惠州鵬基金榜山項目主題定位報告97p

1、謹呈：惠州市鵬基投資有限公司謹呈：惠州市鵬基投資有限公司 世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)2011.02鵬基金榜山項目鵬基金榜山項目 主題定位報告主題定位報告金榜山項目定位回顧1n項目屬性n整體定位n客戶定位n產(chǎn)品定位計算指標用地面積102996102996平米平米容積率2.52.5計容積率建筑面積257490257490平米平米其中商業(yè)其中商業(yè)2500025000平米平米建筑密度35%35%住宅凈建筑密度22%22%綠地率30%30%車位配置標準11個個/100/100平米平米( (計容建面計容建面) )限高6060米米( (可以突破可以突破) )用途住宅、商業(yè)及配套設(shè)施住宅、商業(yè)及配套設(shè)施項目指標：項目指

2、標：中等規(guī)模占地，中等規(guī)模占地，約為約為1010萬平米萬平米；容積率較高，容積率較高，為為2.52.5，對項目發(fā)展超高端產(chǎn)品有一定的影響；形狀較，對項目發(fā)展超高端產(chǎn)品有一定的影響；形狀較為方正，利于后期規(guī)劃設(shè)計為方正，利于后期規(guī)劃設(shè)計本項目本項目萬林湖小區(qū)萬林湖小區(qū)本項目本項目 關(guān)于板塊 n 高端項目聚集地高端項目聚集地關(guān)于資源n擁有擁有景觀資源景觀資源關(guān)于規(guī)模n中大規(guī)模中大規(guī)模 關(guān)于品牌 n鵬基鵬基品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢關(guān)于環(huán)境n山景資源，純居住區(qū)域山景資源，純居住區(qū)域項目屬性判斷：項目屬性判斷： 關(guān)于指標 n中等容積率中等容積率中大規(guī)模、中等容積率、城市資源型關(guān)鍵詞：板塊、資源、品牌關(guān)鍵詞：板塊

3、、資源、品牌采用采用“差異化開發(fā)策略差異化開發(fā)策略”，以，以“大戶型山居豪宅大戶型山居豪宅”為主力發(fā)展方向，做區(qū)域市場的領(lǐng)導者為主力發(fā)展方向，做區(qū)域市場的領(lǐng)導者整體定位整體定位立足惠州立足惠州老城區(qū)的豪宅型客戶及享受型客戶老城區(qū)的豪宅型客戶及享受型客戶，輻射珠三角廣泛，輻射珠三角廣泛的客戶的客戶客戶定位客戶定位惠城企業(yè)中高層管理者、高級公務(wù)惠城企業(yè)中高層管理者、高級公務(wù)員、政府官員、私營業(yè)主，具有較員、政府官員、私營業(yè)主，具有較高收入經(jīng)濟實力的圈層群體和希望高收入經(jīng)濟實力的圈層群體和希望享受高端社區(qū)生活的中高層社會群享受高端社區(qū)生活的中高層社會群體體惠城惠城企業(yè)中層管理者、白領(lǐng)和普通企業(yè)中層管

4、理者、白領(lǐng)和普通職工、公務(wù)員職工、公務(wù)員，江北因高房價而外，江北因高房價而外流的企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員流的企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員珠三角其他城市及港、澳、臺珠三角其他城市及港、澳、臺投資客戶，周邊鎮(zhèn)進城客戶及投資客戶，周邊鎮(zhèn)進城客戶及部分享受型客戶部分享受型客戶核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶偶得客戶偶得客戶客戶共性特征：客戶共性特征： 客戶群體：中高層企業(yè)管理、私企業(yè)主、公務(wù)員客戶群體：中高層企業(yè)管理、私企業(yè)主、公務(wù)員 置業(yè)目的：二次以上置業(yè)、用來自住置業(yè)目的：二次以上置業(yè)、用來自住 置業(yè)關(guān)注點：注重居住環(huán)境、改善居住品質(zhì)置業(yè)關(guān)注點：注重居住環(huán)境、改善居住品質(zhì)客戶演變特征：客戶演變特征： 置業(yè)目的：由自住

5、向投資置業(yè)目的：由自住向投資/投資兼自住演變投資兼自住演變 置業(yè)關(guān)注點：由外部強勢景觀資源向地段或社區(qū)內(nèi)部景置業(yè)關(guān)注點：由外部強勢景觀資源向地段或社區(qū)內(nèi)部景觀過渡，更加重視產(chǎn)品本身觀過渡，更加重視產(chǎn)品本身 我們的客戶我們的客戶以以100-180平米的三房、四房平米的三房、四房為主力戶型，為主力戶型，少量復(fù)式產(chǎn)品少量復(fù)式產(chǎn)品占據(jù)景觀占據(jù)景觀資源突破市場資源突破市場面積區(qū)間面積區(qū)間（平方米）（平方米）戶型戶型建面比建面比80-1002+1房5%3+1房5%100-130大三房20%130-150小四房25% 150-180大四房25%180-200五房10% 復(fù)式五房10% p80100平米的高附

6、加值剛需產(chǎn)品分布于金榜路邊；p以100-180平米之間的三房、四房為主力產(chǎn)品；p10%的復(fù)式產(chǎn)品已在萬林湖項目中得到驗證，走量較快，且價格表現(xiàn)較好，是洋房產(chǎn)品中突破市場的標桿產(chǎn)品。我們的機會：我們的機會：面對惠州高端豪宅市場江北江南的現(xiàn)狀，做江面對惠州高端豪宅市場江北江南的現(xiàn)狀，做江南豪宅標桿項目，突破自身劣勢，高調(diào)入市南豪宅標桿項目，突破自身劣勢，高調(diào)入市產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位同類主題定位的案例分析2n惠州山居主題定位案例n深圳山居主題定位案例n客戶感知與目標客戶精神屬性描述惠州山居主題定位案例惠州山居主題定位案例惠州山居物業(yè)分布惠州山居物業(yè)分布惠博沿江路片區(qū)惠博沿江路片區(qū)高榜山、高榜山、紅花湖紅

7、花湖景區(qū)周景區(qū)周邊邊惠博沿江路片區(qū)：惠博沿江路片區(qū)：有山有水，以水為主，水資源更為強勢，山資源利用不足，享受未來城市發(fā)展利好。代表項目：代表項目：保利山水城、惠鵬項目高榜山景區(qū)周邊：高榜山景區(qū)周邊：受風景區(qū)定位影響，城際交通便捷，以山資源為主，適宜居住的休閑居所。代表項目：代表項目：潤園、萬林湖、城市原筑沿江路案例：保利山水城沿江路案例：保利山水城n項目介紹：項目介紹：總占地面積36萬平米，總建筑面積35萬平米，分四期開發(fā)，目前開發(fā)一期n產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：洋房及別墅n主力戶型：主力戶型：聯(lián)排別墅，250-303平米 獨棟別墅，400平米 洋房2房90平米，3房120平米營銷發(fā)力點分析：營銷發(fā)

