南省經(jīng)濟實力最強、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市，較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷史文化名城。城市規(guī)劃城市規(guī)劃3part 1part 1.2.2?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析上半年，?？谏唐纷≌略龉?yīng)量呈波動趨勢，住宅市場受限上半年，?？谏唐纷≌略龉?yīng)量呈波動趨勢，住宅市場受限購的影響較大，商務(wù)辦公市場存在一定的機會。購的影響較大，商務(wù)辦公市場存在一定的機會。 市場綜述市場綜述1 1從供應(yīng)量上看，從供應(yīng)量上看，20102010年海南國際旅游島獲批，?？谀晟唐纷≌略龉?yīng)量一直呈上年海南國際旅游島獲批，海

6、口年商品住宅新增供應(yīng)量一直呈上升趨勢，尤其到了下半年呈井噴之勢，升趨勢，尤其到了下半年呈井噴之勢，1111年年1 1月份到達頂峰，月份到達頂峰，2 2月份公布限購令，月份公布限購令，3 3月份月份開始實施，?？诘男略龉?yīng)量急速下滑，呈不穩(wěn)定趨勢；開始實施，?？诘男略龉?yīng)量急速下滑，呈不穩(wěn)定趨勢；20112011年下半年，預(yù)計海年下半年，預(yù)計海口新增商品房供應(yīng)量會一直呈波動之勢，新增供應(yīng)量存在不穩(wěn)定因數(shù)。?？谑薪?3個月商品住宅新增供應(yīng)走勢圖同致行分析：同致行分析：上半年上半年1 1、2 2月份?？谏唐贩砍山还?jié)節(jié)攀升，限購令實施后，成月份海口商品房成交節(jié)節(jié)攀升，限購令實施后，成交急速下滑，住宅市

7、場現(xiàn)有緩慢回暖之跡。交急速下滑，住宅市場現(xiàn)有緩慢回暖之跡。 市場綜述市場綜述2 2從成交量上看，?？谏唐纷≌山涣吭谝砸荒曜笥覟橐粋€周期；上半年從成交量上看，?？谏唐纷≌山涣吭谝砸荒曜笥覟橐粋€周期；上半年1 1、2 2月成交節(jié)月成交節(jié)節(jié)攀升，限購令實施后節(jié)攀升，限購令實施后3 3月份成交量急劇下降后，月份成交量急劇下降后，4 4、5 5、6 6月份呈緩慢回升之勢；月份呈緩慢回升之勢；從成交均價來看，?？谏习肽晟唐纷≌山痪鶅r呈波動趨勢，限購前成交均價呈上升從成交均價來看，?？谏习肽晟唐纷≌山痪鶅r呈波動趨勢，限購前成交均價呈上升趨勢，限購后，急速下滑，限購對住宅市場影響較大。趨勢，限購后，急

8、速下滑，限購對住宅市場影響較大。?？谑薪?3個月商品住宅成交走勢圖同致行分析：同致行分析：同致行數(shù)據(jù)跟蹤顯示：上半年海口成交最多的面積段是同致行數(shù)據(jù)跟蹤顯示：上半年?？诔山蛔疃嗟拿娣e段是60-8060-80，占了總成交的，占了總成交的1/31/3，小戶型仍是海南的暢銷戶型。，小戶型仍是海南的暢銷戶型。 市場綜述市場綜述3 3在在1111年上半年各面積區(qū)間產(chǎn)品成交方面，年上半年各面積區(qū)間產(chǎn)品成交方面，6 60- 0-8 80 0的產(chǎn)品是最熱銷，占了的產(chǎn)品是最熱銷，占了33.71%33.71%，其次為，其次為10100- 0-13130 0的面積段，占了的面積段，占了21.47%21.47%；由上

9、半年的成交面積段來看，由上半年的成交面積段來看，由于由于政策的實施，抑制了投資投機及為改善居住環(huán)境需求大政策的實施，抑制了投資投機及為改善居住環(huán)境需求大戶型的購房者，小戶型產(chǎn)品成為暢銷戶型，中等戶型產(chǎn)品在戶型的購房者，小戶型產(chǎn)品成為暢銷戶型，中等戶型產(chǎn)品在5 5月份也開始受市場歡迎，由于月份也開始受市場歡迎，由于購房門檻相對較低，容易受度居住客戶的青睞。購房門檻相對較低，容易受度居住客戶的青睞。海口市各面積區(qū)間產(chǎn)品成交一覽表面積段面積段成交面積（）成交面積（）占比占比成交套數(shù)成交套數(shù)占比占比當(dāng)前均價（元當(dāng)前均價（元/ /）6060以下以下38712.1938712.199.37%9.37%88

10、788718.12%18.12%9388.599388.5960-8060-80114172.64114172.6427.64%27.64%1650165033.71%33.71%14380.314380.35 580-10080-10082289.9482289.9419.92%19.92%93893819.16%19.16%10307.1810307.18100-130100-130117810.8117810.828.52%28.52%1051105121.47%21.47%12228.712228.79 9130-160130-16045381.4145381.4110.98%10.9

11、8%3003006.13%6.13%13279.713279.74 4160-200160-2005302.045302.041.28%1.28%30300.61%0.61%13411.213411.27 7200-250200-2504201.994201.991.02%1.02%20200.41%0.41%11274.8911274.89250250以上以上5260.495260.491.27%1.27%19190.39%0.39%16964.716964.73 3同致行分析：同致行分析： 2010年是房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較為密集的一年，從上半年國務(wù)院的“4.17調(diào)控”，再到下半年的“9.