8、力點分析：保利品牌、湖山資源、別墅產(chǎn)品保利品牌、湖山資源、別墅產(chǎn)品布局分析：布局分析：規(guī)劃未充分考慮利用地塊內(nèi)部山體資源，大量開挖山規(guī)劃未充分考慮利用地塊內(nèi)部山體資源，大量開挖山體建別墅，造成展示面形像較差，高層產(chǎn)品均分布在地塊資源相對體建別墅，造成展示面形像較差，高層產(chǎn)品均分布在地塊資源相對較弱的區(qū)域。較弱的區(qū)域。高層高層高層高層別墅別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：產(chǎn)品設(shè)計沒有利用山體資源，山體反而成為產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計沒有利用山體資源，山體反而成為產(chǎn)品設(shè)計的負面影響，聯(lián)排別墅面寬受限，僅米，進深較大達的負面影響，聯(lián)排別墅面寬受限，僅米，進深較大達21米。米。6m6m21m21m產(chǎn)品分

9、析：產(chǎn)品分析：產(chǎn)品高層產(chǎn)品沒有突出特點，主力戶型以贈送面積為產(chǎn)品高層產(chǎn)品沒有突出特點，主力戶型以贈送面積為主，主，85-10085-100平米普通居家兩房、三房產(chǎn)品戶型，不強調(diào)景觀面。平米普通居家兩房、三房產(chǎn)品戶型，不強調(diào)景觀面。87平米兩房89平米兩房136平米兩房91平米三房保利山水城保利山水城雖然同時占有湖、山資源，但是山資源利用不充分，以別墅產(chǎn)品為主導，水資源為主。高層產(chǎn)品除了附加值之外沒有亮點。產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)域區(qū)域規(guī)模規(guī)模資源資源規(guī)劃規(guī)劃品牌品牌保利山水城景區(qū)案例：萬林湖景區(qū)案例：萬林湖營銷發(fā)力點分析：城央、湖景資源、名校營銷發(fā)力點分析：城央、湖景資源、名校布局分析：布局分析：內(nèi)部高差不

10、大，主要在交通體系上有起伏，一期、內(nèi)部高差不大，主要在交通體系上有起伏，一期、二期依賴湖景，打造坡地別墅，或親湖或看湖，洋房產(chǎn)品分布在二期依賴湖景，打造坡地別墅，或親湖或看湖，洋房產(chǎn)品分布在別墅外圍，山居感受較弱。別墅外圍，山居感受較弱。聯(lián)排聯(lián)排別墅別墅花園花園洋房洋房臺地別墅臺地別墅聯(lián)排聯(lián)排別墅別墅獨立獨立/ /雙拼雙拼別墅別墅花園洋花園洋房房臺地別墅臺地別墅花園洋花園洋房房獨立獨立/ /雙拼雙拼別墅別墅產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：主要是疊墅和疊水聯(lián)排產(chǎn)品較有山居氛圍，洋房產(chǎn)品主要是疊墅和疊水聯(lián)排產(chǎn)品較有山居氛圍，洋房產(chǎn)品主要依賴社區(qū)園林景觀，設(shè)計超大景觀陽臺，有一定的景觀特色。主要依賴社區(qū)園林景觀

11、，設(shè)計超大景觀陽臺，有一定的景觀特色。3室2廳2衛(wèi)139.87180-190 三房8.1m8.6m萬林湖萬林湖同時占有湖、山資源，打造惠州坡地別墅概念，私密安靜的生活環(huán)境與資源環(huán)境在客戶中有很好的口碑，但是由于內(nèi)部地勢起伏不大，只有少量疊墅產(chǎn)品有山居的感受，不能將這一概念發(fā)揮到極致。產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)域區(qū)域規(guī)模規(guī)模資源資源規(guī)劃規(guī)劃品牌品牌萬林湖p有一定山體資源的項目沒有很好的利用地勢，增加了成本的同時也破壞了原有的豐富的資源景觀；p山居概念不僅僅是利用山造景，不僅是地形的利用，而是一種生活方式和理念。 惠博沿江路山居項目總結(jié)：惠博沿江路山居項目總結(jié)：惠州沒有真正的山居豪宅惠州沒有真正的山居豪宅惠州山居

12、主題定位案例惠州山居主題定位案例深圳山居主題定位案例深圳山居主題物業(yè)借鑒案例：深圳山居主題物業(yè)借鑒案例：p 金地香蜜山（山居十二院）p 地業(yè)十五莑（禪意山居）案例：金地香蜜山案例：金地香蜜山占地面積：占地面積：78679 78679 平方米平方米總建筑面積：總建筑面積：169860 169860 平方米平方米容積率：容積率：2.172.17建筑密度：建筑密度：15%15%一期總戶數(shù)：一期總戶數(shù)：816816戶戶二期總戶數(shù)：二期總戶數(shù)：429429戶戶高處高處 生活就是風景生活就是風景 u “山居十二院山居十二院”的宣傳的宣傳，項目以個，項目以個性的產(chǎn)品設(shè)計、客戶定位、推廣，性的產(chǎn)品設(shè)計、客戶定

13、位、推廣，成為成為0404年市場上最具營銷力的經(jīng)典，年市場上最具營銷力的經(jīng)典，同時也使金地品牌知名度和形象得同時也使金地品牌知名度和形象得到進一步的提升。到進一步的提升。u 以以1818層一梯三戶板式單位為主，輔層一梯三戶板式單位為主，輔以部分以部分24-3324-33層高層單位。層高層單位。l均價8000以上 （當時市場比準均價為7670元）l2004年底完成一期銷售率85%，4-12月694套，月均77套（星河國際）。l2005年底完成總額銷售率95%，達1182套，2005年488套，月均40套。 建筑是山，越高，越遠。建筑是山，越高，越遠。 扭轉(zhuǎn)，朝向的經(jīng)驗主義扭轉(zhuǎn)，朝向的經(jīng)驗主義 采

14、取針對性強的營銷手段、用超越競爭對手的強勢姿態(tài)，金地香蜜山的形象統(tǒng)領(lǐng)金地香蜜山的形象統(tǒng)領(lǐng)金地金地 香蜜山：山居十二院香蜜山：山居十二院（產(chǎn)品屬性）（產(chǎn)品屬性）“造院造院”建筑在院落里建筑在院落里久違的院落，在城市中復(fù)興久違的院落，在城市中復(fù)興 “一切建筑不論是什么樣一切建筑不論是什么樣子，都必須被接納環(huán)境的子，都必須被接納環(huán)境的一部分，而在這一部分，而在這12處我們處我們的環(huán)境又是略有不同的，的環(huán)境又是略有不同的，沒有人真正的看單體的建沒有人真正的看單體的建筑，我們幾乎把建筑當成筑，我們幾乎把建筑當成了環(huán)境，在了環(huán)境，在“山居十二院山居十二院”我們讓建筑成為了環(huán)境的我們讓建筑成為了環(huán)境的一部分

15、。一部分?！痹谠谶@里，這里， 我們開始明白我們開始明白“造院造院”臺地臺地+ +坡地坡地（“山地山地”概念的大膽運用）概念的大膽運用）空間：錯落有致。有張有弛。有揚有抑，有開有闔，有遠有近?？臻g：錯落有致。有張有弛。有揚有抑，有開有闔，有遠有近。層次：變化多端。坡地、緩步、臺階、擋土墻，避免平鋪直敘的單調(diào)。層次：變化多端。坡地、緩步、臺階、擋土墻，避免平鋪直敘的單調(diào)。變化：步移景異。變化：步移景異。氛圍：輕松隨性。連續(xù)坡道系統(tǒng)的設(shè)計，有助于人車分流、人車分層。氛圍：輕松隨性。連續(xù)坡道系統(tǒng)的設(shè)計，有助于人車分流、人車分層?！霸煸涸煸骸笨臻g網(wǎng)絡(luò)空間網(wǎng)絡(luò)親地空間親地空間。增加居民接觸地面的機會，創(chuàng)造

16、適合活動的人性化場地。增加居民接觸地面的機會，創(chuàng)造適合活動的人性化場地。親水空間親水空間。充分挖掘水的內(nèi)涵，營造親水。充分挖掘水的內(nèi)涵，營造親水/觀水觀水/戲水戲水/近水的場所。近水的場所。親綠空間親綠空間。軟硬景觀結(jié)合，營造充滿活力和自然情調(diào)的綠色景觀。軟硬景觀結(jié)合，營造充滿活力和自然情調(diào)的綠色景觀。親子空間親子空間。充分考慮兒童設(shè)施和場地。充分考慮兒童設(shè)施和場地。運動橡膠地面運動橡膠地面游戲組合器具游戲組合器具水體水體草坪草坪道板磚鋪地道板磚鋪地彩棠石鋪地彩棠石鋪地請各國著名雕塑家創(chuàng)作組成的國際性雕塑群請各國著名雕塑家創(chuàng)作組成的國際性雕塑群雕塑家建立自己的雕塑公園雕塑家建立自己的雕塑公園以

17、不同題材建立起的專題以不同題材建立起的專題12院雕塑院落院雕塑院落臨時性的流動雕塑院落臨時性的流動雕塑院落喬爾喬爾珀爾曼珀爾曼（joel perlman） 芭芭拉芭芭拉赫普沃斯赫普沃斯（barbara hepworth） 米丘工作室米丘工作室 亨利亨利-摩爾摩爾（henrymoore） 朝勃克朝勃克（olbram zovbek)“造院造院”建筑在院落里建筑在院落里金地香蜜山的形象統(tǒng)領(lǐng)金地香蜜山的形象統(tǒng)領(lǐng)金地金地 香蜜山：山居十二院香蜜山：山居十二院（項目產(chǎn)品屬性）（項目產(chǎn)品屬性）造院造院創(chuàng)意工場創(chuàng)意工場山居十二院展山居十二院展精英平臺精英平臺工科精神，原創(chuàng)出品工科精神，原創(chuàng)出品（金地品牌屬性）

18、（金地品牌屬性）“讓波托菲諾們土起來！讓波托菲諾們土起來！”香蜜山的人文概念與設(shè)計彌補了其在區(qū)域內(nèi)資源、產(chǎn)品上香蜜山的人文概念與設(shè)計彌補了其在區(qū)域內(nèi)資源、產(chǎn)品上的劣勢；的劣勢；香蜜山追求的人文精神是與目標客戶的精神追求向相契；香蜜山追求的人文精神是與目標客戶的精神追求向相契；金地品牌的影響力將金地品牌的影響力將“山居十二院山居十二院”的概念更深入的推廣；的概念更深入的推廣；香蜜山：山居十二院香蜜山：山居十二院 金地原創(chuàng)出品金地原創(chuàng)出品案例：地業(yè)十五峯案例：地業(yè)十五峯占地面積：占地面積： 5560855608平方米平方米 總建筑面積：總建筑面積： 179567179567平方米平方米容積率：容積

19、率：2.2.綠化率：綠化率：35%35%一期總戶數(shù)：一期總戶數(shù)：451451戶戶u 層小高層單位。層小高層單位。城市假日城市假日一期一期二期二期u項目推廣形象：為不與主流的完美，項目推廣形象：為不與主流的完美，師著、精端、山宅師著、精端、山宅u項目理念主張：清心不寡欲，項目理念主張：清心不寡欲，都市禪都市禪意山居大宅意山居大宅項目推廣形象：為不與主流的完美，師著、精端、山宅項目推廣形象：為不與主流的完美，師著、精端、山宅項目理念主張：清心不寡欲，都市禪意山居大宅項目理念主張：清心不寡欲，都市禪意山居大宅都市生活寫照：都市生活寫照：高樓大廈、車水馬龍、燈紅酒綠、觥籌交錯、身心疲憊；壓力、煩躁，家

20、庭、事業(yè)、身心難以平衡。禪：禪：平和、靜心、人生沉淀之后的智慧；都市：都市：繁華的、便利的、中心的；出則繁華、入則山林。出則繁華、入則山林。既能享受寧靜的山居，卓然不同的生活品位；又能享受都市的高尚繁華，不被邊緣化。線上推廣線上推廣1 1：為不與主流的完美：為不與主流的完美 師著、精端、山宅師著、精端、山宅線上推廣線上推廣2 2：為不與主流的建筑精品：為不與主流的建筑精品線下禪意生活推廣之一：美學巡展線下禪意生活推廣之一：美學巡展都市禪意山居都市禪意山居禪意生活展示之一：樣板房展示禪意生活展示之一：樣板房展示5 5年精工品質(zhì)，從材料到工藝，處處盡善盡美年精工品質(zhì)，從材料到工藝，處處盡善盡美純白