12、29新政”，乃至2011年1月26日的“國八條”，調(diào)控內(nèi)容涵蓋土地、稅收、貸款等多方面的內(nèi)容。 政府出手調(diào)控住宅市場，大大地打擊了投機、投資需求，而“限購”政策未涉及到辦公市場，投資目光將轉(zhuǎn)向住宅以外的商業(yè)地產(chǎn)，這無疑給了辦公市場極大的發(fā)展機遇。小結(jié)：小結(jié)：part 2part 2?？谑袑懽謽鞘袌龇治龊？谑袑懽謽鞘袌龇治鰌art part 2 2.1.1?？谑袑懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀分析?？谑袑懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境政策環(huán)境政策環(huán)境2010年國際旅游島的獲批，掀起?？谕顿Y建設(shè)的熱潮，大量有實力的開發(fā)企業(yè)入駐?？?，從而帶動海口寫字樓市場的火熱。近幾年，?？谑術(shù)dp增速加快，社會固定資產(chǎn)投資在海南

13、國際旅游島建設(shè)的利好政策下，呈現(xiàn)持續(xù)快速增長態(tài)勢，隨著固定資產(chǎn)投資的增速加快，城市化進程將逐年提高，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了利好機遇。2010年樓市調(diào)控密集，2011年將繼續(xù)從嚴(yán)，但調(diào)控對象只是針對住宅市場，投資目光紛紛轉(zhuǎn)向未受調(diào)控限制的商業(yè)地產(chǎn)，從而為商業(yè)地產(chǎn)帶來重大發(fā)展機遇。樓市調(diào)控樓市調(diào)控利好利好國際旅游島國際旅游島利好利好經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展利好利好寫字樓發(fā)展：寫字樓發(fā)展：海口寫字樓市場處于初級向中級發(fā)展階段，高端?？趯懽謽鞘袌鎏幱诔跫壪蛑屑壈l(fā)展階段，高端寫字樓空缺。寫字樓空缺。 發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀1 1成長型企業(yè)主導(dǎo)寫字樓市場：成長型企業(yè)主導(dǎo)寫字樓市場：成長型企業(yè)的大量涌現(xiàn)，使?？趯懽謽鞘袌鰯[

14、脫了多年的低靡。1中檔寫字樓成為市場主力：中檔寫字樓成為市場主力：自2010年來開盤的銷售的寫字樓主要以中高檔價位為主，其中有相當(dāng)部分寫字樓售價幾乎同住宅相當(dāng)，銷售效果較好 2國貿(mào)區(qū)寫字樓價格高居不下：國貿(mào)區(qū)寫字樓價格高居不下：國貿(mào)區(qū)域價格高居不下，主要是因為部分老牌寫字樓價格始終堅挺的緣故，而新盤中價格適宜。 34舊型高端寫字樓多租少售：舊型高端寫字樓多租少售：90年代以來，?？谂f型高檔寫字樓從以大戶型的高價出售時代走向低價租賃階段。代表性的有南洋大廈、珠江廣場等，銷售情況與90年代初有天壤之別，由高價出售到現(xiàn)在低價租賃，而且租金呈下降趨勢。5高端寫字樓成為市場新寵：高端寫字樓成為市場新寵：

15、目前?？诂F(xiàn)有的寫字樓在檔次和功能配套已不能滿足市場需求的期許，市場呼喚適應(yīng)經(jīng)濟新時代要求的高品質(zhì)純寫字樓。寫字樓類型：寫字樓類型：目前?？趯懽謽鞘袌鲱愋椭饕行滦图兩虅?wù)寫字樓目前?？趯懽謽鞘袌鲱愋椭饕行滦图兩虅?wù)寫字樓、五星級商務(wù)套房、可住可商寫字樓、租比實際的舊型寫字樓。、五星級商務(wù)套房、可住可商寫字樓、租比實際的舊型寫字樓。寫字樓現(xiàn)狀寫字樓現(xiàn)狀2 2類型類型新型純商務(wù)新型純商務(wù)寫字樓寫字樓 如：證大國際、天邑國際、海南時代廣場、海口財富廣場、財富中心、國貿(mào)中心、北京大廈、星華大廈等；“可住可商可住可商”的的商住樓商住樓 如：半山花園海天商務(wù)閣、申鑫國際廣場、豪富大廈、中鹽大廈等；“租比買實

16、際租比買實際”的舊型寫字樓的舊型寫字樓 如：南洋大廈、珠江廣場、景瑞大廈、華能大廈等；星級酒店賓館的星級酒店賓館的“五星級商務(wù)套五星級商務(wù)套房房” ” 如：黃金海景大酒店、文華大酒店、海景灣大酒店、?？趪H商業(yè)大廈等。?？趯懽謽鞘袌鎏幱谟傻投讼蚋叨税l(fā)展的過渡階段，類高端產(chǎn)?？趯懽謽鞘袌鎏幱谟傻投讼蚋叨税l(fā)展的過渡階段，類高端產(chǎn)品開始出現(xiàn)，純高端產(chǎn)品稀缺品開始出現(xiàn)，純高端產(chǎn)品稀缺。 寫字樓寫字樓 現(xiàn)狀現(xiàn)狀3 3純高端產(chǎn)品純高端產(chǎn)品類高端產(chǎn)品類高端產(chǎn)品中低端產(chǎn)品中低端產(chǎn)品租金區(qū)間租金區(qū)間 ( (元元/ /月月/m/m2 2）150-200代表項目代表項目100-15030-100n純辦公，無其他業(yè)態(tài)

17、n頂級配置，設(shè)備多采用知名品牌原 裝進口n多有大堂和室外廣場，注重科技和 生態(tài)辦公n入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實力雄厚物業(yè)檔次物業(yè)檔次n混合業(yè)態(tài)，商住兩用型n設(shè)備多采用知名品牌和國內(nèi)組裝n大堂昭示性一般，無室外廣場n落成較早，規(guī)劃功能 落后，形象較差n入住企業(yè)規(guī)模較小天邑國際證大國際金融中心?？貒H廣場北京大廈南洋大廈20201010年海口寫字樓市場呈現(xiàn)供需基本持平的局面，市場上積壓年?？趯懽謽鞘袌龀尸F(xiàn)供需基本持平的局面，市場上積壓的存量得到了一定的程度緩解的存量得到了一定的程度緩解 寫字樓寫字樓 供求關(guān)系供求關(guān)系42006年-2010年寫字樓市場供求情況 2010 年?？趯懽謽强傮w供應(yīng)量為3.8