21、樣板房，日式禪意風純白樣板房，日式禪意風“都市禪意山居都市禪意山居”概念營銷帶來的溢價，提升客戶的價概念營銷帶來的溢價，提升客戶的價格預(yù)期，締造都市山居豪宅格預(yù)期，締造都市山居豪宅時間時間120001200010000100008000800015000150001800018000300003000025000250000808年年8 8月月0909年年3 3月月0909年年8 8月月0909年年1212月月2 2萬元萬元/ /平米平米為價格瓶頸為價格瓶頸元元/ /平米平米客戶價格預(yù)期客戶價格預(yù)期突破突破3 3萬元萬元/ /平米平米的價格預(yù)期的價格預(yù)期市場因素市場因素營銷價值營銷價值 案例總

22、結(jié)：案例總結(jié)： 獨特，甚至稀缺的自然資源不是打開市場大門的唯一金鑰匙，豪宅的必然因素里除了自然豪宅的必然因素里除了自然環(huán)境，還要擁有歷史以及人文的內(nèi)涵環(huán)境，還要擁有歷史以及人文的內(nèi)涵，這種內(nèi)涵決不是單靠環(huán)境就能展現(xiàn)出來的。賣山不是賣物質(zhì)層面的山，而是尋找一種而是尋找一種精神感知，尋找有同樣精神感知的人群。精神感知，尋找有同樣精神感知的人群。深圳山居主題定位案例項目價值傳播體系：項目價值傳播體系：立體式全方位傳播，虛實兼?zhèn)?，實則立體式全方位傳播，虛實兼?zhèn)?，實則揚長不避短，虛則極度差異化。揚長不避短，虛則極度差異化。資源價值理念價值隱形價值產(chǎn)品價值形象價值區(qū)域價值1 17 76 65 54 43

23、32 2項目價值項目價值10010080806060服務(wù)價值客戶價值感知客戶價值感知物理屬性物理屬性（標準化）（標準化）精神屬性精神屬性（個性化）（個性化）客戶價值期望客戶價值期望項目價值傳播項目價值傳播資源價值理念價值隱形價值產(chǎn)品價值形象價值區(qū)域價值1 17 76 65 54 43 32 2銷售現(xiàn)場銷售現(xiàn)場價值傳播價值傳播與強化與強化服務(wù)價值線上營銷線上營銷推廣價值推廣價值傳播傳播線下營銷活動線下營銷活動價值傳播價值傳播1 1形象價值2 2理念價值3 34 4區(qū)域價值產(chǎn)品價值1 12 23 3產(chǎn)品價值理念價值服務(wù)價值資源價值理念價值隱形價值產(chǎn)品價值形象價值區(qū)域價值客戶客戶價值價值感知感知1

24、17 76 65 54 43 32 2項目價值項目價值10010080806060服務(wù)價值10010080806060客戶客戶價值價值期望期望物理屬性物理屬性（標準化）（標準化）精神屬性精神屬性（個性化）（個性化）項目價值實現(xiàn)機理：項目價值實現(xiàn)機理：客戶感知價值客戶預(yù)期價值客戶感知價值客戶預(yù)期價值客戶感知價值客戶感知價值f f（物理屬性感知價值，精神屬性感知價值）（物理屬性感知價值，精神屬性感知價值）項目價值實現(xiàn)的路徑：項目價值實現(xiàn)的路徑：客戶期望價值：基于項目物理屬性，尋求精神生活需求客戶期望價值：基于項目物理屬性，尋求精神生活需求客戶感知價值：滿足物理屬性需求，放大項目的精神屬客戶感知價值

25、：滿足物理屬性需求，放大項目的精神屬性價值性價值價值挖掘價值挖掘價值傳播價值傳播價值感知價值感知pk價值締造價值締造價值預(yù)期價值預(yù)期1 1）價值締造：）價值締造：物理屬性的改造，并決定價值挖掘和傳播的空間；2 2）價值挖掘：）價值挖掘：基于本項目的物理屬性，從區(qū)域、資源、產(chǎn)品等角度提煉核心價值點；3 3）價值傳播：）價值傳播：基于提煉的核心價值點，從線上、線下進行全方位的立體式價值傳播；4 4）價值感知：）價值感知：實時監(jiān)測客戶價值感知效果，因地制宜調(diào)整價值傳播策略與方向；5 5）價值預(yù)期：）價值預(yù)期：理性分析并尊重、滿足客戶對項目的價值預(yù)期；：我們的客戶精神屬性是什么？：我們的客戶精神屬性是

26、什么？19%38%8%13%22%家庭生命周期的影響改善居住/生活環(huán)境安居便利性/方便保值/增值客戶置業(yè)心理分析：客戶置業(yè)心理分析：大多數(shù)客戶以改善居住、生活環(huán)境為主大多數(shù)客戶以改善居住、生活環(huán)境為主 ，因此選擇因此選擇170-200170-200平米的產(chǎn)品；占六成以上的客戶愿意為絕版地平米的產(chǎn)品；占六成以上的客戶愿意為絕版地段和景觀資源買單。段和景觀資源買單。p 經(jīng)統(tǒng)計，受訪客戶對房屋的面積需求較為分散，從70-200平米均有，其中主要以170-200平米為主?？蛻糁脴I(yè)能力分析：客戶置業(yè)能力分析：大戶型產(chǎn)品客戶年收入大部分在大戶型產(chǎn)品客戶年收入大部分在3030萬以萬以上，置業(yè)能力較強，因此客

27、戶一次性付款比例較高，客戶多為惠上，置業(yè)能力較強，因此客戶一次性付款比例較高，客戶多為惠城老城區(qū)換房客。城老城區(qū)換房客。p 受訪者中一次性付款的占36%，按揭貸款的占到64%；p 按揭貸款年限從5年至20年不一。月供金額差異較大，從4200至12000元不等；p 年收入20-50萬的客戶在一半以上，主要是惠城本地客戶?？蛻魜碓?1%9%3%2%3%3%2%5% 2%惠城惠陽惠東河源陳江仲愷廣州深圳普寧p 客戶面積需求分析： 面積上以170-200平米之間為主 ，結(jié)構(gòu)上以3-4房2廳2衛(wèi)1廚2陽臺1儲藏間為主；p 客戶置業(yè)因素分析：以改善居住、生活環(huán)境為主 ，其次是保值增值；p 客戶主臥需求分析

28、： 客戶傾向主臥面積16-25平米 ，其中客戶最為看重的是通風采光及帶落地凸窗/主衛(wèi)寬敞；p 客戶客廳需求分析： 客戶最希望客廳寬大氣派，有較好的視野景觀，客廳主要是家人的私密空間；p 客戶廚房需求分析： 客戶希望廚房呈l型圍合布置 ，同時盡可能在廚房內(nèi)部設(shè)置功能陽臺；p 客戶餐廳需求分析：客戶主要希望餐廳獨立設(shè)置 ，其次是餐廳與廚房一起設(shè)置；客戶以經(jīng)常使用餐廳為主；p 客戶配套需求分析：客戶配套需求依次是游泳池、兒童活動場所、 百貨超市及健身房為主同時客戶希望社區(qū)有較高檔的其他配套： 如商務(wù)休閑區(qū)域、文化藝術(shù)中心、宴會廳、高級培訓中心、紅酒雪茄吧等?？蛻粜枨蠓治隹偨Y(jié)：客戶需求分析總結(jié)：舒適舒

29、適/ /氣派氣派/ /高檔高檔目標客戶描述關(guān)鍵詞：目標客戶描述關(guān)鍵詞：穩(wěn)定、家庭、成功、享受、心靈歸屬感穩(wěn)定、家庭、成功、享受、心靈歸屬感他們是一群尋找心靈歸屬的人，收獲著事業(yè)成熟期的紛繁與愉悅，享受著穩(wěn)定的家庭生活，沉浸在半生的豐富閱歷之中，但是他們還是在尋找是一個可以把玩的物件、是一個可以把玩的物件、也是一個可以洗徹身心的家、也是一個可以洗徹身心的家、還是一種渾然天成的風格還是一種渾然天成的風格什么是他們的心靈歸屬？什么是他們的心靈歸屬？金榜山靠什么打動他們的精神感知？金榜山靠什么打動他們的精神感知？金榜山是他們的心靈歸屬地嗎？金榜山是他們的心靈歸屬地嗎？寫在主題定位之前3n惠州城市文化研

30、究n項目外部基本條件n項目內(nèi)部基本條件山水后花園：山水后花園：“半城山色半城湖半城山色半城湖”的惠州，珠三角山水資源最豐的惠州，珠三角山水資源最豐富的城市，山水資源也成為惠州城市和房地產(chǎn)市場的核心名片富的城市，山水資源也成為惠州城市和房地產(chǎn)市場的核心名片今日惠州p惠州集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗、島為一體，融自然景觀與人文景觀于一身。p天下西湖三十六，惟有杭州并惠州 p“百粵群山之祖”羅浮山p天然氧吧”南昆山 p“嶺南第一泉”湯泉p風景迷人的巽寮灣惠州之根惠州之根無論是能體現(xiàn)東岸價值的無論是能體現(xiàn)東岸價值的 “ “產(chǎn)業(yè)承接帶產(chǎn)業(yè)承接帶” ” ，還是能體現(xiàn)城市融合，還是能體現(xiàn)城市融合價值的價

31、值的 “ “山水后花園山水后花園” ” ，都為惠州打上了，都為惠州打上了“寄生寄生” ” 的標簽；那的標簽；那么惠州是否還有另外一張名片么惠州是否還有另外一張名片昔日惠州粵東門戶粵東門戶/區(qū)域中心：區(qū)域中心：東江是珠江三角洲東岸的發(fā)源地，東江是珠江三角洲東岸的發(fā)源地，惠州曾經(jīng)是東江流域政治、經(jīng)濟、軍事、文化中心和商品集散地，惠州曾經(jīng)是東江流域政治、經(jīng)濟、軍事、文化中心和商品集散地，區(qū)域中心城市區(qū)域中心城市160160多年前，香港屬于惠州；多年前，香港屬于惠州；3030年前，深圳屬于惠州，年前，深圳屬于惠州，2020年前，東年前，東莞也屬于惠州。莞也屬于惠州。昔日惠州嶺南名郡嶺南名郡/文化名城：

32、文化名城： 20072007年城市文化競爭力排名，年城市文化競爭力排名，惠州文化單項排名第四位，內(nèi)地城市最具文化、歷史的惠州文化單項排名第四位，內(nèi)地城市最具文化、歷史的地方地方惠州學院歷史悠久，人文薈萃。其前身可追溯到宋淳佑四年（公元 1244 年），惠州太守趙汝馭在銀岡嶺創(chuàng)建“聚賢堂”，又稱為“十二先生祠”，以紀念唐、宋以來對惠州經(jīng)濟文化最有貢獻的先哲名儒“十二先生”。后惠州太守劉可剛把“聚賢堂”改為 “豐湖書院”，成為當時廣東四大著名書院之一。清代名士宋湘的名聯(lián)“人文古鄒魯，山水小蓬瀛”是書院最好的寫照。惠州文化源遠流長，東江、東坡、東征、東縱四東文化，對整個廣東有著舉足輕重的影響是珠三角

33、東岸的歷史名城在經(jīng)濟發(fā)展的浪潮下，曾經(jīng)因為歷史文化的積淀而形成的領(lǐng)袖氣質(zhì)在gdp的追逐中，逐漸消散了；如今的歷史只是一些碎片式的符號，城市似乎對曾經(jīng)的過往失憶了400400多年歷史的縣城最后的老城墻多年歷史的縣城最后的老城墻歸善墻于歸善墻于0808年年5 5月被拆月被拆工業(yè)污水排入東江工業(yè)污水排入東江一個無法找到根的惠州5252限購政策首先在上海、北京、深圳、杭州等一線城市或房價較高城市實施 ；在建設(shè)部公布新限購城市名單前后，部分省會城市及房價較高城市先后表示將實施限購政策；預(yù)計在一二線城市實施限購政策后，部分房價較高，投資比例較大的三線城市也將被納入限購城市名單；限購令中小戶型需求比例降低大

34、戶型需求比例增加在限購令下，客戶尤為珍惜自己的“購房指標”，過渡性居住需求將受到一定程度的抑制，中中小戶型市場需求比例將下降；小戶型市場需求比例將下降；在限購令下，客戶住宅購買次數(shù)受到限制，一步到位的心理將被進一步放大，大戶型市場需大戶型市場需求比例將上升；求比例將上升；外部環(huán)境外部環(huán)境1 1：政策層面上，在政策層面上，在 “ “限購令限購令”影響下，客戶置業(yè)心理影響下，客戶置業(yè)心理需求將發(fā)生明顯變化，大戶型需求有上升趨勢需求將發(fā)生明顯變化，大戶型需求有上升趨勢53外部環(huán)境外部環(huán)境1 1：政策層面上，隨著保障房體系的進一步建立健全，政策層面上，隨著保障房體系的進一步建立健全，商品房走向高端，市