18、5 萬平方米，成交量為4.1萬平方米，供求比例為1：1.065，需求略大于供給，供求基本持平； 2010 年?？趯懽謽鞘袌龀山痪鶅r為5263 元/ ，與09年持平（09年成交均價5264元/ ），相比2008 年上漲15.58%； ?？谵k公市場需求較小，已經(jīng)逐漸飽和，后期辦公市場仍會維持不溫不火的銷售。同致行分析：同致行分析： 寫字樓寫字樓 分布分布5 5?？谑袑懽謽乾F(xiàn)主要集中在龍華區(qū)的金貿(mào)片區(qū)、未來的大英山海口市寫字樓現(xiàn)主要集中在龍華區(qū)的金貿(mào)片區(qū)、未來的大英山片區(qū)的寫字樓供應(yīng)較多。片區(qū)的寫字樓供應(yīng)較多。大英山片區(qū)大英山片區(qū)金貿(mào)片區(qū)金貿(mào)片區(qū)長流長流片區(qū)片區(qū)長流片區(qū)：長流片區(qū)：現(xiàn)狀：以市級行政辦

19、 公、教育科研 為主的組團中 心；大英山片區(qū)：大英山片區(qū)：現(xiàn)狀：與老中心區(qū)金貿(mào)區(qū)緊密相連，緊鄰兩大商業(yè)圈；規(guī)劃：行政辦公和綜合型城市中心區(qū)市級商業(yè)中心。金貿(mào)片區(qū)：金貿(mào)片區(qū)：現(xiàn)狀：老中心區(qū)是目 前商務(wù)辦公的 主要聚聚地， 但沒有形成真 正城市中心；規(guī)劃： 以發(fā)展商業(yè)金 融服務(wù)、居住 為主?，F(xiàn)階段，高端的商務(wù)辦公集中在龍華區(qū)，其它現(xiàn)階段，高端的商務(wù)辦公集中在龍華區(qū)，其它3 3個區(qū)商業(yè)主要個區(qū)商業(yè)主要是中低端的商務(wù)辦公。是中低端的商務(wù)辦公。 各區(qū)的各區(qū)的 商業(yè)定位商業(yè)定位6板塊名稱板塊名稱功能功能定位定位發(fā)展階段發(fā)展階段客戶特征客戶特征秀英區(qū)秀英區(qū)醫(yī)藥、化工等制造業(yè)醫(yī)藥、化工等制造業(yè)集聚區(qū)集聚區(qū)大型

20、制造企業(yè)集大型制造企業(yè)集聚區(qū)聚區(qū)初級初級企業(yè)自建辦企業(yè)自建辦公物業(yè)公物業(yè)龍華區(qū)龍華區(qū)商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)辦公區(qū)城市城市cbdcbd核心區(qū)核心區(qū)高級高級企業(yè)辦公企業(yè)辦公美蘭區(qū)美蘭區(qū)旅游度假區(qū)旅游度假區(qū)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)初級初級辦公需求小辦公需求小瓊山區(qū)瓊山區(qū)卷煙、飼料、廣告等卷煙、飼料、廣告等制造業(yè)集聚區(qū)制造業(yè)集聚區(qū)小型制造企業(yè)集小型制造企業(yè)集聚區(qū)聚區(qū)初級初級廠房辦公廠房辦公 龍華區(qū)是?？诘慕鹑谥行?，是機關(guān)、媒體、大型企業(yè)和重大市政設(shè)施的聚集地，是寫字樓聚集發(fā)展的源地。 現(xiàn)階段，秀英區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)短時間內(nèi)不具備發(fā)展中心商務(wù)區(qū)的核心競美蘭區(qū)、瓊山區(qū)短時間內(nèi)不具備發(fā)展中心商務(wù)區(qū)的核心競爭力，秀英

21、區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)所承擔(dān)的城市功能各不相同，對寫字樓產(chǎn)品有爭力，秀英區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)所承擔(dān)的城市功能各不相同，對寫字樓產(chǎn)品有使用需求的客戶群體小使用需求的客戶群體小。同致行分析：同致行分析：住宅市場遭遇調(diào)控不斷，給了辦公市場帶來極大的發(fā)展機遇，住宅市場遭遇調(diào)控不斷，給了辦公市場帶來極大的發(fā)展機遇，20102010年辦公市場供應(yīng)量創(chuàng)自年辦公市場供應(yīng)量創(chuàng)自0707年來新高。年來新高。 供需供需 分析分析7 7大多數(shù)寫字樓都在2006年或者之前上市的，而2010年以來，由于住宅市場調(diào)控政策不斷，“限購令” 等等措施的出臺，眾多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，同時帶動起了辦公市場的發(fā)展，2010年?？谵k公市

22、場新增供應(yīng)量3.85萬平方米，為自07 年以來的最高值。 2009和2010年是辦公市場成交情況較好，主要是由于經(jīng)濟危機浪潮退下，新的辦公需求漸增。09 年成交量為5.6萬平方米，比2008年2.17萬平方米的成交量上漲158%。2006-20102006-2010年?？趯懽謽枪┣箨P(guān)系走勢年?？趯懽謽枪┣箨P(guān)系走勢?？谑薪?周辦公市場成交變化海口市近6個月辦公市場供求變化從海口近6個月的辦公市場供求上看，近六個月中只有1月出現(xiàn)極小供應(yīng)，其余每月均無供應(yīng)。從?？谑薪?周辦公市場成交上看，5月份共成交469.16平方米。近幾年，?？趯懽謽莾r格也隨同住宅市場價格的攀升而水漲船近幾年，?？趯懽謽莾r格也隨

23、同住宅市場價格的攀升而水漲船高，目前海口市辦公市場均價為高，目前?？谑修k公市場均價為2100021000元元/ /以上。以上。 價格價格 分析分析8 8?？谑?006-2010年?？谵k公市場成交價格走勢圖從2006-2010年成交均價走勢上看，?？谑修k公市場均價呈穩(wěn)步上升趨勢，特別是住宅市場調(diào)控密集的2010年，成交均價漲幅較大；從近6個月的成交均價走勢上看，成交均價呈波浪式上漲，5月成交均價21000元/平方米成交均來自證大國際金融中心?？梢?，住宅市場遭遇調(diào)控的打擊，投資者目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而帶熱?？谑修k公市場，助推價格的提升。海口市近6個月?？谵k公市場成交價格走勢圖part part 2