35、場兩級分化是必然趨勢商品房走向高端，市場兩級分化是必然趨勢高收入人群低收入人群商品房在剝離不可能完成的使大多數(shù)人有住房的政治使命后，房價將僅僅是經(jīng)濟問題，而非政治問題，這將使商品房產(chǎn)品進一步走向高端化，成為小眾群體的需求產(chǎn)物，中低檔物業(yè)將逐漸消失；廉租房、公租房成為政府解決大量民眾生活的必然措施；2011年全國保障房建設(shè)目標為1000萬套，為督促地方政府完成這一任務(wù)，住建部將與各省級政府簽訂“軍令狀”，任務(wù)完成情況將納入對地方政府的考核。 住建部部長姜偉新中低收入人群限價房將成為政府解決夾心層居住問題的主要方式外部條件外部條件2 2：惠州惠州豪宅價值體系正在由單一的濱江豪宅向多元豪宅價值體系正

36、在由單一的濱江豪宅向多元化豪宅方向轉(zhuǎn)變化豪宅方向轉(zhuǎn)變，包括占有城市核心資源豪宅、城市，包括占有城市核心資源豪宅、城市+ +資源型豪資源型豪宅、宅、4a4a風景區(qū)休閑豪宅風景區(qū)休閑豪宅碧水灣碧水灣帝景灣帝景灣水云居水云居翡翠灣翡翠灣富力富力麗港麗港中心中心佳兆業(yè)中心佳兆業(yè)中心保利達項目保利達項目華貿(mào)中心華貿(mào)中心城市核心豪宅濱江豪宅中信水中信水岸城岸城黃金海岸黃金海岸瓏湖灣瓏湖灣惠鵬項目惠鵬項目保利山水城保利山水城城市+資源豪宅4a風景區(qū)休閑豪宅豪宅潤園潤園萬林湖萬林湖城市城市原筑原筑外部條件外部條件3 3：未來兩年惠城的市場供應(yīng)量超過未來兩年惠城的市場供應(yīng)量超過600600萬平米，其中萬平米，其

37、中1111年將達到年將達到350350萬平米以上，萬平米以上，三環(huán)以內(nèi)的土地供應(yīng)逐漸短缺三環(huán)以內(nèi)的土地供應(yīng)逐漸短缺項目名稱占地面積（m2)建面（m2)產(chǎn)品類型11年推售量荷蘭水鄉(xiāng)40萬60萬多層、小高層、高層8萬（三期）東方威尼斯17萬26萬聯(lián)排別墅、洋房、小高層8萬（二期）中信水岸城25萬75萬小高層、高層、別墅11萬天地源水口項目18萬20萬別墅、高層10萬龍光東江新城項目10萬20萬高層10萬合生上觀國際40萬100萬小高層、高層10萬寶安水口項目12萬25萬別墅、高層10萬鼎峰項目27萬67.5萬高層預(yù)計10萬盈超項目3萬7.4萬別墅、高層預(yù)計4萬中頤項目7.8萬33萬高層預(yù)計10萬萬

38、科項目25.3萬32.8萬洋房、小高層、高層預(yù)計12萬雙城國際5.6萬28.4萬-預(yù)計6萬合生帝景灣23萬42萬小高層、高層預(yù)計8萬奧園100萬130萬聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計10萬東南項目1萬2萬預(yù)計2萬鵬基萬林湖42萬33萬多層、小高層、高層、獨立、臺地別墅8萬（明年）潤園30萬21.7萬獨棟、聯(lián) 排、疊拼、小高層預(yù)計8萬（二期）山水江南7.2萬10萬多層、別墅4萬（二期）東江學府90萬160萬高層、小高層山水華府12萬23萬高層8.5萬南山詩意4.7萬9.8萬小高層預(yù)計6萬tcl陳江項目8萬約12萬預(yù)計小高層、高層預(yù)計6萬tcl金山湖項目6.5萬15萬預(yù)計高層、小高層預(yù)計7萬 東江新城

39、(含水口)片區(qū) 約80萬 江北(含沿江路)片區(qū) 約120萬南部新城 約70萬其它片區(qū)(南線、仲愷) 約80萬20092009年惠州市商品房銷售統(tǒng)計年惠州市商品房銷售統(tǒng)計外部條件外部條件3 3：從需求角度來看，從需求角度來看，平面大面積戶型市場需求非常強平面大面積戶型市場需求非常強勁，勁，在銷售面積上占總銷售面積的在銷售面積上占總銷售面積的35%35%；從而反映出惠州大面積；從而反映出惠州大面積商品房需求具有較強的購買力商品房需求具有較強的購買力外部條件外部條件4 4：本項目金榜路距離惠鹽高速出口本項目金榜路距離惠鹽高速出口白云前收費站白云前收費站僅五分鐘車程，是由深圳進入惠城的第一站，因此萬林

40、湖深圳客戶僅五分鐘車程，是由深圳進入惠城的第一站，因此萬林湖深圳客戶比例相對同類樓盤偏高。比例相對同類樓盤偏高?；蓰}高速惠鹽高速白云前白云前收費站收費站金榜路金榜路萬林湖萬林湖本案本案“和院和院”j j區(qū)開盤成交客戶深圳客戶占區(qū)開盤成交客戶深圳客戶占35%35%：主要來自南山區(qū)13%，福田區(qū)8%,寶安區(qū)、羅湖區(qū)、龍崗區(qū)各占4%，鹽田區(qū)占2%；內(nèi)部條件內(nèi)部條件1 1：目前地塊目前地塊內(nèi)部有小型山體內(nèi)部有小型山體，并將地塊分割成了東，并將地塊分割成了東 、西走向兩塊；地塊表面有一定的落差，西走向兩塊；地塊表面有一定的落差，表現(xiàn)為南低北高地勢表現(xiàn)為南低北高地勢。萬林湖萬林湖金榜路金榜路學校用地j1f

41、1f2f3會所建筑工棚魚塘已經(jīng)填平地塊內(nèi)部有不同高度的小山體地塊內(nèi)有部分碎石低洼內(nèi)部條件內(nèi)部條件1 1：地塊主要以山景資源為主，高層可看部分紅花湖，地塊主要以山景資源為主，高層可看部分紅花湖，屬于典型的山資源景觀區(qū)域，西面有規(guī)劃中的公園，景觀較為屬于典型的山資源景觀區(qū)域，西面有規(guī)劃中的公園，景觀較為豐富，但不強勢；且整體表現(xiàn)為豐富，但不強勢；且整體表現(xiàn)為西北向山景資源更具優(yōu)勢西北向山景資源更具優(yōu)勢激流坑片區(qū)北部山體居住組團萬林湖內(nèi)部山體景觀西至：金仲路延伸至古塘西至：金仲路延伸至古塘坳醫(yī)院，停車場及學校規(guī)坳醫(yī)院，停車場及學校規(guī)劃用地劃用地北至：小型山體，金北至：小型山體，金榜隧道方向榜隧道方向

42、南至：福利院規(guī)劃用地，地面已全部平整南至：福利院規(guī)劃用地，地面已全部平整東至：金榜路，與萬林湖一期洋東至：金榜路，與萬林湖一期洋房隔路相望房隔路相望福利院用地鵬基地產(chǎn)在萬林湖和半山名苑項目中積累了大量打造高品質(zhì)豪宅的經(jīng)驗，并且通過這兩個項目在市場上樹立了較好的品牌影響力。內(nèi)部資源內(nèi)部資源2 2：鵬基投資鵬基投資，具備一流，具備一流高端品質(zhì)豪宅打造實力高端品質(zhì)豪宅打造實力萬林湖、半山名苑，在惠州已有一定的萬林湖、半山名苑，在惠州已有一定的品牌影響力品牌影響力萬林湖半山名苑內(nèi)部資源內(nèi)部資源3 3：本項目與萬林湖僅一路之隔，可本項目與萬林湖僅一路之隔，可借助萬林湖在市借助萬林湖在市場品牌影響力和優(yōu)質(zhì)

43、生活環(huán)境影響力場品牌影響力和優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境影響力，同時借助，同時借助十一小的吸引力十一小的吸引力，本項目是萬林湖城央湖山資源物業(yè)的再升級，更是鵬基地產(chǎn)品牌本項目是萬林湖城央湖山資源物業(yè)的再升級，更是鵬基地產(chǎn)品牌的再升級。的再升級。萬林湖萬林湖金榜路金榜路學校用地j1f1f2f3會所智者樂水，仁者愛山；山水聚會，金榜題名；上風上水，傳世大宅。p萬林湖被譽為“城市生態(tài)絕版領(lǐng)地，最佳要地” ，金榜山借勢萬林湖，更是萬林湖生態(tài)豪宅概念的升級與傳承定位及生活打造n項目定位n規(guī)劃布局n立面建議4n園林及小品n區(qū)內(nèi)配套設(shè)施n營銷展示宏觀環(huán)境：宏觀環(huán)境：11年政策逐步趨嚴、惠州城市化加速、城市中心土地減少、珠江

44、東岸一體化的建設(shè)，交通環(huán)境的改善；行業(yè)環(huán)境：行業(yè)環(huán)境：資源豪宅的供應(yīng)將集中化，惠州豪宅的價值體系已日顯陳舊，“瓏湖灣”的模式已成功證明此點。傳統(tǒng)的豪宅標準需要被顛覆、惠州無山居豪宅的歷史將在此終結(jié)；外部環(huán)境：外部環(huán)境：紅花湖、高榜山，近在咫尺的資源卻始終不能給樓盤帶來明顯的價值提升；而與此同時，三環(huán)西路、金愷路的開通，對區(qū)域的價值又有明顯的提升；內(nèi)部環(huán)境：內(nèi)部環(huán)境：手握“萬林湖”這塊市場知名度極高的金牌，坐擁惠州頂級的山水資源，我們只差一個合適的切入點，來實現(xiàn)項目的價值我們的定位方向 結(jié)合項目的資源價值、區(qū)域價值、品牌價值，把握機會，打造一種精神層面的山居生活，并將其打造成一種標桿的生活主張，

45、來體現(xiàn)客戶置業(yè)時的精神訴求城市中心 禪意山居 案名建議富春山居富春山居 禪意峯禪意峯 富春山居：富春山居：富春山居圖是元朝畫家黃公望的作品，是黃公望的代表作，被稱為中國十大傳世名畫之一，與清明上河圖齊名。“剩山圖”今天收藏于浙江省博物館，而富春山居圖“無用師卷”則藏于臺北故宮博物院。取名富春山居，既是對回歸自然生活主張的一種體現(xiàn)，也能在后期營銷中建立主題禪意峯：禪意峯：為項目東側(cè)小山之名，山體上設(shè)置禪意書亭，其山下臨街一側(cè)依托會所設(shè)置禪意茶舍，是項目生活主張的一種體現(xiàn)備選案名：聆峰（取自臨峰，改后寓意人與山的交流）資源價值資源價值理念價值理念價值隱形價值隱形價值產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值形象價值形象價值

46、區(qū)域價值區(qū)域價值客戶價值期望客戶價值期望1 17 76 65 54 43 32 2項目價值項目價值10010080806060服務(wù)價值服務(wù)價值客戶價值感知客戶價值感知物理屬性物理屬性（標準化）（標準化）精神屬性精神屬性（個性化）（個性化）項目價值挖掘項目價值挖掘項目價值挖掘：物理屬性提煉與提升，精神項目價值挖掘：物理屬性提煉與提升，精神屬性賦予更多的創(chuàng)造性屬性賦予更多的創(chuàng)造性項目價值挖掘項目價值挖掘區(qū)域價值區(qū)域價值紅花湖景區(qū)既為惠州的城市綠肺、同時也是惠州城區(qū)紅花湖景區(qū)既為惠州的城市綠肺、同時也是惠州城區(qū)的地理高峰，是居民休閑健身的首選之地的地理高峰，是居民休閑健身的首選之地區(qū)域價值區(qū)域價值紅

47、花湖紅花湖p紅花湖是惠州西湖的活水源，湖區(qū)山林茂盛，紅花湖以生態(tài)涵養(yǎng)、休閑健身、游憩觀光為主開發(fā)建設(shè)，中心區(qū)建設(shè)有眾多旅游景點；p越來越多的市民享受著紅花湖風景區(qū)的休閑健身設(shè)施。區(qū)域價值區(qū)域價值高榜山在惠州人心中，不只是地理的高峰，更是文化高榜山在惠州人心中，不只是地理的高峰，更是文化傳承的象征之一傳承的象征之一p掛榜閣這個具有嶺南文化特色的古典建筑建成開放，進一步提升我市城市檔次，展示惠州山水優(yōu)美、生態(tài)和諧、崇文厚德的良好城市形象，打造“休閑之都度假天堂”和國家歷史文化名城。p高榜山成為市民健身場， “綠道”改變市民休閑方式 。高榜山景區(qū)掛榜閣掛榜閣高榜山登高高榜山登高區(qū)域價值挖掘區(qū)域價值挖