24、 2. .2 2龍華區(qū)寫字樓市場分析龍華區(qū)寫字樓市場分析龍華區(qū)是?？诘慕鹑谥行模h政機關(guān)，新聞媒體、大型實業(yè)公龍華區(qū)是海口的金融中心，黨政機關(guān)，新聞媒體、大型實業(yè)公司和?？谥卮笫姓O(shè)施的集中地，是寫字樓集聚的必然場所司和?？谥卮笫姓O(shè)施的集中地，是寫字樓集聚的必然場所 龍華區(qū)龍華區(qū) 寫字樓寫字樓1 1龍華區(qū)目前聚集了深發(fā)展、中國人民銀行海口支行、國家開發(fā)銀行、中國光大銀行、海南聯(lián)合資產(chǎn)管理、picc、國泰君安證券等一大批金融、銀行、保險公司在此落戶，已經(jīng)成為海口的金融中心區(qū)；項目位于濱海大道和國貿(mào)路的中間位置，與濱海大道和國貿(mào)片區(qū)的寫字樓形成一個寫字樓聚集區(qū)，未來會逐步發(fā)展成一個成熟的商務(wù)寫字

25、樓辦公的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)積聚了證大國際、天邑國際、瓊泰大廈、南洋大廈、財富廣場、寶發(fā)國際、玉沙國際等寫字樓。南洋大廈南洋大廈瓊泰大廈瓊泰大廈天邑國際天邑國際玉沙國際玉沙國際寶發(fā)國際寶發(fā)國際證大國際證大國際國貿(mào)板塊是?？趯懽謽鞘袌霭l(fā)展最早的板塊，也是龍華區(qū)寫字樓最密集的板塊； 交通：濱海大道是?？谑兄鞲傻乐?，穿越秀英區(qū)、龍華區(qū)、美蘭區(qū)，周邊交通便利。周邊配套：濱海大道板塊資源豐富，高層可看海周邊有萬綠園、會展中心、五星級酒店等；龍華區(qū)寫字樓主要集中在國貿(mào)板塊龍華區(qū)寫字樓主要集中在國貿(mào)板塊和濱海大道板塊。和濱海大道板塊。 寫字樓寫字樓 板塊分布板塊分布2 2龍華區(qū)寫字樓：龍華區(qū)寫字樓：?？谑袑懽謽侵?/p>

26、要集中區(qū)位為龍華區(qū)，包括在海口市寫字樓主要集中區(qū)位為龍華區(qū)，包括在售、在租寫字樓共計售、在租寫字樓共計2626個。個。 通過不同維度對濱海大道、國貿(mào)、世貿(mào)片區(qū)進行橫向比較，濱通過不同維度對濱海大道、國貿(mào)、世貿(mào)片區(qū)進行橫向比較，濱海大道片區(qū)是三個片區(qū)中高端寫字樓最為集中的區(qū)域海大道片區(qū)是三個片區(qū)中高端寫字樓最為集中的區(qū)域 龍華區(qū)龍華區(qū) 板塊分析板塊分析3板塊名稱板塊名稱租金租金（元（元/ /）客戶群客戶群硬件設(shè)置硬件設(shè)置形象形象總體評判總體評判濱海大道板塊50-150大企業(yè)較多高端客戶群中高端配套設(shè)置貼近國際標(biāo)準(zhǔn)高端形象視覺沖擊力強國貿(mào)板塊50-70各種企業(yè)類型均有、中端客戶群體為主傳統(tǒng)老式寫字

27、樓缺乏高端商務(wù)配套形象陳舊世貿(mào)板塊30-50均為小企業(yè)低端客戶群商務(wù)公寓設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)幾乎無商務(wù)配套商務(wù)辦公氛圍較差高端高端中端中端低端低端龍華區(qū)寫字樓密布，有?？趯懽謽强偛恐Q。典型代表的寫字龍華區(qū)寫字樓密布，有?？趯懽謽强偛恐Q。典型代表的寫字樓樓3030個，在售的有個，在售的有3 3個，在建個，在建3 3個，在租個，在租1313個。個。 龍華區(qū)龍華區(qū)寫字樓分布寫字樓分布4天邑國際天邑國際瓊泰大廈瓊泰大廈南洋大廈南洋大廈財富廣場財富廣場半山花園半山花園帝豪、帝都大廈帝豪、帝都大廈環(huán)海大廈環(huán)海大廈鴻聯(lián)廣場鴻聯(lián)廣場誠田大廈誠田大廈世貿(mào)中心世貿(mào)中心北京大廈北京大廈玉沙國際玉沙國際國貿(mào)中心國貿(mào)中心時代廣

28、場時代廣場龍珠大廈龍珠大廈寶發(fā)國際寶發(fā)國際海涯國際海涯國際帝國大廈帝國大廈證大國際金融中心證大國際金融中心嘉陵大廈嘉陵大廈新達商務(wù)新達商務(wù)深發(fā)展大廈深發(fā)展大廈海航國際廣場海航國際廣場出租完出租完在租在租在售、在租在售、在租在建在建萬利隆商務(wù)大廈萬利隆商務(wù)大廈棕櫚國際廣場棕櫚國際廣場安中玉沙國際安中玉沙國際金貿(mào)片區(qū)的發(fā)展歷史金貿(mào)片區(qū)的發(fā)展歷史借助政府的規(guī)劃、成熟的商務(wù)配套、借助政府的規(guī)劃、成熟的商務(wù)配套、省市級別的公建優(yōu)勢，發(fā)展成頂級商圈省市級別的公建優(yōu)勢，發(fā)展成頂級商圈 金貿(mào)區(qū)金貿(mào)區(qū) 發(fā)展歷史發(fā)展歷史5區(qū)域現(xiàn)狀：區(qū)域現(xiàn)狀：1、金貿(mào)片區(qū)是目前海口頂級寫字樓最集中的區(qū)域，許多國內(nèi)公司和機構(gòu)、本地精

29、英企業(yè)在此設(shè)置分公司、辦事處；2、中低端寫字樓整體出租比例較高，目前缺乏純高端寫字樓；3、公共配套集中、綠化率較高，吸引總多有國資背景的企業(yè)入住周邊寫字樓4、金貿(mào)片區(qū)目前已有大型專業(yè)餐飲業(yè)，星級賓館和飯店，形成商務(wù)、娛樂、休閑、居住、餐飲中心。 驅(qū)動因素：驅(qū)動因素： 1、金貿(mào)片區(qū)氛圍營造，品牌店鋪、大型商業(yè)廣場等的加盟，提升了金貿(mào)片區(qū)檔次及聚集力； 2、寫字樓租金/售價持續(xù)上漲，導(dǎo)致企業(yè)運營成本增加； 3、土地供應(yīng)減少，資源稀缺。發(fā)展趨勢：發(fā)展趨勢：1、中高檔寫字樓陸續(xù)投入使用，將吸引更多的企業(yè)入駐；2、高漲的運營成本導(dǎo)致部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門；3、成為企業(yè)對外昭示實力的窗口。金貿(mào)區(qū)

30、是?？谀壳白罡邫n的商務(wù)圈，主要依托商業(yè)配套和政府金貿(mào)區(qū)是?？谀壳白罡邫n的商務(wù)圈，主要依托商業(yè)配套和政府規(guī)劃形成的，代表?？趯懽謽亲罡咚揭?guī)劃形成的，代表海口寫字樓最高水平 金貿(mào)區(qū)金貿(mào)區(qū) 板塊分析板塊分析6核心驅(qū)動力核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢租金租金/售價售價客客戶戶特特征征租售狀況租售狀況行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟商業(yè)氛圍聚集企業(yè)和高素質(zhì)人才省、市級的公建配套租金：30-150元/天，多集中于30-80元/天；物業(yè)管理費：2-16元/月）受歷史的影響，大部分物業(yè)以租賃為主；中低端物業(yè)招租良好，出租率基本都在85以上；高端辦公物業(yè)客戶主要在星級酒店辦公未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位土地供

31、應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、 保險、銀行、辦事處等；客戶：國內(nèi)知名企業(yè)駐海南機構(gòu)（辦事處）、外資企業(yè)、本地企業(yè)等選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度、商務(wù)配套的完善：海口高品質(zhì)純寫字樓市場空白，高端辦公物業(yè)客戶現(xiàn)主要在星?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場空白，高端辦公物業(yè)客戶現(xiàn)主要在星級酒店辦公級酒店辦公 金貿(mào)區(qū)金貿(mào)區(qū) 板塊分布板塊分布7項目名稱項目名稱主要入住企業(yè)類型主要入住企業(yè)類型入住行業(yè)入住行業(yè)代表客戶代表客戶文華酒店國內(nèi)知名企業(yè)及外資企業(yè)為主金融保險、制造、設(shè)備、房地產(chǎn)等華為技術(shù)、艾默生、南洋航運海虹

32、控股寶華酒店外資企業(yè)及國內(nèi)知名為主金融、商貿(mào)、投資管理諾基亞辦事處、美都控股、澳門航空海航國際商務(wù)酒店本地企業(yè)及傳媒企業(yè)為主房地產(chǎn)、媒體聯(lián)想、雀巢、中國銀行中國水利電力集團金海景大酒店外資企業(yè)為主金融、投資惠普辦事處、弘森貿(mào)易、立邦辦事處同致行分析：同致行分析： 1、高端寫字樓客戶行業(yè)主要以金融保險、房地產(chǎn)、制造等行業(yè)為主以金融保險、房地產(chǎn)、制造等行業(yè)為主，基本上為 外資企業(yè)、外資企業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)。國內(nèi)知名企業(yè)。 2、?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場空白，有較大的機會機遇?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場空白，有較大的機會機遇龍龍華區(qū)中高端辦公物業(yè)較集中，客戶主要在中高端寫字樓中辦華區(qū)中高端辦公物業(yè)較集中，客戶主

33、要在中高端寫字樓中辦公公 金貿(mào)區(qū)金貿(mào)區(qū) 板塊分布板塊分布8項目名稱項目名稱主要入住企業(yè)類型主要入住企業(yè)類型入住行業(yè)入住行業(yè)代表客戶代表客戶時代廣場國企及本地企業(yè)金融/投資 /科技/房地產(chǎn)、建筑、裝飾/設(shè)備平安保險、中惠熙元財富廣場國內(nèi)知名企業(yè)及本地企業(yè)金融保險 /投資/貿(mào)易 /設(shè)備 / 化妝品 /建筑裝飾 /事務(wù)所中建三局海南農(nóng)墾陽光美基國貿(mào)中心本地企業(yè)為主科技/事務(wù)所 /咨詢/貿(mào)易 /設(shè)備/ 醫(yī)藥中石油嘉陵國際大廈本地企業(yè)為主事務(wù)所/咨詢 /科技/網(wǎng)絡(luò) /美容會館、藝術(shù)院校 /石油、建材經(jīng)銷佛山美的辦事處大金投資辦事處鴻聯(lián)商務(wù)廣場國內(nèi)及省內(nèi)企業(yè)商貿(mào)/貨運 /科技/設(shè)備中視廣告、千里投資新達商

34、務(wù)大廈本地企業(yè)信息科技 /廣告/旅行社山海國際旅行社、海容網(wǎng)絡(luò)同致行分析：同致行分析：1、 中高端寫字樓客戶行業(yè)主要以 金融、科技、投資、咨詢等行業(yè)為主金融、科技、投資、咨詢等行業(yè)為主，基本為 國內(nèi)、省國內(nèi)、省內(nèi)及本地企業(yè)內(nèi)及本地企業(yè)。2、?？谥懈叨藢懽謽禽^多，市場競爭較大，競爭激烈。?？谥懈叨藢懽謽禽^多，市場競爭較大，競爭激烈。?？趯懽謽侵饕杏趪Q(mào)、世貿(mào)和濱海大道板塊，這三大板塊寫字樓密集，?？趯懽謽侵饕杏趪Q(mào)、世貿(mào)和濱海大道板塊，這三大板塊寫字樓密集，競爭激烈競爭激烈項目名稱項目名稱租金（價格）租金（價格）車位租金車位租金物業(yè)管理費物業(yè)管理費出租、出售率出租、出售率電梯電梯北京大廈