48、掘區(qū)域價值核心區(qū)域價值核心-城市中心的山峰。城市中心的山峰。物理屬性物理屬性p西三環(huán)的貫通，區(qū)域內(nèi)部交通將極大改善；西三環(huán)的貫通，區(qū)域內(nèi)部交通將極大改善；p城市升級，鵝嶺南路城市化加速；城市升級，鵝嶺南路城市化加速；p惠州城區(qū)土地有限，未來城西發(fā)展加速；惠州城區(qū)土地有限，未來城西發(fā)展加速；p教育物業(yè)保值、升值空間；教育物業(yè)保值、升值空間；p軌道沿線物業(yè)；軌道沿線物業(yè)；精神屬性精神屬性p城市綠肺，惠州的健康養(yǎng)生之地；城市綠肺，惠州的健康養(yǎng)生之地；p文化傳承，承托美好生活夢想；文化傳承，承托美好生活夢想；p城市認知中的豪宅區(qū)域城市認知中的豪宅區(qū)域如何通過產(chǎn)品來體現(xiàn)本項目的價值？如何闡述這種價值？用

49、怎樣的精神屬性來描繪本項目的生活方式？85-10085-100平米平米2+1/3+12+1/3+1115-125115-125平米大平米大3 3房房130-140130-140平米小平米小4 4房房160-170160-170平米大平米大4 4房房180-200180-200平米平米5 5房房/ /復(fù)式復(fù)式2424層層2424層層2828層層2828層層2828層層2828層層3232層層2828層層2828層層3232層層3232層層3232層層2828層層3232層層增加樓宇增加樓宇現(xiàn)有規(guī)劃思路分析現(xiàn)有規(guī)劃思路分析現(xiàn)有規(guī)劃思路分析現(xiàn)有規(guī)劃思路分析n山仍然是我們的景觀，建筑與山的互動極少，對

50、山的開發(fā)和利用，仍保持一種“遠觀而不可褻玩”的心理；n較多采用大板面的布局，山的開發(fā)性略顯不足，是項目的山而不是我們所說的“城市的山峰”；n在建筑形態(tài)上，采用高層低密度的思想，但是建筑的高度上難以出現(xiàn)變化，給人比較單調(diào)的感覺；n對于臨街面的利用，我們究竟是用低價值的產(chǎn)品進行弱化，還是用開放式的布局來體現(xiàn)項目的屬性？規(guī)劃理念：尊重自然、順乎自然，規(guī)劃理念：尊重自然、順乎自然， 回歸人性，回歸本原回歸人性，回歸本原保留坡地的山地形態(tài)，通過小區(qū)綠化返哺大地，實現(xiàn)建筑與自然的互動，更保留坡地的山地形態(tài)，通過小區(qū)綠化返哺大地，實現(xiàn)建筑與自然的互動，更將生活與自然融為一體，形成良好的禪居生活氛圍。將生活與

51、自然融為一體，形成良好的禪居生活氛圍。我們要打造一個能講故事的建筑案例借鑒案例借鑒十五峯十五峯規(guī)劃格局：場地重構(gòu)，架空規(guī)劃格局：場地重構(gòu)，架空2-42-4層，形成三個臺面，層，形成三個臺面，純小高層，短板點式排布，南偏東純小高層，短板點式排布，南偏東1818板樓板樓架空架空2-42-4層：層：7 7萬平米地下空間；陽光型車庫，戶均雙車位；尊重人性，戶戶納景；萬平米地下空間；陽光型車庫，戶均雙車位；尊重人性，戶戶納景；短板點式排布：保證足夠的樓間距，無對視，戶戶通風、采光、納景效果佳；短板點式排布：保證足夠的樓間距，無對視，戶戶通風、采光、納景效果佳；南偏東南偏東1818板樓：最大限度的保證南北

52、通透性、通風效果；板樓：最大限度的保證南北通透性、通風效果；我們要打造一個能講故事的建筑案例借鑒案例借鑒十五峯十五峯世聯(lián)建議世聯(lián)建議概念示意概念示意2424層層2424層層2828層層2828層層2828層層3232層層2828層層2828層層3232層層3232層層3232層層2828層層3232層層增加樓宇增加樓宇調(diào)整思路調(diào)整思路l南面入口處設(shè)計較大的公共廣場空間，較為浪費；建議把入口北移，正對山體，形成開闊的，生態(tài)的展示入口；l項目整體采用大圍合的規(guī)劃布局方式，項目內(nèi)部顯得過于空曠，建議在中心景觀區(qū)域設(shè)計2棟樓王單位，樹立項目標桿；l現(xiàn)方案指標難以滿足項目容積率要求，可考慮在西南角增加兩

53、棟高層單位，平衡容積率l北面大板式結(jié)構(gòu)單位，建議稍稍向南偏移角度，可增加其立面展示效果；外立面建議外立面建議我們回歸的是一種中式的居住思想n與自然的交融n文化的傳承n不張揚，卻實用n不跳躍，卻大氣顯然傳統(tǒng)的歐式風格已不能滿足我們的需求，但同時我們也要兼顧惠州當前的置業(yè)習慣純粹的中式也讓客戶難以接受外立面建議外立面建議中式現(xiàn)代風格中式現(xiàn)代風格取歐式建筑的幾何感，結(jié)合中式的節(jié)點元素取歐式建筑的幾何感，結(jié)合中式的節(jié)點元素廣州云山詩意廣州云山詩意人家人家外立面建議外立面建議中式現(xiàn)代風格中式現(xiàn)代風格取歐式建筑的幾何感，結(jié)合中式的節(jié)點元素取歐式建筑的幾何感，結(jié)合中式的節(jié)點元素外立面建議外立面建議中式現(xiàn)代風格中式現(xiàn)代風格( (建議參考十五峯建議參考十五峯) )可考慮多采用現(xiàn)代元素，但在色彩上采用偏灰色調(diào)為主可考慮多采用現(xiàn)代元素，但在色彩上采用偏灰色調(diào)為主采用大量玻璃元素組成采用大量玻璃元素組成，筆直的線條筆直的線條，簡潔的立面簡潔的立面，以灰白色調(diào)（冷色調(diào)）以灰白色調(diào)（冷色調(diào)）為主，輔以其他暖色調(diào)點綴，體現(xiàn)現(xiàn)代都市的氣氛，同時能為主，輔以其他暖色調(diào)點綴，體現(xiàn)現(xiàn)代都市的氣氛，同時能較好地與周邊環(huán)境結(jié)合較好地與周邊環(huán)境結(jié)合（多設(shè)取景框，最大（多設(shè)取景框，最大限度的景觀共賞）限度的景觀共賞）產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)-戶型空間：南北通透、多套房設(shè)計、戶型空間：南北通透、多套房設(shè)計、別