35、北京大廈租：租：7575元元/ /月月/ /租：租：210210元元/ /月月1616元元/ /月月/ /55%55%alphaalpha（5 5部）部）國貿(mào)中心國貿(mào)中心租：租：4040元元/ /月月/ /租：租：110110元元/ /月月1.81.8元元/ /月月/ /出租完出租完訊達中國訊達中國玉沙國際玉沙國際租：租：5050元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月3.33.3元元/ /月月/ /基本出租完基本出租完otisotis（4 4部）部）時代廣場時代廣場租：租：6060元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月8 8元元/ /月月/ /80%80%oti

36、sotis（4 4部）部）南洋大廈南洋大廈租：租：6060元元/ /月月/ /租：租：150150元元/ /月月8.88.8元元/ /月月/ /已出租完已出租完三菱（三菱（4 4部）部）瓊泰大廈瓊泰大廈租：租：5757元元/ /月月/ /租：租：320320元元/ /月月1717元元/ /月月/ /已出租完已出租完日立（日立（8 8部）部）寶發(fā)國際寶發(fā)國際租：租：5555元元/ /月月/ /租：地上租：地上120120元元/ /月月 地下地下220220元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /已出租完已出租完otisotis（4 4部）部）萬利隆商務(wù)萬利隆商務(wù)大廈大廈租：租：6060元元/ /

37、月月/ /租：租：150150元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /63%63%三菱（三菱（4 4部）部）天邑國際天邑國際租：北面租：北面130130元元/ /月月/ / 南面南面110110元元/ /月月/ /售：售：25000-3300025000-33000元元/ /售：售：2525萬左右萬左右/ /個個租：租：150150元元/ /月月11.611.6元元/ /月月/ /出售出售8181%otisotis（1717部）部）海涯國際海涯國際租：租：3434元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月2 2元元/ /月月/ /出租完出租完日立日立帝豪大廈帝豪大廈租：租：7070

38、元元/ /月月/ /租：租：150150元元/ /月月3.53.5元元/ /月月/ /87%87%三菱三菱帝都大廈帝都大廈租：租：7070元元/ /月月/ /租：租：150150元元/ /月月3.53.5元元/ /月月/ /91%91%三菱三菱項目名稱項目名稱租金（價格）租金（價格）車位租金車位租金物業(yè)管理費物業(yè)管理費出租、出售率出租、出售率 電梯電梯正昊大廈正昊大廈租：租：3535元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月1.851.85元元/ /月月/ /出租完出租完日立日立嘉陵國際大廈嘉陵國際大廈租：租：5050元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月4.754

39、.75元元/ /月月/ /出租完出租完三菱三菱新達商務(wù)大廈新達商務(wù)大廈租：租：3030元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月2.42.4元元/ /月月/ /出租完出租完日立日立財富廣場財富廣場租：租：4949元元/ /月月/ /租：非固定租：非固定9090元元/ /月月固定固定150150元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /基本出租完基本出租完otisotis（6 6部）部）財富中心財富中心租：租：5252元元/ /月月/ /租：租：300300元元/ /月月3.53.5元元/ /月月/ /基本出租完基本出租完東芝（東芝（6 6部）部）世貿(mào)中心世貿(mào)中心租：租：4040元元/

40、 /月月/ /租：地下車庫租：地下車庫230230元元/ /月月2.32.3元元/ /月月/ /95%95%三菱三菱（9 9部）部）鴻聯(lián)廣場鴻聯(lián)廣場租：租：7070元元/ /月月/ /無停車位無停車位3.43.4元元/ /月月/ /90%90%三菱（三菱（3 3部）部）誠田大廈誠田大廈租：租：3030元元/ /月月/ /售：售：11.811.8萬萬/ /個個，租：外面租：外面150150元元/ /月月地下車庫地下車庫240240元元/ /月月1.651.65元元/ /月月/ /已出租完已出租完珠江富士珠江富士（4 4部）部）半山花園半山花園租：租：4040元元/ /月月/ /售：均售：均170

41、0017000元元/ /售：售：1515萬一個萬一個，租：租：210210元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /已出售、出租已出售、出租完完通力電梯通力電梯（3 3部）部）證大國際證大國際售：售：2100021000元元/ /，1800018000元元/ /（8 8層），層差層），層差：3535層以下層以下400400元，元，3535層以上層以上600600元，元，代代租：租：120150120150元元/ /月月/ /租：地下車庫租：地下車庫450450元元/ /月月11.511.5元元/ /月月/ /出售出售4 40%0%富士達電梯富士達電梯（2121部）部）part part 2 2.

42、 .3 3大英山區(qū)寫字樓市場分析大英山區(qū)寫字樓市場分析大英山是?？诔鞘行轮行膮^(qū)的核心區(qū)域，是?？谝?guī)劃中唯一的大英山是海口城市新中心區(qū)的核心區(qū)域，是海口規(guī)劃中唯一的城市中心區(qū)。城市中心區(qū)。 大英山大英山 片區(qū)片區(qū)1區(qū)位：區(qū)位：未來核心區(qū)，省政府所在 地，西到龍昆南路、東到 海府路，北接藍天路及西 沙路，南連紅城湖，西北 與金貿(mào)片區(qū)相鄰規(guī)劃：規(guī)劃：行政辦公和綜合型城市中心區(qū)市級商業(yè)中心現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：原為海口老機場，現(xiàn)為大片空地、土地平整、無隔斷原?？诶蠙C場，不存在任何拆遷 問題大英山片區(qū)是?？谖磥韺懽謽亲钪饕墓?yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項目大英山片區(qū)是?？谖磥韺懽謽亲钪饕墓?yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項目眾多，現(xiàn)階段該片

43、區(qū)正在建設(shè)。眾多，現(xiàn)階段該片區(qū)正在建設(shè)。 大英山大英山 片區(qū)分析片區(qū)分析2新海航大廈海南大廈國際金融中心國瑞大廈同致行分析：同致行分析：省政府辦公大樓已投入使用，新海航大廈等幾個高端寫字樓在建，省政府周邊的道路正在修建中，打造商務(wù)、辦公、酒店、商業(yè)、餐飲、居住為一體的綜合區(qū)，大英山將承載海口“商務(wù)休閑之都商務(wù)休閑之都”的未來 大英山大英山 片區(qū)片區(qū)作為海南的支柱企業(yè)，海航集團擁有多元化的業(yè)務(wù)運營經(jīng)驗和作為海南的支柱企業(yè)，海航集團擁有多元化的業(yè)務(wù)運營經(jīng)驗和廣泛的客戶渠道資源，是大英山片區(qū)主要的開發(fā)者廣泛的客戶渠道資源，是大英山片區(qū)主要的開發(fā)者3業(yè)務(wù)板塊業(yè)務(wù)板塊以大新華航空有限公司為核心， 航空運

44、輸產(chǎn)業(yè)自運營以 來保持持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢以空運、海運為主業(yè)，同時開展港口、碼頭，并結(jié)合已有營業(yè)網(wǎng)點，建立地面物流整體網(wǎng) 絡(luò)擁有門店 53家，包括西安民生集團、 寶商集團、海 航中免 以及陜西晶眾家樂超 市等，其中 2家上市公司是海航重要的產(chǎn)業(yè)板塊，下轄?？诿捞m國際機場、三亞鳳凰國際機場、宜昌三峽機場、甘肅 機場集團等12家成員機場以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主已開發(fā)寫字樓、酒店、別墅、高爾夫球場和各類綜合性開發(fā)業(yè)務(wù)旗下海航酒店集團擁有酒店40余家，總客房數(shù)約15000間，具有豐富酒店管理經(jīng)驗以 資本運營為核心，業(yè)務(wù)范圍涵蓋產(chǎn)業(yè)投資、風(fēng)險投資、資 產(chǎn)管理和管理 咨詢 等各方 面，下 轄6家成員 公

45、司航空物流機場置業(yè)旅業(yè)商業(yè)實業(yè)part part 2 2. .4 4未來?？趯懽謽鞘袌龇治鑫磥砗？趯懽謽鞘袌龇治鼋?jīng)濟總量良好的發(fā)展態(tài)勢和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的調(diào)整趨勢奠定經(jīng)濟總量良好的發(fā)展態(tài)勢和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的調(diào)整趨勢奠定了服務(wù)業(yè)了服務(wù)業(yè)“質(zhì)量并重質(zhì)量并重”、持續(xù)增長的運行基調(diào)、持續(xù)增長的運行基調(diào) 海口?？?產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)12010?？趃dp、二產(chǎn)、三產(chǎn)增速對比量的保證：經(jīng)濟總量12 %以上的增幅n2006-2010年7年間，?？趃dp總量持續(xù)增長，平均增幅為12.4%，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年平均增長率達14%；n?？谡骸笆逡?guī)劃”表示，地區(qū)生產(chǎn)總值達到1000億元以上；財政總收入達到300億元以上，人

46、均gdp超過4.5萬元，跨入全國中上城市行列。質(zhì)的提升：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較大的發(fā)展空間n十一五期間，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)增長加快，對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到72.3%，成為全市經(jīng)濟發(fā)展的引擎。2006-2010年?？谌a(chǎn)結(jié)構(gòu)對比在城市5年工作目標(biāo)導(dǎo)向和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指引下，保守估計未來五年內(nèi)海口第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速將維持在13%-15%的范圍內(nèi)城市服務(wù)業(yè)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比較大，相對其他城市比，處第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比較大，相對其他城市比，處于領(lǐng)先水平，第二產(chǎn)業(yè)占比較小，是經(jīng)濟發(fā)展的短板。于領(lǐng)先水平，第二產(chǎn)業(yè)占比較小，是經(jīng)濟發(fā)展的短板。 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)20%1

47、0%20%30%40%50%60%70%80%90%100%海口三亞南昌長沙大連廈門青島第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)情況0%20%40%60%80%100%2006年2007年2008年2009年33%30%30%28%28%30%29%27%39%40%41%45%第第第?？诮┠甑谌a(chǎn)業(yè)的比例不斷擴大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮小，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；相比其它類似二線城市，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)占比重最大，但第二產(chǎn)業(yè)相對比例較小，是其 ?？诮?jīng)濟發(fā)展的短板；未來?？谑姓诒ＷC旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將壯大汽車制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲 料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等

48、五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同致行分析：同致行分析：根據(jù)寫字樓市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)的市場發(fā)展規(guī)律，根據(jù)寫字樓市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)的市場發(fā)展規(guī)律，海口未來寫字樓容量將出現(xiàn)一定程度增幅?？谖磥韺懽謽侨萘繉⒊霈F(xiàn)一定程度增幅 市場市場 現(xiàn)狀現(xiàn)狀3第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(億元)寫字樓整體容量2000大10002000中等1 1、?？谖磥韺懽謽堑墓?yīng)量主要集中于大英山和濱海大道；、?？谖磥韺懽謽堑墓?yīng)量主要集中于大英山和濱海大道；2 2、未來?？趯懽謽枪?yīng)量遠遠大于需求量，故未來推出的寫字樓基本都是混合業(yè)態(tài)形、未來?？趯懽謽枪?yīng)量遠遠大于需求量，故未來推出的寫字樓基本都是混合業(yè)態(tài)形式的，高端純寫字樓市場

49、空白仍將繼續(xù)持續(xù)一段時間；式的，高端純寫字樓市場空白仍將繼續(xù)持續(xù)一段時間；3 3、未來寫字樓將呈供大于求的局面，寫字樓后期市場競爭激烈；、未來寫字樓將呈供大于求的局面，寫字樓后期市場競爭激烈；1 1、海、?？谖磥韺懽謽堑墓?yīng)量在38.5萬左右（未包括海航集團自己用的?？貒H廣場和新海航大廈，還有安中玉沙廣場和棕櫚廣場的寫字樓）；2、?？谕晡聪拿娣e約有6萬；3、未來五年?？诘膶懽謽切枨罅恐挥?0萬，大英山片區(qū)是?？谖磥韺懽謽亲钪饕墓?yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項目大英山片區(qū)是?？谖磥韺懽謽亲钪饕墓?yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項目眾多，都是規(guī)模較大和知名品牌。眾多，都是規(guī)模較大和知名品牌。 未來未來 供應(yīng)量供應(yīng)量6

50、?？谑心壳稗k公市場存量情況同致行分析：同致行分析：1、現(xiàn)階段寫字樓的去化受到區(qū)域商業(yè)活躍性、經(jīng)濟發(fā)展影響，?？谵k公市場的成交緩寫字樓的去化受到區(qū)域商業(yè)活躍性、經(jīng)濟發(fā)展影響，海口辦公市場的成交緩慢受?？谏虅?wù)活動的局限性限制；慢受海口商務(wù)活動的局限性限制；2、同時，較多的企業(yè)更傾向于租賃，相對于租賃市場，銷售市場顯得較為沉寂；3、海口寫字樓的未來供應(yīng)量主要集中在大英山和濱海大道，未來區(qū)域的競爭激烈；未來發(fā)展趨勢：未來發(fā)展趨勢：住宅市場的萎靡，?？诘膶懽謽怯绕涫歉邫n的寫住宅市場的萎靡，?？诘膶懽謽怯绕涫歉邫n的寫字樓有較大的發(fā)展空間。字樓有較大的發(fā)展空間。?？趯懽謽堑臐撛谑袌鋈萘枯^大，但目前面臨的潛在

51、競爭比較激烈但是?？诎l(fā)展寫字樓缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，目前開發(fā)商務(wù)辦公要控制好。海南“國際旅游島”和海口“3+1”的規(guī)劃將帶動旅游業(yè)、旅游地產(chǎn)和旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加對寫字樓的需求?？谑晃瀹a(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向重點強調(diào)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展一部分第三產(chǎn)業(yè)?？谧鳛楹Ｄ鲜〉氖鞘校瑫氲胶Ｄ祥_發(fā)市場的公司在此落戶作為總部輻射其他城市海口目前產(chǎn)業(yè)大部分屬于非成長型企業(yè)，對寫字樓的支撐作用不夠?？诼糜魏偷禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較強勁，但是這兩個行業(yè)并不是寫字樓的剛性需求者?？诘谌a(chǎn)業(yè)一方面數(shù)量缺乏，另一方面實力有限，以中小企業(yè)居多part part 3 3海口市寫字樓市場調(diào)研分析?？谑袑懽謽鞘袌稣{(diào)研分析?？趯懽謽亲馐?/p>

52、情況?？趯懽謽亲馐矍闆r物業(yè)細分物業(yè)細分 目前，?？谑袌錾系膶懽謽侵饕獮?000年以前的項目，主要以商住為主，占整個市場的34%。商務(wù)辦公與居家生活混為一體，是?？趯懽謽鞘袌龅膽T常現(xiàn)象，入駐企業(yè)主要以中小企業(yè)為主。不少的公司一直是居民區(qū)或電梯公寓與商務(wù)辦公場地混用。寫字樓租售情況寫字樓租售情況 在?？趯懽謽侵?，在售項目僅有三個，分別是天邑國際、證大國際金融中心和?？貒H廣場，占比為9%；在租項目占據(jù)市場主導(dǎo)，比例為57%，在建項目有5個，有2個位于國貿(mào)區(qū)，分別是安中玉沙廣場和海灣國際；3個位于未來的新國際金融區(qū)域大英山，分別是國瑞大廈，海南大廈國際金融中心。出租率：出租率：87%87%以上以上出

53、售率（在售）：出售率（在售）：52.01%52.01%面積分割面積分割 目前，?？谑袌錾系膶懽謽窃诿娣e分割方面從80至500平米不等，其中，300-400平米的面積最多，占整體的24%，其次為120-200平米，占17%，整層出租的寫字樓僅有瓊泰大廈，80平米也下、500平米以上較少。寫字樓檔次寫字樓檔次 商務(wù)寫字樓整體品質(zhì)不高。目前?？谵k公樓宇的發(fā)展?fàn)顩r仍落后于內(nèi)地發(fā)達城市的發(fā)展速度，尤其在硬件設(shè)施配置、軟性配套服務(wù)功能、智能化建設(shè)等方面均無法達到等級寫字樓的發(fā)展水平，這在一定程度上與本地區(qū)市場創(chuàng)業(yè)者對辦公場所環(huán)境品質(zhì)的追求，以及對智能化設(shè)施的認知程度有很大關(guān)系。面積分割與檔次分析：面積分割

54、與檔次分析：300-400300-400平米占市場主流，寫字樓整體檔平米占市場主流，寫字樓整體檔次不高，鮮少有智能化配套次不高，鮮少有智能化配套寫字樓售價寫字樓售價/ /租金租金售價：售價：?？谠谑蹖懽謽菫樘煲貒H與證大金融中心，均價分別為33000元/平方米和21000元/平方米。租金：租金：市場上在租寫字樓租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方米這個價格區(qū)間占據(jù)市場主導(dǎo)，比重為57%，主要是因為海口大部分寫字樓為2000年以前建成的寫字樓。尤以1996年前后居多，該批寫字樓無論在物業(yè)折舊或是在辦公配套上均較差，因此，租賃價格相對較低；高租賃價格集中在2006年左右民間稱高端寫字樓，海口高檔寫字樓數(shù)目較少，因此所占比重較低。車位售價車位售價/ /租金租金售價：售價：近幾年，車位也如同房價的攀升一樣水漲船高。據(jù)本次調(diào)查，?？趯懽謽且褯]有10萬以下的車位出售，最低車位價為11.8萬/個，最高達到25元/個；租金：租金：目前，市場上，在租寫字樓車位租金多在110-150元/月之間，占總體的65%；財富中心車位租金為全市最貴，為300元/月。售價售價/ /租金租金智能化智能化 目前，?？趯懽謽侵?，擁有智能化的僅有3家，分別為天邑